3.0住宅市場分析報告

1、.PAGE ：.；天福經紀銀帆西雅圖工程市調報告數據版 3.0 住宅市場分析3.1 北京總體市場分析3.1.1 總體供應截至2003年，全市住宅建立的總存量到達2.4億平方米，2004年末，總存量曾經到達近2.8億平方米，估計到2005年末可突破3億平方米大關。2004年商品住宅現房開工面積2344.0萬平方米，同比增長12.6%，銷售率為97.5%，比2003年同比高出12.4個百分點。注：現房銷售面積指已開工完成銷售的面積，包括本年1-12月住宅現房成交面積1010.9萬平方米以及2003年預售的住宅轉入2004年開工交用面積1274.9萬平方米。2004年商品住宅期房同意預售面積2862

2、.85萬平方米，同比增長5%。2004年全市空置一年以上的商品房298.8萬平方米，同比下降20.9，其中，商品住宅下降27%。2005年一季度商品住宅開工面積為235.4萬平方米，比去年同期增長35.0%。2005年1、2月份商品住宅現房開工面積149.39萬平方米。截至2005年2月底，全市商品住宅空置面積346.43萬平方米。表3.1.1 北京新建住宅面積百萬平方米年份200020012002200320042005.1、2開工面積14.99718.04921.91425.9430.671.9634住宅面積10.1414.0819.2620.8123.441.4939住宅比例67.678

3、87.980.2276.476.87表3.1.2 北京新建住宅套數年份200020012002200320042005.1、2總計149,970180,490219,140149,970281,23340,123商品住宅101,400,340192,620101,400240,70038,733比例(%)67.67887.967.685.5996.53資料來源：天福房產經紀圖3.1.3 近年北京市住宅市場供應走勢 單位：百萬平方米分析：過去幾年內北京市政府不斷在加大郊區(qū)根底建立的力度，尤其是郊區(qū)公共交通網絡和高速公路的建立，這些任務都極大地加強了開發(fā)商與買家對郊區(qū)和環(huán)中心區(qū)住宅的自信心。由于年

4、前的土地政策變動，房地產市場很能夠在今年集中放量。估計2005年至少還有規(guī)劃的近3000萬平方米要投放市場。3.1.2 市場需求2004年商品住宅現房銷售面積2285.8萬平方米，同比增長29.1%，開工面積2344.0萬平方米，銷售率為97.5%注：商品住宅現房銷售面積指已開工完成銷售的商品住宅面積，包括本年1-12月商品住宅現房買賣成交面積1010.9萬平方米，以及2003年預售的商品住宅轉入2004年1-12月開工交用面積1274.9萬平方米。2004年商品住宅期房同意預售面積2862.85萬平方米，同比增長5，預售登記2642.1萬平方米，預售率為92.3%，比2003年同期高30.4

5、個百分點。2004年全市存量房買賣5.74萬套，706萬平方米，同比分別增長67.9%、83.9%。存量房買賣以二手商品住宅和再上市已購公房為主，分別占存量房買賣總套數的46.1%、52.6%。2004年全市預售的商品住宅中，以成交套數統(tǒng)計，商品住宅期房單套建筑面積主要集中在81-160/套之間，占商品住宅成交總套數的67.94；其中，經濟適用住房主要集中在81-120/套之間，占經濟適用住房成交總套數的55.88%。 2005年一季度，全市商品住宅銷售327.3萬平方米，超越全部商品房銷售面積的90%。截至今年一季度，全市商品住宅空置645.3萬平方米，比去年同期下降11.3%。見下表200

6、5年1、2月，商品住宅現房銷售面積152.69萬平方米，高于開工面積3.3萬平方米。2005年1、2月，商品住宅期房同意預售面積221.86萬平方米，同比下降6.7%；預售登記288.52萬平方米，同比增長8.3%。預售率為130%，比2004年同期高18個百分點。表3.1.4 北京銷售住宅面積百萬平米年份開工面積銷售面積銷售率2004年2344.02285.497.5%2005年第一季度235.4327.3%預售良好資料來源：天福房產經紀圖3.1.5 近年北京市住宅銷售走勢分析：200上圖中的住宅包括別墅、公寓、商品住宅和經濟適用房。其中高質量公寓的平均銷售率較普通中低售價住宅工程為低；地理

7、位置不夠理想的住宅工程的平均銷售率較低，另外，大盤的銷售大多較理想。銷售率逐年平穩(wěn)上升，闡明本市的房地產市場堅持著安康、有序的開展。住宅平均銷售率的遞增也是北京中低價位住宅比例添加的結果，同時銷售率的遞增也與開展商逐漸注重消費者需求有關。2004年，全市預售的商品住宅中，商品住宅期房單套建筑面積主要集中在81-160/套之間，占商品住宅成交總套數的67.94，闡明面積適中、總房款不太高的住宅仍是市場消費的主流。3.1.3 近兩年銷售價錢表3.1.6 北京住宅銷售價錢年份開工面積銷售均價銷售率2003年2081.0現房4456期房525380.22%2004年2344.0現房4747期房5629

8、97.5%2005年第一季度235.45779預%預售良好資料來源：天福房產經紀3.1.4 北京市住宅消費分析購房者低齡化趨勢明顯。商品住宅購房對象以40歲以下為主，占63。年齡在20歲以下、2130歲、3140歲所占比重均有不同程度增長；其中，年齡在2130歲所占比重增幅最大，為9.9。4150歲購房對象所占比重同比分別下降了4.1、7.8。購房者群體偏向低收入化。購房對象家庭年收入以10萬元以下為主，占75.2%。家庭年收入5萬元以下所占比重同比下降11.7%；家庭年收入5-10萬元、10-20萬元所占比重分別比2004年2季度增長了5.8%、4.95。如以下圖中高學歷群體成為購房主力。近

9、7成以上的潛在購房群體擁有?？苹蛞陨蠈W歷，購房群體越來越呈現理性的消費趨勢。外來投資客購買力強勁，二次置業(yè)者比例繼續(xù)攀升。購房對象置業(yè)目的以改善居住條件和根本居住為主，所占比重為81.94%其中，購買高檔次商品住宅所占比重為12.1，投資僅占調查對象總人數的7.9。改善性購房需求、投資以及其他目的購房需求同比分別增長3.4%、0.6%和0.1%。投資所占比重增幅不大，需求穩(wěn)定；根本居住、孩子上學購房需求所占比重同比分別下降了0.5%、3.0%。如以下圖居民收入程度提高，購房可支付才干加強。購房對象可支付月還款額以2000元/月以下為主，占75.2%。1500元/月以上的所占比重同比均有不同程度

10、增長，其中， 3000-4000元/月購房對象增幅最大，為2.4%；可支付月還款額為1000-1500元/月及1000元/月以下購房對象所占比重同比分別下降了4.1%、5.0。見以下圖居民收入程度提高，可接受的房價提升購房對象可接受價位以7000元/平方米以下為主，比重為92.4%，其中可接受5000/平方米以下的所占比重為56.7%；可接受4000元/平方米以上的所占比重同比均有不同程度增長，其中，可接受5000-7000元/平方米價位的所占比重增幅最大，為4.0%。僅可接受3000-4000元/平方米、3000元/平方米以下價位的購房對象所占比重同比分別下降了7.5%、1.9%。如以下圖2

11、005年預期房價穩(wěn)中略漲65.9%的購房對象以為2005年房價根本不變或略微上漲房價漲幅5，其中，以為房價略微上漲房價漲幅5的所占比重為44.88，28.65%購房對象以為明顯上漲房價漲幅在515之間，比重為22.95或大幅上漲房價漲幅15，比重為5.7%，5.4%購房對象以為2005年房價下降。如以下圖以上資料來源：天福房產經紀3.1.5 住宅市場開展趨勢 (1)住宅存量繼續(xù)增長1997年，全市住宅開工面積為987萬平方米，而2002年住宅開工面積為1800萬平方米，2004年住宅開工面積到達2344.0萬平方米。今后我市住宅建立的速度將繼續(xù)增長，估計2005年全市住宅建立增長速度在10%-

12、15%左右。在看到本市住宅建立開展速度非常高的同時，也應該認識到這個增長率的基數是非常低的，北京住宅建立的開展僅僅有十年的時間。(2)需求程度堅持平穩(wěn)雖然曾經有大量住宅工程的存在，而且未來住宅工程仍在繼續(xù)開發(fā)，但北京居民對新住宅的需求不斷堅持著比較旺盛的程度。住宅需求可以分為下面幾個方面：由于收入的添加，目前有才干購買住房的初次購房者；由于城市改造而需求動遷的市民；為了任務方便，就近購買小面積住宅或公寓的白領目前曾經擁有住房，但希望經過出賣現有住宅而改善居住條件的家庭；那些曾經退休的老人，希望擁有更好的居住場所；在中國經濟快速開展的情況下致富的人群，他們如今可以購買更高檔的住宅；高收入家庭在郊

13、區(qū)尋覓更好的居住環(huán)境。(3)人口重新分布基于種種緣由，在最近幾年，北京的人口分布逐漸地出現了從市區(qū)向郊區(qū)遷移的景象。就如今情況來看，四、五環(huán)之間，尤其是東四五環(huán)之間，由于距CBD等地近在咫尺，前景更是炙手可熱。這種景象的出現主要是由于在北京的城市改造中產生了大量的拆遷人口，同時根據政府的城市規(guī)劃，鼓勵在郊區(qū)建立新的住宅區(qū)。大量的交通網絡工程曾經完工，包括到昌平、順義和通州的高速公路等，這些道路在90年代曾經完成。這些年，在五環(huán)路，京開高速，京沈高速和京津塘高速沿線的住宅成為開發(fā)熱點。這些高速公路的建立對于北京郊區(qū)的開展來說是至關重要的。3.1.6 住宅市場未來預測1需求估計在中短期時間內，北京

14、消費者對住宅的需求量繼續(xù)增大。城市改造呵斥拆遷人口對住房的需求程度提高。政府方案從如今到2005年前，北京將有15萬戶居民從市區(qū)動遷。2供應由于去年的土地政策和銀行利率的調整，估計2005年北京住宅新供應量為25萬套，總建面接近3000萬平方米。3繼續(xù)住宅郊區(qū)化隨著環(huán)繞北京的五環(huán)路開工，加上從北京出發(fā)的多條高速公路，都加速了北京住宅郊區(qū)化繼續(xù)進展的步伐。從如今開發(fā)情況看，短期內四、五環(huán)之間將是購房者的首選區(qū)域，這是由于這一區(qū)域距市中心較近，交通比較方便，升值力大。4增長的購買力估計在購房者中將有大量的年輕人，由于職業(yè)緣由，他們有很大的時機增長工資和可支配收入的程度。(5)消費者期望值提高許多潛

15、在買家是年輕人，他們受現代生活節(jié)拍的影響較大。在北京有93%的購房者為自用，所以他們對房屋質量的挑選將非常嚴厲。6置業(yè)門檻提高去年央行調息，雖然對整個樓市不會產生影響，但降低貸款比例將對購房者，尤其是年輕人，產生宏大的影響。3.2區(qū)域住宅市場分析3.2.1 工程分布區(qū)域內各住宅物業(yè)的分布如圖2.1所示。圖3.2.1 工程分布圖資料來源：天福房產經紀1青年匯 2青年路小區(qū) 3甘露園 4甘露晴苑 5自在自宅 6興隆家園 7疊彩園 8南太平莊小區(qū) 9東岸 10碧水星閣 11財滿街 12住邦商務中心13遠洋商務 14東恒時代 15白領家園16國美第一城 17華紡易城 18中水金海嘉園 19酷特區(qū) 20

16、朝陽園含國際創(chuàng)展中心 21朝陽無限 (22)羅馬嘉園 23炫特區(qū) 24北京星河灣 25朝陽雅筑 26CASA 27都會華庭II28朝陽園II 以上分布標號偏重于2000年后入住的社區(qū)，對舊有社區(qū)如青年路小區(qū)和石佛營東里等未進展標注。3.2.2現有住宅供應表3.2.2 區(qū)域內現有住宅工程序號工程稱號總建筑面積萬平米價錢元/平米入住時間規(guī)劃總戶數1青年路小區(qū)9238002001年76002甘露家園二期3.546002002年5003甘露晴苑244502005年6月2004疊彩園3748002005年5月6005碧水星閣4.4455002004年9月 3006遠洋天地100板7700塔7300200

17、5年11月39007日月東華8.543801999年5508石佛營西里9038002004年5月34509朝陽園791002003年8月150010朝陽無限2253802003年4月157011八里莊南里8年以上300012十里堡西里8年以上850013十里堡北里8年以上180014通惠家園804000600015康家園3035005年以上3000合計446.5533144070資料來源：天福房產經紀區(qū)域內現有住宅物業(yè)工程共15個，建筑面積至少446.5萬平方米，常住人口總戶數近50000戶，加上區(qū)域內大量的流動人口，總人口數在20萬人以上。周邊緊鄰五環(huán)的定福莊、新港灣、綠島苑等工程以及臨靠姚

18、家園路的平房鄉(xiāng)等大型居民區(qū)，總面積也到達了數百萬平米規(guī)模，人口數絕對值也在10萬人以上。區(qū)域住宅主要分布在朝陽路兩側，朝陽北路工程的平均價錢為4500元/平米不思索在建工程，朝陽路兩側工程平均價錢為5500元/平米不思索在建工程，較2000年分別提升了約30和203.2.3 未來23年供應分析表3.2.3 區(qū)域內在建工程序號工程稱號總建筑面積萬平米價錢元/平米入住時間規(guī)劃總戶數1青年匯3251002006年3月40002華紡易城4855002005年7月29303國美第一城10054502006年6月57944珠江羅馬517600二期2006年初26005炫特區(qū)286880三期2005年6月3

19、8006特區(qū)8083.556002005年11月3007朝陽捷座456002005年12月4008北京星河灣60120002005年10月30009酷特區(qū)2.969802006年6月48510東岸21.8357002006年6月145011財經中心2078002005年6月45012東恒時代406900二期2006年底300013白領家園957002005年3月76614中水金海佳苑4.556002006年7月36415國際創(chuàng)展中心291002006年初20816興隆家園III605900600017朝陽雅筑13.138002006年50018CASA3.462002006年50019都會華庭

20、II660002006年50020首創(chuàng)十里堡工程3070002007年250021幸福123公寓1.6100002007年20022朝陽園II10670096023和黃逸翠園357000180024伊頓社區(qū)5060003300合計635.8345807資料來源：天福房產經紀未來供應工程的預售平均價錢為6200元/平米朝陽北路區(qū)域平均5700元/平米。從在售工程銷售價錢看，普通住宅售價在55007500元/平米之間。剔除炒做和虛價要素，朝北區(qū)域普通住宅售價在56006300元/平米、商業(yè)售價在1000014000元/平米是合理的，隨著青年路、朝陽北路的規(guī)劃以及市政配套的逐漸完善，地段升值力宏大。該區(qū)域交通便利，各個社區(qū)規(guī)模龐大，業(yè)戶收入、消費程度較高。區(qū)域在建住