土地管理法律制度規(guī)范管理及制度案例

1、第3章 土地管理法律制度3.1 概述3.2 土地的利用和保護3.3 建設用地3.5 土地管理法制度案例3.4 違反土地管理法的責任和處理3.1 概述Click to add Title 3.1.1 土地管理法基本概念Click to add Title 3.1.2 土地所有權 3.1.3 土地使用權3.1.1 土地管理法基本概念 土地是地球陸地表層，是人類賴以生存和發(fā)展的活動場所。 土地管理法根據(jù)土地用途將土地分為：農(nóng)用地、建設用地和未利用土地。 1.土地 2.土地特征（1）地理位置的固定性（2）土地利用的不可替代性、耐久性（3）土地面積的有限性3.1.1 土地管理法基本概念 土地管理法是指調

2、整人們在開發(fā)、利用和保護土地過程中所形成的權利和義務關系的法律規(guī)范的總稱。 狹義的土地管理法是指1986年6月六屆全國人大常委會第16次會議通過的，1988年12月七屆全國人大常委會第5次會議和1998年8月九屆全國人大常委會第4次會議以及2004年8月十屆全國人大常委會第11次會議修正的土地管理法。 3.土地管理法3.1.1 土地管理法基本概念 廣義的土地管理法除土地管理法外，還包括1992年頒布的劃撥土地使用權管理暫行辦法、1994年頒布的基本農(nóng)田保護條例、1995年頒布的土地監(jiān)察暫行規(guī)定、1995年頒布的土地權屬爭議處理暫行辦法、1995年頒布的確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定、1996

3、年頒布的建設用地計劃管理辦法、1997年頒布的土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定、1998年頒布的土地管理法實施條例以下簡稱實施條例，以及與土地相關的法律、法規(guī)。3.1.2 土地所有權 土地所有權是指土地所有者依法對其所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權利。 我國實行的是土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制，土地所有權分屬國家和勞動群眾集體所有。其特征有： 主體的特定性。 交易的禁止性。 權屬的穩(wěn)固性。 內(nèi)容的可分離性。 1.土地所有權的概念3.1.2 土地所有權 國家土地所有權指國家代表全國人民對土地依法占有、使用、收益和處分的權利，由國務院代表國家行使，其他任何單位和個人不

4、得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓國有土地。 2.國家土地所有權3.1.2 土地所有權土地管理法實施條例第二條，規(guī)定國家土地所有權：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購、收歸國有的土地；依據(jù)森林法、草原法、漁業(yè)法等相關規(guī)定，不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂以及其他土地；國家依法征用的土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 2.國家土地所有權3.1.2 土地所有權 3.農(nóng)民集體土地所有權 農(nóng)民集體土地所有權是指農(nóng)民集體經(jīng)濟組織可以對其所有的土地行使占有、使用、

5、收益和處分的權利。在我國享有集體土地所有權的只能是農(nóng)民集體，分為村農(nóng)民集體所有和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。 土地管理法第8條第2款規(guī)定，農(nóng)民享有所有權土地范圍：（1）除國有土地以外的全部土地；（2）農(nóng)村宅基地、自留地、自留山；（3）集體所有土地上的道路、水利設施用地等。3.1.2 土地所有權 4. 土地所有權的確定和確認（1）國家依法實行土地登記發(fā)證制度；（2）農(nóng)民集體所有的土地，由縣級以上人民政府登記造冊。核發(fā)集體土地所有權證書。確認其所有權。（3）土地所有權發(fā)生爭議的，不能依法證明爭議的土地是屬于農(nóng)民集體所有的，則屬于國家所有。（4）當公共利益需要時，國家可以征收集體所有土地，將其變?yōu)閲?，?/p>

6、必需依法給予補償。3.1.3 土地使用權 1. 土地使用權的概念 土地使用權是指土地使用人根據(jù)法律、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對國家或集體所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范圍內(nèi)進行處分的權利。 具體表現(xiàn)為土地使用人對土地可依法行使利用、出租、轉讓、抵押等權利。 特征有： 派生性。 獨立性。 3.1.3 土地使用權 2. 土地使用權的取得（1）國家所有的土地： 土地使用者可以通過國家依法出讓、劃撥、或通過其他土地使用權人依法轉讓、繼承、獲取地上建筑物所有權等方式取得國有土地的使用權。（2）農(nóng)民集體所有的土地： 土地使用權可依法通過承包、轉讓、繼承等方式取得。土地承包經(jīng)營期限為

7、30年。若要承包給本集體經(jīng)濟成員以外的單位或個人經(jīng)營的，須經(jīng)村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意。（3）農(nóng)民可依法取得宅基地、自留地、自留山的使用權。3.1.3 土地使用權 3. 土地使用權的確定和確認（1）國家所有的土地： 土地管理法第11條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認其使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發(fā)證，由國務院確定。 未確定使用權的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，負責保護管理。3.2 土地的利用和保護Clic

8、k to add Title 3.2.1 概述Click to add Title 3.2.2 土地利用總體規(guī)劃 3.2.3 耕地保護3.2.1 概述 2004年8月實施的土地管理法中第3條明確規(guī)定了“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”作為我國的基本國策，要求各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為3.2.2 土地利用總體規(guī)劃 1. 概念 土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，綜合考慮社會、經(jīng)濟發(fā)展需要，國土整治和資源與環(huán)境保護要求，土地使用現(xiàn)狀及實際供給能力等各項因素的基礎上，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護所編制出的一定期限內(nèi)土地利用的規(guī)劃。 土

9、地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)劃分為國家、省、地、縣、鄉(xiāng)五級，分別由各級人民政府負責編制。 土地利用總體規(guī)劃的期限一般為15年3.2.2 土地利用總體規(guī)劃 2. 土地利用總體規(guī)劃的編制 土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，綜合考慮社會、經(jīng)（1）土地利用總體規(guī)劃編制要求（2）土地利用總體規(guī)劃編制原則（3）土地總體規(guī)劃編制內(nèi)容（4）土地利用總體規(guī)劃的審批（5）土地利用總體規(guī)劃的修改3.2.2 土地利用總體規(guī)劃 3. 土地總體規(guī)劃內(nèi)容 國家、省、地級土地利用總體規(guī)劃，主要內(nèi)容：（1）土地利用現(xiàn)狀分析；（2）土地供需分析；（3）確定規(guī)劃目標；（4）土地利用結構和布局調整；（5）編制規(guī)劃供選方案；（6）擬定實施規(guī)劃

10、的政策措施。3.2.2 土地利用總體規(guī)劃 4. 土地利用總體規(guī)劃的審批 土地管理法第21條及實施條例第8條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃實行分級審批。土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準，必須嚴格執(zhí)行。具體規(guī)定有：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)、直轄市報國務院批準。省會城市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院批準。其他土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權的設區(qū)的市、自治

11、州人民政府批準。3.2.2 土地利用總體規(guī)劃 5. 土地利用總體規(guī)劃的修改 土地管理法第26條規(guī)定：經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準機關批準，未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。經(jīng)過國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務院的批準文件修改土地利用總體規(guī)劃。經(jīng)過省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，屬于省級人民政府土地利用總體規(guī)劃批準權限的，根據(jù)省級人民政府的批準文件修改土地利用總體規(guī)劃。3.2.3 耕地保護制度 1. 基本農(nóng)田保護制度（1）基本農(nóng)田及保護制度 基本農(nóng)

12、田是指根據(jù)一定時期人口和國民經(jīng)濟對農(nóng)產(chǎn)品的需求而確定的長期不得占用及基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃內(nèi)期不得占用的耕地。 分一級和二級基本農(nóng)田，一級基本農(nóng)田為長期不得占用的耕地，二級基本農(nóng)田為規(guī)劃期內(nèi)不得占用的耕地。 基本農(nóng)田保護區(qū)對基本農(nóng)田實行特殊保護而依照法定程序劃定的區(qū)域。3.2.3 耕地保護制度 1. 基本農(nóng)田保護制度（2）基本農(nóng)田保護區(qū)的范圍經(jīng)國務院有關主管部門或縣級以上人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；蔬菜生產(chǎn)基地；農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田；國務院規(guī)定應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。 各省、自治區(qū)、直轄市劃定的

13、基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。3.2.3 耕地保護制度 2. 占用耕地的補償制度 為了保護耕地，控制耕地總量的平衡。土地管理法第31條規(guī)定，國家實行占用耕地補償制度，非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少” 的原則，由占用耕地的單位負責開墾與占用耕地的數(shù)量和質量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納開墾費，?？钣糜陂_墾新耕地。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當制定開墾耕地計劃，負責監(jiān)督占用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地，并進行驗收。3.2.3 耕地保護制度 3. 土地的開發(fā)、整理、復墾（1）鼓勵開發(fā)未利

14、用的土地（2）鼓勵土地整理（3）土地的復墾 一年以上未動工建設的，應按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納土地閑置費；滿兩年未動工，可無償收回用地單位的使用權。 但因不可抗力或政府有關部門的行為或動工必須的前期工作造成 開發(fā)延遲的除外。3.3 建設用地 Click to add Title 3.3.1 建設用地的概念Click to add Title 3.3.2 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設的建設用地 3.3.3 國家征收土地Click to add Title 3.3.4 國有建設用地 3.3.5 臨時用地3.3.1 建設用地的概念 建設用地是指建造建筑物、構筑物的一切非農(nóng)用土地。它包括土地利用總體規(guī)劃中已確定

15、的建設用地，以及因經(jīng)濟及社會發(fā)展的需要，由規(guī)劃中非建設用地轉成的建設用地。前者稱為規(guī)劃內(nèi)建設用地，后者稱為規(guī)劃外建設用地。二者均稱為建設用地。規(guī)劃內(nèi)建設用地分國家所有的建設用地和農(nóng)民集體所有的建設用地。3.3.2 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設的建設用地1.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地要求 農(nóng)民集體所有的建設用地只可用于村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施及公益建設等與農(nóng)業(yè)有關的鄉(xiāng)村建設，不得出讓、轉讓或出租給他人用于非農(nóng)業(yè)建設。2.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地審批3.土地使用權的收回為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的；收回農(nóng)民集體所有土地的，對土地使用權人應當給予適當補償；不按批準用途使用土地的；因撤銷、

16、遷移等原因而停止使用土地的。3.3.3 國有建設用地 國有建設用地是指國家進行各項經(jīng)濟、文化、國防建設以及舉辦社會公益事業(yè)所需要使用的土地，包括城市市區(qū)的土地，鐵路、公路、機場、國有企業(yè)、港口等國家所有土地中的建設用地。 3.3.3 國有建設用地國家機關和軍事用地；城市基礎設施和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。 1. 國有建設用地使用權的劃撥3.3.3 國有建設用地（1）土地使用權出讓的概念 土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 國有土地有償使用的方式 ： 國有土

17、地使用權的出讓； 國有土地租賃； 國有土地使用權作價出資或入股。 2. 國有建設用地使用權的有償出讓3.3.3 國有建設用地土地使用權出讓具有以下幾個特征：土地使用權出讓是國家將土地使用權出讓行為土地使用權出讓是有期限的土地使用權出讓是有償?shù)耐恋厥褂谜呦碛袡嗬姆秶缓叵轮?2. 國有建設用地使用權的有償出讓3.3.3 國有建設用地土地使用權出讓最高年限按用途分為： 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年； 商業(yè)、旅游娛樂用地40年； 綜合或其他用地50年。 2. 國有建設用地使用權的有償出讓3.3.3 國有建設用地（2）土地使用權出讓方式城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定

18、，我國的國有土地使用權出讓，有拍賣、招標、協(xié)議三種方式。 拍賣出讓 招標出讓 協(xié)議出讓 2. 國有建設用地使用權的有償出讓3.3.3 國有建設用地（3）土地使用權終止和續(xù)期土地使用權的終止 土地使用權的終止根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，因土地的滅失而導致使用者不再享有土地使用權；土地使用權出讓年限屆滿即土地使用權出讓合同期滿而國家收回土地使用權；或土地使用權出讓期滿前國家因社會公共利益的需要而提前收回土地使用權。土地使用權的續(xù)期 土地使用權出讓合同約定使用年限屆滿時，如果土地使用者需要繼續(xù)使用該土地，就必須申請續(xù)期，經(jīng)批準后，重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記，方能繼續(xù)享

19、有土地使用權。 2. 國有建設用地使用權的有償出讓3.3.3 國有建設用地（4）土地使用權出讓合同標的。使用年限。開發(fā)期限。出讓金數(shù)額及支付方式開發(fā)進度與分期投資額度土地使用規(guī)則違約責任雙方認為應約定的其他條款 2. 國有建設用地使用權的有償出讓3.3.3 國有建設用地（5）土地使用權出讓合同的變更和解除 法律允許當事人在特定情況下可以依法變更和解除出讓合同。 在土地使用權出讓合同變更中，比較多見的是土地使用者提出改變土地用途，為此城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了變更土地用途的批準程序和處理方法。 在土地使用權出讓合同解除中，比較多見的是當事人雙方違約，或土地使用者不按法律開發(fā)、利用、經(jīng)營土地而導致土地

20、管理部門將土地使用權收回。 2. 國有建設用地使用權的有償出讓3.3.3 國有建設用地由于公共利益需要使用土地的；為實現(xiàn)“城規(guī)”而進行舊城區(qū)改建，需要調整土地的；土地出讓等有償使用合同到期的，土地使用者又沒辦續(xù)用的或沒被批準的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。 3.國有土地使用權收回的情況3.3.4 國家建設用地的征收和補償 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，可能一些原屬于農(nóng)民集體所有的土地要用于基礎設施或公益事業(yè)建設。所以土地管理法第2條規(guī)定了國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或征用并給予補償。3.3.4 國家建設用地的征收和補

21、償 1.征收土地的審批權限土地管理法45條規(guī)定：征收下列土地的，由國務院批準：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；（3）其他土地超過70公頃的。 征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。3.3.4 國家建設用地的征收和補償 1.征收土地的審批權限 土地管理法實施條例24條規(guī)定下列建設項目需占用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地作為建設用地的，需報國務院批準：（1）國家重點建設項目；（2）軍事設施；（3）跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設項目；（4）國務院規(guī)定的其他建設項目。3.3.4 國家建設用地的征收和補償 2.征收農(nóng)用地辦理程序 征收

22、農(nóng)用地的，必須按照實施條例規(guī)定辦理審批手續(xù)。建設項目可行性研究論證建設單位持項目有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政管理部門提出用地申請農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)批準后,由市、縣人民政府組織實施，向建設單位頒發(fā)建設用地批準書。土地使用者應進行申請土地登記。搶險救災急需用地的，可先行用地。3.3.4 國家建設用地的征收和補償 3.征收土地的實施 實施條例25條規(guī)定，征收土地方案依法定程序批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地?/p>

23、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。 被征用土地的所有權人、使用權人應在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權屬證到公告指定人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯?。并向建設單位發(fā)建設用地批準書。3.3.4 國家建設用地的征收和補償 4.征地補償土地補償費。為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。新菜地開發(fā)建設基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。地上附著物和青苗補償費。地上附著物和青苗補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。安置補償費。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。 土地補償費和安置補助費的總和不

24、得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。3.3.4 國家建設用地的征收和補償 5.征收土地的勞動安置 因征收土地后造成的多余勞動力，由縣以上土地管理部門組織被征地單位、用地單位和有關單位，通過擴大農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑，加以安置；安置不完的，可將符合條件的人員安置到用地單位或其它全民、集體所有制單位就業(yè)。 大中型水利、水電工程建設征收土地的補償費標準和移民安置辦法，由國務院另行規(guī)定。3.3.4 國家建設用地的征收和補償 5.征收土地的勞動安置 因征收土地后造成的多余勞動力，由縣以上土地管理部門組織被征地單位、用地單位和有關單位，通過擴大農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑，加以安置；安置不完的，可

25、將符合條件的人員安置到用地單位或其它全民、集體所有制單位就業(yè)。 大中型水利、水電工程建設征收土地的補償費標準和移民安置辦法，由國務院另行規(guī)定。3.3.5 臨時用地 建設項目施工或地質勘察等確需臨時使用國有土地或農(nóng)民集體所有土地的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據(jù)土地權屬，與有關土地行政主管部門或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時用地合同，并按合同的約定支付臨時使用土地補償費。 臨時用地期限為2年，臨時用地上不得建永久建筑物。占用耕地的到期之日起1年內(nèi)恢復種植條件。 3.4 違反土地管理法的責任和處理 土地

26、管理法中的法律責任分為民事法律責任、行政法律責任和刑事法律責任三種。違反土地管理法的責任有如下內(nèi)容：詳見書上的16點3.5 土地管理法律制度案例案例1：基本案情: 2004年10月，某村村民委員會未依法辦理用地審批手續(xù)，擅自與陳某簽訂買賣土地協(xié)議。協(xié)議約定：該村按照征地補償標準將本村4畝土地（系一級基本農(nóng)田）賣給陳某，用于建造廠房及附屬設施用房。協(xié)議簽訂后，某村實際已經(jīng)以土地征用和青苗賠償名義收款15萬元。2004年11月，陳某在施工中被他人舉報因而被某市國土資源局查獲。某市國土資源局立即下發(fā)責令停止違法行為通知書，責令陳某立即停止違法行為，聽候處理。指出案例中違反了什么法律以及為什么違反該法

27、。 3.5 土地管理法律制度案例案例2：李某非法占用集體土地建廠案基本情況：2008年2月，李某未經(jīng)依法批準，擅自占用樂昌市樂城街道辦事處河南塔頭村委會塔頭村小組集體山地10.1畝建設混泥土攪拌站，該項目用地不符合樂昌市土地利用總體規(guī)劃。查處情況：2009年4月，樂昌市國土資源局對李某非法占用集體山地的行為進行立案查處，并于5月作出行政處罰決定：責令李某退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的攪拌站，恢復土地原狀。2009年8月，樂城街道辦事處組織行動對李某所建的攪拌站實施強制拆除。目前該地已恢復原狀。案例觸犯了違反土地管理法責任的哪一條？案例3：張某非法占用農(nóng)用地建水泥磚廠案件基本情況：張某未經(jīng)批準，于2008年8月擅自租用南雄某街道某村委集體