物業(yè)工程交接管理實(shí)施計(jì)劃方案

1、-PAGE . z. 物業(yè)工程交接管理方案為規(guī)物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)要求，結(jié)合公司實(shí)際，制定本小區(qū)工程交接管理方案。接管必備資料如下 1.竣工工程項(xiàng)目一覽表,包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等; 2.設(shè)備清單,包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等; 3.工程項(xiàng)目竣工圖; 4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄,預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄; 5.隱蔽工作驗(yàn)收記錄; 6.土建施工記錄,包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等;

2、7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄,如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄,衛(wèi)生、電氣、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、攝像監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄; 8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄; 9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。 10.圖紙會(huì)審記錄,設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單; 11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明; 12.有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件; 13.所有工程項(xiàng)目通過國家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書,如水、電、電梯、高低壓配電房等。 以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理小區(qū)之基本資料,并需永久保存,以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)

3、及保養(yǎng)。 物業(yè)驗(yàn)收移交程序 根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和業(yè)主入住的情況不同,房開方可視需要要求管理公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管,但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和房開方驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。 一、物業(yè)驗(yàn)收條件 物業(yè)要驗(yàn)收移交,必須滿足以下首要條件: 1.提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明); 2.提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料; 3.提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)條款; 4.出示政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明; 5.提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系及聯(lián)

4、系人資料; 6.提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn); 7.提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告; 8.清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房。 二、拒絕驗(yàn)收 對(duì)以下情況,物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè): 1.嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī); 2.未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收; 3.工地與交付物業(yè)不能有效隔離; 4.機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉; 5.其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)。 三、缺陷整改 對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)引起的受損等情況,管理公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄,以供房開方督促承包商(或供應(yīng)商)進(jìn)行整改,對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問題比較嚴(yán)重,則向房開方建議暫

5、緩驗(yàn)收,待整改完成后重新驗(yàn)收。 四、試運(yùn)行 若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過最終的驗(yàn)收,但由于業(yè)主入住需要必須開啟運(yùn)行*些設(shè)備或系統(tǒng),物業(yè)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收,并嚴(yán)格按房開方的書面指令進(jìn)行管理和操作,在此期間,技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)把關(guān),若發(fā)生任何問題或意外,除物業(yè)公司人為原因外,責(zé)任由房開方及其承包商負(fù)責(zé),對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽定臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議,清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。 五、驗(yàn)收通過 被驗(yàn)收物業(yè)完好,設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常,所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求,場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈,經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過,房開方應(yīng)督促承包商(或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具,正式交由物業(yè)公司

6、接收管理。 六、保修期 按正常情況,物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束,正式進(jìn)入保修期,但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長的過程,在此期間,有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期,故需要房開方與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期起始日期,書面通知物業(yè)公司。 竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料 在物業(yè)驗(yàn)收接管前,房開方/業(yè)主須提供有關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖,分類立卷,在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)公司歸檔保存,若驗(yàn)收時(shí)尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明,竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開始后的六個(gè)星期呈交。 物業(yè)管理公司將參考這些技術(shù)資料對(duì)物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收管理、運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng),一般需要遞交以下技術(shù)資

7、料,但不限于此列: 一、土建、裝修需要的資料 1.建筑、裝修等設(shè)計(jì)說明; 2.總平面圖、建筑和結(jié)構(gòu)圖; 3.裝修圖(包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表); 4.質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局等政府職能部門的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告; 5.土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料; 6.房屋面積測(cè)量報(bào)告; 7.物業(yè)沉降測(cè)試報(bào)告; 8.防水工程的盛水試驗(yàn)報(bào)告; 9.隱蔽工程驗(yàn)收鑒證。 二、弱電系統(tǒng)需要的資料 1.各弱電系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)(消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、和寬帶綜合布線系統(tǒng)、車庫自動(dòng)化管理系統(tǒng)等); 2.各弱電系統(tǒng)圖、平面圖; 3.弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

8、4.國家消防部門和相關(guān)職能部門的驗(yàn)收合格證明; 5.設(shè)備原理圖、使用說明等。 三、電氣系統(tǒng)需要的資料 1.高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè); 2.所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說明; 3.電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證; 4.供電局驗(yàn)收?qǐng)?bào)告; 5.各種用電設(shè)備調(diào)試、測(cè)試報(bào)告; 6.避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測(cè)試報(bào)告、防雷辦驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 四、給排水需要的資料 1.噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè); 2.消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖; 3.消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證; 4.消防局驗(yàn)收批文,衛(wèi)生防疫站、自來水公司等政府職

9、能部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告; 5.消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及驗(yàn)測(cè)報(bào)告; 6.污水處理系統(tǒng)竣工圖紙,衛(wèi)生防疫站驗(yàn)收批文; 7.蓄水池、水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。 七、電梯驗(yàn)收提交資料 電梯正式驗(yàn)收移交前,施工單位需遞交以下資料,以便使物業(yè)管理公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理,以下為電梯移交時(shí)必須提供的資料,但不限于此: 1.特檢所的電梯驗(yàn)收檢驗(yàn)報(bào)告; 2.電梯操作培訓(xùn)手冊(cè); 3.電梯技術(shù)規(guī)格說明書; 4.電梯出廠合格證及產(chǎn)地來源證; 5.電梯裝箱清單; 6.電梯管理與使用手冊(cè); 7.電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn); 8.電梯操作說明書; 9.電梯維修保養(yǎng)手冊(cè); 10.電梯安裝圖紙; 11.電梯機(jī)械及電氣控制圖紙; 12.

10、電梯備品備件清單; 13.電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄; 14.電梯應(yīng)急維修; 15.電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、傳真等資料。八、其他需要的資料 房開方、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。 竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè) 承包單位在物業(yè)移交前,須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)(以下簡稱手冊(cè)),以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理,一般有以下要求: 1.承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè),以便物業(yè)管理公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。 2.手冊(cè)所有容應(yīng)以中文編印,文字、插圖和表格等效果清晰。 3.每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè),以減少每冊(cè)的厚度,不同容

11、或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔,并附有清楚的目錄指示,以便操作人員翻查參考。 4.手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的竣工圖目錄,按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié) 。遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖 ,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明,竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開始后的六個(gè)星期呈交。 5.系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下容): A.系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序 。 B.詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。 C.系統(tǒng)所有的管道和接線圖,并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。 D.提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù),并預(yù)留一定的空位 以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。 E.系統(tǒng)

12、中有關(guān)供電、配電屏和控制屏的詳細(xì)說明 6.設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下容 ): A.設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。 B.詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。 C.所有設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料,包括每塊電路板的電路圖,以及所有電子元件的布置圖。如有需要,還需提供部件分解圖,以顯示各部件的位置。 D.列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。 E.所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格證書、生產(chǎn)廠測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。 7.系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料(至少包括以下容): A.所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊(cè)。 B.設(shè)備更換部件的程序和要求。 C.從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明,調(diào)校的操作程序和尋