觀音橋項目場調(diào)查報告

1、 TOC o 1-5 h z 第一部分調(diào)查目的1第二部分調(diào)查過程2第三部分調(diào)查內(nèi)容與項目5市場宏觀環(huán)境分析建新東路商鋪業(yè)態(tài)分析建新南路商鋪業(yè)態(tài)分析建新北路商鋪業(yè)態(tài)分析觀音橋商圈租金及售價分析觀音橋商圈人流動向及車流動向分析15第四部分 競爭樓盤調(diào)查分析第五部分商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議19（略）、， 、.刖百第一部分調(diào)查目的本研究透過對觀音橋商圈（主要是針對建新東路）各業(yè)態(tài)的分布、商業(yè) 體量、主要街道人流動向、主要街區(qū)租金水平、商業(yè)消費能力調(diào)查及市場競 爭狀況調(diào)查，為本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供一個粗略的建議，為開發(fā)商決策 作一個理性的參考，并為以后的市場推廣奠定基礎(chǔ)。本次調(diào)查目的有以下幾點：一、通過商

2、業(yè)分布調(diào)查，了解江北（觀音橋商圈）的商業(yè)現(xiàn)狀，為項目的 業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營定位和功能規(guī)劃提供市場化的切實依據(jù)；二、通過人流流向調(diào)查，了解江北居民交通習(xí)慣，明確觀音橋商圈主要人 流輸送路段，為項目內(nèi)部的人流動線規(guī)劃和項目主要進(jìn)出口設(shè)置提供科學(xué)的市場依據(jù)；三、通過房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查和在建及在售樓盤商業(yè)物業(yè)部分的調(diào)查，獲取觀 音橋商圈房地產(chǎn)市場商業(yè)部分的第一手資料，以便準(zhǔn)確把握觀音橋房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，并籍此為項目的定位及開發(fā)提供最符合市場發(fā)展的 參照標(biāo)準(zhǔn)；四、通過面市樓盤商業(yè)部分的價格調(diào)查、主要街區(qū)租金調(diào)查和江北區(qū)消費 能力調(diào)查，籍此推估江北居民（本項目所能輻射的范圍）對于項目的 消費能力，規(guī)避項目由于價

3、格定位偏差所造成的風(fēng)險；五、 通過對競爭樓盤調(diào)查，了解江北（主要是對本項目周邊樓盤和具有可 比性樓盤的調(diào)查）現(xiàn)有樓盤項目的優(yōu)劣勢，為項目的推廣選擇最優(yōu)的 推廣方式，最大限度的提升項目競爭力，減少開發(fā)商的競爭壓力。第二部分調(diào)查過程與方法一、 調(diào)查范圍本次調(diào)查主要圍繞項目所在地江北區(qū)觀音橋附近幾條街進(jìn)行。調(diào)查街道包括建新東路、建新北路、建新南路。二、調(diào)查對象本次研究調(diào)查對象為于調(diào)查期間在被調(diào)查范圍內(nèi)（建新東路、 建新北路、建新南路等路段）經(jīng)營者及行人。通過經(jīng)營者調(diào)查了解商 業(yè)區(qū)之業(yè)態(tài)構(gòu)成和相關(guān)商業(yè)信息，通過行人調(diào)查了解城市人流動向。在此將被調(diào)查者定義為：在調(diào)查范圍內(nèi)從事商業(yè)經(jīng)營和從事商業(yè)交易活動的

4、本地或外地人群。三、調(diào)查時間本次調(diào)查時期為2004年10月22日至11月1日每日AM9 :00PM5 :30。四、調(diào)查強(qiáng)度本次調(diào)查共歷時10個工作日，動用調(diào)查員共2人次。五、調(diào)查方法本次調(diào)查采用中央地點集中測試法Center Location Test, CLT),以 觀察方式及定向訪問方式詢問受訪者對相關(guān)議題的意見。六、資料處理與分析方法本調(diào)查訪問完畢后，經(jīng)過策劃部檢核數(shù)據(jù)、注號、偵錯后，剔除 部分無效數(shù)據(jù)，并利用專業(yè)的數(shù)據(jù)分析軟件SPSS進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總分析。 主要的分析方法是單項數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析及數(shù)據(jù)交叉分析。第三部分：調(diào)查的內(nèi)容一、市場宏觀環(huán)境分析江北區(qū)人口現(xiàn)狀：全區(qū)總?cè)丝?48萬，其中非農(nóng)業(yè)

5、人口38.58萬，占全區(qū)總?cè)丝诘?0%。江北區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀:2003年，全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元，比上年同期增處.46%,比 上年的增幅快1.25個百分點，比全市的增幅快2.15個百分點。絕對額在40 個區(qū)（市）中排第8位，比2002年的第10位上升了2位，在都市發(fā)達(dá)經(jīng) 濟(jì)圈中排第4位，比2002年的第5位上升了 1位；增長速度在40個區(qū)縣 （市）中排第9位，在都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈中排第3位。江北區(qū)交通狀況：區(qū)域內(nèi)水陸交通便捷，區(qū)中心距重慶海 公里、距重慶火車站3公里， 乘車20分鐘可達(dá)重慶江北機(jī)場，有40多條航線連通國內(nèi)各大中城市，能直 達(dá)香港、名古屋、澳門、泰國。210國道貫通全區(qū)。江北區(qū)收入狀

6、況：2003年，本區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收T8293元，比上年增長11.8%;我們再看看近幾年該區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入狀況：年份199819992000200120022003 年城鎮(zhèn)居民人 均年可支配 收入（元）566759896376672174228293增幅（%）7.8%6.4%7.1%7.7%11.8%增幅（% 口城鎮(zhèn)居民人均年可支配 收入（元）5667結(jié)論:隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人民的生活水平逐年得到提高，物003年居民的人 均可支配收入達(dá)到8293元，增幅率達(dá)到11.8%。社會消費狀況：年份199819992000200120022003社會消費品零售 總額（億元）553.70596.

7、26643.58699.33763.05835.52增幅（%）7.7%7.9%8.7%9.1%9.5%900800700600500400300200100010.00%9.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%19992000200120022003年社會消費品零售總額（億 元）553.7T-增幅（ 結(jié)論:盡管2003年受到“非典”疫情的影響，但隨著疫情的消除2003年重慶市消費品市場總體上呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的運行態(tài)勢。近兩年來社會消費品零售總額的同比增長幅度在9%以上的速度發(fā)展，消費市場表現(xiàn)較為活躍。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化分析：歷年三大產(chǎn)業(yè)所

8、占GDP比重變化分析：年份第一產(chǎn)業(yè)所占GD P比第二產(chǎn)業(yè)所占GDP比第二產(chǎn)業(yè)所占GDP比重1998 年重（）20.9%重（）41.0%（%）38.1%1999 年19.2%40.8%39.9%2000 年17.8%41.4%40.8%2001 年16.7%41.5%41.7%2002 年16.0%41.9%42.1%2003 年15.2%43.4%41.4%肝 9年 肝 年 Q年 必 裨即19甲2PL /產(chǎn)2P即T-第一產(chǎn)業(yè)所占GDft 重（T-第二產(chǎn)業(yè)所占GDft重（第三產(chǎn)業(yè)所占GD ft 重（結(jié)論:經(jīng)濟(jì)運行處于擴(kuò)張階段，經(jīng)濟(jì)總量快速增長，各項指標(biāo)也全面向好。江 北作為重慶的老重工業(yè)城市，第

9、二產(chǎn)WDP中的比重一直占有重要地位， 且相對較為穩(wěn)定；而第一產(chǎn)業(yè)則持續(xù)下降，截至003年，第一產(chǎn)業(yè)的比重 再次下降至15.2%,為歷年最低，第一產(chǎn)業(yè)的萎縮已是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢 所在；第三產(chǎn)業(yè)比重相應(yīng)提升，反映出江北區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重變化國民生產(chǎn) 總值(億 元)199819992000200120022003 年第一產(chǎn)業(yè)298.7284.28283.00293.03315.78343.07第二產(chǎn)業(yè)585.4604.39657.51727.66826.45975.95第三產(chǎn)業(yè)545.2591.04648.83729.08828.87931.09房地產(chǎn)業(yè)36.640.75

10、1.960.4770.79房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)值占 GDP比重2.56%2.75%3.27%3.40%3.60%結(jié)論:房地產(chǎn)比重穩(wěn)步上升，從表中可以清晰地看出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā) 展成為國民經(jīng)濟(jì)中的一大支柱產(chǎn)業(yè)，XGDP的貢獻(xiàn)率逐漸提高，例DP中 的比率由1998年的2.56%躍升至2002年的3.6%。遠(yuǎn)景規(guī)劃：江北區(qū)是重慶主城內(nèi)非常重要的區(qū)域，是未來新重慶的象征。按照全市 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略的總體部署，具的發(fā)展思路是：以全面建設(shè)小康社會總攬江北經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，緊緊圍繞建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、都市新區(qū)”目標(biāo)，大力 實施“工業(yè)驅(qū)動、城建推動、商貿(mào)拉動”三大戰(zhàn)略，切實抓好江北城溉瀾溪 片區(qū)拆遷開發(fā)、觀音橋商圈

11、建設(shè)、濱江路建設(shè)、港城工業(yè)園區(qū)建設(shè)、五桂路 建設(shè)、鐵山坪生態(tài)區(qū)建設(shè)六件大事，并以此為載體和抓手，積極探索“工業(yè) 強(qiáng)區(qū)、三產(chǎn)富區(qū)、科教興區(qū)、實干立區(qū)”的新路子，實現(xiàn)江北經(jīng)濟(jì)社會的健 康、持續(xù)、快速發(fā)展。到2007年，江北區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將在2002年基礎(chǔ)上實現(xiàn)“五個翻番”， 即完成GDP 140億元，地方預(yù)算內(nèi)財政收入6.3億元，工業(yè)銷售收入300 億元，社會消費品零售總額80億元，固定資產(chǎn)投資總額五年累計超辿00 億元，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展達(dá)到東部沿海平均水平。到2020年，江北區(qū)GDP將在 2000年的基礎(chǔ)上“翻三番；在重慶乃至西部率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。備注：以上數(shù)據(jù)來源于重慶統(tǒng)計年鑒二、實地調(diào)查目前，

12、江北的主要商業(yè)物業(yè)集中在建新東路一一中醫(yī)院支路一一觀音橋農(nóng)貿(mào)市場北側(cè)一一北城天街南側(cè)一一向西下穿江北現(xiàn)代廣 場D幢塔樓底層一一跨越建新北路一一建北二支路一一嘉陵公園西 側(cè)一一建新西路。由于本項目地處建新東路（距觀音橋轉(zhuǎn)盤 200米處），所以本次調(diào)查主要涉及了以下幾個區(qū)域。建新東路建新南路建新北路因建新南路及建新北路正在施工，故只對這兩條街的租金/售價水平進(jìn)行了調(diào)查，而商鋪的數(shù)量及經(jīng)營面積與本項目所在區(qū)域無法量 化，所以只進(jìn)行了部分商鋪數(shù)量及經(jīng)營面積的調(diào)查。建新東路各種商鋪的數(shù)量（單位：間）飾材藥訊飲務(wù)融工器 服建醫(yī)通餐服金化電 口口建新東路各種商鋪的數(shù)量（單位：間）商鋪總 量月嫄1382224

13、11111918105518建新東路各種業(yè)態(tài)所占的比例服飾 建材 醫(yī)藥 通訊 餐飲 服務(wù) 金融 化工 電器 其它服飾建材醫(yī)約通訊餐飲美發(fā)金融化工電器其它16%17%8%8%14%13%7%3%3%14%建新東路各種業(yè)態(tài)所占比例口 14%|_ 16%糜這13%&28%14%口8%從商鋪數(shù)量上來看，建材占總商鋪數(shù)量 138家中的24家，所占 的比例為17%;專業(yè)店22家，所占比例為16%;,通訊11家，所 占比例為8%。雖然餐飲和服務(wù)行業(yè)也比較多，分別為19家和18家, 但分布都比較散亂，而建材、服裝、通訊的分布比較集中。建新東路各業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積服飾建材醫(yī)約通訊餐飲美發(fā)金融化工電器其它497074

14、4451333114253019281705805609建新東路各種業(yè)態(tài)經(jīng)營面積口 609口服飾 建材 醫(yī)藥 通訊 餐飲 口服務(wù) 金融 口化工 電器 其它建新東路各業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積所占比例飾材服建 訊飲務(wù)通餐服金融 口化工 電器服飾建材醫(yī)約通訊餐飲美發(fā)金融化工電器其它30%4%3%2%7%3%12%1%35%4%建新東路各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積所占比例其它從該路段商業(yè)的營業(yè)面積來看，從上面的圖表不難看出，該區(qū)域的電器和服飾兩種業(yè)態(tài)已經(jīng)呈現(xiàn)出較為嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭態(tài)勢，就本項目商業(yè)部分而言，如果經(jīng)營定位為電器或服裝，則將面臨較大的市 場風(fēng)險觀音橋商圈商鋪租金/售價水平分析租金/Z3建新南路建新北路租金元/

15、m 250 260100 500150300售價元/m 260003800024000 7200036000 90000分析:該區(qū)域商鋪租價因地段而異，大約在 50-500元/ nf/月不等，商鋪的售價也主要取決于物業(yè)所處的地段，同時跟產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品功能配套、經(jīng)營管理等諸多因素有關(guān)。據(jù)調(diào)查，其核心地段 的商業(yè)物業(yè)售價在10000 50000元/nf之間（如茂業(yè)的商鋪均價在 75000元/m2）,該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售率達(dá) 50%90%左右。觀音橋商圈人流/車流動向分析項目周邊人車流量調(diào)查建新南路、建新北路、建新西路一建新東路建新東路、建新西路、建新北路一建新南路調(diào)查地點人流量（人/天）

16、車流量（輛/天）建新東路218009580建新南路11800110002500020000 15000 10000 ，5000 -0 -建新東路建新南路由于建新北路及西路正在封路，故沒有納入調(diào)查范圍分析：從建新東路及建新南路的人流量和車流量來分析，在一定程度上 由于車流量過大，從而影響了這兩條街的商業(yè)氛圍，特別是建新南路, 受車流量影響，建新南路的商業(yè)氛圍不及建新東路。考慮到時間關(guān)系，我們只選擇了建新北路 20家與本項目具有參 照意義的商業(yè)物業(yè)作為本次調(diào)查的對象。小結(jié)：從以上圖表可以看出，建新東路的業(yè)態(tài)分布比較雜亂（在將近 2000米的范圍內(nèi)共分布著10種不同類型的業(yè)態(tài)），但無論是從經(jīng)營 面積

17、還是從經(jīng)營數(shù)量上看，該區(qū)域主要以建材、通訊、服飾為主；據(jù)不完全統(tǒng)計，目前觀音橋轉(zhuǎn)盤18平方公里區(qū)域內(nèi)，各類門點 1340個，各種商業(yè)設(shè)施50個，以及一批連鎖店、精品店、專業(yè)街， 商品品種非常豐富，百貨主要以中檔為主，較適合觀音橋現(xiàn)有的消費力水平。從現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)來看，觀音橋商業(yè)物業(yè)形態(tài)多為臨街鋪 面；在租金和售價方面，本案所在地的地段優(yōu)勢都不明顯，整體租金 和售價在所調(diào)查的區(qū)域中，都相對偏低，但是隨著觀音橋步行街的建 成，其商業(yè)價值應(yīng)該有較大的上升空間；目前由于觀音橋步行街的修建，本案現(xiàn)在的人流量較少，且多為 交通人流，而商業(yè)物業(yè)的價值體現(xiàn)，主要衡量標(biāo)準(zhǔn)是休閑人流。待步 行街完工后，車輛從步

18、行街下穿行，其人流現(xiàn)狀將會有所好轉(zhuǎn)。第四部分競爭樓盤調(diào)查分析一、主要競爭樓盤分析:（一）商業(yè)部分:光宇.陽光海岸田建新東路經(jīng)營規(guī)模7000平方米（包括地下商場）業(yè)種規(guī)劃成為服飾、化裝品、餐飲鋪位個數(shù)150多個經(jīng)營狀況尚未經(jīng)營租金/售 價水平臨街門面3萬5萬不等，商鋪70002萬備注1地下一層已成功招入新世紀(jì)百貨，經(jīng)營面積4000平方米嘉年華田嘉陵公園旁經(jīng)營規(guī)模業(yè)種LG層規(guī)劃為服飾，14F電腦城，57F餐飲，814F寫字間鋪位個數(shù)鄰街門面12個，商鋪169個經(jīng)營狀況尚未推出租金/售價水 平5.6萬/平方米（鄰街門面）3.5萬（商鋪）協(xié)信.黃金海岸田觀音橋轉(zhuǎn)盤附近經(jīng)營規(guī)模7E位為大型 shoppi

19、ng mall業(yè)種服飾，精品店鋪位個數(shù)100個左右經(jīng)營狀況由于商圈氛圍還沒有形成，在黃金海岸里的商鋪經(jīng) 營狀況并不埋，在近100家商鋪中，有8家商鋪要 轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓費在5000左右。租金/售價水 平出租：一層：300 500元/平方米，出售：9800 元/平方米起價結(jié)論嚴(yán)格意義上說，在江北區(qū)，任何一個在建或者在售的商業(yè)物業(yè)都 是我們的競爭對手，但由于時間關(guān)系，我們僅選擇幾個比較有針對性 的商業(yè)物業(yè)作為我們的調(diào)查及分析對象。1、光宇.陽光海岸無論是從體量上還是口岸上來分析，光宇 .陽光海岸無疑將會是本相目的競爭對手究其原因有以下兩點：1）從體量來分析光宇宙.陽光海岸的建筑規(guī)模7000多平方米，還包

20、括地下一層，其 體量與本項目接近。2）從口岸來分析該項目就在本項目的對面，在很大程度上將會成為本項目最強(qiáng)有 力的競爭對手。據(jù)調(diào)查所知，目前所售出的僅有10套左右，分析其原因，最主 要是開發(fā)商對于目前商業(yè)部分過于盲目樂觀，定價策略過于偏高，直接造成該項目有價無市。2、嘉年華嘉年華位于觀音橋轉(zhuǎn)盤處，地理位置優(yōu)越，目前尚未正式開始發(fā) 售，鋪面均價3.5萬元/平方米，臨街門面均5.6萬元/平方米，雖然 該項目的體量相對較大，與本項目不完全具有可比性，但該項目會使 商業(yè)投資人群大量分流，所以該項目也是本項目比較有力的競爭對 手。故本項目在產(chǎn)品經(jīng)營定位上與其產(chǎn)生差異化價值，避開此“巨無霸”的鋒芒。3、協(xié)信

21、.黃金海岸該項目商業(yè)部分目前已基本售磬， 門面租金在300-500元/平方 米/月之間不等，從投資者的經(jīng)營狀況來看，目前的經(jīng)營狀況并不是 很理想，究其原因，是因為目前觀音橋商圈的商業(yè)氛圍還沒有形成。還有就是車流量過大，阻礙了大部分休閑人流。二、調(diào)查總結(jié)1、商圈現(xiàn)狀：按照規(guī)劃，江北觀音橋商圈將建成重慶主城區(qū)面積最大的商業(yè)步 行街，整個商圈面積達(dá)到42.42公頃。觀音橋商圈目前的商業(yè)總營業(yè) 面積達(dá)20萬平方米，并且仍在增加。具范圍南起觀音橋轉(zhuǎn)盤，以建 新東西路為界；北至世紀(jì)新都、工商銀行、中國銀行；西面以嘉陵公 園、渝北商場及現(xiàn)有的道路為界；東到龍湖北城天街、觀音橋農(nóng)貿(mào)市 場、江北區(qū)中醫(yī)院支路。現(xiàn)

22、有的世紀(jì)新都、江田君悅、渝北商場、現(xiàn)代廣場、觀音橋農(nóng)貿(mào)市場、龍湖北城天街以及嘉陵公園、嘉陵廣 場等均被納入未來的商業(yè)步行街范圍。近百畝的嘉陵公園以及嘉陵廣 場占據(jù)商圈西南角的大部分面積。觀音橋商圈的大型百貨商場及大型綜合超市、專業(yè)市場幾乎都集 中在觀音橋步行街四周，其中百貨商場有重百、世紀(jì)新都、北京華聯(lián)、 深圳茂業(yè)及即將入駐的遠(yuǎn)東集團(tuán)旗艦店等；綜合超市有家樂福、屈臣 士及即將入駐的好又多；大型專業(yè)市場主要以家具、家電為主，如聯(lián) 邦家私、青田家私、南亞家俱廣場、金觀音家俱廣場、國美電器、蘇 寧電器、商社集團(tuán)等。規(guī)劃中的輕軌線路也將從步行街中南北向穿過， 未來該片區(qū)交通 格局也將發(fā)生較大變化。政府

23、的這一大手筆措施，將大幅度地提升觀音橋商圈的市場競爭力，挑戰(zhàn)目前排名我市零售總額第二的沙坪壩商圈， 直逼解放碑商圈 的核心統(tǒng)治地位2、消費力度:據(jù)權(quán)威部門的統(tǒng)計，觀音橋商圈目前周邊人口達(dá)100萬人，其中核心商圈50萬人，日均人流量達(dá)18萬人（步行街建成后將達(dá)到 20萬人/天），居民收入水平在重慶主城區(qū)中 5區(qū)中居第二位，每年 可吸引近30億元的消費購買力。3、市場飽和度:經(jīng)計算，觀音橋商圈2003年的IRS指數(shù)為31500元，而根據(jù)本年觀音橋商圈相關(guān)營業(yè)資料計算，實際每平方米營業(yè)為2.5萬元。因此觀音橋商圈目前還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、項目所在區(qū)域規(guī)劃根據(jù)江北商圈的現(xiàn)有發(fā)展?fàn)顩r

24、，該規(guī)劃提出了觀音橋商圈以“一 個中心、五條特色街區(qū)”的功能分區(qū)。首先是一個中心：即以觀音橋 步行街為中心，從傳統(tǒng)、大眾化、一般生活取向的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，向新型、 多樣化、品位取向較高的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。五個特色街區(qū)：即洋河美食 特色街、鶴子丘美食街、洋河要素市場一條街、建東汽配一條街、紅石路裝飾建材一條街。本案所在地正好位于觀音橋商圈的建新東路， 按照規(guī)劃是“汽配一條街”的范圍之內(nèi)，我們分析，政府規(guī)劃建新東 路為“汽配一條街”的主要出發(fā)點是因為長安廠的原因，按照重慶市 政府主城區(qū)“退二還三”的思路，長安廠將撤離主城區(qū)，因此對于江 北區(qū)觀音橋商圈“汽配一條街”的規(guī)劃，我們分析日后或許會進(jìn)行調(diào) 整和改變。

25、5、項目業(yè)態(tài)定位淺析本案緊鄰觀音橋步行街，可充分利用地段優(yōu)勢。作為核心商圈的 商業(yè)物業(yè)，本案由于體量小，不適合作百貨、超市等業(yè)態(tài)；由于產(chǎn)品 建筑形態(tài)（單體樓，緊靠城市快車道，臨街面少，大部分為室內(nèi)商鋪） 的緣故，也不適合作社區(qū)商業(yè)；因此在商業(yè)物業(yè)的三大分類里，就剩 下專業(yè)市場可供我們選擇。第五部分 項目商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議（僅供參考）一、項目定位思路（一）相關(guān)背景概述1、區(qū)域在近一年內(nèi)商業(yè)物業(yè)放量較大區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)在售（如光宇陽光海岸、佳儂商業(yè)街等）、擬售（如金融街等）項目較多，體量較大，對商家和投資戶的爭奪將更為 激烈。2、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)較為齊全經(jīng)過多年發(fā)展和培育，區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)相對較為齊全，業(yè)

26、態(tài)結(jié)構(gòu)完 整，檔次齊備。包括大型百貨（如重百、茂業(yè)）、超市（家樂福、好 又多）、專賣店（如蘇寧、國美）、商業(yè)街（北城天街、佳儂商業(yè)街）、 專業(yè)市場（如金觀音、南亞）等。3、區(qū)域消費力較強(qiáng)江北區(qū)為重慶消費力較強(qiáng)的行政區(qū)域之一，也是房地產(chǎn)開發(fā)最 活躍的區(qū)域，大量中高檔住宅的開發(fā)使更多有較強(qiáng)消費力的居民 入住江（渝）北，為商業(yè)發(fā)展提供了堅實有效的基礎(chǔ)。在良好的市場大環(huán)境支持下，隨著部分寫字樓項目（如同聚遠(yuǎn) 景）及商務(wù)公寓（紅鼎國際公寓等）的開發(fā)完成，區(qū)域商務(wù)氛圍 將更為濃厚，商務(wù)人士及商務(wù)活動的增加將使區(qū)域消費力進(jìn)一步 增強(qiáng)。（二）項目商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)定位主要有兩大原則：1）尋找市

27、場空白點，彌補(bǔ)市場空白；2）與周邊商業(yè)互動、互補(bǔ)。在初步分析市場背景和項目自身條件的基礎(chǔ)上， 我方對項目的定 位方向提出一些初步的構(gòu)思。1、項目商業(yè)部分概況(1)項目裙房部分共4層,面積4000平方米左右，單層面積約 1000 平方米，體量比較小。(2)項目地處建新東路、觀音橋商圈旁，交通方便，人氣較旺。2、本項目商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位建議：(1)專業(yè)市場專業(yè)市場的概念在商業(yè)物業(yè)的定位里，狹義的概念是指交易市 場(如各類批發(fā)市場)，而廣義的概念是指形成定向消費的場所。通訊營業(yè)廳據(jù)調(diào)查所知，目前觀音橋在通訊這一塊比較大的通訊營業(yè)廳基本 上還是一個空白點，除了聯(lián)通在協(xié)信.黃金海岸的附一層做通訊營業(yè) 廳以外，還沒有一個比較大型的通訊營業(yè)廳，但與本項目相比較，確 切的說它的口岸并沒有本項目好，因為它是在附一層，門面標(biāo)識等并 不明顯，不能吸引消費者的眼光，而這一點正是本項目最大的優(yōu)勢。由于聯(lián)通最大的競爭對手移動在觀音橋片區(qū)還沒有較大的營業(yè)廳，可以利用這一點與移動公司進(jìn)行洽談，如果能夠招商成功將會更好的聚 集人氣。大型網(wǎng)吧。隨著觀音橋商圈的逐步完善，觀音橋商圈的商務(wù)氛圍將會越來 越濃厚，據(jù)調(diào)查，目前在江北區(qū)大型的網(wǎng)吧還沒有，而觀音橋商圈所 規(guī)劃的是休閑、娛樂的場所，網(wǎng)