買房個(gè)人心得

1、五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，（在商品房銷售許可證中，主要標(biāo)明了證號(hào)、售房單位、項(xiàng)目名稱、用途、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期限等內(nèi)容。）這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是

2、，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時(shí)候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì)，核對(duì)這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，認(rèn)購書

3、里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”（訂），因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。中華人民共和國

4、擔(dān)保法第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。中華人民共和國擔(dān)保法司法解釋第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；

5、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的商品房銷售管理辦法規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購房者應(yīng)該是比較有利的。買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣

6、工驗(yàn)收合格時(shí)通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。商品房銷售面積的計(jì)算問題。在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚一、醫(yī)院：如果居住的地方在醫(yī)院附近，在風(fēng)水上是不好的。二、教堂、寺廟三、發(fā)射塔四、公安局、消防隊(duì)五、政府機(jī)關(guān)六、學(xué)校七菜市場(chǎng)

7、八、戲院、電影院容積率：盡量避免高指標(biāo)購房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率，如多層不超過3，以小高層居多的小區(qū)在4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過5。購房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度，除了要詢問綠化覆蓋率之外，還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%對(duì)于居住小區(qū)配建的停車位數(shù)量而言，通常的規(guī)定是：車庫（位）數(shù)大于小區(qū)住戶戶數(shù)的50%。購房者應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況和家庭人員構(gòu)成情況選擇樓層，如果家中有老人和孩子，在保證采光的前提下，最好選擇4到6層，因?yàn)檫@個(gè)高度上下樓很便利，電梯樓梯都能適應(yīng)。高層建筑與高層居住建筑的側(cè)面間距不小于18米，高層建筑與低、多層居住建筑的側(cè)面間距不小

8、于14米，并符合防火間距。20層以上應(yīng)配23部電梯，如少于2部電梯，則與該樓總層數(shù)不相配，最好不要購買，以免日后不便十分鐘步行半徑配套指數(shù)，是指在購房者從小區(qū)出發(fā)，十分鐘步行距離內(nèi)的超市、菜市、銀行、公交線路等配套設(shè)施成熟，那么，該小區(qū)的宜居指數(shù)就越高，自住、投資都不成問題。確定5公里生活圈上班的時(shí)間成本賬：開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個(gè)小時(shí)花在交通上，一年就有約一個(gè)月的時(shí)間待在車?yán)?。如果把這每天花掉的兩個(gè)小時(shí)集中起來，連續(xù)不斷地坐一個(gè)月車，或不眠不休地開一個(gè)月車，就能體會(huì)其時(shí)間數(shù)量的可觀了。反之，如果把這些時(shí)間花在工作上或其他方面，則能創(chuàng)造更多的效益。如果再將時(shí)限放大到。如果每天花

9、費(fèi)2小時(shí)在交通上什么是好戶型主臥室要求舒適，面積也應(yīng)相對(duì)較大。要求進(jìn)深較寬，面積不應(yīng)小于12平方米，16平方米較為合適。起居廳和主臥應(yīng)避免互相干擾，相對(duì)獨(dú)立。這種戶型往往會(huì)多一條內(nèi)廊，有人認(rèn)為此內(nèi)廊是浪費(fèi)了面積。其實(shí)廳臥相連的戶型雖然沒有內(nèi)廊，但廳內(nèi)諸多房門附近不好利用，而且臥室受干擾大，動(dòng)靜不分。比較而言，廳臥分開，臥室私密性得到保證，廳臥功能互不干擾，能更好地滿足住戶的各種需求。廚衛(wèi)的配置是否科學(xué)合理，能否體現(xiàn)潔污分區(qū)的原則。要注意管道的走向安排是否合理，注意房?jī)?nèi)有無公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好選擇集中管道外移、各種管道不穿樓板的住房。門窗密閉效果良好，上下樓板及相鄰的分戶

10、墻隔音好，無漏水等施工質(zhì)量問題。什么戶型不可取客廳左右都有通往臥室的門，這樣的客廳毫無獨(dú)立性可言，家人出入臥室都須經(jīng)過客廳，如果有客人在談話，實(shí)在是不方便。臥室無私密性即客人去客廳，首先要經(jīng)過臥室的門才能到達(dá)，這樣使臥室無私密性可言；另一點(diǎn)，臥室距離鄰居的窗戶太近，近在咫尺，豈不是在別人的監(jiān)視或監(jiān)聽下生活。廚房布局無流程考慮，廚房的水龍頭與切菜案臺(tái)不在同一側(cè)，沒有并聯(lián)，這樣把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得滿地都是，有的碎菜還總要掉到地板上。衛(wèi)生間居中，不利于濁氣散發(fā)廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對(duì)外開窗，致使廁所門和排氣窗經(jīng)過廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。某購房者購買一套商品房，報(bào)價(jià)為每

11、平方米5500元/平方米起價(jià)(現(xiàn)房)?，F(xiàn)假設(shè)該購房者選中了一套位于5層，面積為81平方米的兩室一廳，其價(jià)格為5700元/平方米，那么購買這套商品房的費(fèi)用應(yīng)包括：一、房?jī)r(jià)款：5700元/平方米x81平方米=461700元二、應(yīng)交稅費(fèi)：1、在交易過戶過程中：契稅：買方繳納房?jī)r(jià)款的4%,等于461700元x4%=18468元；買賣手續(xù)費(fèi)：買賣雙方各交成交價(jià)的0.5%,等于461700元x0.5%=2308.50元;印花稅：買賣雙方各繳納合同金額的0.5%。，等于461700元x0.5%o=230.85元。三項(xiàng)合計(jì)為：21007.35元。2、在申辦產(chǎn)權(quán)證件過程中登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元，等于0.3

12、元/平方米x81平方米=24.3元房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。若房屋產(chǎn)權(quán)為2人以上時(shí),還應(yīng)辦理房屋共有權(quán)執(zhí)照，每證收費(fèi)2元。印花稅：每件5元。三項(xiàng)合計(jì)為33.3元公共維修基金：購房款的2%,等于461700元x2%=9234元。三、物業(yè)管理費(fèi)1、進(jìn)住手續(xù)費(fèi)：2元(一次性)。2、裝修垃圾外運(yùn)費(fèi)：20元/居室x6=120元(一次性)。(注：兩室一廳外加廚、廁、陽臺(tái)視為6個(gè)居室)3、保潔費(fèi)：36元/年戶。4、保安費(fèi)：24元/年戶。5、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收費(fèi)：12元/年戶。6、自行車存車費(fèi)：48元/年戶(以每戶有兩輛算)。7、共用電視天線費(fèi)：39.84元/年戶(以每戶有兩端計(jì))。8、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)：7元

13、/年戶。9、化糞池清淘費(fèi)：24.3元/年戶。10、管理費(fèi)：113.4元/年。11、小修費(fèi)：155.52元/年。12、中修費(fèi)：554.32元/年。13、小區(qū)公共設(shè)施維修費(fèi)：81元/年。14、供暖費(fèi)：1296元/采暖季。備注：因該套商品房屬多層普通住宅，所以物業(yè)管理費(fèi)中不含電梯、水泵費(fèi)，費(fèi)用中也未考慮產(chǎn)權(quán)人擁有機(jī)動(dòng)車所需交的存車費(fèi)，此外具體收費(fèi)還具有時(shí)效性，這只是一般費(fèi)用展示。從以上的計(jì)算可知，在購房消費(fèi)中除房?jī)r(jià)款461700元以外，還要繳納相關(guān)稅費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)等。同時(shí)在購房以后每年仍需繳納2381.38元的物業(yè)管理費(fèi)。記住看二手房三十招置業(yè)安家更稱心：一看，看晚上不看白天。了解入夜后房屋附近噪聲

14、、照明、安全等。二看，看雨天不看晴天。再好的偽裝也敵不過幾天下雨，此時(shí)漏水、滲水一覽無余。三看，看格局不看建材。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋機(jī)能是否有效發(fā)揮，有賴于格局是否設(shè)計(jì)周全。房型結(jié)構(gòu)，“二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差，格局是否方正，實(shí)用率，公攤面積等。房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患四看，戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題五看，看墻角不看墻面?？磯鞘欠?/p>

15、平整、龜裂、有無滲水。六看，看做工不看裝璜。尤其是每個(gè)接角、窗沿、墻角、天花板等等做工是否細(xì)致，要仔細(xì)觀察，這些都是討價(jià)還價(jià)的籌碼。七看，看窗外不看窗簾。一定要拉開窗簾看一下通風(fēng)、采光、排氣管等是否好。八看，看風(fēng)水，好的房子風(fēng)水也很重要。盡管這一條有點(diǎn)迷信，但是迷信也是勞動(dòng)人民長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，還是有些道理的，不可全信亦不可不信。有幾點(diǎn)是要記住的：不要買對(duì)著煙通的，對(duì)著對(duì)面樓墻角的，對(duì)著路口的，房型不正的、如果居住的地方在醫(yī)院附近，在風(fēng)水上是不好的、教堂、寺廟、發(fā)射塔、公安局、消防隊(duì)、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校菜市場(chǎng)、戲院、電影院等九看，看樓梯不看電梯，即安全梯。如果發(fā)生災(zāi)難，是唯一逃生之路。十看，看插座不

16、看電器。設(shè)計(jì)精心的房屋，才能充分享受現(xiàn)代化家電的便利性。十一看，看空屋不看家具。空屋才是真面目。十二看，問警衛(wèi)不看屋主。任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理員或警衛(wèi)卻了解房屋、環(huán)境和鄰居的情況，一定要選一個(gè)好鄰居，尤其是你的樓上的這位。住過樓房的人都知道，這一點(diǎn)有多么重要。他在你的樓上就是你的天，要是這個(gè)“天”整天打雷下雨，跑冒滴漏，不知道你能夠容忍他幾次。要是再發(fā)生個(gè)口角，整天抬頭不見低頭見的，你說得有多鬧心。其實(shí)這一點(diǎn)也挺好選擇的，你悄悄和售樓小姐或小區(qū)管理處、保安搞好關(guān)系，側(cè)面打聽一下就可以了十三看，看天上不看地上。注意看天花板和角落有無漏水。十四看，看廚廁不看客廳。客廳是外觀，而廚廁是

17、內(nèi)部器官，家中的水電煤系統(tǒng)都在這里，是容易漏水、出問題的地方。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖象是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換管道煤氣：十五看，盡量不看一樓或頂樓的房子。一是不安全，二是不衛(wèi)生。三是不保暖、冬冷夏熱，四是不安靜。在碰上什么滲水，堵廁那麻煩可就大了十六看，看房屋內(nèi)部情況：是否有私搭私建部分，特別注意騎樓、檐棚以及陽臺(tái)、平臺(tái)加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本結(jié)構(gòu)遭到破壞，必須讓對(duì)方拆除還原，以免被管理部門責(zé)

18、罰或留下隱患。十七看，了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。十八看，看物業(yè)管理的水平：水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收?。渴巧祥T代收還是自己去繳？三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何？物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)？十九看，入住以后的費(fèi)用：了解水、電、煤、的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費(fèi)用。查清原房主是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。二十看，舊房的歷史：哪一年蓋的？還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過？什么背景？是何種用途；是否發(fā)生過不好

19、的事情？是否欠人錢？或者發(fā)生過盜竊案或刑事案。二十一看、看附近公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)的遠(yuǎn)近。以開窗時(shí)聽到的噪音不明顯為宜。二十二看、看小區(qū)內(nèi)公共活動(dòng)場(chǎng)所的遠(yuǎn)近，尤其是，夜總會(huì)，大排擋，健身器械場(chǎng)地等如果你同它們成為鄰居，就將同吵鬧聲為伴。二十三看、看小區(qū)停車場(chǎng)的遠(yuǎn)近（尤其低層住戶），多數(shù)司機(jī)在發(fā)動(dòng)車后都要熱幾分鐘車，要是趕上冬天，再加上車況差點(diǎn)兒，恐怕你每天都得被迫早起了。二十四看、看路燈遠(yuǎn)近。一般情況還是近一點(diǎn)好，主要是出于夜間的安全考慮，但也不能太近，如果太近，一方面有人不習(xí)慣夜里屋內(nèi)仍被照得很亮，另一方面，夏天夜間的蚊蟲也會(huì)距你家的門窗過近。二十五看、看保安崗?fù)さ倪h(yuǎn)近，近一點(diǎn)安全，遠(yuǎn)一點(diǎn)清靜，

20、由你自己選擇吧。二十六看、看樹木遠(yuǎn)近，近有近的好處，可以使空氣變得清新、涼爽，但如太近則易有蚊蟲，蚊子還好說，對(duì)付它的工具很多，但如果是樹上的害蟲就不好辦了，有的害蟲可是極難對(duì)付的。二十七看、看鄰樓的遠(yuǎn)近，特別是觀察一下是否有同較近的鄰樓窗戶相對(duì)的情況，如果雙方都能輕易看到對(duì)方的生活情況，可能是一件非常尷尬的事情。二十八看、看小區(qū)超市、飯館的遠(yuǎn)近。超市還好點(diǎn)，尤其是飯館，噪音只是小兒科，最可怕的是油煙，那里邊可是有許多種致癌物的，要是再碰上有烤串兒的二十九看、看高層住宅的兩樓間距（主要是中低層住戶）。在樓群林立的小區(qū)內(nèi)“風(fēng)效作用”有時(shí)十分明顯，這樣，有的住戶就要吃些苦頭了。三十看、看垃圾箱遠(yuǎn)近

21、。經(jīng)歷了“非典”的洗禮，每個(gè)人對(duì)垃圾都有了全新的認(rèn)識(shí)，對(duì)于這一點(diǎn)也就不必多講了。別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我們是不會(huì)告訴你們的。漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造成外墻裂縫才漏水的。買了房子領(lǐng)了鑰匙就要驗(yàn)收房子的，而驗(yàn)收商品房質(zhì)量的時(shí)間卻是少之又少，所以您驗(yàn)收的時(shí)候就要非常的注意了。一般的情況下，毛坯房的質(zhì)量通常在如下地方出現(xiàn)質(zhì)量問題：1、塑窗及塑鋼門；2、墻面、地面和棚面；3、水管線及閥門；4、防盜門；5、電盒；6、電表、水表和燃?xì)獗淼牡讛?shù)。第二，驗(yàn)收新房時(shí)應(yīng)該帶的工具：

22、小錘子一把、米尺、礦泉水若干瓶、細(xì)線、釘子一枚、帶插銷的燈頭、筆和紙。第三，詳細(xì)過程：塑鋼窗和門是最最容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的，所以驗(yàn)收的時(shí)候應(yīng)該作為重中之重：1、窗或門是否有掉肉、裂縫的地方。2、窗框或門框連接處密封應(yīng)該嚴(yán)密、不該透亮。3、玻璃是否有裂縫。4、密封條長(zhǎng)度適中，是否老化變形，壓條是否結(jié)實(shí)、牢固。5、兩層玻璃之間是否有水氣，如果有則代表兩層玻璃之間密封不嚴(yán)。6、窗或門開啟要靈活，關(guān)閉時(shí)不應(yīng)有縫隙或透風(fēng)的現(xiàn)象。7、窗是否漏水，可拿若干瓶礦泉水做試驗(yàn)。8、防盜門門鎖、把手是否靈活、牢固，防盜門表面是否有劃痕，安裝是否牢固、不偏不歪。墻面、地面和棚面一般不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問題，可一旦出現(xiàn)就是大問題

23、，所以不要輕心以對(duì)：1、墻面、地面和棚面是否平整，可用拉線的方式測(cè)量。地面的高低差如果大于3CM則不合格，棚面大于2CM則不合格，墻面大于1CM則不合格。2、用釘子在墻面、地面和棚面的表面劃幾下，看沙漿的強(qiáng)度是否到位。如果劃出很深的劃痕，則不合格。正常的情況下應(yīng)該劃出一條沒有深度的白印。3、墻面、地面和棚面有些許裂縫是正常的，尤其是地面，但不能太多。4、用小錘子在墻面、地面和棚面上敲一敲，聽一聽是否有空鼓的聲音。如果空鼓的面積大于20平方厘米則不合格。5、看地?zé)峁苁欠窀叱龅孛?，高出的不合格?、衛(wèi)生間的地面是都會(huì)做防水處理的，所以要把地漏堵上，再把水龍頭打開，讓水鋪滿衛(wèi)生間室內(nèi)的地面，看是否有

24、大量氣泡冒出。（當(dāng)然，做這項(xiàng)實(shí)驗(yàn)之前首先要確定樓下是否已經(jīng)裝修或正在裝修，要不漏到樓下可就慘了。）堅(jiān)持24小時(shí)到72小時(shí)（最少是一天）然后去樓下的衛(wèi)生間查看棚面是否被陰濕。7、下雨過后一定要去新房看一眼，看墻面和棚面是否漏水。8、用米尺丈量房間各個(gè)部位的尺寸，看是否合乎要求。水管線及閥門永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)大問題，但小問題往往會(huì)引發(fā)大矛盾，裝修的時(shí)候是最怕漏水的。1、看廚房和衛(wèi)生間的排水管線（一般是白色的塑料管，直徑在100到150MM之間）是否有裂縫或破損的地方，如果有那以后肯定會(huì)漏水的。2、把廚房和衛(wèi)生間的給水閥門打開，看管道、閥門和水表是否漏水，水壓是否到位。3、查看閥門和分水器（分水器，地?zé)釋?/p>

25、用設(shè)備，一般為銅制，黃色，下面帶有15MM粗的裸露地?zé)峁芫€）上的閥門和跑風(fēng)是否生銹，如果生銹請(qǐng)不要擦除，通知維修人員，等到供暖時(shí)再擦除，看是否漏水。4、查看衛(wèi)生間排水橫管是否倒坡，立管檢查口是否嚴(yán)密。5、向排水口中傾倒些水，看排水是否暢通。查看電盒是否有電，用帶插銷的燈頭試驗(yàn)，看燈頭是否被點(diǎn)亮，點(diǎn)亮的同時(shí)注意出戶門處的空氣開關(guān)有無跳閘的現(xiàn)象，如果有則為室內(nèi)電路有短路的地方，不合格。查看電盒與空氣開關(guān)盒是否有破損?？諝忾_關(guān)：每個(gè)空氣開關(guān)插座的下面都有一個(gè)小的漏電保護(hù)，當(dāng)合上空氣開關(guān)，按下漏點(diǎn)保護(hù)按鈕，空氣開關(guān)彈回，則表示好使，目前業(yè)主驗(yàn)房往往會(huì)忽略這一項(xiàng)，一般情況下都會(huì)好使，個(gè)別除外。詢問陪同驗(yàn)

26、收的人員查看屋內(nèi)物件是否有丟失的。最后一定要看好水表、電表和燃?xì)獗淼牡讛?shù)，一般的底數(shù)都為零，但有例外不是零的也不在少數(shù)。如果沒看而有碰巧趕上了少數(shù)不為零的，那么之前所用的水、電和氣就都要?dú)w到您的頭上了。驗(yàn)收的同時(shí)拿好紙和筆做好質(zhì)量問題的記錄，以偏以后查看維修的進(jìn)展情況。收房細(xì)則檢查所有插座沒有電筆的朋友可以拿個(gè)充電器和一個(gè)三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。2檢查所有窗戶檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細(xì)檢查,否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個(gè)小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。檢查窗紗好

27、多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。檢查窗戶開啟時(shí)是否碰墻墻面很容易毀壞檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好，而且要看是否固定牢靠！檢查暖氣片、陽臺(tái)護(hù)欄是否牢固檢查每一個(gè)燈和開關(guān)檢查每一個(gè)水龍頭收房要查驗(yàn)竣工備案驗(yàn)收表的原件和房屋面積實(shí)測(cè)表，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實(shí)踐中，以收房時(shí)未提異議，視同購房人事實(shí)接房放棄對(duì)面積爭(zhēng)議的權(quán)利收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊這樣你是等額本息還款法，當(dāng)利率上調(diào)或下調(diào)時(shí)，你的還款額也同時(shí)上漲或下降。利息=本金*利率，利息與利率成正比，利率越大利息越多，當(dāng)本金不變的情況下，利率下調(diào)，利息就越少。此時(shí)你還的月供也就減少了

28、。如果新利率施行是可以按新利率來重新計(jì)算。按揭月供的計(jì)算公式：A=Pi（1+i）n/（1+i）n1A:每月供款P:供款總金額i:月利率（年利/12）n:供款總月數(shù)（年x12）細(xì)節(jié)一留存戶口簿復(fù)印件買方看好房子在購買前最好要求賣方出示戶口簿，并留存復(fù)印件，以確認(rèn)房子的戶籍狀況。此外，通過審查賣方的戶口簿，你能大致了解賣方家庭的戶籍情況。細(xì)節(jié)二查看戶口是否遷出在交易之前，買方最好到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況，派出所以及政府對(duì)外服務(wù)窗口均可查詢。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的，一般情況下，公安部門會(huì)要求戶主本人調(diào)取戶籍材料，這時(shí)買方可以要求同賣方一起到派出所了解，其戶口是否已經(jīng)從房

29、子里遷出。這個(gè)程序最好在交易前完成，一旦遷戶有問題，可以拒絕購買。樓層：一層為一2%；一層為0，二、四層為2%，五層為1%，頂層為一2%；咼層：一一層為3%；二為2%，三層為1%，四、五層為0，六層及六層以上為1%，頂層為3%；朝向（以兩個(gè)窗口朝向?yàn)闇?zhǔn)，如果窗口多于兩個(gè)，選最好的兩個(gè)為準(zhǔn)）：東向?yàn)?%,南向?yàn)?%，西向?yàn)?%，北向2%。如何收房對(duì)于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實(shí)際上，收房時(shí)主要有三個(gè)問題。審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條

30、件。按照今年12月1日實(shí)施的北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。此外，購房者還要審查幾個(gè)證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測(cè)表等。審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。審查交房費(fèi)用。交房時(shí)涉及到一系列的費(fèi)用。房屋價(jià)款結(jié)算。對(duì)于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測(cè)面積肯定會(huì)有所

31、差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。1招：看“備案”留“兩書”新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說明書。招：衛(wèi)生間不滲不存檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，

32、可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。招：輕敲各面聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲則表明它們

33、接觸良好。招：頂層住戶查滲雨如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。招：陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺(tái)，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。招：保溫不好墻滴水冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴），這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。招：大開龍頭查漏堵上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓

34、水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。招：暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長(zhǎng)度成正比，一般每米相差1%。招：供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管（在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子），地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。招：拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否完全控

35、制各分支線路。招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施口衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應(yīng)有插座。招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。招：開關(guān)接口拉一拉檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。2、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。3、房屋內(nèi)各處開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？5、屋頂上是否有裂縫？一般

36、來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。6、看屋頂部是否有麻點(diǎn)？這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。7、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？8、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？10、衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)是否有地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。11試一下房屋內(nèi)所有的開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也

37、應(yīng)仔細(xì)了解。30的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺(tái)了住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。12、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。13、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細(xì)茵生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。14試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？15、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺上的障礙，影響整體感。1

38、6、自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。17、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡(jiǎn)單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。18、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾？19、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測(cè)繪單位實(shí)測(cè)面積明細(xì)表。收樓日應(yīng)帶裝備1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題之處作為憑證。2、紙筆，即時(shí)記下發(fā)現(xiàn)的問題。3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。4、扁型三插頭小電器一個(gè)（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座檢查電源是否已全部接通。6、售

39、樓說明書，邊看邊對(duì)照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā)展商當(dāng)初的承諾。7、請(qǐng)有收樓經(jīng)驗(yàn)的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。收樓要驗(yàn)?zāi)男﹥?nèi)容？面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個(gè)都不能少購房面積從房屋交接的實(shí)踐來看，由于對(duì)商品房銷售面積的計(jì)算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗(yàn)收，而忽視對(duì)房屋面積的核實(shí)。實(shí)際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房?jī)r(jià)，對(duì)購房者的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗(yàn)收工作中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新頒布實(shí)施的商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行），對(duì)購房面積進(jìn)行計(jì)算

40、。電氣1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；2、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；4、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠；5、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器、報(bào)警器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠；6、對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)微弱或高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線；7、配置有空調(diào)機(jī)

41、、洗衣機(jī)、電冰箱、電子熱水器、電子燃?xì)庠睢㈦娮颖O(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的高級(jí)住宅，應(yīng)檢查所配電器設(shè)備能否正常運(yùn)行，各類管線是否安全可靠；8、配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費(fèi)用是否已經(jīng)清繳完畢。另外還要驗(yàn)水、衛(wèi)、消防、配套設(shè)施等設(shè)備。屋面1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；2、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；3、陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。地面1、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷塊料面層（如柚木地板）應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺

42、棱掉角；2、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。驗(yàn)樓經(jīng)驗(yàn)談一、土建工程的驗(yàn)收樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內(nèi)的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請(qǐng)帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結(jié)合部的處理應(yīng)平整，無缺棱掉角。二、給排水工程的驗(yàn)收1、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位；2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好；3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速；4、在廚、廁做泡水試

43、驗(yàn)24小時(shí)，無滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應(yīng)有水滲出至外墻；（2）不應(yīng)有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽臺(tái)內(nèi)的水不應(yīng)滲下至您家相應(yīng)的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應(yīng)有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內(nèi)來檢查為宜）；三、照明用電工程的驗(yàn)收1、檢查房?jī)?nèi)電源總開關(guān)和漏電保護(hù)裝置的靈敏度（一般是以按動(dòng)電器自有的檢測(cè)鈕觀察保護(hù)器能否工作為準(zhǔn)）；2、檢查戶內(nèi)電線鋪設(shè)走向是否合理與美觀；3、三線插座是否已安裝接好地線；4、燈具開關(guān)正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗(yàn)）；5、門鈴、報(bào)警系統(tǒng)工作正常；四、裝修工

44、程的驗(yàn)收（包括衛(wèi)生潔具）1、木地板、瓷磚、窗臺(tái)大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）；2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無剝落現(xiàn)象；3、無木地板、地瓷磚時(shí)，水泥地面應(yīng)大致平整；4、鋁合金或鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無扭曲變形，開關(guān)靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺(tái)落地玻璃門的安裝.要驗(yàn)收的細(xì)項(xiàng)實(shí)在非常多，買家在驗(yàn)樓時(shí)最好請(qǐng)專業(yè)人士協(xié)助，而且問題又并非一次便能看出，因此，驗(yàn)多幾次亦無妨。2購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？可按通知上約定的日期前往收房，收房時(shí)，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，竣工備案表上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)

45、責(zé)），然后對(duì)要接收的房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題：檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對(duì)并進(jìn)行更換；面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；自己對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關(guān)部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內(nèi)進(jìn)行維修；按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房

46、地產(chǎn)商書面確認(rèn)具體更換和配齊的日期；對(duì)房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？對(duì)于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動(dòng)，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；面積誤差比絕對(duì)值超過3的；收房時(shí)要注意房屋的保修期建設(shè)部的商品房銷售管理辦法第三

47、十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！标P(guān)于保修期的長(zhǎng)短，依據(jù)商品房銷售管理辦法第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。”因此房地產(chǎn)商對(duì)購房人負(fù)有保修責(zé)任，但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對(duì)房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為基礎(chǔ)的。該條里說的規(guī)定，是商品房銷售管理辦法第三十二條注明的商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制

48、度的規(guī)定，而該規(guī)定第六條講明：“國家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！蹦敲匆罁?jù)國務(wù)院的建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會(huì)達(dá)到樓宇的使用年限。）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算；4.4因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，

49、自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會(huì)減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時(shí)間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯(cuò)過保修時(shí)間。對(duì)目前北京市房地產(chǎn)商交樓時(shí)的若干行為剖析5.1以各種借口強(qiáng)迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基金5.1.1基本對(duì)策-購房人有權(quán)拒絕。根據(jù)我國合同法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時(shí)掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己?jiǎn)畏矫嫣岢龅母郊訔l件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承

50、擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房人支付違約金。中華人民共和國稅收征收管理法第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)?！钡侥壳盀橹?，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅（參見京地稅地房地產(chǎn)名詞解釋：基礎(chǔ)知識(shí)1.樓盤均價(jià)：是樓盤的平均價(jià)格，它代表著一個(gè)項(xiàng)目整體的價(jià)位水平。但購房者在去售樓處咨詢時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，往往是買不到的。那么“均價(jià)”到底是什么呢？開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況以及成本核算，定出要銷售的小區(qū)中的銷售價(jià)格，這個(gè)價(jià)格就是項(xiàng)目的均價(jià)。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有

51、“均價(jià)”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，才是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價(jià)差系數(shù)。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。2.樓盤起價(jià)：樓盤中相對(duì)位置不好的那一類房子的單價(jià)。起價(jià)房可能只有一套或一層，所以對(duì)購房者沒有太大的實(shí)際意義，只是參考價(jià)而已。使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。

52、建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。房屋的產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對(duì)房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對(duì)房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡(jiǎn)單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。7.印花稅印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。1）征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。2）稅率和計(jì)稅方法。房屋

53、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按合同額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額X適用稅率。3）納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。8.契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。房地產(chǎn)名詞解釋：低層、小高層、多層、板式小高層低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們

54、特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格（房型）整齊，通風(fēng)采光

55、狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。板式小高層：作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來，8至14層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。房地產(chǎn)名詞解釋：套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套

56、內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。1、套內(nèi)的使用面積（GB/T17986.1-2000B1.2）：套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：a套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。b套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積(GB/T17986.1-2000B1.3)：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山

57、墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積(GB/T17986.1-2000B1.4)：套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。附：房屋的共有建筑面積(GB/T17986.1-2000B1.4):房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建

58、筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。房地產(chǎn)名詞解釋：建筑面積建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購房者來說，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：?jiǎn)螌咏ㄖ锊徽撈涓叨热绾?，均按一層?jì)算，其建筑面積按建

59、筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然

60、層計(jì)算建設(shè)面積。住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。封閉式陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積(包括陽臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)