遷安天洋城商業(yè)可行性報告課件

1、天洋城商業(yè)可行性報告商業(yè)步行街定位原則1、尺度近人建筑物的尺度設計是影響人對建筑空間感受的關鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應該是使用人覺得親切、放松平易近人，使人有愉悅的消費心情，而不是以勢壓人。商業(yè)街的尺度應該以行人的活動為基準，而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建筑一層。對一層以上的范圍幾乎是視而不見。這恰好說明了商業(yè)街建筑外觀設計的重點應該在建筑外觀設計層面上。商業(yè)街設計的尺度把握應該以人為本。2、空間的限定 人在商業(yè)街內(nèi)的活動和感知空間是三維的。商業(yè)街的長度隨商業(yè)的規(guī)模而定，沒有一定之規(guī)。但室外建筑空間根據(jù)心理感受模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的積極空

2、間和發(fā)散的、通過性的、難以聚合人氣的消極空間。作為商業(yè)街這樣一個有聚合要求。需要行人購物休息能夠駐足停留、感受觀賞環(huán)境的空間，它必須是一個通過建筑手段塑形成的積極空間。3、交通的組織 項目的臨街一側(cè)盡可能布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，注意提供優(yōu)美購物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡潔，明快，標識性強。注重豎向交通的易達性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設室外電動扶梯，將人流動線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設人行天橋，在具有景觀價值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。配套設施應較為完整，中央空調(diào)、電動扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、

3、照明系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應規(guī)劃建設到位。4、業(yè)態(tài)組合方式：在首層面積超過1萬，層數(shù)為4層，總建超過4萬的商業(yè)因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，組合方式建議為：-1F為大型超市與電器商城的組合，1F-3F為大型百貨公司，4F作為觀景休閑娛樂餐飲。 總建規(guī)模達到4萬以上時，該項目在地級市已可規(guī)劃成典型的購物中心即shopping mall業(yè)態(tài)（當然，這種地級市的mall實在無法與京、滬、穗動輒數(shù)十萬平米的大mall相提并論）。這種業(yè)態(tài)是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務設施的多功能綜合體，它具有“一站式、多功能、休閑性”特點, 服務功能齊全

4、，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化和餐飲等需求。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置。 5、經(jīng)營策略： 很多商業(yè)步行街就采用全部出售辦法，出售后由小業(yè)主自主經(jīng)營。這種商業(yè)街的店鋪出售后會帶來很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統(tǒng)一模式，不能組成有效的商業(yè)系統(tǒng)性、業(yè)態(tài)分類難以差異化組合，整個商業(yè)項目缺乏品位。 發(fā)展商一次性收回投資擺脫了風險，但以后投資者的風險增大了，該商業(yè)的價值就很難提升，還有可能成為死鋪。 出售包租方案;本方案現(xiàn)在應用很多，主要是針對投資客、炒鋪人。最簡單操作是將三權(quán)分立;有所有權(quán)沒有經(jīng)營權(quán)，有經(jīng)營權(quán)沒有所有權(quán)，有管

5、理權(quán)沒有所有權(quán)。發(fā)展商將投資者購買的商鋪全部簽約包租下來，包租時間一般2-5年，時間太短，投資人有風險，時間太長，發(fā)展商有風險。由發(fā)展商統(tǒng)一招商引店，統(tǒng)一經(jīng)營管理，年終統(tǒng)一給投資者一個固定回報，回報率將根據(jù)不同的地區(qū)，不同的板塊而定，同時也參考銀行利率，現(xiàn)在低的回報率是5%-6%，高的回報率是10%-12%。過高的回報率也是一種風險。 商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)選取通過區(qū)域市場調(diào)研分析，本案的業(yè)態(tài)選取將由三部分組成，即主力型業(yè)態(tài)、適配型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)。而在操作方式上，將采用先引入主力型業(yè)態(tài)，然后在其周邊放置適配型業(yè)態(tài)，在外圍則選擇功能性較強的業(yè)態(tài)來進行搭配。業(yè)態(tài)選取依據(jù)主力型業(yè)態(tài)選取通過周邊區(qū)域

6、的詳細調(diào)研，綜合市場狀況和本案的特點綜合考量，本項目將選取時尚專賣店、折扣店賣場及休閑等業(yè)態(tài)類型作為主力型業(yè)態(tài)。為了后期帶來充足的外來消費人流，增加其銷售可實施性，降低市場風險，所以在本案中將選取主力型業(yè)態(tài)作為核心業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)選取完成后，本案將在其周邊及人流的主要通路兩側(cè)，設置精品店、服裝和珠寶等業(yè)態(tài)類型作為配套型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)的產(chǎn)品附加值較高，租金的承受能力相對較強，是商業(yè)項目的主要盈利點，所以將適配型業(yè)態(tài)作為本項目的主要盈利型業(yè)態(tài)，并將其設置于商業(yè)價值較高的位置上。功能型業(yè)態(tài)在本項目中，將在主力業(yè)態(tài)和適配業(yè)態(tài)之間，以及剩余的商業(yè)面積放置功能型業(yè)態(tài)，其業(yè)態(tài)類型主要以餐飲、娛樂及

7、休閑業(yè)態(tài)為主。功能型業(yè)態(tài)在樓層選取方面較為靈活，并且可以提升本項目的商業(yè)價值及市場競爭力，故將其作為主要的增值型業(yè)態(tài)，設置于本案之中。業(yè)態(tài)比例主力業(yè)態(tài)比例本項目雖然所在位置較好，但是周邊在建待建項目較多，區(qū)位的整體商業(yè)氛圍尚未形成。通過前期的市場調(diào)研，將本項目的主力型業(yè)態(tài)的比例設置為30%。大型商業(yè)均設有主力型業(yè)態(tài)，其所占比例多控制在30%40%之間，說明市場中的大型商業(yè)項目，為保證后期的市場運營，對主力型業(yè)態(tài)的比例有著較大的權(quán)重。而本宗地所在的區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟，為了提供良好的經(jīng)營預期，增加投資者及經(jīng)營商戶對本項目信心，降低本案后期的租售難度，故將本項目內(nèi)設立30%的主力型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)

8、主力型業(yè)態(tài)的租金承受能力較低，為保證本項目在后期的經(jīng)濟收益，故將主力業(yè)態(tài)與適配型業(yè)態(tài)的比例設置在1：1.7的比例范圍內(nèi)，即適配型業(yè)態(tài)占據(jù)本項目業(yè)態(tài)50%的比例分額。本案的主力業(yè)態(tài)占有30%的比例，在后期的市場運營階段，可以為本項目提供充足的消費人流，同時也提高了其周邊位置的商業(yè)價值。而適配型業(yè)態(tài)的租金承受能力較高，為保證項目整體的后期收益，權(quán)衡因主力業(yè)態(tài)引入而拉低的租金收益，故將本案中的適配型業(yè)態(tài)比例設置為50%。功能型業(yè)態(tài)其合理的引入可以進一步完善項目的功能性，擴大消費群，同時可以拉高期周邊適配型業(yè)態(tài)的租金價值，所以將剩余的20%設置為功能型業(yè)態(tài)。功能型業(yè)態(tài)在租金價格及樓層選取方面較為靈活，

9、同時也可以吸引了一定的目標消費群。同時增加的市場競爭力、穩(wěn)定后期的整體資金收益，現(xiàn)將剩余20%的面積設置為功能型業(yè)態(tài)總結(jié) 通過上述的分析，在本宗地的業(yè)態(tài)選取上，著重于后期的可實施（市場生命力），將其業(yè)態(tài)設置為適配型業(yè)態(tài)、主力型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)三類；在業(yè)態(tài)搭配上，采取5：3：2的業(yè)態(tài)比例分配，將三者之間的消費人流及經(jīng)濟價值相互權(quán)衡，最終達到預期的經(jīng)濟收益。項目商業(yè)開發(fā)方向：集中商業(yè)和延街底商1、根據(jù)調(diào)研得知，項目周邊1.5公里范圍內(nèi)無中大型商業(yè)設施，只有 幾個小型超市，居民購物需要乘坐城區(qū)公交到核心區(qū)購物；項目具 備開發(fā)集中商業(yè)的條件，可定位商場、超市中大型商業(yè)配套設施。2、周邊缺乏特色餐飲和服

10、裝服飾店等日常消費場所，銀行、醫(yī)療和運動 休閑場所不足，據(jù)現(xiàn)場調(diào)研，周邊餐飲設施普遍定位不高，以小餐館 服務為主，故可以在底商中考慮一些特色餐飲，更能增加一些商業(yè)氛 圍； 根據(jù)市場市調(diào)分析，建議項目商業(yè)開發(fā)分兩種形式：集中商業(yè)和沿街底商。商業(yè)規(guī)模適度性中國一般城市居住區(qū)商業(yè)設施配建指標人均商業(yè)服務建筑面積居住區(qū)1 2m2/人類別合理服務半徑1000-2000m 國外社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標：商業(yè)規(guī)模比0.054 ：1(商業(yè)面積：住宅面積)項目區(qū)域集中商業(yè)合理規(guī)模： 合理服務半徑：項目周邊1.5公里 客群總?cè)萘浚?5000戶3人/戶=45000人 合理集中商業(yè)規(guī)模：4.59萬平米（1-2平米/人）現(xiàn)規(guī)劃設計中：集中商業(yè)規(guī)模為10萬平米商業(yè)配套規(guī)模符合區(qū)域合理商業(yè)規(guī)模的范圍 項目商業(yè)規(guī)劃規(guī)模面積處于區(qū)域市場合理的規(guī)模區(qū)間范圍內(nèi)業(yè)態(tài)類型及布局建議四層美食廣場、電子游藝、臺球、健身美容中心三層男裝、運動休閑二層女裝、床上用品、鞋帽、內(nèi)衣一層 首飾飾品、化妝品、家具及精品專營店地下一層大型超市、電器賣場業(yè)態(tài)類型建議：1、選取周邊2公里半徑范圍相對比較缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)；2、借鑒核心商圈經(jīng)營狀況比較好的綜合超市的樓層業(yè)態(tài)排布情況；3、考慮項目周邊客群的消費水平和消費層次。地下一層首層休閑餐飲休閑餐飲二層三層四層柜臺區(qū)攤位區(qū)服務項目及取費1、負責引薦家樂福等一線品牌大型超市，推介