房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考試題模擬訓(xùn)練含答案71

1、房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法考試題模擬訓(xùn)練含答案答題時間：120分鐘 試卷總分：100分 姓名：_ 成績：_一.單選題(共100題)1.成本法這個概念中的成本，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是()。A.材料B.市場調(diào)查C.原材料D.價格【正確答案】D2.在城市房屋拆遷中，拆遷補(bǔ)償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對所調(diào)換房屋進(jìn)行估價時，估價對象狀況，如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)以()為準(zhǔn)。A.拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定B.拆遷人與被拆遷入的口頭約定C.被拆遷人的要求D.拆遷人的要求【正確答案】A3.在估價報告中陳述（），既是維護(hù)估價人員正當(dāng)權(quán)益的需要

2、，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A.估價師聲明B.估價的假設(shè)和限制條件C.估價方法D.估價對象【正確答案】B4.()是隨著時間的推移而減少的。A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【正確答案】B5.在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估（）。A.掛牌底價B.競買人可承受的最高價C.正常市場價格D.最可能的成交價【正確答案】B6.某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價值為()。A.1468萬元B.1333萬元C.1500萬元D.12

3、87萬元【正確答案】B7.運(yùn)用路線價法估價的前提條件是（）。A.街道不規(guī)整，但臨街各宗土地排列較整齊B.街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列較整齊C.街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列不整齊D.街道、臨街各宗土地排列均不整齊【正確答案】B8.分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以（）名義承攬估價業(yè)務(wù)。A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價師B.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人C.分支機(jī)構(gòu)D.設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價機(jī)構(gòu)【正確答案】D9.商品房供大于求時，是()掌握著主動權(quán)的市場。A.賣方B.買方C.開發(fā)商D.政府【正確答案】B10.收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做()。A.收益遞增原理B.均衡原理C.收益遞減原理D.適合原理【正確答案】C11.消

4、費(fèi)者對商品的需求產(chǎn)生于消費(fèi)者的需要或欲望，而消費(fèi)者對不同商品的欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費(fèi)者的()。A.收入水平B.偏好C.對未來的期望D.其他【正確答案】B12.畫出時間序列圖的目的是()。A.消除房地產(chǎn)價格的短期上下波動和意外變動等不規(guī)則變動B.檢查、鑒別房地產(chǎn)價格資料的真實性、可靠性C.確定用什么方法測算趨勢值D.找出該宗（或該類）房地產(chǎn)的價格隨時間變化而變動的過程、方向、程度和趨勢【正確答案】D13.有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為（）。

5、A.50萬元B.55萬元C.5060萬元D.60萬元以上【正確答案】B14.在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與（）進(jìn)行比較。A.居住房地產(chǎn)B.商業(yè)性房地產(chǎn)C.收益性房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)【正確答案】D15.房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采?。ǎ┑姆绞街Ц?。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清【正確答案】C16.成本法是求取()的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A.估價對象在估價時點時B.估價對象在交易時C.估價對象在重新協(xié)議時D.估價對象在建造前的【正確答案】A17.收益法的

6、雛形是()。A.地租資本化法B.報酬資本化法C.早期購買年法D.直接資本化法【正確答案】C18.下列房地產(chǎn)中，()包含無形資產(chǎn)。A.公寓B.汽車加油站C.辦公樓D.商業(yè)門市【正確答案】B19.()的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。A.成交價B.均價C.標(biāo)價D.起價【正確答案】A20.【真題】關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是()。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項法結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法

7、的測算結(jié)果【正確答案】A21.在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，且不可續(xù)期。房地產(chǎn)的價值等于（）為收益期限計算的房地產(chǎn)價值。A.建筑物經(jīng)濟(jì)壽命B.土地使用權(quán)年限C.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命D.土地使用權(quán)剩余期限【正確答案】D22.某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益為140萬元，年總費(fèi)用40萬元，報酬率為12%，現(xiàn)已使用了5年，該宗房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)實總價為（）萬元。A.830.45B.828.25C.824.38D.817.55【正確答案】D23.()是以房

8、地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。A.權(quán)益原理B.收益原理C.均衡原理D.適合原理【正確答案】D24.【真題】某可比實例賣方繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時，該可比實例的正常成交價格會()。A.上升B.下降C.不變D.無法確定【正確答案】A25.在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇()。A.最佳的收益B.最佳的用途C.最佳的檔次D.最佳的規(guī)模【正確答案】B26.實地查勘有利于加深對估價對象的認(rèn)識，形成()。A.一個直觀具體的印象B.一個綜合全面的印象C.一個模糊大概的印象D.一個片面、具體的印象【

9、正確答案】A27.中國目前的房租有()。A.市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金、福利租金B(yǎng).市場租金、商品租金、準(zhǔn)成本租金、福利租金C.市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金D.商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金、福利租金【正確答案】A28.在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+()+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本構(gòu)造成本D.建筑裝飾成本【正確答案】B29.市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是()對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。A.政府出臺新的政策措施B.利率C.房地產(chǎn)市場狀況D.房地產(chǎn)狀況【正確答案】C30.

10、搜集什么樣的實例資料，主要取決于()。A.擬采用的估價方法B.估價對象C.估價目的D.估價對象和估價目的【正確答案】A31.越接近()的發(fā)展速度對估價越重要。A.客觀情況B.市場供求C.估價時點D.現(xiàn)在【正確答案】C32.【真題】下列估價基本事項中，首先應(yīng)予以明確的是()。A.估價目的B.估價時點C.估價對象D.價值類型【正確答案】A33.現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術(shù)B.土地權(quán)利設(shè)置C.相鄰關(guān)系D.使用管制【正確答案】D34.銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，及應(yīng)()的稅費(fèi)。A.由賣方和買方雙方繳納的B.由賣方獨立承擔(dān)

11、和繳納的C.由買方繳納的D.由土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)所繳納【正確答案】B35.下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減少土地供應(yīng)【正確答案】A36.某建筑為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房，其耐用年限為（）年。A.60B.50C.35D.30【正確答案】B37.在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原月劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段某一時點的平均水平價格叫做()。A.基準(zhǔn)地價B.標(biāo)定地價C.路線價D.宗地價格【正確答案】A38.【真題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地

12、產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其可接受的最高價，該估價應(yīng)采用的價值類型為()。A.市場價值B.投資價值C.謹(jǐn)慎價值D.在用價值【正確答案】B39.房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指()。A.使用價值B.交換價值C.投資價值D.賬面價值【正確答案】B40.【真題】相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽制、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有()。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補(bǔ)性【正確答案】C41.可以通過()方式，將集體土地變?yōu)閲型恋?。A.征用B.征收C.劃撥D.出讓【正確答案】B42.【真題】相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）的特性。A.易受限制B.獨一無二C.相互影響D.不

13、可移動【正確答案】C43.下列房地產(chǎn)中，哪一項存在替代關(guān)系？()A.經(jīng)濟(jì)適用住房與高級別墅B.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)C.賓館與寫字樓D.大城市郊區(qū)的住宅與高速公路收費(fèi)【正確答案】C44.三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事城鎮(zhèn)房屋拆遷、（）等的業(yè)務(wù)。A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鑒定D.企業(yè)清算【正確答案】A45.在房屋征收中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估的，則（）。A.價值時點為未來，估價對象為未來狀況B.價值時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C.價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D.價值時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況【正確答案】C46.

14、房地產(chǎn)價格一般隨交易的需要而個別形成，并容易受()的影響。A.買方的個別因素B.賣方的個別因素C.買賣雙方的個別因素D.其他個別因素【正確答案】C47.優(yōu)點是簡便、可操作性強(qiáng)，它主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物，如用途單一的住宅樓、辦公樓。這種高層建筑地價分?jǐn)偡椒ㄊ?)。A.按房地價值進(jìn)行分?jǐn)侭.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侰.按土地價值進(jìn)行分?jǐn)侱.按建筑物價值進(jìn)行分?jǐn)偂菊_答案】B48.指數(shù)調(diào)整法是利用有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的()調(diào)整到估價時點時的價值來求取建筑物的重新購建價格的方法。A.理論價格B.使用價值C.賬面價值D.原始價值【正確答案】D49.吉芬現(xiàn)象是由()發(fā)現(xiàn)的。A

15、.美國人B.日本人C.瑞典人D.英國人【正確答案】D50.忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入和不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異，是（）的缺點。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛租金乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法【正確答案】A51.采用比較法估價時，一般要求選取（）可比實例。A.3個以上B.5個以下C.35個D.310個【正確答案】D52.反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是()。A.人口自然增長率B.人口機(jī)械增長率C.人口出生率D.人口密度【正確答案】D53.已知某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度15m的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72m(即150英尺)、臨街寬度15m的矩

16、形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為()萬元。A.109B.117C.124D.130【正確答案】B54.假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)，類似于()。A.適合原理B.地租原理C.均衡原理D.預(yù)期原理【正確答案】B55.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在()中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測【正確答案】A56.下列關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，正確的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱【正確答案】B57.年限法

17、是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命經(jīng)過年數(shù)或()之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。A.建筑物的歷史價值B.建筑物的文化價值C.建筑的剩余壽命D.建筑物的功能是否時興【正確答案】C58.【真題】關(guān)于估價對象狀況描述的說法，正確的是()。A.對估價對象范圍的描述就是說明其四至B.對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀C.對建筑物實物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層D.對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度【正確答案】D59.如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有()等情況，因而存在多種變化組合，它們對均衡價格和均衡交易量的影響不同。A.同方向變化

18、和反方向變化B.同方向變化和變化幅度不同C.變化幅度不同和反方向變化D.同方向變化、反方向變化和變化幅度不同【正確答案】D60.【真題】某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【正確答案】C61.劃分路線價區(qū)段的最主要標(biāo)準(zhǔn)是()。A.十字或丁字路B.功能分區(qū)分界點C.地價有顯著差異的地點D.商鋪繁華程度變化點【正確答案】C62.【真題】在房地產(chǎn)估價活動中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在()。A.估價主體資格需依法取得B.估價對象狀況需依法判定C.估價對象收益需依法確

19、定D.估價方法需依法選用【正確答案】B63.決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（）。A.相關(guān)物品的價格水平B.該種房地產(chǎn)的價格水平C.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期D.消費(fèi)者對未來的預(yù)期【正確答案】B64.新開發(fā)的房地產(chǎn)和土地，采用成本法估價一般應(yīng)()。A.扣除折舊B.預(yù)算折舊C.以一定的比率計算折舊D.不扣除折舊【正確答案】D65.【真題】在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)估價中，理論上評估的應(yīng)是()。A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失【正確答案】B66.在消費(fèi)

20、者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【正確答案】D67.路線價法估價的第二個步驟為()。A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地C.編制深度百分率表D.劃分路線價區(qū)段【正確答案】A68.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點，由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價()。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零【正確答案】C69.在活躍的土地交易市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款、（）和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。A.應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的稅費(fèi)B.土地出讓方繳納的稅費(fèi)C.政府管理部門繳納的稅費(fèi)D.房地產(chǎn)開發(fā)企

21、業(yè)和土地出讓方共同繳納的稅費(fèi)【正確答案】A70.只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用()估價。A.比較法B.區(qū)位法C.實物法D.成本法【正確答案】D71.建筑物凈收益=()建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。A.建筑物重置價B.建筑物現(xiàn)值C.土地價格D.房地產(chǎn)價格【正確答案】B72.【真題】下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()。A.開征房產(chǎn)稅B.物價水平變化C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更【正確答案】B73.對于具有歷史價值的建筑物的重新購建價格，最適合采用()求取。A.指數(shù)調(diào)整法B.工料測量法C.單位比較法D.分部分項

22、法【正確答案】B74.有特殊保護(hù)價值的建筑物運(yùn)用成本法估價時，采用()為好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新購建價格【正確答案】A75.【真題】某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建造成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為()萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【正確答案】D76.對新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實行()。A.政府指導(dǎo)價B.政府定價C.市場調(diào)節(jié)價D.最低限價【正確答案】A77.房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成

23、部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為()。A.四類B.五類C.六類D.七類【正確答案】B78.一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【正確答案】C79.直線趨勢法屬于下列哪種計算方法？()A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.指數(shù)修勻法【正確答案】A80.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤B.待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-相應(yīng)的支出及利潤C(jī).待開發(fā)房地產(chǎn)價值

24、=開發(fā)完成后的價值-已完成工作的必要費(fèi)用D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-開發(fā)成本【正確答案】A81.投資利潤率的計算公式是()。A.開發(fā)利潤（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）B.開發(fā)利潤（土地取得成本+開發(fā)成本）C.開發(fā)利潤（土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用）D.開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【正確答案】A82.在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)價格的高低是由()的結(jié)果。A.經(jīng)濟(jì)因素和社會因素共同作用B.房地產(chǎn)估價師評估C.房地產(chǎn)權(quán)益因素與經(jīng)濟(jì)因素共同作用D.眾多的房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格綜合作用【正確答案】D83.【真題】某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元，假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重

25、新裝修后的價值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費(fèi)用為160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建，根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最佳利用應(yīng)是()。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)【正確答案】B84.風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽屬于()。A.經(jīng)濟(jì)折舊B.物質(zhì)折舊C.功能折舊D.外部折舊【正確答案】B85.新開發(fā)土地價格=()+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+

26、開發(fā)利潤。A.取得待開發(fā)土地的成本B.新土地開發(fā)成本C.土地使用權(quán)成本D.土地轉(zhuǎn)讓成本【正確答案】A86.（）是某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。A.理論價格B.成交價格C.市場價格D.清算價格【正確答案】C87.對于那些較老的、陳舊的房地產(chǎn)，往往需要估價人員對建筑物進(jìn)行()，依靠其主觀判斷。A.質(zhì)量校核B.年齡勘察C.主觀思索D.實地勘察【正確答案】D88.當(dāng)重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)有房地產(chǎn)價值時，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【正確答案】D89.單純的建筑物或其裝飾裝

27、修部分，通常采用（）估價。A.比較法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.成本法【正確答案】D90.下列哪種價格能反映房地產(chǎn)價格水平的高低？()A.總價B.單價C.平均價D.原始價值【正確答案】B91.一般來說，商業(yè)用房()的價格或租金最高。A.一層B.二層C.三層D.地下一層【正確答案】A92.在實際估價中，判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是()。A.是否完成竣工驗收B.是否完成內(nèi)外裝修C.是否已完成結(jié)構(gòu)封頂D.是否已安裝了門窗【正確答案】A93.房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)是以()的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定的。A.可比實例B.市場狀況C.估價對象D.社會需求【正確答案】C94.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，()最難以準(zhǔn)確估算。A

28、.開發(fā)期B.經(jīng)營期C.銷售期D.建造期【正確答案】C95.租賃價格在土地與建筑物合在一起的場合稱為()。A.房地租B.地租C.房租D.租金【正確答案】C96.一份完整的估價報告通常由()組成。A.封面、目錄、致委托人函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件B.標(biāo)題、估價項目名稱、委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價師、估價作業(yè)日期、估價報告編號C.致函對象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點、價值定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、估價人員，估價作業(yè)日期、估價報告的有效期【正確答案】A97.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收

29、入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運(yùn)營費(fèi)用年增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為()。A.650萬元B.687萬元C.585萬元D.630萬元【正確答案】A98.()是政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。A.清算價值B.征用價值C.征收價值D.補(bǔ)地價【正確答案】C99.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無須做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)的經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算建設(shè)期中的利息和利潤【正確答案】D100.某成交實例成交總價為24萬元，分三期

30、付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設(shè)年利率為5%，則該實例的實際價格是()萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【正確答案】C二.多選題(共70題)1.法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括（）等。A.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額B.改變土地用途應(yīng)補(bǔ)交的出讓金C.拍賣費(fèi)用D.訴訟費(fèi)用E.增加容積率應(yīng)補(bǔ)交的出讓金【正確答案】ABE2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有()。A.房地產(chǎn)具有獨一無二性B.政府部門要求估價C.房地產(chǎn)的價值量較大D.估價人員要求估價E.房地產(chǎn)交易量小【正確答案】AC3.【真題】下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。A.

31、稅收政策B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E.匯率【正確答案】CD4.下列屬于簡易結(jié)構(gòu)的是()。A.簡易樓B.平房C.木板房D.小型別墅E.電梯樓【正確答案】ABC5.交易情況修正的方法，主要有()。A.指數(shù)法B.差額法C.分?jǐn)?shù)法D.百分率法E.比較法【正確答案】BD6.兩稅一費(fèi)是指()。A.營業(yè)稅B.城市維護(hù)建設(shè)稅C.教育費(fèi)附加D.銷售稅E.房產(chǎn)稅【正確答案】ABC7.在市場法估價中需要進(jìn)行()的修正，這些修正有的很難采用量化的計算公式，需要估價人員依靠個人廣博的知識和豐富的經(jīng)驗才能做出。A.房地產(chǎn)狀況B.市場狀況C.交易情況D.交易期望目標(biāo)E.估價時點修正【正確答案】ABC8

32、.宗地價格原則上可采取()。A.直接運(yùn)用比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等來評估B.有了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，可通過基準(zhǔn)地價的修正來評估C.直接用基準(zhǔn)地價法來評估D.用宗地價格=市場價格一生產(chǎn)成本進(jìn)行計算E.直接用總地價除以總面積來求出【正確答案】AB9.商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要看()。A.臨街狀況B.到市中心距離C.繁華程度D.安寧程度【正確答案】AC10.屬于權(quán)益狀況比較修正的主要內(nèi)容的是()。A.土地使用權(quán)年限B.城市規(guī)劃限制條件C.公共設(shè)施利與弊限制D.文化生活限制條件E.交通管制【正確答案】AB11.投資利潤率的計算基數(shù)包括（）。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用

33、E.銷售稅費(fèi)【正確答案】ABCD12.下列土地狀況中，屬于土地權(quán)益狀況的是（）。A.土地開發(fā)程度B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權(quán)利性質(zhì)E.土地使用期限【正確答案】BDE13.下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征物業(yè)稅D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例【正確答案】BD14.按經(jīng)營使用方式劃分房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.銷售C.出租D.自用E.自營【正確答案】BCDE15.在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，不是為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價是（）。A.掛牌底價B.招標(biāo)底價C.協(xié)議價格D.保留價E.競買人可承受的最

34、高價【正確答案】ABCD16.相鄰房地產(chǎn)的合并交易時，房地產(chǎn)價格受到()方面的影響。A.地理位置B.土地面積C.土地形狀D.建筑規(guī)模E.鄰里關(guān)系【正確答案】BCD17.房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)來源主要有()。A.被動接受B.主動爭取C.自有自估D.壟斷E.政府分派【正確答案】ABC18.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的部分，它包括（）。A.權(quán)利B.權(quán)力C.利益D.好處E.毛利潤【正確答案】ACD19.重建價格是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點時的()下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。A.國家財稅制度B.市場狀態(tài)C.供求狀況D.市場

35、價格體系【正確答案】AD20.下列屬于危險房的特點的是()。A.承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件B.裝修嚴(yán)重變形、破損C.隨時有可能倒塌D.不能確保住用安全E.有爆炸物品【正確答案】ACD21.以下選項中，（）屬于對房地產(chǎn)價格有影響的區(qū)域因素。A.規(guī)劃調(diào)整B.環(huán)境狀況C.建筑結(jié)構(gòu)D.配套設(shè)施狀況E.用途【正確答案】ABD22.建筑物外觀形象包括()等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。A.建筑式樣B.風(fēng)格C.結(jié)構(gòu)D.構(gòu)造【正確答案】AB23.市場法可用于()的求取。A.經(jīng)營收入B.空置率C.報酬率D.土地用途E.抵押價值【正確答案】ABC24.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級可分為（）。A.暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)B.三級資質(zhì)C.

36、二級資質(zhì)D.一級資質(zhì)E.臨時三級資質(zhì)【正確答案】ABCD25.下列是估價委托人的義務(wù)的有（）。A.向估價機(jī)構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的資料B.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料C.就估價結(jié)果提出自己的要求D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)E.有義務(wù)協(xié)助估價人員對估價對象進(jìn)行實地查看等工作【正確答案】ABDE26.市場法適用的對象，是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅等，在下列選項中也屬于市場法的對象的是()。A.高檔公寓B.城市規(guī)劃用地C.寫字樓D.特殊廠房E.學(xué)?！菊_答案】ABC27.下列哪些可列為市場法適用的對象？()。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.普通商品住宅C.清真寺D

37、.標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房E.軍事設(shè)施【正確答案】ABD28.實行政府指導(dǎo)價或政府定價的房屋有()。A.商品房B.經(jīng)濟(jì)適用房C.房改房D.限價房E.商業(yè)門市【正確答案】BCD29.征收國有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等。A.房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用B.相關(guān)費(fèi)用C.建設(shè)用地使用權(quán)出讓金D.青苗補(bǔ)償費(fèi)E.土地使用稅【正確答案】ABC30.在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將()的土地劃為同一個路線價區(qū)段。A.價格相同B.可及性相當(dāng)C.地塊相連D.路線相同E.面積相同【正確答案】BC31.補(bǔ)地價是指需要補(bǔ)交給政府的()。A.一筆地價B.土地使用權(quán)出讓金C.土地收益D.稅費(fèi)E.樓面地價【正確答案】ABC32.地價與一般商品

38、價格的主要不同之處有()。A.償付形式不同B.折舊不同C.價格差異不同D.供求變化不同E.買賣主體不同【正確答案】BCD33.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價可用()求取。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.購買年法E.路線價法【正確答案】ABD34.標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的特征有()。A.一面臨街B.土地形狀為矩形C.臨街深度為10mD.用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途E.臨街寬度為15m【正確答案】ABD35.以下屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收的是()。A.耕地占用稅B.營業(yè)稅C.房產(chǎn)稅D.印花稅E.轉(zhuǎn)讓稅【正確答案】BD36.在求取土地的重新購建價格時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均

39、維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。A.比較法B.成本法C.假設(shè)開發(fā)法D.基準(zhǔn)地價修正法E.長期趨勢法【正確答案】ABD37.【真題】評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于()。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況【正確答案】ADE38.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定()。A.最佳集約度B.最佳用途C.最佳收益D.最佳規(guī)?！菊_答案】AD39.標(biāo)價是商品房出售者在其價目表上標(biāo)注的不同()的商品房的出售價格。A.樓層B.朝向C.戶型D.面積E.結(jié)構(gòu)

40、【正確答案】ABC40.建筑物的損耗可分為()。A.可修復(fù)的損耗B.不可修復(fù)的損耗C.可估算損耗D.不可估算損耗E.不可計算損耗【正確答案】AB41.建筑物折舊基數(shù)是指()與()的差額。A.建筑物的重新購建價格B.清理費(fèi)用C.建筑物的殘值D.建筑物的凈殘值E.土地重新購置費(fèi)【正確答案】AD42.市場法又稱()。B.比較法C.積算法D.還原法E.替代法【正確答案】AB43.我國擔(dān)保法規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的財產(chǎn)D.被依法監(jiān)管的財產(chǎn)E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)【正確答案】ABCD44.現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有()。A.國有土地所有證B.集體土地所有證C.集體土地

41、使用證D.土地他項權(quán)利證明書E.土地抵押權(quán)利證書【正確答案】BCD45.下列（）等的限制屬于房地產(chǎn)權(quán)益中受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況。A.地役權(quán)B.租賃權(quán)C.土地用途D.建筑高度E.相鄰關(guān)系【正確答案】CDE46.下列哪些稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納？()A.營業(yè)稅B.土地增值稅C.契稅D.補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金E.房產(chǎn)稅【正確答案】AB47.下面()是計入商品住宅價格的費(fèi)用。A.征地費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用D.住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用E.鄰近住宅小區(qū)的物業(yè)用房建設(shè)費(fèi)【正確答案】AB48.影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境景觀因素，主要有（）等。A.大氣環(huán)境B.治安環(huán)境C.聲覺環(huán)境D.水文

42、環(huán)境E.衛(wèi)生環(huán)境【正確答案】ACDE49.價格等于成本加平均利潤率是在長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備（）的條件。A.房地產(chǎn)開發(fā)成本等于平均利潤B.房地產(chǎn)開發(fā)成本大于平均利潤C(jī).房地產(chǎn)開發(fā)成本小于平均利潤D.自由競爭E.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)【正確答案】DE50.（）是按照政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)程度來劃分的價格。A.市場調(diào)節(jié)價B.市場價值C.政府指導(dǎo)價D.政府定價E.評估價值【正確答案】ACD51.可以列入商品住宅開發(fā)成本的是()。A.公關(guān)費(fèi)B.勘察設(shè)計費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.貸款利息E.小區(qū)內(nèi)營業(yè)用房建設(shè)費(fèi)【正確答案】BCD52.在合法處分方面，應(yīng)以()等允許的處分方式為依據(jù)。A

43、.法律B.行政法規(guī)C.合同D.口頭約定E.產(chǎn)權(quán)人同意【正確答案】ABC53.面積單位采用坪的有哪些國家或地區(qū)？()A.日本B.韓國C.中國臺灣D.美國【正確答案】ABC54.剩余技術(shù)有（）。A.建筑物剩余技術(shù)B.土地剩余技術(shù)C.市場剩余技術(shù)D.房地產(chǎn)剩余技術(shù)E.抵押貸款剩余技術(shù)【正確答案】ABE55.【真題】估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【正確答案】ABD56.投資風(fēng)險和投入資金缺乏流動性補(bǔ)償，是根據(jù)估價對象的()等來確定。A.現(xiàn)狀用途B.新舊程度C.規(guī)劃限制條件D.所在

44、地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)狀況E.投資者管理水平【正確答案】ABD57.【真題】下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有()。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價E.房地產(chǎn)司法拍賣估價【正確答案】ACD58.成本租金的構(gòu)成中有（）因素。A.折舊費(fèi)B.維修費(fèi)C.管理費(fèi)D.保險費(fèi)E.投資利息【正確答案】ABCE59.臨街深度價格修正率表的制作形式有（）。A.單一深度價格修正率B.多種深度價格修正率C.單獨深度價格修正率D.累計深度價格修正率E.平均深度價格修正率【正確答案】CDE60.【真題】關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有()。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化

45、法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算【正確答案】AE61.房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用()。A.房地產(chǎn)出租B.房地產(chǎn)保險C.房屋繼承、分割D.房地產(chǎn)滅籍E.房產(chǎn)辦證【正確答案】ABC62.成本法測算出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在我國可視為（）的價值。A.房屋所有權(quán)B.房屋使用權(quán)C.在價值時點剩余使用期限的土地使用權(quán)D.土地使用權(quán)E.土地所有權(quán)【正確答案】AC63.某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，土地的其

46、他條件也大體相同。此時對于購買者來說，空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有()。A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比較【正確答案】ABC64.歸納起來，房地產(chǎn)有（）存在形態(tài)。A.土地B.建筑物C.房地D.權(quán)益E.區(qū)位【正確答案】ABC65.估價上真實、客觀、合理的價格是指()。A.交易雙方均接受的價格B.政府規(guī)定或希望的價格C.對交易雙方來說經(jīng)濟(jì)上合理的價格D.正常交易情況下形成的價格E.按照估價公式精確計算出的價格【正確答案】CD66.影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有()。A.購買或出售心態(tài)B.個人欣賞趣味C.時尚風(fēng)氣D.房地產(chǎn)投機(jī)E.精神緊張【正確答案】ABC67.收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，包括（）。A.毛租金乘數(shù)B.利潤乘數(shù)C.凈收益乘數(shù)D.銷售收入乘數(shù)E.總收益乘數(shù)【正確答案】AC68.【真題】關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有()。A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章【正確答案】BCE69.在商品房交易中，常見的最低價格有（）。A.商品房銷售中的起價B.拍賣活動中的保留