《國有土地上房屋征收評估辦法》解讀上課講義

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。國有土地上房屋征收評估辦法解讀-HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo國有土地上房屋征收HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo評估辦法解讀繼國有土地上房屋征收與補償條例在今年1月公布實施后，住建部昨天發(fā)布了HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo國有土地上房屋征收HYPERLINK/news/2011-06-07/1330761.htmlo評估辦法，確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。其中規(guī)定

2、，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見同時廢止。房屋征收評估新流程選定機構(gòu)被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。簽訂合同一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。實地評估估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評估。公示解釋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估

3、價師要對初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。交付報告公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。申請復(fù)核被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請鑒定被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。變化1評估價格完全依照市場2003年的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見規(guī)定，“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?！卑凑諊?/p>

4、土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法，對此進(jìn)行了細(xì)化。“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素?！窘庾x】在新的國有土地上房屋征收評估辦法中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價”，而是完全按照市場交易的價格。對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與國有土地上房屋征收與補

5、償條例的要求一致。“條例中，是由市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場靠攏。”變化2評估機構(gòu)由被征收人選在原來的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見中規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。而在昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門

6、通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。至于評估費用由誰承擔(dān)的問題，辦法表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。【解讀】陳志表示，國有土地上房屋征收與補償條例的一個指導(dǎo)思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構(gòu)，取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過他認(rèn)為，選定評估機構(gòu)的辦法，還需細(xì)化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主

7、大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！弊兓?評估更多體現(xiàn)土地價值在原來的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。而新的國有土地上房屋征收評估辦法中明確，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估?！窘庾x】陳志認(rèn)為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)?！氨热?，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土

8、地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設(shè)計算出的收益，來衡量應(yīng)該補償給被征收人的那部分?！辈疬w補償大事記1991年1月拆遷服從城建需要國務(wù)院公布城市房屋拆遷管理條例，當(dāng)年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2001年6月拆遷管理條例修訂鑒于原條例存在“補償標(biāo)準(zhǔn)過低、強制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，國務(wù)院公布新修訂的城市房屋拆遷管理條例，當(dāng)年11月起施行。2003年12月房屋拆遷進(jìn)行估價建設(shè)部發(fā)布城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，對房屋拆遷過程中評估機

9、構(gòu)的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。2009年12月建議審查拆遷條例城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學(xué)五位學(xué)者向全國人大常委會建議，要求對拆遷管理條例的合法性進(jìn)行審查，并建議國務(wù)院對其進(jìn)行修改。2011年1月行政強拆退出歷史國務(wù)院發(fā)布國有土地上房屋征收與補償條例規(guī)定，“政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷”。城市房屋拆遷管理條例同時廢止。行政強拆退出歷史。2011年6月征收評估用新辦法根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例，住建部發(fā)布國有土地上房屋征收評估辦法。作者：馬力國有土地上房屋征收評估辦法發(fā)布征收價格更多體現(xiàn)土地價值發(fā)布時間：2011-06-16來源：中國國土資源

10、報【字體：】6月7日，國有土地上房屋征收評估辦法（以下簡稱辦法）頒布，同時廢止了2003年出臺的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見（以下簡稱意見）。2007年出臺的物權(quán)法要求“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”。2011年初出臺的國有土地上房屋征收與補償條例代替了2001年出臺的城市房屋拆遷管理條例，新拆遷條例提出房屋征收按市場價補償，這必然涉及房屋評估。新的房屋征收評估辦法順勢出臺。辦法是新拆遷條例的配套制度?？梢哉f，房屋評估價值是否合理，不僅關(guān)乎房屋征收人地方政府的利益，更涉及被征收人的權(quán)益。新房屋征收評估辦法相比廢止的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見有不少亮點

11、，比如，評估價值精確到元，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定，在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定；分析不同評估方法對被征收房屋的適用性，并對不同被征收房屋要求采取不同的評估方法，并且規(guī)定需要考慮的評估因素，更多體現(xiàn)土地價值等。考慮到現(xiàn)實種種因素，新辦法能否擔(dān)當(dāng)大任還需觀察，關(guān)鍵在于評估機構(gòu)的獨立性和公正性的保證。一則，選定評估機構(gòu)的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法令人懷疑；二則，新辦法規(guī)定評估費用由委托人支付實際就是地方政府支付，誰出錢，評估機構(gòu)顯然

12、會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機構(gòu)的監(jiān)管者，評估機構(gòu)也可能倒向地方政府一邊。有業(yè)內(nèi)人士指出，應(yīng)從五個方面入手，減少人為因素干擾房屋征收評估：其一，還需要完善新房屋評估辦法，如何選定評估機構(gòu)、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需在制度上明確和細(xì)化；其二，有爭議的房屋征收評估事件，不妨成立由媒體、律師、社會人士組成的獨立的臨時監(jiān)督機構(gòu)，或開辟司法救濟渠道；其三，培養(yǎng)公益性房屋征收的詢價機構(gòu)和評估機構(gòu)，以驗證商業(yè)性評估機構(gòu)評估的合理性；其四，評估費用應(yīng)當(dāng)由被征收人集體來決定評估費用支出，政府出資，但通過銀行來支付；其五，提高房屋評估行業(yè)素質(zhì)，加強資格認(rèn)定。對房屋征收評估各方都有不少擔(dān)憂，被征收人

13、憂慮房產(chǎn)會遭遇不公正評估，地方政府則擔(dān)憂，復(fù)雜的房屋征收評估程序影響征收效率、拖延項目進(jìn)度。這些憂慮折射出我們的房屋征收評估公開、公平、公正還有很遠(yuǎn)的路要走，對此，制度上首先要有科學(xué)安排。國有土地上房屋征收評估辦法三大變化繼國有土地上房屋征收與補償條例在今年1月公布實施后，住建部昨天發(fā)布了國有土地上房屋征收評估辦法，確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。其中規(guī)定，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見同時廢止。變化1評估價格完全依照市場2003

14、年的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見規(guī)定，“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格。”按照國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法，對此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素?！窘庾x】在新的國有土地上房屋征收評估辦法中，對房屋

15、價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價”，而是完全按照市場交易的價格。對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與國有土地上房屋征收與補償條例的要求一致。“條例中，是由市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場靠攏?！弊兓?評估機構(gòu)由被征收人選在原來的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見中規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

16、而在昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。至于評估費用由誰承擔(dān)的問題，辦法表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人?！窘庾x】陳志表示，國有土地上房屋征收與補償條例的一個指導(dǎo)思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構(gòu)，取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過他認(rèn)為，選定評估機構(gòu)的辦法，還需細(xì)化?！氨热缫鹨粭l街，那會

17、涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法。可以想一下，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！弊兓?評估更多體現(xiàn)土地價值在原來的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。而新的國有土地上房屋征收評估辦法中明確，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估?！窘庾x】陳志認(rèn)為，過去，在房屋拆遷的補償

18、中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)?！氨热纾谕醺貐^(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設(shè)計算出的收益，來衡量應(yīng)該補償給被征收人的那部分?！狈课菡魇赵u估辦法仍然不夠“超脫”住建部制定的國有土地上房屋征收評估辦法日前公開向社會發(fā)布。該“辦法”是繼國有土地上房屋征收與補償條例在今年1月公布生效后，住建部為實施該“條例”所必須頒行的配套性行政規(guī)章。房屋“拆”改“征”，應(yīng)算作官方痛定思房屋征收評估辦法仍然不夠“超脫”痛后的“字面思過”。對照2003年舊版的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，這次制定的“辦法”在行政強制力和“親民特性”上都明顯得到提升，舊版“指導(dǎo)意見”作為政府文件不具法規(guī)的強制約束力，各地政府可“接受指導(dǎo)”也可自搞一套。“指導(dǎo)意見”進(jìn)化為“辦法”當(dāng)然著重于內(nèi)容，主要有兩點需著重強調(diào)：原先被拆遷房屋的估價被限定為“應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。