竹映清策劃報告

1、目錄前 言第一部分：市場分析永川市區(qū)域政治、地理狀況永川市社會經濟發(fā)展概況永川市房地產市場運行狀況永川房地產市場發(fā)展趨勢 5.12政策對房地產市場的影響主要競爭樓盤分析市場消費者消費習慣及需求調查第二部分：“竹映三清”項目概況地理位置項目規(guī)劃及主要經濟指標項目區(qū)域狀況分析第三部分：SWOT分析S項目優(yōu)勢W項目劣勢O項目機會T項目威脅第四部分：住宅定位客戶群分析1）分區(qū)位客戶群分析2）. 分行業(yè)客戶群分析3）. 分年齡段客戶群分析4）自住型客戶群分析5）投資性客戶群分析項目總體定位價格定位景觀規(guī)劃設計建議第五部分：戶型規(guī)劃設計建議市場需求戶型分析市場供應戶型及購買因素分析確定戶型構成的要素戶型面

2、積、數量的配比 對原有戶型設計方案的建議第六部分：商業(yè)定位區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境概況新區(qū)商業(yè)環(huán)境調查分析區(qū)域內商業(yè)終端客戶群分析定位方案價格策略第七部分：項目營銷推廣項目現(xiàn)場包裝樣板房包裝與展示營銷策略和營銷手段階段銷售掌控前 言感謝三清公司對本司的信任和支持，感謝劉總，感謝張總?！胺蛴铺煜率?，必先謀其大略”，“先謀大略，后謀天下”。房地產是一個大投資、高風險行業(yè)，其產品具不可變更性，在無數的潛在消費者面前，總是那些具備獨特號召力、真正創(chuàng)造了消費者需求、得到市場最多掌聲的產品，才能獲得最大的經濟效益和企業(yè)品牌積累。則在特定市場中為項目設計一件貼近完美的產品，為項目的運作提出基于市場的優(yōu)秀策略方案，

3、是為地產項目成功至關重要的步驟，一個好的開始便是項目成功的一半?！爸\略在胸，然后事定”。面對風起云涌的市場，從市場中來，到市場中去，是房地產成功的必由道路。唯有切切實實地貼近市場，透徹了解區(qū)域市場中供、求、未來趨勢等各個方面的信息，才能根據項目的固有素質，結合市場專業(yè)創(chuàng)新精神，精準地為項目剪裁出合身得體而富于個性的“外衣”。則本司在完整細致的市場調研基礎上，充分發(fā)揮本案的項目特性，結合業(yè)內類似案例的先進經驗，制定本前期規(guī)劃報告書。真正實現(xiàn)項目優(yōu)勢的最大化和經濟效益的最大化。本報告書側重本案項目產品建議和運作分析建議。全書分二冊，上冊為市場分析部分，下冊為產品規(guī)劃運作部分。第一部分 市場分析一、

4、永川市區(qū)域政治、地理狀況永川市位于四川省東南部，重慶市西南部，長江上游北岸，東靠璧山縣、江津市，南接合江縣、瀘縣，西接榮昌縣、大足縣，北與銅梁縣毗鄰。全市面積范圍1576平方公里，轄有31個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、3個街道辦事處，631個行政村，109個社區(qū)居民委員會?？側丝?06萬，其中城區(qū)人口26.2萬。為全國綜合改革試點市、農業(yè)綜合開發(fā)重點市、村民自治模范市和全國城市環(huán)境綜合整治、廣播電視、科技、創(chuàng)衛(wèi)先進市，是重慶二級經濟圈、渝西經濟走廊上的地區(qū)性中心城市。永川東距重慶63公里，西離成都276公里，成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路橫貫全境，“黃金水道”長江流經市鏡南端21公里。永川背靠四川腹地，面臨

5、三夏庫區(qū)，位于成渝經濟走廊長江上游經濟帶構成的A形經濟骨架的重要節(jié)點，是出入四川、重慶、云南、貴州、西藏的五省通道，通江達海，歷來為重慶西部和川東南地區(qū)交通、通訊樞紐和人流、物流、信息集散中心。八界全國人大五次會議于1997年3月14日正式審議通過設立重慶直轄市，重新明確重慶的歷史使命進一步發(fā)揮重慶的區(qū)位優(yōu)勢，龍頭作用、窗口和輻射作用，帶動西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的經濟、社會發(fā)展。直轄以來，重慶經濟保持了持續(xù)、快速的發(fā)展，綜合實力顯著增強，整個社會經濟體處于黃金發(fā)展時期。據統(tǒng)計，04年重慶實現(xiàn)地區(qū)生產總值2665億，增長12。2%，全市人均GDP達到了9608元，首次突破1000美元大關。作為重

6、慶的二線輻射城市，重慶的快速發(fā)展直接帶動了永川的發(fā)展，從92年立市至今，城市面貌發(fā)生最大的時期發(fā)生在直轄后時期，尤其是最近兩、三年，城市新的公共設施，新的商業(yè)形態(tài)的引進及基礎建設更新速度都是最快的。在重慶市“三大經濟區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略中，永川作為發(fā)展條件較好的地區(qū)，倍受重慶市政府重視。在重慶市19962020城市總體規(guī)劃中永川屬于以特大城市重慶都市圈為中心城市的城鎮(zhèn)密集區(qū)，被圈定為規(guī)劃中的九個地區(qū)中心城市之一，定位為重慶西部地區(qū)重要的交通樞紐和商貿中心，以加工工業(yè)為主導的工商業(yè)城市。到2020年，把永川建設成為川渝經濟帶上現(xiàn)代化大城市和渝西地區(qū)的經濟、文化、商貿物流中心、山水園林城市。在經濟發(fā)展上，

7、永川目前處在消費升級換代、城市建設脫胎換骨、投資速度、效益同步提升、對外經濟聯(lián)系日趨緊密的過度性時期?？傮w而言，當前永川社會、經濟在跨越式發(fā)展的關鍵時刻，永川經濟技術開發(fā)區(qū)等新區(qū)建設熱烈進行中，發(fā)展機會多，潛力大。二、永川市社會經濟發(fā)展概況1.近年來經濟發(fā)展情況9904年永川市主要宏觀經濟指標(單位：億元)1999年2000年2001年2002年2003年2004年GDP51485602627770588018906增長率125%122%125%13%13%13%人均GDP49845405603766978707固定資產投資2081265930573824473858增長率413%201%14

8、9%246%28%224%社會消費品零售總額1972219824527263235371增長率96%11%119%125%123%12%財政收入14416119120525302年末金融機構存款余額3168368430952496229以上圖表反映永川經濟發(fā)展幾個特征：盡管永川經濟發(fā)展速度尚可，由于起點低，永川經濟總量并不大，人均經濟水平略落后于全國平均水平。由于缺少大工業(yè)或活躍的民營經濟的支撐，當地財政水平較低，政府財力不雄厚，而聯(lián)系近二年市政公共建設的高歌猛進（固定資產投資增幅保持在較高水平），政府財政赤字較高（04年達到3億多，約為一年財政收入）。金融存款額增長較快，人均存款額約為580

9、0元，但與全國人均儲蓄約10000元比，處于較低水平，低儲蓄率反映居民消費較為活躍，消費觀念較為前衛(wèi)。聯(lián)系近兩年的房地產市場行情，居民的人均住房支出增長迅速，住房消費需求集中釋放。2永川經濟發(fā)展特色商貿業(yè)繼續(xù)領銜經濟發(fā)展永川的國民經濟構成中最大的特色就是第三產業(yè)發(fā)達，其中又以商貿旅游最具特色。產業(yè)結構中三次產業(yè)比重由1995年的40。7：29。2：30。1調整到“九五”期末的23。3：35。9：40。8，再到2003年的18。5：39。3：42。2，其中第三產業(yè)的比重在不斷的上升，而其中又以商貿業(yè)的發(fā)展作為其支撐。擁有商貿流通六個“渝西”之最的永川最大的商業(yè)批發(fā)企業(yè)重慶石油集團永川公司，最大的

10、商業(yè)零售企業(yè)重百永川商場，最大的農副產品批發(fā)市場重慶農副產品批發(fā)市場，最大的家電批發(fā)市場永川家電批發(fā)市場，最大的鉤物廣場渝西溝物廣場，最大的超市名豪溝物廣場，以商興市將是其未來經濟發(fā)展的一個重要特征，商貿業(yè)在今后一段時期內將繼續(xù)領銜永川的經濟發(fā)展。而從永川城區(qū)實際調查情況看，比較國內同等規(guī)模城市，永川主城區(qū)即集中了永川人口的25以上，這是一個較高的比例，主城區(qū)對全市有較強輻射力，同時聯(lián)系川、渝的有利地理條件同樣也是造就了本地商貿業(yè)發(fā)達的一個原因。304年永川經濟發(fā)展情況在2004年渝西經濟走廊考評中，永川市在12個縣市中，綜合考評分值81.83，位列第3名。2004年永川市社會經濟發(fā)展狀況總體

11、經濟指標地區(qū)生產總值增長率人均GDP全社會固定資產投資增長率地方預算內財政收入增長率財政收入占GDP的比重社會消費品零售總額增長率工業(yè)經濟效益綜合指數實際吸收外資金額13%10181元31.4%23.2%5.5%15.1%188.7%252.4萬美元實際利用內資金額人口自然增長率城鎮(zhèn)人均住房建筑面積城鎮(zhèn)土地集約利用二、三產業(yè)增加值占GDP比重農村居民人均純收入提高城鎮(zhèn)化率的百分點農業(yè)產業(yè)化市級龍頭企業(yè)銷售收入4.36億元2.0637.521.447億元/K82%3234元2.0%2.32億元2004年永川市生產總值90.6億元，人均生產總值達9860元，比上年增加1153元。固定資產投資保持了

12、快速增長。全年全社會固定資產投資達60億元，比上年增長39.7。房地產開發(fā)持續(xù)升溫，建設規(guī)模迅速擴大。全年房地產開發(fā)完成投資總額13億元，比上年增長23.1；全年房地產開發(fā)投資竣工房屋面積51.3萬平米，實際銷售面積47.8萬平米，銷售額達6.1億元。全年社會消費品零售總額37.24億元，比上年增長15.1，其中批發(fā)零售貿易業(yè)零售額32.16億元，比上年增長16.2；餐飲業(yè)零售額4.89億元，比上年增長8.2。市場物價平穩(wěn)上升。全年城市居民消費價格指數為103.3，比上年提高了3.3；商品零售價格總指數102.9，比上年提高了2.9。永川市2004年財政收入3.02億元，比上年增長21.4；財

13、政支出6.71億元，比上年增長38.2；財政赤字3.69億元。金融機構存款持續(xù)增加，貸款下降。年末金融機構各項存款余額75.56億元，比年初增長21.3，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額62.94億元，比年初增長23；金融機構各項貸款余額35億元，比年初下降12.3。城鄉(xiāng)居民收入進一步增加。年末職工平均工資12794元，比上年增長7.8，月平均工資1066元。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8300元，比上年增長12.9；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出6219元，比上年增長12.6。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款保持較快的增長勢頭。年內城鄉(xiāng)居民凈增儲蓄存款11.7億元，年末城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額5871元，比年初增長22.7

14、。就經濟發(fā)展水平言，永川處在消費、投資升級換代，社會由初步小康向富裕轉變的轉折時期，在渝西屬于經濟較為發(fā)達地區(qū)，但在全國同類城市中經濟處于中等發(fā)展水平。目前永川新一輪的城市建設剛剛啟動，商業(yè)區(qū)和居住區(qū)不斷向城區(qū)東部的永川的經濟技術開發(fā)區(qū)集中，建成區(qū)面積以每年平均2平方公里以上的速度在增加，房地產市場初步形成，經營城市土地和提高城市品位的思想觀念深入，二元社會的許多制度性藩籬不斷被打破，就業(yè)、養(yǎng)老、戶口登記和入學等方面的政策改進力度很大，可以判斷未來幾年是永川城市化不斷加速的時期。今后幾年，城市基礎設施建設和房地產開發(fā)需求是未來幾年永川經濟持續(xù)發(fā)展的重要動力，伴隨著新區(qū)建設的推進，房地產成熟度將

15、得到極大的提高，整個城市人居水平將得到一個質的提升。三、永川市房地產市場運行狀況(一)0405年永川房地產市場發(fā)展概況1、2004年永川市房地產供給總量減小，需求略有下降，市場供略大于求。05年上半年相對04年下半年，商品房平均價格漲幅為7左右。2、受國家宏觀調控政策和市場自我調節(jié)的影響，新項目的開發(fā)步伐有所放慢。截止04年12月底，永川市共核準商品房預售51個項目，與03年同期核準的55工項目相比減少7；核準預售面積37.08萬，其中住宅27.06萬，非住宅10.02萬，與03年同期相比分別減少4、3、8。數據表明項目個數、供應面積都有所下降，04年房地產開發(fā)建設的增長速度放緩。3、2004

16、年112月份，永川市商品房銷售3478件，與03年同期相比增長1.4；銷售面積37.72萬，交易金額3.97億元，與03年同期相比分別下降7.3方面、1.7。其中住宅銷售2710件，同比下降1.3，銷售面積32.98萬，與03年同期相比減少5.8，交易金額2.77億元，同比增長16.3；非住宅銷售768件，同比增長12.3，銷售面積4.74萬，與03年同期相比減少16.8，交易金額1.19億元，同比減少27.8。住宅銷售件數相比總銷售面積減少更慢，說明市場上單位住宅面積同比在縮小，小戶型供應量增大；在交易面積同比下降的情況下，住宅交易金額反而上升達16.3，說明04年市場價格處于快速上升中，增

17、幅在20左右。4、20042005年4月止，永川市全市安置房已建面積達134700，共1372套?，F(xiàn)擬再增加65880，計732套。廉置房的增加將對市場化運作的商品房造成較大的壓力。5、在供給結構上，土地供給集中在開發(fā)區(qū)。目前規(guī)模較大的住宅小區(qū)幾乎都集中在東部的開發(fā)區(qū)，永川南部和西部基本上都是一些小型樓盤，整體供給量有限。未來多個投資超過一億元的商住項目即將動工。6、根據重慶統(tǒng)計年鑒數據顯示，自2002年起，永川住宅供應量大幅增加并且趨向穩(wěn)定：2002年住宅竣工面積比2001年同比增長老79.01，而2003年與2002年相比，僅增加2.8萬，漲幅為4.5。04年又大體維持在03年的水平。鑒于

18、未來兩年內開發(fā)區(qū)有多個大型項目相繼竣工投放市場，預計未來兩年商品房市場供給量將有較大的漲幅，供給預計突破40萬。7、高檔樓盤的開發(fā)和大面積的商業(yè)規(guī)劃，在23年的時間內銷售上具有難度和風險。一方面，由于核準銷售的商品房非住宅面積高于銷售面積，表明永川市非住宅空置率達提高，非住宅銷售壓力大，如果有效需求得不到釋放，后市將存在供過于求的矛盾。另一方面，由于受土地資源緊缺和地價偏高的影響，普通商品房供應明顯偏少，而目前永川市空置商品房中，中高檔住宅和非住宅占80，高端樓盤的競爭將趨于激烈。（二）房地產需求市場特點分析1、盡管需求速度有所放緩，市場需求依然強勁04年永川市共批準預售商品房37.08萬，其

19、中住宅27.06萬，非住宅10.02萬，同比分別下降4、2、8，房地產市場供給有所減少。112月的銷售面積為37.72萬，其中住宅32.98萬，非住宅4.64萬，與去年同期相比分別下降7.3、5.8、18.5。供應的增幅與需求的增幅均有所回落。雖然受04年可預售房屋面積減少的影響，市場實際交易量有所下降，但據上述的商品房住宅銷售總量高于核準預售的面積，空置房屋進一步消化的統(tǒng)計信息，表明市場對住宅的需求依然強勁，同時來自房管局的統(tǒng)計數據，05年新區(qū)樓盤銷售勢頭依然良好。2、市場消費需求集中釋放，較快的價格上升引起市場較大反映04年05年，從實際銷售情況看，幾乎沒有不熱銷的項目，尤其是熱點片區(qū)，個

20、別樓盤登記到認購數量甚至高于實際供應量一倍以上。從購房者情況看，盡管多數是自住或投資出租，但仍有相當一部分認籌是出于炒房目的。在這種情況下，多數樓盤房價增幅迅速。永川房地產市場出現(xiàn)了從來沒有過的旺銷態(tài)勢，但房價的過快增長同時也釋放出危險的信號，有效需求可能因過快的價格上升反過來抑制需求。3、購房區(qū)域發(fā)生變化從成交商品房住宅的分布區(qū)域看，開發(fā)區(qū)的開發(fā)量占了全市商品房住宅開發(fā)量的一半以上，開發(fā)區(qū)逐漸取代老城區(qū)成為永川市房地產開發(fā)的重點區(qū)域。由于規(guī)劃的不斷完善和環(huán)境質量的不斷提高，開發(fā)區(qū)以其較大的升值潛力和成熟的配套吸引了眾多的購房者。4、商品住宅價格不斷小幅上漲，季節(jié)性增長特點明顯綜觀04年商品房

21、市場，從住宅預售價格來看，永川市住宅均價為845元/，與03年同期的684元/相比增長老23.5。從2004年以來各季度住宅價格看，房價的季節(jié)性波動明顯，基本呈“13季度價位平緩，4季度價格攀升”到規(guī)律。而房價的上漲，是需求拉動型和成本推動型相結合、以需求拉動型為主。永川市的諸多項目都選擇分期開發(fā)，開盤時定價偏低，隨著房地產市場的不斷升溫和廣大消費者對項目質量和配套的要求不斷增長，后期新推樓盤時，周邊環(huán)境得到改善，裝修、交房標準提高，房價自然會“水漲船高”，如棠城家園、偉映帝琴、昌州城市花園等。另一方面土地成本增加、建安成本上升、交通環(huán)境改善等也是主要的成本推動因素。5、商品房非住宅價格（主要

22、為店面）波動明顯、差異大從非住宅預售價格來看，永川市全年非住宅均價為2565元/與去年同期相比下降了12.9，這是由供過于求導致的。由于老城區(qū)的舊城改造基本完成，購房者的購房區(qū)域不得不發(fā)生轉移，非住宅受地理位置和市場供求等因素的影響，價格下降明顯。非住宅商品用房銷售價格出現(xiàn)兩極分化。最高單價達到16000元/，最低價350元/。從銷售情況看，高價區(qū)位的非住宅銷售較好，中低價位區(qū)位銷售業(yè)績欠佳。商業(yè)價值高的口岸如名豪揚子江酒店、渝西廣場康華樓等樓盤，價格高、旺銷，而一般的口岸價格較低、滯銷。根據市場運行狀況，永川市的商業(yè)用房已出現(xiàn)區(qū)域性、結構性過剩，由此決定新盤必須具備高素質才能在價格、銷售速度

23、上形成優(yōu)勢。6、外來購房人群比例上升隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城市人口集聚及輻射帶動效應逐步顯現(xiàn)，促進了房地產市場有效需求的增加。根據資料及調查顯示，在永川市區(qū)購房者中，外來人口購房占31，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)占29，永川市外占2。7、二手房交易大幅增長，住房二級市場日趨活躍2004年永川市共辦理二手房轉讓2748件，同比增長26.3，建筑面積28.93，同比減少14，交易金額1.73億元，同比增長69.9。交易件數和交易金額與去年同期相比均大幅增長，銷售面積卻下降，表明小戶型房屋的比例加大。由于房價的上漲，購房者的經濟負擔加重，而小戶型以其低總價、獨立空間、便于出租、收益快等特點深受投資者的青睞。市政府加大

24、了對房地產遺留問題的解決力度，使大量的取得“兩證”的存量房進入二手房市場。二手房市場的有力發(fā)展說明居民改善居住條件的愿望強烈；城市居民二次置業(yè)持續(xù)保持較高水平，這部分消費者對新建住宅產生較大的需求，成為增加新建及存量商品房需求的主要動力。四、2005年下半年永川市房地產市場發(fā)展趨勢新區(qū)中心地段的集中開發(fā)，土地資源的稀缺性、不可再生性決定了房價的合理上漲趨勢。而商品住房整體品質的提高、建筑材料價格不斷提高，必然帶來建筑成本的增加。從這兩點來看，未來一、兩年內永川房價的必然出現(xiàn)較大程度的上漲。結合永川市的城市消費力水平、物價水平和人均收支水平，根據市場開發(fā)和銷售情況，預計永川市下半年的房價在現(xiàn)有基

25、礎上維持平穩(wěn)上漲趨勢，并可能因為各樓盤的集中上市而出現(xiàn)小幅波動。1、有效需求的增加，高品質樓盤的上市，促使房價持續(xù)上漲永川市主城區(qū)人口約26.2萬，城區(qū)面積25平方公里。根據永川市大城市建設實施步驟，2005年底永川市主城區(qū)人口將達到30萬人，城區(qū)面積達31平方公里。由于城市化進程加快，外來人口和拆遷戶大量增加以及居民改善居住條件愿望和經濟能力的同步增長，勢必增加對住房的有效需求，而帝琴三期、金港明珠二期、華創(chuàng)、AC世紀城、學府美墅、竹映三清、渝西風情街等規(guī)劃、品質水平較高樓盤品質的集中上市，將推動房價持續(xù)上漲。2、商品房價格穩(wěn)中有升，升幅趨緩隨著開發(fā)企業(yè)取得土地的成本上升，建筑原材料價格上漲

26、，銀行貸款利息上跳，建筑規(guī)范要求提高等因素帶來的壓力將在0506年上市項目中逐步體現(xiàn)。這些因素將導致商品房成本上升，但在近期政府宏觀調控力度加大和消費力、消費人口、購房者愈發(fā)理智等多重因素制導下，綜合房價將是合理的穩(wěn)步上揚，增長幅度同比不大可能出現(xiàn)上升，估計下半年房價漲幅將在48之間。3、二手房的價格將會有小幅提升隨著一手房市場的火熱，眾多把舊房子處理掉購買新房的客群的產生，一、二手房之間較大的價格差、投資資金的進入等方面的因素，直接帶動二手房市場的升溫，目前已有重慶的二手房連鎖機構開拓永川市場，二手房的逐漸活躍，將帶動價格上的上浮。4、總量商品房供應繼續(xù)減少,新區(qū)供應量增加2004年國家相關

27、部門先后出臺了土地、金融等一系列“緊收”政策，先是項目開發(fā)自由資金比例的提高，隨后是銀行的貸款難度加大，在規(guī)范市場、提高市場門檻、減緩固定資產投資過快增長方面有明顯效果。2005年繼續(xù)實行從嚴從緊的建設用的供應政策，“收緊地根”。由于土地供應偏緊，土地開發(fā)面積下降較多，商品房竣工面積、新開工面積的減少，造成供應總量繼續(xù)減少。但新區(qū)房產開發(fā)更加火熱，新增供應量新區(qū)占大頭。五、5.12政策對永川房地產市場的影響05年5月12日，國家建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會七部委聯(lián)合出具關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見的房產新政，對房地產市場進行更具體、多方位的調控，這些政策

28、的出臺馬上引起了國內不少地方市場的強烈反映，上海房價應聲而跌，多個市場成交量明顯萎縮，本小節(jié)對此政策對永川市場的影響，以及對本案影響進行分析。1、加強一級市場的監(jiān)控力度?！凹哟髮﹂e置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。”這就給房地產開發(fā)商提出更高的要求，要求開發(fā)商有更好的市場判斷力，以及更專業(yè)的營銷手法和營銷隊伍，以在規(guī)定時間內迅速實現(xiàn)建設項目的順暢銷售，實現(xiàn)盈利。擊短線炒房行為。“自年月日起，對個人購買住房不足年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購

29、買普通住房超過年（含年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過年（含年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅?！睘榱擞行揭址績r，防止房產泡沫化，國家運用稅收手段打擊短線炒房者。此措施造成消費者持幣觀望心理加重，造成整個市場交易行為的萎縮。總體不利于項目的推廣。也更要求開發(fā)商要在產品和營銷上下足功夫。從程序手段上打擊炒房行為。“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦

30、理房屋權屬登記手續(xù)?！苯钩促u樓花行為，對處于賣方市場、泡沫較大城市的虛高房價有明顯的抑制作用。對如永川之類三級市場影響不大，但對剛興起的房產投資市場會有明顯的打壓作用?？傊?.12房產新政對本地市場總體影響不大，但更規(guī)范化的政策措施，將使消費者的購買行為更加理性化，持幣觀購的心理加重，對剛熱起來的市場溫度有一定的影響。同時也更要求開發(fā)商注重產品創(chuàng)新、產品質量以及營銷手法的出新變化。六、主要競爭樓盤分析由于近兩年永川城區(qū)的重新規(guī)劃和建設，新區(qū)房地產開發(fā)建設成為城區(qū)開發(fā)的重點，因為有先進完善的規(guī)劃，新區(qū)房地產建設的規(guī)模、品質等各方面均有很大的提升，外地開發(fā)商的參與投資，也帶來了各地房地產營銷推

31、廣上的先進做法，使新區(qū)成為了永川房地產開發(fā)建設的前沿陣地和先進地區(qū)。通過對新區(qū)本案主要競爭對手的調查，可以清楚了解市場上產品類型，各類類產品在市場上的反響，可以大體估算出未來市場供應情況，可以歸納出為行之有效的營銷方式手法，以及產品市場供應的其他各類特征。根據這些重要的借鑒和判斷，使本案的營銷推廣有的放矢，最大降低市場風險。偉映帝琴三期：御景豪苑開發(fā)商：重慶市偉映實業(yè)有限公司項目地址：經濟技術開發(fā)區(qū)匯龍二轉盤（人民廣場西側）建筑及景觀設計：香港南普華泰建筑及景觀設計有限公司代理商：緯聯(lián)地產顧問（重慶）有限公司廣告推廣：重慶質因數總建筑面積：9萬余平米，其中住宅5萬余平米，商業(yè)3萬余平米，車庫、

32、設備用房1萬平米車位：258個建筑高度：84.6米綠化率：43主打廣告語：帝琴盛典，君臨天下電話：49810001 49810002三期2幢高層25層、2幢小高層19層，樓棟命名：新城麗舍、錦繡康庭、盛世皇庭、駿逸峰景、名邸映象、聚景雅筑、美域中央總戶數：502套 價格未定，預計1500元/戶型面積：82147，二房82.5，復式240 主力戶型：三房91120、四房135147 另：偉映帝琴一二期共517套，已售500套，二期價格范圍8001400元/，均價約1150元/,面積范圍90150；紅河麗景基本情況：總戶數：465；占地：66.1畝；總建：72998.48平米；公攤：9%13%；容

33、積率：2.91；建筑密度：30%；綠化率：35.5%，1萬平米景觀中庭，商業(yè)2000平米電話： 49806666 49800666銷售情況：7棟小高層及多層（12層、6層），已銷售完220套，AB棟已售完，銷售率：50，其中90125銷售狀況最好，銷售率約為8595工程進度：AB幢主體完工，內部施工；CE幢在建；D幢封頂；中庭景觀和泳池施工。主打廣告語：生活，與自然交響 2005永川人文景觀建筑典范戶型面積：90150 面積配比：兩房9096 三房116146 四房140150主力戶型：兩房9096、三房120140均價：總體均價1250元/，目前多層1400元/，小高層1550元/ 層差：2

34、030元/；店面挑高5.2m金港明珠類型：花園洋房起價：1030元/平方米；均價：1220元/平方米項目位置：永川市紅河小區(qū)人民北路69號（中山中學對面）建筑類型：多層七層,高層售樓電話： 85353555 85353666銷售狀態(tài)：尾房開盤時間： 2004年底開發(fā)商：重慶裕達房地產開發(fā)有限公司建筑設計：中國華西工程設計建筑總公司環(huán)境設計：重慶爽藝環(huán)境藝術設計有限公司物業(yè)管理：重慶裕達物業(yè)管理分公司施工進度：已封頂綜合點評：位于永川市開發(fā)區(qū)腹心地帶，通達四方，地段較好，東南面緊臨新建市政府辦公大樓；西南面鄰會展中心，永川匯龍中學，西北面臨永川中山中學。戶型面積：75250 主力戶型：三房、四房

35、 主力面積：126144總戶數：446套；已售：350套總體均價；1200元/，頂層復式均價：1380元/，建筑點評：建筑風格采用典型的歐陸風格三段式設計，底部為灰綠色、中部乳白色、頂層為赭紅色。以歐式的陽光窗配以無色玻璃、現(xiàn)代風格的弧形加寬陽臺配以歐式鐵花欄桿形成外立面。整體布局采用分組團圍合設計。主打廣告語：城市花園美宅AC世紀城電話：49838888 49839999項目地址：新區(qū)水景公園西南側投資商：重慶航大房地產開發(fā)有限公司&上海同鳴房地產有限公司開發(fā)商：重慶同航置業(yè)有限公司建筑規(guī)劃設計：上海華東建筑設計院 景觀規(guī)劃設計：重慶宏興園林景觀有限公司物業(yè)管理：重慶歡樂谷物業(yè)管理有限公司代

36、理商：重慶萬基地產顧問有限公司廣告設計：重慶水原廣告有限公司主打廣告語：全電梯城市公園社區(qū)建筑形態(tài)：2幢27層、3幢18層、2幢獨立商業(yè)體占地44畝，總建筑面積：近10萬平米總戶數：620戶；商業(yè)店鋪：300間；寫字間：10座價格未定，約7月份開盤公攤約1520%戶型面積：一房4245、二房6568、三房9699、四房135140渝榮天之韻花園項目地址：匯龍大道二轉盤電話：61192888開發(fā)商：重慶渝榮房屋建設開發(fā)有限公司規(guī)劃設計：重慶大學規(guī)劃設計研究院建筑設計：重慶市大地建筑勘察設計院代理商：嘉鑫地產顧問機構廣告推廣：四川黑駿馬廣告物業(yè)管理：重慶渝榮房屋建設物業(yè)管理有限公司項目定位：首席低

37、密度大型花園式智能化生態(tài)高檔住宅社區(qū)占地面積：177640；總用地面積：43700；總建筑面積：102090容積率：2.34；建筑密度：24.6；綠化率：38.7；車位：251個建筑結構：磚混結構 樓棟命名：帝景苑，下轄迎春閣、探春閣、惜春閣、醉春閣、持春閣、夏清閣、夏涼閣、秋香閣、秋水閣、秋月閣、秋風閣店面42間，店面售價40005000元/，現(xiàn)已停售總戶數：242，已售140套均價：1400戶型面積：90150 公攤11面積配比：三房92148、四房150主力戶型：三房123136主打廣告語：回家，是度假的開始潤智至尊華庭項目地址：匯龍大道與人民大道交界處東北面開發(fā)商：重慶潤智建設開發(fā)有限

38、公司&重慶渝西石油供應有限公司建筑設計：中煤國際工程集團重慶設計研究院景觀設計：重慶開宜景觀設計建設有限公司代理商：重慶同濟置業(yè)顧問有限公司電話：49899898 49891666一次性付款9.8折，按揭9.9折。用地面積：25949；建筑形態(tài)：10棟小高層、多層；小高層12層、多層7層，一層為商鋪總建筑面積：61275，其中地下車庫5229容積率：2.16；建筑密度：36；綠化率：64二房：67 78 83.9 89 90 93 114三房：118 119 136 156四房：143 147 149 150復式：197.6 201.6 228.8 主力戶型：二房、三房； 主力面積：8390,

39、115120總套數：390套，已銷售：230套。暢銷戶型：朝向、位置佳小戶型整體均價：15001600元/，價格范圍：13001760元/主打廣告詞：至上極品 天上人間龍海錦繡花園項目地址：匯龍大道一、二轉盤之間西側開發(fā)商：重慶潤通房地產開發(fā)有限公司建筑設計：重慶航天建筑設計院環(huán)境設計：重慶東森環(huán)境景觀設計事務所用地面積：21901；建筑面積：45800；容積率:2.09；綠化率：約36戶型面積范圍：70150；主力面積：三房120左右2004年7月開始銷售，已交房。一梯四戶，純多層，設地下停車位100個總套數：446套；已銷售350套整體均價1200元/左右，目前1400元/左右學府美墅項目

40、地址：匯龍大道三轉盤開發(fā)商：重慶江山物業(yè)發(fā)展有限公司代理商：中潤昌地產顧問電話：49811222 49811555容積率：1.5；建筑密度：30建筑規(guī)劃：花園洋房（介于多層與聯(lián)排別墅之間的產品形態(tài)），板式結構，全部南北朝向；磚混結構；底層擁有獨立的私家庭院，從第二層起層層退臺，每層均有露臺而形成戶戶花園。戶型：每單元一層兩戶、一梯兩戶總戶數：一期310套均價：未推出，預計1600元/以上主打廣告語：洋房庭院世襲書香 大都市流行住房形態(tài)TOWNHOUSE 51洋房渝西風情街中山大道，處于永川市的中心地段近10萬平方米總面積，其中7萬多方住宅,2萬多方商業(yè)以強調“情趣化居家、休閑化生活”為主題的都

41、市景觀名邸項目咨詢階段電話:85386666板式結構，一梯兩戶；入戶花園永豪適口香居項目處在連接小南門、騎龍街和中山路的強勢地段，地處渝西風情街的龍頭。周邊商業(yè)成熟，社區(qū)配套完善，詳細配套有銀行、超市、農貿市場、醫(yī)院、公交車站、紅星幼兒園、上游小學、北山中學等；項目地址：永川市大什字（香國茶園旁，位于渝西風情街） 電話：85387200開發(fā)商：重慶市永豪房地產開發(fā)有限公司 策劃：重慶協(xié)創(chuàng)策劃公司建筑規(guī)劃：兩梯三戶、兩梯四戶，12層，1、2層為商場。一期總戶數：70戶型面積：98128；主力戶型：三房兩廳（含錯層）均價：1200元/；銷售率：70主打廣告語：我生活由我選擇嘉信廣場產權式酒店項目地

42、址：渝西大道東段，未來汽車客運站對面總戶數140套，已全部售完單間面積40平米和75平米，均價3500元/左右，精裝。后座部分店面（一樓）共35間剩余18間內街門面：3000元/左右 汽車站對面71008600元/，非汽車站對面外圈5000元/左右昌州城市花園臨永川中醫(yī)院，南側木貨街，后靠永川中學，西近人民醫(yī)院及血亭子。項目地址：新開發(fā)區(qū)和老城區(qū)的交界處，東依英井路開發(fā)商：重慶呂州林杰房地產代理商：重慶敏杰房地產顧問起價：1168元/平方米；均價：1368元/平方米占地面積：9.90萬平米萬平方米建筑面積：19.50萬平米萬平方米綠化率32.20；容積率1.97；車位：300個建筑類型：多層,

43、小高層。小高層住宅(11層)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土短肢剪力墻或異性框架結構。地下室：現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結構。人防區(qū)為地下二層，5級人防。港都假日廣場項目地址：永川火車站左側開發(fā)商：港都房地產 開發(fā)商自銷建筑面積：一二期共15174，內部設幼兒園、農貿市場一期售完，二期尾盤均價10001100元/之間名豪揚子江產權式酒店項目地址：萱花路名豪購物廣場左側 電話：49863790總投資1.5億元，總建筑面積3.8萬平米，層高21層總戶數：282間，銷售率約為80目前剩余部分為總價25萬以上大套間小結：新區(qū)現(xiàn)有樓盤存量總套數約為：2650套；已售完約：1890套；存量未售約：760套；截至明年初新區(qū)

44、推出樓盤項目有帝琴三期、金港明珠二期、華創(chuàng)、AC世紀城、學府美墅、竹映三清、渝西風情街等，預計總銷售套數達到：4000套左右。另有長運花園、鳳凰城、善群等項目預計兩年內啟動。根據統(tǒng)計，去年新區(qū)消化量為1500套，初步估計，上述樓盤總消化時間在3年以上。新區(qū)樓盤從多層向小高層和高層過渡，規(guī)劃超過18層建筑的樓盤有帝琴三期、AC世紀城、竹映三清，學府美墅則規(guī)劃高檔花園洋房，從品質上看，這些樓盤所針對的消費客群與本案相近，則高端消費群的爭奪將趨于激烈。根據現(xiàn)有樓盤的營銷及施工進度，未來兩年內新區(qū)將出現(xiàn)67個300500戶左右的中型社區(qū)，中心開發(fā)區(qū)總人口達到34萬人的規(guī)模，人口聚集度加大，商業(yè)經營環(huán)境

45、將有明顯改觀。預計中、小型賣場將逐步出現(xiàn)。目前帝琴三期、AC世紀城、學府美墅等項目均在進行價格上的定位，等待、判斷合適的入市機會，這些項目的入市必將拉動新一輪價格上漲。七、市場消費者消費習慣及需求調查區(qū)域房地產市場消費者的單體特征是分散的、個別的、鮮明的，然而聚沙成塔，把這些星散的特征收集起來，通過科學的歸納和分析，便可以對消費者的大體消費習慣、消費需求進行判斷，通徹地了解區(qū)域市場對產品的要求，更有針對性地進行產品設計和目標營銷。為深入地了解區(qū)域房地產市場，本次市場調查進行了大規(guī)模的消費者訪問，主要以現(xiàn)場投放“消費者調查問卷”的形式結合高價值目標上門訪問的形式進行。樣本采集范圍：勝利路、萱花路

46、、文曲路、渝西大道、渝西廣場、大南門、萬金路、中山大道、上門 樣本采集對象：政府工作人員、事業(yè)單位員工、個體經商戶（占大部分：包括有手機、煙酒、醫(yī)藥器械、化妝品、數碼快印、鞋服、布藝、建材、鐘表、網吧、印刷、售樓等行業(yè)）樣本數：發(fā)放150份，有效統(tǒng)計樣本約140份。消費習慣及消費需求情況1在現(xiàn)有住房面積上，統(tǒng)計項上各個均有分布，但可以很明顯看到，80120為目前最普遍的居民住房面積，而此部分居民中的富裕者若有換房需要，則傾向于同等面積以上的住房。2.打算何時置業(yè)，可反映未來一段時間居民消費熱情和消費心理預期，反映當前房地產的熱度。調查中有一些受訪者表示是剛置業(yè)完畢，以下圖表顯示選擇近期置業(yè)的消

47、費者的數量，說明近期房地產市場需求仍較為旺盛。3選擇購房區(qū)域，新區(qū)以較大的優(yōu)勢領先舊區(qū)，說明市政建設更為宏偉、完善的新區(qū)的確具備較大吸引力。4消費者購房目的，反映市場主流需要，同時反映房地產投資比例。此調查顯示永川消費者購房仍以滿足居住需要為主，同時也出現(xiàn)了部分地產投資者，選擇購房目的同時有二項重疊的部分。5消費者可以接受的房產單價方面，反映消費者對市場房價的心理預期以及實際可以承受的房價水平，了解各個層次消費者的分布水平。以下圖表顯示，以1000元/為分界線，永川消費群集中分布兩端，高端房產有一定的消費群落。6在付款方式上，選擇一次性、分期和按揭的約各半，消費觀念正處于進一步轉變中。7.對住

48、房單位面積的需求上，本地消費者仍傾向較大的面積，反映其幾代同堂的居住結構仍較為普遍，但房價的攀升及家庭結構的小型化趨勢，也引發(fā)了小戶型的需求。8.戶型需求上，三室一廳和三室二廳為消費者接受程度最高，反映主流消費者的普遍消費需求，同時，二房和四房需求量的相比三房有所減少；消費者普遍能接受錯式戶型。9對購房地點的影響上，交通和區(qū)域發(fā)展前景占最大比例，說明追求生活的便利性，以及房產的保值、升值是人們普遍關心的因素，另外，關心孩子教育、對價格敏感度都是選擇購房地點的重要因素。10在樓盤選擇上，小區(qū)環(huán)境、戶型格局、小區(qū)物業(yè)都是最重要影響因素，說明消費者越來越注重樓盤的整體品質，關心的是關系到居住舒適性的

49、確實因素。對“錦上添花”的會所等不熟悉的東西要求不高。11.購房信息來源方面，通過房交會、現(xiàn)場活動、街頭宣傳單和親友口碑流傳的最多，反映出小城市的營銷手段特色。12新區(qū)商業(yè)認同度，反映消費者對新區(qū)商業(yè)的信心，調查顯示多數消費者新區(qū)商業(yè)最佳進入時期在2年以后。13.新區(qū)商業(yè)經營內容上，鞋服和餐飲占大頭，顯然關系人們“吃”、“穿”的兩大行業(yè)仍是商業(yè)經營的最理想選擇。 第二部分：“竹映三清”項目概況一、地理位置本案位于永川市經濟技術開發(fā)區(qū)的中央片區(qū)，地處人民南路與人民西路交匯處。北側為人民廣場，西北向是帝琴花園，東北面為華創(chuàng)步行街，西側左方緊靠武裝部、長運花園，西南與人民醫(yī)院接壤，東南向為AC世紀城

50、?？傮w而言，地理位置較為優(yōu)越、市政配套條件較為成熟。二、項目規(guī)劃及主要經濟指標1、規(guī)劃限制條件容積率：小于4.0；建筑密度：限制在40左右；綠化率：限制在35以上2、項目主要經濟指標規(guī)劃用地面積46402.5基地面積37784總建筑面積149416.3其中1住宅面積126151.42商場面積214403會所面積1824.9容積率3.95覆蓋率41.5綠化率41.5地上停車位27輛總戶數910戶地下停車位311輛建筑形態(tài)均為高層，其中3幢21層、2幢26層、2幢29層（復式）。三、項目區(qū)域狀況分析1、經濟技術開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀分析（1）、開發(fā)區(qū)地理位置說明永川市經濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積13.6平方公里，目

51、前已建成新區(qū)面積3.6平方公里，形成精細化加工區(qū)、機械加工區(qū)和高新科技三大工業(yè)區(qū)。位于永川舊城區(qū)東面，地處成渝高速公路、成渝鐵路、成渝公路交匯處，為黃金動脈節(jié)點之一。距離重慶市區(qū)64公里、成都280公里、長江深水港碼頭35公里、重慶江北機場90公里，交通便利，地段優(yōu)勢明顯。（2）、開發(fā)區(qū)內交通設施說明區(qū)內主要有匯龍大道、望城北路、紅河南路、渝西大道、人民大道、昌州大道、星光大道、石松大道、學府大道、人民東路等主要干道。已建成8.5平方公里的新區(qū)道路骨架和“五縱五橫”的道路交通網絡。（3）、開發(fā)區(qū)社會經濟發(fā)展狀況簡析2002年伊始，隨著政府領導班子的換屆、外部硬件設施的改善，開發(fā)區(qū)開始了迅猛發(fā)展

52、。永川的財政收入僅每年3個多億，而新區(qū)人民廣場、水體公園、體育公園等大型市政工程花費8個多億，每年的財政均入不敷出。招商引資作為政府的慣用手段，在逐漸改變永川產業(yè)格局。政府目前以虧損狀態(tài)進行招商引資，前期花費巨資斥入公共配套建設，在今后幾年內將能吸引更多的社會資金流入永川。2004年實際招商引資工作并不盡人意，“茶博會”前期花費較大，實際上吸引投資資金沒有達到預期目標。而2004年上繳利稅達1000萬元的企業(yè)僅兩家。前期政府的投資已經逐漸顯現(xiàn)出成效，雖然成效較為緩慢。2003年經濟技術開發(fā)區(qū)的工業(yè)總產值占全市工業(yè)總產值得1/8，財政收入達到1200萬元，開發(fā)區(qū)已成為永川全市經濟發(fā)展的重要支撐點

53、。而整個開發(fā)區(qū)的發(fā)展，又將使得政府對開發(fā)區(qū)日益重視，各項市政配套將迅速到位并完善，對于位處開發(fā)區(qū)中心地段的本案而言，具有提高硬件設施的重要意義。2、區(qū)域發(fā)展趨勢展望永川經濟技術開發(fā)區(qū)定位為永川的新城區(qū)和未來的行政、商務中心。開發(fā)區(qū)作為永川大城市發(fā)展規(guī)劃的支點和工業(yè)高新技術發(fā)展的立足點，在今后相當長的一段時間內，對房地產業(yè)的住宅、商業(yè)而言，是永川城市發(fā)展的熱土和重心，是一個巨大的金礦，具備強勁的開發(fā)潛力。開發(fā)區(qū)順應政府的定位，將分為以下幾個發(fā)展趨勢：（1）、文化教育中心CCD（中央文化區(qū)）渝西學院新校區(qū)、廣播電視大學、中山中學、匯龍小學、臥龍小學分布于開發(fā)區(qū)內，新城區(qū)成為永川教育規(guī)模最大、技術含

54、量最高、文化氣氛最濃厚、科技信息最發(fā)達的文化教育中心，為開發(fā)區(qū)帶來了較大的人流、物流，形成住宅和商業(yè)的市場切入點。（2）、行政金融商務中心 CBD（中央商務區(qū)）隨著永川市政府大樓的搬遷，行政中心開始轉向開發(fā)區(qū)。市公安局、民政局、技監(jiān)局、交警大隊、供電局、醫(yī)院等辦公樓陸續(xù)落成遷入，以市政府為圓心的行政中心已經形成，行政中心的地位已經不可撼動。市府制定的工業(yè)強市政策，加快了區(qū)域工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)成為永川主導產業(yè)和支柱產業(yè)。與之配套的第三產業(yè)服務業(yè)必然隨著第一產業(yè)的發(fā)達而興盛。伴隨各個樓盤的興起，商業(yè)繁榮圈開始嶄露頭角；而各大銀行的相繼進駐，代表著金融體系的擴容和完備；郵政局、電信局、移動通信、聯(lián)通等

55、信息產業(yè)，則帶來了完善的信息網絡服務系統(tǒng)；永川客運中心的投資動工，提供了有力的交通運輸保障。金融商務中心的時代已經來臨。（3）、高檔住宅區(qū) CLD（中央居住區(qū)）永川目前土地投放量最大的是經濟技術開發(fā)區(qū)，其土地拍賣價格相對便宜，加之政策優(yōu)惠措施，以及永川相對低廉的造價成本，吸引了眾多開發(fā)商斥入巨資。隨著永川經濟總量的增加、經濟結構的不斷調整優(yōu)化和城市化進程的加速，新城區(qū)開始與老城區(qū)分庭抗禮，大批高收入家庭和各業(yè)態(tài)商業(yè)類型都在逐步向開發(fā)區(qū)遷移。未來的開發(fā)區(qū)將成為土地收益最大、樓盤素質最高、基礎配套最完善的居住集中區(qū)域。第三部分：SWOT分析一、S項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢。經濟技術開發(fā)區(qū)屬于永川市新城市規(guī)劃

56、中的CBD、CLD、CCD，具有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。本案地處開發(fā)區(qū)中央，緊鄰人民廣場，靠近城市中軸線，地段位置較為優(yōu)越，升值潛力巨大；市政公共配套建設優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢。人民廣場占地約5萬平米，綠化面積約1萬平米，分為茶文化區(qū)、竹文化區(qū)、成人休閑區(qū)和兒童娛樂區(qū)四大區(qū)域的綠色生態(tài)休閑廣場，成為永川獨一無二的城市景觀資源。而正在建設的水體公園分為水上游樂區(qū)、觀賞區(qū)等，距離本案僅1分鐘路程。豐富而又宏偉的水系休閑景觀資源，是本項目最大的外在可用優(yōu)勢，是一個免費的重要的賣點，對消費者具有強大的吸引力；教育配套設施優(yōu)勢。距離渝西學院新校區(qū)約700米，步行約8分鐘；距匯龍小學約1100米，步行約12分鐘；距中

57、山中學約1300米，步行約14分鐘；距臥龍小學約1100米，步行約12分鐘；樓盤規(guī)劃品質優(yōu)勢。規(guī)劃布局緊扣“生態(tài)建筑”的概念，3幢21層、2幢26層、2幢29層形成圍合式組團，在建筑風格上設計成一種宏偉而又亮麗的現(xiàn)代感；道路系統(tǒng)以環(huán)狀為框架并利用小區(qū)步行道串聯(lián)各組團景觀，實現(xiàn)了完全意義上的人車分流；并有會所、規(guī)劃合理的商場及門面。高起點的規(guī)劃，直接塑造了“永川第一盤”的堅固形象；二、W項目劣勢本案位于帝琴花園、AC世紀城、華創(chuàng)步行街等項目包圍中，周邊項目數量多且品質較好，對本案的規(guī)劃、銷售都存在威脅；20042005年4月止，永川市全市安置房已建面積達134700，共1372套?，F(xiàn)擬再增加65

58、880，計732套。安置房將會帶走一部分客流、現(xiàn)金流，其低廉的價格將對本案產生一定的銷售抗力；周邊項目鳳凰城、長運花園、天秀景地、俊祥等項目已立項，規(guī)劃尚未出臺，對本案具有相當大的潛在威脅；周邊缺少正規(guī)的、規(guī)模化的菜市場、超市、餐飲、休閑、娛樂等生活基礎配套，生活不便捷；開發(fā)區(qū)常駐人口少，人氣不旺盛，要形成濃厚的商業(yè)氛圍還需要至少23年時間，將影響消費者對本案商業(yè)項目的消費熱情和購買欲望；項目西南側即將新建的人民醫(yī)院門診部大樓和北側已經建成的人民武裝部大樓，在一定程度上破壞了整個地塊的協(xié)調性，容易與本案產生突兀的感覺。2萬余平米的商業(yè)面積，在整個新區(qū)來說都屬于大規(guī)模性商業(yè)開發(fā)。巨大的體量與市場

59、實際空缺產生供給矛盾，是本案一個重大劣勢；從入市時間看，帝琴花園三期已進入熱銷期；華創(chuàng)步行街已完成規(guī)劃審批并開工；AC世紀城已開工興建；而本案剛進入項目規(guī)劃設計階段。在今后的銷售過程中，上述項目已占據市場先機，將分流部分中高端消費者；三、O項目機會根據永川大城市建設發(fā)展規(guī)劃，2005年底城區(qū)人口將達到30萬，城區(qū)面積將達到31平方公里。由于城市化進程加快，外來人口的增加、拆遷戶大量增加、居民改善居住條件欲望的高漲、人均收入水平的增長（2004年城鎮(zhèn)人均可支配收入達8300元），勢必增加對住房的有效需求，需求直接影響產品的供應，這是大環(huán)境下最有機會的市場切入點；從04年05年上半年永川市成交商品

60、房住宅的分布區(qū)域看，開發(fā)區(qū)的開發(fā)量占了全市商品房住宅開發(fā)量的一半以上，由于規(guī)劃的完善和房屋品質的提高，開發(fā)區(qū)以其較大的升值潛力和成熟的配套吸引了眾多的購房者。先期的各大樓盤已經把開發(fā)區(qū)地塊炒熱，為本案的入市創(chuàng)造了地塊高價值優(yōu)勢；目前永川房地產市場中端產品供大于求，去化速度較慢；高端產品少，整體趨勢呈熱銷、供不應求狀態(tài)。本案的高檔住宅規(guī)劃定位，能夠符合市場實際需求，避開在中端產品市場上的激烈競爭；根據永川大城市建設發(fā)展規(guī)劃，2005年底城區(qū)人口將達到30萬，城區(qū)面積將達到31平方公里。這將帶來更大的市場需求，直接與本案的供給呈平衡狀態(tài)；新經濟技術開發(fā)區(qū)的大手筆規(guī)劃和大量開發(fā)，市府大樓、人民廣場的