房地產(chǎn)市場論文（共22）

1、一、緒論房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要組成部分，自從改革開放以來,我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，我國的低成本制造的優(yōu)勢由于出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的難以持續(xù)發(fā)展受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，在此背景下，我國的投資驅(qū)動機(jī)制隨之發(fā)生了轉(zhuǎn)變，以往的靠耗費(fèi)能源來發(fā)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式已經(jīng)過時，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境進(jìn)入了一個新時期。這種變化將構(gòu)成新常態(tài)。在過去30年,中國已經(jīng)變成“世界工廠”,變成世界第二經(jīng)濟(jì)大國。近幾年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸趨于新的平穩(wěn)期，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要組成部分，在新的經(jīng)濟(jì)背景下也進(jìn)入了新的發(fā)展階段，在發(fā)展速度，結(jié)構(gòu)調(diào)整，政策的出臺組織和整體水平的提高上都有顯

2、著進(jìn)步。新常態(tài)下,中國經(jīng)濟(jì)在變,房地產(chǎn)行業(yè)也將發(fā)生深刻變化。而我國的房地產(chǎn)上市公司，是屬于我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，它們的財(cái)務(wù)競爭力強(qiáng)弱對房地產(chǎn)行業(yè)乃至全國的經(jīng)濟(jì)都有著重要的影響。因此，對于房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力的研究在任何時期都有著重要的意義。 （一）研究意義房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展過程中一直受到社會各階層的普遍關(guān)注，作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于我國人民的生活水平的提高，個人利益的維護(hù)及整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展一直受到各方的密切關(guān)注。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國各地的房地產(chǎn)市場價(jià)位開始迅速增長，針對這一情況，我國出臺了一系列政策對此狀況進(jìn)行引導(dǎo)

3、維穩(wěn)。2011年伊始，“國八條”之后，上海，重慶又出臺了房產(chǎn)稅.緊隨其后，蘇州，深圳這樣并非一線的城市也推出了“限購令”，這一系列的措施無不體現(xiàn)出國家要打壓房價(jià)，保障住房的決心。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展再一次面臨著新舊更替的發(fā)展時期，當(dāng)然，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的一些問題也逐漸暴露了出來，例如：資產(chǎn)負(fù)債率大，投資回收風(fēng)險(xiǎn)等等。在此發(fā)展關(guān)鍵期，作為房地產(chǎn)市場中的重要參與者房地產(chǎn)企業(yè)的維穩(wěn)盈利能力是保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)正常發(fā)展的重要基礎(chǔ)，所以選擇優(yōu)質(zhì)健康，具有市場競爭力的上市企業(yè)，對于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會的穩(wěn)定具有非常重要的作用。（二）研究對象及寫作目的本課題主要對房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)政競爭力

4、的綜合評價(jià)實(shí)證研究等問題展開研究，主要的研究內(nèi)容包括：對房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)競爭力進(jìn)行綜合概括，并對房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)競爭力概念及評價(jià)方法進(jìn)行研究。主要研究內(nèi)容如下：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)競爭力的理解定義及相關(guān)論述我國房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力的影響因素。房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力的影響因素成因分析。結(jié)合相關(guān)案例，分析全國房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力，包括研究樣本的選擇，分析研究資料的來源?？偨Y(jié)前面研究內(nèi)容的結(jié)論，對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)提出建議。提高房地產(chǎn)公司綜合財(cái)務(wù)競爭力的對策。通過對以上問題的研究，歸納綜合測評財(cái)務(wù)競爭力對我房地產(chǎn)上市公司的意義，通過對文獻(xiàn)的研究，歸納各類財(cái)務(wù)分析方法的特點(diǎn)，選擇典型的方法，

5、進(jìn)行實(shí)證研究和分析，體現(xiàn)財(cái)務(wù)競爭力分析的結(jié)論對房地產(chǎn)企業(yè)的效用。通過對相關(guān)結(jié)論的分析，闡述研究中出現(xiàn)的問題，根據(jù)問題提出相關(guān)建議。（三）研究思路及調(diào)研手段本文根據(jù)我國房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)競爭力進(jìn)行研究分析評價(jià)，首先認(rèn)真查閱相關(guān)資料文獻(xiàn)，加強(qiáng)本文的理論研究基礎(chǔ)，主要通過相關(guān)文獻(xiàn)了解我國房地產(chǎn)上市公司的基本狀況以及國內(nèi)外對上市公司財(cái)務(wù)競爭力的研究情況，然后根據(jù)近幾年房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)報(bào)表的結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而來論述房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力的現(xiàn)狀并提出對策。本文的調(diào)研手段主要有：文獻(xiàn)研究法、定性分析法、描述性研究法、定量分析法。1文獻(xiàn)研究法充分利用學(xué)校圖書館館藏、數(shù)字圖書館及互聯(lián)網(wǎng)資源，檢索

6、查閱了中國期刊網(wǎng)、中國知網(wǎng)、萬方數(shù)據(jù)等，獲得與本研究相關(guān)的各類期刊和學(xué)術(shù)文獻(xiàn)資料，并將搜集的資料按同類專題進(jìn)行歸類整理，探尋解決本研究的思路和方法，為本文的深入研究提供可靠的理論依據(jù)。2定性分析法對所收集到的資料進(jìn)行歸納、分析、概況、綜合，所選取的具代表性的各種方法和模型進(jìn)行演繹分析，去粗取精、由表及里，揭示其內(nèi)在規(guī)律。3描述性研究法將前人論述的理論及規(guī)律經(jīng)過自己的研究及實(shí)例論證，給與充分的解釋說明，再定向地提出問題，揭示弊端，描述現(xiàn)象，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。4定量分析法使用數(shù)據(jù)模型對公司的財(cái)政收入及財(cái)務(wù)資源進(jìn)行綜合的考量分析二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)定義筆者認(rèn)為關(guān)于房地產(chǎn)的概念問題應(yīng)該從客觀及主

7、觀兩方面分析，我們應(yīng)該清楚的認(rèn)識到，房地產(chǎn)既是指土地道路等客觀事物，也指法律賦予的權(quán)利。從客觀存在方面來說，房地產(chǎn)包括房產(chǎn)及地產(chǎn)的兩方面定義，主要包括土地上的永久建筑物及與之相關(guān)的系列權(quán)利，房產(chǎn)主要指在土地上建筑的各種房屋包括各行各業(yè)的辦公用房等等，地產(chǎn)主要是指土地上下相應(yīng)規(guī)定的空間，例如地下的各種建筑設(shè)施及地面道路等等，房地產(chǎn)由于自身位置的特殊性，不可人為的移動，所以在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，我們將房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)，主要以土地，建筑及房地合一的形式存在，當(dāng)然在房地產(chǎn)拍賣的過程中，其拍賣標(biāo)的也可以以以上三種形式存在，隨著近幾年來我國個人財(cái)產(chǎn)權(quán)的不斷完善發(fā)展，房地產(chǎn)交易在我國的市場商業(yè)交易中占據(jù)著十分重要

8、的地位。（二）我國房地產(chǎn)行業(yè)概況及現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)主要以土地及建筑物為主要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對象，涉獵的范圍主要包括房地產(chǎn)的開發(fā)，建設(shè)，管理及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)活動，經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為多層次，寬領(lǐng)域的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性，基礎(chǔ)性，帶動性及風(fēng)險(xiǎn)性等等特征，從普遍意義上講，人們一般將從事房地產(chǎn)經(jīng)營及發(fā)展的行業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，2003年拉動我國的房產(chǎn)市場上升了六個百分點(diǎn)2003年，我國的房地產(chǎn)業(yè)在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)展迅速，市場雙方交易量穩(wěn)步攀升，在此過程中，房地產(chǎn)供求總量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)都逐漸發(fā)展，并趨于合理，由于國家政策的

9、調(diào)整，在房地產(chǎn)交易價(jià)格上也趨向于良好的發(fā)展方向。由圖2-1可看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額是逐年穩(wěn)健增長的，而且每年同比增長至少15%以上在2013年投資總額已高達(dá)86013.38億元同比增長19.79%。由此可見房地產(chǎn)在我國市場潛力大投資信心足，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。2-1房地產(chǎn)開發(fā)投資總額對比（資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）今年兩會中，房地產(chǎn)仍然成為社會熱門話題，政府工作報(bào)告也提到要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常健康發(fā)展。這些表述被業(yè)界視為利好消息。而國家統(tǒng)計(jì)局公布多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，樓市指標(biāo)下行態(tài)勢未變。房地產(chǎn)投資、商品房銷售以及土地購置等幾項(xiàng)重要指標(biāo)均出現(xiàn)同比增幅下滑。圖2-2顯示，在今年前

10、兩個月份，我國房地產(chǎn)有8788億流動資金，比表面增長10.45%，較之去年回落0.1個百分點(diǎn)，在這其中，住宅投資共5945億，比以往增長9.156%，回落0.1個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)投資的67.45%。圖2-2全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（資料來源：中國政府網(wǎng)）根據(jù)圖2-3表明，1-2月份，商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%。在這之中，家庭居住地出售總面積降低幅度為17.98%，辦公場所出售面積降低4.65%，商業(yè)用地出售面積上升3.25%。商品房銷售額5976億元，下降15.6%。各項(xiàng)銷售額分別降低16.74%，15.65%，4.30%。圖2-3全國商品房銷售面積及銷售額增速（資料來源

11、：中國政府網(wǎng)）筆者通過詳細(xì)的研究調(diào)查，并通過查閱相關(guān)數(shù)據(jù)，從一二月份的調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)市場的發(fā)展是一個長期的過程，就前兩月的發(fā)展勢頭來看，房地產(chǎn)市場還是陷入一片低迷的狀態(tài)，尤其是對于三四線的中小城市來說，2015年的房地產(chǎn)市場分化將會繼續(xù)，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的一二線城市來說，3月份一向是房地產(chǎn)市場交易的旺季，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展和復(fù)蘇具有重要的意義。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，房地產(chǎn)投資增加速度比原來回落0.12個百分點(diǎn)。翻閱該項(xiàng)指標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這一增速也創(chuàng)下了至少兩年來的新低。另外，今年2月，本產(chǎn)業(yè)開發(fā)前景指標(biāo)為93.37。較之去年回落0,17個百分點(diǎn)。圖2-4 2015年1-2

12、月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況（資料來源：中國政府網(wǎng)）從銷售數(shù)據(jù)來看，1-2月份，全國商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%。商品房銷售額5972億元，下降15.8%。各種用地售出面積分別降低17.85%，16.76%。由于銷售面積和金額的下降，房地產(chǎn)庫存隨之上升。較之往年，今年的商品房還有63987萬平方米等待銷售，比以往增加了1753.98萬平方米，在此之中，家庭居住面積銷售1487萬平方米。對此，相關(guān)房地產(chǎn)研究報(bào)告表示，從1-2月份的房產(chǎn)投資角度看，依然處于下行態(tài)勢。但這樣一個下滑態(tài)勢總體上符合預(yù)期。2014年我國相繼在9月，11月出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)整政策，我國房地產(chǎn)市場

13、成交在去年年末迎來了小高潮，但是今年前兩個月由于春節(jié)假期的影響，使市場成交量出現(xiàn)了大幅度的下降，但這樣一個態(tài)勢是暫時性的，隨著市場逐漸回暖，預(yù)計(jì)3月份就將面臨市場的復(fù)蘇。對于一些重點(diǎn)一二線城市而言，成交反彈力度會更大。（三）、我國房地產(chǎn)行業(yè)政策及環(huán)境政策對于刺激房地產(chǎn)具有非常重要的作用。去年9月我國的房貸政策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)對此政策的出臺評價(jià)極高，認(rèn)為此政策是維持房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的最佳政策，此政策與2008年金融危機(jī)期間房地產(chǎn)市場出臺的救市政策大同小異。2008年央行出臺新的房貸利率政策，下表2-1是自2008年以來房貸政策變化一覽：（四）、國外房地產(chǎn)發(fā)展概況美國及日本等國外房地產(chǎn)發(fā)展市場發(fā)

14、展歷史已經(jīng)長達(dá)幾百年，建立了一套完整嚴(yán)密的社會市場規(guī)則，他們與中國最大的不同是這些西方國家的土地是屬于個人私有，房地產(chǎn)交易的內(nèi)容包括土地及房屋，一旦轉(zhuǎn)賣便具有永久性，這其中包括中國香港，其內(nèi)部的房地產(chǎn)運(yùn)營模式在很長時間內(nèi)都是以西方的房地產(chǎn)運(yùn)營模式為藍(lán)本的，其完善的房地產(chǎn)立法及社會規(guī)范有效的保證了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，避免了大陸市場在發(fā)展過程中的很多糾紛，雖然大陸市場在很多方面還有很多的不足是由于我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史及法律意識造成的，但是相比較而言，我國房地產(chǎn)市場不如西方成熟也是客觀事實(shí)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，其運(yùn)營周期可以從交易量及稅收等方面進(jìn)行推算掌握，經(jīng)過學(xué)者們的不斷研

15、究，得出美國的周期大約在11年或18年左右，評估納稅的周期也大約是5年，當(dāng)然有的國家房地產(chǎn)市場非常的成熟，基本上實(shí)現(xiàn)了一次性納稅的發(fā)展水平，當(dāng)然這也要結(jié)合國家的發(fā)展政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來進(jìn)行詳細(xì)的分析，另外，由于我國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)還不足，所以關(guān)于具體有說服力的結(jié)論還不足以形成，即使對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，最終得出發(fā)展周期，也屬于人為影響。美國金融危機(jī)的發(fā)生，房地產(chǎn)市場的崩潰大大阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這次發(fā)生的住房金融危機(jī)應(yīng)該讓中國保持警惕，防患于未然。所以，我國應(yīng)該建立個人征信體系，對傳統(tǒng)的身份證明及收入比較等做法應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量及管理力度，對惡意欺詐行為要給與嚴(yán)厲的打擊，減少貸款風(fēng)險(xiǎn)。

16、次貸危機(jī)是美國對資本證券化市場和相關(guān)金融衍生產(chǎn)品監(jiān)控不力的后果。這為將來完善中國金融系統(tǒng)提供了很好的借鑒素材。例如：從美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，我們可以從四個方面來獲得經(jīng)驗(yàn)，要從源頭上保證基本資產(chǎn)的質(zhì)量；嚴(yán)格控制杠桿率（負(fù)債率）；加強(qiáng)對評級機(jī)構(gòu)及中介機(jī)構(gòu)的管理；控制各個環(huán)節(jié)的道德風(fēng)險(xiǎn)我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展當(dāng)前仍然以城市發(fā)展為主，與國外城郊發(fā)展熱潮形成了鮮明的對比，這也是我國房地產(chǎn)市場與發(fā)達(dá)國家的差距所在，但我們有理由堅(jiān)信隨著我國未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人們生活水平的提高，我國的“城市擺渡一族”也會逐漸出現(xiàn)發(fā)展，同時，也應(yīng)該不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的綜合財(cái)務(wù)競爭能力，只有這樣，才能不斷加強(qiáng)完善我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。三、財(cái)

17、務(wù)競爭力綜合評價(jià)相關(guān)理論（一）財(cái)務(wù)競爭力的概念及與企業(yè)的相關(guān)聯(lián)系財(cái)務(wù)競爭力可以定義為是一種以知識、創(chuàng)新為基本內(nèi)核的。公司理財(cái)過程中對于整體資源及各種能力的整合能力不僅有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且是對企業(yè)財(cái)務(wù)能力進(jìn)行有效控制的一種市場競爭力，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，企業(yè)發(fā)展的原因及過程十分復(fù)雜，但是失敗的企業(yè)最普遍的表現(xiàn)是財(cái)務(wù)危機(jī)，而之所以出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，主要是因?yàn)橛捎谄髽I(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)競爭力衰弱，最終使企業(yè)競爭力大大受損。由此可知，財(cái)務(wù)競爭力的主要探究內(nèi)容是企業(yè)內(nèi)部的資金流動方向及利用及此過程產(chǎn)生的利益關(guān)系。企業(yè)價(jià)值的載體及表現(xiàn)形式主要是資金，企業(yè)內(nèi)部及對外的任何經(jīng)營管理活動都是為了增加企業(yè)的價(jià)值并

18、提高自身的服務(wù)質(zhì)量。所以，財(cái)務(wù)競爭力是體現(xiàn)企業(yè)競爭力的最重要一個方面。（二）財(cái)務(wù)競爭力的構(gòu)成要素財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，理財(cái)能力，財(cái)務(wù)資源及財(cái)務(wù)執(zhí)行是影響企業(yè)財(cái)務(wù)競爭力發(fā)展的重要因素，這些要素又分為許多子因素，這些因素共同影響，最終對企業(yè)的財(cái)務(wù)競爭力產(chǎn)生重要的影響。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指為使企業(yè)資金得到有效利用并建立起合理完善的企業(yè)戰(zhàn)略，為了增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)競爭優(yōu)勢，在對企業(yè)資金流轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響的內(nèi)外因素進(jìn)行綜合分析比較的前提下，對企業(yè)內(nèi)部的資金流動進(jìn)行長期全面創(chuàng)新式的籌劃，并積極執(zhí)行，當(dāng)然在此過程中，我們關(guān)注的重點(diǎn)問題是企業(yè)內(nèi)部的資金流動問題，這是財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的獨(dú)特性所在，企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定應(yīng)該以企業(yè)內(nèi)部資金流動的影響因素為主

19、要的依據(jù)，這是我們財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定過程中環(huán)境分析的重點(diǎn)所在，企業(yè)制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的最終目的是為了使企業(yè)內(nèi)部資金得到有效的利用，最終為總戰(zhàn)略服務(wù)，企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)該具有全局性，長期性及創(chuàng)造性。1理財(cái)能力是建立在企業(yè)內(nèi)部理論發(fā)展基礎(chǔ)之上的，企業(yè)要想提高自身的財(cái)務(wù)管理水平，必須要對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，避免超出企業(yè)承受范圍之內(nèi)，還應(yīng)該培養(yǎng)解決財(cái)務(wù)危機(jī)的能力，此項(xiàng)能力是由學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力、協(xié)調(diào)溝通能力、財(cái)務(wù)控制能力、持續(xù)改進(jìn)能力、信息處理能力、財(cái)務(wù)預(yù)警及應(yīng)變能力等各方面能力共同來實(shí)現(xiàn)的，從某種程度上說是企業(yè)的潛在資源，對于企業(yè)內(nèi)部核心競爭力的提高及發(fā)展具有重要的作用。2財(cái)務(wù)資源是指企業(yè)所擁有的現(xiàn)有資產(chǎn)以及企業(yè)在經(jīng)

20、營籌集資產(chǎn)過程中所探索出的一系列運(yùn)營市場的獨(dú)有的財(cái)務(wù)專用型資產(chǎn)，例如企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，科學(xué)分析方法及財(cái)務(wù)管理關(guān)系網(wǎng)絡(luò)等等，財(cái)務(wù)資源與資本之間存在著嚴(yán)密的聯(lián)系，但是并不等同于資本，相比較來說，財(cái)務(wù)資源的內(nèi)涵更加豐富。就當(dāng)前市場發(fā)展而言，財(cái)務(wù)資源主要包括基礎(chǔ)資源、人力資源、科技資源三個方面。3執(zhí)行力執(zhí)行力是考量政府，企業(yè)，事業(yè)單位等組織整體素質(zhì)的重要指標(biāo)，從中也可以看出管理者的領(lǐng)導(dǎo)能力及水平，管理者在市場運(yùn)營過程中所發(fā)揮的作用并不僅僅是制定策略，下達(dá)命令，更重要的是要有一定的執(zhí)行力，塑造良好執(zhí)行力的關(guān)鍵就在于通過制度，體系及企業(yè)文化的完善來逐步提高工作人員的思想認(rèn)知水平，管理者對部署執(zhí)行力的

21、引導(dǎo)是企業(yè)競爭力提升的重要影響因素。（三）評價(jià)財(cái)務(wù)競爭力的各項(xiàng)指標(biāo)評價(jià)指標(biāo)是企業(yè)財(cái)務(wù)競爭力評價(jià)的載體，也是企業(yè)財(cái)務(wù)競爭力評價(jià)內(nèi)容的外在表現(xiàn)。財(cái)務(wù)競爭力評價(jià)指標(biāo)必須充分體現(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)競爭力的內(nèi)涵及建立完善的財(cái)政體系，上市公司財(cái)務(wù)競爭力指標(biāo)評價(jià)體系見圖3-1。圖3-1上市公司財(cái)務(wù)競爭力評價(jià)指標(biāo)體系（四）國內(nèi)外公司企業(yè)財(cái)務(wù)競爭力研究狀況1國外研究狀況通過查閱了大量文獻(xiàn)，有關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)競爭力的研究不多,但國外對于企業(yè)競爭力方面的研究比較成熟和完善。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,亞當(dāng).斯密最早提出關(guān)于核心競爭力的研究。亞當(dāng)斯密認(rèn)為勞動分工理論是企業(yè)核心競爭力問題的關(guān)鍵所在，這種理論是對前人理論總結(jié)的發(fā)展，在亞當(dāng)斯密之后也有

22、很多學(xué)者就此問題進(jìn)行研究討論。到了90年代，普蘭哈拉德和赫梅爾又提出了企業(yè)核心競爭力的研究課題，為學(xué)者所重視。盡管企業(yè)核心競爭力一直是人們研究的重點(diǎn),但由于競爭本身涵蓋的時間和空間不清楚,且競爭力的研究包涵多學(xué)科的知識。所以目前人們對企業(yè)核心能力尚無一個較為完整和清晰的定義。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)競爭也日益激烈，當(dāng)然在此過程中對于企業(yè)競爭力的研究也逐漸發(fā)展完善，其中的主要內(nèi)容包括：資源，能力，戰(zhàn)略及外界評價(jià)組成的研究課題。(1)基于資源的企業(yè)競爭力理論該理論以E.Penrose和B.Wernerfelt為主要代表，1982年,B.wernerfel在其著作中指出:企業(yè)的競爭能力關(guān)鍵在于

23、其自身的資源獲取渠道及資源整合力度。(2)基于能力的企業(yè)競爭力研究美國著名學(xué)者Prahalad和Halnel發(fā)展了對本理論的研究，在其著作中,兩位學(xué)者認(rèn)為企業(yè)核心能力是企業(yè)在市場競爭中的動力，是企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展?fàn)顩r的體現(xiàn)。(3)基于戰(zhàn)略的企業(yè)競爭力研究著名學(xué)者Porter在八十年代及九十年代發(fā)表了競爭戰(zhàn)略的思想,大大豐富了競爭戰(zhàn)略理論,提出了競爭分析模型五要素、三種通用戰(zhàn)略和各時期的企業(yè)競爭分析調(diào)查法。(4)基于評價(jià)的企業(yè)競爭力研究1986年，世界經(jīng)濟(jì)論壇(WEF)和瑞士洛桑國際管理學(xué)院(IMD)發(fā)表了世界競爭力報(bào)告,對企業(yè)競爭力進(jìn)行了細(xì)致的研究，增強(qiáng)了人們對企業(yè)競爭力的認(rèn)識并對機(jī)構(gòu)的發(fā)展產(chǎn)生了

24、很大的影響。2國內(nèi)研究狀況我國對財(cái)務(wù)競爭力研究起步較晚，目前關(guān)于財(cái)務(wù)競爭力方面的研究著重在財(cái)務(wù)競爭力的界定以及評價(jià)指標(biāo)和評價(jià)方法上。企業(yè)財(cái)務(wù)競爭力定義的界定有如下研究:郝成林認(rèn)為房地產(chǎn)供應(yīng)企業(yè)所投入的資金，經(jīng)營收益及在此過程中產(chǎn)生的利益關(guān)系是財(cái)務(wù)競爭的主體對象，房地產(chǎn)市場的發(fā)展動力是日益激烈的市場競爭，核心是獲得企業(yè)競爭的發(fā)展優(yōu)勢，通過市場競爭及系列經(jīng)營活動為客戶創(chuàng)造價(jià)值不僅是企業(yè)在發(fā)展過程中在市場中占有一席之地的重要方面，也是企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的重要動力，程燕認(rèn)為財(cái)務(wù)競爭力的發(fā)展在企業(yè)發(fā)展體系中主要依靠知識理論的積累與創(chuàng)新，創(chuàng)新的過程有利于企業(yè)內(nèi)部及外部資源的可持續(xù)發(fā)展及整合利用，是企業(yè)財(cái)務(wù)能力及

25、各種資源整合后對企業(yè)財(cái)務(wù)各種資源進(jìn)行重新控制的一種競爭能力，這種財(cái)務(wù)競爭力的概念突破了人們對其的原有理解，大大提高了人們的認(rèn)知水準(zhǔn)，企業(yè)只有加強(qiáng)對財(cái)務(wù)競爭力的了解和認(rèn)識，才能使企業(yè)突破產(chǎn)品生產(chǎn)及商品銷售的狹窄范圍，使企業(yè)的存量資產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及資本結(jié)構(gòu)得到有效的完善。使企業(yè)進(jìn)入更好的發(fā)展區(qū)域，最終大大提高企業(yè)的競爭發(fā)展水平，楊軼指出，對于財(cái)務(wù)競爭的內(nèi)涵，應(yīng)該從三個方面進(jìn)行充分認(rèn)識，認(rèn)為財(cái)務(wù)競爭力是企業(yè)在戰(zhàn)略發(fā)展過程中，價(jià)值生成前提下，利益協(xié)調(diào)基礎(chǔ)上，對企業(yè)財(cái)務(wù)的執(zhí)行性，適應(yīng)性及利益協(xié)調(diào)性進(jìn)行了充分的發(fā)揮，使企業(yè)在市場競爭中復(fù)雜的環(huán)境下通過財(cái)務(wù)的周轉(zhuǎn)對企業(yè)的綜合發(fā)展水平進(jìn)行充分的表

26、現(xiàn)，使企業(yè)的價(jià)值及戰(zhàn)略目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)，朱曉認(rèn)為要想提高企業(yè)的財(cái)務(wù)競爭力，必須要以企業(yè)創(chuàng)新為當(dāng)務(wù)之急，財(cái)務(wù)競爭能力是各項(xiàng)財(cái)務(wù)能力及資源的整合對于企業(yè)財(cái)務(wù)的綜合控制力。另外，學(xué)者劉榮在財(cái)務(wù)競爭力評價(jià)方面指出，選取上市公司的盈利能力、償債風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)質(zhì)量等多項(xiàng)指標(biāo)反映財(cái)務(wù)競爭力狀況。而在2010年，成喆、劉祥亮則選取財(cái)務(wù)的生存能力、發(fā)展能力、現(xiàn)金流量分析能力等作為財(cái)務(wù)競爭力指標(biāo)。在評價(jià)的方法上，2009年國內(nèi)學(xué)者劉煥峰、王哲采用熵權(quán)法和灰色關(guān)聯(lián)理論對企業(yè)財(cái)務(wù)競爭力進(jìn)行分析,以熵權(quán)法進(jìn)行各個財(cái)務(wù)指標(biāo)的確定,綜合得分確定企業(yè)財(cái)務(wù)競爭力的大小。3研究評述由于我國財(cái)務(wù)競爭力方面的研究起步較晚，大部分的研究都

27、是參考國外的研究理論得來的，甚至許多數(shù)據(jù)說明也是來自國外，導(dǎo)致研究結(jié)果在國內(nèi)不一定適用。每一種模型的建立都有它的理論前提，而通常每一批數(shù)據(jù)的選定也都有一個限定原則，建立出來的模型自然有其獨(dú)特的適用范圍。盡管方法各不相同，但依舊有各自的局限性。因此,如何建立一套科學(xué)的評價(jià)體系還需要深入研究。四、我國房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力綜合評價(jià)實(shí)證研究（一）房地產(chǎn)上市公司測評研究對象的選取在上海、深圳上市，且主要業(yè)務(wù)位于中國大陸地區(qū)。上市公司中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占整個營業(yè)收入的比例超過50%。企業(yè)中房地產(chǎn)收入占總收入不到一半，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然在市場中占據(jù)重要地位，當(dāng)然在這其中要排除數(shù)據(jù)丟失的公司及連年虧損的企業(yè)。

28、下列表4-1是選取的20家樣本上市公司和代碼資料，所選數(shù)據(jù)具體資料請見附表表4-1 樣本上市公司研究樣本研究樣本公司名代碼年份公司名代碼年份萬科A0000022014大名城6000942014綠景控股0005022014中天城投0005402014珠江控股0005052014陽光股份0006082014深深房A0000292014大龍地產(chǎn)6001592014中糧地產(chǎn)0000312014天房發(fā)展6003222014萊茵置業(yè)0005582014金豐投資6006062014保利地產(chǎn)6000482014中華企業(yè)6006752014金地集團(tuán)6003832014世茂股份6008232014首開股份6003

29、762014多倫股份6006962014金融街0004022014渝開發(fā)0005142014（二）房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)為了能夠全面科學(xué)的評價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)競爭力狀況，本文根據(jù)對有關(guān)學(xué)者關(guān)于財(cái)務(wù)競爭力研究的經(jīng)驗(yàn)結(jié)果，結(jié)合對指標(biāo)作用的分析，選取了14個認(rèn)為較為合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)：X1=每股收益增長率X2=凈利潤增長率X3=成本費(fèi)用利潤率X4=凈資產(chǎn)收益率X5=流動比率X6=資產(chǎn)負(fù)債率X7=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8=資本化比率X9=資本固定化比率X10=總資產(chǎn)收益率X11=存貨周轉(zhuǎn)率X12=應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率X13=凈資產(chǎn)增長率X14=總資產(chǎn)擴(kuò)張率（數(shù)據(jù)源于和訊網(wǎng)）這14個指標(biāo)從一定程度上體現(xiàn)了企業(yè)

30、發(fā)展的各項(xiàng)能力。能較為全面的衡量了企業(yè)的財(cái)務(wù)競爭力綜合實(shí)力。而且由于所選取的研究樣本為上市公司企業(yè)，上述的財(cái)務(wù)指標(biāo)信息在財(cái)務(wù)報(bào)表中都有披露，保障了數(shù)據(jù)來源可比性與真實(shí)性。（三）構(gòu)建房地產(chǎn)財(cái)務(wù)競爭力評價(jià)的模型方法對于評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的多樣化和復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)競爭力要盡量將各種對企業(yè)經(jīng)營活動有影響或能反映企業(yè)發(fā)展經(jīng)營能力的標(biāo)準(zhǔn)概括進(jìn)去，當(dāng)然，在此過程中，也要注意信息的篩選，防止某一因素由于調(diào)查工作的疏忽造成人為的夸大，所以本文采用因子分析法作為測評模型。因子分析法是一種對變量進(jìn)行濃縮精簡的方法。由于變量數(shù)目較多，每個變量都代表著一個意思，全部用于分析會顯得繁瑣，且分析得到的結(jié)果只是單純地對變量進(jìn)行代

31、入運(yùn)用，不一定能明確每個變量在分析中起到的作用。采用因子分析法可以對變量進(jìn)行合理的精簡，又不會把變量中的有用信息全部丟掉，起到一個濃縮變量信息的作用，還能通過分析結(jié)果了解到每個變量在判別結(jié)果中起到的作用。通過運(yùn)用此方法可以較好的保證了測評結(jié)論盡可能客觀、公正、專業(yè)和科學(xué)。（四）數(shù)據(jù)分析研究1數(shù)據(jù)來源及處理第一，要對企業(yè)的各種活動中的數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的研究調(diào)查，并對當(dāng)?shù)卣块T的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)，第二，對各種信息資源進(jìn)行整合，借助公開信息來取得相關(guān)數(shù)據(jù)，對企業(yè)外部的競爭對象及國內(nèi)外知名的企業(yè)進(jìn)行跟蹤調(diào)查，收集其詳細(xì)經(jīng)營數(shù)據(jù)作為分析資料，經(jīng)過整理綜合對比之后錄入數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。本文的樣本數(shù)據(jù)共包括

32、20家公司，但所選指標(biāo)數(shù)據(jù)單位不一，為了使數(shù)據(jù)具有可比性，有必要對數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱處理，即進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。然而，在標(biāo)準(zhǔn)化之前，考慮到各指標(biāo)對綜合評價(jià)的影響方向不同，因此，有必要進(jìn)行正則化處理，使指標(biāo)的影響方向相同。在上述指標(biāo)中，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率用x12表示，該指標(biāo)為一逆指標(biāo)，我們應(yīng)該對其進(jìn)行取倒數(shù)處理，因?yàn)樵撝档拇笮》从沉斯疚磥砻媾R的風(fēng)險(xiǎn)大小。2實(shí)證分析對各指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理以后，我們運(yùn)用SPSS軟件對各指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，本文采取主成分分析法對公司財(cái)務(wù)競爭綜合評價(jià)進(jìn)行分析，下表4-2為各因子的方差表：表4-2 方差表成份初始特征值提取平方和載入合計(jì)方差的 %累積 %合計(jì)方差的 %累積 %15.0213

33、5.86535.8655.02135.86535.86523.21122.93458.7993.21122.93458.79932.37716.98175.7802.37716.98175.78041.2048.59984.3791.2048.59984.3795.7295.20989.5886.6484.63294.2207.4202.99997.2188.1871.33898.5579.084.59999.15610.052.37099.52511.035.25099.77512.024.17199.94613.007.05299.99814.000.002100.000提取方法：主成份分

34、析。由數(shù)據(jù)可以看出來，前四個的累積貢獻(xiàn)率達(dá)到了84.349%，所以我們知道前四個因子對整體的影響最大。故本文選取前四個主成分作為公共因子對房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力進(jìn)行分析，這樣既可以減少變量的個數(shù)又可以降低變量相關(guān)帶來的影響。主成分?jǐn)?shù)量已知，旋轉(zhuǎn)最大方差得出前四因子的載荷矩陣，通過對載荷上各種影響指標(biāo)的分析，可以得出下表數(shù)據(jù)，如表4-3所示：表4-3 旋轉(zhuǎn)成份矩陣a成份1234Zscore(x1).945.078-.014-.124Zscore(x2).936.172-.039-.106Zscore(x3).873.397-.169.067Zscore(x4).012.837-.334.313

35、Zscore(x5).121-.009-.893-.101Zscore(x6).040-.234.903.125Zscore(x7).375.554.168-.661Zscore(x8).481-.424.658.246Zscore(x9).047.228.281.702Zscore(x10).436.766-.271-.043Zscore(x11).644.046.292-.619Zscore(x12)-.823-.061-.129.040Zscore(x13).155.830.025.070Zscore(x14)-.054.121.223.860提取方法 :主成份。旋轉(zhuǎn)法 :具有 Kais

36、er 標(biāo)準(zhǔn)化的正交旋轉(zhuǎn)法。a. 旋轉(zhuǎn)在 7 次迭代后收斂。由表中的旋轉(zhuǎn)后的載荷矩陣可得x1,x2,x3在因子1上有很大的載荷，這三個指標(biāo)與公司的盈利狀況有關(guān)，故將因子1命名為盈利能力因子，盈利能力指標(biāo)是指用來衡量企業(yè)經(jīng)營管理者獲取利潤能力大小的指標(biāo)。因此，盈利能力的指標(biāo)，關(guān)系到企業(yè)每一個利益群體的生死存亡。X4,x10,x13在因子2上具有較大的載荷，這三個指標(biāo)與公司償還債務(wù)的能力有關(guān)，故可將因子2命名為償債能力能力因子，x5,x6,x8與企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量有關(guān)，因此可將因子3命名為資本安全能力因子，x7,x9,x11,x12,x14在因子4上有較大的載荷，并且這些因子與公司運(yùn)營狀況以及運(yùn)用資產(chǎn)創(chuàng)造

37、財(cái)富的能力有關(guān)，因此可將這五個因子命名為運(yùn)營能力因子。綜合因子得分方程表達(dá)式如下所示：F=(35.865F1+22.934F2+16.198F3+8.599F4)/84.379F=0.4251F1+0.2718F2+0.2012F3+0.1019F4式中F1代表盈利能力因子，F(xiàn)2代表償債能力因子，F(xiàn)3代表資本安全能力因子，F(xiàn)4代表運(yùn)營能力因子。另外，還可根據(jù)因子得分函數(shù)和綜合因子得分函數(shù)給各公司進(jìn)行因子得分排名，具體結(jié)果如下表4-4所示：表4-4 房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力各因子得分及綜合因子得分表公司名稱因子1得分排名因子2得分排名萬科A.3514491.234642綠景控股.478654.5

38、16735珠江控股.409878.726964深深房A.2160914.281658中糧地產(chǎn).3347811.386217萊茵置業(yè).471515.1908110保利地產(chǎn).450576-.1008713金地集團(tuán).2229313.424186首開股份.3455310.977783金融街-.19282171.387871大名城.420437.255249中天城投.601861-.5381416陽光股份.3054612.0169211大龍地產(chǎn).518203-.6057428天房發(fā)展-.3214718-.5872117金豐投資-.1033416-.0804212中華企業(yè).519822-3.4068320

39、世茂股份.2012415-.7845019多倫股份-1.4571519-.1018714渝開發(fā)-3.7736120-.1934215因子3得分排名因子4得分排名綜合因子得分排名.859313.307396.40974.325899.823913.219012.1016412.498885.49342-.09145142.548771-.113315.697204.1925210.44313.2903010-.0649712.68921.401567.210509-1.522020.365038-.2931014-.035414-.2610416-1.1187719.26647.886322-2

40、.4686520.40725.1347911-.5278816-.821019.02721131.020172.30416-.2251515-.1312213.075813-.5596817.211308.25368.515636.777274-.813118-1.5295619-.7356317.2214111.561921-1.0512018-.448516-3.1461120-.5139915-.497917-.8944318.0601811.24619.540615.254527.222010五、研究結(jié)論、局限及建議（一）綜合結(jié)論分析本文通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析，說明財(cái)務(wù)競爭力對房

41、地產(chǎn)公司競爭力的重要性，再根據(jù)滬深兩股提供的上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，選取了20家公司構(gòu)成本文公司財(cái)務(wù)競爭力的樣本，并按照指定行業(yè)、指定時間范圍、指定規(guī)模的原則進(jìn)行實(shí)證研究，證明了各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)對財(cái)務(wù)競爭力的綜合影響，通過這些研究得出以下結(jié)論：第一，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢表明進(jìn)行財(cái)務(wù)競爭力的測評警對我國房地產(chǎn)業(yè)而言是有必要的。房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的地位，十分貼近人們的日常生活及切身利益，由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面非常廣泛，所以對經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響極大，我國房地產(chǎn)公司眾多，質(zhì)量參差不齊，本文通過相關(guān)分析，闡述了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及財(cái)務(wù)競爭力對房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力的重要影響第二，根據(jù)本文選取的各

42、項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總分析而得，公司盈利能力、公司償債能力、資本安全能力以及公司運(yùn)營能力這四個因子是房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力的核心因素。盈利能力是企業(yè)財(cái)務(wù)競爭力的核心指標(biāo)，故在綜合因子得分函數(shù)中系數(shù)占最大比重，債務(wù)償還能力次之，了解公司償債能力情況，可以說明公司的財(cái)務(wù)狀況和風(fēng)險(xiǎn)程度，償還能力強(qiáng)的公司更具有可信度和保障，而公司運(yùn)營能力在財(cái)務(wù)競爭中的影響比較小，這主要是因?yàn)椋\(yùn)營能力反映的是公司創(chuàng)造財(cái)富的能力，關(guān)乎的是公司未來的發(fā)展前景，至于公司本身的實(shí)力如債務(wù)償還能力卻不一定很強(qiáng)，故存在的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此，在公司財(cái)務(wù)競爭力的綜合得分中相對較低。第三，在本課題的研究中所采取的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)盈利能力對企業(yè)

43、的財(cái)務(wù)競爭力的影響最大，根據(jù)分析房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力各因子得分及綜合因子得分表，公司財(cái)務(wù)競爭力綜合因子排名與盈利能力有很大的關(guān)聯(lián)，從數(shù)據(jù)中可以看出公司盈利能力越強(qiáng)，企業(yè)的財(cái)務(wù)競爭力越強(qiáng)，反之亦如此。（二）結(jié)論局限性探討根據(jù)參考類似文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，雖然絕大多數(shù)對房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力產(chǎn)生重要影響的基本是盈利、償債、資本安全、運(yùn)營這四種能力。但影響房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)競爭力的首要因素未必一定是盈利能力?？赡苡幸韵聨讉€原因：樣本公司選取量較少，導(dǎo)致得出的模型偏差量較大；選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)有個別不同，導(dǎo)致結(jié)論不一致；指標(biāo)的計(jì)算口徑不一致，可能存在量綱的影響；不同時期對房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響因素不同，本文選取年

44、限較為單一；房地產(chǎn)上市公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化趨勢也可能導(dǎo)致影響財(cái)務(wù)競爭力的主要因素發(fā)生變化，對于財(cái)務(wù)競爭力的評價(jià)，應(yīng)該以動態(tài)變化的角度繼續(xù)探索研究。（三）分析改進(jìn)建議第一，由于所選取樣本量較小，正確性有限，可通過加大樣本規(guī)模，加大指標(biāo)規(guī)模等方面加以改善。上市公司可不僅采集于深圳、上海，可選取在上海、深圳、香港、新加坡、美國等地上市，且主要業(yè)務(wù)位于中國大陸地區(qū)的房地產(chǎn)上市公司。第二，加大財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取量，擴(kuò)大指標(biāo)的選取范圍，覆蓋更多方面的反映房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)競爭力的指標(biāo)因素。可以從企業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)營能力及承擔(dān)的社會責(zé)任等方面對企業(yè)的財(cái)務(wù)競爭力及綜合實(shí)力做出科學(xué)的評估。第三，加大樣本的時間選擇范圍，根據(jù)需

45、要從近三年數(shù)據(jù)延伸到近五年或近十年等，擴(kuò)大選擇范圍后，更加精確地按照特定原則進(jìn)行數(shù)據(jù)的篩選。第四，運(yùn)用更全面的統(tǒng)計(jì)分析體系分析測評，除因子分析法外，也可嘗試層次分析法（AHP）、功效系數(shù)法三種測評統(tǒng)計(jì)方法分別對企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，然后采用組合評價(jià)Borda法對三種方法加以綜合，最后得出最終的排名得分，有效地解決了不同測評模型測算結(jié)果的不一致現(xiàn)象，從而加強(qiáng)提升測評結(jié)論的客觀、公正、專業(yè)和科學(xué)性。六、提高房地產(chǎn)行業(yè)公司財(cái)務(wù)競爭力的對策（一）宏觀外部措施1堅(jiān)持市場化方向，減少房地產(chǎn)行政化政策去年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整政策已經(jīng)改變，市場化逐漸取代行政化，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)則構(gòu)建越來越完善，很多政策的出臺都著眼于企業(yè)的財(cái)政競爭力的增強(qiáng)。另外，金融平臺涉及范圍益廣，很多新興的經(jīng)濟(jì)手段將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主要方式。2發(fā)展健康全面的全國城鎮(zhèn)化推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展是社會各界應(yīng)該重