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1、和諧世界 星耀五洲*項(xiàng)目總體營銷推廣策劃報告前 言這是一場大規(guī)模、立體化、多兵種協(xié)同作戰(zhàn)的戰(zhàn)爭！兵無常勢；水無常形，我們今天探討的不是一城一池的得失，而是整個作戰(zhàn)計劃。我們的目標(biāo)是兩個：第一、把星耀從地方品牌提升至全國品牌。第二、盡可能多地消滅敵人，完成四十億的銷售任務(wù)。我們的整個作戰(zhàn)計劃歸結(jié)起來十六個字：整合傳播 全員營銷 啟動北京 拉動天津挑 戰(zhàn)第一部分引 言 臨近年關(guān)的大雪，對中國是一次空前的考驗(yàn)。同樣，面對嚴(yán)峻的政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)格局與市場狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始感到陣陣寒意，一場行業(yè)的“白災(zāi)”正悄悄降臨。2008年的第一場雪，帶來的是“大河上下，頓失滔滔”的慘象，還是“山舞銀蛇，原馳蠟

2、象”的勝景？ 目 錄 天 時: 政策環(huán)境：政策頻出 調(diào)控緊縮地 脈: 競爭格局：項(xiàng)目云集 品牌紛爭 人 氣: 市場狀況：低迷調(diào)整 持幣觀望天 時政策環(huán)境危 機(jī) 美國次貸危機(jī)引發(fā)“蝴蝶效應(yīng)”，美國經(jīng)濟(jì)衰退正在從房地產(chǎn)部門向外蔓延，引起中國政府對房地產(chǎn)業(yè)的高度警惕。緊 縮 中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“雙防”目標(biāo)，銀根、地根緊縮。貸款利率6級跳，一年間，央行連續(xù)11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房貸從緊號角緊吹，再次加息氣氛濃厚；土地出讓政策更加嚴(yán)格。抑 制 提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率，而對投資性住房采取較嚴(yán)厲的抑制政策，同時限制外籍人員購房。拐 點(diǎn) 京滬深穗樓市交易量出現(xiàn)大幅萎縮，萬科帶頭降價，一些大

3、型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)關(guān)門歇業(yè)，專家紛紛預(yù)言房價拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。強(qiáng) 硬 從07年11月1日開始生效的土地新政中對開發(fā)建設(shè)時間（空置兩年土地收回）的硬性規(guī)定，將加快項(xiàng)目開發(fā)和商品房入市速度，市場競爭更趨白熱化回 落 受宏觀政策及一線城市的影響，歲末年初天津商品住宅成交量大幅回落近40，天津樓市冷熱交加，開始進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的調(diào)整過程。反 思在這樣的政策環(huán)境下 項(xiàng)目如何規(guī)避政策風(fēng)險實(shí)現(xiàn)逆勢飛揚(yáng)？地 脈競爭格局土地海量 2007土地成交量是2006年的三倍多，后續(xù)供應(yīng)巨大；2008年土地放量再度加大，預(yù)計未來開發(fā)面積將超過2000萬平米；近郊四區(qū)近兩年集中大幅放量，項(xiàng)目面臨同區(qū)域、同類型產(chǎn)品的嚴(yán)重競爭。競爭激烈

4、國內(nèi)外知名品牌開發(fā)商云集天津，地產(chǎn)上市公司眾多。萬科、富力、新世界、合生創(chuàng)展、和記黃埔、碧桂園、恒大、萬通等所開發(fā)項(xiàng)目遍布天津各個區(qū)域，產(chǎn)品供應(yīng)已成為天津市場主流。 津南區(qū)集聚了富力、華潤、首創(chuàng)、吉寶、紅磡等品牌開發(fā)商，2008年將上演品牌開發(fā)商之間的激烈搏殺。競爭態(tài)勢濱海新區(qū)：一枝獨(dú)秀中心城區(qū)：二龍戲珠津南區(qū)域：三足鼎立郊區(qū)巨擘：四大天尊外環(huán)周邊：十面埋伏濱海新區(qū)：一枝獨(dú)秀 中新天津生態(tài)城占地30平方公里；容納150萬人口；2008年啟動3平方公里。一座綜合指標(biāo)全球領(lǐng)先的現(xiàn)代化和諧宜居的生態(tài)新城。兩國總理簽署的項(xiàng)目，將是中國生態(tài)文明的示范樣板區(qū)。中心城區(qū)：二龍戲珠1、老城廂板塊 總建面：22

5、5萬 （住宅128萬 ，公建97萬）。 均 價：12000元/。 名 盤：TOWN中堂 、檀府 、富力城 、中新城上城、 金盛國際 、仁恒海河廣場 、壹街區(qū)。 特 點(diǎn)：城市中心配套成熟，高層住宅為主兼有少量 城市別墅，商用物業(yè)開發(fā)趨勢明顯。2、大梅江板塊體 量：占地879.8萬，總建面692.79萬。均 價：10000元/。名 盤：華夏津典、埃維昂依云小鎮(zhèn)、海逸長洲、第6 田園、水晶城、水岸公館、卡梅爾、江勝天 鵝湖、弘澤印象、水岸江南、梅江灣。特 點(diǎn)：已發(fā)展至中后盤階段，目前仍有近200萬放 量，是天津高檔項(xiàng)目供應(yīng)陣營的有力支持者津南區(qū)域：三足鼎立1、紅磡領(lǐng)世郡 總建面：140萬 。 產(chǎn) 品

6、：聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅，4層半花園洋房、7 層電梯洋房以及小高層 。 均 價：10000元/。 配 套：27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場；3.4萬平米的 社區(qū)商業(yè)。 特 點(diǎn)：一直是整個區(qū)域價格、成交量標(biāo)桿項(xiàng)目， 大盤規(guī)?；_發(fā)優(yōu)勢突出，強(qiáng)力吸引了 “空客”高管的集體入住。2、金地格林世界體 量：占地556畝，總建50萬。產(chǎn) 品：公寓、花園洋房為主 少量景觀小高層。均 價：8500元/。特 點(diǎn)：項(xiàng)目價值已獲得高端客戶群認(rèn)可，尤其是洋 房產(chǎn)品雖然價格持續(xù)上漲但樓盤消化速度較 快。07年底推出了90平米以下小高層公寓， 其中部分精裝修產(chǎn)品市場反應(yīng)尤佳。3、雙港新家園體 量：占地1070公頃，總建面580萬，人

7、口約18萬人產(chǎn) 品：綜合性大型住區(qū)，2007年11月開工，5年建成。 30的經(jīng)適房，2008年提供.萬。均 價：經(jīng)適房4100元/；限價房5500元/。特 點(diǎn)：北臨梅江南生態(tài)居住區(qū)，距外環(huán)線1.8公里，距 市中心11公里。涵蓋生態(tài)居住區(qū)、經(jīng)適安居 區(qū)、文化、衛(wèi)生、教育、以及商業(yè)服務(wù)等多功 能建筑為一體的綜合性居住區(qū)。郊區(qū)巨擘：四大天尊1、東 邪東麗湖2、西 毒西部新城3、南 帝團(tuán)泊新城4、北 丐京津新城板 塊開發(fā)規(guī)模資源優(yōu)勢定 位 代表樓盤特點(diǎn)及潛力東麗湖占地22.01平方公里水面8平方公里。 東麗湖溫泉度假旅游區(qū) ；水上運(yùn)動區(qū)。植物園、高爾夫球場。 溫泉度假區(qū)科技高教區(qū)萬科東麗湖、朗鉅天域、

8、夏陽溪韻、新興的高檔住宅區(qū)。未來將與空港物流、天津?yàn)I海國際機(jī)場連成一片，成為濱海新區(qū)連接城市中心區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。西部新城占地4平方公里，建筑面積400萬/。緊鄰?fù)猸h(huán)線，交通優(yōu)勢明顯，周圍高校云集，教育資源眾多。繼梅江之后又一個與國際接軌、人與自然和諧相處的大型高檔社區(qū)。大地十二城、華亭國際、水語花城、全面啟動已初具規(guī)模，竣工及在建項(xiàng)目已超過180萬，萬科、金廈上投、樂康、方正等多家項(xiàng)目得到消費(fèi)者肯定，現(xiàn)在已經(jīng)成為天津樓市最炙手可熱的區(qū)域板 塊開發(fā)規(guī)模資源優(yōu)勢定 位 代表樓盤特點(diǎn)及潛力團(tuán)泊新城規(guī)劃面積210平方公里;人口規(guī)模設(shè)定萬人。湖水面及周邊面積63.05平方公里。中國特色旅游休閑小鎮(zhèn)，

9、天津的四大特色旅游鎮(zhèn)之一，八大自然風(fēng)景旅游區(qū)之一。仁愛團(tuán)泊庭院產(chǎn)品包羅萬象新城開發(fā)，配套完善。四個重點(diǎn)啟動項(xiàng)目一是大學(xué)城，一期已經(jīng)建成并招生。二是國際會館和4萬平方米商業(yè)區(qū)，已經(jīng)基本建成。三是2個別墅區(qū)，共710棟，占地約650畝，一期主體已經(jīng)封頂。四是度假會議型酒店正在建設(shè)。板 塊開發(fā)規(guī)模資源優(yōu)勢定 位 代表樓盤特點(diǎn)及潛力京津新城占地17平方公里，總建面650萬m2170萬m2的水景面積、溫泉地?zé)豳Y源大型休閑度假型別墅區(qū)上京別墅亞洲最大4A級日式帝景溫泉度假村、超五星級15萬平方米仿非洲迷城水上皇宮大酒店會所、環(huán)水27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、北方最大的高爾夫練習(xí)場、全程教育珠江外國語學(xué)校、大型

10、馬術(shù)俱樂部、潮白河游艇會等。外環(huán)周邊：十面埋伏 為解決中低收入家庭住房問題，天津市政府將在外環(huán)線綠化帶以外平均-公里范圍內(nèi)，用八年的時間規(guī)劃建設(shè)個新家園。 項(xiàng)目分布： 東南部的雙港地塊，東部地區(qū)的華明地塊,軍糧城北地塊，東北部的大畢莊地塊、小淀地塊，西北部的雙街、雙口地塊，西部的中北地塊，西南部的張窩地塊，南部的大寺地塊。體 量：總占地公頃； 總建面萬。均 價：5000元/左右。動 態(tài)：華明和雙港兩個新家園居住區(qū)已于 2007年月日正式開工建 設(shè)，年內(nèi)將開工萬平方米， 其中三成為經(jīng)濟(jì)適用房還有大量的 限價房。反 思在競爭如此激烈的市場 企業(yè)如何樹立品牌標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)脫穎而出？ 人 氣市場狀況飛 漲

11、2007年12月銷售價格持續(xù)上升，均價已達(dá) 到7048.2元/平米，環(huán)比上漲6%。 2008年第一周天津商品住宅成交均價為 7324元/平方米，環(huán)比上漲6%。 2007年第三季度，中心城區(qū)商品住宅成交 均價突破萬元。天津開始與北京、上海、 深圳、廣州等一線城市躋身萬元俱樂部。觀望天津房地產(chǎn)市場與全國各主要城市相似，市場觀望與持幣待購氛圍加重。因天津房價持續(xù)上漲，原城市主流消費(fèi)人群被逐漸邊緣化。平 抑 2007年天津商品房成交量達(dá)到1242萬平米。 2008年天津經(jīng)適房、限價房將大幅增加，房價上漲將面臨壓力。今年將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房380萬平方米，5.8萬套。分 化 未來天津商品住宅的價格將逐漸兩極

12、分化，一方面是中高檔項(xiàng)目價格的不斷攀升；另一方面則是十個新家園等適合中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的大規(guī)模入市。同 質(zhì)大規(guī)模、復(fù)合型郊區(qū)項(xiàng)目眾多，競爭激烈。近郊四區(qū)近兩年集中大幅放量，項(xiàng)目面臨同區(qū)域、同類型產(chǎn)品競爭。政府規(guī)劃發(fā)展的休閑旅游項(xiàng)目不勝枚舉，項(xiàng)目面臨嚴(yán)重市場競爭與消費(fèi)分流。反 思在如此的市場人氣中 產(chǎn)品如何進(jìn)行引領(lǐng)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)快速銷售？三大天問 面對宏觀調(diào)控的“緊箍咒”和產(chǎn)業(yè)整合的“生死符”，*項(xiàng)目：1、如何殺出一條血路成功突圍？2、如何閃電般實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售？3、如何一鳴驚人打造企業(yè)的品牌？ 時間緊任務(wù)重風(fēng)險大如果不采取一種超常規(guī)的思路和手段，后果將不堪設(shè)想！山重水復(fù)疑無路柳暗花明又一村

13、機(jī) 遇第二部分引 言 一個企業(yè)和老板賺錢的機(jī)會很多，但賺戰(zhàn)略性機(jī)遇的機(jī)會很少，如果能抓住機(jī)遇，思路到位，操作得當(dāng)，在創(chuàng)造品牌的同時，賺錢只是順帶的結(jié)果。王志綱目 錄大消費(fèi)時代環(huán)渤海戰(zhàn)略京津一體化天 時聚焦大天津發(fā)現(xiàn)新津南天生*地 利星耀的輝煌老板的雄心集結(jié)海陸空人 和天 時大消費(fèi)時代1、中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)持續(xù)10多年保持兩位數(shù)增長！2、2007年，中國人均GDP超過2300美元，中國 已經(jīng)進(jìn)入中高收入國家！國家類型人均GDP低收入國家650美元以下中收入國家650- 2555美元高收入國家2555-7999美元天 時根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)地理學(xué)家諾瑟姆的“S”型城市化發(fā)展軌跡,城市化發(fā)展速度在30%-70%之

14、間呈加速狀態(tài),在50%時加速度達(dá)到最高點(diǎn)。2007年，中國的城市化率接近45%，中國城市化正處于加速度峰值的前夕，中國迎來了城市化發(fā)展的高峰期！天 時在國家經(jīng)濟(jì)和城市化率雙高速增長的大背景下，伴隨人民的收入持續(xù)增加，消費(fèi)需求快速增長，消費(fèi)市場出現(xiàn)井噴！根據(jù)市場調(diào)查，中國目前消費(fèi)的四大熱點(diǎn)分別是：通訊、汽車、旅游、房地產(chǎn)天 時消費(fèi)特征1、中國進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金期，可以預(yù)測未來20年 房地產(chǎn)業(yè)依然還是中國相對盈利最好的產(chǎn)業(yè)之一。2、中國迎來休閑旅游消費(fèi)的黃金期，中國進(jìn)入大眾旅游 休閑時代。休閑成為越來越多人的生活方式。3、中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入消費(fèi)驅(qū)動模式。 當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)不僅為住宅產(chǎn)業(yè)，還有商業(yè)地產(chǎn)、

15、旅游地產(chǎn)、酒店、寫字樓等，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)：當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元，旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速成長期，達(dá)到1000美元旅游產(chǎn)業(yè)會進(jìn)入井噴。面對大消費(fèi)時代的滾滾浪潮，究竟誰能抓住機(jī)遇，拔得頭籌？ 環(huán)渤海戰(zhàn)略天 時環(huán)渤海戰(zhàn)略2006年新國策中國“十一五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施的元年，國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)終于從珠三角、長三角轉(zhuǎn)移到了環(huán)渤海地區(qū)。天 時環(huán)渤海作為中國經(jīng)濟(jì)的第三個發(fā)動機(jī)橫空出世！天 時在環(huán)渤海戰(zhàn)略的強(qiáng)勢啟動下，誰將成為時代的最強(qiáng)音？ 京津一體化天 時北京新市策國家首都 文化名城世界城市 宜居城市 放棄經(jīng)濟(jì)中心，將世界城市和宜居城市作為新戰(zhàn)略的核心天 時天津新市策北方經(jīng)濟(jì)中心 國際港口城市 生態(tài)城市制造

16、中心 航運(yùn)中心 物流中心天津放棄北方金融中心定位，產(chǎn)業(yè)中心下移天 時兩城一體 風(fēng)正帆懸北京和天津兩大千萬人口的超大型城市，經(jīng)過多年“諸侯經(jīng)濟(jì)、各自為政”的發(fā)展后，終于在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展思路下攜手，伴隨新一輪新城市定位的調(diào)整，中國第二個世界城市京津城市群橫空出世！天 時1、作為世界城市，京津?qū)⒃谝惑w化戰(zhàn)略下進(jìn)行功能分工 北京：成為世界城市的首腦，重點(diǎn)發(fā)展高端服務(wù)業(yè) （例如金融、保險、跨國管理中心）和高科技產(chǎn)業(yè) 天津：成為世界城市的軀干，重點(diǎn)發(fā)展制造業(yè)、臨港 臨空產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流與產(chǎn)品研發(fā)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)2、在世界城市形成過程中，京津地區(qū)必將出現(xiàn)多個新的 職能城市： 其中包括科技城、教育城、工業(yè)城

17、和休閑旅游新城。天 時集群式產(chǎn)業(yè)集群：根據(jù)不同區(qū)位，形成不同的產(chǎn)業(yè)特征天 時案例：大東京世界城市天 時東京大都市區(qū)內(nèi)城市的職能分工：中部：中心城區(qū)行政、金融、信息、文化集聚北部：多摩（八王子、立川）商業(yè)、大學(xué)集聚東北：茨城（土浦、筑波）大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)集聚西部：崎玉（大宮、浦和）居住、政府集聚東部：千葉（千葉）國際空港、港灣、工業(yè)集聚南部：神奈川（橫濱、川崎）國際港灣、工業(yè)集聚天 時縱觀全球世界城市如紐約、巴黎、東京、香港等，伴隨著世界城市的崛起，在其“多心多核”組合型城市結(jié)構(gòu)中，都會形成一個國際性的休閑旅游功能的主題城市或城區(qū)，這個主題城市的輻射范圍會隨著世界城市能級的升級而變化。天 時紐約市

18、位于美國東海岸，瀕臨大西洋，是世界上最激動人心的城市，是領(lǐng)導(dǎo)全球金融、貿(mào)易、娛樂等領(lǐng)域潮流的世界城市。大西洋城在新澤西州，距離紐約只有2小時車程，交通的便利，使其發(fā)展十分迅速 。案例：紐約VS大西洋城天 時在紐約世界級城市的形成過程中，緊鄰紐約的大西洋城，到了20世紀(jì)20年代的時候，已經(jīng)成為紐約及附近地區(qū)上流社會的度假勝地，成為百老匯歌舞劇預(yù)演的固定地點(diǎn)。這里酒店有40多座之多，每年吸引超過2500萬人次。天 時從1921年開始，美國小姐選美大賽每年都在這里舉辦，許多娛樂界有名的人物都在這里演出過。大西洋城儼然成為紐約大都市區(qū)的世界級休閑與度假目的地城市。天 時兩大引擎 聚焦世界目光2008年

19、奧運(yùn)會，為北京帶來了數(shù)萬億的投資，迅速改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施；一次絕佳的國家營銷，將迅速提升北京在世界的地位和影響力，為打造京津世界城市提供堅實(shí)的基礎(chǔ)。天津?yàn)I海新區(qū)，繼深圳和浦東之后成為中國第三個經(jīng)濟(jì)增長極，使得“沉淪”多年的天津迅速獲得國內(nèi)外的眼球。國家數(shù)千億投資的同時還會引來市場數(shù)萬億的投資，天津頃刻成為中國的熱點(diǎn)。天 時京津一體化 交通先行京津間已有京津塘、京沈、京滬三條高速路。2008年，京津兩地間將新增京津高鐵（8月正式通車，車程半小時）、京津塘二線、津薊高速延長線（接京平高速）三條城際快速通道。交通一體化的加速進(jìn)程，標(biāo)志著京津一體化進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。天 時結(jié) 論任何一個新興企業(yè)的崛起，往

20、往總是趕上了其所處時代、區(qū)域與行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期。“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，對于星耀集團(tuán)，只要順應(yīng)天時，把握住有20年以上黃金發(fā)展期的房地產(chǎn)和旅游行業(yè)戰(zhàn)略方向，成功只是順帶的結(jié)果。地 利聚焦大天津從國家濱海戰(zhàn)略到天津“十一五”規(guī)劃中的十一個新城，今天，“沉淪”多年的天津正發(fā)生著巨大變化：從過去圍繞中心城發(fā)展的“小天津”轉(zhuǎn)變到涵蓋濱海新區(qū)在內(nèi)的“大天津”發(fā)展格局。地 利位于津?yàn)I大道城市發(fā)展主軸上的過去的天津（天津老城區(qū)）、現(xiàn)在的天津（濱海新區(qū)）、未來的天津（海河新城），是“大天津”戰(zhàn)略構(gòu)想的核心。一軸三心 凸現(xiàn)大天津天津老城區(qū)海河新城濱海新區(qū)地 利天津城市建設(shè)正迅速膨脹，天津市2005年-2

21、020年城市總體規(guī)劃提出，在“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，建立由中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)組成的城市主副中心以及11座新城為多個發(fā)展核組成的“雙心多核”大都市格局。 多心多核 共謀大天津地 利天津打造“北方經(jīng)濟(jì)中心”的核心發(fā)展區(qū)在濱海新區(qū)，而推動天津北方經(jīng)濟(jì)中心的引擎則是：天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大港石化區(qū)、天津航空城、天津港口區(qū)以及西青-津南微電子產(chǎn)業(yè)帶構(gòu)成的“五朵金花”。五朵金花 構(gòu)筑大濱海天津航空城天津開發(fā)區(qū)天津港濱海化工區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)地 利可以說，天津迎來了一次千載難逢的歷史機(jī)遇期！當(dāng)全中國、甚至全世界的目光都投向天津，人流、物流、資金流、信息流等生產(chǎn)要素流都在往這方熱土集聚時，一場

22、大戲正在這座多年一直不溫不火的城市中悄然上演在這樣一種大破大立的城市發(fā)展態(tài)勢下，誰能夠共襄盛舉，勇立潮頭？ 發(fā)現(xiàn)新津南地 利被大濱海“五朵金花”環(huán)抱的津南，堪稱“眾星捧月” 的“明月”，有著非常突出的戰(zhàn)略價值！天津航空城天津開發(fā)區(qū)天津港濱?；^(qū)微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)津南新城地 利生產(chǎn)功能催生服務(wù)需求側(cè)重于產(chǎn)業(yè)功能 的“五朵金花”，勢必催生服務(wù)需求：生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)：五大產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)需要高水平的服務(wù)業(yè)。高端商務(wù)休閑：巨大投資引發(fā)大量的商務(wù)休閑需求。國際生活空間：大批外資企業(yè)和人員云集，需要一個高品位 國際生活方式的生活空間。地 利政府先見 津南新戰(zhàn)略新一屆區(qū)委市政府躬逢其盛，提出了“東聯(lián)、西接、北提升、南

23、生態(tài)”的區(qū)域發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)“9341”四大奮斗目標(biāo)的津南新戰(zhàn)略藍(lán)圖。地 利津南“9341”四大奮斗目標(biāo)九大工業(yè)區(qū)：葛沽產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、津南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、泰達(dá)微電子（津南）工業(yè)區(qū)、國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、八里臺工業(yè)區(qū)、咸水沽鑫達(dá)工業(yè)區(qū)、北閘口工業(yè)區(qū)、港鑫工業(yè)區(qū)、小站工業(yè)區(qū)；地 利三大旅游區(qū)：小站練兵園、*旅游度假區(qū)、寶成北方石林園；四個新鎮(zhèn)：雙港、葛沽、八里臺、小站；一個新城：咸水沽新城區(qū)（津南新城）。地 利強(qiáng)化南生態(tài) 潤物細(xì)無聲對于津南來說：如果按照中心城市的發(fā)展思路，從區(qū)位來說她并不在城市的發(fā)展主軸上，從基礎(chǔ)來說她沒有主城區(qū)的成熟配套，從關(guān)注度和投資力度來說她更沒有濱海新區(qū)的洶洶來勢，因此現(xiàn)階段更多的是

24、承接兩大核心的外溢，發(fā)展緩慢；如果按照工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，雖然已有的九大工業(yè)區(qū)具備一定的發(fā)展基礎(chǔ)，但一方面易于陷入同質(zhì)化競爭怪圈，另一方面不及天津五大產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展能級和條件，競爭力不足；地 利因此，將生態(tài)宜居作為津南發(fā)展的核心理念，打造大天津的高端生態(tài)居住區(qū)，將是津南實(shí)現(xiàn)差異化競爭的最佳途徑！地 利“弱水三千，只取一瓢”，誰將成為轉(zhuǎn)世靈童？ 天生*地 利距離產(chǎn)生美*位于天津主城區(qū)東南，濱海新區(qū)西南，津南區(qū)南部，距外環(huán)19公里，距濱海新區(qū)25公里，也就是說，距兩大城市核心各半小時車程。對于本案來說，這是一個打造高端生態(tài)居住主題地產(chǎn)的最佳距離，正所謂“離紅塵不遠(yuǎn)，靠自然很近”。地 利天生麗質(zhì) 要素

25、齊備*是一個擁有11000畝水面的天然水庫，沒有城市飲用與農(nóng)業(yè)灌溉的功能，是一個完整的可供地產(chǎn)開發(fā)與利用的城市湖水，而且作為單體項(xiàng)目的開發(fā)，尺度恰到好處。代表了高端生活品質(zhì)的頂級高爾夫、主題酒店、室內(nèi)滑雪沖浪綜合館、游艇碼頭等景觀、高尚生活要素及商業(yè)、運(yùn)動、教育、醫(yī)療等生活配套齊備。地 利阡陌交通 匯集于此主城區(qū)至津南的城市快速路，使主城區(qū)到津南的車時由半小時減至十五分鐘。津唐高速*出口，這意味著北京至*有了全程高速，只需40分鐘。津港輕軌在*有兩站，消除了天津百姓與*之間的距離感。地 利結(jié) 論抓住天津這一輪大破大立的歷史機(jī)遇，站在津南城市運(yùn)營商的高度，依托11000畝的湖面資源，畢其功于一役

26、，精心打造出一個真正濃縮世界的產(chǎn)品形態(tài)和生活形態(tài)，贏得驚世駭俗的市場效應(yīng)將是完全有可能的！人 和一戰(zhàn)成名星耀的輝煌新亞洲體育城項(xiàng)目凈用地約2200畝,總建筑面積約200萬平方米，三年之內(nèi)完成超過60億驕人業(yè)績：1000畝超大規(guī)模、居住人口達(dá)4萬的高品質(zhì)住宅群；169畝新型獨(dú)立別墅商務(wù)辦公區(qū)的財富中心；118畝餐飲娛樂購物步行街的昆明新天地；120畝云大附中主校區(qū)的星耀學(xué)校；五星級酒店及度假村；西南大型體育文化用品批發(fā)廣場；昆明市第一醫(yī)院 ；具備了城市運(yùn)營商運(yùn)營思路與大盤開發(fā)項(xiàng)目操作成熟經(jīng)驗(yàn)人 和一步到位老板的雄心六十三億：兩個月一次付清，成為中國單體 項(xiàng)目的地王！滇軍北上：占據(jù)天津*，從地方隊

27、隊長 一躍成為國家隊隊員！世界版圖：濃縮世界的產(chǎn)品形態(tài)與生活形 態(tài)，將地產(chǎn)做到極致！人 和一統(tǒng)天下集結(jié)海陸空融資平臺：整合中信，以項(xiàng)目為基礎(chǔ)達(dá)成戰(zhàn)略合作，解決了資金問題，為項(xiàng)目成功打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)；星耀從來都是借雞下蛋的高手！服務(wù)團(tuán)隊：以王志綱工作室作為總顧問，并整合規(guī)劃、設(shè)計、營銷代理、廣告、公關(guān)活動等各環(huán)節(jié)全國一流的服務(wù)機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊，群策群力、保駕護(hù)航。人 和結(jié) 論有了成熟的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目操作團(tuán)隊，有了領(lǐng)導(dǎo)人堅定的決心，有了一塊絕版的處女地，有了頂級資源的整合，星耀人已經(jīng)準(zhǔn)備好了！我們已經(jīng)清楚了為什么做、做什么、誰來做，關(guān)鍵是怎么做？對 策第三部分作戰(zhàn)憲法借助世界高度利用北京平臺占據(jù)輿論

28、高點(diǎn)高舉高打 借勢借力重槌響鼓 好戲連臺別開生面 與眾不同作戰(zhàn)憲法整合世界級的資源，在*這個平臺上濃縮世界精華，利用北京奧運(yùn)會這個千載難逢的契機(jī)，打造世界生活的盛宴，與世界級人士共襄盛舉，正好符合“同一個世界、同一個夢想、同一種生活”的主題。 戰(zhàn)略定位“星耀五洲”是什么？大中華首都區(qū)CRD京津城際級的國際休閑生活城區(qū)中國絕無僅有的湖心生活小鎮(zhèn)何為CRD？CRD：（Central Recreation District）中文譯為“中央休閑區(qū)”，也可以譯為“中央游憩區(qū)”或“中央旅游區(qū)”。它是當(dāng)今國際級中心城市推出的與其休閑中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)-CRD將中心城市的休閑娛樂、主題旅游、精品購物和

29、居住等各類項(xiàng)目加以整合，并與商務(wù)相結(jié)合，形成一種新型的旅游休閑和居住產(chǎn)業(yè)，成為現(xiàn)代都市的新型生活形態(tài)和新亮點(diǎn)。戰(zhàn)略定位解決的是本項(xiàng)目是什么的問題 ，是整個項(xiàng)目的“魂”！解決了“魂”就解決了賣給誰和怎么賣的問題。兩城一體1、交通格局的飛速改善使京津一體化成為現(xiàn)實(shí)2、北京重新定位和兩城一體使大中華首都區(qū)浮出水面2008是中國人的盛宴，伴隨著千年一遇的奧運(yùn)機(jī)遇，伴隨著中華崛起的國家營銷，京津?qū)玫角八从械年P(guān)注。天津的有可能是北京的；北京的有可能是天津的。如果方法得當(dāng)就能夠通過啟動北京來拉動天津。形象定位中國唯一湖心小鎮(zhèn)!企業(yè)戰(zhàn)略“星耀五洲”不僅僅是做項(xiàng)目;更是在做一項(xiàng)事業(yè)! 打造一個平臺（國際交

30、際）開辟一個時代（現(xiàn)代生活）開創(chuàng)一種生活（休閑居家）樹立一個品牌（星耀品牌）企業(yè)戰(zhàn)略我們認(rèn)為天津*項(xiàng)目就是星耀企業(yè)賺取的新的戰(zhàn)略機(jī)遇期。所以星耀企業(yè)要樹立以下新觀念。在昆明：做產(chǎn)品 到天津：做作品在昆明：做產(chǎn)值 到天津：做價值項(xiàng)目目標(biāo)長計劃短安排相結(jié)合目標(biāo)：品牌借此契機(jī)迅速樹立星耀在全中國的品牌形象，為下一步的企業(yè)擴(kuò)張和上市打好基礎(chǔ)。目標(biāo)：利潤能夠迅速打響市場，成功實(shí)現(xiàn)銷售獲取利潤，做到一鳴驚人。 項(xiàng)目使命打造大天津高端服務(wù)區(qū)：為大天津的高端商務(wù)人士提供一個適宜居住、辦公、休閑的高端服務(wù)區(qū)，吸引外資企業(yè)的中高層管理者來此集聚。打造生態(tài)城市的示范區(qū)：按照生態(tài)城市的開發(fā)理念，通過環(huán)境營造、濱水開發(fā)

31、以及生態(tài)建設(shè)等一系列動作，打造一個吸引外籍人士的生活空間，成為天津生態(tài)城市的示范區(qū)開發(fā)原則第一，在項(xiàng)目的尺度上，要站在城市運(yùn)營商的尺度去開發(fā)與運(yùn)營，而不是簡單的蓋房子賣房子，所以應(yīng)站在城市的尺度去考慮更大的市場范圍，而且還要綜合考慮長遠(yuǎn)的市場效應(yīng)，預(yù)留管線，為后期繼續(xù)拿地開發(fā)創(chuàng)造有利條件。第二，在開發(fā)的時間上，由于不可能一次性開發(fā)完畢，考慮到項(xiàng)目的成長性和市場的動態(tài)變化，所以要把準(zhǔn)動態(tài)需求和二次甚至多次需求。第三，在項(xiàng)目的屬性上，是一個復(fù)合地產(chǎn)，不僅僅是住宅產(chǎn)品，還包括高端休閑設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、體育運(yùn)動設(shè)施（大型運(yùn)動館），教育設(shè)施（幼兒園、實(shí)驗(yàn)學(xué)校），醫(yī)療設(shè)施（醫(yī)院、社區(qū)診所），所以需要考慮引入

32、投資開發(fā)商或者管理運(yùn)營商。市場分析四老滿意原則一老：老頭子（政府部門）二老：老板（專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或管理運(yùn)營商）三老：老百姓四老：老外市場分析一老：老頭子（政府）政府目標(biāo)市場的作用分為以下幾個層次：市、區(qū)級政府對區(qū)域規(guī)劃的作用：例如對控制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的突破與放寬，對規(guī)劃審批的快速高效，政府改變或強(qiáng)化其對*項(xiàng)目的大型市政項(xiàng)目（基礎(chǔ)設(shè)施）的投入計劃，投入時間提前、力度加大、等級提高。市、區(qū)級政府對區(qū)域政策的作用：例如對本區(qū)域的土地政策、稅收政策、戶口政策的優(yōu)惠。市、區(qū)級政府的財力支持：例如政府增加對區(qū)域公建投入及項(xiàng)目的財政性補(bǔ)償。市場分析市、區(qū)級政府的資源支持：例如政府把大型的、有影響的、示范性的招商引

33、資項(xiàng)目（大型公建）放在本區(qū)域，把政府的相關(guān)資源更多地放在里面。市、區(qū)級政府對項(xiàng)目品牌推廣的作用：例如把*項(xiàng)目通過政府對媒體的作用進(jìn)行宣傳推廣，吸引全國各地的政府官員、開發(fā)商、媒體來學(xué)習(xí)考察，研討總結(jié)。把項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的知名度和美譽(yù)度在全國范圍內(nèi)打響。市場分析有關(guān)部委和中央對項(xiàng)目的作用：*項(xiàng)目對開發(fā)商升級跨越、對城市環(huán)境改善、對城市居民住房條件改善、對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有借鑒意義。如果通過成功運(yùn)作使其上升到全國范圍，成為全國的先進(jìn)典型和學(xué)習(xí)對象，就能獲得有關(guān)部委和中央在政策、資源等方面的更大支持，從而贏得更大的市場衍生效應(yīng)。有關(guān)國際組織，如聯(lián)合國人居組織等對項(xiàng)目的作用：如*項(xiàng)目獲得行業(yè)或城市的

34、宜居社區(qū)、花園社區(qū)、生態(tài)環(huán)保社區(qū)等獎項(xiàng)，天津市領(lǐng)導(dǎo)因?yàn)樵擁?xiàng)目綜合開發(fā)而獲聯(lián)合國人居獎等。市場分析二老：老板（專業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營商）由于星耀集團(tuán)已具有眾多主題地產(chǎn)成熟的產(chǎn)品開發(fā)以及部分產(chǎn)業(yè)的管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，因此將涉及更多的管理運(yùn)營商及商業(yè)投資者，主要包括：休閑產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商（高爾夫、主題酒店、游艇碼頭、滑雪沖浪綜合館）；大型商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)及個體租戶（大型超市、商業(yè)街）；教育產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商（幼兒園、實(shí)驗(yàn)學(xué)校）；醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商（醫(yī)院、社區(qū)診所等）市場分析三老：老百姓這是260萬平米的住宅產(chǎn)品所面向的核心客戶群從空間上來說，可分為：半小時以內(nèi)車程半徑、一小時車程半徑、1.5小時車程半徑及1.5小時飛機(jī)半徑四個圈

35、層；從消費(fèi)群屬性來說，可分為：居住人群、商住人群、休閑人群、旅游度假人群、教育人群 。市場分析四老：老外目前天津的外籍人口數(shù)量已超過兩萬。其中以日本、韓國與歐美三大國家和區(qū)域的人口為主，多分布于天津五大產(chǎn)業(yè)區(qū)（五朵金花）。其中日本人由于企業(yè)對在華員工有四年一輪換的制度要求，置業(yè)方式多以租賃為主；韓國人扎堆效應(yīng)明顯，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，置業(yè)方式多以購買經(jīng)濟(jì)型住房為主；歐美人士置業(yè)方式以購買為主，且出手大方，是高端客戶群體。市場定位第一圈層（半小時車程）主要包括津南區(qū)、大港區(qū)、西青開發(fā)區(qū)，距離本項(xiàng)目車程都在半小時左右其中津南九個工業(yè)園區(qū)（葛沽產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、津南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、泰達(dá)微電子（津南）工業(yè)區(qū)、國家農(nóng)

36、業(yè)科技園區(qū)、八里臺工業(yè)區(qū)、咸水沽鑫達(dá)工業(yè)區(qū)、北閘口工業(yè)區(qū)、港鑫工業(yè)區(qū)、小站工業(yè)區(qū)）的產(chǎn)業(yè)人群、四個新鎮(zhèn)（雙港、葛沽、八里臺、小站）與咸水沽新城區(qū)的城鎮(zhèn)人群。半小時以內(nèi)車程半徑市場定位天津航空城天津開發(fā)區(qū)天津港濱?；^(qū)微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)主城區(qū)濱海新區(qū)一小時車程半徑第二圈層（一小時車程）天津市域的主城區(qū)和濱海新區(qū)與五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)（天津航空城、天津開發(fā)區(qū)、天津港、微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海化工區(qū)）的產(chǎn)業(yè)人群及兩個城區(qū)的人口。市場定位第三圈層（一個半小時車程）包括北京、唐山、廊坊、滄州、黃驊、霸州等地區(qū)的富裕階層和高級白領(lǐng)，向往“5+2”生活方式。北京廊坊唐山黃驊滄州1.5小時車程半徑霸州市場定位第四圈層包括山東半

37、島的濟(jì)南、青島、煙臺、威海，遼東半島的沈陽、大連，河北的石家莊、秦皇島，山西太原，內(nèi)蒙古呼和浩特等涵蓋大華北地區(qū)有機(jī)場的城市及周邊地區(qū)富裕階層，節(jié)假日休閑居住生活方式呼和浩特太原石家莊濟(jì)南煙臺威海青島大連沈陽秦皇島1.5小時飛機(jī)半徑市場分析利用京津之間價格差距拉動北京目前北京的整體均價已超過一萬三，六環(huán)附近都接近一萬，而天津外環(huán)線以外的房價還在五千至八千的區(qū)間徘徊。在交通一體化的背景下，利用兩地的房價差，加上項(xiàng)目自身所獨(dú)有的優(yōu)勢，這是打開北京市場的一個關(guān)鍵因素！營銷推廣戰(zhàn)略整合傳播+全員營銷啟動北京；拉動天津推廣思路做勢橫空出世做市啟動市場做事鎖定目標(biāo) 為保證項(xiàng)目在進(jìn)入市場后短期內(nèi)迅速取得成功

38、，我們提出“做勢、做市、做事”三位一體的全方位整體推廣思路。力爭做到“短、平、快”爭取資金迅速回籠。推廣主題同一個世界同一個夢想同一種生活吃遍五大洲；住遍五大洲；玩遍五大洲；打遍五大洲 備用主題1、和諧世界；星耀五洲2、國際社區(qū)；休閑生活3、湖心小鎮(zhèn)；島居天堂4、回家就是休閑的開始5、收藏世界精華；打造美麗生活媒體原則常規(guī)的媒體在此不做詳細(xì)論述。此外還應(yīng)該考慮到：CCTV、鳳凰衛(wèi)視、 陽光衛(wèi)視、國家地理雜志頻道、CNN等國內(nèi)外具有世界影響力的高端媒體；京津地區(qū)的高速鐵路命名、車體、車內(nèi)、航空雜志、手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)、視頻樓書、寫字樓液晶電視、高爾夫雜志、電視高爾夫頻道等。話題建議一私屬島嶼、頂級豪宅世界首富比爾蓋茨住宅設(shè)計師