老舊住宅小區(qū)改造后的物業(yè)管理

1、老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及思考老舊小區(qū)改造是一項福澤于民、惠及百姓的民心工程，兩年來，尤其是今年以來，政府不斷加大投入，動用大量的人力、物力、財力對我區(qū)多個老舊小區(qū)進行綜合整治，提升了城市功能、優(yōu)化了人居環(huán)境、改善了治安狀況。但是改造后的成果維護卻一直是個難題。在已改造的老舊小區(qū)中，有物業(yè)管理的為數(shù)很少，多數(shù)小區(qū)無物業(yè)管理。如何不讓老舊小區(qū)改造的成果“曇花一現(xiàn)”，是老舊小區(qū)改造后亟待解決的問題，本文旨在探討如何因地制宜地開展老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理。一、老舊小區(qū)改造的基本情況牡丹辦今年共改造老舊小區(qū)23個，改造建筑面積為40萬平米，63棟樓，334個單元，5589戶?，F(xiàn)已拆除了160處違建、15個

2、自行車棚、145個配建棚廈。指導(dǎo)各改造小區(qū)成立了21個業(yè)主委員會。改造后的老舊小區(qū)，樓頂、地面、墻面明顯改觀，增設(shè)了各類健身器材和休閑設(shè)施，居民和業(yè)主普遍感到滿意，改造成效十分顯著。二、老舊小區(qū)改造后在物業(yè)管理上普遍存在的問題及原因目前，牡丹辦老舊小區(qū)改造后在開展物業(yè)上普遍存在以下問題：（一）開展常規(guī)性物業(yè)管理條件先天不足。老舊小區(qū)雖然經(jīng)過了改造，但老由于建設(shè)時間旱、建設(shè)主體多元化，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、功能布局以及各項生活配套設(shè)施存在較多缺陷，與開展常規(guī)性的物業(yè)管理要求有較大差距。如許多老住宅小區(qū)經(jīng)過整治后治安環(huán)境有了較大的改善，但由于建造歷史的原因，小區(qū)進由口較多，交通通道、夾雜其中，造成進由口

3、設(shè)置過多，管理成本提高，封閉管理難度較大，如揚帆小區(qū)，總建筑面積為6.54萬平米，6棟居民樓，東西南北有6個大門供居民和各種車輛由入。平安二道街緊鄰小區(qū)北側(cè)，小區(qū)4號樓各單元門鄰平安二道街，整個結(jié)構(gòu)看上去小區(qū)不象小區(qū)、鄰街又不全象鄰街，管理起來十分麻煩。（二）老舊小區(qū)物業(yè)管理“造血”功能不足，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益難以實現(xiàn)。老舊小區(qū)由于自身功能不完善，嚴重影響物業(yè)公司的自我平衡與發(fā)展。1、物業(yè)管理用房配置嚴重不足。雖然在老小區(qū)改造整治過程中，街道和社區(qū)積極爭取規(guī)劃調(diào)整、審批新建搭建經(jīng)營用房。但仍有許多小區(qū)因本身地理位置、可占用空間不多等原因，新建搭建物業(yè)經(jīng)營用房的余地不大，導(dǎo)致一些小區(qū)的物業(yè)管

4、理及經(jīng)營用房落實難度較大。如交通局小區(qū)，建筑面積只有0.49萬平米，本不太寬敞的院內(nèi)正中間又有一個諾大的供熱站用房，居民活動的空間已很狹窄，根本無處建物業(yè)用房。2、小區(qū)停車條件差，物業(yè)公司通過收取停車費增加企業(yè)收入比較困難。許多老小區(qū)建設(shè)時間早，設(shè)計建設(shè)時大都沒有考慮到現(xiàn)在的停車需要，基本沒有專門的停車庫和停車位。雖然通過改造整治拓寬了小區(qū)道路，但是由于車多空間小，要在路邊設(shè)置停車位比較困難，而且停車會影響車輛、人員的進生，容易引起居民的不滿。且因物業(yè)公司收取停車費需經(jīng)過業(yè)主同意，這也很難達成統(tǒng)一意見。如新立小區(qū)，不僅整體空間小，而且建筑格局本身不規(guī)整，很難劃分由車位。3、一般管理區(qū)域偏小，物

5、業(yè)管理效益不高。企業(yè)管理效率是企業(yè)獲利的主要條件。物業(yè)企業(yè)效益的實現(xiàn)，取決于管理成本的控制，管理規(guī)模效益的獲得。相當部分小區(qū)管理區(qū)域較小，投入產(chǎn)生比較低。如環(huán)衛(wèi)局樓，總建筑面積0.85萬平米，只有116戶，物業(yè)管理分攤成本相對高，物業(yè)企業(yè)不愿進入。類似的小區(qū)還有加油站1組、2組居民樓。（三）老小區(qū)物業(yè)管理標準降低、收費難，嚴重影響了物業(yè)公司的正常運營。物業(yè)管理費的正常收繳是物業(yè)企業(yè)運行的根本保證。但盡管物業(yè)費相對較低，還是有不少業(yè)主因為對物業(yè)管理不理解、不支持，而造成物業(yè)管理費收繳困難重重。對老小區(qū)而言物業(yè)管理費收繳率低原因是多方面的。一方面，老小區(qū)居民以中低收入家庭為主，下崗待業(yè)、老弱病殘等

6、弱勢群體比例較高，生活比較困難；而更主要的是老小區(qū)居民花錢買服務(wù)的意識未形成，由于房屋產(chǎn)權(quán)購置的特殊性，以及提供社區(qū)綜合服務(wù)體制的歷史沿革，許多居民認為物業(yè)管理是政府提供的福利，應(yīng)該由政府掏錢。另一方面，一些居民動輒以新小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平來與老小區(qū)相比較，產(chǎn)生物業(yè)交費的抵觸情緒。最典型的就是朝鮮一區(qū)，業(yè)主基本屬于上述情況，還有相當一部分房屋由租給小生意人和外來人口，且民風(fēng)彪悍，物業(yè)費根本收繳不上。對物業(yè)管理企業(yè)而言，在物業(yè)管理費收繳率低的現(xiàn)實情況下，除想方設(shè)法催交外，只能通過減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，減少人員配備或選聘年齡較大的下、離崗人員的辦法加以維持。而通過法律程序取得業(yè)主欠交的物業(yè)管理費，由

7、于現(xiàn)行管理條例規(guī)定不夠明確，法律程序繁雜以及“法不責(zé)眾”的行為特殊性，成本較高，造成催交物業(yè)管理費十分困難。綜上分析，老舊小區(qū)物業(yè)管理運行中存在的問題比較突由，問題的成因也有特殊性，這些問題從根本上看，反映了三方面的突生矛盾：一是改造后的老舊小區(qū)需要引入物業(yè)管理機制而老小區(qū)自身實施物業(yè)管理條件不足；二是許多社區(qū)居民不認同物業(yè)管理的方式，不愿遵循物業(yè)管理的運行規(guī)則；三是老舊小區(qū)需要物業(yè)管理機制的長效化運行，但要政府對老舊小區(qū)的物業(yè)管理扶持力度還需進一步加強。三、老舊小區(qū)改造后實現(xiàn)長效物業(yè)管理的建議與意見老舊小區(qū)整治改造后實施長效物業(yè)管理，是事關(guān)現(xiàn)代文明社區(qū)建設(shè)的大事，也是體現(xiàn)政府公共管理能力的一

8、個重要方面。我們認為，物業(yè)管理市場化運作是老住宅小區(qū)社會化管理的基本方向，下一步的關(guān)鍵是要使物業(yè)管理走向規(guī)范化、長效化。可以考慮的辦法措施有：1、切實把握老舊小區(qū)實施長效物業(yè)管理機制的原則。老小區(qū)的長效物業(yè)管理有其特殊性，應(yīng)該在“堅持社會管理社會化、政府引導(dǎo)、市場化運行”基本方向的前提下，切實把握以下幾個原則：一是市場機制原則。應(yīng)該遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，按照社會公共管理社會化、市場化的要求落實管理機制的長效化，逐步擺脫政府對社會事務(wù)大包大攬、社會管理不計成本、公共服務(wù)一味依賴政府投入的思路和做法。應(yīng)該按照政府引導(dǎo)支持、企業(yè)市場化運作的思路，積極推行物業(yè)管理的操作模式,在實踐中既要體現(xiàn)政府的工作導(dǎo)向

9、性，給予物業(yè)管理必要的扶持和支持，同時要防止企業(yè)與政府的利益搏弈，影響市場公平競爭。二是實事求是原則。老小區(qū)推行物業(yè)管理長效機制應(yīng)該充分尊重現(xiàn)實，實事求是又靈活有效地選擇管理的方式和內(nèi)容。一方面對改造后具備條件的小區(qū)要積極實施物業(yè)管理，對條件尚不具備的小區(qū)，由業(yè)主自治或社區(qū)居委會代行管理逐步過渡；另一方面可以根據(jù)老小區(qū)實際的管理條件、居民要求提供服務(wù)的內(nèi)容，調(diào)整物業(yè)管理的服務(wù)方式和內(nèi)容，充分體現(xiàn)規(guī)范和實際相結(jié)合的改革精神。同時，必須明確物業(yè)公司、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會三者之間的關(guān)系。物業(yè)管理的主體是全體業(yè)主，業(yè)主委員會聘任物業(yè)公司，業(yè)主委員會和物業(yè)公司是聘任和被聘任的關(guān)系，物業(yè)公司必須根據(jù)業(yè)主

10、委員會的要求，提供綠化管護、衛(wèi)生保潔、治安管理、秩序維護等服務(wù)及物業(yè)費收繳等職責(zé)；居民委員會在物業(yè)管理中承擔(dān)協(xié)調(diào)、監(jiān)督及配合的職責(zé)，必須履行起業(yè)主委員會的選舉、物業(yè)管理的監(jiān)督等協(xié)調(diào)配合工作，確保物業(yè)管理的有序運作。三是有效傾斜原則。從莫種程度上講，老小區(qū)實施物業(yè)管理離不開政府的扶持和支持。而政府的支持作用應(yīng)該體現(xiàn)為有效性和有限性。有效性是政府的支持要充分為物業(yè)管理的引入創(chuàng)造條件，提供給物業(yè)企業(yè)必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件，積極為物業(yè)企業(yè)解決企業(yè)運營中的實際困難。有限性是政府的扶持和支持在于促進成長，決不保護依賴；豉勵走向規(guī)范成熟，防止守成不能發(fā)展。同時政府支持也是有限度的，無論是時間上還是支持力度上，應(yīng)

11、考慮的限度就是物業(yè)企業(yè)能夠進入正常的市場競爭環(huán)境，可以按照市場競爭規(guī)則的運營來獲取經(jīng)濟利益。2、加大力度，進一步重視和支持老小區(qū)物業(yè)管理工作。老小區(qū)整治改造是政府的民心工程，鞏固整治成果、促進管理機制的長效化，應(yīng)該引起政府相關(guān)部門進一步重視和支持。一要整合相關(guān)工作部門職能，有效形成推進老小區(qū)物業(yè)管理的工作機制，房管、建設(shè)、城管、等職能部門以聯(lián)席會議、專題工作協(xié)商等途徑，加強工作協(xié)調(diào)，加大工作力度。二要進一步整合相關(guān)扶持政策，加大對老小區(qū)物業(yè)管理的支持力度。同時，不斷分析研究老小區(qū)物業(yè)管理的新情況、新問題，調(diào)整和補充有關(guān)的工作措施。三要整合各種社會資源,充分調(diào)動街道、轄區(qū)單位和社區(qū)居民的積極性，

12、共同參與、協(xié)調(diào)推進老小區(qū)物業(yè)管理工作。3、積極探索老小區(qū)物業(yè)管理的特殊機制，提高物業(yè)管理的生存發(fā)展能力。一要對老小區(qū)物業(yè)管理公司進行有效扶持，積極做好相應(yīng)的政策配套。要按照適度競爭的原則，在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營資格、企業(yè)稅收、政府公共產(chǎn)品提供等方面予以重點傾斜，通過整合物業(yè)管理資源，提高物業(yè)管理效率，使企業(yè)真正實現(xiàn)良性發(fā)展循環(huán)。但同時也要防止企業(yè)過度依賴政府、封閉發(fā)展。二要把握不同老小區(qū)的實際情況，有效探索物業(yè)管理“菜單式”服務(wù)機制，由業(yè)主根據(jù)需要自由選擇服務(wù)內(nèi)容、分別議定收費價格、訂立業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的服務(wù)合同，也可以采取服務(wù)目標內(nèi)容與服務(wù)質(zhì)量評價桂鉤的方式，提高小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認可度。三要有效整

13、合老小區(qū)物業(yè)管理資源，合理調(diào)整、合并物業(yè)管理區(qū)域，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理經(jīng)營活動的規(guī)模效益。4、創(chuàng)造條件努力配足物業(yè)管理用房，增強物業(yè)企業(yè)自主發(fā)展能力。必要的物業(yè)管理用房是物管企業(yè)自主發(fā)展的基礎(chǔ)，應(yīng)想方設(shè)法爭取各種辦法加以幫助支持。首先，要通過各種渠道，反映呼吁、積極爭取規(guī)劃部門的更多支持，在小區(qū)內(nèi)改建、補建、騰退、調(diào)整必要的物業(yè)管理用房，保證不低于0.3%的用房配置。其次，應(yīng)該爭取提高預(yù)留物業(yè)用房價格標準，并允許采取“異地購置”等式增加物業(yè)經(jīng)營用房。再次，合理劃定機動車停車區(qū)域，在不影響小區(qū)車輛、人員進由和綠地保潔方便的前提下適當增加停車位；同時也可以考慮將小區(qū)外道路及相關(guān)空間辟為停車場，并允許納入小區(qū)物業(yè)公司的收費管理。5、整合政策資源，進一步加大對老小區(qū)物業(yè)管理的政策支持力度。整合政策資源，就是將政府現(xiàn)行的社會管理政策加以梳理選擇、歸并參照，在不新增支持政策的前提下，尋找對老小區(qū)物業(yè)管理更多的支持。如：政府城市管理經(jīng)費與物業(yè)管理相銜接，可以考慮將未實施物業(yè)管理前小區(qū)原有的綠化養(yǎng)護、小區(qū)道路維護、化糞池清理、小區(qū)保潔等經(jīng)費切塊給物業(yè)公司，或選擇若干小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容仍由原管理主體承擔(dān)。6、加大宣傳教育力度，努力提高老小區(qū)物業(yè)管理收費率。提高老小區(qū)物業(yè)管理收費率，是物業(yè)管理真正實現(xiàn)長效化的關(guān)鍵之一，在現(xiàn)實條件下，應(yīng)該爭取各種有效辦法加以改善。首先，要通過各個社會層面、各