XXXX資產(chǎn)評估工作操作規(guī)范

1、.：.；資 產(chǎn) 評 估 工 作操 作 規(guī) 范 Z H C P A 中和會計師事務(wù)一切限責(zé)任公司目 錄流動資產(chǎn)評價長期投資評價房屋建筑物評價機器設(shè)備評價遞延資產(chǎn)評價無形資產(chǎn)評價整體資產(chǎn)評價負(fù)債評價一、流動資產(chǎn)評價貨幣資金評價過程 用貨幣資金申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的貨幣資金工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與貨幣資金總帳及明細帳核對。 對現(xiàn)金進展實地清點，并填制現(xiàn)金清點表。假設(shè)帳實不符，應(yīng)查明緣由并作出記錄或作適當(dāng)調(diào)整。假設(shè)有充抵庫存現(xiàn)金的借條、未提現(xiàn)支票、未作報銷的原始憑證，需在“清點表中注明或作出必要的調(diào)整，并要求企業(yè)提供文字闡明簽名、蓋章。 索取一切銀行帳戶基準(zhǔn)日時的銀行對帳單

2、及銀行存款余額調(diào)理表，對一切的銀行帳戶進展函證。 用銀行對帳單、銀行存款余額調(diào)理表與銀行存款明細帳進展核對。 對銀行存款余額調(diào)理表中的未達帳項逐項了解其緣由，對三個月以上的未達帳項要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。 2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿 向企業(yè)索取的資料貨幣資金申報明細表，銀行對帳單、銀行存款余額調(diào)理表對銀行余額調(diào)理表中三個月以上的未達帳項出具文字闡明簽名、蓋章相關(guān)銀行的函證地址、等資料假設(shè)有充抵庫存現(xiàn)金的借條、未提現(xiàn)支票、未作報銷的原始憑證，需在“清點表中注明或作出必要的調(diào)整，并要求企業(yè)提供文字闡明簽名、蓋章。在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿現(xiàn)金清點表銀行詢證函填制函證情況

3、表，并寫出函證情況闡明，主要寫出函證結(jié)果不符的緣由及處置情況短期投資 1評價過程 用短期投資申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的短期投資工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與短期投資總帳及明細帳核對。 了解投資種類、變現(xiàn)才干及其他需求了解的特殊事項。對無法變現(xiàn)的有價證券，要求企業(yè)出具文字闡明簽字、蓋章。 對上市的有價證券，應(yīng)根據(jù)其在評價基準(zhǔn)日的收盤價、持有量計算有價證券在評價基準(zhǔn)日時的價值。 對非上市的債券，應(yīng)根據(jù)票面利率或商定利息率、面值計算債券在評價基準(zhǔn)日時的本息和。 對非上市的股票，按帳面值確認(rèn)評價值。 2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿 向企業(yè)索取的資料短期投資申報明細表。

4、對無法變現(xiàn)的有價證券出具文字闡明簽名、蓋章短期投資各工程的復(fù)印件有價證券保管人的通訊地址有價證券購入的原始憑證 在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿庫存有價證券清點表有價證券詢證函上市證券基準(zhǔn)日的市場價錢查詢資料及非上市帶息證券的利息計算過程。應(yīng)收票據(jù) 1評價過程用應(yīng)收票據(jù)申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的應(yīng)收票據(jù)工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與應(yīng)收票據(jù)總帳及明細帳核對。索取一切應(yīng)收票據(jù)的復(fù)印件與申報明細表逐項核對。對于在評價現(xiàn)場任務(wù)日已變現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)，應(yīng)由企業(yè)對變現(xiàn)金額及變現(xiàn)情況出具文字闡明簽名、蓋章。逐項了解應(yīng)收票據(jù)的可變現(xiàn)情況。 2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿 向企業(yè)索取的

5、資料應(yīng)收票據(jù)申報明細表。應(yīng)收票據(jù)復(fù)印件對能夠和曾經(jīng)壞帳的應(yīng)收票據(jù)出具壞帳緣由、壞帳金額、及有關(guān)壞帳根據(jù)如對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料的文字闡明簽名、蓋章。對權(quán)屬不明確的票據(jù)如：用于抵押、質(zhì)押的票據(jù)等，應(yīng)由企業(yè)提供詳細的文字闡明簽名、蓋章和抵押、質(zhì)押合同等法律文書的復(fù)印件。對能夠壞帳、曾經(jīng)壞帳的票據(jù)，要求企業(yè)出具壞帳緣由、壞帳金額、及有關(guān)壞帳根據(jù)如對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料的文字闡明簽名、蓋章。應(yīng)收票據(jù)在評價基準(zhǔn)日的貼現(xiàn)率在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿貼現(xiàn)計算過程應(yīng)收帳款1評價過程用應(yīng)收帳款申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的應(yīng)收帳款工程進展核對如

6、沒有會計師審計的情況下，還需與應(yīng)收帳款總帳及明細帳核對。分析應(yīng)收帳款的及余額構(gòu)成，選取帳齡長、金額大的應(yīng)收帳款向債務(wù)人函證，并根據(jù)回函情況編制函證結(jié)果匯總表?；睾痤~不符的，要查明緣由作出記錄或適當(dāng)調(diào)整；未回函的，可再次復(fù)詢，如不復(fù)詢可采用替代程序進展檢查，根據(jù)替代檢查結(jié)果判別其債務(wù)的真實性與可收回性。對未發(fā)詢證函的應(yīng)收帳款，應(yīng)抽查有關(guān)合同、發(fā)票及原始憑證。檢查應(yīng)收帳款中有無債務(wù)人破產(chǎn)或者死亡的，以及破產(chǎn)或者遺產(chǎn)清償后仍無法回收的，或者債務(wù)人長期未履行償債義務(wù)的，檢查能否經(jīng)授權(quán)同意，并向企業(yè)索取相關(guān)證明。檢查向債務(wù)人詢證回函的例外事項及存有爭議的余額。2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)

7、底稿 向企業(yè)索取的資料應(yīng)收帳款申報明細表。根據(jù)評價人員的要求提供應(yīng)收帳款的函證地址。對應(yīng)收帳款中不能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)證明。對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料。債務(wù)人死亡、失蹤、對方企業(yè)長期虧損無力償付等其他情況，應(yīng)要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。部分合同、發(fā)票及原始憑證。 在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿函證結(jié)果匯總表應(yīng)收帳款帳齡分析表預(yù)付帳款1評價過程 用預(yù)付帳款申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的預(yù)付帳款工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與預(yù)付帳款總帳及明細帳核對。選擇預(yù)付帳款重要工程，函證年末余額的正確性，并根據(jù)回函情況編制函證結(jié)果匯總表?；睾痤~不符的，要

8、查明緣由作出記錄或適當(dāng)調(diào)整；未回函的，可再次復(fù)詢，如不復(fù)詢可采用替代程序進展檢查，根據(jù)替代檢查結(jié)果判別其債務(wù)的真實性或出現(xiàn)壞帳的能夠性。對未發(fā)詢證函的應(yīng)收帳款，應(yīng)抽查有關(guān)合同、發(fā)票及原始憑證，一是檢查手續(xù)能否齊備，二是檢查能否屬于預(yù)付性質(zhì)。抽查入庫記錄，查核有無反復(fù)付款或?qū)⑼还P已付清的帳款在預(yù)付帳款和應(yīng)付帳款、在建工程這兩個科目同時掛帳的情況。檢查應(yīng)收帳款中有無債務(wù)人破產(chǎn)或者死亡的，以及破產(chǎn)或者遺產(chǎn)清償后仍無法回收的，或者債務(wù)人長期未履行償債義務(wù)的，檢查能否經(jīng)授權(quán)同意，并向企業(yè)索取相關(guān)證明。2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿 向企業(yè)索取的資料預(yù)付帳款申報明細表。根據(jù)評價人員的要求

9、提供預(yù)付帳款的函證地址。對預(yù)付帳款中不能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)證明。對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料。債務(wù)人死亡、失蹤、對方企業(yè)長期虧損無力償付等其他情況，應(yīng)要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。部分合同、發(fā)票及原始憑證。在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿函證結(jié)果匯總表預(yù)付帳款帳齡分析表應(yīng)收股利應(yīng)收利潤評價過程用應(yīng)收股利申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的應(yīng)收股利工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與應(yīng)收股利總帳及明細帳核對。了解應(yīng)收股利收回的能夠性。2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿 應(yīng)收股利申報明細表。被投資單位關(guān)于發(fā)放股利的董事會決議。對應(yīng)收股利中不能收回的工

10、程，要求企業(yè)出具有關(guān)闡明。假設(shè)對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料。應(yīng)收利息1評價過程用應(yīng)收利息申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的應(yīng)收利息工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與應(yīng)收利息總帳及明細帳核對。核實企業(yè)帳面記錄的應(yīng)收利息計算能否正確。了解應(yīng)收利息收回的能夠性。2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿索取企業(yè)應(yīng)收利息申報明細表。債券或借據(jù)的復(fù)印件。對應(yīng)收利息中不能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)闡明簽字、蓋章。對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料。8、應(yīng)收補貼款1評價過程用應(yīng)收補貼款申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的應(yīng)收補貼款工程進展核對如沒有會計

11、師審計的情況下，還需與應(yīng)收補貼款總帳及明細帳核對。了解應(yīng)收補貼款收回的能夠性。2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿應(yīng)收補貼款申報明細表。企業(yè)獲得應(yīng)收補貼款的相關(guān)文件。對應(yīng)收補貼款中不能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)闡明。9、其他應(yīng)收款1評價過程用其他應(yīng)收款申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的其他應(yīng)收款工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與其他應(yīng)收款總帳及明細帳核對。選擇金額較大和異常的工程,檢查原始憑證或?qū)ζ溥M展函證。逐項了解其他應(yīng)收款收回的能夠性。2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿 向企業(yè)索取的資料其他應(yīng)收款申報明細表。根據(jù)評價人員的要求提供債務(wù)人的地址。對其他應(yīng)收款中不

12、能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)證明。對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料。債務(wù)人死亡、失蹤、對方企業(yè)長期虧損無力償付等其他情況，應(yīng)要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿帳齡分析表回函情況匯總表10、待攤費用1評價過程用待攤費用申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的待攤費用工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與待攤費用總帳及明細帳核對。抽查證明大額待攤費用發(fā)生的原始憑證及相關(guān)文件、資料,以查核其發(fā)生額能否正確。了解待攤費用的原始發(fā)生額、攤銷方法、攤銷期、各項待攤費用對應(yīng)的資產(chǎn)或權(quán)益在評價基準(zhǔn)日能否存在。A：根據(jù)企業(yè)提供的申報資料，分析企業(yè)待攤費用攤銷方法能否

13、合理，攤余金額能否正確。假設(shè)企業(yè)申報金額不正確，那么應(yīng)計算正確的攤余金額。B：假設(shè)待攤費用對應(yīng)的資產(chǎn)為實物資產(chǎn)，那么應(yīng)按實物資產(chǎn)的評價方法進展評價。檢查有無不屬于待攤費用性質(zhì)的會計事項，有無長期未結(jié)清的待攤費用，如有，應(yīng)查明緣由并作出記錄。2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿 向企業(yè)索取的資料待攤費用申報明細表。待攤費用各工程發(fā)生時的原始憑證的復(fù)印件。在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿待攤費用的評價方法及過程。11、存貨評價過程 核對： 清點表各級合計數(shù)能否正確；申報表各級合計數(shù)能否正確。 用申報匯總表與基準(zhǔn)日會計報表中的存貨工程進展核對。如沒有會計師審計的情況下，還需與存貨總帳及明細帳核對

14、。對數(shù)據(jù)不符的應(yīng)查明緣由，及時提出處置意見。 需求了解、掌握的情況 了解產(chǎn)廢品庫存商品的銷售情況哪些產(chǎn)品是暢銷的，哪些是普通銷售的，哪些是滯銷的。了解各類存貨的質(zhì)量情況失效、蛻變、殘損等。 積壓情況。 盤盈、盤虧情況。 主要外購存貨主要的供貨廠家及現(xiàn)行市價。對存貨進展現(xiàn)場清點和勘察。 在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對。 普通要求：存貨的抽查數(shù)量應(yīng)到達以上，價值量應(yīng)到達6以上；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價分工程的詳細要求 資料采購在途物資 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。 了解能否有一年以上未清理的在途資料，假設(shè)有

15、，了解緣由，并要求企業(yè)出具文字闡明簽章。 當(dāng)年發(fā)生的在途資料按申報的帳面價值進展確認(rèn)，以前年度發(fā)生的根據(jù)詳細情況確認(rèn)。原資料 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。 在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。 填制原資料抽查清點表*。 了解各類原資料的核算、計價方法。 按實踐本錢核算的，根據(jù)申報表會計帳面數(shù)減積壓、報廢，加盤盈金額減盤虧金額確認(rèn)評價值。 對積壓原資料按50%-80%折算評價值。 對報廢原資料按10%折算評價值。 第6項的評價值加第7項評價值加第8項評價值為最后確認(rèn)的原資料的評價值。

16、包裝物 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。 了解各類包裝物的核算、計價方法。 在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。 填制包裝物抽查清點表*。 根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。委托加工資料 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。 索取委托加工合同。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。 了解委托加工資料的核算方法。 選擇一定量的樣本向受托方函證。 逐項了解委托加工資料能否存在呆帳等情況，假設(shè)存在，要求企業(yè)提供闡明并簽章。 填制原資料抽查清點表*。 根據(jù)申報表帳面價值并思索了解

17、的詳細情況確認(rèn)評價值。產(chǎn)廢品庫存商品 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。 索取產(chǎn)廢品庫存商品銷售價錢表注明能否含稅及銷售政策。 索取產(chǎn)廢品庫存商品清點表。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。 了解各類產(chǎn)廢品庫存商品的核算、計價方法 逐項清查產(chǎn)廢品庫存商品，并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。 填制產(chǎn)廢品庫存商品清查表*。 計算產(chǎn)廢品庫存商品市價。 評價確認(rèn)值為市價減估計銷售費用和估計所得稅。在產(chǎn)品 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。 在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。 填制在產(chǎn)品抽查

18、清點表*。 了解在產(chǎn)品的核算、計價方法。 了解在產(chǎn)品完工程度。 按實踐本錢核算的，根據(jù)申報表會計帳面數(shù)減積壓、報廢數(shù)，加盤盈金額減盤虧金額確認(rèn)評價值。 對積壓產(chǎn)品的在產(chǎn)品，根據(jù)完工程度按帳面價50%-80%折算評價值。 對報廢在產(chǎn)品按帳面價的10%折算評價值。 確認(rèn)的在產(chǎn)品評價值為第7項的評價值加第8項評價值加第9項評價值。分期收款發(fā)出商品 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確 索取分期收款發(fā)出商品銷售價錢表注明能否含稅及銷售政策。 索取存貨清點表。 索取分期收款銷售合同。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。 了解各類分期收款發(fā)出商品的本錢結(jié)轉(zhuǎn)方法及合同履行情況和本錢結(jié)轉(zhuǎn)能否與合同執(zhí)行進度一致。

19、 向購貨方進展函證。 根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。低值易耗品1、在庫低值易耗品 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。 索取低值易耗品清點表。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。 了解各類低值易耗品的核算、計價方法。 在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。 填制抽查清點表*。 根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。2、在用低值易耗品 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。 索取低值易耗品清點表。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致五五攤銷法。 在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本

20、與申報表核對；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。 填制低值易耗品抽查清點表*。 根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。委托代銷商品 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。 索取委托代銷商品銷售價錢表注明能否含稅及銷售政策。 索取委托代銷合同。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。 向受托方進展函證。 根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。受托代銷商品 索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。 核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。 了解各類受托代銷商品的核算、計價方法。 在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對。 向委托方函證。 填制受托代銷商品抽查清

21、點表*。 根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。2向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿 向企業(yè)索取的資料 存貨申報表。 產(chǎn)廢品庫存商品銷售價錢表注明能否含稅。 評價基準(zhǔn)日的存貨清點表。 受托代銷、委托代銷商品合同及對方單位的聯(lián)絡(luò)人、單位通訊地址清單。 分期收款發(fā)出商品合同及實踐執(zhí)行情況包括本錢結(jié)轉(zhuǎn)比例。 假設(shè)有委托倉庫應(yīng)獲得對方的擔(dān)任人姓名、單位通訊地址。 假設(shè)存貨中有積壓、報廢的物資，要求企業(yè)出具積壓、報廢物資的明細表及積壓報廢緣由的詳細闡明相關(guān)人員簽字、蓋章。 假設(shè)存貨中有盤盈、盤虧的情況，要求企業(yè)出具存貨盤盈盤虧緣由的詳細闡明相關(guān)人員簽字、蓋章。在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)

22、底稿產(chǎn)廢品庫存商品的銷售情況哪些產(chǎn)品是暢銷的，哪些是普通銷售的，哪些是滯銷的。各類存貨的質(zhì)量情況失效、蛻變、殘損等。積壓情況。盤盈、盤虧情況。主要外購存貨主要的供貨廠家及現(xiàn)行市價。長期投資評價 一、評價過程 將申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的長期投資工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與總帳及明細帳核對。 了解投資種類、變現(xiàn)才干及其他需求了解的特殊事項。對無法變現(xiàn)的有價證券，要求企業(yè)出具文字闡明簽字、蓋章。 將申報明細表中所列被投資單位、投資日期、投資金額、投資期限與投資協(xié)議、合同、章程核對，必要時要向被投資單位進展函證。 股權(quán)超越50的長期投資須對被投資單位進展整體評價，相應(yīng)地提供被投資

23、單位評價所需求的資料。 對上市的有價證券，應(yīng)根據(jù)其在評價基準(zhǔn)日的收盤價、持有量計算有價證券在評價基準(zhǔn)日時的價值。 對非上市的債券，應(yīng)根據(jù)票面利率或商定利息率、面值計算債券在評價基準(zhǔn)日時的本息和。對非上市的股票，按帳面值確認(rèn)評價值。 二、向企業(yè)索取的資料和在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿 向企業(yè)索取的資料長期投資申報明細表；投資協(xié)議、合同、章程及被投資單位基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表；有價證券一切權(quán)證明。對外投資或購買證券的原始憑證。在評價過程中構(gòu)成的任務(wù)底稿長期投資所采用的評價方法。庫存有價證券清點表有價證券詢證函上市證券基準(zhǔn)日的市場價錢查詢資料及非上市帶息證券的利息計算過程。資產(chǎn)評價任務(wù)操作規(guī)范一、流動資產(chǎn)評

24、價貨幣資金索取企業(yè)貨幣資金申報明細表。用貨幣資金申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的貨幣資金工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與貨幣資金總帳及明細帳核對。對現(xiàn)金進展實地清點，并填制現(xiàn)金清點表*。假設(shè)帳實不符，要求企業(yè)提供文字闡明簽名、蓋章。索取一切銀行帳戶基準(zhǔn)日時的銀行對帳單及銀行存款余額調(diào)理表。對數(shù)量較大占銀行存款總額10%以上的銀行帳戶進展函證。索取需求被函證銀行的稱號、地址、及其他通訊資料。發(fā)函。填制函證情況表*。并寫出函證情況闡明，主要寫出函證結(jié)果不符的緣由及處置情況。用銀行對帳單、銀行存款余額調(diào)理表與銀行存款明細帳進展核對。對銀行存款余額調(diào)理表中的未達帳項逐項了解其緣由，對三個月以

25、上的未達帳項要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。其他貨幣資金：對占其他貨幣資金總額10%以上的工程進展函證。索取需求被函證銀行的稱號、地址、及其他通訊資料。發(fā)函。填制函證情況表。并寫出函證情況闡明，主要寫出函證結(jié)果不符的緣由及處置情況。匯總貨幣資金中應(yīng)核銷的金額。確定貨幣資金的評價值。10評價人員在任務(wù)底稿中記錄評價過程及結(jié)論。短期投資索取企業(yè)短期投資申報明細表。用短期投資申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的短期投資工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與短期投資總帳及明細帳核對。了解投資種類、變現(xiàn)才干及其他需求了解的特殊事項。對無法變現(xiàn)的有價證券，要求企業(yè)出具文字闡明簽字、蓋章。索取債券、股票等復(fù)

26、印件。對上市的有價證券，應(yīng)根據(jù)其在評價基準(zhǔn)日的收盤價、持有量計算有價證券在評價基準(zhǔn)日時的價值。對非上市的債券，應(yīng)根據(jù)票面利率或商定利息率、面值計算債券在評價基準(zhǔn)日時的本息和。對非上市的股票，按帳面值確認(rèn)評價值。匯總各類有價證券在評價基準(zhǔn)日時的價值。確定評價價值。評價人員在任務(wù)底稿中記錄評價過程及結(jié)論。應(yīng)收票據(jù)索取企業(yè)應(yīng)收票據(jù)申報明細表。用應(yīng)收票據(jù)申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的應(yīng)收票據(jù)工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與應(yīng)收票據(jù)總帳及明細帳核對。索取一切應(yīng)收票據(jù)的復(fù)印件，并與申報明細表逐項核對。對于在評價現(xiàn)場任務(wù)日已變現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)，應(yīng)由企業(yè)對變現(xiàn)金額及變現(xiàn)情況出具文字闡明簽名、蓋章。逐項

27、了解應(yīng)收票據(jù)的可變現(xiàn)情況。對能夠壞帳、曾經(jīng)壞帳的票據(jù)，要求企業(yè)出具壞帳緣由、壞帳金額、及有關(guān)壞帳根據(jù)如對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料的文字闡明簽名、蓋章。對權(quán)屬不明確的票據(jù)如：用于抵押、質(zhì)押的票據(jù)等，應(yīng)由企業(yè)提供詳細的文字闡明簽名、蓋章和抵押、質(zhì)押合同等法律文書的復(fù)印件。匯總應(yīng)收票據(jù)中應(yīng)核銷的金額。索取一切應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)率。并計算可收回應(yīng)收票據(jù)在評價基準(zhǔn)日時的貼現(xiàn)值。確定應(yīng)收票據(jù)的評價值。評價人員在任務(wù)底稿中記錄評價過程及結(jié)論。應(yīng)收帳款索取企業(yè)應(yīng)收帳款申報明細表。用應(yīng)收帳款申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的應(yīng)收帳款工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與應(yīng)收帳款總帳及

28、明細帳核對。填制應(yīng)收帳款帳齡分析表*。對應(yīng)收帳款進展函證。選出金額大、帳齡在三年及三年以上的工程。索取上述需求被函證單位的稱號、地址、及其他通訊資料。發(fā)函。填制函證情況表*。并寫出函證情況闡明，主要寫出函證結(jié)果不符的緣由及處置情況。逐項了解、分析應(yīng)收帳款收回的能夠性。對應(yīng)收帳款中不能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)證明。對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料。債務(wù)人死亡、失蹤、對方企業(yè)長期虧損無力償付等其他情況，應(yīng)要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。匯總應(yīng)收帳款中應(yīng)核銷的應(yīng)收帳款金額。確定評價值。評價人員在任務(wù)底稿中記錄評價過程及結(jié)論。預(yù)付帳款索取企業(yè)預(yù)付帳款申報明細表。用預(yù)付帳款申

29、報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的預(yù)付帳款工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與預(yù)付帳款總帳及明細帳核對。對預(yù)付帳款進展函證。選出金額大、帳齡在三年及三年以上的工程。索取上述需求被函證單位的稱號、地址、及其他通訊資料。發(fā)函。填制函證情況表*。并寫出函證情況闡明，主要寫出函證結(jié)果不符的緣由及處置情況。逐項了解預(yù)付帳款收回的能夠性。對預(yù)付帳款中不能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)證明。對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料。債務(wù)人死亡、失蹤、對方企業(yè)長期虧損無力償付等其他情況，應(yīng)要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。匯總預(yù)付帳款中應(yīng)核銷的預(yù)付帳款金額。確定評價值。評價人員在任務(wù)底稿中記錄評

30、價過程及結(jié)論。應(yīng)收股利應(yīng)收利潤索取企業(yè)應(yīng)收股利申報明細表。用應(yīng)收股利申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的應(yīng)收股利工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與應(yīng)收股利總帳及明細帳核對。索取被投資單位關(guān)于發(fā)放股利的董事會決議。了解應(yīng)收股利收回的能夠性。對一年以上未收回的工程，應(yīng)要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。對應(yīng)收股利中不能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)闡明。對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料。匯總應(yīng)收股利中應(yīng)核銷的應(yīng)收股利金額。確定評價值。評價人員在任務(wù)底稿中記錄評價過程及結(jié)論。應(yīng)收利息索取企業(yè)應(yīng)收利息申報明細表。用應(yīng)收利息申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的應(yīng)收利息工程進展核對如沒有會

31、計師審計的情況下，還需與應(yīng)收利息總帳及明細帳核對。索取債券的復(fù)印件。核實企業(yè)帳面記錄的應(yīng)收利息能否正確。了解應(yīng)收利息收回的能夠性。對長期未收回的工程，應(yīng)要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。對應(yīng)收利息中不能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)闡明簽字、蓋章。對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料。匯總應(yīng)收利息中應(yīng)核銷或添加的應(yīng)收利息金額。確定評價值。評價人員在任務(wù)底稿中記錄評價過程及結(jié)論。應(yīng)收補貼款索取企業(yè)應(yīng)收補貼款申報明細表。用應(yīng)收補貼款申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的應(yīng)收補貼款工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與應(yīng)收補貼款總帳及明細帳核對。索取企業(yè)獲得應(yīng)收補貼款的相關(guān)文件。了解應(yīng)

32、收補貼款收回的能夠性。對一年以上未收回的工程，應(yīng)要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。對應(yīng)收補貼款中不能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)闡明。匯總應(yīng)收補貼款中應(yīng)核銷的應(yīng)收補貼款金額。確定評價值。評價人員在任務(wù)底稿中記錄評價過程及結(jié)論。其他應(yīng)收款索取企業(yè)其他應(yīng)收款申報明細表。用其他應(yīng)收款申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的其他應(yīng)收款工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與其他應(yīng)收款總帳及明細帳核對。對其他應(yīng)收款進展函證。選出金額大、帳齡在三年及三年以上的工程。索取上述需求被函證單位的稱號、地址、及其他通訊資料。發(fā)函。填制函證情況表*。并寫出函證情況闡明，主要寫出函證結(jié)果不符的緣由及處置情況逐項了解其他應(yīng)收款

33、收回的能夠性。對其他應(yīng)收款中不能收回的工程，要求企業(yè)出具有關(guān)證明。對方企業(yè)破產(chǎn)，應(yīng)要求企業(yè)提供法院判決書或其他外部證明資料。債務(wù)人死亡、失蹤、無力償付等其他情況，應(yīng)要求企業(yè)出具文字闡明簽名、蓋章。匯總其他應(yīng)收款中應(yīng)核銷的其他應(yīng)收款金額。確定評價值。評價人員在任務(wù)底稿中記錄評價過程及結(jié)論。10、待攤費用索取企業(yè)待攤費用申報明細表。用待攤費用申報明細表與基準(zhǔn)日會計報表中的待攤費用工程進展核對如沒有會計師審計的情況下，還需與待攤費用總帳及明細帳核對。了解待攤費用的原始發(fā)生額、攤銷方法、攤銷期、各項待攤費用對應(yīng)的資產(chǎn)或權(quán)益在評價基準(zhǔn)日能否存在。根據(jù)企業(yè)提供的申報資料，分析企業(yè)待攤費用攤銷方法能否合理，

34、攤余金額能否正確。假設(shè)企業(yè)申報金額不正確，那么應(yīng)計算正確的攤余金額。假設(shè)待攤費用對應(yīng)的資產(chǎn)為實物資產(chǎn)，那么應(yīng)按實物資產(chǎn)的評價方法進展評價。匯總正確的攤余金額。確定評價值。評價人員在任務(wù)底稿中記錄評價過程及結(jié)論。存貨索取資料：存貨申報表。產(chǎn)廢品庫存商品銷售價錢表注明能否含稅。評價基準(zhǔn)日的存貨清點表。受托代銷、委托代銷商品合同及對方單位的聯(lián)絡(luò)人、單位通訊地址清單。分期收款發(fā)出商品合同及實踐執(zhí)行情況包括本錢結(jié)轉(zhuǎn)比例。假設(shè)有委托倉庫應(yīng)獲得對方的擔(dān)任人姓名、單位通訊地址。假設(shè)存貨中有積壓、報廢的物資，要求企業(yè)出具積壓、報廢物資的明細表及積壓報廢緣由的詳細闡明相關(guān)人員簽字、蓋章。假設(shè)存貨中有盤盈、盤虧的情

35、況，要求企業(yè)出具存貨盤盈盤虧緣由的詳細闡明相關(guān)人員簽字、蓋章。核對：清點表各級合計數(shù)能否正確；申報表各級合計數(shù)能否正確。用申報匯總表與基準(zhǔn)日會計報表中的存貨工程進展核對。如沒有會計師審計的情況下，還需與存貨總帳及明細帳核對。對數(shù)據(jù)不符的應(yīng)查明緣由，及時提出處置意見。3需求了解、掌握的情況 對了解的以下情況要及時記錄于任務(wù)底稿：了解各類存貨的核算、計價方法。如低值易耗品等。了解產(chǎn)廢品庫存商品的銷售情況哪些產(chǎn)品是暢銷的，哪些是普通銷售的，哪些是滯銷的。了解各類存貨的質(zhì)量情況失效、蛻變、殘損等。積壓情況。盤盈、盤虧情況。主要外購存貨主要的供貨廠家及現(xiàn)行市價。4對存貨進展現(xiàn)場清點和勘察。在申報表中選取

36、一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對。普通要求：存貨的抽查數(shù)量應(yīng)到達以上，價值量應(yīng)到達6以上；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價5分工程的詳細要求 資料采購在途物資索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。了解能否有一年以上未清理的在途資料，假設(shè)有，了解緣由，并要求企業(yè)出具文字闡明簽章。當(dāng)年發(fā)生的在途資料按申報的帳面價值進展確認(rèn)，以前年度發(fā)生的根據(jù)詳細情況確認(rèn) 。原資料索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。填制原

37、資料抽查清點表*。了解各類原資料的核算、計價方法。按實踐本錢核算的，根據(jù)申報表會計帳面數(shù)減積壓、報廢，加盤盈金額減盤虧金額確認(rèn)評價值。對積壓原資料按50%-80%折算評價值。對報廢原資料按10%折算評價值。第6項的評價值加第7項評價值加第8項評價值為最后確認(rèn)的原資料的評價值。包裝物索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。了解各類包裝物的核算、計價方法。在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。填制包裝物抽查清點表*。根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價委托加工資料值。委托加工資料索取申報表，

38、并核對各級合計數(shù)能否正確。索取委托加工合同。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。了解委托加工資料的核算方法。選擇一定量的樣本向受托方函證。逐項了解委托加工資料能否存在呆帳等情況，假設(shè)存在，要求企業(yè)提供闡明并簽章。填制原資料抽查清點表*。根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。產(chǎn)廢品庫存商品產(chǎn)廢品庫存商品索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。索取產(chǎn)廢品庫存商品銷售價錢表注明能否含稅及銷售政策。索取產(chǎn)廢品庫存商品清點表。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。了解各類產(chǎn)廢品庫存商品的核算、計價方法逐項清查產(chǎn)廢品庫存商品，并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。填制產(chǎn)廢品庫存商品清查表*。計算產(chǎn)廢品庫存商

39、品市價。評價確認(rèn)值為市價減估計銷售費用和估計所得稅。在產(chǎn)品在產(chǎn)品索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。填制在產(chǎn)品抽查清點表*。了解在產(chǎn)品的核算、計價方法。了解在產(chǎn)品完工程度。按實踐本錢核算的，根據(jù)申報表會計帳面數(shù)減積壓、報廢數(shù)，加盤盈金額減盤虧金額確認(rèn)評價值。對積壓產(chǎn)品的在產(chǎn)品，根據(jù)完工程度按帳面價50%-80%折算評價值。對報廢在產(chǎn)品按帳面價的10%折算評價值。確認(rèn)的在產(chǎn)品評價值為第7項的評價值加第8項評價值加第9項評價值。分期收款發(fā)出商品分期收款發(fā)出商品

40、索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確索取分期收款發(fā)出商品銷售價錢表注明能否含稅及銷售政策。索取存貨清點表。索取分期收款銷售合同。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。了解各類分期收款發(fā)出商品的本錢結(jié)轉(zhuǎn)方法及合同履行情況和本錢結(jié)轉(zhuǎn)能否與合同執(zhí)行進度一致。向購貨方進展函證。根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。低值易耗品。低值易耗品1、在庫低值易耗品索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。索取低值易耗品清點表。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。了解各類低值易耗品的核算、計價方法。在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。填制抽查清點

41、表*。根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。2、在用低值易耗品索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。索取低值易耗品清點表。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致五五攤銷法。在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對；并對質(zhì)量情況、成新率進展記錄、評價。填制低值易耗品抽查清點表*。根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。委托代銷商品委托代銷商品索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。索取委托代銷商品銷售價錢表注明能否含稅及銷售政策。索取委托代銷合同。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。向受托方進展函證。根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。受托代。銷

42、商品受托代銷商品索取申報表，并核對各級合計數(shù)能否正確。核對申報總計數(shù)與明細帳能否一致。了解各類受托代銷商品的核算、計價方法。在申報表中選取一定量樣本與實物核對；在現(xiàn)場選取一定量樣本與申報表核對。向委托方函證。填制受托代銷商品抽查清點表*。根據(jù)申報表帳面價值并思索了解的詳細情況確認(rèn)評價值。最后，評價人員在任務(wù)底稿中記錄評價過程及結(jié)論。二、房屋建構(gòu)筑物及附屬設(shè)備評價一、一、房屋建筑物評價數(shù)據(jù)資料的搜集1.了解評價對象的概略及評價范圍：(1) 房屋建筑物評價申報明細表；(2) 房屋建筑物建筑質(zhì)量、運用情況資料；(3) 房屋建筑物概略的書面闡明； (4) 其它相關(guān)資料。2.獲得產(chǎn)權(quán)證明資料 (1) 房

43、屋一切權(quán)證，沒有房屋一切權(quán)證的房屋，要獲得企業(yè)所在地政府房管部門出具的產(chǎn)權(quán)證明； (2) 購商品房的合同和公證文件； (3) 房地產(chǎn)抵押合同和清單；(4) 在建工程立項、審批文件，主要有立項批文、建立用地答應(yīng)證、房屋規(guī)劃答應(yīng)證、開工答應(yīng)證、施工答應(yīng)證等。3.搜集計價資料(1) 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行建筑、安裝工程概預(yù)算及費用定額；(2) 當(dāng)?shù)刈罱こ淘靸r信息及市場人工費、機械臺班費、資料價錢；(3) 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行有關(guān)報建費用工程前期費用和其它費用規(guī)定；(4) 近期完工的主要房屋建筑物決算資料及有關(guān)圖紙；(5) 近期主要房屋建筑物大修情況資料；(6) 主要評價對象原值構(gòu)成分析； (7) 在建工程(建筑物或構(gòu)筑物)

44、工程內(nèi)容及有關(guān)工程進度等方面的資料；(8) 在建工程(建筑物或構(gòu)筑物)帳面價值的明細構(gòu)成及支付工程款的情況。(9)用市場法評價，搜集三個以上的一樣或類似的評價案例，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟開展情況和房地產(chǎn)市場價錢資料；(10) 用收益法評價，搜集房屋建筑物的收益情況及收益額，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟開展情況和房地產(chǎn)市場未來的開展趨勢；4.其它相關(guān)資料(1) 評價對象所在的區(qū)位條件、開發(fā)程度、工業(yè)集聚情況和前景；(2) 地質(zhì)水文情況和抗震等級；(3) 交通情況：機場、車站、長途站、公路干線間隔 ；(4) 根底設(shè)備及文化文娛設(shè)備情況資料；(5) 自然環(huán)境及生態(tài)環(huán)境等方面的資料。二、房屋建筑物評價過程專業(yè)組擔(dān)任人任務(wù)指南 任務(wù)要求

45、指點本專業(yè)組評價人員完成好所擔(dān)任范圍的評價任務(wù)。本專業(yè)組的任務(wù)范圍包括：房屋構(gòu)筑物及附屬設(shè)備、在建工程中的房屋建筑物及附屬設(shè)備等。 任務(wù)內(nèi)容：1完本錢專業(yè)擔(dān)任范圍內(nèi)的評價申報明細表的填報任務(wù)；2與工程現(xiàn)場擔(dān)任人討論確定本專業(yè)組各項資產(chǎn)的評價方法；3評價申報明細表的審核修正；4房屋建筑物及附屬設(shè)備的數(shù)量和帳面價值的核對；5房屋建筑物及附屬設(shè)備的實地勘察；6產(chǎn)權(quán)證明資料的搜集；7 7評價闡明的撰寫和相關(guān)附件的整理.； 二二、評價人員任務(wù)指南 任務(wù)程序： a 申報輔導(dǎo) 導(dǎo) b 現(xiàn)場勘察 c 評價測算 d闡明撰寫1.評價明細 申報表的申報輔導(dǎo) (1)要求企業(yè)按規(guī)定申報并及時對申報的明細表進展檢查； (

46、2)指點企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)管理人員對評價申報明細表進展填報； (3)解答企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)管理人員提出的問題； (4)要求企業(yè)所填報的申報明細表與基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)審計后的進展核對和查詢，做到帳表相符;。(5)5要求企業(yè)所填報的申報明細表每一項房屋建筑面積與房產(chǎn)證登記面積相符，沒有房產(chǎn)證的房屋建筑面積要與實踐面積相符。每一項構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)備工程量長度、寬度、高度、直徑、容積等要與實踐工程量相符;。(6)6申報表中每一項房屋建筑構(gòu)造、建成年月要與房屋的臺帳核對，做到與實踐相符。2. 現(xiàn)場勘察核實資產(chǎn)核實 對企業(yè)提交的資產(chǎn)評價申報明細表進展核對，如有不一致要查明緣由并要求企業(yè)寫出書面闡明。 A房屋建筑物及

47、附屬設(shè)備的數(shù)量和帳面價值的核對。，包括：明細表與固定資產(chǎn)臺帳核對，主要核對建筑物稱號、建筑構(gòu)造、建成年月、建筑面積和工程量長度、寬度、高度、直徑、容積等，同時建筑面積要與房產(chǎn)證進展核對，建筑面積要與房產(chǎn)證一致，沒有房產(chǎn)證的房屋，建筑面積要與臺帳核對；明細表與財務(wù)帳核對，主要核對帳面原值和帳面凈值與資產(chǎn)負(fù)債表或匯總表的帳面原值和帳面凈值能否一致，作到帳表一致相符。(2)B房屋建筑物及附屬設(shè)備的實地勘察核實，包括：建筑構(gòu)造、建筑規(guī)范、建筑面積、運用情況、新舊程度、運用年限等；詳細要求如下： 資產(chǎn)核實任務(wù)要求:1)1、要深化建筑物及構(gòu)筑物現(xiàn)場，逐項勘察、核對實物、丈量核實建筑面積和工程量長度、寬度、

48、高度、直徑、容積等； 2)詳查建筑物質(zhì)量，建筑構(gòu)造、層數(shù)、層高、檐高、軌高、吊車噸位、建筑跨度、柱距，簡要繪制平面圖； 3)詳查室內(nèi)外裝修情況，水暖、電等配套設(shè)備的安裝運用情況；4)了解建筑物的拆、改、擴建情況等;5)將丈量數(shù)據(jù)及勘察鑒定結(jié)果詳細記入中作為評價計算的重要根據(jù)； 6)對盤盈的建筑物，按上述步驟操作，要求企業(yè)寫出盤盈情況闡明并蓋公章； 7)對盤虧、待報廢的建筑物，要求企業(yè)提供上級主管部門的批件或?qū)懗霰P虧、待報廢情況闡明并蓋公章。3.2、數(shù)據(jù)資料的搜集與整理理 1、1了解評價對象的概略及評價范圍：(1) 、建筑物和構(gòu)筑物規(guī)模；(2) 、建筑物和構(gòu)筑物情況；(3) 、評價范圍；(4)

49、、對評價對象的概略及評價范圍寫出書面闡明。 2、2獲得產(chǎn)權(quán)證明資料 (1) 、房屋一切權(quán)證，沒有房屋一切權(quán)證的房屋，要獲得企業(yè)所在地政府房管部門出具的產(chǎn)權(quán)證明； (2)、 購商品房的合同和公證文件； (3)、 房地產(chǎn)抵押合同和清單； (4)、 在建工程立項、審批文件，主要有立項批文、建立用地答應(yīng)證、房屋規(guī)劃答應(yīng)證、開工答應(yīng)證、施工答應(yīng)證等。 3、3搜集計價資料(1)、 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行建筑、安裝工程概預(yù)算及費用定額；(2)、 當(dāng)?shù)刈罱こ淘靸r信息及市場人工費、機械臺班費、資料價錢；(3)、 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行有關(guān)報建費用工程前期費用和其它費用規(guī)定；(4)、 主要建筑物決算資料及有關(guān)圖紙；(5)、 房屋建筑物大修

50、情況資料；(6)、 主要評價對象原值構(gòu)成；(7)、 具有獨立獲利才干的房屋建筑物的收益情況及收益額；(8)、 在建工程(建筑物或構(gòu)筑物)工程內(nèi)容及有關(guān)工程進度等方面的資料；(9)、 在建工程(建筑物或構(gòu)筑物)帳面價值的明細構(gòu)成及支付工程款的情況。 4、4其它資料(1)、 評價對象所在區(qū)位開發(fā)、工業(yè)集聚情況和前景；(2)、 地質(zhì)水文情況和抗震等級；(3)、 交通情況：機場、車站、長途站、公路干線間隔 ；(4)、 文化設(shè)備情況資料；(5)、 自然環(huán)境及生態(tài)環(huán)境等方面的資料。 三、評價測算 1評價方法普通上采用重置本錢法 其計算公式如下：評價值重置價值成新率 (1) 2重置價值確實定 重置價值綜合造

51、價前期費用其它費用資金 本錢 A.建筑安裝工程綜合造價確實定建安工程造價主要采用“決(預(yù))算目的調(diào)整法和類比法計算。按委托評價建筑物的用途分類歸集，選其同類用途和構(gòu)造中有一定代表性的建筑物進展決算目的調(diào)整，根據(jù)評價人員根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土建、安裝等工程造價資料，掌握的歷年目的調(diào)整系數(shù)，將有代表性的參照建筑物的價風(fēng)格整至評價基準(zhǔn)日公允的綜合造價和一方造價，用來比較計算其他同類委托評價資產(chǎn)的建安工程造價和一方造價。以計算出來的工程造價及一方造價為根據(jù)，采用類比法分別對各種構(gòu)造的房屋建筑物的詳細施工用料、層高、檐高和裝修等方面的情況進展調(diào)整計算。下面舉例闡明建筑安裝工程綜合造價確實定：特別提示：各地的定額

52、及費用定額都不一樣，詳細評價時，評價人員要根據(jù)當(dāng)?shù)氐亩~及費用定額計算，不能照搬舉例。普通土建工程各種費率取費規(guī)范土建工程取費表序號工程計算式1定額基價2人工費調(diào)整人工費/12.297.213機械人工費調(diào)整定額機械費1.25(20.5-16.46)4直接費小計(1)+(2)+(3)5其他直接費(4)2.5%6施工管理費(4)13%7暫時設(shè)備費(4)2%8勞動保險費(4)3.5%9小計(4)+(5)+(6)+(7)+(8)10主材價差11輔材費調(diào)整(1)+(2)+(3)2.48%12方案利潤(9)+(10)+(11)6%13稅金(9)+(10)+(11)3.41%14總計(9)+(10)+(11

53、)+(12)+(13)安裝工程各種費率取費規(guī)范安裝工程取費表序號工程計算式1定額基價2其中:人工費3主材總價4腳手架搭拆費(2)8%5其中:人工費其中人工費占25%6超高作業(yè)費(2)25%7其中:人工費其中人工費占25%8直接費小計(1)+(3)+(4)+(6)9其中:人工費(2)+(5)+(7)10其他直接費(9)14.7%11施工管理費(9)60%12暫時設(shè)備費(9)13%13勞動保險費(9)13%14小計(10)+(11)+(12)+(13)15方案利潤(14)24%16稅金(14)+(15)3.41%17直接費及主材稅金(8)3.41%18總計(8)+(14)+(15)+(16)+(1

54、7) B.2、前期費用和其他費用根據(jù)當(dāng)?shù)氐馁M用規(guī)范計算 特別提示：各地的前期費用和其他費用都不一樣，詳細評價時，評價人員要根據(jù)當(dāng)?shù)氐那捌谫M用和其他費用計算，不能照搬舉例。 前期費用和其它費用主要包括：規(guī)劃管理費、勘察設(shè)計費、建立單位管理費、招標(biāo)管理費、質(zhì)量監(jiān)視費、合同鑒證費、平安監(jiān)視管理費、工程監(jiān)理費、抗震技術(shù)審查費、白蟻防治費、墻體資料基金、消防設(shè)備配套費等。 各地的前期費用和其它費用都不一樣，詳細評價時，評價人員要根據(jù)當(dāng)?shù)氐馁M用規(guī)范計算。 C.3、資金本錢確實定 資金本錢按正常建立工期和評價基準(zhǔn)日正在執(zhí)行的同期固定資產(chǎn)建立貸款利率計算。假定建立期間工程投資為均勻投入，其計算公式為:資金本錢

55、=工程總造價建立期貸款利率(1/2)。貸款利率根據(jù)詳細房屋正常施工工期分別計取。 (2) 成新率確實定建筑物成新率的測算采用運用年限法和打分法兩種方法，并以打分法為主，最后綜合確定建筑物成新率。 A.1、運用年限法1、運用年限法以估測出的建筑物尚可運用年限占建筑物全部運用壽命年限的比率作為建筑物的成新率。用公式表示即為:建筑物成新率=建筑物尚可運用年限建筑物實踐已運用年限+建筑物尚可運用年限100%評價人員應(yīng)根據(jù)國家制定的有關(guān)房屋建筑物運用年限等數(shù)據(jù)，結(jié)合待估建筑物的實踐形狀和維修保養(yǎng)情況估算待評建筑物的尚可運用年限。2、 B.打分法打分法 根據(jù)建筑物成新率的評分規(guī)范，包括建筑物整體成新率評分

56、規(guī)范，以及按不同構(gòu)成部分的評分規(guī)范進展對照打分，匯總得出建筑物的成新率。 根據(jù)原城鄉(xiāng)建立環(huán)境維護部 1985年1月1 日頒發(fā)全國一致的和以及進展現(xiàn)場技術(shù)鑒定。主要鑒定內(nèi)容為: 1構(gòu)造部分: 地基根底有無足夠承載才干，能否有不均勻沉降景象，對上部構(gòu)造能否產(chǎn)生影響;承重構(gòu)件如屋架、屋面板、柱、墻能否完好鞏固，屋架、屋面板能否有部分變形、銹蝕，柱、墻能否產(chǎn)生下沉開裂等；非承重墻墻體有無細微裂痕、面層破損，墻板節(jié)點能否結(jié)實;屋面防水、隔熱、保溫、排水設(shè)備能否完好；樓地面整面子層能否結(jié)實，有無空鼓、起砂、下沉裂痕等。 2裝修部分: 門窗開關(guān)能否靈敏，玻璃、五金、油漆能否齊全完好;內(nèi)外粉飾能否完好粘結(jié)結(jié)實

57、，有無空鼓、裂痕、剝落，清水勾縫砂漿能否密實等;頂棚面層有無損壞、下垂變形等。 3設(shè)備部分: 水衛(wèi)系統(tǒng)上下水管道能否暢通，有無銹蝕，各種衛(wèi)生器具能否完好無損，零件能否齊全;電器線路及各種照明安裝能否老化、零亂，不符絕緣要求，特種設(shè)備有無損壞等。 根據(jù)上述規(guī)范，按房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為5個等級：1完好房；2根本完好房；3普通損壞房；4嚴(yán)重?fù)p壞房；5危房。各等級均對應(yīng)有相應(yīng)的成新率范圍及規(guī)范。用打分法估測建筑物的成新率按以下數(shù)學(xué)式進展： 成新率=構(gòu)造部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設(shè)備部分合計得分B 式中： G為構(gòu)造部分的評分修正系數(shù)，取0.85 S為裝修部

58、分的評分修正系數(shù), 取0.05 B為設(shè)備部分的評分修正系數(shù), 取0.1房屋成新率打分表如下：工程根本情況現(xiàn)狀規(guī)范分評價分地基根底樁根底，獨立杯形根底完好2525承重構(gòu)件鋼筋混凝土柱完好2525墻體240磚墻較好1514屋面三氈四油一砂較好2019樓地面混凝土，水磨石完好1515構(gòu)造部分10098頂棚預(yù)應(yīng)力大型屋面板完好2020內(nèi)粉飾106涂料較好2524外粉飾丙烯酸涂料較好2524門窗鋼窗，鋼木門較好3029裝飾部分10097水衛(wèi)15-50鍍鋅鋼管較好4039電照氖氣燈，日光燈較好3029空調(diào)鋼制閉式散熱器完好3030設(shè)備部分10098 C.成新率綜合確定 運用年限法權(quán)重取0.4, 打分法權(quán)重

59、取0.6, 加權(quán)平均確定建筑物成新率, 那么：成新率=運用年限法權(quán)確定的成新率0.4+打分法確定的成新率0.6 (3)計算評價值根據(jù)測算出的重置價值和成新率，逐一計算評價值。 (4) 房屋建筑物類在建工程 A.對正在建的房屋建筑物:獲取房屋建筑物預(yù)算資料，已付工程款憑證計算評價值并調(diào)整負(fù)債評價值=房屋建筑物重置價值籠統(tǒng)進度(%)負(fù)債應(yīng)付=房屋建筑物評價值-已付工程款 B.對已完工投入運用的在建工程按固定資產(chǎn)評價 查明能否欠付工程款、工程款未在負(fù)債方反映，如有相應(yīng)調(diào)增負(fù)債 4. 撰寫評價技術(shù) 四、闡明撰寫 評價人員要完成各自擔(dān)任范圍內(nèi)各項建筑物的清查、核實、評價技術(shù)闡明的撰寫，；闡明要符合財政部

60、91號文件的要求。評價技術(shù)闡明中對盤盈、盤虧資產(chǎn)、待報廢資產(chǎn)、抵押、擔(dān)保事項、各類資產(chǎn)貶值及增值的緣由或其它重要問題要在特別事項中予以闡明。三、房屋建筑物評價任務(wù)底稿資料1. 房屋建筑物評價申報明細表；2. 房屋建筑物概略的書面闡明； 3. 房屋一切權(quán)證或當(dāng)?shù)卣抗懿块T出具的產(chǎn)權(quán)證明； 4.購商品房的合同和公證文件； 5. 房地產(chǎn)抵押合同和清單；6. 在建工程立項、審批文件，主要有立項批文、建立用地答應(yīng)證、房屋規(guī)劃答應(yīng)證、開工答應(yīng)證、施工答應(yīng)證等。7. 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行建筑、安裝工程概預(yù)算及費用定額中相關(guān)資料復(fù)印件；8.當(dāng)?shù)刈罱こ淘靸r信息及市場人工費、機械臺班費、資料價錢；9. 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行有關(guān)報建費