房地產(chǎn)預(yù)算管理

1、 王景江 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 全面預(yù)算管理體系和實(shí)施中國注冊會計(jì)師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理北京同道興會計(jì)師事務(wù)所合伙人中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授中國房地產(chǎn)協(xié)會客座教授國家會計(jì)學(xué)院客座教授中國地產(chǎn)商學(xué)院客座教授世界稅收聯(lián)合會財(cái)稅研究員新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授首都經(jīng)濟(jì)研究會理事1 總經(jīng)理 首席財(cái)務(wù)咨詢顧問 中國注冊會計(jì)師 王 景 江 教授 EMIL：WJJCPA163.COM 手機(jī)： 著名財(cái)稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國注冊會計(jì)師.北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席財(cái)務(wù)咨詢顧問，北京同道興會計(jì)師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會計(jì)師事務(wù)所高級顧問. 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會財(cái)稅研究員、首都經(jīng)

2、濟(jì)研究會理事，中國企業(yè)聯(lián)合會、國家會計(jì)學(xué)院、清華大學(xué)對外交流中心、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)、中國地產(chǎn)商學(xué)院客座教授，時(shí)代光華、和君創(chuàng)業(yè)、視野咨詢、新加坡華點(diǎn)通、溫州亞美信、北京迅通誠信、上海益德等數(shù)十家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級培訓(xùn)師和高級顧問，十幾家企事業(yè)單位常年高級財(cái)稅顧問. 曾任國際永道會計(jì)公司高級咨詢顧問，普華永道、安達(dá)信、德勤國際會計(jì)公司客座教授，北京注冊會計(jì)師協(xié)會客座教授和考試委員會委員，北京信永中和會計(jì)師事務(wù)所高級管理咨詢經(jīng)理. 為中國幾十家大中型企事業(yè)單位提供財(cái)稅和管理咨詢,為上百家企事業(yè)單位提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù),在全國數(shù)百場高級財(cái)稅研討會上演講,全國大型企業(yè)總會計(jì)師培訓(xùn)班主

3、講嘉賓,全國CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。2 目 錄 企業(yè)預(yù)算管理體系構(gòu)建 預(yù)算目標(biāo)與財(cái)務(wù)預(yù)測 項(xiàng)目預(yù)算編制程序和方法 項(xiàng)目預(yù)算控制和考核3 中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題 房地產(chǎn)行業(yè)政策波動的影響 房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)濟(jì)”風(fēng)險(xiǎn)的存在 房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式面臨挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道拓寬 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；?房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化和精細(xì)化4 1.正確理解全面預(yù)算管理企業(yè)方針外部環(huán)境分析內(nèi)部條件分析公司戰(zhàn)略中長期計(jì)劃短期計(jì)劃預(yù)算管理日常經(jīng)營反饋控制資本預(yù)算企業(yè)規(guī)劃5 “預(yù)算是企業(yè)未來一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營計(jì)劃的數(shù)量表現(xiàn)形式，是一種系統(tǒng)的管理方法。它是用來分配企業(yè)的財(cái)務(wù)、實(shí)物及人力等資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的

4、戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)可以通過預(yù)算來監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，有助于控制開支，并預(yù)測企業(yè)的現(xiàn)金流量與利潤。預(yù)算含義 資源活動預(yù)算管理外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 目標(biāo)6 全面預(yù)算管理是全過程、全方位和全員參與的系統(tǒng)管理： 全過程預(yù)算管理是指公司在組織各項(xiàng)經(jīng)營活動的事前、事中和事后都必須納入到預(yù)算管理。 全方位預(yù)算管理是指公司一切生產(chǎn)經(jīng)營活動必須全部納入到預(yù)算管理。 全員預(yù)算管理是指公司領(lǐng)導(dǎo)、子公司負(fù)責(zé)人、車間及部門負(fù)責(zé)人、各崗位員工必須全員參與預(yù)算管理。 預(yù)算范圍7規(guī)劃未來 細(xì)化和量化戰(zhàn)略目標(biāo)內(nèi)部溝通縱向和橫向溝通強(qiáng)化控制作為控制經(jīng)濟(jì)活動的手段考評業(yè)績考核責(zé)任中心業(yè)績整合資源優(yōu)化財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)資源配置預(yù)算作用8 2.企業(yè)

5、預(yù)算管理組織9集團(tuán)公司預(yù)算管理工作組預(yù)算管理委員會F預(yù)算決策層F集團(tuán)公司總經(jīng)理任主任，成員由集 團(tuán)公司副總經(jīng)理、部門經(jīng)理、各子 公司總經(jīng)理組成F主要負(fù)責(zé)審批、簽發(fā)預(yù)算管理制度， 審批年度預(yù)算；實(shí)施年度預(yù)算考評； 重大例外事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整和審批；預(yù)算 仲裁等工作F由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部牽頭，集團(tuán)公司 各職能部門組成F主要負(fù)責(zé)組織預(yù)算的編制工作，并 組織各子公司和各部門執(zhí)行預(yù)算及 相應(yīng)的預(yù)算跟蹤、調(diào)整與考核等工作10財(cái)務(wù)總監(jiān)的主要職責(zé)1參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，并通過財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，支持經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2通過建立全面預(yù)算管理體系，進(jìn)行盈利規(guī)劃，實(shí)施預(yù)算管理；3組織資本運(yùn)營工作（投資和融資的決策及方案

6、實(shí)施）；4通過建立內(nèi)部控制制度，監(jiān)督公司遵守國家財(cái)經(jīng)法令、紀(jì)律，以及董事會決議，通過經(jīng)營效率；5審批公司中重大財(cái)務(wù)收支；6通過建立會計(jì)制度，組織會計(jì)核算，審核財(cái)務(wù)報(bào)告；7稅收籌劃；8組織財(cái)務(wù)分析和績效管理工作。11 3.企業(yè)預(yù)算管理體系12戰(zhàn)略規(guī)劃流程（滾動）年度預(yù)算流程業(yè)績管理流程戰(zhàn)略計(jì)劃業(yè)務(wù)系統(tǒng)經(jīng)營資本計(jì)劃資本預(yù)算制定KPI制定資本預(yù)算制定經(jīng)營預(yù)算簽訂業(yè)績合同，并 評估業(yè)績，實(shí)施薪酬計(jì)劃13總則預(yù)算管理組織全面預(yù)算編制預(yù)算執(zhí)行控制全面預(yù)算考評預(yù)算管理信息化全面預(yù)算管理表單（載體）綱領(lǐng)性文件附則全面預(yù)算管理制度實(shí)施細(xì)則全面預(yù)算管理制度141516 4.如何實(shí)施全面預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)重視高層領(lǐng)導(dǎo)介入

7、直接領(lǐng)導(dǎo)具體參與 預(yù)算制度明確職責(zé) 議事日程表 預(yù)算管理部專業(yè)支持17財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型一個中心：企業(yè)價(jià)值最大化兩個基本點(diǎn)：法人治理、財(cái)務(wù)管理三個到位：經(jīng)營、投資、融資活動管理到位四方平衡：股東、客戶、員工、社會利益平衡五項(xiàng)改革：業(yè)績評估、財(cái)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)報(bào)表、風(fēng)險(xiǎn)管理、母子公司六項(xiàng)循環(huán)：預(yù)算、報(bào)告、收入、支出、資金、評估18交流溝通 部門間的矛盾，有些是在對什么是企業(yè)最大利益的問題上持不同意見而引起的，有的是對部門利益與公司利益間權(quán)衡抉擇所引起的，還有一些矛盾，卻不幸地是由于部門間的老框框和偏見所造成的。 菲利普科特勒 （美） 19方式內(nèi)容全員培訓(xùn)組織領(lǐng)導(dǎo)、子公司經(jīng)理和各部門負(fù)責(zé)人預(yù)算培訓(xùn)制定預(yù)算制度規(guī)

8、范預(yù)算管理職責(zé)、程序和方法議事日程編制議事日程表操作指南表格化和預(yù)算操作說明溝通協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)參與的圓桌會議20配套制度資金管理 資金支出審批流程、審批權(quán)限（與預(yù)算內(nèi)、預(yù)算外審批規(guī)定的銜接）等規(guī)定。 核心流程 項(xiàng)目前期、工程管理、采購管理、合同管理、銷售業(yè)務(wù)流程等控制制度 績效考核 績效考核組織、KPI指標(biāo)體系、績效考核流程和方法等。 21可能出現(xiàn)問題對全面預(yù)算管理認(rèn)識的偏差你要想做一件事只要有一個理由你要不想做這件事，你可以找到一百個理由 有無必要實(shí)施全面預(yù)算管理 無法實(shí)施全面預(yù)算管理（計(jì)劃趕不上變化） 全面預(yù)算屬于財(cái)務(wù)部門的事情 全面預(yù)算對原有的責(zé)權(quán)利產(chǎn)生沖擊 預(yù)算不準(zhǔn)確等于沒有預(yù)算 全面預(yù)算管

9、理可以解決企業(yè)所有問題22 其他影響預(yù)算管理的因素 某些職能管理薄弱（如戰(zhàn)略和人力資源 人員知識和能力的欠缺 內(nèi)部基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和流程管理問題 外部因素的影響（如工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、環(huán)境變化等帶來的不確定性 純粹的方法問題一年體系，二年磨和，三年完善23 目 錄 企業(yè)預(yù)算管理體系構(gòu)建 預(yù)算目標(biāo)與財(cái)務(wù)預(yù)測 項(xiàng)目預(yù)算編制程序和方法 項(xiàng)目預(yù)算控制和考核24 1.建立預(yù)算目標(biāo)體系目標(biāo)管理公司目標(biāo)中長期計(jì)劃年度預(yù)算季度月度預(yù)算項(xiàng)目預(yù)算長期3-5年每年季月周期目標(biāo)的分解：階段性、項(xiàng)目細(xì)分執(zhí)行細(xì)分目標(biāo)匯總達(dá)到公司長期目標(biāo)25預(yù)算目標(biāo)體系26指標(biāo)類別關(guān)鍵指標(biāo)財(cái)務(wù)權(quán)益利潤率、銷售利潤率、資金周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率、經(jīng)營活動現(xiàn)

10、金流量、銷售收入完成率、工程成本完成率、可控費(fèi)用完成率等。關(guān)鍵非財(cái)務(wù)指標(biāo)證照辦理及時(shí)率、項(xiàng)目進(jìn)度完成率、項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)率、建設(shè)單位滿意率、員工滿意率、部門協(xié)調(diào)滿意率等。預(yù)算準(zhǔn)確指標(biāo)預(yù)算準(zhǔn)確率否決指標(biāo)質(zhì)量、安全和其他責(zé)任事故。27 2.經(jīng)營財(cái)務(wù)預(yù)測項(xiàng)目預(yù)測項(xiàng)目進(jìn)度 項(xiàng)目形象進(jìn)度預(yù)測 工程量 項(xiàng)目各階段工程量預(yù)測 項(xiàng)目成本 預(yù)算年度項(xiàng)目成本和累計(jì)成本預(yù)測 28銷售預(yù)測根據(jù)市場占有率預(yù)測銷售額根據(jù)銷售增長率預(yù)測銷售額根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤的要求預(yù)測銷售額例：某公司上年實(shí)際銷售額為萬元，本年預(yù)計(jì)增長的可能性為，增長的可能性為，不增長的可能性為，下降的可能性為。加權(quán)平均增長率1% 40% +5% 30%+20

11、0 10% 10% +6.5% 本年預(yù)測銷售額5000 （16.5）5325萬元29利潤銷售收入（變動成本率）固定成本或銷售量（單價(jià)單位變動成本）固定成本令利潤等于零或目標(biāo)利潤：保本點(diǎn)固定成本（變動成本率）或固定成本（單價(jià)單位變動成本）保利點(diǎn)（固定成本目標(biāo)利潤）（變動成本率）或（固定成本目標(biāo)利潤）（單價(jià)單位變動成本）邊際利潤銷售收入變動成本邊際利潤率變動成本率30方案銷售量單價(jià)變動成本平米固定成本目標(biāo)利潤10200013005000？20001020001150？6500200013.3？180012006000200092089？120060002000 預(yù)計(jì)銷售量為10萬平米，單價(jià)2000

12、元，單位變動成本1200元，固定成本總額6000萬元，目標(biāo)利潤2000萬元。3132目標(biāo)利潤本期預(yù)測銷售額 （1變動成本率） 固定成本例：某公司上年實(shí)際變動成本率為，本年預(yù)計(jì)降低到；上年實(shí)際固定成本為萬元，本年預(yù)計(jì)增加到萬元。最理想狀態(tài)的利潤5750(158）1600815萬元平均狀態(tài)下的利潤5325 (158）1600636萬元最差狀態(tài)下的利潤4500 (158）1600290萬元 利潤預(yù)測3334資金預(yù)測 確定預(yù)測期資產(chǎn)增加額假定該企業(yè)上年末變動性資產(chǎn)為3000萬元，占銷售的60。本年資產(chǎn)增加額（53255000）60195萬元確定預(yù)測期負(fù)債增加額假定該企業(yè)上年末變動性負(fù)債為1000萬元，

13、占銷售的20。本年負(fù)債增加額（53255000）2065萬元確定預(yù)測期留存收益增加額假定該企業(yè)預(yù)測期銷售凈利潤率為5，股利支付率為60。本年留存收益增加額53255 （160）106萬元確定融資需求 1956510624萬元變動資金預(yù)測法： 上年銷售收入為5000萬元，本年預(yù)計(jì)為5325萬元。35 3.預(yù)算目標(biāo)確定和測算確定目標(biāo)原則 市場原則：預(yù)算目標(biāo)的確定必須符合市場客觀需求，以市場預(yù)測為基礎(chǔ)。這里所強(qiáng)調(diào)的市場包括產(chǎn)品市場、勞務(wù)市場和資本市場。 股東期望原則：公司生存和發(fā)展的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化，股東價(jià)值增長目標(biāo)在近期體現(xiàn)為權(quán)益利潤率或每股凈利，一般要求股東回報(bào)不得低于行業(yè)平均水平。

14、因此，預(yù)算目標(biāo)的確定必須考慮行業(yè)權(quán)益利潤率平均水平。 充分挖潛原則：以市場為基礎(chǔ)，考慮行業(yè)權(quán)益利潤率平均水平，在充分挖潛的前提下確定預(yù)算目標(biāo)。36權(quán)益利潤率利潤 / 股東權(quán)益銷售利潤率權(quán)益乘數(shù) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)利潤 / 銷售收入銷售收入 / 總資產(chǎn)總資產(chǎn) / 股東權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率=1-1/權(quán)益乘數(shù)37權(quán)益利潤率資產(chǎn)凈利潤率權(quán)益乘數(shù)乘銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘凈利潤銷售收入銷售收入資產(chǎn)總額銷售收入成本費(fèi)用除除其他利潤所得稅流動資產(chǎn)長期資產(chǎn)-+-開發(fā)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用現(xiàn)金及有價(jià)證券應(yīng)收款項(xiàng)存貨待攤費(fèi)用等3839程序測算權(quán)益利潤率銷售利潤率10%資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)0.8權(quán)益乘數(shù)2.5=20%資產(chǎn)負(fù)債率=1

15、-1/2.5=40%目標(biāo)利潤4000 20%=800萬元銷售收入（3000+800）/（1-60%）=9500萬元成本費(fèi)用變動成本=9500 60%=5700萬元固定成本=3000萬元目標(biāo)分解分解到各責(zé)任單位某公司股東權(quán)益為萬元，權(quán)益利潤率定為，固定成本為萬元，變動成本率。測算實(shí)例40 “ 預(yù)算松弛”：預(yù)算執(zhí)行者的低估收入、高估成本、低估利潤、夸大完成預(yù)算的困難等，或者為了爭取新投資項(xiàng)目，在項(xiàng)目申報(bào)時(shí)壓低支出預(yù)算，當(dāng)項(xiàng)目被批準(zhǔn)后，又不斷擴(kuò)大投資規(guī)模或稍帶其他項(xiàng)目的“ 釣魚”行為。 “ 預(yù)算松弛”產(chǎn)生的原因： 1.目標(biāo)不一致和利益沖突 2.信息不對稱 3.規(guī)避不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn) 4.防備上級鞭打

16、快牛 5.緩解業(yè)績評價(jià)的壓力4.如何防止預(yù)算松弛41預(yù)算松弛問題的解決1.慎重確定下級參與預(yù)算編制的程度和方式 預(yù)算參與與預(yù)算松弛是正相關(guān)的。2.上級參與、預(yù)算指標(biāo)細(xì)化和明確算法 信息不對稱為預(yù)算松弛提供了基礎(chǔ)環(huán)境。3.完善業(yè)績評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，緩解執(zhí)行者壓力4.真實(shí)誘導(dǎo)預(yù)算法的運(yùn)用 其基本做法是：各報(bào)基數(shù)，加權(quán)平均，少報(bào)罰Y（懲罰系數(shù)），多報(bào)不獎，超額獎X（獎勵系數(shù)），不足補(bǔ)X。 超基數(shù)獎勵系數(shù) 少報(bào)懲罰系數(shù) 0.5超基數(shù)獎勵系數(shù) 上下級基數(shù)的權(quán)數(shù)各是50% 42下級自報(bào)數(shù)的五種情況一 二 三 四 五下級自報(bào)數(shù)（S） 60 70 80 90 100上級要求數(shù)（D） 60 60 60 60 60 合同

17、基數(shù)C=(S+D)/2 60 65 70 75 80期末實(shí)際完成數(shù)A 80 80 80 80 80 超基數(shù)獎勵(A-C) 80% 16 12 8 4 0 少報(bào)罰款(S-A) 60%12 6 0 0 0 下級凈獎勵+ 4 6 8 4 043 目 錄 企業(yè)預(yù)算管理體系構(gòu)建 預(yù)算目標(biāo)與財(cái)務(wù)預(yù)測 項(xiàng)目預(yù)算編制程序和方法 項(xiàng)目預(yù)算控制和考核441.項(xiàng)目預(yù)算編制程序45 2.項(xiàng)目預(yù)算編制方法以基期為基礎(chǔ)，考慮 變化確定預(yù)算指標(biāo)根據(jù)業(yè)務(wù)量大小確定預(yù)算指標(biāo)連續(xù)編制預(yù)算，使預(yù)算期保持一個固定的期間以零為基礎(chǔ)編制預(yù)算通過概率計(jì)算期望值，確定預(yù)算指標(biāo)簡單、數(shù)額小、基本合理的預(yù)算指標(biāo)變動成本費(fèi)用為保持預(yù)算期間的連續(xù)性

18、數(shù)額大、有問題或新預(yù)算指標(biāo)不確定程度高的預(yù)算指標(biāo)特點(diǎn)適用范圍預(yù)算編制方法增量預(yù)算法彈性預(yù)算法滾動預(yù)算法概率預(yù)算法零基預(yù)算法基本方法46具體方法 基數(shù)法基數(shù)法是在近幾年實(shí)際數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，考慮預(yù)算期各因素變動的影響計(jì)算預(yù)算指標(biāo)。其基本計(jì)算公式如下：本期預(yù)算指標(biāo)基期該指標(biāo)實(shí)際數(shù)（或） 比率法比率法是按預(yù)算期某項(xiàng)指標(biāo)（如銷售收入）的一定比率計(jì)算預(yù)算指標(biāo)。其基本計(jì)算公式如下：本期預(yù)算指標(biāo)預(yù)算期某項(xiàng)指標(biāo) 比重法比重法是按預(yù)算期某個項(xiàng)目指標(biāo)占該項(xiàng)指標(biāo)總額的比重計(jì)算預(yù)算指標(biāo)。其基本計(jì)算公式如下：本期某項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo)預(yù)算期該項(xiàng)指標(biāo)總額某個項(xiàng)目指標(biāo)占該項(xiàng)指標(biāo)總額的比重47 定額法定額法是按預(yù)算期某項(xiàng)業(yè)務(wù)量和核定的單

19、位業(yè)務(wù)量消耗定額計(jì)算預(yù)算指標(biāo)。其基本計(jì)算公式如下：本期預(yù)算指標(biāo)預(yù)算期某項(xiàng)業(yè)務(wù)量單位業(yè)務(wù)量消耗定額 標(biāo)準(zhǔn)法標(biāo)準(zhǔn)法是按預(yù)算期國家或企業(yè)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算預(yù)算指標(biāo)。 作業(yè)法作業(yè)法是按預(yù)算期某項(xiàng)業(yè)務(wù)活動的關(guān)鍵驅(qū)動因素計(jì)算預(yù)算指標(biāo)，如差旅費(fèi)可以按預(yù)算期出差人次和人均差旅費(fèi)支出計(jì)算。 項(xiàng)目法項(xiàng)目法是按預(yù)算期特定項(xiàng)目（如工程、策劃、咨詢等項(xiàng)目）計(jì)劃和費(fèi)用明細(xì)確定預(yù)算指標(biāo)。48在自上而下、自下而上的預(yù)算編制過程中，對于預(yù)算編制基本方法的運(yùn)用，通常體現(xiàn)為以下的邏輯計(jì)算過程： 財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：預(yù)算管理部通常會根據(jù)各責(zé)任中心近幾年預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況，考慮預(yù)算期主客觀因素變化，提出財(cái)務(wù)審核的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，與各責(zé)任中心進(jìn)行協(xié)商確定

20、預(yù)算指標(biāo)。通常財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)主要有趨勢比率、相關(guān)比率、構(gòu)成比率、定額指標(biāo)和制度規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)等。 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：所謂作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指影響預(yù)算指標(biāo)的關(guān)鍵驅(qū)動因素，如人工成本的關(guān)鍵驅(qū)動因素是工時(shí)定額、產(chǎn)量、人員定編、人均工資水平等。各責(zé)任中心根據(jù)歷史情況和預(yù)算期發(fā)展趨勢，依據(jù)預(yù)算指標(biāo)的關(guān)鍵驅(qū)動因素編制預(yù)算。 上下協(xié)商：預(yù)算管理部與各責(zé)任中心就各自測算的依據(jù)交換意見，上下協(xié)商，達(dá)成共識。為了提高預(yù)算編制工作效率，各責(zé)任中心對于變動較大的預(yù)算指標(biāo)事先作出詳細(xì)說明，以便預(yù)算管理部審核。 邏輯算法49預(yù)算編制準(zhǔn)備 編制大綱預(yù)算編制大綱是指導(dǎo)各部門預(yù)算編制工作的書面文件。 部門準(zhǔn)備 情況分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、趨勢預(yù)測、經(jīng)營計(jì)劃和工作

21、計(jì)劃、 3.預(yù)算編制前的有關(guān)問題50部門編制前準(zhǔn)備財(cái)務(wù)部門財(cái)務(wù)報(bào)表及分析報(bào)告；預(yù)算目標(biāo)測算方案；融投資預(yù)算草案；各項(xiàng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、預(yù)算編制大綱等。銷售部門銷售情況分析及市場反饋；銷售預(yù)測；已簽訂的預(yù)算年度合同；銷售行動方案；銷售費(fèi)用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。工程部門項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際分析、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、技術(shù)論證、項(xiàng)目開發(fā)成本估算、工程進(jìn)度和風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)等。采購部物品消耗情況；市場供應(yīng)分析和預(yù)測；供應(yīng)商變動等。人力資源部人員需求和素質(zhì)要求；培訓(xùn)情況和計(jì)劃；職工構(gòu)成及有關(guān)情況；業(yè)績評價(jià)和薪酬制度調(diào)整；勞動力成本和勞動效率51交流溝通 布置工作召開會議講解預(yù)算編制大綱，指導(dǎo)各責(zé)任中心理解大綱要求，初步掌握預(yù)算編制方法。 編制

22、草案預(yù)算管理組輔導(dǎo)各責(zé)任中心編制預(yù)算，協(xié)調(diào)預(yù)算編制工作，并聽取意見和建議；各責(zé)任中心應(yīng)主動溝通、相互配合，共同完成預(yù)算草案編制工作。匯總平衡預(yù)算管理組與各責(zé)任中心就預(yù)算編制草案編制前提、依據(jù)、影響因素和計(jì)算方法等方面進(jìn)行溝通，在達(dá)成共識的基礎(chǔ)上形成公司預(yù)算草案。52編制表格 編制全面預(yù)算（表格式及說明）匯總表預(yù)算匯總表是反映某一類預(yù)算項(xiàng)目匯總情況的表格（如開發(fā)成本預(yù)算匯總表等）。 明細(xì)表預(yù)算明細(xì)表是反映某一類預(yù)算具體構(gòu)成情況的表格（建筑安裝成本預(yù)算明細(xì)表等）。 編制指南預(yù)算編制指南是預(yù)算編制的說明和指導(dǎo)性表格。 編制底表預(yù)算編制底標(biāo)是反映預(yù)算指標(biāo)具體計(jì)算依據(jù)和方法等情況 的表格。 53預(yù)算申報(bào)

23、 有限制申報(bào)有限制申報(bào)方式是根據(jù)一定的原則確定給各責(zé)任中心一個或幾個預(yù)算指標(biāo)限額，規(guī)定每個責(zé)任中心只能在規(guī)定限額以內(nèi)申報(bào)具體預(yù)算項(xiàng)目金額。 。 無限制申報(bào)無限制申報(bào)方式是對各責(zé)任中心預(yù)算指標(biāo)申報(bào)事先不規(guī)定限額，由各責(zé)任中心根據(jù)本單位或部門實(shí)際情況考慮預(yù)算指標(biāo)申報(bào)金額。 預(yù)算項(xiàng)目金額完全排序優(yōu)先類別是否遞延是是54 4.項(xiàng)目預(yù)算具體編制方法收入預(yù)算編制項(xiàng)目預(yù)算編制依據(jù)和方法銷售量預(yù)算依據(jù)：開發(fā)土地?cái)?shù)量、地段和環(huán)境、開發(fā)能力、有效需求和供應(yīng)量、歷史銷售數(shù)據(jù)等銷售單價(jià)成本法：每平方米售價(jià)每平方米成本（成本利潤率）成本包括：土地征用及拆遷費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、其他開發(fā)費(fèi)

24、、經(jīng)營稅費(fèi)等。市場比較法：比較房屋品質(zhì)、公共設(shè)施、交通情況、市容環(huán)境、社區(qū)服務(wù)等方面情況定價(jià)銷售預(yù)算銷售預(yù)算房屋銷售面積每平方米售價(jià)（分項(xiàng)目計(jì)算）555657 銷售收入預(yù)算平衡修正市場預(yù)測量本利分析因素分析銷售預(yù)算58目標(biāo)成本 目標(biāo)成本水平測算例：某住宅每平米均價(jià)為元，每平米目標(biāo)利潤為元，上年實(shí)際每平米銷售成本元。 .目標(biāo)成本費(fèi)用40006003400元 2. 成本費(fèi)用降低率100/35002.85 3. 分解成本費(fèi)用明細(xì)，并按重要性排序 .確定各成本費(fèi)用項(xiàng)目降低率59 在價(jià)值工程中，價(jià)值的定義為 式中V價(jià)值（Value Idex）；F功能評價(jià)值（Function Worthy）；C總成本（T

25、otal Cost）。V=F/C功能：功能可解釋為功用、作用、效能、用途、目的等等。對于一件產(chǎn)品來說，功能就是產(chǎn)品的用途、產(chǎn)品所擔(dān)負(fù)的職能或所起的作用。功能所回答的是“它的作用或用途是什么”。成本：是指實(shí)現(xiàn)功能所支付的全部費(fèi)用。 價(jià)值：反映了功能和成本的關(guān)系。價(jià)值工程：以最低的全生命周期成本，為確實(shí)達(dá)成必需的功能，對產(chǎn)品或服務(wù)所傾注的組織的努力。60價(jià)值功能成本降低成本型功能提高型混合型相對型功能不變，成本降低功能提高，成本不變功能提高，成本降低功能提高，成本上升61 成本構(gòu)成功能系數(shù)目標(biāo)成本實(shí)際成本價(jià)值系數(shù)成本降低0.3671247.810001.28-247.80.264897.68001

26、.16-97.60.2006809000.782200.1404766000.821240.02998.62000.48101.4合計(jì)134003500100 價(jià)值=功能/成本價(jià)值系數(shù)=功能系數(shù)/成本系數(shù)成本系數(shù)為實(shí)際成本構(gòu)成比重62開發(fā)成本6364656667銷售費(fèi)用6869現(xiàn)金預(yù)算70現(xiàn)金流量是否正常項(xiàng)目ABCD經(jīng)營活動現(xiàn)金正正負(fù)負(fù)投資活動現(xiàn)金負(fù)正負(fù)負(fù)籌資活動現(xiàn)金正負(fù)正負(fù)現(xiàn)金凈增加正負(fù)正負(fù)71預(yù)算準(zhǔn)備 5.項(xiàng)目預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi) 預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)提留 為了合理反映預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)的提留，可以按工程成本和日常經(jīng)營費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用）總額分別計(jì)算提留比例。但預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)提留總比列一般控制在預(yù)算成本費(fèi)用總

27、額的510%以內(nèi)。 預(yù)算管理組在上報(bào)預(yù)算管理委員會的預(yù)算草案中，提出預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)的具體提留比例，并加以說明。 預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)使用審批 預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)使用屬于預(yù)算外支出性質(zhì)，具體要求參見預(yù)算外支出審批的有關(guān)規(guī)定。屬于在預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)范圍內(nèi)的預(yù)算外支出，由預(yù)算管理委員會授權(quán)總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)行使審批權(quán)。屬于各責(zé)任中心在預(yù)算編制中考慮不周的在預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)范圍內(nèi)的預(yù)算外支出，必須經(jīng)預(yù)算管理委員會審批。72初審預(yù)算管理組初步審查預(yù)算草案的完整性、正確性和合理性 。 修正對各責(zé)任中心提交的預(yù)算草案提出修正意見，與各責(zé)任中心進(jìn)行交流溝通，在達(dá)成共識的基礎(chǔ)上修正預(yù)算草案。 匯總預(yù)算管理組在對各責(zé)任中心提交的預(yù)算草案初步審查和修

28、正的基礎(chǔ)上，編制各類預(yù)算匯總表。 平衡預(yù)算管理組在編制各類預(yù)算匯總表的基礎(chǔ)上，對各類預(yù)算草案進(jìn)行綜合平衡分析。 評審預(yù)算管理組在根據(jù)匯總平衡的預(yù)算草案編寫年度預(yù)算編制報(bào)告，提交預(yù)算管理委員會審議和董事會審批。 6.項(xiàng)目預(yù)算匯總和報(bào)批73 目 錄 企業(yè)預(yù)算管理體系構(gòu)建 預(yù)算目標(biāo)與財(cái)務(wù)預(yù)測 項(xiàng)目預(yù)算編制程序和方法 項(xiàng)目預(yù)算控制和考核741.項(xiàng)目預(yù)算審批機(jī)制授權(quán)審批原則授權(quán)審批制度應(yīng)體現(xiàn)不相容職務(wù)相分離的原則。 類型固定逐級授權(quán)、臨時(shí)授權(quán)。 順序先下后上；部門、預(yù)算管理組審核、授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)審批；審核、審批和核準(zhǔn)。 權(quán)限審核權(quán)、審批權(quán)和核準(zhǔn)權(quán)。 程序預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外審批權(quán)程序。 7576財(cái)務(wù)事項(xiàng)有關(guān)部門財(cái)務(wù)

29、部主管副總財(cái)務(wù)總監(jiān)總經(jīng)理合同評審小組預(yù)算委員會董事長董事會預(yù)算年度全面預(yù)算方案審核審核審核核準(zhǔn)審核審議審批討論通過預(yù)算外支出（準(zhǔn)備費(fèi)內(nèi)）審核審核審核核準(zhǔn)審批審批預(yù)算調(diào)整（月份或明細(xì)項(xiàng)目內(nèi)）審核審核審核核準(zhǔn)審核審批調(diào)整調(diào)整（大類項(xiàng)目或總額）審核審核審核核準(zhǔn)審核審議審批討論通過立項(xiàng)屬于立項(xiàng)范圍支出審核審核授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)審批（參見按各類資金支出審批權(quán)限）財(cái)務(wù)總監(jiān)核準(zhǔn)財(cái)務(wù)部付款審核合同單項(xiàng)金額在 萬元以上審核審核會審單項(xiàng)金額在 萬元以下參見按各類資金支出審批權(quán)限融資股權(quán)和債務(wù)融資審核核準(zhǔn)審核審批討論通過固定資產(chǎn)購置單項(xiàng)金額在 萬元以上審核審核審核核準(zhǔn)審核審批單項(xiàng)金額在 萬元以下審核審核審核核準(zhǔn)審批采購支出單

30、項(xiàng)金額在 萬元以上審核審核審核核準(zhǔn)審核審批單項(xiàng)金額在 萬元審核審核審核核準(zhǔn)審批單項(xiàng)金額在 萬元以下審核審核審批核準(zhǔn)77預(yù)算審批 本著“先算后花，先算后干”的原則，一般情況下不得突破預(yù)算指標(biāo)（包括預(yù)算項(xiàng)目、金額和數(shù)量）。 如果客觀環(huán)境、內(nèi)部條件以及公司經(jīng)營計(jì)劃發(fā)生重點(diǎn)變化需要突破預(yù)算的執(zhí)行預(yù)算外審批程序。 預(yù)算結(jié)余可以跨月份使用，但不能跨年度使用。78798081立項(xiàng)審批原則先立項(xiàng)審批，再安排支出。 類型融資、固定資產(chǎn)購置、大額采購和大額費(fèi)用支出。 責(zé)任人立項(xiàng)部門、牽頭部門負(fù)責(zé)或協(xié)調(diào)人。 程序立項(xiàng)申請、審核、審批和執(zhí)行 8283 一、 以合同管理為基礎(chǔ)，加強(qiáng)成本控制 房地產(chǎn)公司的費(fèi)用支出存在于開

31、發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)，大部分是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。如何讓這些費(fèi)用支出得到有效控制，一個重要的途徑就是合同管理。房地產(chǎn)公司不但要建立合同審查、會簽批準(zhǔn)制度，更要把所有經(jīng)濟(jì)活動納入合同管理，切實(shí)保證合同或協(xié)議簽定的質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)和股東的利益，在撥款時(shí)完全按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。 二、 做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制 控制建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是控制建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也決定了項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益的好壞。要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采

32、取有力措施，切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本控制。 1. 重視方案的優(yōu)化，積極從設(shè)計(jì)做起，控制工程建設(shè)總造價(jià)，努力取得良好的建設(shè)項(xiàng)目綜合效益。 2. 按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提2.項(xiàng)目全過程控制84下，控制初步設(shè)計(jì)及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)。 3. 推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，促使設(shè)計(jì)單位在建筑造型、使用功能上動腦筋的同時(shí)，也必須在降低工程造價(jià)上下功夫。 4. 加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。 三、 建立工程洽商制度，降低工程成本 1. 施工前應(yīng)嚴(yán)格審圖，盡量減少變更，少

33、辦洽商，努力減少造價(jià)增加的幅度。 2. 結(jié)算時(shí)要特別注意減帳洽商，嚴(yán)防施工企業(yè)漏報(bào)。 3. 在條件許可的情況下，洽商應(yīng)先辦，有了手續(xù)再施工。如果工程進(jìn)度緊，洽商也要和施工同步進(jìn)行，增、減帳及時(shí)審，避免無法核實(shí)的情況發(fā)生。 4. 洽商內(nèi)容既要滿足工程施工及使用功能的需要，又要考慮經(jīng)濟(jì)合理和節(jié)約投資。凡是施工企業(yè)為了施工方便簽辦的洽商增帳，原則上不予補(bǔ)償，并在洽商中予以注明。8586總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)工程總監(jiān)工程部造價(jià)部材料設(shè)備部財(cái)務(wù)部供應(yīng)商乙方ABCDEFGHI1234567審批審批審核開始提出采購需求編制計(jì)劃預(yù)算詢價(jià)預(yù)算核對確認(rèn)產(chǎn)品質(zhì)量審批審批編制詢價(jià)報(bào)告列入采購計(jì)劃預(yù)算備案市場調(diào)查詢價(jià)采購業(yè)務(wù)流

34、程控制87總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)工程總監(jiān)工程部造價(jià)部材料設(shè)備部財(cái)務(wù)部供應(yīng)商乙方ABCDEFGHI 8 91011121314審批簽訂供應(yīng)合同審核簽認(rèn)簽認(rèn)驗(yàn)收簽訂供應(yīng)合同驗(yàn)收預(yù)算核對供貨提交乙方組織驗(yàn)收辦理結(jié)算單入賬收款付款開具發(fā)票結(jié)束88項(xiàng)目管理流程控制建委總經(jīng)理工程總監(jiān)工程部造價(jià)部財(cái)務(wù)部監(jiān)理單位乙方ABCDEFGH 1 2 3 4 5 6 7批準(zhǔn)開始提議項(xiàng)目經(jīng)理技術(shù)交底接收圖紙?jiān)陆y(tǒng)計(jì)報(bào)表編制計(jì)劃開工技術(shù)交底編制年度，季度，月度計(jì)劃簽認(rèn)審核編制進(jìn)度報(bào)表審核審閱89建委總經(jīng)理工程總監(jiān)工程部造價(jià)部財(cái)務(wù)部監(jiān)理單位乙方ABCDEFGH 8 91011121314資金準(zhǔn)備編制資金計(jì)劃編制監(jiān)理月報(bào)工程款結(jié)算審核審

35、閱提出驗(yàn)收報(bào)告驗(yàn)收審核驗(yàn)收驗(yàn)收驗(yàn)收審核審核接收提交竣工資料結(jié)束接收接收發(fā)放合格證書90報(bào)告制度基本要求： (1) 內(nèi)容系統(tǒng)； (2) 資料相關(guān)； (3) 報(bào)告及時(shí)； (4) 形式靈活。預(yù)算執(zhí)行報(bào)告 ： (1) 成本中心預(yù)算執(zhí)行報(bào)告 (2) 利潤中心預(yù)算執(zhí)行報(bào)告 (3) 投資中心預(yù)算執(zhí)行報(bào)告報(bào)告方式 (1) 定期書面報(bào)告制度 (2) 例會制度 預(yù)算反饋采用預(yù)算執(zhí)行報(bào)告的形式進(jìn)行。 3.預(yù)算執(zhí)行反饋和差異分析91確定分析對象及分解標(biāo)準(zhǔn)收集信息判斷差異重要程度差異計(jì)算與分解對重要差異進(jìn)行解釋差異原因的報(bào)告與確認(rèn)采取相應(yīng)的控制手段調(diào)整項(xiàng)目計(jì)劃考核經(jīng)營業(yè)績差異分析程 序 92 分析報(bào)告月末各責(zé)任中心應(yīng)編

36、制月度報(bào)表，列明預(yù)算執(zhí)行情況。財(cái)務(wù)部門進(jìn)行匯總分析，為各級領(lǐng)導(dǎo)提供決策信息。預(yù)算分析報(bào)告主要包括：進(jìn)度分析：累計(jì)計(jì)算并匯總各月完成預(yù)算情況，以收入預(yù)算完成進(jìn)度為起點(diǎn)分析成本和費(fèi)用進(jìn)度，為調(diào)整計(jì)劃和控制提供指導(dǎo)。業(yè)績分析：根據(jù)各部門預(yù)算完成情況，通過差異分析的方法，評價(jià)部門業(yè)績，為考核提供依據(jù)。分析建議：為各級領(lǐng)導(dǎo)決策提供支持和建議。93 4.項(xiàng)目預(yù)算調(diào)整機(jī)制F預(yù)算調(diào)整 -預(yù)算前提發(fā)生重大變化，使得某些預(yù)算指標(biāo)需要重新 分配、歸并或修正，從而對預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整的過程 -預(yù)算調(diào)整是在已有預(yù)算項(xiàng)目之間的調(diào)整F預(yù)算追加-公司經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致業(yè)務(wù)量增加或出現(xiàn)新的業(yè)務(wù)， 從而對已有預(yù)算項(xiàng)目的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行追

37、加或新增預(yù) 算項(xiàng)目和預(yù)算指標(biāo)的過程-預(yù)算調(diào)整、追加實(shí)行逐項(xiàng)、逐級審批制度，統(tǒng)一由 預(yù)算管理工作組（小組）負(fù)責(zé)調(diào)整F預(yù)算追加及重大預(yù)算調(diào)整經(jīng)預(yù)算管理委員會批準(zhǔn) 94F調(diào)整次數(shù)的固化為強(qiáng)調(diào)預(yù)算調(diào)整的嚴(yán)肅性，每年只能進(jìn)行一到兩次預(yù)算調(diào)整F調(diào)整程序與安排 -預(yù)算調(diào)整的提出 -預(yù)算調(diào)整的審議 -預(yù)算批準(zhǔn)F調(diào)整后的預(yù)算目標(biāo) 公司預(yù)算按調(diào)整后的預(yù)算目標(biāo)執(zhí)行9596 5.項(xiàng)目預(yù)算考核與業(yè)績管理預(yù)算考核實(shí)際結(jié)果預(yù)算目標(biāo)最優(yōu)水平傳統(tǒng)的預(yù)算考核偏重于財(cái)務(wù)指標(biāo)97類別責(zé)任中心預(yù)算指標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)投資中心權(quán)益利潤率：銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)、權(quán)益乘數(shù)EVA=息稅前利潤資金成本利潤中心可控利潤=邊際利潤可控固定成本成本中心可控成本費(fèi)用完成率非財(cái)務(wù)目標(biāo)市場占有率、顧客滿意度、大客戶管理、質(zhì)量、進(jìn)度、效率、管理改進(jìn)等。98業(yè)績管理戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)、CSF和KPI（針對組織）過程中的CSF和KPI（關(guān)鍵業(yè)務(wù)活動）環(huán)境從上而下愿景部門目標(biāo)、CSF和KPI（針對部門）關(guān)鍵的例行工作從下而上注：成功關(guān)鍵因素（CSF，Core Success Factors）是對公司擅長的、對成功起決定作用的某個戰(zhàn)略要素的定性描述。CSF由關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI，Key Performance Indicators）進(jìn)行定量（即使其可以計(jì)算和測量）。使用CSF和KPI，