訂立租賃合同的法律風險及防范

1、訂立租賃合同的法律風險及防范租賃合同以特定的動產(chǎn)或不動產(chǎn)為標的物，在訂立和履行中也存在一定的風險，特別是長期的租賃，風險更大。如何防范其中風險是值得認真對待的。一、租賃合同的概念和特征(一)租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。(二)租賃合同的特征1租賃合同是轉讓財產(chǎn)使用權的合同，承租人并不享有對租賃物的處分權租賃合同以承租人使用、收益租賃物為直接目的，承租人所取得的僅是對租賃物的使用、收益權，而非租賃物的所有權。2租賃合同為有償合同租賃合同中，出租人所負擔的

2、交付租賃物供承租人使用、收益的義務與承租人所負擔的交付租金的義務互為對價，因此，租賃合同為有償合同。3租賃合同為諾成合同租賃合同中，出租人與承租人雙方意思表示達成一致，合同即成立，所以租賃合同為諾成合同。4租賃合同具有臨時性租賃合同具有臨時性的特征，不適用于財產(chǎn)的永久性使用。我國合同法第214條規(guī)定租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。二、租賃合同常見風險 1對合同主體資格審查不夠 在租賃合同中易被對方利用合同漏洞進行欺詐的多為出租人。主要因為在訂立合同前未對承租人的主體資格及資信能力進行審查致使租

3、賃物無法收回或無法按期收回租金。 2代理人超越代理權限，以被代理人名義簽訂租賃合同 在租賃合同的簽訂中，經(jīng)常有代理人以被代理人名義簽訂合同的情況，在被代理人授權范圍內，代理人所簽訂合同的權利義務應由被代理人承受。但代理人超越代理權或代理權授權期限已屆滿后所訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，由行為人承擔。根據(jù)民法通則有關規(guī)定有可能會給合同另一方當事人造成損失。 3租賃合同內容中易出現(xiàn)的風險 具體包括對標的物約定不明確，尤其是對租賃物的數(shù)量和質量約定不明確導致糾紛；對標的物的使用約定不明確，承租人對標的物進行超負荷、掠奪性使用，致使租期屆滿后租賃物已無法繼續(xù)使用；租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)合同

4、法的有關規(guī)定，一般應由出租人負責維修和保養(yǎng)，但當事人另有約定的除外。 4租賃合同履行中出現(xiàn)的風險 具體包括出租人不按合同規(guī)定交付租賃物，實踐中主要是遲延履行；出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務；承租人不按合同支付租金，主要是遲延交付；承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀；承租人擅自將租賃物轉租他人；承租人逾期不返還租賃物。 5承租人被出租人利用租賃物套取押金的風險 在租賃合同欺詐中經(jīng)常出現(xiàn)出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價值相當?shù)难航?，而當租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人，出租人實際已經(jīng)席卷大筆押金潛逃。承租人實際可能花費了較高金額“購買”了并不想購買的物品。三、如何預防租賃合同的風險 (

5、一)租賃合同簽訂中的風險防范 1當事人主體資格方面的風險防范 (1)租賃合同當事人的主體資格及確認。租賃合同的主體主要有法人以及個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶等。合同一方當事人在簽約前一定要認真審查對方當事人的主體資格。如果合同的對方當事人是企業(yè)，可以審查其營業(yè)執(zhí)照或到當?shù)毓ど绦姓芾頇C關去尋求幫助。 (2)租賃合同當事人的履約能力、資信狀況及確認。對方當事人的履約能力及資信狀況對租賃合同的履行是至關重要的。如果對方無履約能力，對另一方當事人來說，不但不會帶來任何經(jīng)濟利益，反而會造成不應有的經(jīng)濟損失。如果對方具有履約能力，還要看其商業(yè)信譽如何。只有確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽良好，合同履行較有保

6、障，才能與之簽約。在實踐中，要搞清對方的資信情況，主要是看其營業(yè)執(zhí)照，了解注冊資金、經(jīng)營范圍、企業(yè)經(jīng)濟性質、法定代表人或企業(yè)負責人等。另外，可到當?shù)毓ど绦姓芾頇C關去查詢，或通過對方的老客戶，從側面了解對方的資信狀況。 (3)代訂租賃合同的代理人資格方面的問題及防范。代訂租賃合同應其備以下三個條件：代理人必須事先取得委托單位的委托證明。民法通則第六十五條規(guī)定：“書面委托的授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。”代理人必須在委托人授權的范圍內簽訂租賃合同，如超出此范圍，需經(jīng)委托人追認，否則，將由代理人自行承擔責任。代理人必須以被代理人的名義簽訂合同

7、，否則，就不可能對委托人產(chǎn)生法律效力。 2.租賃合同雙方當事人意思表示方面的風險防范 意思表示是把內心旨在發(fā)生一定效果的意愿對外表示出來的行為。合同雙方當事人在訂立租賃合同時，其意思表示一定要真實，即當事人在意志自由，能認識到自己的意思表示之法律效果的前提下，內心意思與外部表達相一致。意思表示不真實情況下訂立的租賃合同無效。實踐中，如果一方當事人發(fā)現(xiàn)自己簽訂合同時對合同的主要事實有重大誤解，這種誤解將導致自己在合同中的利益受到極大損害，當事人應及時提請法院或仲裁機關對此合同予以撤銷，這是維護自已正當利益的有效方法之一。但是，法律關于某些民事行為可以撤銷的規(guī)定并不能被當事人濫用。當事人對應當知道

8、或根據(jù)各種情況推斷其已經(jīng)了解的事實不能聲稱有誤解，由此簽訂的合同無權要求有關機關予以撤銷。 3租賃合同內容合法性方面的風險防范 要使租賃合同成立并生效，合同的內容必須合法。合同內容合法是指租賃合同的全部條款都符合法律規(guī)定。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，審查合同內容是否合法，主要審查以下幾個方面： (1)審查合同的標的是否屬于法律、法規(guī)、政策禁止生產(chǎn)經(jīng)營的范圍。例如，租賃合同不能以國家禁止的流通物為標的，如果將國有重要礦藏出租，顯然是內容不合法。 (2)審查合同中有關標的數(shù)量、質量、價款和違約責任等規(guī)定是否違反國家法律、法規(guī)和政策。 (3)審查合同的內容是否違反國家利益或社會公共利益，有無規(guī)避法律

9、的行為。 租賃合同某些重要條款無效將導致整個合同無效。例如，標的不合法，該租賃合同無效。另外一些條款無效，只導致部分無效，將無效條款取消或改為有效后，租賃合同仍可履行。 4租賃合同形式方面的風險防范 租賃合同應以書面形式簽訂。合同法規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。在租賃合同中，通常不能即時清結，且涉及雙方的權利義務關系比較復雜。因此，只有以書面形式簽訂合同，才能明確雙方當事人的具體權利、義務關系；一旦發(fā)生糾紛，也容易判明是非、劃分責任。在履行合同過程中，有關修改合同的信函、電報等都是租賃合同的組成部分。所以，租賃合同應當以書面形式簽訂。對于

10、無需審批的租賃合同，自當事人在合同書上簽字蓋章后生效；法律、法規(guī)規(guī)定必須經(jīng)過有關主管部門審核批準的合同，批準之后生效；合同當事人約定公證、鑒證生效的，經(jīng)公證、鑒證后生效；涉外租賃合同中，要求確認書的，于確認書簽字蓋章之日起生效。 5租賃合同主要條款方面的風險防范 在協(xié)商簽訂租賃合同的主要條款時，當事人應注意合同的條款一定要全面，特別是主要條款，更不得遺漏，否則，便會引起糾紛。在簽訂租賃合同時，應認真細致、字斟句酌，絕不可粗心大意，出現(xiàn)差錯。文字表述要清晰、具體，要避免那些模棱兩可、含意不清的詞語出現(xiàn)。 (二)租賃合同履行中的風險防范 1認真履行合同義務 租賃合同一經(jīng)簽訂，就具有法律約束力，雙方

11、當事人必須嚴格遵照執(zhí)行，認真、切實、全面地履行合同義務，也就是說，雙方都應該做到“重合同、守信用。”這樣，才能從根本上避免合同在履行中產(chǎn)生糾紛。一般情況下，出租人的主要義務有： (1)按合同規(guī)定的時間、地點、數(shù)量、質量、方式等將租賃物交付承租方使用。 (2)按合同規(guī)定對租賃物進行維修，保持出租物的正常使用狀態(tài)。 (3)為出租財產(chǎn)不受第三人主張權利而負擔保義務。 (4)由承租人提供擔保物的財產(chǎn)租賃合同，在合同終止時，應及時返還擔保物。 承租人的主要義務有： (1)承租人必須按照合同規(guī)定的標準、日期、方式向出租人支付租金。 (2)承租人必須合理使用、善意保管出租物。 (3)承租人不經(jīng)出租人同意，不

12、得擅自將出租物轉租他人。 (4)未經(jīng)出租人同意，不得擅自拆改、更換租賃物。 (5)租賃合同到期或終止時，及時返還租賃物。 (6)合同規(guī)定的其他義務。 2了解違約責任形式，以便及時主張、保護自己的合法權益 根據(jù)有關法律、法規(guī)，違約方承擔違約責任的方式主要有：支付違約金、支付賠償金、繼續(xù)履行以及采取其他補救措施等形式，當事人可以根據(jù)對方的違約情形，主張其違約責任。 3了解租賃合同的特點，掌握租賃合同的一些特殊原則 “例如承租人的優(yōu)先購買權、“買賣不破租賃原則”以及有關轉租的規(guī)定等，正確主張和維護自己的權益。 4為了保證合同的履行，當事人要規(guī)定擔保措施 擔保的形式主要有：保證、抵押、質押等，當事人可

13、協(xié)商確定擔保的形式。(三)租賃合同糾紛解決中的風險防范 租賃合同糾紛，是指出租人與承租人相互之間對租賃合同的履行情況以及不履行的后果所產(chǎn)生的爭議。對履行的情況產(chǎn)生爭議，一般是指對租賃合同是否履行以及其履行與合同規(guī)定是否相符而發(fā)生的爭議；對不履行合同的后果產(chǎn)生爭議，一般是指對沒有履行或者沒有完全履行租賃合同的責任應當由哪一方承擔、承擔多少等發(fā)生的爭執(zhí)。當事人合同意識淡薄，不嚴格執(zhí)行合同規(guī)定，是發(fā)生糾紛的主要原因。 合同糾紛發(fā)生后，要積極采取措施予以解決。這個過程中應注意的問題有： 1選擇適當?shù)慕鉀Q糾紛的方式 根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃合同發(fā)生糾紛時，可通過四種途徑來解決： (1)協(xié)商。協(xié)商是租賃合同

14、雙方當事人解決糾紛常用的一種方法。它因程序簡單，只需雙方當事人會面磋商，時間、地點都可隨意選擇。雙方當事人對糾紛的及時協(xié)商可以消除對立情緒，使問題得到及時處理，避免損失的進一步擴大，同時可以節(jié)省訴訟而帶來的訴訟費用和其他費用的開支。(2)調解。調解應當遵循自愿、合法的原則。在實踐中，國內租賃合同糾紛的調解有的由有關組織主持，有的由行政機關主持，有的由仲裁機構和人民法院主持。前兩種方式達成的調解協(xié)議書不具有法律效力，而后兩種方式達成的調解協(xié)議書則具有法律效力，雙方必須執(zhí)行。涉外租賃合同的調解，應當符合我國法律法規(guī)的規(guī)定，堅持平等互利原則，參照國際上的習慣作法。調解在涉外租賃合同糾紛的處理中不是法

15、定程序，但由于我國一貫堅持以調解為主，多調解少仲裁、先調解后仲裁的原則，對發(fā)展我國的對外經(jīng)濟貿(mào)易關系發(fā)揮了良好的作用，這一作法已經(jīng)引起了國際上的普遍重視。聯(lián)合國國際貿(mào)易法律委員會繼制定仲裁規(guī)則后，又制定了調解規(guī)則，各國仲裁機構紛紛表示愿意采用調解方式來解決合同糾紛。 (3)仲裁。以仲裁的方式解決租賃合同的糾紛，具有形式靈活、程序簡便、解決爭議時間短、費用低等優(yōu)點，在涉外租賃合同糾紛解決中被普遍采用，在解決國內租賃合同的糾紛中也越來越受歡迎。仲裁機構對租賃合同糾紛案件的管轄權以雙方當事人的書面仲裁協(xié)議或合同中的仲裁條款為依據(jù)。仲裁程序的特點是當事人可就仲裁員、仲裁機構等進行選擇，更多地體現(xiàn)了意思

16、自治原則，仲裁裁決也易于被當事人所接受。 (4)訴訟。訴訟雖有程序復雜、費用較高、時間較長的缺點，但作為最具有強制性的解決糾紛的方式，仍不失為解決租賃合同糾紛的重要方式。 2解決租賃合同糾紛要堅持合法性原則 通過上述幾種方式解決租賃合同糾紛時，特別是以協(xié)商、調解方式解決合同糾紛時，要注意，解決糾紛的結果應不得違反國家有關的法律、法規(guī)和政策，不得違反社會公共利益，不得損害國家或他人的利益，否則，此種解決結果是無效的。 3解決租賃合同糾紛時要注意時效 根據(jù)民法通則第135條和第137條的規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間是2年，法律另有規(guī)定的除外，訴訟時效從知道或應當知道權利被侵害時算

17、起。就租賃合同來說，當出現(xiàn)糾紛時，當事人應在訴訟時效期間2年內向人民法院提起訴訟并主張權利，否則，法院將不再予以保護。但需特別注意，根據(jù)民法通則第136條之規(guī)定，延付或拒付租金的，適用特別的訴訟時效l年的規(guī)定。案情 2000年8月26日，原告劉甲與被告某村委會簽訂房屋租賃合同，由被告將坐落在村東西大街路北的集體房屋三間出租給原告，從2000年l0月1日起至2010年10月1日止，每年租金800元，每年lO月1日交納，如一方違約，應償付對方違約金2000元等其他相應的約束條款。合同簽訂后，因劉乙正在使用被告出租的房屋，當時合同沒能即時履行，被告答應待劉乙搬出后履行合同，原告再交納租金。2002年

18、8月1日被告在沒有通知原告是否解除已簽訂合同情況下與案外人許某簽訂了同一房屋的租賃合同，許某于合同簽訂當日向村委會交納了當年房租800元。2002年9月16日，劉乙騰出房屋后，村委會將該房屋交付給許某使用至今。原告租房不成訴至法院，請求法院依法判令合同有效，繼續(xù)履行合同。庭審中被告則辯稱，因原告自與村委會簽訂房屋租賃合同后一直沒有交納租金，故應視為雙方已自行解除合同。村委會與村民許某重新簽訂租賃合同有效，應當駁回原告的訴訟請求。爭議焦點 原、被告所簽房屋租賃合同是否已自行解除?被告是否有權與許某簽訂房屋租賃合同，所簽合同是否為有效合同?原告的訴訟請求是否應當支持?專家點評 合同法第77條規(guī)定：

19、“當事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定?！钡?3條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！钡?6條規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。”根據(jù)以上規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件，主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。本案原告與被告簽

20、訂的房屋租賃合同約定了明確的租賃標的、租期、租金及違約責任，是雙方當事人真實意思表示。后因該租賃房屋的原承租人劉乙正在使用，房屋沒有讓出，被告未向劉甲交付房屋，其當時的法定代表人約定待房屋讓出后，即開始履行合同，故也未向劉甲收取租金。此行為應視為原、被告雙方就簽訂的房屋租賃合同進行了有效的變更補充。在2002年9月16日原占用人劉乙搬出后，原、被告雙方應當按租賃合同繼續(xù)履行，即被告向原告交付房屋，原告向被告交納租金。被告以原告自與其村上屆領導班子簽訂房屋租賃合同后一直沒有交納租金為由，認為雙方已自行解除合同。被告的辯解觀點沒有法律依據(jù)，即便原被告在合同中約定了不交納租金一方可以解除合同，但本案

21、在簽定合同時因房屋沒能及時交付，存在一定的特殊性，被告可以在認為履行合同條件成就時，限期由原告方交納租金，如不交被告方可以解除合同。并書面或口頭通知原告即可。本案被告沒有給予原告一定的期限，也未通知原告合同已解除，僅以原告未交租金而視合同自行解除是錯誤的，是違反法律規(guī)定的。故原被告所簽合同是真實有效的，雙方應在合同履行條件成就時繼續(xù)履行。被告村委會作為出租標的物的所有權人，有權按照租賃合同出租標的物，2000年8月26日所簽的租賃合同是合法有效的，原告依據(jù)此合同已取得該標的物的使用權，被告在未對該合同是否履行、是否中止、是否解除作出定論情況下，無權就同一標的物另簽租賃合同，其行為違反一物上設定

22、兩個不同使用權的規(guī)定，侵害了原告的他物權，其與許某所簽合同應屬無效合同，不應受到法律保護。避險方案 一、租賃期限要明確，否列就是不定期，出租方隨時可以解除合同； 二、維修、維護可約定，否則責任在出租方； 三、出租方出賣租賃物要顧及承租方的優(yōu)先購買權，否則出賣會被認定無效； 四、承租方應按約交租金，否則出租方可以依法解除合商品房屋租賃管理辦法第七條規(guī)定，房屋租賃合同的內容一般應當包括以下內容：房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；租金和押金數(shù)額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；房屋和室內設施的安全性能；租賃期限；房屋維修責任；物業(yè)服務、

23、水、電、燃氣等相關費用的繳納；爭議解決辦法和違約責任；其他約定。1、姓名、名稱和住所。這些內容看上去比較簡單，但在實踐中卻是非常容易發(fā)生問題和糾紛的，因此要引起特別的關注。個人的姓名，必須和身份證上面的名字相一致，否則不能確認合同上簽字的人和身份證上的人是不是同一個人。如果有別名、曾用名的并使用的，一定要問清，由簽約人作出書面的承諾，予以確認。公司、事業(yè)單位或者其他單位的名稱，一定要注意使用全稱，并且要和營業(yè)執(zhí)照、登記證書上面記載的名稱完全一致。差一個字也不行，因為差一個字從法律上來講就可以認為簽約人和營業(yè)執(zhí)照上是兩個不同的法人。住所的問題也要重視，因為住所和當事人的聯(lián)絡方式、發(fā)送書面通知的效

24、力都是聯(lián)系在一起的。如果找不到違約方當事人的住所，那么守約方當事人的就無法與其聯(lián)絡，也無法發(fā)送書面通知和法律文書，從法律角度來講，當事人的法律行為的效力也就無法認定或者確認。在實踐中，當事人的住所情況是復雜多樣的，有時當事人的注冊經(jīng)營地和實際經(jīng)營地是吻合的，而更多的時候兩者是分離的，公司的注冊經(jīng)營地是一個地址，而實際經(jīng)營的是另外一個地址，甚至還有多個經(jīng)營地址。這些實際經(jīng)營地址有些是在工商備案過的，有些是在工商沒有備案過的，當事人都可能把這些地址拿來作為住所地。因此，建議在簽訂合同時雙方一定要確認一個合同約定的住所地，或者文書的送達地址。雙方應該在合同中約定，在履行合同過程中雙方進行聯(lián)絡，除了采

25、用普通的開會、便捷的電話、手機、電子郵件等聯(lián)系方式之外，以書信形式并發(fā)送到雙方約定的送達地址是最正式的方式。雙方還可以約定，采取正當送達方式、并向約定的送達地址送達文書，對方拒不接收的，可以視為文書已經(jīng)送達。此外為了雙方聯(lián)系方便，可以將雙方的授權聯(lián)系人的姓名、聯(lián)系方式和地址在合同上列明，以便聯(lián)系。最好再附上一個常用的銀行賬號，在支付租賃款項時便于打款。2、房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況。根據(jù)商品房屋租賃管理辦法第六條的規(guī)定，下列房屋是不能出租的：屬于違法建筑的；不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；違反規(guī)定改變房屋使用性質的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。（1

26、）屬于違法建筑，主要是有關法律法規(guī)規(guī)定的屬于違法、違章建筑的情況。如上面提到的租賃司法解釋第二條和第三條，未取得建設工程規(guī)劃許可證、沒有按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，或者未經(jīng)批準、未按照批準內容建設的臨時建筑，都是違法建筑。這是因為房屋的規(guī)劃和建筑質量是關系到社會公共利益和公民法人人身財產(chǎn)安全的重大問題；如果在這上面沒有經(jīng)過有關政府部門辦理報批手續(xù)，容易危害社會公共利益或者造成重大安全事故，因此在簽訂房屋租賃合同時，承租人應注意查看承租房屋的產(chǎn)權證、建設工程規(guī)劃許可證，出租人對此也應該予以配合，以避免由于證件上的問題導致合同無效。在這里需要說明的是，有沒有房產(chǎn)證，不是房屋可以出租的必

27、要條件。實踐中沒有房產(chǎn)證但出租房屋的情況很多。這要看具體情況。如果房子已經(jīng)辦理了預售手續(xù)、其他手續(xù)齊全并已經(jīng)交房，僅僅是欠缺一個辦理房產(chǎn)證的過程，這類房子應該說是可以出租的。但是沒有辦理合法征地、建房手續(xù)，不可能辦理房產(chǎn)證的房屋，不能用于出租。當然為防范法律風險，沒有房產(chǎn)證的房子最好不要用于出租。（2）不符合安全、防災等工程建設強制性標準，主要是指建筑物必須具備相關法律法規(guī)規(guī)定的安全、防災等工程建設強制性標準；不符合這些標準的房屋也不能用于出租。比如我們在上面提到的，如果租賃房屋用于餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公等用于公共活動，必須經(jīng)過公安消防機構進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的房屋，不得用于出

28、租。（3）違反規(guī)定改變房屋使用性質的，主要是指房屋的產(chǎn)權證上載明房屋原本不屬于商業(yè)用途的，未經(jīng)許可不能擅自改變?yōu)樯虡I(yè)用房。例如，房屋產(chǎn)權證上載明房屋屬于居住用房的，這類房屋不能出租用于商業(yè)活動。又比如，農(nóng)村集體所有制單位的房屋、農(nóng)民個人私有的宅基地房屋、包括所謂的小產(chǎn)權房，因我國的土地管理法第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，因此也不能出租用于商業(yè)活動。（4）法律法規(guī)禁止出租的其他情形，就是我國其他法律法規(guī)里面明文提到的禁止出租的情形。這里需要提醒一下的是，有些管理部門出具的紅頭文件里面講到的禁止房屋出租的情形不應包括在內，因為并非所有的紅頭文件都屬

29、于法規(guī)。除了法律法規(guī)明文規(guī)定禁止出租的房屋的之外，其他沒有明確規(guī)定的情況下的房屋都可以用于出租。除不能出租的房屋之外，這類條款基本屬于商務條款，基本上不牽涉法律問題，只需要根據(jù)實際情況在合同中詳盡說明即可。3、租金、押金、保證金的數(shù)額和支付方式。租金一般是預付一部分，然后按月或者按季度、按年分期支付。有些出租人會要求承租人支付一定的押金或者保證金，以求在租金之外獲得額外的履約擔保，如果不違反法律規(guī)定的，應屬有效。在合同簽訂之前，出租人往往還會要求承租人支付一定的定金。定金主要是用于擔保合同的簽訂或者履行的；如果繳納定金后一方拒絕簽訂合同，或者履行合同不符合合同約定的，已經(jīng)支付定金的一方無權要求

30、返還定金，已經(jīng)獲取定金的一方應當雙倍返還定金。支付一般應當采取轉賬方式；如果情況特殊的，也可以支付現(xiàn)金，但為保存證據(jù)，支付現(xiàn)金的時候一定要求對方寫好收條，否則萬一產(chǎn)生法律糾紛的話很難保障自己的合法權益。（案例）4、租賃用途、房屋使用要求。這些也是商務條款，只要在合同中列明即可。5、安全性能。同上。6、租賃期限。合同法第214條規(guī)定，租賃合同的期限一次最長不能超過二十年，超過部分是無效的。但期滿之前可以續(xù)簽合同，每次續(xù)簽的期限最長也不能超過二十年。7、維修責任。合同法第218條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。第219條規(guī)定，承租人未按照

31、約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。因此，在簽訂租賃合同和租賃合同期滿退房時，雙方都需要互相配合辦理移交手續(xù)，這時必須附有相應的驗收手續(xù)，以防止在租賃期間房屋的設施受到損壞而承租人又拒絕承擔賠償責任。如果沒有房屋移交手續(xù)，又發(fā)生了房屋設施損壞的情況，這是就難以確定責任的承擔，難免會使一方當事人的權益受到不合理的損害。還可以在租賃合同中約定，在房屋移交時一方拒絕配合辦理移交手續(xù)的，發(fā)生房屋設施損壞的責任由該方承擔。8、物業(yè)公用事業(yè)費。不詳述。9、爭議解決、違約責任、解除條件。放在第四、第五部分。10、其他情況。（1）備案登記的問題。城市房

32、地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)規(guī)定，商品房出租以后應當辦理租賃備案手續(xù)，并交納出租的相關稅費。因此當事人應當在合同中約定備案登記的手續(xù)。但如果合同簽訂以后，當事人沒有去辦理租賃備案手續(xù)，是不是這個租賃合同就無效？對此，租賃司法解釋第四條規(guī)定，當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。因此如果租賃合同簽訂以后沒有辦理備案登記手續(xù)的，合同應該還是有效，不因此認定租賃合同無效。（2）轉租的問題。承租人租賃房屋后，征得出租人同意的還可以將房屋轉租給其他人。根據(jù)合同法第224條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與

33、出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”從這個規(guī)定來看，承租人征得出租人同意轉租房屋之后，出租人與承租人之間的租賃合同仍然有效，并不因此失效，而獲得轉租房屋租賃權的第三人與承租人之間也產(chǎn)生了租賃關系，但與出租人之間，沒有直接法律關系。因此承租人在轉租房屋后，不能放任不管，仍然需要注意房屋的使用情況，并繼續(xù)履行與出租人之間的租賃合同。（3）裝修的歸屬問題。租賃司法解釋第12條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持?！钡?3條規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同

34、意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持?！睆纳鲜鲆?guī)定的內容來看，由于承租人在簽訂合同時應該考慮到如果進行裝修，裝修在承租期間應當進行折舊，承租期滿，裝修應該折舊完畢這樣一個情況，因此規(guī)定在征得出租人同意進行裝修，期滿不再續(xù)約時，裝修應歸出租人所有。未經(jīng)出租人同意進行裝修或者擴建的，屬于對房屋的不當使用，出租人對此不承擔責任和裝修費用。四、租賃合同解除和撤銷的法律風險合同的解除，有正常履行完畢解除、協(xié)商一致解除、法定解除和約定解除四類。合同正常履行完畢解除。雙方協(xié)商一致解除，是指合同本來沒有履行完畢，但雙方當事人均認為解除合同更加符合

35、自己的利益，或者一方提出要解除合同，經(jīng)協(xié)商、做工作后另一方也同意的，合同也可以解除。法定解除主要有以下幾種情況：1、合同法第68條、第69條規(guī)定的解除情形。內容：應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行；中止履行后，對方在合理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。（一）經(jīng)營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。這條的內容主要是說，如果一方有證據(jù)表明另一方已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合同的基本條件，繼續(xù)堅持履行將會導致重大經(jīng)濟損失的，可以暫時先中止履行。中止后一

36、段時間內對方仍無好轉跡象，不能繼續(xù)履行合同的，可以宣告解除。這條規(guī)定如果用的好，可以極大降低因經(jīng)營商業(yè)風險帶來的法律風險，是一個有力武器。但行使的程序比較復雜，對證據(jù)的要求也比較高，如果把握不好，也容易帶來違約的風險。2、合同法第94條規(guī)定的法定解除情形。（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。不可抗力主要是指人力不能預見，或者即使能夠預見也不能避免的情形。一般情況下，發(fā)生地震、海嘯、臺風等自然災害，或者發(fā)生戰(zhàn)爭、罷工或者重大社會事件導致不能正常履行合同的，應認定為不可抗力，雙方對沒有履行合同的部分均可以免責。但有一點要提醒，在不可抗力發(fā)生之前對方已經(jīng)存在違約行為的，則不能由于發(fā)生不可抗力而免責

37、。（2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。雙方當事人應當根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定的期限履行合同。但如果該期限尚未屆滿，一方當事人已經(jīng)明確表示自己不會履行合同的，這時另一方當事人便可以行使合同的解除權。這種情況比較少見。（3）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行。這種情況也不多見，因為“合理期限”究竟是多長時間，沒有一個明確的解釋，要參考具體情況確定。而不同的情況又是千差萬別，法院在審理過程中也常常會出現(xiàn)不同理解，故除非在合同中能夠明確約定“合理期限”究竟是多長（比如一個月或者三個月都是可以的），否則該條款的適用面也不是太廣。（4）當事

38、人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。遲延履行債務是實踐中出現(xiàn)的數(shù)量最多的一種法定解除合同的情形。由于租賃合同雙方當事人的合同目的一般來說比較容易理解，出租人是為了獲取收益，而承租方是為了解決經(jīng)營場地問題，因此如果延遲履行債務的行為已經(jīng)導致雙方難以實現(xiàn)合同目的的，即可以要求單方解除合同。當然，這里所說的遲延履行債務還必須具有一定程度的嚴重性，違約金額必須達到合同總金額的一定數(shù)量。如果僅僅是輕微違約，則法院一般也會要求繼續(xù)履行合同，而不會支持解除合同。（5）法律規(guī)定的其他情形。從上述規(guī)定看，法律基本上確認只有在一方存在比較嚴重的違約行為的前提下，另一方才有相應的解除合同的權利

39、。如果一方?jīng)]有違約行為，或者僅有輕微的違約行為，另一方則沒有解除合同的權利。另外，還可以看出，嚴重違約的一方自己是沒有權利要求解除合同的，否則就容易給違約方自行撕毀合同、逃避合同責任創(chuàng)造了借口。另外，能否在合同中約定，本合同履行期間雙方均不得單方解除合同？我們認為，這種規(guī)定與合同法規(guī)定的當事人享有單方合同解除權的規(guī)定是相矛盾的，也不利于保護因違約而受到損失的守約一方當事人的合法權益，故這類條款應屬無效。3、合同法分則“租賃合同”一章中規(guī)定的可以解除合同的情形。合同法分則“租賃合同”一章中主要有六處地方提到了法定的可以解除合同的情形。第219條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，

40、致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。這里所說的情況與前面提到的“違反規(guī)定改變房屋使用性質”的情況有所不同，前面所說的是房屋自身的使用性質不能改變，不能將居住用房改為商業(yè)用房。這里包含上述情況，但還可以有其他情況，如同一類型的房屋不能在同一使用性質下改成其他用途，如房屋為商業(yè)用房，但只適合作倉儲而不適合作餐飲；如果承租人未經(jīng)許可擅自將房屋改變?yōu)椴惋嬘梅康?，出租人也可以解除合同。?24條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。這條在上面已經(jīng)提到，不能擅自轉租；承租人擅自轉租的，出租人可以解除合同。第227條：承租人無正當

41、理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。這條實際上就是由于承租人不支付租金導致出租人不能實現(xiàn)營利的目的，故可以解除合同。第231條：因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。這條除了涵蓋了不可抗力的情況外，還包括由于承租人意志以外的其他原因導致房屋毀損的情況。比如樓下租戶擅自改變房屋結構導致樓上房屋嚴重變形毀損，不能繼續(xù)用于出租的，承租人也可以解除。第232條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不

42、明確的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。租賃合同期限的問題上面也談過了。第233條：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。這是為了保護承租人的人身權利不受傷害而可以單方解除的情形。4、租賃司法解釋里面規(guī)定的可以解除租賃合同的情形。第6條：由于“一房數(shù)租”，也就是出租人在與承租人簽訂租賃合同后，又與其他承租人就同一房屋簽訂了其他多份租賃合同，導致不能順利履行合同的，最終被確認不能履行合同的承租人，有權參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同。第7條：承租人擅自變動房屋建筑主體和

43、承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人有權參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同并要求賠償損失。第8條：因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人可以請求解除合同：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。上述情況，如果要求承租人必須繼續(xù)履行合同，則有可能導致承租人承擔難以預料的法律風險，對于承租人來說明顯不公平，故承租人可以解除合同。5、合同約定解除約定解除的情形，主要是雙方當事人在法律規(guī)定的范圍之內，考慮到合同的具體情況，如果出現(xiàn)了某些情形，將導致一方當事人的

44、合法權益嚴重受損的，雙方可以考慮在合同中約定，由一方行使合同解除權。由于合同內容的廣泛性，建議當事人在簽訂租賃合同時可以充分利用約定解除權的重要作用，對某些嚴重損害合同當事人合法權益、但又沒有被法律法規(guī)明確作為法定合同解除權理由的行為，以約定解除條款的方式進行明確。在這邊我試舉一例說明約定解除權的情形。在1994年建設部頒布了一個規(guī)章叫做城市房屋租賃管理辦法，這個辦法的第二十四條規(guī)定，承租人如有下列情形，出租人具有合同解除權。內容有：將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；拖欠租金累計六個月以上的；利用承租房屋進行違法活動的；故意損壞承租房屋的。2010年12月, 住房和城鄉(xiāng)建設部頒布

45、了商品房屋租賃管理辦法，并聲明城市房屋租賃管理辦法這個規(guī)章予以廢止。但這個規(guī)章的上述內容具體、明確，且并不違反相關法律強制性規(guī)定，仍然具有一定的合理性。如果當事人能夠將上述內容在雙方的租賃合同中以合同約定的方式加以明確，則更加有利于保護合同當事人的合法權益。案例：沈訴路房屋租賃合同糾紛案2006年，被告路與原告沈簽訂私房租賃合同一份，約定由沈將自有的一套位于本市北新涇的私有房屋（面積75平方米，二樓）出租給路一家居住，租期十年，租金為每月1500元。原告居住在該房同一小區(qū)的另一套自有房屋中，位于六樓。原告有一個女兒在本市仙霞路有房居住。合同生效后，雙方均按約履行合同。2008年10月，原告提出

46、要增加房租，與被告協(xié)商未成。2009年4月，原告沈向法院提起訴訟稱：2008年7月原告在樓下摔傷腳骨，送醫(yī)院治療后，因原告年齡較大（70歲），故一直有后遺癥，上下樓梯不便，生活上發(fā)生嚴重困難；原告希望能夠收回位于二樓的租賃房屋自住，以解決生活上的不便。故原告認為，本案租賃合同由于客觀上的原因，已經(jīng)不具備繼續(xù)履行的條件；另外由于原告要繼續(xù)履行合同的話，必須付出身體健康權為代價，合同繼續(xù)履行對原告不公平，合同目的不能實現(xiàn)，因此提出要求解除與被告之間的租賃合同。被告路辯稱，原告要求解除房屋租賃合同沒有法律依據(jù)。原告雖然腳骨摔傷，但已經(jīng)經(jīng)過醫(yī)院治療完畢，從病歷上看不出需要搬回二樓居住的必要性；而且原告

47、的病與其自身年齡較大也有相當?shù)年P系，被告在本案中沒有任何主觀上的過錯。另外，本案的房屋租賃合同中有一條規(guī)定，原告要解除租賃合同的必須經(jīng)過被告同意；且目前原告解除合同的請求不符合法定的解除合同的條件。原告生活上的問題，可以通過請護工、請女兒照料、原告搬到女兒家居住等方式解決，被告對此也愿意補貼原告一部分生活費用。被告已經(jīng)征得原告同意進行了房屋裝修，故不適宜解除合同。因此希望法院駁回原告的訴訟請求。經(jīng)審理，法院認為，由于原告出租房屋主要是為獲取經(jīng)濟利益，繼續(xù)履行并不影響原告的權益和合同的目的；原告的身體狀況問題可以通過其他途徑予以解決；租賃合同并非由于客觀原因無法繼續(xù)履行，本案中也不存在嚴重違約的情況。法院判決不予支持原告的訴訟請求。通過本案，我們可以看出，合同簽訂后雙方必須全面履行合同規(guī)定的義務。本案中原告要求解除租賃合同，既沒有法律上規(guī)定的解除條件，也不符合租賃合同中的相關約定，故其訴請法院不予支持。不能僅僅以合同事實上不適宜履行，就隨便要求解除合同。6、租賃合同撤銷的法律風險合同法第54條規(guī)定，因重大誤解訂立的合同、在訂立時顯失公平的合同、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方都有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。這些內容也比較復雜，與合同法第52條關于合同無效的內容一樣，我也不多解釋了，只要了解一下即可。租賃變倉儲