常州別墅市場研究報告

1、別墅乃地產(chǎn)中的頂級物業(yè)，研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場，特別是頂級的別墅市場無疑具有風(fēng)向標(biāo)的作用。隨著別墅土地封殺令的下達(dá)，常州城市化進(jìn)程的加快，常州普通住宅市場的供給一直占著主導(dǎo)的地位，高檔別墅市場剛剛啟動。正是抱著拿捏別墅市場變化發(fā)展的角度，本報告圍繞著常州別墅的市場現(xiàn)狀、價格比性、供需狀況等動態(tài)進(jìn)行調(diào)研，側(cè)重于重點(diǎn)樓盤的研究，以便于及時捕捉到別墅市場的變化信息，使我們更加及時的了解常州別墅市場樓盤信息及發(fā)展方向。五音俱全，常州別墅格局多元呈現(xiàn)：在江南水鄉(xiāng)宅院中長大的常州人，應(yīng)該對別墅并不陌生。別墅的本意是指一種位于鄉(xiāng)間、風(fēng)景區(qū)的離宮別業(yè)，一種帶著園林的宅邸，又可供休閑、度假和休憩之用。而現(xiàn)代的別墅

2、雖然在形式、格局、設(shè)施設(shè)置等有了許多的不同，但在體現(xiàn)身份，追求更高檔的居住環(huán)境以及偏愛自然上，古今乃是一脈相承。從常州整體的別墅市場來看，項目目前主要集中在新北-青龍區(qū)板塊和武進(jìn)板塊，其他區(qū)域別墅案量較少。這兩個區(qū)域擁有相對成熟的景觀資源，別墅市場發(fā)展隨之相對成熟，產(chǎn)品風(fēng)格、類型多樣化。外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射及本地民營經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，外來高端人士、私營業(yè)主等大量的客戶群體有形中加大了別墅的消化量，整體市場價格逐步上升。當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)景區(qū)充分的利用，開辟著居住型城市別墅和度假型別墅的天地，受到了客戶的大度青睞。其他幾個板塊隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，別墅市場也得到逐步發(fā)展。城區(qū)中居住型別墅更是一格，方便的配套設(shè)施，大

3、都市的生活氛圍，引來了當(dāng)?shù)馗叨巳巳骸⑼獾厣饪统洚?dāng)其業(yè)主角色。作為樓市的“高價股”，常州別墅前年開始大范圍的啟動。但由于受到土地規(guī)控指標(biāo)的限制，產(chǎn)品以聯(lián)排為主，使常州目前整體的別墅市場產(chǎn)品競爭力度弱。產(chǎn)品種類、風(fēng)格過于單一化，其別墅主要以聯(lián)排居住型為主，客戶群體則為當(dāng)?shù)馗邔尤耸繛橹?、少量的外地客輔助而成。但是，不免稀少的高端產(chǎn)品推出市場，引領(lǐng)著區(qū)域市場價格的加大，別墅市場也逐步呈現(xiàn)出發(fā)展之態(tài)。近期常州新別墅樓盤持續(xù)推出，可以說是層出不窮，細(xì)數(shù)近年常州別墅，種類已在不經(jīng)意間豐富起來了，或倚山，或傍水，或在城市中鬧中取靜，或在郊區(qū)一隅自成天地。但就其當(dāng)下的流行程度來看，常州的別墅市場大體可以分為以

4、下五大類。一、 按別墅種類分：山景，中式園林，水景，高爾夫，生態(tài)資源1、山景別墅樣盤：白金瀚宮別墅，涵田度假別墅醉翁之意，在乎山水對于習(xí)慣親水的常州人來講，山景別墅是一種完全不同的生活感受。但陶淵明的“悠然見南山”是追求寧靜致遠(yuǎn)境界的國人所心向往之的，走出鋼筋水泥的叢林，到山中呼吸新鮮空氣，想想都美。住山頂樓盤，可一覽眾山??；住半山樓盤，可融入綠色和自然之中；住山腳樓盤，可遠(yuǎn)眺白云，青山蔥蘢，心境為之開闊。但常州歷來就少山，天目山，橫山，茅山一帶，也就成為了不可多得的寶地。山中可聞鳥語，山中亦多蚊子。這是一句玩笑話，但說的是凡事都有兩面。在人口越來越膨脹的當(dāng)今，要指望和老祖宗一樣盡享山林野趣是

5、越來越難了。道路通暢出行方便車輛增多影響環(huán)境，這便是規(guī)律。更何況，天然資源的可貴誰都知道，開發(fā)商更看得清楚，并加以利用來表現(xiàn)這一點(diǎn)，看看天目山周圍成片而起的別墅便可略知一二。而在成堆的房子起來時，當(dāng)更多的人要來分享山景時，對居住環(huán)境的希望就不能要求太高了。2、中式園林別墅中式復(fù)興，傳統(tǒng)升華樣盤：荊溪人家、新城長島、長興秀江南、濱江明珠城、上書房、香樹灣美院 粉墻黛瓦、飛檐翹角的中式古典園林向來是建筑領(lǐng)域中的一朵奇葩，園內(nèi)廊，石，竹自成一景，移步換景間，一草一木具可見中國精致深厚的文化底蘊(yùn)。此類型別墅，為江南特有，代表著常州的人杰地靈，也因而被業(yè)內(nèi)看好，認(rèn)為將會成為關(guān)注的焦點(diǎn)。但是不得不指出的是

6、，也有這樣的聲音出現(xiàn)在業(yè)界，住這樣的宅子，要的就是曲徑通幽的意趣，古樸典雅的風(fēng)味，但上升到意趣的東西，就不僅僅是造一些園林式建筑和景觀就能達(dá)到的了。舉個例子，足以說明園林意境難以兩全的尷尬局面了。古人可于園內(nèi)小土坡上就能望遠(yuǎn)，看到塔，看到遠(yuǎn)山，不由悠悠然。而現(xiàn)在住的園林式房子，切忌隨便抬頭，一不留神就看到隔壁的火柴盒式的老公寓，遮蔽了天空，院墻內(nèi)外的汽車聲也大煞風(fēng)景。而許多的配套設(shè)施，像停車場既要配套好又不破壞景觀，這需要相當(dāng)?shù)拈_發(fā)成本了。3、水景別墅上善若水樣盤：天安別墅、溪湖小鎮(zhèn)、聚湖半島、湖濱嘉園、萬澤太湖莊園 傍水而居是常州一景，常州水景別墅之多也是得地利之便。地處長江三角洲的江南水鄉(xiāng)

7、地帶，常州地下水位高，稍加挖掘，便可見水。即便只是一方小池，居所附近有了它就變得生動起來，而讓戶戶見水，家家臨河，還有長達(dá)數(shù)百米的水岸，這些都是新興水景別墅的亮點(diǎn)所在。雖然水對常州不是稀罕物，但想想久違了的河水清清，打出水景招牌的別墅還是相當(dāng)值得期待。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：* 水景雖好，要做好難度卻不小。* 如何做出水景特色便頗值得探討。 人家盡枕河固然為一道風(fēng)景，但水景單一，缺少變化也是歷來的傳統(tǒng)。充分保護(hù)利用天然水體，體現(xiàn)地方風(fēng)貌特征，這只是一句原則性的話，但究竟如何才能具有特色還沒有哪個開發(fā)商有完全把握。在研究中發(fā)現(xiàn)，多半此類開發(fā)項目還處于摸著石頭過河的階段，美好的水景要從頭腦中的想象變?yōu)榛顫姷默F(xiàn)實

8、，還有相當(dāng)距離。* 還有許多技術(shù)上的問題要解決。如，湖岸類別墅中，所謂“全泊岸別墅”將河水引入別墅時，必須要考慮到防洪問題。而如果沒有良好的排污治污系統(tǒng)，今日美景難說不會成為他日追憶。4、高爾夫別墅 “高”處能勝寒樣盤：香樹灣花園別墅（美院）、萬澤太湖莊園 高爾夫是一項充滿“綠色、陽光、氧氣和友誼”的健身活動，不論作為休閑還是專業(yè)運(yùn)動，高爾夫都在全球范圍內(nèi)受到高度的喜愛。目前全球超過八千萬的人打高爾夫球，高爾夫運(yùn)動從規(guī)模上已經(jīng)排在全球最有組織的體育運(yùn)動的第三位。高爾夫別墅也因此成為兼具運(yùn)動、社交概念的高尚住宅，以其尊貴的品位在國際上備受推崇。但長期以來，高爾夫球場存在占地面積偏大；單一的進(jìn)口草

9、皮植被；對懸浮粒物吸收差；大量灌溉引發(fā)的水資源浪費(fèi)等不足，零零總總無疑會對用地緊張的長三角地區(qū)來說展開了相當(dāng)激烈的土地爭奪戰(zhàn)。而城市化步伐的空前加快又使得長三角的可供用地越來越少。據(jù)悉，一個較高檔次的高爾夫球場建設(shè)用地一般在一二千畝甚至更多。在一些環(huán)保人士和專家的眼中，景致迷人的高爾夫球場恰恰相反對保護(hù)土地資源和生態(tài)環(huán)境并無益處。所以，高爾夫別墅喊停了。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：* 土地的稀缺使高爾夫別墅更具投資價值，只是驚人的總價和運(yùn)作經(jīng)營成本無疑是投資方和開發(fā)商不可回避的痛。* 還有許多市場需求未被滿足。一方面，高爾夫風(fēng)靡全球的態(tài)勢，擴(kuò)大了中國的高爾夫人口，市場需求量呈幾何狀上升趨勢；另一方面，中國乃至常

10、州整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，GDP產(chǎn)值等宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)在良性上升空間發(fā)展，勢必導(dǎo)致高端人群的大量涌現(xiàn)，政府的政策使別墅用地受到限制，但“物以稀為貴”的市場理論找到了生根發(fā)芽的根據(jù)地。在研究中發(fā)現(xiàn)，高爾夫項目追逐潮流尖端人群的需求，回報頗豐，是值得投資開發(fā)的優(yōu)良產(chǎn)品，只要協(xié)調(diào)好環(huán)保節(jié)能等實際問題，必定可以開創(chuàng)一片天地。5、生態(tài)別墅可謂郁郁蔥蔥走一遭樣盤：世茂香擯湖、時代上院、溪湖小鎮(zhèn)、上書房、九洲豪廷苑、高成天鵝湖、青楓1號、青楓公館、和黃項目相對于單獨(dú)的水景或山莊別墅，生態(tài)別墅是個綜合性的概念。陽光、空氣、水、綠地、森林，這些原本是大自然對人類的饋贈已需要花大價錢去買。擁有原生態(tài)元素的別墅已變得彌

11、足珍貴，而要有好的生態(tài)環(huán)境，多半都要距市中心較遠(yuǎn)。因此“5+2”的生活方式在購買此類別墅的人群中開始出現(xiàn)，即“工作在市區(qū)、生活在近郊”。平日市區(qū)有一套公寓，雖然房子不大，但交通便利，生活方便，而每逢雙休日，就可攜妻帶子驅(qū)車前往較偏遠(yuǎn)的別墅小住，使一周勞累下來的身心得以放松。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：* 真正的別墅是房屋溶入環(huán)境之中，環(huán)境應(yīng)該是絕對的中心。相信購買生態(tài)別墅的也是沖著環(huán)境而來。* 可人的欲望又是無止境的，總想在盡享自然之趣的同時也要有現(xiàn)代生活的便利時尚* 健身場地出現(xiàn)了，娛樂設(shè)施要配備，水要圈起來做游泳池，綠地要調(diào)整，人工布置花草自古以來人與自然間的爭斗在別墅區(qū)內(nèi)同樣延續(xù)著，真正的原始生態(tài)環(huán)境能保

12、持幾分。本次調(diào)研針對于常州整體別墅市場進(jìn)行的綜合性的調(diào)研，所獲得的數(shù)據(jù)，特例出各個板塊的重點(diǎn)樣板樓盤。（如下表）分析：別墅項目分布極端不均勻從例舉的樣板樓盤來看，常州地處長三角，有豐富的水資源，地貌形態(tài)是較為平坦的，少山多水。所以水景別墅較多就不足為奇了，特別是那些城市別墅樓盤就更加的天時地利了，有成群結(jié)隊的市場追捧者爭相一解私囊。但是，除了生態(tài)別墅外，與其可以分庭抗禮的類別，可以講很難成氣候，而且，很多生態(tài)別墅的主推賣點(diǎn)大多是其水景資源。江南缺少了水似乎就失去了“靈氣”，少了“魂”。其他的類別，如高爾夫別墅，園林別墅的建筑難度，在同類檔次上，無疑是大大高于前者的。整體別墅的發(fā)展?jié)摿梢娨话邚?/p>

13、類別來看，部分的類別集中開發(fā)相當(dāng)嚴(yán)重，如水景別墅和生態(tài)型別墅的規(guī)模宏大，到處都可以看到依水而建，傍水而居的水景類和景觀生態(tài)型別墅。但是，其它的類型就顯得相形見絀了整體市場的開發(fā)動力強(qiáng)勁從總體的重點(diǎn)別墅樓盤來看：常州別墅多以水景別墅和生態(tài)型別墅為核心，成為市場上的主流，市區(qū)和新北-青龍區(qū)別墅樓盤所占的種類最多，特別是市區(qū)以水系和當(dāng)?shù)靥厣珗@林的結(jié)合，產(chǎn)品打造多樣化。二、 按建筑風(fēng)格分：美式，中式，歐式，現(xiàn)代簡約式，其他按別墅種類來分山景別墅中式園林別墅水景別墅高爾夫別墅生態(tài)別墅白金瀚宮別墅涵田度假別墅荊溪人家、新城長島、長興秀江南、濱江明珠城、上書房、香樹灣美院天安別墅、溪湖小鎮(zhèn)、聚湖半島、湖濱嘉

14、園、萬澤太湖莊園、璞麗灣、長興秀江南香樹灣美院萬澤太湖莊園九洲豪廷苑、高成.天鵝湖、青楓1號、青楓公館、和黃項目、世茂香擯湖、時代上院、上書房、陽光龍庭、新城公園壹號、水晶城、秋水云廬二、三期、香樹灣花園別墅、龍城福第、長興秀江南按建筑風(fēng)格來分美式別墅中式別墅歐式別墅現(xiàn)代簡約式別墅其他荊溪人家、新城長島、長興秀江南、濱江明珠城、上書房、香樹灣美院香樹灣花園別墅、萊蒙城、和黃項目香樹灣花園別墅、紫陽美地山莊、新城公館、御城、陽湖名城、綠地世紀(jì)城、新城公園壹號、高成天鵝湖、璞麗灣、青楓1號、中央花園、世茂香擯湖、景瑞曦城英郡新城湖畔春秋湖濱嘉園中天名園嘉宏盛世新古典：陽光龍庭、銀河灣明苑混搭：龍城

15、福第、水晶城、秋水云廬二、三期，青楓公館新亞洲主義：萬澤太湖莊園、時代上院第二部分 新北青龍武進(jìn)，別墅也顯“三國爭”一、常州別墅市場的演變回看常州別墅的發(fā)展從十多年的發(fā)展來看，全國別墅市場有三次熱潮和一次變革，常州作為一個長三角的二線城市，其別墅的發(fā)展，也是緊跟全國的浪潮。第一次，1999年-2003年，起步期，跟隨者上海的TOWNHOUSE熱，常州也出現(xiàn)了以TOWNHOUSE為主流的新別墅形態(tài)，以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，主要代表有：第二次，2004年-2007年，發(fā)展期，此次的規(guī)模和力度都超越以往，在全市范圍內(nèi)出現(xiàn)了大量的項目，一些面向高端市場的豪宅項目也開始從大量的經(jīng)濟(jì)型別墅項目中脫穎而出。其中尤

16、以圍繞武進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊、圍繞武進(jìn)西太湖的水景板塊和圍繞天目湖的山水度假板塊最為吸引別墅置業(yè)者的目光。如：另外，以中式江南庭院風(fēng)格為主題的產(chǎn)品，如：也以其沒主流的產(chǎn)品形態(tài)成為別墅市場中一道嶄新的風(fēng)景線，并吸引了一批跟風(fēng)的發(fā)展商。第三次，2008年至今，成熟期，隨著常州別墅市場的發(fā)展，世茂香檳湖、九龍倉、龍湖地產(chǎn)等國內(nèi)知名大開發(fā)商的進(jìn)駐，別墅市場從原來的經(jīng)濟(jì)型別墅向享受型，保值性別墅過渡。別墅的特質(zhì)被充分挖掘，常州別墅市場正式進(jìn)入高端期。常州別墅分布狀況中心城區(qū)有：中央花園、彩虹城、陽光龍庭、新城公園壹號、水晶城、高成天鵝湖、銀河灣明苑、荊溪人家、璞麗灣、秋水云廬二、三期、青楓公館、青楓1號、上

17、書房、和黃項目、嘉宏盛世、景瑞曦城英郡、中吳雅苑、凱悅中心、萬水美蘭城新北區(qū)板塊有：香樹灣花園別墅（美院）、紫陽美地山莊、世茂香擯湖、龍城福第、長興秀江南、綠地世紀(jì)城、濱江明珠城、九龍倉國賓一號、龍湖香堤漫步、東渡海派青城、水韻江南武進(jìn)區(qū)板塊有：新城長島、天安別墅、新城公館、萊蒙城、九洲豪廷苑、新城湖畔春秋、御城、湖濱嘉園、陽湖名城、萬澤太湖莊園、中天名園、溪湖小鎮(zhèn)、聚湖半島、香江壹品、綠地外灘一號溧陽金壇板塊有：白金瀚宮別墅、天目湖金橋國際二、板塊現(xiàn)狀分析庭院人家儒家文化在常州的別墅領(lǐng)域，純庭院式別墅并非一開始就占據(jù)市場的前沿，直到后來“荊溪人家”以打造純中式庭院別墅的理念贏得了市場的一片喝

18、彩聲后，人們忽然發(fā)現(xiàn)，這樣的別墅代表著常州的人杰地靈，內(nèi)斂儒雅的文化內(nèi)涵，是具有生命力和附加值的產(chǎn)品。這類項目在規(guī)劃建設(shè)中，一概配備了現(xiàn)代生活的必備設(shè)施之外，營造常州園林廊，竹，石的文化和曲徑通幽，庭院深深的意境是對高尚生活、人生情趣的一種追求和享受。這類別墅的建筑面積一般在200-400平方米左右，價格也在500萬左右，較受私營業(yè)主、高級職業(yè)經(jīng)理人以及一些外地人士的歡迎。分析：中心城區(qū)這是一個回歸主流的產(chǎn)品和一個價值升值的區(qū)域，中式庭院別墅必將引導(dǎo)中心城區(qū)內(nèi)的別墅項目向著這個方向發(fā)展，可以預(yù)見，由于中心城區(qū)地價的不斷回歸和產(chǎn)品本身較高的建設(shè)成本，中心城區(qū)內(nèi)的別墅將無可置疑的構(gòu)筑新的價格平臺。

19、新城市景觀別墅為主流“離生活不遠(yuǎn)，離自然很近”的城市景觀別墅是新北-青龍區(qū)板塊的最大優(yōu)點(diǎn)，是目前常州別墅的主流發(fā)展方向。分析：該板塊的總體特點(diǎn)是物業(yè)品質(zhì)上乘，尤其是恐龍園板塊諸案具有居住、度假兩相宜的兼容性。在世貿(mào)濱江，九龍倉，龍湖等房產(chǎn)大鱷的帶領(lǐng)下，得益于景觀項目高起點(diǎn)的規(guī)劃與建設(shè)、自然與人工的完美結(jié)合，這里的一些別墅區(qū)將成為常州市為數(shù)不多的具有國際水準(zhǔn)的頂級住宅區(qū)。臨水人家的靜謐后院該板塊緊緊圍繞武進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東太湖和西滆湖區(qū)域展開，得開發(fā)區(qū)多年民營經(jīng)濟(jì)和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射，這里儼然是常州的后花園。分析：武進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)在已是一片熱土，其房產(chǎn)項目啟動很快，此外，去年常州的樓市呈現(xiàn)加速發(fā)

20、展的趨勢。跟隨市政府的規(guī)劃，常州別墅形態(tài)和產(chǎn)品線豐富。其中許多別墅盤以原生態(tài)水綱式社區(qū)、私家親水碼頭、高爾夫球場，美式觀景木露臺等將歐式，北美的激情和市郊生活的浪漫有機(jī)結(jié)合，成為該區(qū)域的重量級別墅項目。山水度假絕佳處有山有水的地方，總是更讓人有一種想要留下來的沖動。真山真水真別墅，因為常州的山景資源太少，所以，金壇、溧陽板塊的興起，不僅在于它有著深厚的江南水鄉(xiāng)的風(fēng)情，還在于依山傍水別墅更觸發(fā)了人們親近自然生活的欲望，將生活與自然完美的融合在一起。分析：親山水別墅是該板塊最大的特色，便利的交通，已使這個原本看來很遠(yuǎn)的鄉(xiāng)郊拉近到人們的眼前。在國家三令五申要控制風(fēng)景區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)后更凸現(xiàn)其價值。不少上

21、海、浙江的客商都選擇這里的別墅作為投資項目。同時常州房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也給度假式別墅的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。三、區(qū)域案量結(jié)構(gòu)比較分析1、大常州別墅主要集中在新北-青龍區(qū)和武進(jìn)區(qū)板塊，各占總案量的35%，41%。體現(xiàn)了兩板塊案量多而形態(tài)活躍。2、新北區(qū)板塊后續(xù)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁3、金壇溧陽板塊相對于其它三板塊則明顯體現(xiàn)出較低的起點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)的案量呈現(xiàn)明顯的不對稱狀態(tài)，新北-青龍區(qū)和武進(jìn)區(qū)板塊占據(jù)總體開發(fā)量的76%，可想整體的開發(fā)格局相當(dāng)?shù)念I(lǐng)先，。新北區(qū)板塊已經(jīng)成為市場的新起點(diǎn)，且眾多房產(chǎn)大鱷的具有代表性的樓盤相繼誕生。說明隨著部分實力派開發(fā)商的入駐，將引領(lǐng)常州別墅市場的潮流。四、常州別墅市場均

22、價比較：分析：（1）獨(dú)棟別墅比較：新北-青龍板塊武進(jìn)區(qū)板塊金壇溧陽板塊獨(dú)棟別墅均價處15000元以上的別墅主要集中在武進(jìn)、新北-青龍。城區(qū)板塊由于土地價格和規(guī)控指標(biāo)的原因，獨(dú)棟及類獨(dú)棟別墅沒有出現(xiàn)。新北獨(dú)棟別墅以世茂香檳湖為代表，但實際上其也屬于類獨(dú)棟的范疇。武進(jìn)區(qū)的獨(dú)棟出現(xiàn)的時間較早，目前市場上的獨(dú)棟別墅以御城和萬澤太湖莊園為代表。溧陽天目湖度假區(qū)別墅以優(yōu)越的山水自然風(fēng)景，良好的度假設(shè)施，是真正別墅概念，該區(qū)域一直為度假式別墅。新北區(qū)一直是常州住宅的高尚區(qū)，房地產(chǎn)價格一直名列前茅，高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施，使沿恐龍園的別墅價格更是得以體現(xiàn)。（2）雙拼別墅比較：中心城區(qū)新北-青龍區(qū)金壇溧陽聯(lián)體別墅比較

23、：中心城區(qū)武進(jìn)區(qū)新北區(qū)金壇溧陽雙拼別墅，中心城區(qū)區(qū)均價在25000元以上，而相對于其它幾個區(qū)域的均價都在10000-15000元，武進(jìn)雙拼別墅開發(fā)時間都比較早，目前在售的別墅中沒有雙拼別墅，這是區(qū)域目前的空白點(diǎn)。而新北區(qū)域，其配套設(shè)施齊全，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，距離市中心也較近，充分體現(xiàn)了住宅郊區(qū)化的形式，這也是該類型別墅所應(yīng)具備的特征。因此，該區(qū)域別墅受到了一些富有階級人群及高級白領(lǐng)等人群的歡迎。而武進(jìn)區(qū)板塊中心區(qū)域由于缺少在售的雙拼別墅，導(dǎo)致其聯(lián)排別墅價格的上升。武進(jìn)西太湖區(qū)域的聯(lián)排別墅相對價格有著明顯的差距，則在5000-6000元之間，客戶則多為本地群體。溧陽金壇區(qū)域市場的別墅起步時間較

24、晚，發(fā)展相對沒有成熟。五、別墅市場主力面積比較我們結(jié)合常州別墅板塊分布來看：常州獨(dú)棟別墅主力面積主要集中在400平米以上，主力面積過于單一化，從而造成類獨(dú)棟別墅面積在250-300平米的市場一直短缺。聯(lián)體別墅主力面積在250-300左右，面積較為符合目前市場特征。聯(lián)體別墅是居住性要求較高的住宅，面積較小，生活則局限；面積太大，總價則過高，其本身居住的定義就被改變。但是我們不難發(fā)現(xiàn)，除東渡海派青城做了110-140平米左右的超經(jīng)濟(jì)型別墅外，目前市場上面積控制在150-180平米左右的聯(lián)體別墅仍是空白點(diǎn)，值得我們關(guān)注。第三部分 瓊樓玉宇 謂客何求那么，常州人到底對什么樣的別墅感興趣？哪些別墅才能在

25、“比較比較”中真正的打動別墅置業(yè)者的心呢？通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，別墅業(yè)主走訪，我們了解到了他們的“所求”別墅風(fēng)格中西合璧，魚與熊掌要兼得。通過調(diào)查顯示，有39%的客戶更傾向于具有庭院式風(fēng)格，融合西式人性化設(shè)計的別墅，中西合璧，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的中國傳統(tǒng)文化情結(jié)，以及對現(xiàn)代居住理念的重視。常州缺少山，稀缺的山水資源別墅是60%以上常州別墅置業(yè)者的“情有獨(dú)鐘”。別墅價格200-250萬左右的別墅最受關(guān)注。相比300萬，400萬，400萬以上的別墅，面積在200-250，單價在10000元左右的別墅更為別墅置業(yè)者們所愛好。經(jīng)濟(jì)型別墅的市場熱求，是與常州目前的人均GDP相吻合的，也顯示出常州別墅市場穩(wěn)中發(fā)展的態(tài)勢，

26、以及置業(yè)者的理智型消費(fèi)。當(dāng)然，也有30%以上的置業(yè)者表示了對更高檔次別墅的需求。別墅置業(yè)者年齡年輕化跡象明顯，本地化跡象凸現(xiàn)本次的調(diào)研活動結(jié)果還有一個明顯的跡象，那就是別墅置業(yè)群體的年輕化和本地化。一般來說，45歲-55歲是別墅置業(yè)的主力群體，經(jīng)濟(jì)力量相對較強(qiáng)，但調(diào)研資料顯示，35-45歲的中青年置業(yè)者們正在成為主流，他們是社會的中堅力量，擁有優(yōu)厚的工作報酬，或者是典型的富二代，其生活消費(fèi)理念現(xiàn)代化，正逐漸成為成熟的別墅置業(yè)主體。一、目前常州別墅市場的基本特征1）別墅消費(fèi)群特征不但講究性價比，還講究性能比。購買頂級別墅的消費(fèi)者除關(guān)心價格外，也很關(guān)心產(chǎn)品的品質(zhì)和功能。需要絕對的私密性。別墅消費(fèi)者群體