商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件

1、天奕投資 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識7/30/2022天奕投資第一部分商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識7/30/2022天奕投資1、商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用于經(jīng)營用途的并可出租或出售的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、 別墅房地產(chǎn)等類別。國外通行的叫法為零售業(yè)房地產(chǎn) 。7/30/2022天奕投資2、商業(yè)地產(chǎn)分類一、按照商業(yè)形態(tài)可分為： 1、購物中心 2、商業(yè)街 3、主題商場 4、專業(yè)市場 5、批發(fā)市場 6、折扣店 7、工廠直銷店 8、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn) 9、住宅和寫字樓的底層商鋪等等。7/30/2022天奕投資

2、2、商業(yè)地產(chǎn)分類二、按照經(jīng)營形式可分為： 1、批發(fā)市場 2、零售市場 3、娛樂休閑消費市場 4、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)市場7/30/2022天奕投資3、招商專業(yè)術(shù)語商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 消費市場調(diào)查：對商業(yè)項目所在的社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)經(jīng)營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業(yè)的市場調(diào)查，為商業(yè)項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場定位、以及為企業(yè)的經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。 7/30/2022天奕投資3、招商專業(yè)術(shù)語商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件和商業(yè)項目的

3、規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進行業(yè)態(tài)定位及市場定位，科學(xué)的確定項目的經(jīng)營形態(tài)和目標(biāo)市場。 樓層定位根據(jù)商業(yè)項目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營類別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套及分布。 動線設(shè)計對商業(yè)企業(yè)的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設(shè)計。 7/30/2022天奕投資3、招商專業(yè)術(shù)語產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。意向書 意向書是國家、單位、企業(yè)以及經(jīng)濟實

4、體與個人之間，對某項事務(wù)在正式簽訂條約、達成協(xié)議之前，由一方向另一方表明基本態(tài)度或提出初步設(shè)想的一種具有協(xié)商性的應(yīng)用文書。7/30/2022天奕投資3、招商專業(yè)術(shù)語代理商 代理商是在授權(quán)地區(qū)能代表或替代公司，在營銷上擁有更多的自主權(quán)，與公司在授權(quán)地區(qū)平等；而加盟商要認同經(jīng)營理念，遵守公司的規(guī)定，并接受公司監(jiān)督。代理商可以享受到區(qū)域性的產(chǎn)品保護,價格優(yōu)勢,屬于廠家在當(dāng)?shù)氐拇匀?要一個銷量的要求,廠家會有廣告,技術(shù),設(shè)備方面的去持。加盟商 加盟商僅是終端商的一種,是銷售點的一種,產(chǎn)品價格方面沒有優(yōu)勢,不過銷售任務(wù)一般不會很重. 7/30/2022天奕投資3、招商專業(yè)術(shù)語協(xié)議書 協(xié)議書是契約文書的

5、一種。協(xié)議書是當(dāng)事人雙方（或多方）為了解決或預(yù)防糾紛，或確立某種法律關(guān)系，實現(xiàn)一定的共同利益、愿望，經(jīng)過協(xié)商而達成一致后簽署的書面意見。租賃合同 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是當(dāng)事人需要取得對方標(biāo)的物的臨時使用、收益而無須取得所有權(quán)，并且該物不是消耗物時，都可以適用租賃合同。 7/30/2022天奕投資3、招商專業(yè)術(shù)語定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)

6、約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產(chǎn)賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。7/30/2022天奕投資3、招商專業(yè)術(shù)語違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。7/30/2022天奕投資第二部分商業(yè)零售基礎(chǔ)知識7/30/2022天奕投資1、零售業(yè)態(tài)的定義

7、及分類分類原則： 零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點,根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所進行分類。分類： 食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等。 零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類7/30/2022天奕投資2、購物中心的定義及分類購物中心是指： 國際購物中心協(xié)會的解釋為：購物中心是指一群建筑，組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)

8、模的停車場。由此可見，從嚴格意義上講，購物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種有計劃地實施的全新的商業(yè)聚集形式 根據(jù)購物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國際購物中心協(xié)會又將購物中心細分為摩爾(Mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。7/30/2022天奕投資2、購物中心的定義及分類摩爾(Mall)購物中心是指： 面積在10萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜

9、合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度及深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。） 嚴格意義上講，小于0萬平方米的，叫做購物中心，大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL。而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPERMALL。 7/30/2022天奕投資2、購物中心的定義及分類城市綜合體HOPSCA是指： 城市綜合體一般是由高級酒店，高檔寫字樓，大型綜合商業(yè)中心、步行街區(qū)、市民廣場等組成。城市綜合體是將

10、城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃堋Ｒ蚱湟?guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為“城中之城” 。城市綜合建筑體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑 。HOPSCAHotel(酒店)、Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shoppingmall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓) 7/30/2022天奕投資3、購物中心發(fā)展史早

11、期探索階段美國：早在19世紀，美國購物中心建設(shè)拉開序幕，。20世紀20一30年代，購物中心在設(shè)計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步 英國：2030年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。 澳大利亞：20年代 ，購物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃 7/30/2022天奕投資3、購物中心發(fā)展史中國購物中心發(fā)展歷史 購物中心的在中國的發(fā)展可以追溯到二十世紀80年代末，中國開始興建一些綜合性的商業(yè)設(shè)施，通過出租或出售的方式引入一些商戶進場經(jīng)營，一般沒有統(tǒng)一的規(guī)范，租售形式雜合，功能單一，服務(wù)和配套設(shè)施嚴重缺乏。與規(guī)范的購物中心還相差甚遠。 真正的購物

12、中心在中國的出現(xiàn)與發(fā)展，應(yīng)該是90年代的中期，典型代表是廣州的天河城，項目以統(tǒng)一規(guī)劃與管理，只租不賣經(jīng)營模式，成為中國歷史上最為成功的購物中心。但在功能的安排和租戶的選擇方面，依然過于單一，不能滿足顧客復(fù)合性的消費需求。 近年來中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平，特別是城市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城等第一代購物中心開發(fā)成功，刺激了購物中心行業(yè)在中國飛的發(fā)展，新一代的購物中心以北京金源燕莎為代表，功能及品牌極大滿足了消費者需求。7/30/2022天奕投資4、購物中心建筑特征商業(yè)空間步化商業(yè)空間室化公共空間社化7/30/2022天奕投資5、購物中心定位要素 定位基礎(chǔ)：自身條件分析、市場發(fā)

13、 展經(jīng)驗、城市規(guī)劃條件 定位依據(jù)：消費者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況7/30/2022天奕投資6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃 通常來講，購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)其市場定位、經(jīng)營定位和功能定位進行劃分7/30/2022天奕投資6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點 以一個面積15萬平方米左右的萬達廣場為例，其主力店約占70%-80%，室內(nèi)步行街約占20%-30%，零售業(yè)態(tài)約占50%、休閑娛樂餐飲文化等業(yè)態(tài)約占40%、配套服務(wù)等功能性業(yè)態(tài)約占10%7/30/2022天奕投資6、購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點功能規(guī)劃 抓住購物中心的集“買、吃、玩”這三種最基本的消費功能，加上多種附加功能的整合及互補，自然可吸引不同需求的多（年齡）客層的客流。因此，一般項目中功能定位是將購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、酒店、商務(wù)辦公和綜合服務(wù)等多功能于一體，力求滿足消費者一天消費、一家消費、一站消費的需求。7/30/2022天奕投資6、購物中心規(guī)劃設(shè)計要點之平面規(guī)劃剖面設(shè)計： A、層高 B、中庭空間 C、從不同的層面同時引入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 F、貨區(qū)設(shè)計其他要素設(shè)計：照明、景觀等7/30/2022天奕投資8、購物中心運營要點 購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系到永續(xù)運營的成敗，我們必須按可持