“營改增”后銷售未完工開發(fā)產品房地產企業(yè)的所得稅稅負變化分析【精選文檔】-☆精品word☆

1、8/8“營改增”后銷售未完工開發(fā)產品房地產企業(yè)的所得稅稅負變化分析2016年5月1日全面推開“營改增”后，房地產企業(yè)由之前繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。由于營業(yè)稅是價內稅，要計入損益；而增值稅是價外稅，不計入損益，因此“營改增”后房地產企業(yè)的所得稅也受到了較大影響。從企業(yè)所得稅管理角度看,房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品是一特殊階段，本文將對這一階段“營改增”后企業(yè)所得稅的稅負變化進行分析。 相關稅收政策國家稅務總局關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號)第九條規(guī)定，房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月）計算出預計毛利額，計入當期應納

2、稅所得額.中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十五條規(guī)定，納稅人銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。國家稅務總局關于發(fā)布的公告(國家稅務總局公告2016年第18號)第十條和第十九條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。根據(jù)上述政策規(guī)定，房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，“營改增”之前應預繳企業(yè)所得稅和繳納營業(yè)稅,之后應預繳企業(yè)所得稅和增值稅。 二、企業(yè)所得稅稅負變化分析為便于分析，假定某房地產企業(yè)為增值稅一般納稅人，只開發(fā)一個項目,該項目適用一般計稅方法，且處于未完工狀態(tài).則：應納稅額=

3、應納稅所得額適用稅率應納稅所得額=收入預計毛利率期間費用稅金及附加由于企業(yè)適用的預計毛利率和允許稅前扣除的期間費用并不受“營改增”的影響,因此要想分析“營改增”后企業(yè)所得稅稅負即應納稅額的變化，只需通過分析上述公式中“收入”、“稅金及附加的變化，進而分析“應納稅所得額”的變化即可. （一）收入的變化 1、繳納營業(yè)稅時， 所得稅收入=營業(yè)稅收入=預收款 2、繳納增值稅時， 所得稅收入=預收款（1+11%）(二）稅金及附加的變化稅金中的土地增值稅在“營改增”后沒有變化，不予考慮；目前山西省規(guī)定繳納的附加有城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加三項.1、繳納營業(yè)稅時，營業(yè)稅=收入5%城市維護建設

4、稅=營業(yè)稅7%教育費附加=營業(yè)稅3地方教育費附加=營業(yè)稅2%即：稅金及附加=營業(yè)稅+附加 =收入5+營業(yè)稅12% =收入5%+收入512% =收入5。6% =預收款5.6% 2、繳納增值稅時，城市維護建設稅=應預繳增值稅7%教育費附加=應預繳增值稅3%地方教育費附加=應預繳增值稅2 即：稅金及附加=應預繳增值稅12% 根據(jù)國家稅務總局公告2016年第18號第十一條規(guī)定，應預繳稅款=預收款（1+11）3,則： 稅金及附加=預收款(1+11）3% 12 =預收款（1+11%)0。36%（三）應納稅所得額的變化1、繳納營業(yè)稅時，應納稅所得額=收入預計毛利率期間費用-稅金及附加=預收款預計毛利率期間費

5、用預收款5。6=預收款（預計毛利率5.6）期間費用2、繳納增值稅時，應納稅所得額=收入預計毛利率期間費用稅金及附加=預收款（1+11)預計毛利率-期間費用 預收款(1+11）0.36=預收款（預計毛利率0。36%)（1+11）期間費用假定上述兩種情形下應納稅所得額相等,即“營改增后沒有變化，則：（預計毛利率5。6%)=(預計毛利率-0.36)（1+11)此時預計毛利率=53.24%（結果取兩位小數(shù)），進而可推出： 預計毛利率53。24%時，“營改增后應納稅所得額變小;預計毛利率53。24%時，“營改增”后應納稅所得額變大.(四）結論由于應納稅所得額的變化決定了應納稅額即稅負的變化，且預計毛利率

6、一般情況下不會超過53。24，因此可以得出以下兩點結論：1、“營改增”后銷售未完工開發(fā)產品房地產企業(yè)的所得稅稅負變化只與預計毛利率有關，與預收款無關。2、“營改增”后銷售未完工開發(fā)產品房地產企業(yè)的所得稅稅負增加,且預計毛利率越小,稅負越高。三、舉例下面通過幾個具體實例來驗證上述分析得出的結論. （一)某房地產企業(yè)計算企業(yè)所得稅相關數(shù)據(jù)如下表(單位：萬元）：序號項目繳納營業(yè)稅時繳納增值稅時增加稅額增加稅負1預收款1000010000-2收入100009009-3預計毛利率2525-4預計毛利額25002252-5預繳增值稅0270-6營業(yè)稅5000-7城市維護建設稅3519-8教育費附加158-

7、9地方教育費附加105-10應納稅所得額19402220-11應納稅額485555700。7 如表中所示，當預收款為10000萬元、預計毛利率為25時，“營改增”后企業(yè)所得稅增加70萬元,稅負增加0.7.（注：1、由于只是比較“營改增前后企業(yè)所得稅應納稅所得額和應納稅額的變化，表中計算過程未考慮期間費用、土地增值稅等因素，但并不影響比較結果。2、增加稅負增加稅額預收款.3、計算結果保留整數(shù)。下同） （二）某房地產企業(yè)計算企業(yè)所得稅相關數(shù)據(jù)如下表（單位:萬元）：序號項目繳納營業(yè)稅時繳納增值稅時增加稅額增加稅負1預收款2000020000-2收入20000180183預計毛利率25%25-4預計毛

8、利額50004505-5預繳增值稅05416營業(yè)稅10000-7城市維護建設稅7038-8教育費附加3016-9地方教育費附加2011-10應納稅所得額38804440-11應納稅額97011101400.7% 如表中所示，當預收款由10000萬元增加到20000萬元、而預計毛利率不變仍為25時，“營改增”后企業(yè)所得稅增加140萬元，但稅負仍是增加0.7%。即，企業(yè)所得稅稅負變化與預收款無關。 （三）某房地產企業(yè)計算企業(yè)所得稅相關數(shù)據(jù)如下表（單位：萬元）：序號項目繳納營業(yè)稅時繳納增值稅時增加稅額增加稅負1預收款2000020000-2收入2000018018-3預計毛利率15%15-4預計毛利

9、額30002703-5預繳增值稅0541-6營業(yè)稅100007城市維護建設稅7038-8教育費附加3016-9地方教育費附加201110應納稅所得額18802638-11應納稅額4706601900。95 如表中所示，當預收款不變?yōu)?0000萬元、而預計毛利率由25下降為15時,“營改增”后企業(yè)所得稅增加190萬元，稅負也增加，由0。7增加到0.95%.即，企業(yè)所得稅稅負變化與預計毛利率有關，且預計毛利率越小，稅負越高. (四)某房地產企業(yè)計算企業(yè)所得稅相關數(shù)據(jù)如下表（單位:萬元）：序號項目繳納營業(yè)稅時繳納增值稅時增加稅額增加稅負1預收款2000020000-2收入2000018018-3預計毛利率3535%-4預計毛利額70006306-5預繳增值稅05416營業(yè)稅10000-7城市維護建設稅70388教育費附加3016-9地方教育費附加2011-10應納稅所得額5880624111應納稅額14