“三舊”項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)交流-30-XXXX年-課件

1、佛山“三舊”項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)交流佛山房產(chǎn)公司 2010-06-11第1頁，共30頁。 目錄導(dǎo)入語 一、舊改政策解讀 1、“三舊”改造范疇 2、政府層面自身要求科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造 3、“三舊”改造主要操作模式 4、“三舊”改造政策扶持 二、佛山舊改研究及實(shí)例 1、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃 2、房地產(chǎn)開發(fā)獲取土地方式 3、與村集體舊改合作模式簡(jiǎn)述 4、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的介入基本流程 5、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù)需注意的事項(xiàng) 6、禪城集體用地舊改合作項(xiàng)目稅費(fèi)說明 7、稅金規(guī)避 三、提煉：舊改項(xiàng)目拓展關(guān)注重點(diǎn) 第2頁，共30頁。佛山市作為全省“三舊”改造試點(diǎn)示范市，從2007年開始即

2、在全市大力推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居的“三舊”改造工作，目前已取得一定經(jīng)驗(yàn)并得到了全面鋪開。政府出臺(tái)了一系列有助于開展三舊改造相關(guān)政策文件及優(yōu)惠措施，使各舊改項(xiàng)目具備了操作相對(duì)靈活、流程簡(jiǎn)化、財(cái)政扶持、原主體改造意愿強(qiáng)烈、待整治存量大等特點(diǎn)，亦給開發(fā)商通過三舊改造方式取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供了契機(jī)，增加了開發(fā)商獲取項(xiàng)目的途徑。該報(bào)告從對(duì)政府相關(guān)政策文件的解讀、佛山舊改項(xiàng)目實(shí)操兩個(gè)方面進(jìn)行結(jié)合分析，提煉出在 “三舊”項(xiàng)目拓展中應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)，引發(fā)思考，希望能有所借鑒。導(dǎo)入語：第3頁，共30頁。一、舊改政策解讀第4頁，共30頁。1、“三舊”改造范疇 城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；因城市基礎(chǔ)

3、設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地； 須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地； 布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊； 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域； 其它經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。 布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地； 國家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地； 因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）； 國土資源部“萬村土地整治”

4、示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；佛山市增加部分：省78號(hào)文：第5頁，共30頁。以推進(jìn)“三舊”改造工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。政府將從簡(jiǎn)化手續(xù)、提高效率、加大資金支持力度等方面為“三舊”改造提供良好的環(huán)境。政府開展了三舊用地的摸底工作，通過統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快商貿(mào)、物流等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)貨公益事業(yè)的建設(shè)，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。依據(jù)三舊改造規(guī)劃，政府制定年度實(shí)施計(jì)劃，明確改造的規(guī)模、地塊和時(shí)序，并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃。涉及新增建設(shè)用地的，將納入土地利用年度計(jì)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。2、政府層面自身要求科學(xué)規(guī)

5、劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造第6頁，共30頁。3、“三舊”改造主要操作模式模式一：村集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo),自籌資金進(jìn)行改造代表案例：石梁村項(xiàng)目村方主導(dǎo)自行對(duì)其土地進(jìn)行整合和改造，通過保留或改變?cè)恋匦再|(zhì)和功能進(jìn)行改造開發(fā)。有的村自己成立房地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。第7頁，共30頁。模式二：政府主導(dǎo)、劃定改造范圍、引入開發(fā)商進(jìn)行改造開發(fā)代表案例：祖廟東華里片區(qū)改造項(xiàng)目、瀾石片區(qū)舊城改造項(xiàng)目2007年，政府出臺(tái)祖廟東華里片區(qū)控制性規(guī)劃等規(guī)劃文件，由香港瑞安公司投資改造。政府負(fù)責(zé)征地拆遷和文物保護(hù)等工作，最大限度保證和維護(hù)被拆遷人合法權(quán)益，維護(hù)歷史文化街區(qū)風(fēng)貌；通過掛牌交易引入市場(chǎng)資金實(shí)現(xiàn)該片區(qū)的整體更新改造。2

6、009年12月30日、2010年2月22日，通過設(shè)置競(jìng)買人條件，政府將瀾石片區(qū)舊改整體捆綁掛牌出售，交由舊改經(jīng)驗(yàn)豐富、大型城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)先的香港新鴻基地產(chǎn)開發(fā)。第8頁，共30頁。模式三：開發(fā)商與村集體主導(dǎo)、合作開發(fā)模式代表案例：石頭村濱海御庭項(xiàng)目2006年，石頭村實(shí)施舊村改造，整合屬下8個(gè)經(jīng)濟(jì)社200多畝土地，以土地入股，引入發(fā)展商合作開發(fā)濱海御庭項(xiàng)目。采取拆舊建新的方式，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，新建成的房屋可以上市流通。對(duì)拆遷的村民，實(shí)行按房屋面積11置換，同時(shí)實(shí)行由村委會(huì)為村民代交物業(yè)管理費(fèi)，并向每戶村民提供一個(gè)車位等優(yōu)惠，得到了村民的支持。目前，濱海御庭項(xiàng)目一期已完成，正進(jìn)行第

7、二期建設(shè)。第9頁，共30頁。4、“三舊”改造政策扶持第10頁，共30頁。佛山市土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)所有權(quán)性質(zhì)取得方式土地功能事宜土地出讓金集體-依法轉(zhuǎn)為國有土地補(bǔ)辦出讓的土地市場(chǎng)價(jià)格*40%國有劃撥-轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)、加建、擴(kuò)建、改建、重建土地市場(chǎng)價(jià)格*40%國有劃撥-改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-征地補(bǔ)償費(fèi)）*50%國有出讓-原劃撥土地補(bǔ)償出讓手續(xù)，后改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-原用途基準(zhǔn)地價(jià)的剩余年限值）*50%國有出讓-協(xié)議或公開交易方式出讓的土地改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-原用途地價(jià)款的剩余年限值）*50%國有有償使用取得經(jīng)營(yíng)性用地超出原出讓合同規(guī)定增加建筑面積補(bǔ)交的土地出讓金土地市場(chǎng)價(jià)格*100%注：土地公開交

8、易的，土地市場(chǎng)價(jià)格以該地塊的公開交易成交價(jià)為準(zhǔn)；政府不對(duì)土地實(shí)施收購儲(chǔ)備時(shí)，用地單位才可按規(guī)定辦理改變用途手續(xù)，并要按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。依據(jù)：關(guān)于印發(fā)佛山市土地出讓金及租金標(biāo)準(zhǔn)的通知第11頁，共30頁。禪城區(qū)國有土地使用權(quán)出讓收入分配權(quán)屬人方式用地性質(zhì)土地收益分配區(qū)公資辦下屬企業(yè)使用土地區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-返還土地儲(chǔ)備成本及扣除有關(guān)稅費(fèi)后的收益全部歸區(qū)政府鎮(zhèn)（街道）及其下屬企業(yè)區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-土地出讓收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，南莊、張槎按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）4：6，祖廟、石灣按區(qū)與街道4.5：5.5的比例分成，土地儲(chǔ)備成本由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織（不含留用地）區(qū)土地儲(chǔ)備

9、中心納入儲(chǔ)備管理-原市屬企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)轉(zhuǎn)制的民營(yíng)企業(yè)土地區(qū)土地儲(chǔ)備中心納入儲(chǔ)備管理-返還土地儲(chǔ)備成本及扣除有關(guān)稅費(fèi)后的收益全部歸區(qū)政府除原市屬企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)轉(zhuǎn)制的其他民營(yíng)企業(yè)土地區(qū)土地儲(chǔ)備中心協(xié)助鎮(zhèn)（街道）納入儲(chǔ)備管理-土地出讓收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，南莊、張槎按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）4：6，祖廟、石灣按區(qū)與街道4.5：5.5的比例分成，土地儲(chǔ)備成本由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)政府統(tǒng)征后留給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的留用地可不須儲(chǔ)備，須公開招牌掛集體建設(shè)用地（流轉(zhuǎn)）按佛山市禪城區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則（試行）自行國有建設(shè)用地土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后60%返還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集體建設(shè)用地，用作經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)國有后

10、出讓土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后60%返還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織參與城中村改造的宅基地轉(zhuǎn)國有出讓土地出讓金扣除有關(guān)稅費(fèi)后全額直接劃撥到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無主土地、邊角地土地出讓收入歸區(qū)政府統(tǒng)籌注：禪城區(qū)域的土地出讓金收入每年按定額上繳市；有關(guān)稅費(fèi)指：農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、廉租住房建設(shè)資金專項(xiàng)資金。 依據(jù)：印發(fā)禪城區(qū)國有土地使用權(quán)出讓收入分配方案的通知第12頁，共30頁。扶持種類扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件稅收財(cái)政補(bǔ)貼已及時(shí)足額申報(bào)納稅，所征稅額按政策屬于我區(qū)留成部分經(jīng)核準(zhǔn)同意后，按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）稅收分成比例撥出專款，全額用于所在村集體農(nóng)村居民養(yǎng)老保險(xiǎn)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。通過合法手續(xù)審批，在集體經(jīng)濟(jì)組

11、織所屬土地上(包含后來轉(zhuǎn)為國有的土地)合作開發(fā)建設(shè)房屋的，屬拆遷安置部分，以及村集體自籌資金自行建設(shè)的農(nóng)民公寓企業(yè)所得稅涉及企業(yè)搬遷、土地征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失，根據(jù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法（國家稅務(wù)總局令第13號(hào)），可在申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)扣除。個(gè)人所得稅免征個(gè)人所得稅對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款營(yíng)業(yè)稅暫不征收營(yíng)業(yè)稅凡屬經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）城建稅暫不征收城建稅教育費(fèi)附加暫不征收教育費(fèi)附加契稅可申請(qǐng)減免契稅屬于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋卦?/p>

12、值稅因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，以及因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的免征土地出讓金在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移前提下的農(nóng)村居民集體歷史建設(shè)遺留用地、征地劃撥的留用地政府不收取流轉(zhuǎn)和改變用途的土地出讓金。通過合法手續(xù)審批進(jìn)行城中村、舊物業(yè)改造的建設(shè)項(xiàng)目若含有村民住宅或者集體物業(yè)安置的，按照安置部分在整個(gè)建設(shè)規(guī)模所占比例（以建筑面積計(jì)算），計(jì)算對(duì)應(yīng)比例的土地出讓金數(shù)額作為扶持金額。在足額交納土地出讓金；已簽訂安置協(xié)議（或合同）；已辦妥所有建筑單體施工許可證。舊城區(qū)搬遷企業(yè)的職工安置符合國家有關(guān)規(guī)定搬遷后舊廠房改變使用

13、功能而收取的土地出讓金，須優(yōu)先用于職工安置。超出原出讓合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商的地下車庫面積需補(bǔ)繳的土地出讓金按市場(chǎng)價(jià)的40%補(bǔ)繳土地出讓金。超出原出讓合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商的地下車庫面積。第13頁，共30頁。扶持種類扶持內(nèi)容扶持辦法扶持條件行政性收費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市房屋拆遷管理費(fèi)、人防費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)等1）不改變土地權(quán)屬、在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上的建設(shè)項(xiàng)目按照拆舊部分占整個(gè)建設(shè)規(guī)模的比例（以建筑面積計(jì)算）計(jì)算相應(yīng)的扶持資金；2）通過合法手續(xù)審批，并改變土地權(quán)屬，在集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地上(包含后來轉(zhuǎn)為國有的土地)的建設(shè)項(xiàng)目，按照集體安置部分（包括村民住宅和集體物業(yè)）

14、占整個(gè)建設(shè)規(guī)模的比例計(jì)算相應(yīng)的扶持資金；3）通過合法手續(xù)審批，在國有土地上進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目的，按照拆遷補(bǔ)償安置部分在整個(gè)建設(shè)規(guī)模所占比例計(jì)算相應(yīng)的扶持資金。1）于2007年1月1日以后取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的“三大改造”項(xiàng)目；2）已足額繳納相關(guān)的行政性收費(fèi)；3）符合實(shí)施細(xì)則所界定的“拆舊建新”或“改造安置”情形的；4）已辦理建設(shè)項(xiàng)目施工許可證；5）扶持資金數(shù)額行政性收費(fèi)的區(qū)留成部分對(duì)應(yīng)扶持比例。事業(yè)性收費(fèi)地形圖測(cè)量費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的50%收取。經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)單位提供勞務(wù)收取的費(fèi)用區(qū)物價(jià)局在核實(shí)服務(wù)成本的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無特殊約定，改造范圍內(nèi)15米以上（含15米）

15、的道路、或不屬出讓范圍的河涌整治和綠化可由政府實(shí)施，費(fèi)用在政府收取的土地出讓金中統(tǒng)籌列支。支持保護(hù)范圍內(nèi)的私人房屋改造房屋鑒定、維修設(shè)計(jì)、報(bào)批費(fèi)用由申請(qǐng)人與所在的鎮(zhèn)（街道）按2：1比例分擔(dān)，屬鎮(zhèn)（街道）部分的費(fèi)用由鎮(zhèn)（街道）財(cái)政解決，以減輕市民負(fù)擔(dān)。屬于歷史文化保護(hù)區(qū)域范圍的私人房屋，嚴(yán)格按城市規(guī)劃、歷史文化保護(hù)等要求進(jìn)行修繕改造的規(guī)劃費(fèi)用分擔(dān)城中村前期策劃、改造規(guī)劃方案及實(shí)施計(jì)劃的編制費(fèi)用區(qū)、鎮(zhèn)（街道）、村按1：1：1的比例分擔(dān)。依據(jù)：印發(fā)禪城區(qū)“三大改造”項(xiàng)目財(cái)政扶持實(shí)施細(xì)則的通知、佛山市禪城區(qū)關(guān)于推進(jìn)“三大改造”若干問題的實(shí)施意見（實(shí)行）第14頁，共30頁。集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有相關(guān)費(fèi)用收費(fèi)

16、項(xiàng)目用地情況收費(fèi)依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)1987年1月1日之前使用的建設(shè)用地只要能提供土地使用證和有關(guān)土地利用現(xiàn)狀圖件或當(dāng)年的報(bào)建依據(jù)，則免收，否則須繳納64元/平方42624元/畝1987年1月1日至1998年12月31日間已實(shí)際使用的集體建設(shè)用地若能提供合法的土地權(quán)屬證明文件（包括用地批文、土地使用權(quán)證等），則免收，否則須繳納1999年以后使用的集體建設(shè)用地若辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)時(shí)已繳納（提供有關(guān)繳款證明），則免收，否則須繳納耕地占用稅涉及農(nóng)用地（追溯到87年）50元/平方33300元/畝耕地開墾費(fèi)涉及耕地20元/平方13320元/畝征地管理費(fèi)須繳納征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%1400

17、元/畝完善手續(xù)處罰用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后到2007年6月30日之前的禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)5元/平方3330元/畝三水區(qū)、高明區(qū)3元/平方1998元/畝征地管理費(fèi)：南莊：征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%=97.5萬/公頃*2.1%=1365元/畝禪城：征地補(bǔ)償費(fèi)*2.1%=112.5萬/公頃*2.1%=1575元/畝第15頁，共30頁。二、佛山舊改研究及實(shí)例第16頁，共30頁。1、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃2007年6月，佛山市委、市政府即出臺(tái)了關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定，緊接著，對(duì)全市“三舊”土地進(jìn)行了摸底調(diào)查，發(fā)現(xiàn)全市“三舊”用地竟達(dá)25.3萬畝，“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃編制工作迅

18、速展開。 為加快建設(shè)“廣東省節(jié)約集約用地試點(diǎn)市”步伐，全力推進(jìn)“三舊”改造，佛山市政府決定從2009年3月起，啟動(dòng)“雙百計(jì)劃”，即自2009年起的若干年內(nèi)，佛山全市每年啟動(dòng)100個(gè)以上有一定規(guī)模的“三舊”改造項(xiàng)目；每年完成100個(gè)以上舊改項(xiàng)目改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2007年到2009年8月底，佛山共啟動(dòng)“三舊改造”項(xiàng)目691個(gè)，其中，已完成改造項(xiàng)目140個(gè)，完成改造1800多萬平方米，總投入250多億元，取得明顯的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。 TIPS:目前佛山市政府已經(jīng)陸續(xù)開展祖廟-東華里、普君南、瀾石舊改及季華路沿線等主城區(qū)的多個(gè)三舊改造房地產(chǎn)項(xiàng)目，并有步驟地推進(jìn)更大量的舊城改造項(xiàng)目。第17頁

19、，共30頁。（1）需要轉(zhuǎn)政府儲(chǔ)備的，將土地轉(zhuǎn)成國有之后，通過一級(jí)市場(chǎng)公開出讓（招拍掛），所得出讓收入按規(guī)定進(jìn)行分配。（流程如下）三舊改造范圍內(nèi)的非建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性國有建設(shè)用地與村集體合作的開發(fā)商手中招拍掛集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性2、房地產(chǎn)開發(fā)獲取土地方式第18頁，共30頁。（2）集體留用地、舊村居宅基地或經(jīng)政府批準(zhǔn)可不納入儲(chǔ)備的土地，補(bǔ)繳劃撥轉(zhuǎn)為出讓的土地出讓金或轉(zhuǎn)性的土地出讓金。村集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性國有建設(shè)用地村集體（國有建設(shè)用地）出讓非集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司（國有建設(shè)用地）村集體開發(fā)商合作第19頁，共30頁。 按銷售額分成 3、與村集體舊改合作模式簡(jiǎn)述 按建筑面積分成 一次性轉(zhuǎn)讓

20、租金收入（商業(yè)地產(chǎn)）第20頁，共30頁。4、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的 介入基本流程村集體開發(fā)商簽訂合作協(xié)議三舊改造批文未完善手續(xù)用地手續(xù)辦理 集體用地轉(zhuǎn)國有 國有劃撥用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)免儲(chǔ)備申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)條件申請(qǐng)交易條件設(shè)置并掛牌競(jìng)得并代村支付土地出讓金合作談判項(xiàng)目調(diào)研村民決議共同成立項(xiàng)目公司并開發(fā)申請(qǐng)土地出讓金返還（若有）申請(qǐng)財(cái)政扶持地價(jià)評(píng)估注：發(fā)展商介入的各類三舊改造項(xiàng)目因土地功能、所有權(quán)性質(zhì)、權(quán)屬性質(zhì)、土地手續(xù)等差異，流程不盡相同，僅以最常見的“集體土地入股、引入開發(fā)商聯(lián)合改造開發(fā)”進(jìn)行分析。第21頁，共30頁。5、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù) 需注意的事項(xiàng)（1）集體土地（或農(nóng)用地）轉(zhuǎn)國有問題

21、 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，只有國有建設(shè)用地才能開發(fā)房地產(chǎn)，因此，村集體開展“三大改造”涉及房地產(chǎn)開發(fā)的，都必須將集體建設(shè)用地（或農(nóng)用地）轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。（2）土地儲(chǔ)備問題 “三大改造”中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，除了原來村集體的留用地、宅基地以及經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)可不納入政府儲(chǔ)備土地外，其它的土地一般都須納入政府儲(chǔ)備。 （3）土地公開交易問題 “三大改造”涉及開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，全部都需要進(jìn)行土地公開交易。原屬于留用地或宅基地的，由村集體委托區(qū)土地交易中心進(jìn)行土地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，其它土地由區(qū)土地儲(chǔ)備中心代表政府實(shí)施儲(chǔ)備后，按一級(jí)市場(chǎng)出讓。第22頁，共30頁。稅種稅基稅率備注出讓契稅土地出讓金3%代村繳納轉(zhuǎn)讓

22、契稅土地成交價(jià)3%部分為代村繳納轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅開發(fā)商股權(quán)比例*土地成交價(jià)5.71%村屬部分以土地作價(jià)入股，無須繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土增稅土地成交價(jià)1%部分為代村繳納匯總土地成交價(jià)8.8%按開發(fā)商64%股權(quán)比例估算（1）土地交易環(huán)節(jié)稅收一覽表相比一級(jí)招拍掛項(xiàng)目，其土地交易環(huán)節(jié)稅收多出近4%6、禪城集體用地舊改合作項(xiàng)目稅費(fèi)說明第23頁，共30頁。（2）發(fā)展商主要成本組成土地費(fèi)用：土地出讓金、完善手續(xù)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、其它費(fèi)用（中介費(fèi)用、關(guān)系費(fèi)用）等代建成本：前期費(fèi)用、土建成本、配套成本、期間費(fèi)用（行政、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)費(fèi) 用）等【對(duì)方分得部分】其他補(bǔ)償：拆遷補(bǔ)償（貨幣、物業(yè)）、分紅、墊付資金利息等開發(fā)商取得項(xiàng)目總成

23、本=土地費(fèi)用+代建成本+其他補(bǔ)償開發(fā)商取得項(xiàng)目樓面地價(jià)=開發(fā)商取得項(xiàng)目總成本/開發(fā)商可得計(jì)容面積第24頁，共30頁。土增稅：從稅務(wù)角度，土增稅以項(xiàng)目公司為征稅對(duì)象，只以項(xiàng)目公司為抬頭開具的發(fā)票作為抵稅的憑證，并不考慮內(nèi)部合作關(guān)系，如物業(yè)分配、拆遷補(bǔ)償?shù)龋迕窕剡w部分外其他的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓都視同銷售。因合作方式的不同，舊改合作項(xiàng)目地價(jià)相比一級(jí)招拍掛項(xiàng)目一般都低許多，導(dǎo)致其可抵稅額少。舊改合作項(xiàng)目一般規(guī)定為各付各稅，就開發(fā)商角度，其可抵稅額=土地成交價(jià)*開發(fā)商股權(quán)+開發(fā)商可得物業(yè)部分建安成本，代村建設(shè)所投入資金亦無法抵稅，整體可抵稅額低，土增稅稅負(fù)重。以石頭村項(xiàng)目為例，開發(fā)商可得物業(yè)的實(shí)際樓面成本約為

24、3100元/m2，可抵稅成本僅約為930元/m2，比例約30%。企業(yè)所得稅情況類同。規(guī)避思路（討論）爭(zhēng)取地價(jià)以評(píng)估價(jià)入帳，繳納相關(guān)稅費(fèi)；多數(shù)三舊合作項(xiàng)目原業(yè)主希望保留商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期持有，通過等值置換方式開發(fā)商以可得的商業(yè)物業(yè)換取村方住宅物業(yè)，收入總額不變，但可減少增值額而降低稅費(fèi)。村方商業(yè)物業(yè)不出售留存項(xiàng)目公司，項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后開發(fā)商退出項(xiàng)目公司股權(quán)。該問題現(xiàn)無政策提供相應(yīng)扶持或優(yōu)惠，已有多個(gè)舊改合作項(xiàng)目面臨土增稅清算問題，暫未有完善的解決辦法。7、稅金規(guī)避第25頁，共30頁。三、提煉： 舊改項(xiàng)目拓展關(guān)注重點(diǎn)第26頁，共30頁。項(xiàng)目地段:價(jià)值尤為重要（成本浮動(dòng)相對(duì)較小，利潤(rùn)主要取決于售價(jià)）用地性質(zhì)、功能:土地屬國有用地還是集體用地、現(xiàn)狀功能是什么（農(nóng)用地、耕地、宅基地、工業(yè)等）、權(quán)屬人是否為集體性質(zhì)項(xiàng)目容積率：誰負(fù)責(zé)規(guī)劃