《房地產(chǎn)工程質(zhì)量與施工現(xiàn)場管理》課件

1、房地產(chǎn)工程質(zhì)量與施工現(xiàn)場管理課程總結(jié)分享2012年8月10日開場白活產(chǎn)品質(zhì)量一、房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念產(chǎn)品質(zhì)量 （一）施工質(zhì)量管理和房地產(chǎn)質(zhì)量管理的區(qū)別 施工單位管理的是工藝質(zhì)量 房地產(chǎn)企業(yè)管理的是產(chǎn)品質(zhì)量 產(chǎn)品質(zhì)量（二）產(chǎn)品質(zhì)量涉及提高生活品質(zhì)的質(zhì)量 產(chǎn)品質(zhì)量（三）衡量產(chǎn)品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)客戶滿意度產(chǎn)品質(zhì)量（四）從產(chǎn)品質(zhì)量角度談看圖發(fā)現(xiàn)問題產(chǎn)品質(zhì)量（五）課上講的產(chǎn)品質(zhì)量的幾個(gè)案例廚房臺(tái)面增加采光，增加無影燈；客戶進(jìn)小區(qū)刷卡不淋雨；2004年版萬科總圖裝置；附件1萬都時(shí)代總圖裝置產(chǎn)品質(zhì)量敏感點(diǎn)分析（如：酒店、公寓）；注重城市客戶熱點(diǎn)訴求（送菜地、送墓地、讀名校、送養(yǎng)老配套等）質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)

2、二、工程質(zhì)量管理與評估核心分項(xiàng)指標(biāo) 當(dāng)我們提到質(zhì)量管理的時(shí)候，難免流于表面或片面。一種是因?yàn)槲覀冊谔幚韱栴}和解決問題的時(shí)候往往只看到了問題本身，而沒有去尋找問題的根源，相當(dāng)于只是治標(biāo)而沒有治本。這樣就會(huì)導(dǎo)致同類型的問題不斷出現(xiàn)，或者同樣性質(zhì)的問題沒法從根本上避免，給我們的項(xiàng)目管理造成很大的困難，形成項(xiàng)目管理人員都是救火隊(duì)員的局面。另一種是因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)管理人員都是從最初的施工單位或者其他建設(shè)單位轉(zhuǎn)過來的，從慣性思維的角度混淆了房地產(chǎn)質(zhì)量管理和施工質(zhì)量管理的概念。本次課程幫助我們梳理了這些影響工程質(zhì)量的核心分項(xiàng)指標(biāo)。一旦我們從這些角度提前解決，可能未來的工程質(zhì)量管理會(huì)是一件輕松的事情。（一）產(chǎn)品

3、（客戶）質(zhì)量意識需要全員明確概念，提高認(rèn)識。在此基礎(chǔ)上尚需有一定的產(chǎn)品質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（二）工程合同數(shù)量與現(xiàn)場人員配置結(jié)構(gòu)一般情況下20萬方的項(xiàng)目合同數(shù)量如果超過40個(gè)的話，其實(shí)真正的行使總包職能的就是甲方了，而很多公司的合同都會(huì)超過60個(gè)。工程現(xiàn)場一線的甲方管理人員一般為7個(gè)左右，當(dāng)合同數(shù)量大于60個(gè)而工程現(xiàn)場一線管理人員少于7個(gè)的時(shí)候，工程質(zhì)量是必然做不好的。建議：一般20萬方的項(xiàng)目，一線工程管理人員按照7人標(biāo)配（具體可參考中海項(xiàng)目7人標(biāo)準(zhǔn)配置方案），合同數(shù)量最好控制在45個(gè)以下。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（二）工程合同數(shù)量與現(xiàn)場人員配置結(jié)構(gòu)中海項(xiàng)目7人標(biāo)準(zhǔn)配置方案質(zhì)量管理核心

4、分項(xiàng)指標(biāo)（三）鐵桿供方能和一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期（5年以上）合作的合格供方即可稱之為鐵桿供方。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的鐵桿供方單位占到合同總量的75%的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理會(huì)比較不錯(cuò)。50%是這個(gè)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)，如果鐵桿供方達(dá)不到50%，那一定是甲方在管理上存在問題的。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（四）監(jiān)理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在我國現(xiàn)階段為保證監(jiān)理的工作質(zhì)量，一般情況下一線城市的監(jiān)理費(fèi)應(yīng)該在20元每平米，二線城市為12-15元每平米。監(jiān)理費(fèi)低于這個(gè)水平的，監(jiān)理質(zhì)量是無法保證的，換句話說就是監(jiān)理費(fèi)相當(dāng)于白花了。建議：依據(jù)監(jiān)理人員的數(shù)量和職位，按單人單月工資進(jìn)行監(jiān)理費(fèi)的計(jì)算。萬科經(jīng)過項(xiàng)目實(shí)踐，最終監(jiān)理費(fèi)核算下來也基本是18-

5、20元每平米的標(biāo)準(zhǔn)，但是監(jiān)理效果則完全不同。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（四）關(guān)于監(jiān)理的展開如何考察監(jiān)理單位考察監(jiān)理公司老板的風(fēng)格與我司企業(yè)文化是否一致；考察綜合行政管理能力，包括前臺(tái)文員水平、衛(wèi)生間清潔水平；考察現(xiàn)有項(xiàng)目，找水平最高的監(jiān)理工程師，查看他的監(jiān)理日志；找突破點(diǎn)：找一個(gè)日志中打砼的記錄，讓其提供對應(yīng)的打砼的質(zhì)量保證資料。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則 甲方對以上兩個(gè)監(jiān)理工作開展的綱領(lǐng)性文件必須嚴(yán)格要求，一定要有針對性。 不看圖紙就寫不出監(jiān)理規(guī)劃。 質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（四）關(guān)于監(jiān)理的展開監(jiān)理合同 甲方的質(zhì)量管理工作中一定要包括對監(jiān)理質(zhì)量的管理。需要在監(jiān)理合同中對監(jiān)理單位的質(zhì)量提出明確要求。 具體可以參

6、考萬科2009-2010年度監(jiān)理工程集中采購協(xié)議 萬科2009-2010年度監(jiān)理工程集中采購協(xié)議 監(jiān)理資料管理流程 質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（五）工法管理 建立系統(tǒng)的工法管理體系，通過清晰的圖紙和準(zhǔn)確的節(jié)點(diǎn)，詳細(xì) 對建筑構(gòu)造進(jìn)行表示。 工法樣板房的重要性，展出什么，選擇哪些工法進(jìn)行展示。 工法樣板房質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（六）工序管理 建立嚴(yán)格的內(nèi)業(yè)管理體系（其實(shí)就是嚴(yán)格執(zhí)行國家的檢驗(yàn)批管理規(guī)定），并保證資料的準(zhǔn)確和真實(shí)。 重點(diǎn)工序旁站，擬出需旁站清單?？蓞⒖既f科清單（七）物料管理 此項(xiàng)也需要執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)業(yè)管理體系，按照國家有關(guān)原材料檢驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定，基本能夠很好的實(shí)現(xiàn)物料的管理。 重點(diǎn)材料背靠背復(fù)檢

7、，擬出重點(diǎn)材料清單?？蓞⒖贾泻Ｇ鍐钨|(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)工程內(nèi)業(yè)規(guī)范的意義：統(tǒng)一做法，繼承公司傳統(tǒng)，規(guī)范動(dòng)作，改造新員工；大大降低對員工個(gè)人素質(zhì)的要求；訓(xùn)練體系，迅速提升員工業(yè)務(wù)水平；內(nèi)業(yè)系統(tǒng)保留完整是項(xiàng)目管理走向優(yōu)秀的基礎(chǔ)；多項(xiàng)目管理和集團(tuán)化管理的必備工具。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（八）樣板引路 嚴(yán)格執(zhí)行樣板引路管理辦法，在制作樣板的過程中準(zhǔn)確落實(shí)設(shè)計(jì)意圖和調(diào)整工法。 樣品管理和樣板確認(rèn)（案例：上海愛建，建立樣品間和未封樣間）質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（九）工程款支付 工程款支付的及時(shí)性是工程質(zhì)量管理的零容忍指標(biāo)，有好的工程款支付情況才會(huì)有好的工程質(zhì)量。（十）施工工期合理性 施工工期的確定必須合理，公司

8、需擬定符合自身情況的合理標(biāo)準(zhǔn)工期，在排計(jì)劃時(shí)需按照此標(biāo)準(zhǔn)工期執(zhí)行。 萬科北京標(biāo)準(zhǔn)工期 恒大標(biāo)準(zhǔn)工期 南方企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工期 質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（十一）合同簽訂水平要有詳細(xì)的合約規(guī)劃。合約策劃報(bào)告各個(gè)合同界面的劃分很重要，需要在施工之前的工程策劃中想清楚。本著公平、公正、有理有節(jié)的供方管理原則進(jìn)行招投標(biāo)和合同的簽訂。通過清單加圖紙包死的合同模式會(huì)比較方便項(xiàng)目的管理。當(dāng)涉及價(jià)格波動(dòng)比較大的材料或人工時(shí)，需提前對調(diào)整進(jìn)行約定，包括哪些調(diào)，什么情況下調(diào)。合同可視化：將質(zhì)量、安全、文明施工等各種要求給出圖片的形式，將圖片放入招標(biāo)文件，放入合同。（案例：深圳華潤萬象城）質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（十二）專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)

9、人 是否有專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人也是一個(gè)決定項(xiàng)目工程質(zhì)量管理好壞的關(guān)鍵因素，需建立項(xiàng)目質(zhì)量管理的技術(shù)線條，從總工，付總工到主任工程師的技術(shù)管理路徑，實(shí)現(xiàn)圖紙管理雪中送炭，工法管理錦上添花。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（十三）工程（產(chǎn)品）質(zhì)量監(jiān)控時(shí)間點(diǎn) 工程質(zhì)量控制中最重要時(shí)間點(diǎn)的把握方法是開展“三層會(huì)驗(yàn)”。所謂三層會(huì)驗(yàn)也就是當(dāng)高層項(xiàng)目做至5層時(shí)在3層把所有做法在各種戶型全部實(shí)現(xiàn)一遍，通過這次實(shí)現(xiàn)，整理各種設(shè)計(jì)變更和工法調(diào)整，統(tǒng)一出一次設(shè)計(jì)變更。（其實(shí)相當(dāng)于一次實(shí)體看圖） 三層會(huì)驗(yàn)關(guān)注要點(diǎn) 恒大三層會(huì)驗(yàn)記錄質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（十四）安全文明施工 垃圾堆里造不出好質(zhì)量。（十五）后勤保障安排好食宿，解決員工的后顧

10、之憂，才能讓員工安心的工作。食堂也是一個(gè)軟性的溝通平臺(tái)。務(wù)必將監(jiān)理的辦公和吃飯的地方放在甲方的辦公場所和食堂。 質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)質(zhì)量管理的評估指標(biāo) 三、是否做好質(zhì)量管理的評估指標(biāo)入伙當(dāng)天每戶投訴量：10-15條每戶是平均水平，萬科曾經(jīng)做到3條每100戶 萬科產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)測操作指引入伙當(dāng)天交房率：95%以上（每天入伙7、8個(gè)，延長入伙時(shí)間，不讓客戶聚起來）毛坯房改造費(fèi)用：50元每平米（現(xiàn)在行業(yè)平均水平是150-200元每平米）入伙3-5年平均每戶投訴量：每戶15條以內(nèi)質(zhì)量投訴現(xiàn)場服務(wù)及時(shí)性：入伙后6個(gè)月內(nèi)，接到投訴2小時(shí)到位質(zhì)量維修一次成功率：95%以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的面積率：綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)總

11、體來說：工程質(zhì)量對客戶滿意度的貢獻(xiàn)占比為85%。項(xiàng)目總控 四、開發(fā)商的項(xiàng)目總控（一）房地產(chǎn)工程管理行業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目總控 建筑施工總承包在房地產(chǎn)項(xiàng)目上無法勝任“總承包”的原因項(xiàng)目總控 （二）房地產(chǎn)工程管理行業(yè)現(xiàn)狀的對策1、房地產(chǎn)企業(yè)想做好工程管理，必須做好的四個(gè)核心工作： 計(jì)劃總控； 技術(shù)總控； 現(xiàn)場平面總控； 信息總控。2、核心工具和方法：工程管理策劃書旭輝工程管理策劃書1（樣板引路、三層會(huì)驗(yàn)），旭輝工程管理策劃書2，龍湖項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，萬科項(xiàng)目管理策劃書，金地工程管理策劃書，百銳工程管理全程策劃書樣板項(xiàng)目總控 （二）房地產(chǎn)工程管理行業(yè)現(xiàn)狀的對策3、必須由甲方組織或下達(dá)的指令：工作面移交（核心是1米線的移交）；拆模令；外架拆除令。4、平面布置的基本要點(diǎn)：體現(xiàn)項(xiàng)目基本經(jīng)營意圖；體現(xiàn)銷售案場、樣板展示區(qū)和銷售動(dòng)線；圍墻的設(shè)置和管理要體現(xiàn)經(jīng)營和管理思路（建議由甲方進(jìn)行管理）。質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn) 五、質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn)（一）裂縫分析1、裂縫原因判斷順序質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn)2、墻體裂縫分析及預(yù)防措施輕質(zhì)墻體的裂縫和滲漏預(yù)防措施當(dāng)裂縫不是結(jié)構(gòu)裂縫又找不到原因的時(shí)候采取“不問原因”修理法：3、加氣砼砌筑質(zhì)量控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)：控制加氣砼塊的28天齡期；構(gòu)造柱設(shè)置不超過4.5米；嚴(yán)格控制拉結(jié)筋；抹灰之前涂刷界面劑；砌體