[上海]酒店式公寓專題研究報告(案例分析 101頁)1

1、上海酒店式公寓 專題研究2010.127/25/20221報告目錄概念分類及發(fā)展趨勢12產(chǎn)品特點3區(qū)域分布特征45產(chǎn)品定位思考附件：案例及區(qū)域市場分析酒店式公寓的起源及發(fā)展 酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)。由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家”。這就是酒店式公寓的雛形。 酒店式公寓真正發(fā)揚光大是在紐約。許多外來商務(wù)人士必須長期住在這個城市，但由于買房負(fù)擔(dān)太重，酒店價格比較貴而且沒有家的感覺，所以很多人選擇住在酒店式公寓，并且成為一種潮流。在一些國際大都市，酒店式公寓成為大量開發(fā)商的主打項目。起源發(fā)展傳統(tǒng)意義上的酒

2、店式公寓概念定義： 意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。是融合了星級酒店的設(shè)施與服務(wù)，專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營，提供低于酒店的價格和注重家庭特色于一體的自住式單位，其本質(zhì)仍然是公寓。酒店式公寓概念在上海獲得嶄新發(fā)展1993-19981990-19921998-20012001-2004興起：一枝獨秀初步發(fā)展低谷調(diào)整再發(fā)展百花齊放2004-背景主流產(chǎn)品代表作1.大產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓1.上海商城（僅此一家）1.大產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓1.小產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓2.產(chǎn)權(quán)式酒店1.小產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓2.小戶型產(chǎn)品1.香港廣場2.環(huán)球廣場3.芝大廈1.世紀(jì)時空2.芝大廈3. 國際金融家4.嘉創(chuàng)華獅國際1.濟(jì)南路8號2

3、.城市一品苑3.綠地1960項目4.綠地領(lǐng)海5.鉑悅818剛傳入上海，探索階段外銷房銷售低迷，開發(fā)商轉(zhuǎn)售為租，開發(fā)空置房租賃業(yè)務(wù)亞洲金融危機(jī)及開發(fā)過剩，市場自發(fā)調(diào)整，新產(chǎn)品初試水上海金融中心地位確定、世博會申辦成功，大量外籍高端客戶及旅游人士的導(dǎo)入市中心土地稀缺，開發(fā)區(qū)域外擴(kuò)；辦公用地增多，住宅用地日漸稀缺1.小產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓2.產(chǎn)權(quán)式酒店1.太子公寓2.駿豪國際上海獨特市場條件下的酒店式公寓內(nèi)涵酒店式公寓自90年代初進(jìn)入上海市場后，和上海本土房地產(chǎn)市場結(jié)合，在傳統(tǒng)酒店式公寓原型的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了多種酒店式公寓物業(yè)形態(tài)：上述3類酒店式公寓，構(gòu)成了上海酒店式公寓市場的主體。 1.產(chǎn)權(quán)式酒店 2.

4、服務(wù)式公寓 3.小戶型產(chǎn)品大產(chǎn)權(quán)型（開發(fā)商自己持有或整棟出售）小產(chǎn)權(quán)型上海酒店式公寓分類1產(chǎn)權(quán)式酒店定義：本質(zhì)是酒店，開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店經(jīng)營管理，取得投資回報，同時還可以獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。特征：1. 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)。2. 酒店式管理運營，管理費用較高：產(chǎn)權(quán)式酒店也是酒店的一種，提供各種酒店服務(wù)，與傳統(tǒng)酒店并無兩樣，管理費也較高。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、產(chǎn)權(quán)分割出售、售后委托專業(yè)公司按酒店方式經(jīng)營管理上海酒店式公寓分類2服務(wù)式公寓定義：

5、本質(zhì)上仍是公寓，是一種配有全套家私的、提供基本酒店服務(wù)的住宅公寓。總之，服務(wù)式公寓就是提供酒店式管理服務(wù)的公寓。依據(jù)產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營模式的不同，又可將其劃分為大產(chǎn)權(quán)型和小產(chǎn)權(quán)型兩類。關(guān)鍵詞：公寓、酒店式服務(wù) 特征：1.提供酒店式服務(wù)和管理2.公共空間及室內(nèi)均提供精裝修2. 小產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓：對外出售產(chǎn)權(quán)，由小業(yè)主自行使用或出租，同時提供一定的酒店式服務(wù)上海酒店式公寓分類2服務(wù)式公寓按照產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營模式的不同，服務(wù)式公寓可分為以下兩類：大產(chǎn)權(quán)型服務(wù)式公寓：不分割出售產(chǎn)權(quán)。一般由水準(zhǔn)較高的跨國酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營，是各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及管理水準(zhǔn)最高的。開發(fā)商或基金等持有整棟物業(yè)、產(chǎn)權(quán)不分割、統(tǒng)一經(jīng)營、高

6、水準(zhǔn)酒店式服務(wù)產(chǎn)權(quán)分割出售、小業(yè)主自行使用或出租、酒店式服務(wù)上海酒店式公寓分類3小戶型產(chǎn)品定義：只提供基本物業(yè)服務(wù)，無酒店式服務(wù)管理的小戶型產(chǎn)品。一般為40或50年產(chǎn)權(quán)，以“小戶型、低總價”作為其主要賣點。不像服務(wù)式公寓一樣要求必須精裝。特征：1. 只提供普通物業(yè)服務(wù)，無酒店式增值服務(wù)。2. 一般為商業(yè)或辦公性質(zhì)。3. 非必須精裝，可為毛坯形式。4. 面積較小，通過控制總價獲得競爭力。5. 建筑形態(tài)多樣，可表現(xiàn)為LOFT、SOHO等。分割產(chǎn)權(quán)出售、小業(yè)主自行使用或出租、無酒店式服務(wù)上海酒店式公寓分類總結(jié)服務(wù)產(chǎn)權(quán)是否分割有酒店式服務(wù)無酒店式服務(wù)大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓（開發(fā)商自己持有或整棟出

7、售給基金等）小產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店第四象限根據(jù)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的關(guān)系進(jìn)行了分類小戶型產(chǎn)品考慮綠地一貫操作均以快速銷售為目標(biāo)，所以本報告研究對象排除產(chǎn)權(quán)式酒店，以其他類型為研究對象上海酒店式公寓發(fā)展趨勢1.區(qū)位發(fā)展：前幾年供應(yīng)集中在市中心CBD市級商圈傳統(tǒng)高端住宅區(qū)周圍，近年來呈現(xiàn)外擴(kuò)趨勢，目前供應(yīng)主要集中在嘉定、金橋等外圍區(qū)域。2.產(chǎn)品：產(chǎn)品類型：小戶型產(chǎn)品成為市場的一大主力。建筑形態(tài)：越來越多的挑高贈送等高性價比產(chǎn)品。戶型設(shè)計：更多考慮居家氛圍，創(chuàng)造長期居住的可能。服務(wù)：物業(yè)服務(wù)個性化，創(chuàng)造品質(zhì)生活意向。3.未來競爭將主要集中在三個方向：服務(wù)的提升與增值；戶型的設(shè)計與創(chuàng)新；建筑新產(chǎn)品、新材

8、料等環(huán)保技術(shù)的運用。產(chǎn) 品 特 點服務(wù)式公寓：分布區(qū)位：上海內(nèi)環(huán)CBD、市級商圈、傳統(tǒng)高尚居住區(qū)（古北虹橋由于地位特殊，也屬于該類產(chǎn)品集中分布區(qū)域）上海市分布區(qū)域：徐匯的衡山路和徐家匯、靜安的華山路和南京西路、盧灣新天地、黃浦區(qū)人民廣場、小陸家嘴、古北虹橋區(qū)位條件：交通便利、商業(yè)繁華、配套齊全、傳統(tǒng)高尚居住區(qū)面積集中分布區(qū)間為1房49-75平，2房75-110平，另有少量高端產(chǎn)品，戶型較大，集中在盧灣新天地區(qū)域上海服務(wù)式公寓區(qū)域分布圖南京西路華山路、新華路古北虹橋衡山路徐家匯新天地小陸家嘴人民廣場產(chǎn)品特點1酒店式公寓分布小戶型產(chǎn)品：分布區(qū)位：集中在上海外圍區(qū)域上海市分布區(qū)域：浦東金橋和外高橋、

9、嘉定新城和安亭、松江大學(xué)城等區(qū)域區(qū)位條件：交通便利，一般都有軌道交通，能與市中心的商務(wù)、商業(yè)中心快速接駁面積集中分布區(qū)間為1房49-65平，2房為80-110產(chǎn)品建筑形態(tài)更多采用SOHO/LOFT等附送贈送面積，提高性價比的方式。上海小戶型產(chǎn)品區(qū)域分布圖嘉定新城安亭金橋外高橋松江大學(xué)城酒店式公寓產(chǎn)品特點2產(chǎn)品面積盧灣產(chǎn)品檔次最高，出現(xiàn)了大面積服務(wù)式公寓產(chǎn)品；如新天地的翠湖天地，最大戶型面積達(dá)到300多平米，其次靜安區(qū)也有少量大戶型產(chǎn)品，如THE HOUSE.其余區(qū)域均為小面積產(chǎn)品，主力面積區(qū)間為：1房：35-60平米；2房：75-110平米。嘉定、松江等區(qū)域缺乏高端客戶及強有力的外部配套，更容

10、易出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品，表現(xiàn)為LOFTSOHO等形態(tài)，提升項目自身價值。大量的高性價比挑高戶型獲得了市場好評。市中心區(qū)域產(chǎn)品則更多的為服務(wù)式公寓，通過服務(wù)提升品質(zhì)，除個別大面積項目外，一般都為小面積產(chǎn)品。酒店式公寓產(chǎn)品特點 3產(chǎn)品形態(tài)酒店式公寓產(chǎn)品特點 4精裝修市場絕大部分酒店式公寓采取精裝修方案；在商業(yè)繁華的市中心區(qū)域，人民廣場、陸家嘴、徐匯等地段，因為產(chǎn)權(quán)式酒店的存在，精裝修加全套家具樓盤的占比高于其他區(qū)域；而外圍區(qū)域的小戶型產(chǎn)品，精裝修比相對低些，部分LOFT建筑形態(tài)的樓盤僅提供中間夾層；普通檔次的服務(wù)式公寓及小戶型產(chǎn)品精裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在2000-3000元/平；部分高端服務(wù)式公寓，如濟(jì)南路8號

11、，翠湖天地等，精裝修標(biāo)準(zhǔn)在8000-10000元/平酒店式公寓產(chǎn)品特點 5物業(yè)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)式公寓提供與酒店管理類似的服務(wù)：1.配有大堂、商務(wù)中心、會議中心等商務(wù)設(shè)施2.配有西餐、中餐、咖啡廳等設(shè)施3.配有健身中心、桑拿等娛樂休閑設(shè)施4.物業(yè)管理提供房間打掃、叫醒、洗衣、訂票等服務(wù)小戶型產(chǎn)品1.提供基本的公共部分清潔打掃服務(wù)2.物業(yè)本身較少提供餐飲、健身等配套設(shè)施，主要依靠外部環(huán)境3.對生活設(shè)施的功能要求比較齊全，有廚房等設(shè)施，但要求不高酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容1外立面外立面服務(wù)式公寓1. 主流做法：基部采用石材，主體采用面磚的方式，少量樓盤會運用鋁板在細(xì)部進(jìn)行裝飾處理。2.少量高端樓盤采用全石材

12、加玻璃幕墻的方式，如濟(jì)南路8號。小戶型產(chǎn)品1.主流做法：基座采用石材，主體采用面磚的做法2.少量樓盤采用全面磚的做法。戶型服務(wù)式公寓1.有相當(dāng)一部分樓盤有不規(guī)則戶型。2.一般檔次的公寓戶型面積與小戶型產(chǎn)品相當(dāng)，一房在49-75，2房在75-110；高檔次的公寓，戶型面積相對走大，一房面積在85-120平區(qū)間，2房間面積在160-185平區(qū)間。3.功能設(shè)計上以臥室、衛(wèi)生間、客廳、廚房等為基礎(chǔ)。提升功能空間有會客室、小酒吧等空間。小戶型產(chǎn)品1.多為方正的規(guī)則戶型.2. 戶型面積1房在49-65區(qū)間，2房在80-110區(qū)間；部分挑空戶型用1房的面積，做出了2房的功能空間。3.功能設(shè)計上以臥室、衛(wèi)生間

13、、客廳、廚房等為基礎(chǔ)。酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容2戶型建筑形態(tài)服務(wù)式公寓1.更多的采用普通層高的戶型設(shè)計，沒有面積贈送等方式。小戶型產(chǎn)品2.大量的樓盤采用了挑空戶型的設(shè)計，以求通過贈送面積提高項目性價比酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容3建筑形態(tài)裝修服務(wù)式公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)在近年來大有提升，一般在4000-5000元/平左右，很多知名樓盤裝修標(biāo)準(zhǔn)號稱在8000-10000元/平的區(qū)間。1.大堂：挑空設(shè)計、石材拼花地面，增設(shè)會客、餐飲等功能空間。2.公共走道、地面、墻面：采用石材3.電梯：采用進(jìn)口電梯4.廚房間：采用國際一、二線知名品牌，如FRANK博得寶等。5.衛(wèi)生間：采用國際一、二線知名品牌，如KOHLER,G

14、ROHE等。小戶型產(chǎn)品精裝修標(biāo)準(zhǔn)相對較低，大多對外報價在1500-3000 元/平左右1.大堂，挑空設(shè)計，石材地面，部分會有小型會客空間，但一般為開放形式。2.公共走道、地面、石材：采用石材，也有樓盤運用?；u的方式。3.電梯：采用知名品牌，如上海三菱等。4.廚房間：采用知名品牌：西門子、三星、松下等。5.衛(wèi)生間：采用知名品牌，櫻花、西門子、松下等。酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容4精裝修配套服務(wù)式公寓1.由于針對客戶全體相對高端，以及外籍客戶居多，所以在功能設(shè)置上也體現(xiàn)了客戶的需求，體現(xiàn)了更多的商務(wù)性質(zhì)，以及高端客戶的生活方式。一般都擁有高級商務(wù)服務(wù)的會客廳，餐廳、高級健身會所，部分項目還擁有桑拿、水

15、力按摩等設(shè)施。小戶型產(chǎn)品1.很多小戶型產(chǎn)品是某個樓盤中的一個物業(yè)類型，所以能夠享用整個樓盤的配套，如會所、健身場所等，整個配套更接近普通住宅項目。酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容5配套區(qū)域分布特征上海酒店式公寓分布圖南京西路華山路、新華路古北虹橋衡山路徐家匯新天地小陸家嘴人民廣場嘉定新城安亭金橋外高橋松江大學(xué)城酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié)1區(qū)域特征CBD區(qū)域市級商圈區(qū)域傳統(tǒng)高檔居住區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近主要集中分布在以下區(qū)域周邊配套完善交通便利：中心區(qū)域出行便利，外圍區(qū)域能迅速與市中心繁華區(qū)域?qū)臃植紖^(qū)域基礎(chǔ)特征區(qū)域特征及代表項目統(tǒng)計表區(qū)域主要分布地區(qū)域特點代表項目靜安鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路泛CBD區(qū)域中心商業(yè)

16、繁華、交通便利高尚居住區(qū)、人文氛圍濃厚國際麗都、世紀(jì)時空徐匯徐家匯附近、衡山路商業(yè)繁華（徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、交通便利傳統(tǒng)高檔居住區(qū)兆峰帝景苑、徐匯苑盧灣新天地板塊商業(yè)繁華（淮海路商圈、新天地）交通便利翠湖天地、濟(jì)南路8號長寧虹橋、古北新華路、華山路（與靜安交界）有產(chǎn)業(yè)依托（虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務(wù)區(qū)），多外籍常駐人口（區(qū)域內(nèi)多外國領(lǐng)事館、外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)）商業(yè)繁華（中山公園商圈等）現(xiàn)代廣場、衡辰公寓黃浦人民廣場城市核心CBD旅游商業(yè)氛圍濃厚（人民廣場和豫園）交通便利天賜公寓、中福世福匯浦東小陸家嘴陸家嘴金融中心交通便利東晶國際、萬源晶典金橋、高橋板塊交通便利：軌交6號線有依托產(chǎn)業(yè)（金橋出口加工

17、區(qū)、外高橋保稅區(qū)）禹洲藍(lán)爵、樂非天地嘉定嘉定新城、安亭軌交11號線產(chǎn)業(yè)園：汽車城鉑悅818、晶鼎松江松江大學(xué)城軌道交通9號線大學(xué)城LOMO森活市場上產(chǎn)權(quán)式酒店分布在靜安、盧灣、黃浦等區(qū)域，該類區(qū)域具備一定的旅游氛圍，產(chǎn)品打造成酒店形式，可供旅客短期落腳。服務(wù)式公寓提供相對高端的服務(wù)，客戶群體也對應(yīng)高端，一般分布在區(qū)域內(nèi)多外籍客戶、企業(yè)高管的CBD/核心商圈/傳統(tǒng)高端居住區(qū)等，如長寧、靜安、徐匯、盧灣、黃浦、陸家嘴金橋等。小戶型產(chǎn)品檔次相對較低，一般分布在外圍區(qū)域，如嘉定、松江等。產(chǎn)品供應(yīng)類型：酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié)2區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)域主要分布地產(chǎn)品特點靜安鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路早期產(chǎn)品居多

18、，近年供應(yīng)量少多為服務(wù)式公寓，另有少量產(chǎn)權(quán)式酒店面積小，44-701房，90-110的兩房，控制總價裝修上大量項目精裝加全配市場唯一一個50年產(chǎn)權(quán)的大面積產(chǎn)品（御華山）銷售情況不佳，改售為租徐匯徐家匯附近、衡山路早期產(chǎn)品居多，近年供應(yīng)較少存在大量70年產(chǎn)權(quán)的服務(wù)式公寓面積小，主力戶型集中在58-85區(qū)間，控制總價全裝修產(chǎn)品為主盧灣新天地板塊產(chǎn)品檔次高，戶型面積較大多為外資酒店管理服務(wù)的服務(wù)式公寓，另外還有產(chǎn)權(quán)式酒店長寧虹橋、古北新華路、華山路以產(chǎn)權(quán)式酒店及服務(wù)式公寓為主面積小、控制總價部分產(chǎn)品實行包租黃浦人民廣場多數(shù)為產(chǎn)權(quán)式酒店小面積產(chǎn)品，38-60平的一房，80-101的兩房浦東小陸家嘴面積

19、小，控制總價35-96的戶型為主服務(wù)式公寓為主精裝修金橋、高橋板塊大量小戶型產(chǎn)品和少量服務(wù)式公寓30-90平為主力供應(yīng)區(qū)間嘉定嘉定新城、安亭小戶型產(chǎn)品精裝修為主松江松江大學(xué)城小戶型產(chǎn)品為主區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)統(tǒng)計表酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié)3各區(qū)購買客戶總結(jié)除長寧、盧灣外，絕大多數(shù)區(qū)域的購買客戶以投資客為主。長寧購買客戶以海外華僑、韓國日本人居多，多為自住。盧灣除投資客外，擁有相當(dāng)一部分全國乃至外籍頂級高端客戶，該類客戶購買物業(yè)為自住。購買客戶總結(jié)靜安、徐匯、盧灣、黃浦、小陸家嘴等區(qū)域更多以外籍客戶為主。嘉定、松江、金橋等區(qū)域更多以區(qū)域產(chǎn)業(yè)園內(nèi)客戶及部分創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工作者、市中心價格外溢的年輕白領(lǐng)為主。租

20、賃客戶總結(jié)酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié)3各區(qū)租賃客戶總結(jié)租賃客戶具體分類及需求特征小結(jié)服務(wù)型酒店式公寓客戶外資公司、跨國公司或機(jī)構(gòu)駐滬的工作人員國內(nèi)外知名企業(yè)駐滬的高級管理人員海歸創(chuàng)業(yè)派人士小戶型酒店式公寓客戶產(chǎn)業(yè)園區(qū)青年白領(lǐng)創(chuàng)意工作者單身青年身份的需要和象征需要高檔、方便的上午環(huán)境和細(xì)致入微的專業(yè)服務(wù)對廚房設(shè)施和使用情況要求不高居住功能相對較全，但要求不高需要較為便利的環(huán)境和服務(wù)對廚房設(shè)施和使用情況要求不高產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓客戶外籍人士國內(nèi)外企業(yè)高管旅客前兩類客戶與服務(wù)型酒店式公寓客戶雷同后類客戶對便利環(huán)境和服務(wù)要求較高酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié)3各區(qū)租賃客戶需求總結(jié)區(qū)域主要分布地客戶特點靜安鎮(zhèn)

21、寧路、華山路、南京西路購買：投資客占絕大多數(shù)租賃：港臺人士、高級白領(lǐng)徐匯徐家匯附近、衡山路購買：投資客戶是主要客源租賃：外籍人士盧灣新天地板塊購買：1.投資客戶； 2.神龍系的高端人士租賃：1.外籍人士：港澳臺、歐美為主；2.世界五百強高管長寧虹橋、古北新華路、華山路（與靜安交界）傳統(tǒng)富人區(qū)，以海外華僑、韓國日本人居多，多數(shù)客戶以自住為主要需求黃浦人民廣場購買：投資客占絕對多數(shù)租賃：外籍、大陸、港臺客戶三分天下浦東小陸家嘴購買：投資客占有絕對比例租賃：陸家嘴金融區(qū)工作的外籍人士、高級白領(lǐng)金橋、高橋板塊購買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領(lǐng)租賃：大量園區(qū)內(nèi)工作年輕白領(lǐng)、部分城市外溢年輕客戶群

22、體嘉定嘉定新城、安亭購買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領(lǐng)租賃：大量區(qū)域內(nèi)工作年輕白領(lǐng)、部分城市外溢年輕客戶群體松江松江大學(xué)城購買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領(lǐng)租賃：區(qū)域內(nèi)工作的教師、學(xué)生等客戶群體區(qū)域分布客戶特點統(tǒng)計表酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié)4價格特征總結(jié)盧灣、徐匯、靜安等區(qū)域近幾年鮮有供應(yīng)，多為早些年產(chǎn)品，所以二手房價格相對低廉，多在2-4萬區(qū)間近期供應(yīng)主要集中在嘉定、松江、金橋等外圍區(qū)域，該類區(qū)域普通層高產(chǎn)品一般低于區(qū)域內(nèi)普通住宅價格5-10%，而挑空類產(chǎn)品一般高于區(qū)域內(nèi)普通住宅價格10-15%。價格特征總結(jié)：全市盧灣日租金價格最高，大多數(shù)樓盤在4元/平以上，其余市中心區(qū)域

23、集中在2-4元/平區(qū)間，外圍區(qū)域在1-1.5元/平。租金回報率各區(qū)都處于低位，最高的黃浦區(qū)也只有3%-6%，其他區(qū)域一般都集中在2.0-3.5%區(qū)間。租金特征總結(jié)：酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié)5租金特征總結(jié)區(qū)域主要分布地產(chǎn)品價格及租金靜安鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路價格：樓盤開發(fā)早，二手房價格低，在2萬-4萬之間，市場新盤價格較高，可達(dá)10萬/平租金：租金在在2.1-3.7元/平/日區(qū)間，年租金回報率在1.9-6.4區(qū)間徐匯徐家匯附近、衡山路價格：樓盤開發(fā)早，二手房價格低，在3.5-5.5之間，新盤價格較高，可達(dá)6.5萬/平租金：租金在2.1-7.7元/平/日區(qū)間，租金回報率集中在2.0-3.0%區(qū)

24、間盧灣新天地板塊價格：檔次高，大量樓盤價格都在60000以上，租金：全市最高，一半以上樓盤都在4元/平/日以上，投資回報率集中在1.9-3.2%區(qū)間長寧虹橋、古北新華路、華山路價格：市場供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低，集中在2萬-4萬區(qū)間租金：在1.6-2.9元/平/日區(qū)間，租金年回報率在2.1-6.6%區(qū)間黃浦人民廣場價格：市場供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低，集中在1.5萬-4萬之間租金：在2.1-4.4元/平/日區(qū)間，租金年回報率在2.9-5.8%區(qū)間，回報率相對全市較高浦東小陸家嘴價格：市場供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低，集中在1.5萬-2.8萬租金：租金在1.9-6.5元/

25、平/日區(qū)間，租金年回報率在2.4-5.9%區(qū)間金橋、高橋板塊價格：普通層高小戶型產(chǎn)品價格低于周邊住房價格；但有特色的LOFT產(chǎn)品，價格高于周邊住房價格。租金：項目租金在1.0-1.5之間，相對處于全市低位，年投資回報率在1.9-4.9之間。嘉定嘉定新城、安亭價格：普通層高小戶型產(chǎn)品價格略低于區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品，降幅區(qū)間在5-10%，挑空產(chǎn)品價格略高于區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品，增幅在10-15%松江松江大學(xué)城價格：普通小戶型產(chǎn)品價格低于周邊住房價格；但有特色的LOFT產(chǎn)品，價格高于周邊住房價格。租金：項目租金在1.0-1.5之間，相對處于全市低位，年投資回報率在1.9-4.9之間。分布區(qū)域價格及租金特

26、點統(tǒng)計表產(chǎn)品定位思考市場形勢要求考慮酒店式公寓辦公用地增多，住宅用地減少辦公住宅價格倒掛辦公銷售速度較慢不受日益趨緊的住宅物業(yè)政策限制酒店式公寓三要素小面積辦公住宅價格倒掛成熟商圈什么樣的區(qū)域什么樣的項目適合做酒店式公寓？辦公與住宅售價倒掛居住氛圍濃厚、成熟商圈小面積分割項目酒店式公寓?酒店式公寓產(chǎn)品缺陷1.戶口不能遷入類住宅僅能提供企業(yè)注冊，不能遷入居民戶口，未來業(yè)主子女上學(xué)會有困難。2.使用成本高3.產(chǎn)權(quán)年限短僅有4050年的產(chǎn)權(quán)年限，對自住客有一定的抗性。4.貸款要求高一般都要求首付5成，最長貸款周期不超過10年，利率標(biāo)準(zhǔn)較高。按照公建用途規(guī)定，水電煤費用比民用標(biāo)準(zhǔn)高40%，寬帶上網(wǎng)費用

27、比名用標(biāo)準(zhǔn)高1倍，物業(yè)管理費比普通住宅高50%-100%，且轉(zhuǎn)讓契稅、所得稅均無減免，且面臨今后被征物業(yè)稅的可能。5.商住混合，居住氛圍較差通常類住宅與寫字樓、商鋪等作為整體立項報建，導(dǎo)致社區(qū)環(huán)境缺失，社區(qū)生活類配套不足，品質(zhì)感下降。6.朝向通風(fēng)采光問題7.難以滿足各種生活需要如曬衣服的陽臺，廚房的消防、通風(fēng)，采光等，居住上存在抗性。8.造價較高由于小戶型進(jìn)深不可太大，LOFT挑空的可能減少可建面積，損失容積率，從而提高了單位成本，同時按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，對開發(fā)商而言單位成本提高。設(shè)計導(dǎo)向不同，公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制，帶來部分類住宅朝向通風(fēng)采光問題存在。酒店式

28、公寓產(chǎn)品優(yōu)化要點一、布局優(yōu)化：在平面布局上盡可能實現(xiàn)戶型朝向的均好性，盡量避免核心筒設(shè)計帶來的北向單元過多的問題；二、戶型優(yōu)化：1.控制面積，低總價。2.部分產(chǎn)品可采用挑空方式，增加附送空間。3.功能空間布局居家化，提升舒適度。三、服務(wù)優(yōu)化：提供特色服務(wù)，增加項目附加值四：配套優(yōu)化：1.滿足基本生活配套：燃?xì)馊霊舻取?. 配套完善，提升生活方式:商務(wù)會客中心、餐廳、桑拿房等五、精裝修優(yōu)化：客戶需求為導(dǎo)向，特色的精裝修方案六、成本優(yōu)化：在建筑選材上以市場和客戶為導(dǎo)向，避免價高且接受度低的新技術(shù)新產(chǎn)品，選用性價比高，客戶感知明顯的產(chǎn)品思考未來政策變化對產(chǎn)品定位的影響有消息稱，自2011年1月1日起

29、，政府將對酒店式公寓產(chǎn)品出臺新的政策酒店式公寓產(chǎn)品戶型面積必須大于150平米。政策酒店式公寓的性質(zhì)介于辦公和住宅之間，屬于投資類產(chǎn)品，較少自住租金：辦公 酒店式公寓 住宅價格：住宅 酒店式公寓 辦公無面積限制情況下：雖然單價高于辦公，租金低于辦公，但由于總價較低，投資門檻相應(yīng)較低，適合投資者進(jìn)入面積限制：總價提高，與部分辦公產(chǎn)品相比不具備總價優(yōu)勢，同時租金沒有辦公高，所以在投資門檻提高，而投資收益相對較低的情況下，對于投資者而言并不劃算，產(chǎn)品也就失去了原本的競爭力。政策限制下，一般情況的產(chǎn)品定位中將不再考慮設(shè)置該類產(chǎn)品。150平的限制對定位的影響附件一、酒店式公寓案例案例1芝大廈（產(chǎn)權(quán)式酒店公

30、寓）項目名稱：芝大廈地址：衡山路41號物業(yè)：Kempinski Hotels&Resorts套房數(shù)：164間套房設(shè)計：獨立客廳、臥房、廚房、衛(wèi)生間、家具電器等餐飲設(shè)施：中餐廳、西餐廳、酒吧娛樂設(shè)施：健身中心、按摩室、桑拿浴室、行政酒廊服務(wù)設(shè)施：會議廳、商務(wù)中心、停車場、洗衣服務(wù)、寬帶上網(wǎng)房型面積價格1房95平8000-9000元/平2房165平16000-20000元/平3房202平25000-30000元/平案例2兆峰帝景苑（產(chǎn)權(quán)式酒店公寓）位置：肇嘉浜路999弄，徐家匯公園對面產(chǎn)品：1棟25層高層建筑，112套，56-156平米經(jīng)營方式：統(tǒng)一經(jīng)營裝修：精裝、彩電、分體式空調(diào)、微波爐、滾筒式

31、洗衣機(jī)、烘干機(jī)、電冰箱、網(wǎng)絡(luò)等提供服務(wù)：商務(wù)服務(wù)、報刊訂閱、代購物品、預(yù)定機(jī)票、叫車服務(wù)等配套：中西餐廳、會議室、健身房、游泳池房型面積價格1房74平5000元/平2房114平7000-7500元/平3房155平11500-12000元/平案例2翠湖天地（大產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）翠湖天地御苑位于市中心黃金地段淮海路商圈，環(huán)境成熟交通便利，樓盤定位全市高端豪宅，客戶以港、臺、外籍人士為主8號線10號線1號線項目位于盧灣區(qū)黃金地塊，淮海路商圈，距離新天地咫尺之間，太平橋人工湖、企業(yè)天地盡在周圍周圍環(huán)境繁華成熟，尤其是新天地是上海國外人士消費的首選之地交通便利，1號、8號、10號地鐵環(huán)繞周圍新天地摩根整棟

32、收購翠湖天地御苑18號，改裝成頂級酒店式公寓租賃經(jīng)營，現(xiàn)已被韓國未來資產(chǎn)收購翠湖天地項目大都是超高端住宅，總建筑面積為61.4萬平方米。主要圍繞太平湖環(huán)水而建，形成一個“都市型環(huán)湖住宅群落”。 緊鄰上海地標(biāo)新天地，企業(yè)天地，形成一個融合老上海建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化配套于一體的“中心城商住辦綜合區(qū)” 200620072008基匯資本收購翠湖天地御苑18號改裝成頂級酒店式公寓 高檔服務(wù)式公寓管理公司Shama集團(tuán)經(jīng)營管理， 大摩，基匯控股韓國未來資產(chǎn) 收購18號樓，仍由shama管理LOCATION18號物業(yè)是一幢高31層的建筑，共有100套豪華公寓，其中99套供出租。 該物業(yè)由Shama集團(tuán)改造成Sh

33、ama Luxe ，高端的酒店式服務(wù)帶來高的租金收入，租金比業(yè)主自主散租的高約3倍Shama Luxe 新天地月租金一室的3.2萬元，三室的6.5萬元等，其中唯一一套面積達(dá)385平方米的4室復(fù)式公寓，月租金則為11萬元。 翠湖天地雅苑105平米左右，豪華裝修月租金11000-20000元服務(wù)增值：服務(wù)人員高配置：99套出租公寓的工作人員達(dá)到55名。個性選擇：多款不同面積和靈活布局的套房供住客選擇。 豪華酒店服務(wù)：每天打掃服務(wù)、每周更換3次床單，24小時保安、禮賓及門房服務(wù)的常駐管家服務(wù)、專車接送來往機(jī)場服務(wù)、專業(yè)洗燙及干洗服務(wù)，以及免費自助洗衣設(shè)備。項目區(qū)位位于新天地豪宅板塊，周圍繁華成熟便利

34、，客戶以新加坡、香港及外籍人士為主濟(jì)南路8號位于盧灣區(qū)核心位置的新天地板塊，北臨淮海公園，南眺太平橋人工湖，西面新天地，東為企業(yè)天地二期，為上海市中心豪宅的地標(biāo)性建筑。軌道一號線黃陂南路站距離小區(qū)步行10分鐘，延安高架、南北高架距離小區(qū)2000米左右，步行至淮海路僅需要幾分鐘，地理位置十分優(yōu)越。上海酒店式公寓案例4濟(jì)南路8號（小產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）項目地址：黃陂南路506號物業(yè)形態(tài)：2棟31層高層占地：1.7萬平方米總建面：6.5萬平方米容積率：5.5總戶數(shù)：364戶主力戶型：82-147m2項目均價：80000-10000元/m2裝修標(biāo)準(zhǔn)：17000元/m2開發(fā)企業(yè)：印度三林（雅加達(dá)四季麗晶豪庭

35、開發(fā)商）物業(yè)服務(wù)公司：帕默斯頓酒店及度假村公司管理費：16元/m2月 項目簡介 項目規(guī)劃巴卡拉 濟(jì)南路8號由2座31層高層公寓組成，公寓房型由83-119一房，147二房組成，每棟塔樓僅有7套頂層公寓，面積從295-805。 項目戶型規(guī)劃分為高中低三區(qū)項目3-27樓標(biāo)準(zhǔn)層戶型設(shè)計因本項目為酒店式公寓，以投資客為主，故主力標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品為控制總價的小戶型項目頂層樓王戶型在高區(qū)設(shè)計樓王產(chǎn)品，作為項目標(biāo)桿，拉升形象客廳、餐廳地 面大理石墻 面石材裝飾、木飾面、涂料吊 頂石膏吊頂進(jìn)戶門門 扇鋼木防火防盜門電器液晶體電視、DVD播放機(jī)、BOSE座臺揚聲器臥 室地 面進(jìn)口大理石墻 面木飾面、HERMAS 定制

36、皮革、鏡面、涂料吊 頂石膏吊頂家具意大利家具設(shè)計巨頭B&B Italia公司原裝進(jìn)口家具 寢具Frette羅馬教皇也在 使用的品牌電器丹麥Bang&Olufsen電視和內(nèi)置DVD播放器及揚聲器廚 房櫥 柜Poggenpohl（德國）地 面品牌地磚墻 面品牌墻磚頂 面金屬扣板吊頂龍 頭漢斯格雅（德國）電 器冰 箱Kuppersbusch （德國）微波爐GAGGENAU（德國）爐圈、排風(fēng)罩Kuppersbusch （德國）電磁爐kuppersbusch（德國）烤 箱GAGGENAU（德國）洗碗機(jī)、洗衣機(jī)、干洗機(jī)kuppersbusch（德國）冷酒器瑞士Liebherr衛(wèi)生間墻 面進(jìn)口石材地 面進(jìn)口

37、石材臺 面進(jìn)口大理石吊 頂金屬扣板吊頂衛(wèi)浴設(shè)備衛(wèi)浴DURAVIT（德國）潔具DURAVIT（德國）花灑DORN BRACHT（德國）龍頭DORN BRACHT（德國） 項目精裝修明細(xì)項目精裝修實景圖地址：嘉定葉城路818號，靠近白銀路地鐵站交通狀況： 軌交11號線白銀路站，滬嘉高速公路、上海繞城高速公路、A30生活配套：步行范圍內(nèi)有歐尚超市、樂購大賣場、永樂家電、東方商廈、麥當(dāng)勞、肯德基、交行、建行、招行、工商銀行等生活業(yè)態(tài)。基本指標(biāo)：建面 24800平，占地6943平，容積率 2.80，綠化率 22%，總戶數(shù) 348建筑類型:13層小高層，1-3層為商鋪均價15500元/平方米戶型面積45-

38、75平米產(chǎn)權(quán)年限50年層高：4.5米物業(yè)費3.50元/月商業(yè)用水電煤裝修標(biāo)準(zhǔn)；3000元/平米，拎包即可入住上海酒店式公寓案例5鉑悅818（小戶型產(chǎn)品）鉑悅818戶型采用挑空形式，高性價比：2室2廳1衛(wèi)1廚75.00層高4.5米底層2.2米上層2.15米客戶多為投資客另有部分工作地點在靜安、人民廣場、嘉定的年輕白領(lǐng)。11月28號開盤推出150套房源，開盤當(dāng)天去化100多套。樣板間圖片附件二、區(qū)域市場分析徐匯區(qū)域特點及樓盤分布主要分布地區(qū)域特點徐家匯衡山路商業(yè)繁華（徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、交通便利高檔居住區(qū)芝大廈東亞公寓兆峰帝景苑尊園永新城嘉匯國際廣場徐匯御苑東方時空名仕苑電影華苑嘉創(chuàng)華獅國際

39、徐匯苑匯金廣場河濱國際公寓項目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式東方時空200470年37平全裝修出售名仕苑200470年74平出售電影華苑200870年65平全裝修出售嘉創(chuàng)華獅國際200370年58平出售徐匯苑200970年120平，190平普通服務(wù)全裝修出租匯金廣場1998502房130，3房220酒店式服務(wù)全裝修芝大廈2000501房87平，2房108平，3房180平酒店式服務(wù)出售后統(tǒng)一經(jīng)營管理永新城20065067平全裝修出售+出租嘉匯國際廣場200862-125平米全裝修出售河濱國際公寓200770年63-70出售兆峰帝景苑20041房60平，2房120平裝修徐匯產(chǎn)品特點供應(yīng)：近兩

40、年市場供應(yīng)量少產(chǎn)品：1.大量70年產(chǎn)權(quán)的服務(wù)式酒店公寓 2.經(jīng)營模式：出租加出售 3.全裝修為主徐匯價格及租金項目名稱價格租金年租金回報率%東方時空4萬3.02.7名仕苑3.7萬3.02.9電影華苑4萬3.22.9嘉創(chuàng)華獅國際3.8萬3.23.0徐匯苑6.5萬2.61.4匯金廣場335181.71.8芝大廈550007.75.0永新城560003.22.1東亞公寓350005.34.1尊園250002.37.6徐匯御苑380002.12.2河濱國際公寓300002.32.5兆峰帝景苑450002.601.8價格：大量樓盤開發(fā)年代較早，目前二手成交價格較低，在3.5-5.5之間，市場最高價是徐匯

41、苑，價格6.5萬/平租金：1.市場整體租金在2.1-7.7元/平/日區(qū)間，租金回報率集中在2.0-3.0%區(qū)間，個別項目因自身素質(zhì)良好，獲得遠(yuǎn)高于市場的租金徐匯客戶投資客戶是主要的購買客源外籍人士成為區(qū)域最主要的租賃客源，并且非常穩(wěn)定靜安區(qū)域特點及樓盤分布主要分布地區(qū)域特點鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路泛CBD區(qū)域中心商業(yè)繁華、交通便利高尚居住區(qū)、人文氛圍濃厚美麗園公寓達(dá)安河畔花園世紀(jì)時空協(xié)和麗豪THE HOUSE華山公寓國際麗都愛儷軒御華山項目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式華山公寓200196平2房，110平3房，236平4房家居服務(wù)，含清潔，洗燙等精裝修出售世紀(jì)時空200250層高3.1-

42、5.4米；44.86-67.21平酒店式管理全裝修產(chǎn)權(quán)酒店公寓協(xié)和麗豪20035053精裝修包租一年，年回報率8.5%國際麗都公館20045044-70出售愛儷軒20005054平1房，117平2房出售達(dá)安河畔花園20075085平2房全裝修分割產(chǎn)權(quán)出售THE HOUSE200370470全裝修出售美麗園公寓20001房-3房，90198酒店式管理精裝修出售御華山200950327-737酒店式管理毛坯改售為租靜安產(chǎn)品特點供應(yīng)：多為04年前產(chǎn)品，近幾年供應(yīng)少產(chǎn)品：1.多為小戶型酒店式公寓產(chǎn)品，提供酒店式管理服務(wù)，精裝修，出售為主 2.或為70年產(chǎn)權(quán)的服務(wù)式公寓，該類產(chǎn)品面積較大，出售為主 3.

43、市場唯一一個50年產(chǎn)權(quán)的大面積產(chǎn)品，因銷售不良，最終只能改為出租靜安價格及租金項目名稱價格租金年租金回報率%華山公寓286883.74.6世紀(jì)時空180003.26.4協(xié)和麗豪282663.03.8國際麗都公館250003.85.4愛儷軒291002.12.6達(dá)安河畔花園382002.42.2THE HOUSE650003.41.9美麗園公寓370002.82.7御華山95000價格：大量樓盤開發(fā)年代較早，導(dǎo)致價格低下，在2萬-4萬之間，市場新盤價格較高，可達(dá)10萬/平租金：1.市場整體租金在在2.1-3.7元/平/日區(qū)間，年租金回報率在1.9-6.4區(qū)間，租金回報率與樓盤檔次未體現(xiàn)強烈的正相

44、關(guān)性靜安客源聚集了很大一部分港臺地區(qū)人士。部分小面積酒店式公寓也吸納了一部分高級白領(lǐng)。盧灣主要分布地區(qū)域特點徐家匯衡山路商業(yè)繁華（淮海路商圈、新天地）交通便利時代豪庭濟(jì)南路8號香港廣場翠湖天地伊?xí)r代公寓綠洲仕格維城市一品苑項目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式香港廣場1998502房88平專業(yè)酒店公寓管理精裝修出售濟(jì)南路8號200782-147平提供酒店式管理服務(wù)精裝修出售綠洲仕格維2005精裝修出售城市一品苑200950年156-305平提供酒店式管理服務(wù)精裝修出售伊?xí)r代公寓200550年1房45平采取統(tǒng)一的酒店公寓管理精裝修出售，返租金7%/年翠湖天地200970年127-427平提供酒

45、店式管理服務(wù)精裝出租盧灣產(chǎn)品特點產(chǎn)品：1.主要屬于外資酒店管理公司經(jīng)營型服務(wù)式公寓 2.產(chǎn)品檔次整體較高，戶型面積都較大 3.精裝修+出售盧灣價格及租金項目名稱價格租金租金年回報率香港廣場550003.42.2濟(jì)南路8號900008.03.2綠洲仕格維780002.91.3城市一品苑600004.82.9伊?xí)r代公寓35000翠湖天地1600009.12.6價格：1.樓盤檔次高端，價格幾乎都在60000以上， 2.租金也是全市最高，一半以上樓盤都在4塊錢以上 3.但租金投資回報率相對較低盧灣客戶主要的購買客源：1.投資客戶 2.神龍系的高端人士主要的租賃客源：1.外籍人士：港澳臺、歐美為主 2.

46、世界五百強高管區(qū)域分布總結(jié)區(qū)域主要分布地區(qū)域特點代表項目靜安鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路泛CBD區(qū)域中心商業(yè)繁華、交通便利高尚居住區(qū)、人文氛圍濃厚華山公寓、世紀(jì)時空徐匯徐家匯附近、衡山路商業(yè)繁華（徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、交通便利高檔居住區(qū)徐匯苑、兆峰帝景苑盧灣新天地板塊商業(yè)繁華（淮海路商圈、新天地）交通便利：翠湖天地、濟(jì)南路8號長寧虹橋、古北新華路、華山路（與靜安交界）依托虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務(wù)區(qū)、中山公園商圈等支撐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)活動頻繁區(qū)域內(nèi)多外國領(lǐng)事館、外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)；所以外籍常住人口較多，區(qū)域內(nèi)酒店式公寓起步早黃浦人民廣場地處城市中心，依托黃浦江兩岸開發(fā)，人民廣場和豫園有著濃厚的旅游商業(yè)氛圍交

47、通便利浦東小陸家嘴陸家嘴金融中心交通便利金橋、高橋板塊交通便利：軌交6號線金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)禹洲藍(lán)爵、樂非天地嘉定嘉定新城、安亭軌道交通11號線，與城市核心人民廣場等CBD區(qū)域迅速接駁周邊擁有產(chǎn)業(yè)園：安亭汽車城鉑悅818、晶鼎松江松江大學(xué)城軌道交通9號線大學(xué)城LOMO森活長寧主要分布地區(qū)域特點虹橋古北依托虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務(wù)區(qū)、中山公園商圈等支撐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)活動頻繁區(qū)域內(nèi)多外國領(lǐng)事館、外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)；所以外籍常住人口較多，區(qū)域內(nèi)酒店式公寓起步早衡辰公寓碧瑤行政公館瑞庭酒店公寓現(xiàn)代廣場東方倫敦古北爵士財富兆豐園林天下長寧馥邦虹橋國際大廈御風(fēng)國際古北領(lǐng)峰番禺大廈湘江大廈項目名稱建造時間產(chǎn)

48、權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式衡辰公寓20065058-84精裝修出售碧瑤行政公館20065087平2房精裝修出售瑞庭酒店公寓20054071-78的1房實行統(tǒng)一物業(yè)管理每套房包租五年，租金回報率在以上?，F(xiàn)代廣場20054045-117聘請知名酒店管理公司管理精裝修全配產(chǎn)權(quán)公寓酒店，售出后統(tǒng)一出租，也可自住，實行5年37.5%的固定回報春天花園3期20044057-63平方米虹橋國際大廈20055090-110平2房可提供日常酒店式服務(wù)精裝修出售御風(fēng)國際200350140平毛坯出售古北領(lǐng)峰200450出售番禺大廈200450出售湘江大廈2002502房102平出售長寧產(chǎn)品特點產(chǎn)品：1.以產(chǎn)權(quán)式酒店及服

49、務(wù)式公寓為主 2. 面積小、控制總價 3. 精裝為主，提供日常酒店式管理 4. 出售為主，部分實行包租項目名稱價格租金租金年回報率衡辰公寓362052.92.9碧瑤行政公館356402.32.3瑞庭酒店公寓200002.76.6現(xiàn)代廣場33205春天花園3期380002.42.3虹橋國際大廈350002.02.1古北領(lǐng)峰25000番禺大廈225001.62.5湘江大廈15000價格：1.市場供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低， 2.租金在1.6-2.9元/平/日區(qū)間，租金年回報率在2.1-6.6%區(qū)間長寧價格及租金傳統(tǒng)富人區(qū)，以海外華僑、韓國日本人居多，多數(shù)客戶以自住為主要需求長寧區(qū)客源浦東主

50、要分布地區(qū)域特點小陸家嘴陸家嘴金融中心交通便利環(huán)球廣場亞龍國際大廈萬源晶典東晶國際金隆海悅國際金融家中遠(yuǎn)行家2335互欣商務(wù)酒店項目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式環(huán)球廣場1998401房：75，2房：89，3房：117酒店式服務(wù)精裝修出售亞龍國際大廈20055045-70平1房酒店式服務(wù)精裝修“包租”服務(wù)，為業(yè)主全面代理房屋出租、代收房費、代繳水電座機(jī)費及物業(yè)管理費萬源晶典20004034-59平精裝修出售東晶國際2005不可分割酒店式服務(wù)精裝修出租金隆海悅20045056-73出售國際金融家200150精裝修全配出售中遠(yuǎn)行家2004501房：60，2房：89全裝修出售233520075

51、023-35全配精裝修出售互欣商務(wù)酒店200650浦東小陸家嘴產(chǎn)品特點產(chǎn)品：1. 面積小、控制總價的服務(wù)式公寓為主 2. 精裝為主，提供日常酒店式管理 3. 出售為主，部分實行包租浦東小陸家嘴價格及租金項目名稱價格租金租金年回報率環(huán)球廣場200002.23.0亞龍國際大廈130004.2萬源晶典220003.85.9東晶國際6.5金隆海悅270002.53.3國際金融家265002.43.2中遠(yuǎn)行家230001.92.42335150003.35.3價格：1.市場供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低 2.租金在1.9-6.5元/平/日區(qū)間，租金年回報率在2.4-5.9%區(qū)間浦東客源投資客占有絕對

52、比例，本區(qū)域適合打造小面積投資型產(chǎn)品黃浦區(qū)域特點主要分布地區(qū)域特點人民廣場附近地處城市中心，依托黃浦江兩岸開發(fā)，人民廣場和豫園有著濃厚的旅游商業(yè)氛圍交通便利中福世福匯天賜公寓新世紀(jì)大廈賽元大廈中?；ㄔ非嗄陞R項目名稱建造時間產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品服務(wù)裝修經(jīng)營模式中福世福匯產(chǎn)權(quán)式酒店60平米酒店式服務(wù)精裝修全配出售后由專門酒店管理公司幫助經(jīng)營，以酒店方式運轉(zhuǎn)天賜公寓200540一房38平，一房一廳65-92平，二房101-124平酒店式服務(wù)精裝修出售新世紀(jì)大廈20044033-58平方米的小戶型出售賽元大廈20045040-50平1房出售中?；ㄔ非嗄陞R產(chǎn)權(quán)式酒店42平的1房80平的2房出售后由專門酒店管理公司幫助經(jīng)營，以酒店方式運轉(zhuǎn)黃浦產(chǎn)品特點產(chǎn)品：1. 2. 3. 產(chǎn)品：1. 多產(chǎn)權(quán)式酒店，出售后由專門酒店管理公司幫助經(jīng)營，以酒店方式運轉(zhuǎn) 2. 產(chǎn)品多為小面積、控制總價 3. 精裝為主，提供日常酒店式管理項目名稱價格租金租金年投資回報率中福世福匯295004.45.4天賜公寓285002.73.4新世紀(jì)大廈139762.35.8賽元大廈180002.14.1中?；ㄔ非嗄陞R330002.62.9黃浦產(chǎn)品價格及租金產(chǎn)品：1. 2. 3. 價格：1.市場供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房價相對較低 2