昆明某舊城改造綜合體項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

1、謹(jǐn)呈：合肥XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX昆明XXX舊城改造綜合體項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位領(lǐng)一個(gè)城市風(fēng)氣之先1昆明首席開放式時(shí)尚活力商住區(qū) “活力之源” 開放式街區(qū)“時(shí)尚都心” 現(xiàn)代、時(shí)尚建筑群+block街區(qū)+業(yè)態(tài)“商住標(biāo)桿” 高品質(zhì)的寫字樓+公寓+住宅我們的主張是2“活力之源” 全開放的block街區(qū)，以昆明未有過(guò)的商業(yè)形式和互補(bǔ)、具特色的業(yè)態(tài)，集聚人氣，形成“活力之源”3“時(shí)尚都心” 建筑群、外立面、街區(qū)、景觀小品采用現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，塑造昆明的“時(shí)尚都心”4“商住標(biāo)桿” 在昆明市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品水平基礎(chǔ)上，針對(duì)客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行提升，依托項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)域“商住標(biāo)桿”5發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市

2、場(chǎng)調(diào)研階段2011/11/242011/12/082011/11/16在市場(chǎng)調(diào)研階段，項(xiàng)目組就項(xiàng)目開發(fā)所涉及的一系列問(wèn)題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究實(shí)地調(diào)研與查勘消費(fèi)者訪談消費(fèi)者深度訪談25位： 商鋪經(jīng)營(yíng)者9位房地產(chǎn)投資客5位公務(wù)員7位地塊周邊店老板4位走訪小區(qū)：世紀(jì)俊園MOMA棕樹營(yíng)小區(qū)XXX城XX丹霞創(chuàng)意英國(guó)中環(huán)金界順城世紀(jì)廣場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士及官員訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)訪談32位： XX地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)云南浩宇副總志祥地產(chǎn)銷售總監(jiān)英杰地產(chǎn)策劃總監(jiān)MOMA銷售經(jīng)理XXXX中心招商主任XXX營(yíng)銷經(jīng)理XXXX第壹城營(yíng)銷主任XXX國(guó)際商務(wù)中心營(yíng)銷主管 博欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷經(jīng)理 各樓盤銷售代表22位發(fā)放問(wèn)卷130

3、份，收回有效問(wèn)卷120份：地塊周邊XX路、XX路、XX路共計(jì)40份XXX商業(yè)圈40份XXXX城區(qū)域40份問(wèn)卷調(diào)查調(diào)研內(nèi)容：地塊交通可達(dá)性自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)考察項(xiàng)目所在片區(qū)實(shí)地勘查調(diào)研區(qū)域：昆明各片區(qū)項(xiàng)目所在片區(qū)項(xiàng)目地塊及周邊調(diào)研樓盤40個(gè)：項(xiàng)目地塊及周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域昆明典型項(xiàng)目6發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)調(diào)研階段項(xiàng)目屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目的分析階段劃分：在發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位階段，主要解決以下方面問(wèn)題2011/11/242011/12/082011/11/167屬性界定核心問(wèn)題梳理區(qū)域未

4、來(lái)機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構(gòu)思城市層面政策層面區(qū)域?qū)用嫔虡I(yè)物業(yè)報(bào)告目錄案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅8昆明作為云南省商業(yè)、貿(mào)易中心的經(jīng)濟(jì)地位和交通樞紐地位，城市首位度極高昆明是云南旅游的中轉(zhuǎn)站，在旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位9昆明為單核心城市，城市核心配套主要集中在一環(huán)以內(nèi)，本項(xiàng)目處于一環(huán)邊緣，有較好的城市價(jià)值昆明屬于單核城市，本項(xiàng)目處于城市核心區(qū)邊緣，具有較高的城市價(jià)值項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩猿鞘泻诵膮^(qū)域一環(huán)路二環(huán)路10XX路是昆明市城市主要干道，地塊位于XX西路南側(cè)，且有180米長(zhǎng)的臨街面，有良好的昭示性和交通通達(dá)性XX路上商業(yè)、寫字樓集中，地塊臨XX西路，辦公價(jià)

5、值高地塊北臨昆明市主干道XX西路，昭示性、通達(dá)性好，地塊的商務(wù)及商業(yè)價(jià)值高項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩猿鞘兄饕傻离p向八車道人車流密集11西市區(qū)21.5次級(jí)商圈，目前以社區(qū)商業(yè)為主，包含部分商業(yè)街XXX商圈是昆明市的次級(jí)商圈，離項(xiàng)目距離1.5，可能引導(dǎo)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升昆明次級(jí)商圈，包含商場(chǎng)、商業(yè)街，寫字樓等，以商務(wù)、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為主XXX本項(xiàng)目處于昆明兩大次級(jí)商圈之間，距離XXX商圈約1.5km，為項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升帶來(lái)動(dòng)力項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩?2項(xiàng)目周邊有眾多院校和住宅小區(qū)，帶來(lái)大量的人流；西邊210畝的舊改，存在競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也給區(qū)域規(guī)模化開發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)機(jī)會(huì)項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩员卷?xiàng)目昆明大學(xué)老居民區(qū)舊改XX

6、醫(yī)學(xué)院XX路13項(xiàng)目四至：北臨XX西路，南臨住宅區(qū)，西臨XX路，東臨XX醫(yī)學(xué)院；地塊昭示性和通達(dá)性較好，但因城中村影響，周邊形象差項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩訶X西路XX路XX路14項(xiàng)目地塊占地小、容積率高，存在返遷安置，擁有兩側(cè)較長(zhǎng)的沿街面，但整個(gè)地塊被XX溝分割，增加不確定性地塊現(xiàn)狀：總用地面積：50584容積率：6.0建筑高度：99m地上總建筑面積約28萬(wàn)，共返遷115535，其中返遷住房面積為10萬(wàn)，剩余采取貨幣補(bǔ)償?shù)貕K價(jià)值點(diǎn)分析：項(xiàng)目擁有較長(zhǎng)的臨街面，其中XX路360米，XX路250米，XX路200米地塊被XX溝分割，雖然增加臨街面，但XX溝治理的不確定性，使得沿XX溝內(nèi)部商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)存在不穩(wěn)

7、定性，需深入分析項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩訶X溝360米250米200米15項(xiàng)目屬性界定：二線省會(huì)高首位度單核城市、一環(huán)邊緣、中小規(guī)模、高容積率城市綜合體舊改項(xiàng)目 地塊位于昆明市核心區(qū)邊緣，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性強(qiáng) 地塊處于兩大商圈之間，項(xiàng)目打造商業(yè)存在一定機(jī)會(huì) 地塊位于昆明市主要干道XX路南側(cè)，沿街面長(zhǎng)，昭示性好，人車流量大項(xiàng)目西側(cè)210畝的舊改項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目合力，有助于共同提升片區(qū)形象優(yōu)勢(shì) 區(qū)域形象差，目前消費(fèi)層次較低 昆明城市大規(guī)模舊改，競(jìng)爭(zhēng)激烈XX溝存在的風(fēng)險(xiǎn)，若XX溝治理不好，存在商業(yè)價(jià)值貶損的風(fēng)險(xiǎn)劣勢(shì)16屬性界定核心問(wèn)題梳理區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構(gòu)思城市

8、層面政策層面區(qū)域?qū)用嫔虡I(yè)物業(yè)案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅17客戶提出的目標(biāo)、要求及存在的困惑目標(biāo)1：快速回現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)盡量加快開發(fā)速度盡量全部銷售，不打算持有目標(biāo)2 ：利潤(rùn)最大化開發(fā)要求存在的困惑如何化解高容積率風(fēng)險(xiǎn)如何在高容積率條件下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化項(xiàng)目一定是短、平、快，變現(xiàn)能力一定要快；目前昆明的舊城改造不是太慢，而是太快，因此，未來(lái)的規(guī)劃審批會(huì)更加嚴(yán)格，而且競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈，所以加快項(xiàng)目的進(jìn)程可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)部分樓上4、5樓我們只要花2500的建安成本，只要能賣過(guò)2500，我們不做白不做客戶語(yǔ)錄18客戶目標(biāo)解析1快速回現(xiàn)項(xiàng)目成本投入保守估計(jì)銷售收入1.拆遷及回遷成本=戶口社保+

9、拆遷補(bǔ)償?shù)?回遷建筑成本=1億+ 2500元/ m2 *10萬(wàn)m2=3.5億2.可售面積建筑成本=2500元/ m2 *20.2萬(wàn)m2=5.05億總成本投入=3.5+5.05=8.55億元銷售收入=2.5萬(wàn)元/m2*3.3萬(wàn)m2+8500元/m2*17萬(wàn)m2+9000元/m2*10萬(wàn)m2=8.25+14.45+9=31.7億元說(shuō)明：項(xiàng)目總建面約37萬(wàn)平米，其中10萬(wàn)平米用于返遷，地下6.8萬(wàn)平米，可售的20.2萬(wàn)方的土地成本為10萬(wàn)方的拆遷補(bǔ)償、戶口社保、搬遷等費(fèi)用1億，建筑成本2500元/平方米說(shuō)明：根據(jù)目前市場(chǎng)數(shù)據(jù)，保守估計(jì)：商業(yè)售價(jià)2.5萬(wàn)/平米，住宅、公寓8500元/平米，寫字樓950

10、0元/平方米利潤(rùn)共計(jì)23億，收益率超過(guò)200%經(jīng)過(guò)匡算得出項(xiàng)目具備較強(qiáng)的盈利能力因此如何快速回現(xiàn)，平衡各物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是項(xiàng)目的核心問(wèn)題注：項(xiàng)目總成本8.5億，商業(yè)做3.3萬(wàn)即可收回成本（利潤(rùn)8.25億），可見商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的重要性19客戶目標(biāo)解析2利潤(rùn)最大化基于現(xiàn)有方案及假定售價(jià)比較分析:商業(yè)總銷售收入8.25億住宅/公寓總銷售收入14.45億寫字樓總銷售收入9億不同物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比:市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)住宅、公寓寫字樓盈利能力價(jià)格實(shí)現(xiàn)度地塊價(jià)值發(fā)揮企業(yè)目標(biāo)因此利潤(rùn)最大化是在各物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、收益、地塊價(jià)值發(fā)揮等平衡的條件下，實(shí)現(xiàn)整體收益最優(yōu)20項(xiàng)目核心問(wèn)題高容積率背

11、景下，如何通過(guò)物業(yè)類型組合及規(guī)劃排布實(shí)現(xiàn)整體利益的最大化項(xiàng)目指標(biāo)限制最大化項(xiàng)目溢價(jià)VS項(xiàng)目核心問(wèn)題中等規(guī)模、高容積率，如何通過(guò)物業(yè)選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化占地小、指標(biāo)高地塊不完整，被水溝分割市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)制造市場(chǎng)稀缺顛覆傳統(tǒng)的居住觀念形成市場(chǎng)熱點(diǎn)基于前述的商業(yè)重要性，下面的物業(yè)類型分析將分為商業(yè)和非商業(yè)2部分，著重對(duì)商業(yè)進(jìn)行分析21屬性界定核心問(wèn)題梳理區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構(gòu)思城市層面政策層面區(qū)域?qū)用嫔虡I(yè)物業(yè)案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅22區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)研判城市層面城市規(guī)劃發(fā)展分析政策層面城中村改造分析區(qū)域未來(lái)在城市中處于什么地位？承擔(dān)什么功能？

12、區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目周邊區(qū)域分析23城市規(guī)劃發(fā)展方向：從單核向雙核演進(jìn)，著力發(fā)展東南面的呈貢新城城市規(guī)劃發(fā)展方向：從單核向雙核，發(fā)展東南面的呈貢新城呈貢昆明主城安寧陽(yáng)宗?？崭壑鞒菂^(qū)：綜合發(fā)展成熟區(qū)域；安寧：資源吸引、規(guī)劃引導(dǎo)開發(fā)中區(qū)域；呈貢：城市副中心，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)、人口外溢區(qū)域；空港：地產(chǎn)待開發(fā)區(qū)域，未來(lái)形成物流專業(yè)市場(chǎng)、低密度物業(yè)；陽(yáng)宗海：開發(fā)中區(qū)域，形成度假、高爾夫集中區(qū)域。24主城區(qū)板塊劃分：項(xiàng)目所在的一環(huán)邊緣為集中商業(yè)、寫字樓、高檔公寓分布區(qū)和城市高端居住、配套區(qū)，具地段優(yōu)勢(shì)一環(huán)內(nèi)：集中商業(yè)、寫字樓、高檔公寓分布區(qū)；二環(huán)內(nèi)：城市高端居住、配套區(qū)；滇池、世博：別墅集中發(fā)展成熟區(qū)域

13、；高新、XX：地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一；教場(chǎng)；可開發(fā)土地受限，發(fā)展較差；北市：區(qū)域價(jià)值在居住條件成熟、區(qū)域商業(yè)中心逐漸形成中得到較大提升；東市：區(qū)域環(huán)境較差，交通、配套改善成為區(qū)域成熟前提條件；東南：開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，形成專業(yè)市場(chǎng)、綜合性大盤集中區(qū)；官南：專業(yè)市場(chǎng)、中端住宅分布區(qū)。世博板塊滇池板塊北市板塊教場(chǎng)板塊高新板塊XX板塊一環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)東市板塊官南板塊東南板塊25需要總結(jié)的規(guī)律政務(wù)新區(qū)的發(fā)展進(jìn)程規(guī)律政務(wù)新區(qū)的成熟時(shí)間規(guī)律 可研究的案例深圳中心區(qū)鄭州鄭東新區(qū)南昌紅谷灘南京河西新區(qū)合肥政務(wù)新區(qū)貴陽(yáng)金陽(yáng)新區(qū)南寧五象新區(qū)揚(yáng)州西城新區(qū)昆明城市從單核向雙核的發(fā)展過(guò)程中，原有城市核心地位會(huì)不會(huì)遭到削弱，從而降低

14、本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值？下面通過(guò)案例研究，探尋政務(wù)新區(qū)開發(fā)對(duì)原有城市核心的影響26政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律總結(jié)：新區(qū)須經(jīng)大量的基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套建設(shè)完善后，對(duì)消費(fèi)者才有吸引力，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)真正成熟，這一周期一般在6年以上規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套規(guī)劃定位基礎(chǔ)設(shè)施居住項(xiàng)目中、高檔住宅市政配套教育配套政府相關(guān)部門及事業(yè)單位辦公物業(yè)中、高檔辦公市政生活配套持續(xù)完善高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域或城市級(jí)商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域或城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開發(fā)時(shí)序0-2年2-3年3-7年8年后時(shí)間開發(fā)類型政府前期造勢(shì)住宅用地出讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)政府公建建設(shè)政府部門搬遷高檔住宅建設(shè)住宅和商業(yè)用地出讓公

15、眾對(duì)新區(qū)前景不確定寫字樓大量開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對(duì)區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)城市生活表現(xiàn)中、高檔住宅市政生活配套持續(xù)完善不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同功能的實(shí)現(xiàn)前提條件是：順應(yīng)市場(chǎng)，政策干預(yù)太多，即使物業(yè)建設(shè)完畢，區(qū)域功能也不能完善27城市層面總結(jié)：在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)，昆明現(xiàn)有城市核心的地位不會(huì)受到削弱，本項(xiàng)目距離城市核心區(qū)僅1.5公里，地段優(yōu)勢(shì)仍將突顯城市新區(qū)成熟的條件項(xiàng)目銷售期約3年昆明現(xiàn)有城市核心的地位不會(huì)受到削弱項(xiàng)目距離城市核心近，地段優(yōu)勢(shì)仍將突顯基礎(chǔ)設(shè)施

16、建設(shè)完畢，包括日常交通運(yùn)輸市政配套和基本生活配套建設(shè)完畢，能滿足居民日常生活所需生活氛圍濃厚， 人氣旺呈貢新區(qū)真正成熟需4年以上輕軌尚未開通，預(yù)計(jì)需1年以上市政配套和基本生活配套正在初步建設(shè)階段，預(yù)計(jì)需2年以上才能滿足居民日常生活生活氛圍的培育需1年以上昆明年消化量為69萬(wàn)本項(xiàng)目最早于2010年底銷售，分2期銷售，需2年消化完畢，共需3年在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)輕軌醫(yī)院商業(yè)28區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)研判城市層面城市規(guī)劃發(fā)展分析政策層面城中村改造分析區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目周邊區(qū)域分析29未來(lái)，昆明舊城改造將帶動(dòng)綜合體大量供應(yīng)，供應(yīng)量在35年內(nèi)達(dá)到峰值；在此背景下，本項(xiàng)目如何應(yīng)對(duì)？項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）總占地（萬(wàn)m)總建

17、面（萬(wàn)m)容積率南亞之門3.54512XXXX第壹城18.81005.3XXXX聯(lián)邦國(guó)際中心14705啟鴻假日城市（一期）13.2694.25XXX城28.71204.18XXX城5.622.63.99XXXX27.5107.33.89順城6.823.13.35XX城市綜合體20402.1合計(jì) 597一環(huán)內(nèi)中間二環(huán)外城中村數(shù)目（個(gè)）2655122土地面積（畝）8400059006252011年昆明城中村改造項(xiàng)目一環(huán)至二環(huán)改造面積為3075畝 30經(jīng)過(guò)XX對(duì)未來(lái)城中村待推量和格局的分析，我們發(fā)現(xiàn)，與其他項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目具地段和體量?jī)?yōu)勢(shì)，在激烈的供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)中，仍然存在突圍機(jī)會(huì)項(xiàng)目總占地（萬(wàn)m）總建面

18、（萬(wàn)m）XXX城5.6722.6XX城市綜合體2040XXXX第一城18.8100XXX城40100XXXX27.5107.3XXXXXX國(guó)際中心1470本項(xiàng)目及西側(cè)項(xiàng)目19110XX城市綜合體31并且，城中村改造將催生新的財(cái)富群體，他們產(chǎn)生旺盛的自住需求和投資需求，將有效促進(jìn)本項(xiàng)目銷售數(shù)量總?cè)丝谡嫉兀ㄆ椒焦铮┙妫ㄈf(wàn)平米）五華區(qū)519.13.6597盤龍區(qū)67202.96635官渡區(qū)103227.961473XX區(qū)11524.65.021112合計(jì)33675.719.543817截止到2008年12月31日，列入改造計(jì)劃的80個(gè)村全部完成了專項(xiàng)規(guī)劃的編制和審批，有40多個(gè)村進(jìn)行了拆遷安置；

19、2011年昆明市又下達(dá)了45個(gè)城中村的改造任務(wù)，到目前，累計(jì)拆除面積已達(dá)250萬(wàn)平方米。昆明市計(jì)劃用5年時(shí)間，到2012年全面完成主城區(qū)范圍內(nèi)336個(gè)城中村的改造。意味著會(huì)有25萬(wàn)戶村民搬進(jìn)昆明的商品房，住慣了寬敞房屋的城中村村民對(duì)商品房的面積在120150平方米之間，即便按120平方計(jì)算，昆明需要3000萬(wàn)平方的房子才能滿足村民住房需求訪談紀(jì)要昆明小公寓、酒店式公寓都很搶手，因?yàn)槭锹糜纬鞘泻芏嗳藭?huì)過(guò)來(lái)置業(yè)、投資MOMA銷售經(jīng)理現(xiàn)在家里有800多平米的房子，現(xiàn)在城中村要舊改，已經(jīng)跟開發(fā)商約定了開發(fā)商付款的時(shí)間和我這邊搬家的時(shí)間，最近一直在找合適的房子 城中村村民32區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)研判城市層面城市

20、規(guī)劃發(fā)展分析政策層面城中村改造分析區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目周邊區(qū)域分析33觀點(diǎn)1：“塑城”34項(xiàng)目周邊存在眾多的居住小區(qū)和大學(xué)，人流量大，人口密度高，強(qiáng)大的“人氣”為項(xiàng)目“塑城”奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)典型住宅項(xiàng)目總戶數(shù)居住人口估值XXXX240720XX家園312936XX丹霞3541062創(chuàng)意英國(guó)格林威治4921476創(chuàng)意英國(guó)溫莎堡5001500總計(jì)18985694周邊新建住宅項(xiàng)目情況項(xiàng)目周邊還存在17個(gè)類似棕樹營(yíng)小區(qū)的大型老社區(qū)，按社均4000人/個(gè)計(jì)算，本片區(qū)的常住人口達(dá)到6.8萬(wàn)人從職業(yè)結(jié)構(gòu)看，本項(xiàng)目周邊分布著云南廣播電臺(tái)、眾多醫(yī)學(xué)院及銀行三大系統(tǒng)的職工和家屬，這些人群普遍具有較高的消費(fèi)實(shí)力周邊老居民社區(qū)

21、情況片區(qū)人口數(shù)量：約7萬(wàn)人口結(jié)構(gòu)：三大系統(tǒng)192016151712356478121110918141335未來(lái)，連同旁邊城中村改造項(xiàng)目，本區(qū)域?qū)⑿纬审w量約110萬(wàn)、3.5萬(wàn)人工作和生活的大型城市綜合體，“城市又一極”將形成210畝70畝體量約110萬(wàn)、3.5萬(wàn)人工作和生活的“城市又一極”將形成項(xiàng)目物業(yè)類型體量西側(cè)項(xiàng)目15萬(wàn)甲級(jí)寫字樓+大型集中商業(yè)+住宅，富滇銀行和云投總部基地進(jìn)駐84萬(wàn)平方本項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)街、公寓、住宅28萬(wàn)平方總計(jì)總面積110萬(wàn)平方，預(yù)計(jì)會(huì)有3.5萬(wàn)人在此工作和生活，購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)、生活富滇銀行和云投總部基地將進(jìn)駐210項(xiàng)目36觀點(diǎn)2：“融城”37“城市向西”，高新區(qū)將

22、迎來(lái)建設(shè)發(fā)展期，而本項(xiàng)目緊鄰的XX西路為城市核心至高新區(qū)的必經(jīng)之路，高新區(qū)的發(fā)展將帶動(dòng)XX西路沿線繁榮“城市向西”XX新城XXX城XX新城XXXX城城市核心項(xiàng)目建面XX新城400萬(wàn)mXXX城 120萬(wàn)mXX新城 288萬(wàn)mXXXX城17萬(wàn)m高新區(qū)XX西路為城市核心至高新區(qū)的必經(jīng)之路經(jīng)XX西路從城市核心至高新區(qū)最快XX西路為從城市核心至高新區(qū)等級(jí)最高的城市主干道高新區(qū)的發(fā)展將帶動(dòng)XX西路沿線繁榮38項(xiàng)目所在區(qū)域面貌改變，離城市核心近、臨城市主干道等交通和地段優(yōu)勢(shì)，將使區(qū)域迅速融入城市核心項(xiàng)目所在區(qū)域面貌改變，城市又一極將形成高新區(qū)的發(fā)展將帶動(dòng)XX西路沿線繁榮本項(xiàng)目緊鄰XX西路，距離XXX商圈僅1

23、.5公里城市核心1.5公里XX西路現(xiàn)狀城市核心未來(lái)項(xiàng)目所在區(qū)域迅速融入城市核心39項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)功能研判：以企業(yè)總部基地為核心驅(qū)動(dòng)的新興商務(wù)板塊將顯現(xiàn)西市區(qū)項(xiàng)目區(qū)域XXX西市區(qū)項(xiàng)目區(qū)域XXX驅(qū)動(dòng)因素：高新區(qū)的發(fā)展、城市另一極形成、富滇銀行和云投總部基地進(jìn)駐未來(lái)，城市另一極凸現(xiàn)，形成XX西路“價(jià)值峰值”現(xiàn)在，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閄X西路的“價(jià)值洼地”以企業(yè)總部基地為核心驅(qū)動(dòng)的新興商務(wù)板塊將顯現(xiàn)40觀點(diǎn)3：“競(jìng)合”41緊鄰的西側(cè)項(xiàng)目體量是我們的3倍，將是集甲級(jí)寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一體的大型綜合體緊臨強(qiáng)手，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)？甲級(jí)寫字樓大型集中商業(yè)高尚住宅84萬(wàn)平米，集甲級(jí)寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于

24、一體的大型綜合體我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)？42XX認(rèn)為：競(jìng)合大于競(jìng)爭(zhēng)43競(jìng)合：兩個(gè)項(xiàng)目合力，能夠形成體量?jī)?yōu)勢(shì)，能夠形成集聚效應(yīng)，能夠形成業(yè)態(tài)的馬太效應(yīng)合能形成體量?jī)?yōu)勢(shì)，未來(lái)在與其他綜合體的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地合能形成集聚效應(yīng)，容易形成城市另一極合能形成業(yè)態(tài)的馬太效應(yīng)，提升知名度和人氣44競(jìng)爭(zhēng)：一路之隔，競(jìng)爭(zhēng)不可避免，本項(xiàng)目應(yīng)在物業(yè)類型選擇、商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇和推售節(jié)奏3方面形成具針對(duì)性的策略避其鋒芒借勢(shì)審時(shí)西側(cè)項(xiàng)目寫字樓體量大、檔次高，因此本項(xiàng)目寫字樓定位在體量和檔次上應(yīng)有所控制物業(yè)類型選擇有所取舍西側(cè)項(xiàng)目規(guī)劃有較大體量的集中商業(yè)，因此本項(xiàng)目商業(yè)定位時(shí)，應(yīng)考慮與其形成互補(bǔ)，而不是競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇應(yīng)

25、形成互補(bǔ)巧妙利用價(jià)格杠桿：例如，利用對(duì)方高檔寫字樓的高售價(jià)作為價(jià)格標(biāo)桿，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目寫字樓銷售盡享區(qū)域成熟之美：一部分商業(yè)和住宅，等到區(qū)域成熟和形象改變后再推出，能實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格推售節(jié)奏巧妙利用價(jià)格杠桿，盡享區(qū)域成熟之美84萬(wàn)平米，集甲級(jí)寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一體的大型綜合體45區(qū)域機(jī)會(huì)研判總結(jié)城市層面： 在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)，昆明現(xiàn)有城市核心的地位不會(huì)受到削弱，本項(xiàng)目距離城市核心僅1.5公里，地段優(yōu)勢(shì)仍將突顯城中村改造層面： 未來(lái)雖然面臨綜合體大量供應(yīng)的威脅，但本項(xiàng)目和旁邊項(xiàng)目一起形成合力，通過(guò)地段和體量?jī)?yōu)勢(shì)，能夠在競(jìng)爭(zhēng)中形成優(yōu)勢(shì)城中村改造催生的財(cái)富群體將產(chǎn)生旺盛的自住需求和投資需求，有效

26、促進(jìn)本項(xiàng)目銷售區(qū)域?qū)用妫?塑城：“一個(gè)現(xiàn)代、高檔、繁榮”的新城區(qū)將產(chǎn)生，本區(qū)域?qū)⑿纬杉邫n辦公、居住、休閑、娛樂(lè)于一體的、極具人氣的大型城市綜合體融城：本區(qū)域?qū)⒀杆偃谌牒诵某菂^(qū)，地段價(jià)值將大幅度提升競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手層面： 競(jìng)合大于競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目應(yīng)在物業(yè)類型選擇、商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇和推售節(jié)奏采取針對(duì)性策略46屬性界定核心問(wèn)題梳理區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構(gòu)思城市層面政策層面區(qū)域?qū)用嫔虡I(yè)物業(yè)案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅47非商業(yè)部分酒店寫字樓機(jī)會(huì)大于威脅，在明晰了城市和區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)后，下面一一分析各種物業(yè)類型在市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)公寓住宅48酒店投資大、變現(xiàn)困難，不

27、符合XX對(duì)于本項(xiàng)目快速變現(xiàn)的要求，因此本項(xiàng)目不予以考慮酒店投資大，4星級(jí)酒店的建安成本約為4500元/，1棟4萬(wàn)的寫字樓總造價(jià)將近2億酒店變現(xiàn)困難酒店整棟出售的可能性小，唯一可能變現(xiàn)的方式為劃為產(chǎn)權(quán)式酒店出售昆明尚無(wú)高檔產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)成功的案例，且產(chǎn)權(quán)式酒店要求開發(fā)商銷售后繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，給開發(fā)商帶來(lái)了不必要的麻煩酒店，本項(xiàng)目不予以考慮49酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分50分布狀況：昆明寫字樓主要分布于2環(huán)內(nèi)核心區(qū)域的主干道旁，最近隨著城區(qū)外擴(kuò)，開始在各區(qū)核心位置零星出現(xiàn)，可見寫字樓對(duì)核心地段和通達(dá)性要求高昆明一環(huán)內(nèi)寫字樓有48個(gè)項(xiàng)目，主要集中在東風(fēng)路、XX路和金碧路上。分布最密集的地方是即將規(guī)劃

28、的“CBD”周圍。一環(huán)內(nèi)寫字樓主要為純寫字樓，有少量的商住兩用。昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫字樓有14個(gè)項(xiàng)目，9個(gè)辦公寫字樓，5個(gè)商住兩用，主要分布在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫字樓有14個(gè)項(xiàng)目，9個(gè)辦公寫字樓，5個(gè)商住兩用，主要分布在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間XX國(guó)際中心XXXX商務(wù)大廈XX時(shí)代XXXXXXXX2環(huán)內(nèi)核心區(qū)域各區(qū)核心位置零星出現(xiàn)寫字樓51銷售狀況：銷售速度比公寓和住宅慢，非核心區(qū)域甚至出現(xiàn)寫字樓和住宅間的“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象住宅：XX花園寫字樓：XXX國(guó)際商務(wù)中心二環(huán)路目前市場(chǎng)上的寫字樓基本呈現(xiàn)三個(gè)檔次：1、中心區(qū)的高端寫字樓：少量，高端寫字樓配置達(dá)到甲級(jí)寫字樓要求，如早期的紅塔大

29、廈、在售的順城；客戶多為國(guó)內(nèi)國(guó)際一線企業(yè)；2、中心區(qū)的中端寫字樓：較多，具備寫字樓的硬件要求，但不具備中央空調(diào)、智能化門禁、專業(yè)寫字樓管理等；客戶多為省內(nèi)企業(yè)；3、二環(huán)邊及二環(huán)外的新建中端寫字樓：近2-3年陸續(xù)開發(fā)入市，多占據(jù)次中心區(qū)域核心地段，具備寫字樓的硬件要求投資市場(chǎng)熱度低，以自用購(gòu)買支撐：寫字樓市場(chǎng)自2001年大批開發(fā)，出現(xiàn)供大于需，2006年前曾一度出現(xiàn)寫字樓、公寓價(jià)格倒掛現(xiàn)象，影響了大批投資客投資信心；銷售周期略長(zhǎng)，走量慢：寫字樓整體銷售周期在半年到一年，以財(cái)富中心為例：銷售周期為10個(gè)月，銷售速度24套/月目前寫字樓市場(chǎng)特征：案例：XXX國(guó)際商務(wù)中心VSXX花園售價(jià)：XXX均價(jià)6

30、500元/，XX花園均價(jià)7200元/銷售速度：同期開盤，XX花園開盤售罄，XXX銷售至今，主要通過(guò)內(nèi)部客戶消化，目前還有兩層未售出52XX中心：昆明最高等級(jí)的寫字樓，售價(jià)僅12000元/ ，銷售狀況不佳，走量慢，后改售為租，租金約為100元/月指標(biāo)占地面積：8000平方米容積率：5.33建筑面積： 42000平方米 總戶數(shù)：40停車位：300雙層中空LOWE玻璃幕墻原裝進(jìn)口三菱電梯全鋼結(jié)構(gòu)租售情況09年3月開盤，售價(jià)12000元/ ，銷售情況不佳，現(xiàn)改售為租在招商中，目前入駐企業(yè)較少客戶情況主要為XX下屬企業(yè)，及其他大型企業(yè)53XXX：在售非中心區(qū)寫字樓，售價(jià)較低，走量慢，與周邊住宅“價(jià)格倒掛

31、”寫字樓的銷售速度比住宅、公寓慢很多旁邊XX花園賣7200，我們項(xiàng)目才賣6500，若我們做公寓的話早就賣完 XXX銷售主管指標(biāo)占地面積：7706.71平米總建筑面積：34586.21平米（含地下兩層面積）層數(shù)：共27層，其中地下停車場(chǎng)2層，停車位200余個(gè)，商業(yè)裙樓3層，寫字樓427層配套：水療中心，員工餐廳，健身中心，會(huì)議室 銷售情況09年7月開盤，目前銷售率約90，但主要是內(nèi)部客戶消化，如農(nóng)業(yè)銀行，保險(xiǎn)公司等均價(jià)7000元/左右54出租狀況：總體出租狀況好，出租率高，租金收益較高出租率2007年空置率14%2008年空置率5%昆明辦公出租市場(chǎng)消費(fèi)日益旺盛，空置率逐步降低項(xiàng)目性質(zhì)物管費(fèi)（元/

32、 m/月）停車位租金水平備注XXSOHO商住2.5地下137/底商4035-408部三菱電梯，1-3商業(yè)、3-33商住，以科技、信息、房產(chǎn)等企業(yè)為主XX國(guó)際寫字樓400606部立升電梯，1-5商業(yè)，6-12寫字樓。金格百貨、健身等XX大廈商住1.520025-404部富士電梯，1-6機(jī)構(gòu)，7-29商住。以商貿(mào)、科技、咨詢、旅行社企業(yè)為主。XXX大廈寫字樓4.824045-606部三菱電梯，1-7商業(yè)，8-22寫字樓，23-28商務(wù)套房，30-31會(huì)所55XXXX大廈：東風(fēng)路上比較早期的乙級(jí)寫字樓，檔次中高端，出租率高樓道建工大廈位置項(xiàng)目XXXX大廈概況位于市政府對(duì)面，北京路與東風(fēng)路交匯處，共有

33、25層，乙級(jí)寫字樓出租 及出售狀況租金大概60元/平方米月，出租率90二手售價(jià)約1萬(wàn)元/客戶目前入住的企業(yè)主要有工程設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、資產(chǎn)評(píng)估公司、建設(shè)工程公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等，偏向與建筑工程行業(yè)相關(guān)的公司賣點(diǎn)城市中心，在昆明知名度比較高建工大廈昆明市政府北京路東風(fēng)路56XX大廈：XXX商圈早期寫字樓，檔次不足，舒適度低，但租金和出租率都較高項(xiàng)目XX大廈概況位于XX中路，屬于XXX區(qū)域，共有28層，乙級(jí)寫字樓租售狀況現(xiàn)售價(jià)9500元/平方米，租金大概50元/平方米月，出租率85客戶目前入住的企業(yè)主要有投資公司、貿(mào)易公司、裝飾公司、咨詢公司等第三產(chǎn)業(yè)類企業(yè)賣點(diǎn)處于XXX商圈，交通便利XX大廈

34、一環(huán)二環(huán)XX路XX大廈57項(xiàng)目周邊商住樓銷售和出租狀況非常好，項(xiàng)目周邊辦公需求旺盛，給項(xiàng)目商務(wù)公寓及寫字樓帶來(lái)機(jī)會(huì)這邊很少有房子放出來(lái)的，上個(gè)月有個(gè)一放出來(lái)就賣掉了，現(xiàn)在XX丹霞沒(méi)有在賣的 二手房中介中環(huán)金界沒(méi)有什么小區(qū)和配套，但因?yàn)榭梢赞k公，很多中小企業(yè)在這里租房，所以售價(jià)和租金都比較高，比普通住宅大概貴1500元/ 二手房中介XXXX界XX丹霞樓道商住樓入駐公司昆明XX大樓項(xiàng)目租售狀況昆明移動(dòng)大樓XXX商圈商住樓，租金大概50元/平方米月，主要是滿足中小企業(yè)辦公需求XX丹霞放出來(lái)的盤很少，目前沒(méi)有在售的，放出來(lái)租的也很快租出，均價(jià)大概7000元/，130的租金為2700元/月中環(huán)金界目前均

35、價(jià)7000多元/，三房租金為3000元/月，周邊普通住宅均價(jià)5000多元/訪談紀(jì)要58昆明寫字樓為什么會(huì)出現(xiàn)租賃旺盛而銷售乏力現(xiàn)象？我們需要從問(wèn)題的根源，即客戶需求分析尋求答案59昆明寫字樓的用家按層次可以分為如下3類，他們的需求特征如下檔次企業(yè)性質(zhì)需求特征高檔寫字樓國(guó)外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處1、極佳的地段和交通通達(dá)性 2、面子感和高形象 3、甲級(jí)寫字樓以上標(biāo)準(zhǔn) 4、并不關(guān)注租金高低 5、承租面積主要在500以上省內(nèi)大型企業(yè)昆明辦事處昆明本地大型企業(yè)一般寫字樓國(guó)外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處1、一定的面子感和形象 2、城市核心區(qū)內(nèi)、昭示性和交通通達(dá)性好 3、必須為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 4

36、、關(guān)注租金高低 5、關(guān)注外立面形象、氣派大堂、電梯個(gè)數(shù)、過(guò)道、層高、物管水平 6、承租面積主要在200500省內(nèi)中型企業(yè)昆明辦事處昆明本地成長(zhǎng)型中小企業(yè)商住樓昆明初創(chuàng)型中小企業(yè)1、城市核心區(qū)內(nèi)、昭示性和交通通達(dá)性好 2、關(guān)注租金高低 5、關(guān)注外立面形象、氣派大堂、電梯個(gè)數(shù)、過(guò)道、層高、物管水平 6、承租面積主要在10030060以上的諸多用家中，哪些有購(gòu)買寫字樓的意愿呢？檔次企業(yè)數(shù)量占比企業(yè)性質(zhì)需求特征高檔寫字樓為昆明辦公用家的少數(shù)國(guó)外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處購(gòu)買意愿弱。1、有購(gòu)買能力，但不愿在中國(guó)或昆明沉淀資產(chǎn) 2、審批困難。購(gòu)買寫字樓涉及大量資金，需要公司總部審批，費(fèi)時(shí)耗力省內(nèi)大型

37、企業(yè)昆明辦事處購(gòu)買意愿較強(qiáng)，但此類企業(yè)數(shù)量少。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地昆明本地大型企業(yè)購(gòu)買意愿強(qiáng)，此類企業(yè)數(shù)量多，但部分昆明本地企業(yè)已有自己的辦公場(chǎng)所。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地一般寫字樓為昆明辦公用家的主力國(guó)外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處購(gòu)買意愿弱。原因同國(guó)外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處省內(nèi)中型企業(yè)昆明辦事處購(gòu)買意愿較強(qiáng)，且這類企業(yè)數(shù)量多。 1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地昆明本地成長(zhǎng)型中小企業(yè)購(gòu)買意愿較強(qiáng)，且這類企業(yè)數(shù)量多。1、公司成長(zhǎng)后，開始關(guān)注公司形象 2、有了一定積累，具備購(gòu)買力商住樓為昆明辦公用家的主力昆明初創(chuàng)型中小

38、企業(yè)購(gòu)買意愿弱。1、公司處于成長(zhǎng)或初創(chuàng)期，處于現(xiàn)金流考慮，暫不購(gòu)買 2、無(wú)力購(gòu)買61經(jīng)過(guò)分析我們發(fā)現(xiàn)，真正的買家相對(duì)用家而言少很多，除了以上買家外，另外一類重要的買家為投資客，他們的需求特征如下地域來(lái)源購(gòu)買力投資物業(yè)類型和關(guān)注點(diǎn)投資寫字樓意愿不強(qiáng)的原因分析云南省內(nèi)客戶為主部分省外專業(yè)投資客云南省本身人均收入較低，因此大部分投資客為小康和中產(chǎn)階級(jí)，購(gòu)買力一般購(gòu)買力強(qiáng)的為少數(shù)主要仍投資小戶型住宅、公寓和商鋪關(guān)注點(diǎn)：1、總價(jià) 2、升值空間 3、投資回報(bào)率 4、變現(xiàn)能力購(gòu)買力一般，只能投資總價(jià)較低的物業(yè)，寫字樓面積大，總價(jià)過(guò)高投資寫字樓的觀念尚未成氣候。昆明寫字樓發(fā)展時(shí)間短、規(guī)模小，且一直不溫不火，是

39、導(dǎo)致寫字樓投資觀念尚未形成的主要原因投資寫字樓的意愿不強(qiáng)。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地62至此，昆明寫字樓租賃旺盛而銷售乏力現(xiàn)象已有了答案租賃旺盛而銷售乏力的原因總結(jié)：政策層面： 昆明并未嚴(yán)格住宅樓禁商，大量的公司仍在商住樓中辦公，致使寫字樓需求有限需求層面： 高端用戶和買家有限，真正的買家相對(duì)用家而言少很多購(gòu)買力層面： 多數(shù)投資客購(gòu)買力一般，只能投資總價(jià)較低的物業(yè)，寫字樓面積大，總價(jià)過(guò)高投資觀念層面： 昆明投資寫字樓的觀念尚未形成氣候63那么，這一現(xiàn)象未來(lái)會(huì)不會(huì)改變呢？我們需要著眼未來(lái)，從供應(yīng)和需求兩方面進(jìn)行分析64昆明未來(lái)寫字樓供應(yīng)量：未來(lái)23年內(nèi)，高端寫字樓將集中放量，

40、競(jìng)爭(zhēng)激烈總建面（萬(wàn)m）辦公建面（萬(wàn)m）價(jià)值點(diǎn)順城23.15.55A級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 南亞之門451棟66層5A寫字樓，五星級(jí)酒店 XXX城22.64棟公寓/1棟47層/1棟28層甲級(jí)5A寫字樓 XX中心4.24.2現(xiàn)代化5A智能甲級(jí)寫字樓，也是云南省唯一的6 E級(jí)寫字樓 XX城市綜合體404星都國(guó)際總部基地303056棟全新5A智能商務(wù)別墅、4棟18層甲級(jí)寫字樓及2棟40層超高寫字樓 XXXX第壹城10013.99.6萬(wàn)平米的商務(wù)辦公、4.3萬(wàn)平米的SOHO公寓 本項(xiàng)目西側(cè)210畝8415部分甲級(jí)5A寫字樓XXXX107.32棟60層超5A級(jí)智能商務(wù)寫字樓 合計(jì)約80萬(wàn)65未來(lái)需求分析1：寫字樓市場(chǎng)取決

41、于城市的等級(jí)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，XX經(jīng)過(guò)分析判斷認(rèn)為，在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)昆明寫字樓真實(shí)需求不會(huì)突發(fā)增長(zhǎng)寫字樓市場(chǎng)取決于城市的等級(jí)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平昆明西安深圳北京GDP社會(huì)消費(fèi)品零售總額4年第四梯隊(duì)7年15年第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)武漢寫字樓市場(chǎng)決定因素昆明城市層級(jí)有限，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低結(jié)論在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)昆明寫字樓真實(shí)需求不會(huì)突發(fā)增長(zhǎng)66未來(lái)需求分析2：投資理念需要時(shí)間培育和改變，且昆明投資客的總體購(gòu)買力有限，因此XX判斷，在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)昆明寫字樓投資需求不會(huì)突發(fā)增長(zhǎng)投資理念無(wú)法在短期內(nèi)改變200620072008常住人口615.2619.33623.9自然增長(zhǎng)率6.476.025.59城鎮(zhèn)化率58.99%59

42、.10%60.12%人均可支配收入107661208314482收入增長(zhǎng)率11.96%12.23%19.85%人均消費(fèi)性支出774687079953.52支出增長(zhǎng)率6.87%12.41%14.32%省會(huì)城市對(duì)比全部西部中部東部城鎮(zhèn)人均可支配收入（2007）23799城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出22699昆明投資客的總體購(gòu)買力有限在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)昆明寫字樓投資需求不會(huì)突發(fā)增長(zhǎng)67本項(xiàng)目寫字樓發(fā)展機(jī)會(huì)分析：省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)對(duì)寫字樓需求旺盛，而市場(chǎng)供應(yīng)有限且產(chǎn)品打造水平一般；針對(duì)中小企業(yè)，提升產(chǎn)品水平，是本項(xiàng)目寫字樓的發(fā)展機(jī)會(huì)供應(yīng)層面高端寫字樓供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)比針對(duì)中小企業(yè)的中高端寫字樓激烈根據(jù)前面分析，高端寫字

43、樓未來(lái)供應(yīng)劇增需求層面高端寫字樓用家少，買家更少省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)對(duì)寫字樓需求旺盛根據(jù)前面分析，省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)成長(zhǎng)后，開始注重企業(yè)形象，并打算購(gòu)買寫字樓作為企業(yè)基地產(chǎn)品打造水平產(chǎn)品打造水平一般，提升空間大大堂形象差電梯間和過(guò)道形象差層高不夠電梯數(shù)量不夠停車位不夠針對(duì)中小企業(yè)，提升產(chǎn)品水平，是本項(xiàng)目寫字樓的發(fā)展機(jī)會(huì)大堂形象差電梯間和過(guò)道形象差電梯數(shù)量不夠68寫字樓市場(chǎng)分析總結(jié)銷售狀況： 寫字樓銷售速度比公寓和住宅慢，且存在“價(jià)格天花板”出租狀況： 出租狀況好，出租率高，租金收益較高需求層面： 自用需求：省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)對(duì)寫字樓需求旺盛投資需求：寫字樓投資觀念尚未成熟，需要時(shí)間培

44、育和改變未來(lái)趨勢(shì)分析： 未來(lái)高端寫字樓供應(yīng)劇增，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而需求不會(huì)突發(fā)增長(zhǎng)本項(xiàng)目寫字樓發(fā)展機(jī)會(huì)： 針對(duì)中小企業(yè)，提升產(chǎn)品水平，是本項(xiàng)目寫字樓的發(fā)展機(jī)會(huì)69酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分70昆明公寓現(xiàn)狀總結(jié)：銷售火爆，實(shí)現(xiàn)價(jià)格較高；產(chǎn)品打造水平一般，對(duì)居住舒適度關(guān)注不夠; 市場(chǎng)類型細(xì)分不夠銷售火爆，實(shí)現(xiàn)價(jià)格較高產(chǎn)品打造水平一般，對(duì)居住舒適度關(guān)注不夠市場(chǎng)類型細(xì)分不夠普通公寓酒店式公寓商務(wù)公寓成熟公寓市場(chǎng)應(yīng)有的產(chǎn)品項(xiàng)目銷售情況七彩俊園普通公寓，09年7月20日開盤，現(xiàn)已全部售完，均價(jià)8500元/SOHO俊園商務(wù)公寓，09年6月開盤，很快就全部售完，均價(jià)7600元/，40多平米的60為投資客，40為自

45、住月光寶盒普通公寓，快速售完，均價(jià)5400元/，客戶以投資客，年輕首次置業(yè)為主空間俊園普通公寓，還未開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)15000元/目前昆明市場(chǎng)主要是普通公寓，有少量的商務(wù)公寓，市場(chǎng)細(xì)分不夠充分公寓產(chǎn)品精細(xì)度和舒適度都存在不足月光寶盒陽(yáng)光俊園71普通公寓市場(chǎng)總結(jié)：普通公寓走量快且價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高，客戶為投資客和自住客戶為主項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)七彩俊園普通公寓，主力戶型為40多的一房一廳，少量70 ，150戶型，毛坯房一期09年7月開盤，目前已全部售完，均價(jià)8500元/空間俊園普通公寓，34，40的單身公寓，4855 的一房，80，86 的二房，126 的三房還未開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)15000元/陽(yáng)光俊園一環(huán)和二環(huán)之

46、間，普通公寓，容積率：4.1開盤迅速售罄 月光寶盒二環(huán)以往，普通公寓09年.11.18開盤，當(dāng)天售完，價(jià)格5400元/，客戶以投資客，年輕首次置業(yè)為主空間俊園七彩俊園七彩俊園空間俊園09年7月20日開盤，現(xiàn)已全部售完40多的60為投資客，40為自住投資客沒(méi)有太強(qiáng)的地域性，自住以周邊客戶為主目前還未開盤目前主要是周邊企事業(yè)單位的客戶在問(wèn)詢公寓客戶沒(méi)有明顯的區(qū)域性72商務(wù)公寓市場(chǎng)總結(jié)：走量同樣快且價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高，客戶為投資客和辦公客戶為主昆明市場(chǎng)商務(wù)公寓有銷售單價(jià)高，走量快的特點(diǎn)目前市場(chǎng)上商務(wù)公寓比較少，競(jìng)爭(zhēng)不激烈商務(wù)公寓可辦公的功能吸引大量中小企業(yè)購(gòu)買商務(wù)公寓客戶當(dāng)中有比較高的比例是投資客項(xiàng)目產(chǎn)品

47、銷售客戶客戶特征SOHO俊園商務(wù)公寓，容積率4.1，90平米以上戶型25% ，90平米以下戶型占75%，09年7月20日開盤，現(xiàn)已全部售完，價(jià)格7600元/40多平米的60為投資客，40為自住地州上的客戶比較多，小公司買過(guò)來(lái)用來(lái)辦公中央金座4590的精裝公寓09年11月20日開盤，現(xiàn)已基本售完，5900元/40為投資客，60為周邊居民以3040歲的年紀(jì)較輕的小康和中產(chǎn)為主soho俊園中央金座73未來(lái)公寓競(jìng)爭(zhēng)狀況：供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；公寓物業(yè)類型面臨細(xì)分項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）總建面（萬(wàn)m)容積率南亞之門4512XXXX第壹城1005.3XXXX聯(lián)邦國(guó)際中心705啟鴻假日城市（一期）694.

48、25XXX城1204.18XXX城22.63.99XXXX107.33.89XX城市綜合體402.1合計(jì) 597供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈公寓物業(yè)類型面臨細(xì)分Soho俊園：采用2層挑高方式，走soho模式，受到市場(chǎng)追捧中央金座：采用精裝修方式，實(shí)現(xiàn)了高速高價(jià)市場(chǎng)上已經(jīng)率先細(xì)分的公寓項(xiàng)目銷售情況好，必將為其他開發(fā)商仿效市場(chǎng)上公寓對(duì)居住舒適度的關(guān)注不夠，而居住舒適度為自住客戶的主要關(guān)注點(diǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈形勢(shì)下，將成為競(jìng)爭(zhēng)突圍手段寬敞的走道世紀(jì)俊園74本項(xiàng)目公寓發(fā)展機(jī)會(huì)分析：雖然未來(lái)供應(yīng)量大，但需求也同樣旺盛，本項(xiàng)目只要緊抓產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品品質(zhì)提升，就能由“紅?！鞭D(zhuǎn)入“藍(lán)?！保晒?shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)突圍昆明最好的中小學(xué)

49、集中區(qū)城市核心城市白領(lǐng)置業(yè)：項(xiàng)目距離城市核心近，距離工作地點(diǎn)近使大量的城市白領(lǐng)成為目標(biāo)客戶前面已經(jīng)分析過(guò)，城市核心區(qū)域?yàn)槔ッ鲗懽謽羌袇^(qū)，大量的白領(lǐng)在此工作本項(xiàng)目距離城市核心區(qū)1.5公里，車行約1015分鐘，至核心區(qū)非常便利，為在核心區(qū)工作的白領(lǐng)置業(yè)的首選子女教育置業(yè)：項(xiàng)目距離昆明最好的中小學(xué)集中區(qū)近，騎自行車僅1015分鐘，為子女教育置業(yè)的首選121大街周邊，聚集了昆明最好的中小學(xué)，如：師大附小、師大附中、云大附小、昆一中、文林小學(xué)等昆明人對(duì)子女教育非常重視，出于子女上學(xué)方便和照顧方便，傾向于在學(xué)校周邊區(qū)域購(gòu)買住房投資置業(yè)旺盛：項(xiàng)目地段好而昆明的公寓投資熱情高/城中村改造又催生了大量的投資群

50、體車行約1015分鐘自行車車行約1015分鐘75酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分76銷售情況：依托城市價(jià)值的高端住宅市場(chǎng)接受度高，銷售均實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)項(xiàng)目銷售情況XX國(guó)際一期開盤很多客戶沒(méi)有買到房，二期即將開盤，均價(jià)預(yù)計(jì)13000元/香樟俊園09年8月開盤，已售完，均價(jià)7500元/書林和園09年9月開盤，很快就全部售完，均價(jià)11000元/平方米 龜龍湖公園翡翠灣一期62143從一房到三房全部產(chǎn)品，開盤就很快全部售完，均價(jià)8500元/書林和園XX國(guó)際香樟俊園龜龍湖公園翡翠灣XX國(guó)際龜龍湖公園翡翠灣香樟俊園書林和園77梯戶比：昆明中高端客戶對(duì)較高梯戶比的城市住宅并無(wú)抗性，高梯戶比的城市住宅市場(chǎng)接受度較高

51、樓盤容積率戶數(shù)/層2.994-6戶2.495戶XXX城2.55-6戶XXXX城2.59戶3.56-8戶XX領(lǐng)域3.422-5戶XX國(guó)際二期5.31 7戶，10戶XXXX灣 2.106戶訪談紀(jì)要：客戶主要看重的是地段，梯戶比的影響不大 XX國(guó)際銷售代表客戶對(duì)高梯戶比沒(méi)有太大抗性的（開盤很快售罄） XXXX灣銷售代表78現(xiàn)象：高速高價(jià)下面，我們從供應(yīng)和需求兩方面剖析現(xiàn)象背后的原因79供應(yīng)分析：價(jià)值高和供應(yīng)稀缺（土地價(jià)值高、2環(huán)內(nèi)可開發(fā)用地日益稀缺、以高容積率的城中村改造為主）等原因，使城市核心住宅價(jià)值高昆明單核城市發(fā)展格局使2環(huán)內(nèi)土地價(jià)值相對(duì)更高2環(huán)內(nèi)可開發(fā)用地日益稀缺，未來(lái)以高容積率的城中村改造

52、為主，使現(xiàn)在和未來(lái)的住宅供應(yīng)量有限從09年上半年區(qū)域每畝成交價(jià)格來(lái)看，價(jià)格最高的是二環(huán)內(nèi)板塊，為491.61萬(wàn)元/畝，其次是滇池板塊為272.83萬(wàn)元/畝，官南板塊的交易價(jià)格為139.16萬(wàn)元/畝項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）容積率物業(yè)類型南亞之門12甲級(jí)寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓XXX城3.99寫字樓、商業(yè)、住宅XXXX3.89寫字樓、住宅、商業(yè)XX城市綜合體2.1大型商業(yè)、寫字樓、高尚住宅09年上半年各區(qū)域出讓土地統(tǒng)計(jì)價(jià)值高和供應(yīng)稀缺使城市核心區(qū)住宅價(jià)值高，未來(lái)還將進(jìn)一步提升80需求分析：以下3類高支付能力客戶的強(qiáng)勁需求，是保證住宅高速高價(jià)的根本原因云南州縣有錢客戶城中村改造拆遷客戶昆明本地高

53、端客戶昆明在云南省獨(dú)一無(wú)二的首位度，使之成為州縣客戶置業(yè)的終極夢(mèng)想，而城市核心成為州縣有錢人置業(yè)的首選城市核心高端樓盤客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成順城50為地周有錢客戶，一部分本地的高端客戶XX國(guó)際 30地周客戶，15城中村拆遷客戶，其余為昆明其他客戶云安尚品130150的大戶型主要是周邊和本地的生意人，投資客占的比例比較高，10為城中村村民星雅俊園220430的大戶型主要是地周的礦老板和電力系統(tǒng)的高管，一般戶型也有很多地周的有錢人購(gòu)買，15為村民購(gòu)買城市核心的工作、生活和教育配套優(yōu)勢(shì)形成強(qiáng)大的聚核效應(yīng)，使昆明本地客戶趨之若鶩城中村改造催生了大量具購(gòu)買力且有購(gòu)房需求的群體，他們將成為昆明中高端住宅的主

54、力購(gòu)房群體之一類別位置昆明最好的商場(chǎng)均位于一環(huán)內(nèi)。如：金格中心、昆百大、百盛等昆明最好的教育資源 位于一環(huán)內(nèi)。121大街在一環(huán)上昆明最好的寫字樓區(qū)位于一環(huán)內(nèi)。世紀(jì)中心、順城、建工大廈等均位于一環(huán)內(nèi)昆明市計(jì)劃用5年時(shí)間，到2012年全面完成主城區(qū)范圍內(nèi)336個(gè)城中村的改造。意味著會(huì)有25萬(wàn)戶村民搬進(jìn)昆明的商品房，住慣了寬敞房屋的城中村村民對(duì)商品房的面積在120150平方米之間，即便按120平方計(jì)算，昆明需要3000萬(wàn)平方的房子才能滿足村民住房需求81本項(xiàng)目住宅發(fā)展機(jī)會(huì)分析：風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格提升空間大、容積率貢獻(xiàn)不小，建議住宅作為本項(xiàng)目的首選物業(yè)需求旺盛且以剛性的自住需求為主，使住宅成為各種類型中最穩(wěn)

55、妥的物業(yè)類型未來(lái)供應(yīng)的稀缺性和足夠的購(gòu)買力強(qiáng)勁需求人群，決定了未來(lái)住宅價(jià)格存在較大的提升空間住宅在實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的同時(shí)，通過(guò)提高梯戶比（梯6以上），一樣能實(shí)現(xiàn)較高的容積率寫字樓需求不如住宅旺盛，且存在“價(jià)格天花板”公寓需求旺盛，但很大部分為投資需求支撐，并非真實(shí)需求住宅需求旺盛且以剛性的自住需求為主前面已經(jīng)分析，目前和未來(lái)2環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)將日益稀缺，而存在足夠高支付能力客戶的強(qiáng)勁需求住宅通過(guò)提高梯戶比（梯6以上），能比目前方案提升較大幅度的容積率，可達(dá)到4以上，從而提升住宅的建面風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格提升空間大、容積率貢獻(xiàn)不小，使住宅成為本項(xiàng)目的首選物業(yè)82商業(yè)部分83昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，

56、商業(yè)市場(chǎng)處于發(fā)展上升期，未來(lái)發(fā)展前景看好整體市場(chǎng)分析84從GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額判斷，昆明目前處于第五梯隊(duì)前列，正向第四梯隊(duì)進(jìn)發(fā)昆明西安深圳北京數(shù)據(jù)來(lái)源：各省市統(tǒng)計(jì)公報(bào)GDP社會(huì)消費(fèi)品零售總額第一梯隊(duì)：上海、北京第二梯隊(duì)：廣州、深圳第三梯隊(duì)：蘇州、天津、重慶、杭州、無(wú)錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽(yáng)、武漢第四梯隊(duì)：東莞、唐山、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、昆明、長(zhǎng)沙、福州、昆明、常州、西安第五梯隊(duì)：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽(yáng)、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、海口4年第四梯隊(duì)7年15年第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)武漢整體市場(chǎng)分析85城市整體呈單核發(fā)展，商業(yè)消費(fèi)

57、高度集中在一環(huán)路以內(nèi)，市中心大型商業(yè)項(xiàng)目的入市更強(qiáng)化了商圈的地位商業(yè)核心區(qū)域主要集中在三市街片區(qū)，幾乎所有的市級(jí)商業(yè)中心都集中在一環(huán)路以內(nèi)；當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣使得商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)普遍好于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；商場(chǎng)開發(fā)重開發(fā)輕經(jīng)營(yíng)；商業(yè)經(jīng)營(yíng)未形成差異化，業(yè)態(tài)重復(fù)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；二環(huán)路外商業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、物流基地為主；且南市區(qū)的商業(yè)氛圍略強(qiáng)于其他區(qū)域。未來(lái)一環(huán)路內(nèi)及沿線舊城改造的項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生更大規(guī)模的市級(jí)服務(wù)商業(yè)，商圈的地位難以撼動(dòng)項(xiàng)目位置商業(yè)體量（萬(wàn)平米）市中心正義路20（1、2期）東風(fēng)西路與三市街交匯13昆明市中心近期推出的大型商業(yè)項(xiàng)目整體市場(chǎng)分析86隨著城市框架的逐步拉大，商業(yè)多中心化趨勢(shì)日益明顯

58、，目前已形成北市區(qū)、西市區(qū)及南市區(qū)等多個(gè)商業(yè)副中心整體市場(chǎng)分析XXXX中心XXX城XXXX中心XXX體育城XXXXXX商業(yè)廣場(chǎng)XXXX城XXX城XXXX第壹城西區(qū)4萬(wàn)30萬(wàn)3萬(wàn)14萬(wàn)南區(qū)30萬(wàn)54.6萬(wàn)10萬(wàn)北區(qū)XXXX25.7萬(wàn)XXXX中心4萬(wàn)XXX城10萬(wàn)XXXX聯(lián)邦國(guó)際中心87城市商業(yè)發(fā)展階段：昆明的商業(yè)正處于快速發(fā)展期，大型綜合體商業(yè)物業(yè)、都市MALL已成為商業(yè)發(fā)展的主流整體市場(chǎng)分析2008年昆明3732美元集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場(chǎng)$500以下$5001000$10003000$30005000$50007000$

59、700010000$10000以上生存需求價(jià)格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過(guò)程隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自

60、發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)深圳88供應(yīng)格局：城市綜合體大量涌現(xiàn)，但多分布在二環(huán)以外，二環(huán)內(nèi)在售商業(yè)項(xiàng)目供給有限整體市場(chǎng)分析新涌現(xiàn)綜合體多分布在二環(huán)以外昆明商業(yè)持有比例很高二環(huán)內(nèi)在售項(xiàng)目很少區(qū)位典型項(xiàng)目商業(yè)體量持有比例二環(huán)內(nèi)順城13萬(wàn)全部持有XXXX中心3.1萬(wàn)全部持有XX城市綜合體16萬(wàn)待定