項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研課件

1、 目 錄一、北城天街總平圖二、北城天街基本信息介紹三、周邊交通、治安以及周邊配套四、北城天街主要賣點(diǎn)五、廣告策略六、戶型分析七、成交備案情況八、區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀與調(diào)整方向九、區(qū)域內(nèi)重大投資對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀的影響十、上市產(chǎn)品、區(qū)域產(chǎn)品、需求特征十一、評(píng)論及反饋第一次開盤為第一期第一批次4號(hào)樓；該項(xiàng)目為圍合式建筑；人車分流，綠化品質(zhì)好；商業(yè)部分暫未公開詳細(xì)平面。4號(hào)樓 北城天街基本信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：購(gòu)地時(shí)間：2009年9月29日購(gòu)地價(jià)格：每畝地價(jià)：760萬元/畝。成交總價(jià)：210,316萬元樓面地價(jià)：樓板價(jià)：3040元占地面積：199800平方米總建筑面積:700000平方米總戶數(shù)：1600戶（住宅），容積率：

2、3.75綠地率：30%車位配比： 1：0.8 該項(xiàng)目位于成都北二環(huán)，五塊石區(qū)域蓉北商貿(mào)大道；總占地面積約276畝，約70萬方，是目前為止城北區(qū)域占地最大的一個(gè)項(xiàng)目，包含天街系大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、龍湖旗艦soho產(chǎn)品星座系列等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。 該項(xiàng)目周邊新綠水碾公園、北湖凝翠公園；學(xué)校，醫(yī)院、銀行等眾多配套設(shè)施。開發(fā)商的產(chǎn)品類別：住宅、公寓、商業(yè)設(shè)計(jì)單位：北京筑景藝國(guó)際建筑設(shè)設(shè)計(jì)諮詢公司投資商:龍湖地產(chǎn)開發(fā)商:成都龍湖北城置業(yè)有限公司；物業(yè)管理公司:成都龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司；建筑單位:成都市青羊區(qū)建筑工程總公司、四川省中普建設(shè) 有限公司施工進(jìn)度：基礎(chǔ)施工上市計(jì)劃：第一期4棟開盤時(shí)間2010-0

3、4-29 ，入住時(shí)間2011年底周邊交通、治安周邊交通：24路，39路，57路，59路，70路，70A路，73路，80路，98路，108路，177路，316路，402路，403路，409路，412路，525路，534路，526路，651路；鄧家灣和五塊石電子批發(fā)市場(chǎng)站下。附近有城北客運(yùn)站、荷花池客運(yùn)站、昭覺寺客運(yùn)站、青龍場(chǎng)中心站等公交樞紐。聽說將修隧道到地鐵一號(hào)線（未經(jīng)證實(shí)） 治安：較差 北城天街周邊配套：公 園：新綠水碾、北湖凝翠2大公園； 教育配套：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)教育配套齊全； 綜合商場(chǎng)：龍湖北城天街集中商業(yè)、美好家園購(gòu)物中心，恒業(yè)國(guó)際一站式居家用品采購(gòu)中心、五塊石小食品批發(fā)市場(chǎng)、國(guó)美

4、電器、荷花池服飾批發(fā)市場(chǎng)等；郵 局：郵政、通訊方面的設(shè)施較為齊備，設(shè)有大型郵政局、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、火車北站郵電局等；銀 行：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等眾多商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)； 醫(yī) 院：成都鐵路中心醫(yī)院、 金牛區(qū)婦幼保健院、五塊石醫(yī)院。 學(xué)校醫(yī)院 銀 行廣告策略：居周刊、DM單，成都商報(bào)（成都商報(bào)刊登2次）廣告訴求點(diǎn)“填補(bǔ)二環(huán)商圈最后的空白”在居周刊有多個(gè)整版對(duì)該項(xiàng)目的著重介紹，對(duì)五塊石電器市場(chǎng)即將搬遷后二環(huán)商圈將在龍湖的全力打造下迅速升級(jí)北城天街主要賣點(diǎn) 14萬平方米的商業(yè)建筑體 城北的70萬平方米的城市綜合體 北二環(huán)置業(yè)的身份標(biāo)識(shí) 為二環(huán)商業(yè)帶華麗“封口” 戶型分析 戶型：戶型面積：73平方米

5、105平方米；價(jià)格：均價(jià)8000元/平方米（精裝修），相對(duì)周圍其他清水房6500元/平方米的價(jià)格，龍湖的品質(zhì)凸顯，價(jià)格合理，有升值潛力。105平方米73平方米93平方米銷售面積約73，贈(zèng)送面積：約10?？勺儍煞?jī)蓮d，生活、景觀雙陽(yáng)臺(tái)，功能完善實(shí)用；玄關(guān)設(shè)計(jì)，鞋柜擺放便利，并保護(hù)客廳私密性；主臥及次臥面積約12，實(shí)用舒適；獨(dú)立客餐廳設(shè)計(jì)，合理布局的生活專家。銷售面積約93，贈(zèng)送面積約12。可變?nèi)績(jī)蓮d單衛(wèi)，功能布局合理完善；玄關(guān)設(shè)計(jì)，客廳私密性得到保護(hù)；客廳橫式設(shè)計(jì)，大氣寬享，采光闊綽；廚房外生活陽(yáng)臺(tái)，兼具家庭儲(chǔ)藏功能；主臥帶景觀陽(yáng)臺(tái)，正對(duì)豪闊中庭，眼界大開收藏美景。銷售面積約105，贈(zèng)送面積：

6、約12。可變?nèi)績(jī)蓮d單衛(wèi)，直面中庭超大景觀；入戶花園匠心設(shè)計(jì)，精致空間給回家舒心感受；獨(dú)立客餐廳設(shè)計(jì)，合理布局的生活專家；客廳連通景觀陽(yáng)臺(tái)，擁有更多風(fēng)景成為可能；主臥全飄窗設(shè)計(jì)，采集陽(yáng)光的問候。半贈(zèng)送面積全贈(zèng)送面積成交備案情況 網(wǎng)上備案情況：預(yù)售許可證成房預(yù)售中心城區(qū)字第6387號(hào)（4號(hào)樓），現(xiàn)預(yù)售第4棟，總套數(shù)：265套，(其中商業(yè)：17套（未售），)，住宅200套，已售21套，可售81套，訂購(gòu)98套；其他48套，已售4套，可售14套，訂購(gòu)30套。（截止2010-5-18）4棟 現(xiàn)場(chǎng)踩盤情況：第一次到售樓部因剛開盤完第一期（4號(hào)樓），開盤即售罄，（備注：備案情況滯后）；現(xiàn)場(chǎng)有2組簽約客戶，現(xiàn)

7、場(chǎng)公示情況良好； 第二次5號(hào)樓開盤因下大雨現(xiàn)場(chǎng)成交41套。 區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀與調(diào)整方向 目前，根據(jù)政府部門的規(guī)劃，成都國(guó)際商貿(mào)城正式開建，建成后將成為我國(guó)中西部最大的現(xiàn)代化綜合型商業(yè)流動(dòng)中心，屆時(shí)，五塊石等老牌批發(fā)市場(chǎng)都將向國(guó)際商貿(mào)城進(jìn)行整體搬遷。目前一期已經(jīng)建成，荷花池的中藥材市場(chǎng)已率先搬遷。隨著幾大市場(chǎng)的集體搬出，加上火車北站的“拆舊翻新”，預(yù)示著成都最大規(guī)模舊城改造項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，根據(jù)規(guī)劃，未來的駟馬橋、火車北站、五塊石片區(qū)，將被整體打造成一個(gè)以大型百貨、商場(chǎng)、金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的新商圈。區(qū)域內(nèi)重大投資對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀的影響 商業(yè)：在建綠地世紀(jì)城城市綜合體、紅星美凱龍西部旗艦店、龍湖北城天街、瑞

8、安城北天地交通：北新干線、寶成鐵路、成彭路、地鐵一號(hào)線北三環(huán)站（備注：地鐵一號(hào)線離北城天街的距離大約5公里左右，據(jù)北城天街保安人員介紹可能會(huì)修隧道直達(dá)地鐵一號(hào)線起點(diǎn)站口） 位于該項(xiàng)目的東北面，占地1800余畝，投資8億元人民幣的鳳凰山公園正在建設(shè)中。上市產(chǎn)品、區(qū)域產(chǎn)品、需求特征上市產(chǎn)品：現(xiàn)開盤的主要戶型為73平方米105平方米，成交備案情況看，73平方米的兩室兩廳和93平方米的三室兩廳的比較受購(gòu)房者的青睞，它符合大部分消費(fèi)者的購(gòu)房和居住習(xí)慣。區(qū)域產(chǎn)品：大部分以電梯公寓為主，前幾年拆遷房的量較大，品質(zhì)相對(duì)偏低，近期開的藍(lán)光花滿庭相對(duì)景觀、樓盤品質(zhì)等均有所提高。需求特征：北城天街1期4棟均價(jià)800

9、0元/平方米，在整個(gè)五塊石片區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，因其是精裝修，市場(chǎng)接受度較高，購(gòu)房主力主要是在這附近做生意或者是拆遷戶，有部分為剛性需求，城北片區(qū)的初次購(gòu)房者；了解到下次新開盤價(jià)格會(huì)有一定程度的提高。評(píng)論及反饋交通：城北歷來為交通所困，進(jìn)入市區(qū)只有走九里堤北路或駟馬橋繞行，要么就繞過鳳凰立交上北新高架。配套：五塊石周邊令人擔(dān)憂不止交通還有治安，再者就是醫(yī)院和學(xué)校的配套。這些有是有的，至于數(shù)量和質(zhì)量較差。是否適居住：由于商業(yè)面積過大，人口過于密集，想必日后交通會(huì)更加擁擠，嘲雜。停車或許都會(huì)成為很大的問題，或許這里更適合生意人而不是住家戶。所謂高端龍湖：龍湖是以利潤(rùn)最大化的開發(fā)商，龍湖所擅長(zhǎng)的是怎么運(yùn)作他的龍湖品牌。所有在建項(xiàng)目的建筑質(zhì)量都大同小異。我們更認(rèn)同他的設(shè)計(jì)和他高物管費(fèi)所帶來高水平的物業(yè)管理！關(guān)于戶型：目前推出三種戶型。 B1戶型（93平方米）：布局相當(dāng)不合理。客廳開間4.9米，長(zhǎng)6.6米，以及8.1米長(zhǎng)的過道，浪費(fèi)了太多的空間，造成三室的房子衛(wèi)生間僅僅是1.7米2.0米。小的臥室也只有七點(diǎn)幾平米，而且九十三平米客廳沒有陽(yáng)臺(tái)。 B2戶型（73平方米）：從戶型上挑不出什么毛病，但美中不足的是該戶型分布位置幾乎全部臨街。在一個(gè)作為商業(yè)購(gòu)物中心的項(xiàng)目里，選擇臨街居住還是需要很大的勇氣。 B4戶型（105平方米