物業(yè)服務管理案例講座課件

1、物業(yè)服務管理案例講座物業(yè)管理流程前期物業(yè)管理開發(fā)商（物業(yè)服務公司）報方管、建設、規(guī)劃、設計等相關(guān)部門小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收報房管部門管理規(guī)約的制定與核準業(yè)主簽署管理規(guī)約和承諾書開發(fā)商向業(yè)主交付住宅使用說明書業(yè)主向開發(fā)商交維修基金維修基金的使用和管理業(yè)主與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務合同小區(qū)的前期物業(yè)管理后期物業(yè)管理小區(qū)全體業(yè)主成立業(yè)主大會并確定議事規(guī)則業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會的設立報房管部門業(yè)主委員會的批準業(yè)主委員會的制度管理和印章管理簽訂物業(yè)服務合同確定物業(yè)管理服務標準物業(yè)服務合同常見熱點糾紛 以無訟案例數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，共整理我國2017年物業(yè)服務合同糾紛判決書四萬五千多份，對相關(guān)數(shù)據(jù)進行了仔細分

2、析和歸納。 本報告的另一重要目的在于為我們物業(yè)服務提供“前事之鑒”，以作“后事之師”。目錄1物業(yè)管理費糾紛2小區(qū)的維修糾紛3小區(qū)的人身傷害4小區(qū)的財產(chǎn)糾紛5小區(qū)的車位管理6小區(qū)的安全防衛(wèi)一、物業(yè)管理費糾紛物業(yè)管理條例T41 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。1、開發(fā)商“贈送物業(yè)費、減免物業(yè)費”承諾對物業(yè)公司是否有約束力 孔某某為武漢某小區(qū)業(yè)主，甲物業(yè)公司與該小區(qū)開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務合同，接受委托為該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務。合同簽訂后，甲物業(yè)公司依約為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務，然而業(yè)主孔某某卻拖欠甲

3、物業(yè)公司自2014年7月至2016年7月期間的物業(yè)費4316元。經(jīng)多次催要未果，甲物業(yè)公司最終將孔某某訴至法院。庭審中，孔某某辯稱自己購買房屋時。開發(fā)商曾承諾贈送三年的物業(yè)費，故不同意交納上述費用。 分析解答 ： 本案爭議的焦點在于開發(fā)商作出的民事法律行為效力是否約束第三人即物業(yè)公司。實際上，不論是依據(jù)合同的相對性原理，還是具體的法律法規(guī)對此都有明確的規(guī)定。合同法第51條也規(guī)定，無權(quán)處分行為只有經(jīng)過被代理人的追認方對被代理人產(chǎn)生約束力。所以開發(fā)商的贈送承諾對物業(yè)公司沒有必然的法律約束力。 雖然“贈送物業(yè)費”的承諾對物業(yè)管理公司不具約束力，但是對作出該承諾的主體也即開發(fā)商是具有法律約束力的，如最

4、終該承諾未兌現(xiàn)，購房人可以通過法律途徑解決，法院在上述案例的民事判決書中對此點也予以了確認。 2、業(yè)主是否有權(quán)以開發(fā)商違約為由拒絕交納物業(yè)管理費 馬某系某小區(qū)房屋業(yè)主。某物業(yè)公司為馬某所在小區(qū)物業(yè)公司，該公司以某欠付自2014年1月6日至2017年6月30日的物業(yè)費用共計7243，83元為由要求馬某支付物業(yè)服務費724383元、違約金147701元，馬某認可某物業(yè)公司所主張的拖欠物業(yè)服務費期間及金額，但認為沒有交納物業(yè)服務費的理由是房屋水，質(zhì)量不合格，故不同意某物業(yè)公司的訴訟請求。法院審理后認為，某物業(yè)公司與馬某簽訂的物業(yè)管理服務協(xié)議，系雙方當事人的真實意思表示，合法有效。物公司按照合同約定履

5、行了相應義務，馬某作為物業(yè)管理服務的受益人理應及時屐行向物業(yè)公司交納物業(yè)服務費的義務。馬某主張其房屋存在質(zhì)量問題，如果因房屋質(zhì)量產(chǎn)生糾紛或給其造成損失，其應及時向責任人主張權(quán)利，現(xiàn)其以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕交納物業(yè)服務費，理由不足。就滯納金一項，馬某系因房屋漏水沒有及時交納物業(yè)服務費，不存在惡意拖欠情形，故不予支持。法院最終判決馬某向物業(yè)公司支付物業(yè)費，駁回物業(yè)公司要求馬某支付滯納金的訴訟請求。該判決已經(jīng)一審生效 實踐中，小區(qū)房屋在銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛告、配套設施設備不齊全或面積有誤差、房款計算錯誤等。這些問題許多要等大的業(yè)主人住以后才逐漸暴露出來，而此時造成這

6、些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，因此，業(yè)主往往以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法。雖然小區(qū)的前物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系，然而從法律角度看，物業(yè)管理合同與房屋買賣合同是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人業(yè)主不得因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。正確的做法是就開發(fā)商的違約行為向其主張權(quán)利，但對于物業(yè)費的問題，物業(yè)公司若按照合同約定提供了相應的物業(yè)服務，則業(yè)主應按約定支付物業(yè)費?！痉治鼋獯稹?本案體現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題的抗辯不能對抗物業(yè)費繳納的請求。物業(yè)服務合同和房屋買賣合同兩種不同的法律關(guān)系，物業(yè)服務合同本身應當涉及的內(nèi)容并不應超越物業(yè)服務合同的內(nèi)

7、容，更不能延伸到房屋本身的質(zhì)量問題上，本案中，馬某以房屋存在質(zhì)量問題抗辯，系對于開發(fā)商的違約行為的抗辯，根據(jù)合同相對性的原則，其應當通過協(xié)商或者訴訟的手段予以維權(quán)。而對于物業(yè)服務合同的法律關(guān)系并不屬于同一種法律關(guān)系，也不能對抗物業(yè)公司要求其繳納物業(yè)費的請求。因此，馬某仍需向物業(yè)公司繳納相應的物業(yè)費。3、業(yè)主何時開始承擔物業(yè)服務費開發(fā)商交房后，業(yè)主可否以一直未居住為由拒交物業(yè)管理費？ 曹某為某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，某物業(yè)公司以曹某拖欠2013年、2014年、2015年、2016年、2017年應交物業(yè)服務費為由，要求其立即給付上述物業(yè)服務費。曹某主張2013年至2017年8月以

8、前其沒有人住，房子空著，所以該段時間的物業(yè)費不同意繳納。4、業(yè)主家中被盜，能否要求物業(yè)公司予以賠償 2015年11月24日，張某購買了房屋一套，2016年3月1日，其與物業(yè)公司就房簽訂了房屋委托管理合同該合同約定：物業(yè)公司負責維護小區(qū)的公共秩序，包括巡視、門崗值勤、盤查可疑人員；物業(yè)公司方違反合同的約定，未達到約定的管理目標，造成張某經(jīng)濟損失的，物業(yè)公司應給予張某賠償。2016年11月，張某發(fā)現(xiàn)家中有異常，認為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場，并打“110”報了警，后民警趕到現(xiàn)場進行了勘察，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有翻動的痕跡，但至本案庭審結(jié)束時，該案件尚未偵破。另據(jù)張某報案稱家中丟失了

9、蘋果手機一部、蘋果筆記本一臺及現(xiàn)金130元。張某訴稱認為，由于物業(yè)公司管理不嚴，監(jiān)視裝備失效，保安人員失職，導致家中發(fā)生入室盜竊案件，還險些造成人員傷亡。故要求物業(yè)公司承擔違約責任，賠償被盜物品的經(jīng)濟損失。物業(yè)公司辯稱，由于張某所述盜竊發(fā)生時，物業(yè)公司積極進行了協(xié)助，履行了合同及法定義務，不存在過錯；且盜竊案件尚未偵破，無法認定盜竊事實的存在，也無法準確確定財產(chǎn)的實際損失，更何況盜竊屬于犯罪行為，應由犯罪分子承擔責任，故不同意張某的訴訟請求。 【分析解答】 本案原、被告之間存在物業(yè)管理合同，該合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法、有效。首先，本案合同中雖然約定物業(yè)公司承擔保安義務，但

10、并未明確約定收費標準；其次，本案涉及盜竊案件尚在偵破中，并未確定實際損失難以追回，因此法院認定物業(yè)公司承擔責任的條件尚不充分，故駁回張某的訴訟請求。業(yè)主家中財物被盜，物業(yè)服務企業(yè)是否要承擔賠償責任？A看合同中有無明確約定保安費用B看實際損失是否已經(jīng)得到相應賠償C主張損失的數(shù)額，提供有效憑證等交易記錄予以證明。D損失數(shù)額如果過大，則法院仍需調(diào)整賠償數(shù)額。5、物業(yè)服務公司追討物業(yè)服務費有訴訟時效限制嗎？ 李某居住在某小區(qū)，其未向物業(yè)公司交納2010年至2017年的物業(yè)費，物業(yè)公司將其訴請法院判決交納拖欠的物業(yè)管理費共計23，581.68元。李某辯稱物業(yè)公司的訴訟請求中2015年3月30日以前存在的

11、物業(yè)糾紛已經(jīng)超過國家法律規(guī)定的訴訟時效，物業(yè)公司沒有在法定時效內(nèi)主張權(quán)利，故不同意支付。二、小區(qū)的維修糾紛6、業(yè)主在其獨用的露臺上搭建玻璃房，是否違反物業(yè)管公約？ 王某為某小區(qū)業(yè)主，其購買的房屋外有一獨用露臺，商品房預售合同約定，露臺并非業(yè)主專有，實際露臺使用人對露臺沒有所有權(quán)的情況完全了解，且在使用時不得搭建構(gòu)筑物、不得破壞地面、不得改變或破壞其形狀、大小及用途等，并應遵守相關(guān)管理規(guī)定。應按照政府規(guī)定進行使用，不得擅自搭建、封閉，不得改變及破壞其原有外觀。甲物業(yè)公司為上述小區(qū)物業(yè)服務公司，王某與該公司簽訂前期物業(yè)管理服務合同及臨時管理規(guī)約，管理規(guī)約約定業(yè)主或物業(yè)使用人應按規(guī)劃用途使用物業(yè)。確

12、需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，物業(yè)區(qū)域禁止違章搭建、私設攤點。2016年5月，王某在未經(jīng)行政審批且未告知物業(yè)公司的情況下，私自在主臥外的露臺上搭建了陽光房一間。物業(yè)公司曾兩次向王某發(fā)送通知，求其拆除私自搭建部位恢復原狀，王某拒不拆除，故物業(yè)公司訴至法院，要求王拆除上述違章建筑的陽光房。小區(qū)某棟樓的頂樓漏雨，樓頂維修費是頂樓業(yè)主自己支付還是本樓業(yè)主均攤？三、小區(qū)的人身傷害7、設路障、未采取防護措施導致進入小區(qū)的非小區(qū)居民受傷，物業(yè)服務公司承擔責任嗎？ 2017年3月19日上午，非小區(qū)居民沈某在路過物業(yè)管理有限公司管理的風景怡園小區(qū)時，被該公司設置的區(qū)域管理隔離墩上拴的鐵絲絆倒

13、，致使沈某受傷。沈某主張物業(yè)公司違反規(guī)定，私自在通行道上設置障礙且未樹立任何警告標志，應對事故后果承擔全部責任。8、物業(yè)服務公司的保安人員讓社會人員進入物業(yè)服務區(qū)發(fā)生人身損害，物業(yè)服務公司是否承擔責任？ 某小區(qū)物業(yè)管理混亂、外來人員隨意出入無人管理陳某是該小區(qū)的業(yè)主，2016年11月25日晚八點左右陳某回家在小區(qū)內(nèi)被2個社會人員人打傷，經(jīng)查傷人者并非該小區(qū)業(yè)主，系外來閑散人員。而后陳某報警，物業(yè)服務公司對進入小區(qū)的人員沒有任何登記記錄，給案件偵破帶來很大難度，未查找到犯罪嫌疑人。陳某訴至法院，要求物業(yè)服務公司對其所受傷害承擔賠償責任。物業(yè)服務公司辯稱小區(qū)服務合同并沒有要求進出小區(qū)要進行登記，況

14、且僅要求夜間十點后安排保安人員進行巡邏，對此事沒有任何責任。四、小區(qū)的財產(chǎn)糾紛8、小區(qū)內(nèi)寵物傷人，物業(yè)公司應當承擔責任嗎。 2017年9月，原告李某在某小區(qū)某號樓內(nèi)北側(cè)電梯內(nèi)被一寵物犬咬左小腿該犬所有人系案外人邢某，實際飼養(yǎng)人為被告薛某。李某受傷后前往當?shù)啬翅t(yī)院就診，支出多項醫(yī)藥費用。李某認為小區(qū)的物業(yè)公司在本次寵物傷人事件中沒有盡到對小區(qū)居民的安全保衛(wèi)義務，有管理不善的責任，故要求李某及小區(qū)的物業(yè)公司共同承擔賠償責任而訴至法院。庭審中，小區(qū)物業(yè)公司否認其系電梯管理單位。9、非機動車未停放在停車處，在小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)公司是否應當承擔責任？ 2017年3月9日早晨7點，原告秦某發(fā)現(xiàn)停放在新力小區(qū)

15、2號樓下購買的殘疾人摩托車丟失。被告立新物業(yè)公司未在小區(qū)內(nèi)設有殘疾人摩托車停車位，現(xiàn)有地下停車庫只限于自行車以及小型三輪車停放，殘疾人摩托車根本無法進入由公安部門調(diào)出的監(jiān)控錄像來看，小偷是通過小區(qū)4號樓和6號樓之間的消防通道逃跑的，消防通道未設立保安人員。原告秦某主張為殘疾人，家庭經(jīng)濟困難，但接時交納物業(yè)費用從未拖欠，故被告在物業(yè)公司管理的范圍內(nèi)有責任和義務保護業(yè)主的財產(chǎn)安全，現(xiàn)秦某用自己多年積蓄購買的殘疾人摩托車，由于被告的管理不當導致丟失。故訴請法院判令被告賠償原告財產(chǎn)損失費7500元。被告立新物業(yè)公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，被告在小區(qū)設定了專門的非機動車輛停放

16、的地點，如果業(yè)主沒有按照停放地點停放所造成的損失應當由業(yè)主自己承擔，被告沒有賠償?shù)牧x務；本小區(qū)是限價房，物業(yè)公司的義務是公共管理服務，并不承擔保管義務，被告對公共秩序的維護已經(jīng)盡到了相關(guān)的責任，故被告沒有責任賠償原告的損失，應當由小偷來賠償原告的損失。審理中，秦某提供發(fā)票兩張，證明其按期向立新物業(yè)公司交納了物業(yè)費。立新物業(yè)公司提供保安服務合同、保安巡視記錄表等證據(jù)，擬證明其物業(yè)服務符合相應標準。10、業(yè)主家中財物被盜，小區(qū)監(jiān)控攝像頭毀壞無法辨認犯罪嫌疑人，物業(yè)公司是否應當對業(yè)主承擔賠償責任？ 張某是星光小區(qū)1806號房屋的業(yè)主，珠海物業(yè)公司系1806號房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務公司。2017年12

17、月7日，張某報警稱1806號房屋被盜，其丟失財物及其他損失共計三十萬余元，并就此提供收據(jù)、發(fā)票、銷售憑證等證據(jù)，珠海物業(yè)公司對此提出異議。五、小區(qū)的車位管理11、業(yè)主車位常被占，可否拒交或減交停車管理費？ 張某系某小區(qū)業(yè)主，因張某未交納車位管理費，該小區(qū)物業(yè)公司將張某訴至法院，要求張某按照雙方簽訂的物業(yè)服務合同約定支付車位管理費2400元及相應滯納金。張某辯稱其所有的停車位經(jīng)常被其他車輛停放，而物業(yè)公司不予制止，還以此賺取停車費，故不同意支付車位管理費。12、高空墜物砸車，物業(yè)服務公司能舉證免責嗎？ 張某系某小區(qū)2號樓業(yè)主，其車輛停放在2號樓附近某日中午張某將其多輛停入便道，車輛被2號樓外墻脫

18、落的水泥護板砸中，造成張某車輛前擋風玻損，前機器蓋、車頂、車右側(cè)受損。張某將該小區(qū)物業(yè)公司訴至法院，要求物業(yè)公司賠償其花費的車輛修理費、拖車費、車輛檢測費、定損評估費、誤工費、交通費等費用共計8457元物業(yè)公司辯稱：本案所涉脫落外墻屬建筑物專有部分以外的共有部分，物業(yè)公司不是該案建筑物的業(yè)主，因而不是其共有部分的共同所有人、共同管理人物業(yè)公司對建筑物無管理權(quán)利，并非“管理人，僅依據(jù)物業(yè)服務合同承擔膜務的義務。物業(yè)公司已盡到安全提醒義務及維護義務，事發(fā)前已在2號樓設置警示牌。且張某也有過錯，一是張某在禁停位置停車，二是張某明知提醒向步。2號樓有警示標志卻放任危險發(fā)生，請求法院駁回張某的全部訴訟請求六、小區(qū)的安全防衛(wèi)13、業(yè)主財物在房間內(nèi)被盜，物業(yè)服務公司是否應承思應賠償責任？ 陳某某是某計算機配件經(jīng)營部的業(yè)主，與某公司簽訂房屋租賃合同，租賃了物流大廈的一個辦公用房，合同約定白天辦公，晚上業(yè)主離開承租房屋，晚間承房屋及房屋內(nèi)的財產(chǎn)安全主要依靠該公司提供保安服務。某日凌晨1點左一男子進入該大廈的電梯，根據(jù)電視監(jiān)控錄像顯示在大廈電梯內(nèi)與大廈保安相遇，發(fā)現(xiàn)男子形可疑，但并未對男子進行盤查，致使該男子順利進入陳某某營業(yè)在的房間，將其尚未銷售的93臺筆記本電腦拆除包裝后另外放在電腦紙箱中用小推車推出大廈，推出大