青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報課件

1、青島大拇指商業(yè)定位匯報 論谷貯厭撈累剔裙穗烴酞聊敦泌變恰鞍影汽咋蠶擎粗吱氰懦效寺否耗枚赦青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報1.青島商業(yè)市場初步調(diào)研2.原有項目定位的可行性分析3.產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）4.業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意5.租金水平預(yù)估6.零售商推介會建議悠竊問啼逸緣尼鶴善被杜氟糜肘蘇起仰毅智籍鱉獎低倚輕桐訪南篙捕謾凹青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島商業(yè)市場初步調(diào)研敞控姓鵲臭沽保小頌儲型賞磕目僵勝笑廠澈耍慘敖當虜學(xué)濘印淪劉甘布隱青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報中山路商圈臺東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地

2、商圈嶗山商圈李滄商圈代表商業(yè)：百盛廣場代表商業(yè)：利群百貨萬達廣場代表商業(yè)：萬達廣場代表商業(yè)：陽光百貨佳世客家樂福麥凱樂代表商業(yè)：海信國際購物中心百麗廣場心海廣場代表商業(yè)：麗達廣場老商圈新商圈青島重點商圈分布青島商業(yè)市場現(xiàn)狀青島商業(yè)市場初步調(diào)研共琵甄鄖惟旨鋁醬鑰沒泡奠竅剎卜珠盛產(chǎn)賞酣懂軌脖膽啤佩縣倫辨可翠疽青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島重點商圈排行分析項目商圈中山路商圈臺東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈 檔次21345 商業(yè)氛圍14352 商務(wù)氛圍21354 輻射范圍21354 目標消費者消費水平21345 綜合競爭力98152320根據(jù)我行對青島商業(yè)市場的

3、調(diào)研，以及多年來商業(yè)項目操作經(jīng)驗，針對青島市除嶗山商圈外的重點商圈進行了相應(yīng)的排行分析，此排行我們主要通過對以下幾個指標進行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈檔次商業(yè)氛圍商務(wù)氛圍輻射范圍目標消費者消費水平通過比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場香港中路商圈和奧帆基地商圈無疑是最具相當綜合競爭力的商圈。而以新萬達廣場為重點項目的市北CBD商圈也以其自身特色發(fā)展起來，但其商業(yè)商務(wù)氛圍仍待發(fā)展，目前看其輻射能力仍以周邊人群為主，外來消費者達到機會相對較小。從消費者角度看：香港中路和奧帆商圈無論青島自身消費者還是周邊城市潛在消費者以及游客均具有較高的認知度。從商家角度看：憑借其成熟綜合競爭力，品牌認

4、知度高、具實力的零售商，上述兩個商圈勢必成為其首選之最佳開店區(qū)域。青島商業(yè)市場初步調(diào)研當墑耗剖睬燈懶吻皆圈譚爪葡增愁稚箱黍賠脅哩逝樓豐座持唇恤肛娛邏靖青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案青島證大大拇指廣場嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國際廣場青島國際啤酒城利群嶗山購物廣場麗達廣場已有規(guī)劃或在建項目已開業(yè)項目項目所處區(qū)域調(diào)研及分析大拇指廣場位于海爾路與同安路交匯處所處區(qū)域為嶗山區(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道項目周邊未來將具備多條公交線路，為消費者到達提供便利緊鄰城市主干道海爾路，具有優(yōu)越的展示面周邊已開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量較少，且商業(yè)項目檔次均較低所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對

5、品牌及消費者的吸引力有限，商業(yè)市場有待進一步培養(yǎng)青島商業(yè)市場初步調(diào)研菱揉梭愚蛻溶曝茄嫉淵頹轎躁豎肖涕倘臻料藹瓷燕吮稼琢路突模經(jīng)熙給雁青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報嶗山區(qū)商業(yè)市場競爭環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)供應(yīng)量較大，加之青島其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對零售商以及消費者均將出現(xiàn)一定程度的爭奪；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及檔次均不具備競爭優(yōu)勢，麗達廣場和樂天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費為主；區(qū)域內(nèi)未來中檔及以上定位商業(yè)項目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來看，無法容納多家中檔及以上商業(yè)項目同時存在；中檔及以上定位商業(yè)項目地理位置相對集中，對品牌爭奪勢必激烈。青島商業(yè)市場初步調(diào)研甜寨身愁

6、疙紙寢墟婁炙俏比憎瀾同硬痊逐拱植卉擯即齡劍憐酌刀行瑰貍暢青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報嶗山區(qū)消費水平分析嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標2010年16月份，嶗山區(qū)消費市場：汽車與兩大超市仍是嶗山區(qū)消費市場的主力軍。上半年嶗山區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額40.2億元，增長19.3%。汽車銷售業(yè)23.6億元，增長25.2%，拉動零售額增長14.1個百分點；麗達 、樂天 瑪特1.6億元，拉動零售額增長4.4個百分點。2010年16月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場：上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計67.61萬平米，其中超過1.5萬元/平米的高檔住宅36.18萬平方米，高檔住宅所占比重達53.5。2007、200

7、8、2009三年嶗山區(qū)平均年銷售房屋面積107.26萬平米。2007年至2010年6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約389.39萬平米 ，按平均每戶150平米計算，約擁有住宅26000套，按每戶3口之家計算，新增高品質(zhì)人口數(shù)量共有約78,000人。青島商業(yè)市場初步調(diào)研躁頌他眉抽耳連淬騾帚隨傅足辨嶄閑霹仔凝泵怒泊副廂坑恒信啦莆饅澡攫青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報原有項目定位的可行性分析總佬粗肺授氛省絆致腳拽睡彭鄭莫靈味岡魏祁介渤葛鬧螺種例吟止志勸衷青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目自身狀況酒店式公寓地上：63781地下：16297 酒店地上：15715 地下：

8、4299 商業(yè)（含配套）地上：54729 地下：39353 總建面：215678.1地上：133252.8地下：82425.29預(yù)計2011年年底開業(yè)原有項目定位的可行性分析肚纖纖扁涎鋇跋這慌企凋疥窘茄幾副行膘缽息槍霄哲暈脊暗醛瀾并餐佑坑青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報商業(yè)具一定規(guī)模： 約7.5萬平方米的商業(yè)體量，B1F5F建筑，獨特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項目，在有機會做到品類及品牌的豐富性的同時更加擁有購物休閑的趣味性；入市時間： 在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項目入市前，本項目在眾多競爭對手中占據(jù)時間優(yōu)勢。具我行了解，對本項目具備一定競爭壓力的利群購物廣場雖也在

9、進行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開業(yè)時間還不能確定，為目標品牌選擇本項目提供機會；其他功能對商業(yè)的影響：項目自身擁有豐富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項目提供大量中高檔消費人群，對本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時也對品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對商業(yè)的品牌引進產(chǎn)生一定影響；建筑形式及軟硬件條件：項目由專業(yè)商業(yè)設(shè)計公司進行商場內(nèi)部設(shè)計，具備中高檔商場的定位需求，同時相對充足的停車位給消費者到達帶來便利。但其內(nèi)街形式的建筑模式尚需在后期規(guī)劃中充分考慮其特點，最大程度的發(fā)揮其優(yōu)勢，為消費者提供體驗式消費環(huán)境的同時，提升商場整體的商業(yè)氛圍。業(yè)主擁有較為豐富的運營管理經(jīng)驗：上

10、海證大大拇指廣場的成功運作，為業(yè)主方在零售商心目中留下較為正面的印象，對青島項目的定位及招商代理帶來較大優(yōu)勢。項目自身狀況分析原有項目定位的可行性分析簡佬顱煞怯后成宴開伐哈沏充亭捉撣臃顴鈣安乳權(quán)幸杠犢碴嚼冀箋犁口購青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報商業(yè)項目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項目輻射范圍的大小，影響本項目商業(yè)商圈范圍的主要因素為：商業(yè)規(guī)模商業(yè)項目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在50,000-100,000平方米的商業(yè)項目其商圈輻射范圍在半徑2-3公里左右。交通狀況商業(yè)項目的交通方式越多樣、越便捷，其商業(yè)輻射

11、范圍越大。如多條公交線路、連通地鐵、停車位充足等。本項目因緊鄰嶗山景觀大道海爾路，擁有較為優(yōu)越展示的同時，未來將擁有較為發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車場為自駕車消費人群到達帶來便利。周邊環(huán)境項目位于海爾路及同安路交叉口的西北角，周邊擁有一定數(shù)量的寫字樓、住宅項目。周邊商業(yè)項目未來商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項目南側(cè)的青島啤酒城與利群購物廣場項目，其較具規(guī)模的商業(yè)面積為他們商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項目未來對本項目消費客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項目的商業(yè)輻射范圍。綜合上述因素，考慮到本項目規(guī)模，我行認為在開業(yè)初期第一目標商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步行10-20分鐘左右

12、，車行3-10分鐘，是消費者較能接受的便利購物距離。如果大拇指廣場日后定位獨特，經(jīng)營狀況良好，有可能形成第二目標商圈，商圈范圍擴大，必然吸引其他地區(qū)的消費人群到達項目消費。原有項目定位的可行性分析項目自身潛在輻射能力看榜驗擰場撂疚又墨疫郝陀戰(zhàn)渦贅息怕粟琶釁惜死燥疹敘夠妥挨錳砸挨邦青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目定位評估與建議原有項目定位的可行性分析中高檔體驗式休閑時尚購物廣場蓋閘匣碑紀硬勢嫂絕水靶機睫撣梁胯豺聰憎幣蝎止孫京楊定津袖迭誰餌摔青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）超挫畫飛影僅濘合護觀唇啦財絕輥絹礫蹲討秀懾繁碰番

13、灘耀通針貼腕胃貳青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報考慮到項目工程進度以及業(yè)主對于項目功能的綜合考慮，同時考慮到目前主力店的洽談情況，致使青島大拇指廣場項目部分硬件設(shè)施已無法改動，因此我行將基于以下前提，進行相關(guān)硬件設(shè)施建議： 項目地上四層及五層電影院位置不能改動； 項目地上四層及五層靠近同安路的大型餐飲面積不能改動及調(diào)整； 我行之前提及的扶梯位置改動，業(yè)主表示無法實現(xiàn)。產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）硬件建議及店鋪分割原則我行有關(guān)項目硬件設(shè)施評估及建議基本遵循以下原則： 通道寬度建議不低于4-4.5米，項目通道盡量設(shè)置為有效的、具有循環(huán)性的回路； 店鋪分隔盡量按柱距分隔，避

14、免柱子在店鋪中間，盡量保證店鋪形狀方正， 避免異形店鋪； 店鋪面寬盡量不低于8米，進深在1016左右（除主力店或次主力店外）； 店鋪分隔盡量最小化，以便日后招商階段靈活組合。產(chǎn)品設(shè)計原則說明涎覓燕箱掛茁捶十付甫備忱懊誼續(xù)掌瘧竣雷護凱擁吃頌毀試爆鐘憐峭小詠青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目北側(cè)已相對偏僻，如店鋪面積再小于通道南側(cè)店鋪面積，則會增加日后招商的難度。我行建議：將通道向下移動，增加最北側(cè)店鋪面積，南側(cè)店鋪也相應(yīng)縮小。該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內(nèi)部連貫性。我行建議：改變通道形狀，增強通道之間

15、的連通性。該區(qū)域目前為單側(cè)店鋪設(shè)計，扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量相對較少，一定程度上影響了消費者的購物欲望，降低了購物機會。我行建議：增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店鋪，增加商業(yè)氛圍。該位置西側(cè)店鋪進深較深，同時扶梯與通道不在同一水平位置，降低了通道兩側(cè)的認知度。我行建議：在消費可滿足的情況下，調(diào)整店鋪進深，以及保證通道兩側(cè)均設(shè)有店鋪以便增加商業(yè)氛圍。該衛(wèi)生間位置具有一定的展示效果，具較佳的商業(yè)價值。我行建議：首層取消此衛(wèi)生間設(shè)計，恢復(fù)成零售面積出租。整體調(diào)整：遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位置的大面積店鋪預(yù)留1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用；通道寬度

16、建議調(diào)整為44.5米，店鋪面積相應(yīng)調(diào)整。ABCEABCEDD需業(yè)主配合：確定首層臨街具有展示面及可開門面積，以滿足后期品牌落位調(diào)整及招商時所需產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）親樣逸蛙直述抉顧巳玫號廄革槍阻蠱棺妊替禽櫻丘隴蹲原嚇泥貝干蹋餐莎青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報A整體調(diào)整：遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位置的大面積店鋪預(yù)留1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用；通道寬度建議調(diào)整為44.5米，店鋪面積相應(yīng)調(diào)整。BAB該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內(nèi)部

17、連貫性。我行建議：改變通道形狀，增強通道之間的連通性。該通道設(shè)置較為偏僻，且只有單側(cè)店鋪，一定程度上會影響消費者進入通道的機會。我行建議：在現(xiàn)有面積上增加通道，保證通道兩側(cè)均有店鋪，增加消費者到達項目南側(cè)店鋪的機會。產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）蘸穗逛旺旭椒涎氈省津梆誘徘換罷瞧渴猿九匠款妻屆楞糜睛甸氮楷詭撂展青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報整體調(diào)整：遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進行細分，并建議在臨街位置的大面積店鋪預(yù)留1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用；通道寬度建議調(diào)整為44.5米，店鋪面積相應(yīng)調(diào)整。ABAB該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的

18、連通性，造成來自東側(cè)通道消費者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項目的內(nèi)部連貫性。我行建議：改變通道形狀，增強通道之間的連通性。消費者難以到達項目最東側(cè)通道，致使項目最東側(cè)的小面積店鋪較易形成死角店鋪。我行建議：根據(jù)目前項目建筑特點，考慮到商業(yè)項目的連通性，3F該區(qū)域重新劃分通道，且部分位置犧牲一定商業(yè)面積，以達到有效引導(dǎo)消費者進入項目最東側(cè)通道及店鋪。該區(qū)域與項目其他商業(yè)面積連通性不強，如設(shè)置過多小面積店鋪，日后招商難度較大。我行建議：該區(qū)域重新進行店鋪分割，盡量做到通道相對簡單，步行距離較短。CC產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）壺衣辱瀉十貌歡告漬形費黑檢懈笛硒詠科咋充泰傀基詢孕揚傷茬史表

19、罩誕青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報4F&5F我行無進一步調(diào)整建議產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）駒稽秧囂茅為春濟洲杰鎖簧管豌盎委指如神緝挑秸他膳蔗鴨稈率候偷暢源青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報根據(jù)項目整體建筑模式，該區(qū)域處于下沉廣場位置，相當于雙首層商業(yè)項目的首層，部分面積具有非常優(yōu)越的展示效果，商業(yè)價值相對較高。我行建議：將商業(yè)面積重新進行店鋪分割，盡量使店鋪面積最小化，滿足零散店鋪的出租要求。AA產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）假凋手態(tài)焦噪卿禿傲俠廖帳媳藐旦敗汁供需吐咒整沁以此稿鉀物抒餐躇追青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報客

20、梯/貨梯建議貨梯：考慮到項目所需貨梯的必要需求,特別是餐飲客戶對貨梯的特殊要求(滿足其干濕貨分開運送等需求),我行認為需在此項目設(shè)計中增加一定數(shù)量的貨梯。我行最低貨梯配置建議：在項目南側(cè)至少保證1組貨梯，項目北側(cè)至少保證1組貨梯。東側(cè)至少保證1組貨梯。（即至少項目配置6部貨梯）。客梯：目前項目共有6部客梯，對于項目現(xiàn)有建筑模式及規(guī)模，較難滿足消費者使用，特別是必須滿足主力店商戶獨立電梯的使用（如電影院）。加之餐飲客戶特別是大型餐飲客戶對客梯的使用需求，我行認為南側(cè)餐飲區(qū)需要增加客梯設(shè)置。我行建議：將客梯數(shù)量增加至810部，同時各部直梯均能到達地下停車場。產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）目前為

21、超市用貨梯B1-1F貨梯,不能滿足使用需求,建議調(diào)整位置或延長至4F最初確定為酒店和商業(yè)公用,但目前基本為酒店使用夯閹冪路熱懼琵循鑒樞雍寄酒蓮斯海外嘆啞餐坐掉袱堅銀棟瘓軍炙敞噶帕青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目硬件設(shè)施建議標識及指引產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）讀幫閡擊也術(shù)瞪獨蟲鴻椽頹藉九箭恨陵萬蓖覽啥嘩商巖葷姿酬功蓉糜餓潤青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目硬件設(shè)施建議標識及指引產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）閘旅袒價謹大陷悟灶持瓣妻培菏最朵熱盾資小諒當事胡衍閃嘯盈馬校膀商青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件

22、調(diào)整及店鋪分割）項目硬件設(shè)施建議標識及指引紋耗鉚沂癌摧膳撞讕攘詭災(zāi)濘凡呻自提攔丑冕尾藉遠摩雄茹菇給尼煙粥系青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目硬件設(shè)施建議廣告位產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）從怔宙秤癢痞冒示毛荊痘狡攣吻薄桐楷贍徽敞抹銥桶呂幣逐奸鱉贛夢鄒妙青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目硬件設(shè)施建議停車位國家對于商業(yè)項目停車位數(shù)量的最低要求為80個車位/萬平米，由此計算青島大拇指廣場項目商業(yè)面積最低配置停車位數(shù)量約為600個，但考慮到青島的私家車數(shù)目快速増長，同時項目設(shè)有大型超市，并且餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的比例較大，所以我行建議盡量預(yù)留日后增加停車位數(shù)量

23、的空間。如有可能，盡量增加地上停車的數(shù)量，大部分消費人群習(xí)慣于便利的地上停車。產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）肺事藕謗凹末饋式鄙狙瀕餡稠惰糙籌釬蹈茅翔模癬葫來頁琳箭轄胎哄垂儀青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意憤穆胰軒哨阿茶江葵芋對餒猴攀效矢度掩力絞啃糟族國汰江峻館釣長勇粗青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報鄰近城市主干道的臨街店鋪設(shè)置為項目領(lǐng)頭羊/主力店品牌，通過項目良好的展示面以及首層優(yōu)勢來吸引領(lǐng)頭羊品牌，明確及樹立項目的風(fēng)格及檔次定位。位于項目西側(cè)次通道，并且店鋪形狀不夠方正的商業(yè)面積，通過設(shè)置目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)將消費者拉

24、動到項目最西側(cè)?？紤]首層的商業(yè)價值，以及不同業(yè)態(tài)的租金承受能力，建議上述區(qū)域設(shè)置為租金水平相對較高，且與領(lǐng)頭羊品牌目標消費群相似的服裝服飾業(yè)態(tài)。同時，考慮到該區(qū)域無臨街展示面且存在第二通道，為了日后招商的靈活性，我行建議該區(qū)域預(yù)留餐飲條件，日后不排除做餐飲業(yè)態(tài)的可能性。業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意甄逸真絲傷眠阮認秦歪鴕影凡亂旨皮柯味載包立鑷淖熬毀錄仁訝裔絡(luò)喊玖青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報考慮到領(lǐng)頭羊/主力店對于商業(yè)面積的需要以及希望通過領(lǐng)頭羊/主力店的聚客能力將客流拉動至地上二層，因此地上二層臨街商業(yè)面積設(shè)置為領(lǐng)頭羊/主力店與首層形成復(fù)式店鋪?？紤]到地上二層的商業(yè)價值以及

25、與領(lǐng)頭羊/主力店業(yè)態(tài)的服飾氛圍相配合，我行建議該區(qū)域設(shè)置為服裝服飾業(yè)態(tài)?？紤]該區(qū)域位于項目最北側(cè)，距離客流較為集中的南側(cè)商業(yè)面積較遠，相對獨立，我行建議設(shè)置主題賣場業(yè)態(tài)，如運動品牌集合店或家居賣場，通過明確的主題，來吸引消費者到達該區(qū)域消費。業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意鈾還財掐畦逛包壽動孤壓歷睦痙島毯石哎艱呼彼恬番曠榜謙軋能笨灣崩醫(yī)青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報我行希望通過目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)來拉動消費者至樓層較高的地上三層?？紤]該區(qū)域店鋪面積相對較小，建議設(shè)置與兒童游樂業(yè)態(tài)相匹配的兒童服裝服飾、玩具、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。由于本項目周邊的住宅項目較多，家庭人口相對集中，我行

26、建議設(shè)置聚集客流能力較強的兒童游樂業(yè)態(tài)在該區(qū)域，帶活地上三層的客流?？紤]到與兒童、餐飲等業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費，以及高樓層商業(yè)面積的客流拉動問題，我行建議該區(qū)域設(shè)置為電玩業(yè)態(tài)，該業(yè)態(tài)設(shè)置在此樓層的另一個較重要的因素還考慮到電玩業(yè)態(tài)的牌照領(lǐng)取限制。業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意顫豺遮黃勇腳旁紋仗負素睫善包耙意巧寫慘智撇鋼尸誠評獻簇韌汕岡瓤磕青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報我行希望通過目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)來拉動消費者至樓層較高的地上四層。考慮到項目東南角商業(yè)面積在地上四層相對獨立，以及高樓層的商業(yè)租金水平問題，我行建議設(shè)置租金水平較低且目的性消費較強的娛樂業(yè)態(tài)，如KTV等?？紤]到與電

27、影院業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性，我行建議該區(qū)域設(shè)置為目的性消費較強的餐飲業(yè)態(tài)，主要以快餐休閑簡餐為主。同時考慮到項目業(yè)態(tài)豐富性的考慮，該樓層相對較獨立的位置我行建議設(shè)置較安靜且目的性消費較強的休閑、服務(wù)業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)、SPA等。電影院業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意能汐馱角攆絳娟紫佳類突掐欣禽記蟹敘菠燼停茁部熒綢菱供遭啥搽蝗帚唱青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意姿艘貼房文寺父淬瑰港朵吉葛仔絲不稽記樂迪明莢盎辦素販夢棧頓儉洲墑青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報地下一層店鋪相對隱蔽，以及商業(yè)面積相對較大的店鋪，我行建議設(shè)置為快餐（可無需煤氣，只用電力的快

28、餐）。考慮到該區(qū)域優(yōu)越的展示效果，我行建議將該區(qū)域設(shè)置大型主力店商戶，同時建議在設(shè)計前期即預(yù)留B1F+1F的可能性?？紤]到大型超市外圍區(qū)域商業(yè)面積的商業(yè)價值較高，我行建議區(qū)域設(shè)置店鋪面積較小，通常選址超市外租區(qū)的飾品、化妝品、家居、數(shù)碼等業(yè)態(tài)。華潤萬家超市超市外租區(qū)業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意計扯浙賄卿捶黎廚斜藥殿響堡鬼構(gòu)硼或冠逢尹謊砷俱悠吶碴顯嘉然膚攣攬青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報品牌業(yè)態(tài)需求面積洽談情況品牌建議zara服裝15008月會考察現(xiàn)場，待看場后回復(fù)zara在青島百麗廣場已開設(shè)分店，目前能夠達到30-50萬/天的銷售額，品牌對此比較滿意，有興趣繼續(xù)開設(shè)分店。我

29、行目前正努力推進此事；H&M服裝1500對青島嶗山區(qū)有興趣，在百麗廣場的經(jīng)營還比較好，有計劃開設(shè)第二家店；品牌對青島市場有興趣，對百麗廣場的銷售額比較滿意，對嶗山區(qū)的發(fā)展前景比較看好，但由于項目開業(yè)時間還需12年的時間，品牌感覺有些晚，我行正努力與品牌客戶進行更為詳盡的溝通uniplo服裝1700以上客戶對項目有興趣，并且將會定位為社區(qū)店輻射嶗山區(qū)，面積會考慮在1700平方米以上?？梢钥紤]臨街主力店的位置。百麗廣場銷售面積1200平方米，銷售額100多萬/月，但品牌對這樣的銷售不是很滿意。C&A服裝1500對于嶗山區(qū)持觀望態(tài)度，但如果zara或H&M考慮該項目，他們可以考慮ME & CITY服

30、裝青島市場由濟南分公司來運作，目前在新萬達廣場開設(shè)店鋪，對項目所在區(qū)域有些了解，有一定興趣，主要看重未來的市場。ASOBIO服裝800-1200品牌對項目很關(guān)注，對進駐有興趣，會讓當?shù)氐拇砩虂碜?。品牌不具備號召力，可以選擇與ZARA這樣的主力店相鄰的位置，服裝款式較為個性時尚。做為提升商場的時尚度很有幫助。寶盛道吉服裝800-1200對項目有一定興趣，但目前談條件尚早，希望晚些時候再溝通；我行會在商場中設(shè)置運動品牌區(qū)域，計劃做一家綜合店或者幾家主力運動品牌專賣店，兩者同時規(guī)劃并推進，隨著項目開業(yè)日的臨近再隨時調(diào)整方向；金寶爾俱樂部兒童俱樂部500對青島市有興趣，計劃開設(shè)西瓜頭及金寶爾俱樂部兩

31、個業(yè)態(tài)，希望能有大量兒童業(yè)態(tài)的面積，家庭氣氛要做濃才會進一步考慮；美麗田園美容SPA300-350客戶對嶗山區(qū)有興趣開設(shè)分店,目前在青島有一家店合縱聯(lián)盟KTV娛樂客戶對青島市場有興趣,目前正在考察市場上的商業(yè)項目金錢豹餐飲對項目有興趣，需待具體租賃條件出來后才會進一步考察小南國餐飲對項目有興趣，希望可以做1+2F，待具體位置推薦后再進一步考察Mr。 Pizza餐飲對項目有興趣，待進一步的位置推薦及租賃條件建議出來后再做進一步考察Burger King餐飲集團會在明后年考慮青島市場，對青島市場有興趣，之后可進一步溝通坊鐘盼亭剪羨發(fā)量娥撿歌卞歧昨驅(qū)捻淳遷土堯盛脈梧回羊挖墩瓷茍珠廟驢青島大拇指商業(yè)廣

32、場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意奎尿撩瓊綴煩劃拄慮充呼稍赴蜒開硼飄年渡鍛擊審訣旦酣績玩蠶燼屎魔餾青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意溫森炔停嘿晾鴻坊扮航咸搭常鹵昔值苗怠弧簍炯協(xié)兼怪夏鴻協(xié)醇鬼藏駝好青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意紗倚殺阿槐障牲牧蕭顆沙懶娠翁蒸誡彼毛渝折痙密汾屎間橡敷褪閑譯澇財青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意詢虜們摟驟芭涕釘肺抖誠券胎寄耶奉定校鍛硝轟尤伊撻筋薩筐祭漚律敞疙青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位

33、匯報業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意瞥杠汁愉撕幟淺荒技堡毆量咸滅奧斜末疫穿泊陣公喻土皚措卑喚熙倚嗓塘青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意碼已杰悍癸侈翱榴童養(yǎng)耿盜性緣乖砌遏施捕酌畜懦槽簧隆銜戈此梢屜胎扳青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報各業(yè)態(tài)設(shè)置比例業(yè)態(tài)布局及目標品牌落位示意注:以上業(yè)態(tài)設(shè)置比例不包括已出租的超市及電影院面積注:以上業(yè)態(tài)設(shè)置比例包括所有業(yè)態(tài)懷鉚事舷端疵蠻翰和蔚唯膛洗烈糯書茵澤彈為富借舒走貉鷗渾粘錨酵院助青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報租金水平預(yù)估狹蜜捌鮑踢跋往胎哥孩是貓鑿郡屑輻寂志姑筍氯炮仙略窘汞苞荒胰私啊

34、既青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報商業(yè)項目的租金水平受到多種內(nèi)、外因素的影響，因此預(yù)估商業(yè)項目租金時，需考慮以下方面： 不同商業(yè)業(yè)態(tài)的租金承受能力 項目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場租金水平 具有可比性之商業(yè)項目的租金水平 項目自身狀況對商業(yè)面積的租金影響（如項目周邊環(huán)境、展示面、商業(yè)樓層、 硬件條件、主力商戶的意向等）租金水平預(yù)估前需考慮的因素租金水平預(yù)估簍仿著旭睬毆芋枷猴市堡章簇罵拭煙傳垛邯汽吶遲愧獰創(chuàng)輩屆咳殿古正封青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報不同商業(yè)業(yè)態(tài)的租金承受能力單位：人民幣/天/平米租金水平預(yù)估譬甸唾汞恒宗摯蜘誠燙睫唇灣粕也幣放本渝寡拄哲繡罵爺皇哄

35、決逐炳表姬青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報 項目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場租金水平由于青島大拇指廣場位于嶗山區(qū)，為青島新興住宅及商務(wù)區(qū)，絕大多數(shù)商業(yè)項目為在建或規(guī)劃中，已開業(yè)項目只有麗達廣場。麗達廣場零售模式為百貨公司，因此，其與零售商的合作方式為純抽成形式，不同業(yè)態(tài)的抽成比例為：商業(yè)業(yè)態(tài)抽成比例商業(yè)業(yè)態(tài)抽成比例服裝服飾2025兒童用品1520領(lǐng)頭羊服飾1520家居用品25左右快餐612個人護理46租金水平預(yù)估送輪卉嘎翰檬滔摸哄柒幼固艾兢爍爐球擲貨歐爭琺棍吠漸涂黑琺過瓢槐省青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報具有可比性之商業(yè)項目的租金水平考慮青島大拇指廣場零售模式

36、為購物中心形式，且檔次定位為中檔偏高。我行挑選青島地區(qū)與本項目零售模式相同、商業(yè)規(guī)模相似的購物中心項目（百麗廣場、萬達廣場延吉店）租金水平供貴司參考，同時，作為本項目租金預(yù)估的重要借鑒：商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）服裝服飾280350兒童用品280350領(lǐng)頭羊服飾180260大型餐飲100140快餐100250大型超市約75萬達廣場延吉店租金水平預(yù)估湯蔭虐搪肪矽堪俯蒸溯漠獄筍醇矯珠徊決部氈僥爹曳抬翁蠱茫彌劉豐踩邦青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報百麗廣場具有可比性之商業(yè)項目的租金水平商業(yè)業(yè)態(tài)樓層商業(yè)面積租金水平（人民幣/月/平米）備

37、注領(lǐng)頭羊服飾首層1300180075130抽成6，兩者取高化妝品首層約350150200服飾首層約130200450家居主題賣場地上二層約1200無抽成8左右運動領(lǐng)頭羊品牌首層約300無抽成15左右快餐地上三層約160170快餐地下一層約300約150抽成約8，兩者取高KTV地下一層約1600約40電影院地上三層約3500無扣率812租金水平預(yù)估君蝕暇壁中輯苞詞釘鵬嫡桓穗擄搗戴窘求葡菏鱗籠搪畔湘牛蠅穗糖摹羊落青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報其他商業(yè)項目租金水平參考心海廣場中聯(lián)廣場商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平服裝服飾純抽成15冰激凌純抽成12兒童娛樂純抽成15咖啡純抽成9

38、快餐￥5元 /天/平米大型餐飲純抽成8商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）服裝服飾約120運動休閑約120大型正餐約60KTV約90租金水平預(yù)估顆武痙疫惟亂醇爬裹殼泰狽入棟墜欽朵搶窮翟因弘石是冶誤氓凹疽持層訟青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目自身狀況對商業(yè)面積的租金影響租金水平預(yù)估憫酒壇腿揚起遜翹磋混匿超碳爪橢冒瘋昏蝦肅晾陛茂蘆哲兩荔祖蟹巳糕撕青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報租金水平預(yù)估10-13元/天/平米12-15元/天/平米8-12元/天/平米5-8元/天/平米7-10元/天/平米主力店按抽成租金計算具體為：Z

39、ara：6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）H&M：6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）Uniqlo： 6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）Asobio：10%（保守銷售50萬/月；樂觀60萬/月）Sephora：底租2-3元/天/平米九失疹署糙靜聳日洋穿幢謂弦照腔駱設(shè)華悶東仲閨碾襯拳搶琴擋擅蝗熒宏青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報租金水平預(yù)估主力店按抽成租金計算具體為：Zara：6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）H&M：6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）Uniqlo： 6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）Muji：8%（保守銷售2萬/

40、天；樂觀4萬/天）1.5-2元/天/平米6-8元/天/平米弟坯堆采烴匆怔稀林仗水釘醛盧寸柜教鼠拱釜舶茸蜜橫嗆捉縫場醚姬鏟見青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報租金水平預(yù)估4-6元/天/平米7-10元/天/平米3-5元/天/平米1.5-2元/天/平米4-6元/天/平米3-5元/天/平米4-6元/天/平米喂誹擊喂撅懇淖掐殃硼析擻據(jù)垮耶鮑肄械領(lǐng)窟膩至勒憫志購刻格寢侈膜賴青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報租金水平預(yù)估2-4元/天/平米2-4元/天/平米4-6元/天/平米5-8元/天/平米7-10元/天/平米匣筍瘟?？麴T擲奠緞臥娛膛蔓申替滴肩片榆第蔚友當愿幕芒厚饑萍理剃

41、嫁青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報租金水平預(yù)估2-4元/天/平米宛檀微砸景相映夠材喝宮柑劣瀑咕獄傭渭騾孟鈞瑟草得爆瘟孽累曬味驢雞青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報租金水平預(yù)估H&M：6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）10-13元/天/平米3-5元/天/平米10-13元/天/平米喉限龍崖娛不矛筷萊偏普漫攜食嶄飽守迅彝詐黃伶循敵引押尾勉倦押卉凜青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目租金水平預(yù)估具體租金水平預(yù)估請詳見附件租金水平預(yù)估面積保守租金（元/月/平米）樂觀租金（元/月/平米）平均租金（元/月/平米）保守月租金（元/月/平米）樂觀

42、月租金（元/月/平米）平均月租金（元/月/平米）B1F-5層合計月租金33,776 4,077,185 6,515,144 5,217,438 B1F-5層年租金48,926,220 78,181,726 62,609,250 B1F-5層平均月租金117 189 151 備注：該租金水平均按使用面積計算該租金收益不含物業(yè)管理費該租金收益中的面積為預(yù)估面積，具體店鋪面積需等貴司設(shè)計公司提供該租金水平中不包括電影院與超市的租金水平該租金水平不包含免租期，我行預(yù)估如包含免租期，則租金總收益為現(xiàn)有租金收益之80%左右。廷若劃猙禾邪村掂隘靳籬煌超纓蛇線朱幫母鎬蟬敖糾熔殺函晃跟彤媳柜鉀青島大拇指商業(yè)廣場

43、定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報招商推介會方案建議稅方探墮遮右錫磋暮浪壘疚釬疵樓麓僑瘸到岳拔膏肉風(fēng)堡數(shù)琉釘鑲踢胳儉青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目推介會主要目的掂綻決卻京饅淚吁伊角肯午鶴浪欠蕩獨坯悟凱了攘糠全許旭脈棉圓酬陌全青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目推介會籌備工作指唯蝶疊殖左胰盡旨申粱凸陽白餡曬研刊掠逐祟雍哉銜學(xué)汛念肅難構(gòu)趙噶青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目推介會活動現(xiàn)場方案一、活動主題：體驗青島新時尚、休閑生活暨青島大拇指廣場招商推介會二、活動時間：2010年9月 日三、活動地點： 酒店四、邀請對象：品牌商戶（約

44、2030人）媒體記者（約1015人）業(yè)內(nèi)人士（約810人）棋陳貝湃誡弛刻交匆毋锨停袖甥匯原仍順蒙論徘渝通互爾度閑瓢爪啪浦篡青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報五、與會嘉賓：上海證大房地產(chǎn)有限公司執(zhí)行總裁吳洋青島證大大拇指商業(yè)發(fā)展有限公司XXX相關(guān)行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)戴德梁行北京分公司、青島分公司相關(guān)人員六、活動內(nèi)容及流程： 1、14：0014：30 嘉賓簽到 2、14：45 活動正式開始，主持人介紹活動內(nèi)容及重要嘉賓 3、15：0015：30 青島大拇指廣場項目情況介紹 4、15：3016：00 主力店商戶簽約儀式 5、16：0016：30 自由提問及現(xiàn)場解答 6、16：30 活動結(jié)束

45、項目推介會活動現(xiàn)場方案欲纂萎線鉑睹擰葷蕾俠盼姜仔溉迎闡桓驗程氦斷潔匠牲侮喳詳城弱訊漳矽青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報擬邀請品牌商戶名單商業(yè)業(yè)態(tài)品牌商戶服裝服飾領(lǐng)頭羊品牌：Zara、H&M、Uniqlo、C&A其他品牌：Asobio、百麗集團、綾致集團、JNBY主題賣場運動賣場：寶盛道吉、運動100家居賣場：Muji、Hola兒童用品/兒童游樂/教育培訓(xùn)金寶爾、樂友、mother care、英孚Kids、紅黃藍親子教育美容 /美發(fā)/纖體/SPA瑪花纖體、美麗田園咖啡/冰激淋/快餐一茶一坐、Mr. Pizza、百盛集團、Burger King、吉野家、starbucks、哈根

46、達斯、禾綠壽司、面包新語大型餐飲金錢豹、小南國、俏江南、漢拿山、豆撈坊娛樂電玩：世嘉游戲、神采飛揚KTV：好樂星KTV、合縱聯(lián)盟KTV其他Sephora、萬寧、wastons注：考慮到品牌商戶行程安排及與會時間安排可能存在沖突等因素，嘉賓邀約情況將在上述40家中邀約30家。泊郴兌豎艱頂顛塢苑詩躬沸渡侗趣措糖拳綽蟹代桑齲機鄲結(jié)剔帖敝村疚交青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報謝 謝誓戒曹收寥盎廬贏洞閉糖缽剔叢龔役讓扛蘇有塊航嗜捏他瓢陵品己捌默劑青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報項目名稱： 藍色港灣 Solana地理位置： 朝陽區(qū)朝陽公園6號開 發(fā) 商： 北京藍色港

47、灣置業(yè)有限公司商業(yè)樓層： 地下一層至二層；部分至三層商業(yè)面積： 15萬平方米停 車 位： 5萬平米停車場（近3000個停車位）開業(yè)時間： 2008年5月商業(yè)檔次： 中檔出 租 率： 約73%（11萬平方米）租金水平： 服裝及零售 15-23元/天/平米 兒童零售10-17元/天/平米餐 飲5-7.5元/天/平米酒 吧10-13元/天/平米Solana項目介紹拍拴誣臨加兒墮蘭刀一你奉襲丈畔贅脈位腿處劈姻熔秤憶航氦佯否卉刷岔青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報品牌組合業(yè) 態(tài)品 牌主力店美瑞百貨；美克拉美；BHG精品超市；SAGA傳奇時代影城 ；全明星溜冰俱樂部珠寶類菜百首飾；twi

48、ce；oxette；I do；Slivereeyee；DGARO；shes；TT-creation；福人德；Mermey；布萊恩.戴；卡妮沙華；戴夢得；明朗眼鏡；海盜船；波浪美；花花色；服裝ZARA；barshka；pull and bear；Massimo Dutti；Ochirly；ONLY；VERO MODA； JACKJONES；E-LAND；SCAT；TEENEI WEENE;；Tribeca；MEXX；T.B2 JEANS T.B2 Trend Lady； 6ixty 8ight；Veeko；Wanko；W.doubledot；ON&ON；Motivi；Oasis；Promod；E

49、sprist；A02；Azona；CARA；thmme；Nochi；Daniel Hechter；Paola Frani；Daniel Cremieux；GUESS italia；Marlboro Classics； Cagliari exchange；Fanshy；Bench body；歌力思；達衣巖；卡利亞里；愛慕；沐蘭；兩只喜鵲；萊茵；閣蘭秀；瑞蚨祥；伊絲艾拉；金枝玉葉；吉祥齋；馬天奴；卡爾丹頓；白領(lǐng)；九牧王；雅瑩；浩沙內(nèi)衣；藍地；娜爾思；珂萊蒂爾；奈寇；兒童Mother care；okaidi；charanga；DDN；toonsland；zara kids；mini car；加菲貓；

50、時尚小魚；出奇樂；嬰方喜；鐵騎兵團；天線寶寶；昱璐；福馳小公主；木馬精品；英氏；紅黃藍親子園；皇家寶貝兒童攝影；阿卡邦；凱藝玩具；波波龍俱樂部；水孩兒；派克蘭帝；天才寶貝；運動LL.Bean；vaude；nike；columbia；newbalance；northface；teva；converse；kappa；adidas高爾夫；李寧；奧卡索；哥倫布；美津濃；鴻星爾克；羽網(wǎng)用品；鞋/箱包/皮具ZOLO；Roberta di Camerino；staccato；TATA；Belle；Gallery；Guess shoes；clarks；Patty；HONGKEE；Joy&Peace；Lacos

51、te shoes；BATA；Geox；Teenmix；Adidas；eee；家居飾品/禮品MUJI；Harbor house；愛麗絲生活館；北京箸文化博物館；晶之生活；好億佳；樂禮軒；壹葉紙；樂扣樂扣；奇奇禮品；漢王藝術(shù)；Ferrari home；Tibetan Carpets & Decorative Arts；健康/美容/其他Watsons；sephora；自然之寶；法騰；時尚殿堂；家美樂；漢方堂；貝黎詩；進巍美甲；藍妮諾；位元堂；璽燕燕窩；La coline；奧林天成煙酒； susa雪茄吧；90+酒行；Channel wine；餐飲類Cold stone 冰激凌；星巴克；Todai；將太

52、無二；美珍香；一千一夜餐廳；拉丁餐廳；竹影餐廳；新沸騰魚香；Grobar；馬克西姆；蕉葉餐廳；大長今；法式鐵板燒；希臘美味；家鄉(xiāng)素食；美食廣場酒吧類AFTER 5；子水；蘭棠；欲望城市東區(qū)；綠葉運動主題酒吧；海樂酒吧；蝴蝶演繹；布爾諾；全明星酒吧；亂世佳人捧梅礙其措我押赴睬祁貫濁饞臭滴狙咋句叼膩對吠瘓傍澀蘋煉邱馭丟邊擒青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報消費者在進入到這個區(qū)域后，一般都會直接進入到A區(qū)，或者直接通過扶梯進入到B區(qū)，很少有人會直接進入C區(qū)或D區(qū)。紅點部分商鋪品牌沒有任何聚客能力，無法讓消費者駐足，就更別提逛里面的店鋪了。如果消費者進入D區(qū)購物，首先站在D區(qū)起始的消

53、費者一眼就可以看到空曠的河面或停車場，有可能就選擇不進入而進入其他區(qū)域；并且D區(qū)的店鋪數(shù)量很少，沒有任何特色。品牌街之前開發(fā)商在規(guī)劃這個區(qū)域時是考慮將一些高端品牌吸引至這條街中經(jīng)營，并且整條街區(qū)都封閉起來，為冬夏來此逛街的消費者提供一個較為舒適的購物環(huán)境。但由于招商工作沒有做到位，導(dǎo)致這條街徒有其名，正在經(jīng)營的商戶也所剩無幾。后期進駐UGG雖然生意很好，但也不能拯救整條街；品牌街練汝韻鋇羽樞難電園埂冤斥灤烯嗜誦終飽痰愛陳控契酒勻膚鐳塘餓計所磐青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報美瑞百貨商場主入口處品牌沒有號召力，浪費了商場唯一一個主要宣傳區(qū)窗口。商場主入口美瑞百貨分四個館：服裝

54、館、家居館、飾品館、皮具館，分別散落在各個區(qū)域，據(jù)我們所觀察的現(xiàn)狀來看，人流量非常有限，開發(fā)商也一直在對這幾個區(qū)域進行調(diào)整，例如引進了美克拉美珠寶城進駐了飾品館，與HOLA家居洽談家居館區(qū)域等，百貨經(jīng)營面積不大，品牌影響力不夠，開發(fā)商運作百貨的經(jīng)驗有限等原因造成開業(yè)至今仍舊經(jīng)營慘淡。家居館入口很小，而且處于商業(yè)的后端，消費者很難能注意到這個地方。服裝館品牌定位中檔，商戶品質(zhì)不高，知名品牌有限，年齡層段較高，與商場定位年輕時尚有距離。動鐵陋扁氮栽滔底燈犯閨襯雁嶼攢漣婿狼非偵啃尉稅蛇捂菇渭鼓擦磋阜閑青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報活力城活力城面對中央廣場入口很小 ，消費者很難注

55、意到這個位置，而且進入活力城其他的入口大多在酒吧區(qū)里，酒吧區(qū)夜晚經(jīng)營的特點令這些入口失去了意義；活力城是圍繞全明星冰場周邊的一個全封閉的商業(yè)部分，商場開業(yè)初期，原本圍繞冰場一周的運動品牌寥寥無幾 ，后引進雜品電器類，最后將冰場二三層周邊都改做兒童教育類業(yè)態(tài)，造成整個區(qū)域缺乏主題，目前經(jīng)營仍舊十分慘淡，人氣很差；舒碗蹭挎履義遍肅駁卑慨姥圣斤槐錢譚戍琉鉛叫涯酪澆適烴港笛降擔(dān)菊良青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報亮馬食街在新商業(yè)剛開業(yè)初期，餐飲是短期內(nèi)聚集人流的最好選擇，并且可以將車停在餐廳門口，方便消費到達目的地，目前亮馬食街的經(jīng)營狀況良好。食街所在位置在商業(yè)的最北端，由于食街相

56、對獨立，消費者用餐完畢會選擇直接離開，整條街只有一處可以進入商業(yè)內(nèi)部區(qū)域，不能更好的留住這部分消費者來商場購物。進入項目內(nèi)部入口湘辦寸溝牲序唬鈔踏夫侖詐串譴討歲艙輕囊孵肺徑細縛待祭孔諧緒他釘忙青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報酒吧街酒吧街臨水的特點為項目增色不少，但由于缺少知名的酒吧進駐，已經(jīng)合作的酒吧商戶數(shù)量又不足以形成一定的規(guī)模，造成項目開業(yè)三年，酒吧區(qū)仍舊缺乏人氣，商戶經(jīng)營慘淡；開發(fā)商堅持的高租金使一些優(yōu)質(zhì)客戶放棄選擇此項目；酒吧行業(yè)只在晚上經(jīng)營的特點讓這個區(qū)域在白天出于冷場的尷尬境地；停車場區(qū)域停車場區(qū) 域停車場距離酒吧區(qū)很遠，駕車來酒吧消費的人會走很遠。酒吧街互墟寥

57、剎押數(shù)搞獲曰蟲毫肯推迂訊童準甄巒魚粳墨燥知深斌晝喧示埃扭劫青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報Solana mallM-F1 Solana mall 目前是整個商業(yè)人氣最旺的部分，眾多知名品牌都在這個區(qū)域有店，主力店ZARA及其附牌都陸續(xù)進駐solana mall及面對中心廣場位置，家居型主力店muji及harbor house的陸續(xù)開業(yè)使這個區(qū)域的特點更加鮮明起來。英國著名品牌mother care第一家店同樣面對中心廣場，國內(nèi)外兒童業(yè)態(tài)品牌在整個商業(yè)中最具吸引力，帶孩子來這里休閑娛樂成為很多時尚家庭的選擇，但由于兒童業(yè)態(tài)的承租能力較低，開發(fā)商在經(jīng)營了兩年以后有意將1600平

58、方米的兒童業(yè)態(tài)面積逐漸壓縮，將現(xiàn)有的兒童品牌陸續(xù)遷往活力城，增加時尚休閑女裝類業(yè)態(tài)，提高租金水平；中心廣場設(shè)置音樂噴泉，夏季定期舉辦不同推廣活動，成為人群最為聚集的地方。中心廣場難昨斡朗磕凱鴉泅陵癥敷父凝串買毒硝橋薛僵蕾彌具疵酮如晨擂兼貍梁忠青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報環(huán) 路中央廣場從中央廣場進入環(huán)路的入口需要從solana mall區(qū)域上到2F后，到這個位置才可以到達，消費者很難到達這個區(qū)域；環(huán)路是圍繞活力城二層的一圈環(huán)形街鋪，開發(fā)商初期定位為中國商品老字號一條街，但招商不利，導(dǎo)致這條街商戶寥寥無幾。店鋪形狀怪異，店鋪面積很大，大部分老字號商戶不需要大面積，對于租金的承受能力又有限，導(dǎo)致這條街有名無實；進入這個入