房地產市調訪談提綱

1、調查訪談提綱項目編號： ；項目名稱： ；執(zhí)行時間： ；項目經理： ；專案團隊： 一、政府部門訪談對象訪談提綱規(guī)劃局城市總體規(guī)劃說明書、文本(文件資料)。城市及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略、時間表城市近期的規(guī)劃重點。城市空間結構規(guī)劃戰(zhàn)略。區(qū)域與其他區(qū)域的關系近期滿足城市發(fā)展需要而安排的發(fā)展地帶產業(yè)結構、經濟發(fā)展水平、收入狀況、高收入群體狀況對城市房地產市場的總體看法（介紹房地產發(fā)展歷程、目前購房人群主體特征。計委、發(fā)改委“十五”發(fā)展計劃（包括產業(yè)規(guī)劃、基礎設施建設等各專項規(guī)劃）(文件資料)。 “十一五”發(fā)展規(guī)劃（包括產業(yè)規(guī)劃、基礎設施建設等各專項規(guī)劃）或發(fā)展設想。城市人群構成，人口收入水平。城市以及各片區(qū)產

2、業(yè)產業(yè)結構，中高人群收入結構以及分布區(qū)域定位、產業(yè)發(fā)展情況和未來發(fā)展重點。重大基礎設施投入、建設計劃和實施情況。如何考慮區(qū)域與其他區(qū)域的關系。土地及房地產管理部門（國土資源局、房地產局）土地利用總體規(guī)劃（19972010）(文件資料)。城市房地產市場發(fā)展歷程及趨勢城市房地產市場格局及其特征，各區(qū)域最具有代表性的樓盤。宏觀調控政策對土地房地產開發(fā)有何影響？如土地出讓量、土地出讓價格、房地產投資和交易量。近一或兩年的商品房商品住宅供應量和成交量、商業(yè)用房供應量和交易量、辦公用房供應量和交易量近兩年各類市場發(fā)展狀況和發(fā)展速度區(qū)域土地出讓情況及未來供應量。對項目所在區(qū)域的看法及與其他區(qū)域的對比關系。可

3、能產生競爭區(qū)域的土地供應狀況近一年的競爭區(qū)域的土地成交價格范圍，競爭項目周邊的土地供應價格未來兩年房價走勢。對項目看法。市工商局和區(qū)域工商所私營企業(yè)的行業(yè)狀況私營企業(yè)的規(guī)模及營業(yè)狀況全市相關企業(yè)名錄和企業(yè)相關信息（產業(yè)分布、類型、效益等）區(qū)域相關企業(yè)名錄和企業(yè)相關信息（產業(yè)分布、類型、效益等）城市總體商業(yè)發(fā)展狀況及商圈分布。城市商業(yè)的重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域、發(fā)展前景，以及對本項目位置進行商業(yè)物業(yè)開發(fā)的看法。市車管所日牌照登記量車輛登記等級當地國有大中型企業(yè)的中高層人士貴企業(yè)的職工住房福利政策企業(yè)的人員收入狀況企業(yè)的人員年齡結構企業(yè)員工的購房主要傾向簡介（面積、區(qū)域認知、單價及總價）旅游局旅游產業(yè)發(fā)展

4、狀況、發(fā)展階段以及游客來源、逗留天數，淡旺季等等競爭對手為哪些區(qū)域，對這些區(qū)域的旅游價值評價二、專業(yè)人士訪談對象訪談提綱開發(fā)商市場發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢判斷。目前房地產開發(fā)熱點區(qū)域和熱點產品。所開發(fā)的項目的客戶分類（高中低），來源地、置業(yè)動機、及其價值關注點（價格、交通、環(huán)境、地段等）、購買力等。對區(qū)域市場及其與周邊市場的競爭關系有何看法代理公司策劃經理、銷售經理住宅房地產片區(qū)的劃分及各區(qū)域的對比，各區(qū)域最有代表性的樓盤。目前房地產開發(fā)熱點區(qū)域和熱點產品及其實現價格。整體市場的客戶分類（高中低），來源地、置業(yè)動機、及其價值關注點（價格、交通、環(huán)境、地段等）、購買力等。城市有錢人（領袖人物）的分類、

5、購買行為特征、置業(yè)的區(qū)域偏好和產品偏好普通百姓的居住狀況、置業(yè)動機經常采用的推廣渠道、宣傳手段及其效果，賣場展示做到何種程度銷售管理如何做營銷成功的經典項目及其成功的原因辦公市場整體發(fā)展狀況及發(fā)展趨勢評價近兩年的供應量及交易量、市場價格客戶類型、置業(yè)動機、公司規(guī)模、置業(yè)偏好產品水平：形式、裝修材料、設備設施的標準配置租售模式對本項目區(qū)域市場現狀（代表樓盤、價格水平、銷售速度、客戶組成、供需、開發(fā)方向）和前景的看法（價格趨勢、開發(fā)方向）。商業(yè)總體商業(yè)發(fā)展水平和商圈分布、熱點區(qū)域近兩年的供應量及交易量、市場價格客戶類型、置業(yè)動機、公司規(guī)模、置業(yè)偏好消費者的類型、消費習慣（購物時間、地點、商品選擇等

6、）、百貨商場、Mall、街鋪、專業(yè)店等各種類型的商業(yè)發(fā)展狀況：分布區(qū)域、檔次、商品類型、消費者類型產品水平：裝修材料、設備設施的標準配置對本項目區(qū)域商業(yè)地產市場現狀（代表樓盤、價格水平、銷售速度、客戶組成、供需、開發(fā)方向）和前景的看法（價格趨勢、開發(fā)方向）。廣告公司、媒體可采用的推廣渠道及其效果，各種渠道使用率排序、營業(yè)額排序戶外廣告主要分布位置，收費水平高檔樓盤一般會采用哪些特殊渠道，費用如何報紙廣告主要集中在哪些報紙，都分別針對何種目標客戶，不同報紙的收費水平，一版廣告通常能帶來多少客戶上門各類項目的營銷總費用一般為多少大開發(fā)上的營銷預算一般為多少，主要采用哪些渠道對目前房地產市場的看法對

7、小業(yè)主的看法對項目所在區(qū)域的看法典型樓盤的物業(yè)管理人員（保安）客戶結構：年齡結構、家庭結構客戶特征：客戶年齡、車輛檔次、出行規(guī)律、職業(yè)、居住時間物業(yè)管理效果：物業(yè)費收繳、物業(yè)糾紛酒店業(yè)經營管理人員酒店規(guī)模、營業(yè)面積、功能布置客房數量、入住率、季節(jié)差異客戶構成、來源（行業(yè)、地域）及主要特點是什么？高檔消費場所的管理人員（俱樂部等）總規(guī)模、營業(yè)面積、功能布置、客房數量會員規(guī)模、會員構成、來源（行業(yè)、地域）及主要特點是什么？典型行業(yè)客戶為哪些？主要收入、各營業(yè)單位所占的收入比例經營模式整體市場發(fā)展狀況及發(fā)展趨勢判斷：供應、客戶、競爭手段等區(qū)域市場發(fā)展趨勢判斷商業(yè)經營管理人員總體商業(yè)發(fā)展水平和商圈分布

8、熱點區(qū)域發(fā)展現狀及其發(fā)展?jié)摿鼉赡甑墓考敖灰琢?、市場價格客戶類型、置業(yè)動機、公司規(guī)模、置業(yè)偏好消費者的類型、消費習慣（購物時間、地點、商品選擇等）、消費能力、消費量百貨商場、Mall、街鋪、專業(yè)店等各種類型的商業(yè)發(fā)展狀況：分布區(qū)域、檔次、商品類型、消費者類型產品水平：裝修材料、設備設施的標準配置對本項目區(qū)域商業(yè)地產市場現狀（代表樓盤、價格水平、銷售速度、客戶組成、供需、開發(fā)方向）和前景的看法（價格趨勢、開發(fā)方向）。選址因素渠道使用商業(yè)管理提升商業(yè)價值的主要手段旅游業(yè)專業(yè)人士旅游產業(yè)發(fā)展狀況、發(fā)展階段以及游客來源逗留天數，淡旺季等等各類旅游資源（自然資源，休閑娛樂資源）與房地產之間的關系以及

9、影響程度各類旅游資源在城市當中的位置，以及地位自然資源與城市休閑娛樂旅游設施之間的關系，以及分布狀況，稀缺程度。競爭對手為哪些區(qū)域，對這些區(qū)域的旅游價值評價三、企業(yè)內部人員訪談對象訪談提綱公司高層希望項目運作對企業(yè)經營發(fā)展戰(zhàn)略的落實起到那些實質性作用項目運作的財務計劃：現金流、毛利潤、銷售收入、其它財務指標對市場的看法對開發(fā)商的看法對客戶的看法對行業(yè)的看法對本項目的看法：難點、困惑、初步想法希望顧問成果能夠達到的效果或作用策劃人員對市場的認識對項目的理解本項目的競爭對手有哪些項目前期的策劃思路，做過哪些調研定價依據、客戶定位本項目的賣點是什么？如何突出這些賣點？銷售人員前期的銷售狀況（上門量、

10、成交量等）、客戶來源、行業(yè)分布、年齡、價格方案等前期客戶的置業(yè)目的（第幾居所、使用頻率、自??？、投資？、送禮？）認為本項目的賣點是什么？成交客戶的價值關注點有哪些？與本項目傳達的賣點是否吻合？認為可能是競爭樓盤的有哪些？四、相關利益群體具體內容視項目情況而定，五、終端消費者（區(qū)域內外）訪談對象訪談提綱居民居住現狀現有住宅的地點、租還是買，價格？物業(yè)類型居室面積和結構對居住的滿意&不滿意（戶型、面積、建筑、物業(yè)管理、園林、社區(qū)文化、配套等）個人背景年齡、性別、職業(yè)、收入、工作地點家庭結構、家庭重心出行工具、活動半徑及所用的時間生活習慣（子女教育、購物、工作、娛樂休閑健身、社交等活動的頻次、地點）

11、置業(yè)經驗：置業(yè)目的、次數等消費習慣是否出國或者經常出國，出國的目的投資渠道消費行為發(fā)生地與消費水平投資渠道服裝、皮具、手機、交通工具表現的產品選擇傾向置業(yè)考慮的因素可以接受住所離工作地點的距離子女上學項目周邊大環(huán)境對社區(qū)配套最為關注的是: 大型超市、大型購物中心、高級會所、餐飲、娛樂設施、物業(yè)管理、商務酒店、會所對于物業(yè)中的景觀，更關注：園林景觀、建筑外觀、中央廣場、中央水系對于容積率的概念：是否愿意為低密度支付高價，價差在多少對于產品形式，更喜歡：低密度（多層洋房、聯(lián)排別墅、獨棟別墅）、中高密度（板樓、塔樓、板塔）對于建筑風格，更喜歡：中式風格、歐美風格、東南亞風格、地中海風格對于選擇的物業(yè)

12、價格上限是:對于選擇的物業(yè)面積區(qū)間是:是否希望提供：大堂、花園、空中庭院，受否愿意為此多付費置業(yè)時，您所傾向的付款方式是：一次性付款、按揭，但盡量多付首期、按揭，但盡量少付首期產品認知水平產品形式、戶型面積、建筑風格、內部公共空間等園林綠化景觀、社區(qū)文化、配套教育、購物、娛樂及會所等看過成都/其他城市那些樓盤？有何評價？對區(qū)域的樓盤的認知對城市和本項目所在區(qū)域的認知，價格期望？未來發(fā)展?jié)摿?？商戶整體市場的判斷城市及本項目區(qū)域消費者特征及消費習慣商業(yè)熱點區(qū)域，對本項目區(qū)域是否看好？商業(yè)發(fā)展?jié)摿卧?？認為發(fā)展何種類型的商業(yè)最為合適（百貨商場、Mall、街鋪、超市等）？您對區(qū)域內消費人口的消費能力是如何判斷的？區(qū)域內目標消費者的量您是如何確定的？選址要求對產品要求對建筑物的規(guī)模有什么要求？建筑形式有要求嗎？您會選擇多少