置業(yè)顧問基礎(chǔ)知識匯總

1、-PAGE . z.置業(yè)參謀根底知識建筑工程局部建筑物的分類按使用功能分：居住建筑：提供家庭和集體生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、公寓等；公共建筑：主要是指提供人們進(jìn)展各種社會(huì)活動(dòng)的建筑物。如學(xué)校、醫(yī)院、電影院等；工業(yè)建筑：為工業(yè)生產(chǎn)效勞的各類建筑，如生產(chǎn)車間等；農(nóng)業(yè)建筑：用于農(nóng)業(yè)、牧業(yè)生產(chǎn)和加工用的建筑，如溫室、大棚、農(nóng)機(jī)維修站等。住宅常用建筑構(gòu)造形式分：磚混構(gòu)造：指建筑物中豎向承重構(gòu)造的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土構(gòu)造?？蚣軜?gòu)造：框架構(gòu)造是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成，構(gòu)成承重體系的構(gòu)造。注：香格里亞為磚混構(gòu)造?？蚣軜?gòu)造與磚混構(gòu)造的區(qū)別：a

2、.主要是承重方式的區(qū)別，框架構(gòu)造住宅的承重構(gòu)造是梁、板、柱，而磚混構(gòu)造的住宅承重構(gòu)造是樓板和墻體。 在結(jié)實(shí)性上，理論上說框架構(gòu)造能夠到達(dá)的結(jié)實(shí)性要大于磚混構(gòu)造，所以磚混構(gòu)造在做建筑設(shè)計(jì)時(shí)，樓高不能超過6層，而框架構(gòu)造可以做到幾十層。b.抗震等級，無論是磚混還是框架，都要到達(dá)這個(gè)等級香格里亞抗震設(shè)防6度。c.在隔音效果上來說，磚混住宅的隔音效果是中等的，框架構(gòu)造的隔音效果取決于隔斷材料的選擇；d.如果你要進(jìn)展室內(nèi)空間的改造，框架構(gòu)造因?yàn)槎鄶?shù)墻體不承重，所以改造起來比擬簡單，敲掉墻體就可以了，而磚混構(gòu)造中很多墻體是承重構(gòu)造，不允許撤除的，你只能在少數(shù)非承重墻體上做文章。按層數(shù)分：低層13層多層46

3、層中高層79層高層10層以上超高層建筑總高度超過100米，不含單層建筑超過100米建筑物的組成局部：根底、主體、圍護(hù)構(gòu)造、設(shè)備安裝局部如煙道、雨污水管道等；根底：定義：建筑物最下局部的承重構(gòu)件，它承受建筑物的全部荷載，并把這些荷載傳給地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形根底香格里亞為此根底形式、獨(dú)立根底、筏板根底、箱型根底高層常用、樁根底。地基：定義：根底下面支承建筑總荷載的土層。地基的分類：天然地基和人工地基。地基與根底的關(guān)系：根底是建筑物的地下局部，是建筑物的一個(gè)組成局部。地基是指根底以下的土層，地基不是建筑物的組成局部。墻和柱：定義：建筑物的豎向承重構(gòu)件，是建筑物的重要組成局部。墻的作用：主要

4、是承重、圍護(hù)、分隔空間。作為承重構(gòu)件，他承受著屋頂和樓板層等傳來的荷載，并把這些荷載傳給根底。作為維護(hù)構(gòu)件，外墻抵御外界各種因素對室內(nèi)的侵蝕，內(nèi)墻起著分隔空間的作用。為了擴(kuò)大建筑空間，提高空間靈活性，以及構(gòu)造的需要，現(xiàn)多用柱來替代墻體作為建筑物的豎向承重構(gòu)件。墻體分類：依據(jù)墻體在建筑中的位置不同，有內(nèi)、外墻之分。墻還有縱、橫墻之分。沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻，沿短軸方向布置的稱為橫墻。外橫墻稱為山墻。窗與窗之間、窗與門之間的墻稱為窗間墻；窗洞口下部的墻稱為窗下墻；屋頂上部的墻稱為女兒墻。根據(jù)墻的受力情況分有承重墻和非承重墻之分。凡直接承受樓板屋頂?shù)葌鱽砗奢d的墻稱為承重墻，反之稱為非承重墻

5、。按所用材料不同，可分為磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻。墻體內(nèi)一般設(shè)有構(gòu)造柱、圈梁、壁柱和墻垛。其中，構(gòu)造柱：為了提高磚混構(gòu)造的整體剛度和穩(wěn)定性，以增加建筑物的抗震能力，除了提高砌體強(qiáng)度和設(shè)置圈梁外，一般在建筑物的四角，內(nèi)外墻交接處，以及樓梯間、電梯間的四個(gè)角等位置設(shè)置柱子的做法叫構(gòu)造柱。構(gòu)造柱必須與圈梁嚴(yán)密連接，使建筑物形成一個(gè)空間骨架，從而提高建筑物的整體剛度，提高墻的應(yīng)變能力，使建筑物做到裂而不倒。圈梁：圈梁是沿建筑物外墻四周及局部內(nèi)墻設(shè)置的連續(xù)閉合的梁。由于圈梁將樓板箍在一起，可大大提高建筑物的空間剛度和整體性，增強(qiáng)墻體的穩(wěn)定性，提高建筑物的抗震能力，同時(shí)也可減少因地基不均勻沉降而引起的

6、墻身開裂。圈梁有鋼筋磚圈梁和鋼筋混凝土圈梁兩種。隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?，如淋浴隔斷。隔墻：非承重墻的?nèi)墻，起分隔房間的作用。梁：是跨過空間的橫向構(gòu)件。明溝和散水：為了防止屋頂落水或者地表水侵入勒腳而危害根底，必須將建筑物周圍的集水及時(shí)排離，其做法有兩種，一是在建筑物周圍設(shè)排水溝，將水有組織的導(dǎo)向集水井，然后流入排水系統(tǒng)，這種做法叫明溝。二是在建筑物外墻四周做坡度為3%5%的護(hù)坡，將積水排離建筑物，護(hù)坡寬度一般為6001000mm，并要比屋頂挑出檐口寬出200mm左右，這種做法叫作散水。樓層：定義：又稱樓板層，樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件，并在豎向?qū)⒄麠澖ㄖ磳痈邉澐譃?/p>

7、假設(shè)干局部。作用：承受家具、設(shè)備、人體以及自身的重量，并把這些荷載傳給墻和柱；對墻身起水平支撐作用，增強(qiáng)建筑的剛度和整體性；隔音、防潮、防水能力。鋼筋混凝土樓板分類施工方式：現(xiàn)澆式鋼筋混凝土樓板和預(yù)制鋼筋混凝土樓板。地坪： 定義：又稱地坪，它是底層空間與土壤之間的分隔構(gòu)件，它承受底層房間的使用荷載，同時(shí)地層還應(yīng)具有防潮、防水和保溫的能力。標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置一樣的住宅樓層。錯(cuò)層：室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為4060cm之間，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜公私的別離。層高：層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的

8、垂直距離。住宅一般層高普遍在2.8米-3.3米之間。凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值，樓板厚度一般80mm150mm。樓梯：定義：樓梯是樓房建筑中的垂直交通設(shè)施，供人和物上下樓層和緊急疏散之用。組成局部：一般由樓梯段、休息平臺、欄桿扶手三局部組成。樓梯應(yīng)該有適當(dāng)?shù)钠露群妥銐虻耐ㄐ袑挾群褪枭⒛芰?，同時(shí)還要滿足防火、防滑的要求。室內(nèi)樓梯的寬度一般在0.9米以上，室外樓梯的寬度一般在1.2米以上。樓梯欄桿扶手高度：室內(nèi)不小于900mm，一般取900mm；室外不小于1.05m。屋頂：定義：建筑物最上局部的承重和圍護(hù)構(gòu)件。組成：面層、承重構(gòu)造、保溫隔熱層和頂棚等局部。作用：作為承重構(gòu)件，它承受著建筑物

9、頂部的各種荷載，并將荷載傳給墻或柱。作為維護(hù)構(gòu)件，他抵御外界雨、雪、太陽輻射對建筑物頂層房間的影響。因此，屋頂需具備足夠的強(qiáng)度和剛度，并要有防水、保溫、隔熱等能力。分類：屋頂分平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂、折板屋頂?shù)?。門窗：門和窗都是建筑物的非承重構(gòu)件。根據(jù)*些特殊需求，門和窗要有一定的保溫、隔音、防火等能力。門的主要作用是供人們出入和分隔空間，有時(shí)也兼有采光和通風(fēng)的作用。門的分類按開啟方式分：平開門最廣泛的運(yùn)用形式、彈簧門、推拉門、折疊門、轉(zhuǎn)門、升降門等；門的分類按材料分：木門、塑鋼門、鋁合金門等。窗的作用主要是采光和通風(fēng)，有時(shí)也有擋風(fēng)、避雨等作用。窗的分類：平開窗、推拉窗、固定窗、懸窗；按用料

10、分為木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。門窗過梁的作用：鋼筋混泥土過梁設(shè)在門窗洞口的上部，以承受門窗洞口上部的荷載，并把它傳到門窗兩側(cè)的墻上。中空玻璃：由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體如參加惰性氣體狀態(tài)，故稱中空玻璃，這種玻璃不僅具有隔音的性能，還可以隔熱節(jié)能，阻擋風(fēng)力及抗擊外沖力等特性。鋼化玻璃，可以使其在被硬物擊碎時(shí)，如小米粒般灑落而不會(huì)傷及行人。陽臺：是指樓板層延伸至室外的局部，主要用于室外活動(dòng)。平臺：是指供居住者進(jìn)

11、展室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的局部。雨蓬：是指設(shè)置在建筑物外墻出入口的水平構(gòu)件，主要用于遮擋雨雪。開間及進(jìn)伸：房間室內(nèi)尺寸表述。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。過道：是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。玄關(guān)：是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。它是在限定建筑面積中爭取的使用空間。半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。防水處理形式：分類：柔性防水和剛性防水。柔性防水：將柔性的防水卷材或片材用膠結(jié)材料粘貼在屋面上，形成一個(gè)大面積的封閉的防水覆蓋層。這種防水層具

12、有一定的延伸性，能適應(yīng)溫度變化而引起的屋面變形。剛性防水：是以剛性材料作為防水面層，如防水砂漿或密實(shí)混凝土等，它們的防水性能優(yōu)于普通砂漿和普通混凝土。防水材料：目前常用的主要是SBS改性瀝青卷材、JS防水涂料、聚乙烯丙綸。供水、排污系統(tǒng)給水：香格里亞工程地處山區(qū)，限于條件無市政供水，工程在山上水源地修建攔水壩、水處理廠，到達(dá)直接飲用的標(biāo)準(zhǔn)；香格里亞需水容量按照人均每日220L設(shè)計(jì)，攔水壩及水廠在山上枯水季節(jié)能保證一期工程一周的蓄水量； 排污：因遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)，日常生活污水通過污水管道流入化糞池進(jìn)展分解沉淀處理再通過生態(tài)池進(jìn)一步生化處理到達(dá)能直接排放。通信和空調(diào)系統(tǒng)： 電信光釬入戶包括電視、網(wǎng)絡(luò)，空調(diào)

13、僅2#、13#樓樣板房為風(fēng)管機(jī)類似中央空調(diào)，后續(xù)施工樓棟全部為室內(nèi)掛機(jī)、柜機(jī)；燃?xì)夤┙o系統(tǒng)：工程暫無天然氣供給，所有廚房都預(yù)留了天然氣接頭，以備以后市政燃?xì)夤艿澜油üこ?。目前樣板房及今?月試住，暫用液化氣代替。標(biāo)高：絕對標(biāo)高：相對于黃海高程的數(shù)值，即實(shí)際標(biāo)高，如713.130，一般表達(dá)在總平圖。相對標(biāo)高：相對于0.000的值，0.000以下為負(fù)值，如香格里亞一層樓板標(biāo)高為3.150，則一層層高為3.15m。香格里亞別墅構(gòu)造層高均為3.15m，室內(nèi)裝修吊頂后凈高2.635m。標(biāo)高數(shù)值以米為單位不計(jì)單位，一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)。35、保溫：香格里亞采用外墻內(nèi)保溫，用料為?；⒅椤＝ㄖ?guī)劃術(shù)語局

14、部住宅建筑面積：建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 建筑基底面積：建筑基底面積指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或構(gòu)造外圍水平投影面積。套內(nèi)建筑面積：定義：房屋外墻中軸線圍合的投影面積，其中陽臺等未封閉空間按一半計(jì)算面積。計(jì)算住宅套內(nèi)建筑面積，可以比擬直觀地反響住宅的使用狀況。計(jì)算套內(nèi)建筑面積時(shí)有一些特殊規(guī)定，詳參見建筑面積計(jì)算規(guī)*2013。公攤建筑面積：住宅的公攤建筑面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、門廳等所占面積的總和，以及外墻包括山墻墻體水平投影面積的50%。公攤建筑面積不包括任何作為獨(dú)

15、立使用空間租、售的地下室、車棚等面積。 竣工面積：是指竣工的各幢房屋實(shí)測建筑面積。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)歷收合格的建筑。銷售面積：原則上為房屋的戶建筑面積，其構(gòu)成分為套內(nèi)建筑面積和公攤建筑面積。預(yù)售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋建筑面積。公攤系數(shù)：公攤系數(shù)按棟計(jì)算，即指該棟建筑總的公攤建筑面積與該棟建筑總的套內(nèi)建筑面積之間的比值，同一棟建筑所有房屋的公攤系數(shù)一樣，其單套房屋的公攤建筑面積按該套房屋的套內(nèi)建筑面積根據(jù)以下公式計(jì)算：公攤系數(shù)公攤建筑面積套內(nèi)建筑面積。香格里亞各戶型分?jǐn)傁禂?shù)：A-0.14；B-0.57；C-0.64；D-0.64；

16、E-0.87；G-0.64；F-0.38；公攤率：為一種常規(guī)稱呼，是指公攤建筑面積與建筑面積之間的比值，因公攤率小于公攤系數(shù)，使客戶產(chǎn)生公攤面積小的錯(cuò)覺，所以開發(fā)商在銷售時(shí)比擬常用。公攤率的計(jì)算公式：公攤率公攤建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤建筑面積。用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建立用*圍的界限。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。容積率：容積率是工程總建筑面積與工程總用地面積的比值，即：容積率=工程總建筑面積/工程總用地面積。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。多層容積率一般控制在1.8以下，小高層的容積率可以到達(dá)2-3左右，高層視情況一般

17、在4或5左右。在同等樓層的情況下，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地本錢就越容易攤??；容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。建筑密度又名覆蓋率：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率，即：建筑密度=居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底面積之和/用地面積。它可以反映出一定用地*圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率：綠化率是指工程規(guī)劃建立用地*圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建立用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好，一般在35%左右。綠地率：綠地率是指居住區(qū)用地*圍內(nèi)各類綠化占地投影面積的總和與居住區(qū)用地的比率%。綠地率所指的居住區(qū)用地*圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、

18、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。在計(jì)算綠地率時(shí)，對綠地的要求非常嚴(yán)格，不是有塊草皮就可以計(jì)入。停車場：指在建立用地內(nèi)為停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車須配置的場地。停車場面積小型 汽車按每車位25平方米計(jì)算，自行車位按每車位1.2平方米計(jì)算。停車庫的建筑面積小型車按每車位40平方米計(jì)算，自行車位按每車位1.8平方米計(jì)算。用地面積：即規(guī)劃地塊劃定的面積。房地產(chǎn)銷售術(shù)語房地產(chǎn)：定義：房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可別離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)的特性：房地產(chǎn)位置的固定性、房地產(chǎn)地域的差異性、房地產(chǎn)的高值耐久性、

19、房地產(chǎn)的保值增值性。建筑業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門；房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和效勞等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。生地與熟地：熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，到達(dá)三通一平施工條件的土地。三通一平：是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。七通一平：給水通、排污通、雨水通、電通、光纖通、燃?xì)馔ā⑼ㄓ嵧?，場地平整。房產(chǎn)種類：期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開場至該房屋可入住使用為止，在這一期間的商品房稱為期房。消費(fèi)者在這一階段購置商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購置

20、期房也就是購房者購置尚處于建造之中的房地產(chǎn)工程。而在*市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子?，F(xiàn)房：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證的商品房，消費(fèi)者在這一階段購置商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在*市通常意義上指的現(xiàn)房是指工程已經(jīng)竣工可以入住的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)展配套施工階段的房屋。商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)建立單位向社會(huì)公開出售的各類房屋的通稱含經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房：是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建立標(biāo)準(zhǔn)、供給對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。房改房：是指經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)

21、房改或經(jīng)售房單位上級主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的房屋。廉租房：是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是退出的舊公房等。房屋價(jià)格：價(jià)格的種類很多，如均價(jià)、起價(jià)、開盤價(jià)、清盤價(jià)等，在此僅介紹其中的兩種。均價(jià)：是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)?？梢苑从骋粋€(gè)樓盤整體價(jià)格。起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，指物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層一般以頂層的銷售價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)。起價(jià)帶有一定的欺騙性，并不能真實(shí)的反映樓盤的價(jià)位。五證兩

22、書：五證：按獲取的先后順序排列：建立用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建立工程規(guī)劃許可證、建立工程施工許可證、商品房預(yù)銷售許可證。房地產(chǎn)商在預(yù)銷售商品房時(shí)應(yīng)具備五證。其中建立用地規(guī)劃許可證和建立工程規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門核發(fā)建立工程施工許可證由建立部門核發(fā)國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)兩書：商品房質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，其中，商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說明書：介紹額定電流、主體構(gòu)造、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房價(jià)款的行為。商品

23、房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)？辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進(jìn)展確認(rèn)，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn)；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。預(yù)售的條件：具有國有土地使用權(quán)證、建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證、建立工程施工許可證建筑根底施工許可證不能代替建立工程施工許可證，建立工程施工許可證是在取得建筑根底施工許可證

24、，并且根底施工完畢，驗(yàn)收合格方可辦理。提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付期限后，取得商品房預(yù)售許可證。規(guī)定，多層建筑必須主體完工前方可申請商品房預(yù)售許可證。權(quán)證知識土地的所有權(quán)種類：分為國有土地，集體土地。土地使用權(quán)的獲取方式：分為征用、劃撥、出讓幾類。其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前已經(jīng)實(shí)行招拍掛的方式進(jìn)展，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)展出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停頓。土地的使用年限：居住用地：70年工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年產(chǎn)權(quán)：房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定

25、所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)：房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的*圍內(nèi)，對房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)中華人民*國民法通則的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)根本內(nèi)容。其中，占有權(quán)：房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)別離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人房客來行使。這時(shí)，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的所有權(quán)。使用權(quán)：房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進(jìn)展事實(shí)上的利用。同

26、樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權(quán)收益權(quán)：房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的*種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時(shí)房主也將局部收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動(dòng)，收益按照一定的比例，一局部交給房主，一局部留給自己。處分權(quán)：房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項(xiàng)最根本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈(zèng)與對象。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)別離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，假設(shè)是到期不能清償債務(wù)，

27、房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。根據(jù)產(chǎn)權(quán)所屬情況，房產(chǎn)含有以下幾種：公房：也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。使用權(quán)房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。產(chǎn)權(quán)證書：定義：產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，將房產(chǎn)與地產(chǎn)別離辦證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋構(gòu)造、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房

28、地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。大產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。小產(chǎn)權(quán)：即每個(gè)購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。住宅的全部產(chǎn)權(quán)和局部產(chǎn)權(quán)國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)展城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中，對全部產(chǎn)權(quán)和局部產(chǎn)權(quán)都作了明確的規(guī)定。全部產(chǎn)權(quán)是指按市場價(jià)和本錢價(jià)購置的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。局部產(chǎn)權(quán)是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購置的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有局部產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購置權(quán)，售

29、房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)展分配。局部產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，局部產(chǎn)權(quán)雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時(shí)要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足本錢價(jià)價(jià)款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。如何辦理房屋買賣合同公證？申請人的居民*件及復(fù)印件；委托代理人代辦的，代理人應(yīng)提交*件和授權(quán)委托書；賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復(fù)印件；出賣共有房屋，賣方應(yīng)提交其他共有人同意出賣的書面意見；房屋買賣合同文本；當(dāng)事人可以請公證機(jī)關(guān)代為草擬；單位購置私房的，買方應(yīng)當(dāng)提交房屋管理部門批準(zhǔn)買房的批準(zhǔn)文件；公證機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他證明材料，如房屋

30、藍(lán)圖、房屋管理部門對房屋的估價(jià)報(bào)告等；房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人的根本情況；房屋的坐落、種類、間數(shù)、構(gòu)造、質(zhì)量、面積、附屬設(shè)備等；房屋價(jià)款數(shù)額、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，有國家統(tǒng)一價(jià)格的，應(yīng)執(zhí)行國家法定價(jià)格，沒有統(tǒng)一價(jià)格的，由買賣雙方參照評估價(jià)格自行議定；付款的時(shí)間方式等；房屋竣工及交付的日期；辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶、登記及其他手續(xù)的有關(guān)規(guī)定；違約責(zé)任；其他當(dāng)事人約定的事宜，如合同生效的條件，對不可抗拒事件處理等；合同的簽訂日期、地點(diǎn)、簽字人等。貸款知識1、房地產(chǎn)按揭：按揭的名稱是從*地區(qū)傳入內(nèi)地的，源于mortqage一詞，本意是抵押，房地產(chǎn)按揭實(shí)際上就是指本房抵押貸款用以支付給開發(fā)商房款的行為。2、

31、按揭：又稱個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是銀行用其信貸資金發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人購置本城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購置的產(chǎn)權(quán)住房或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式為抵押，作為歸還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。目前銀行按揭對于住宅最多為7成30年90平米以下最多為8成30年，高檔住宅如別墅一般為6成20年，商業(yè)最多為5成10年。3、住房公積金：是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體為其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。4、住房公積金貸款：住房公積金貸款是住房按揭貸款的一種形式，不同于一般商業(yè)貸款的是住房公積金貸款

32、可以享受較低的貸款利率；同時(shí)貸款人必須已經(jīng)按時(shí)、足額繳納了住房公積金。公積金貸款額度計(jì)算公式：貸款額度=夫妻雙方個(gè)人住房公積金月繳存額之和/0.06*12*0.45*貸款年限注：貸款年限 = 年齡上限 目前年齡年齡上限：男60歲，女55歲，*市目前最高貸款額度為25萬元。組合貸款的最高額度已取消40萬的上限，改為不得超過70萬的上限。物業(yè)管理物業(yè)管理公司是指針對整個(gè)小區(qū)的保安、清潔、停車等進(jìn)展綜合管理的公司，一般住宅小區(qū)建筑面積在2萬平方米以上物業(yè)管理公司確實(shí)定為招標(biāo)形式。新開發(fā)工程入住后第一、二年的物業(yè)管理公司由開發(fā)商確定，之后業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)確定。物業(yè)管理費(fèi)用按房屋的建筑面積

33、計(jì)算交納，主要為物業(yè)管理公司維護(hù)社區(qū)內(nèi)平安、清潔、公用設(shè)施維護(hù)等收取的費(fèi)用，不包括電梯更新、改造、建筑中修、大修等費(fèi)用。住房專項(xiàng)維修基金：定義：是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造的資金，一般由開發(fā)企業(yè)和購房者共同籌措。首次專項(xiàng)維修基金的繳納：房地產(chǎn)開發(fā)建立單位對配備電梯的房屋按每平方米建筑面積本錢價(jià)的3.5%繳存，對未配備電梯的房屋按每平方米建筑面積本錢價(jià)的3%繳存；所繳存的專項(xiàng)維修資金，進(jìn)入當(dāng)期銷售費(fèi)用，歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。購房人對配備電梯的房屋按每平方米建筑面積本錢價(jià)的2.5%繳存，對未配備電梯的房屋按每平方米建筑面積本錢價(jià)的2%繳存，該

34、專項(xiàng)維修資金歸購房業(yè)主所有。注：*市平方米建筑面積本錢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)*市區(qū)龍泉驛區(qū)青白江區(qū)新都溫江雙流郫縣都江堰崇州彭州大邑金堂蒲江邛崍新津元/m1100720720720720720720720600550550550550500500客戶繳納的維修基金計(jì)算公式：金額 = 建筑本錢價(jià) * 2%2.5%* 建筑面積法律知識定金：是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，

35、但不得超過合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。訂金：訂金是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購置權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人。如購房者在約定期限內(nèi)決定不購該房屋，有權(quán)

36、向開發(fā)商要回該購房訂金。 違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要表達(dá)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 商品房買賣合同相關(guān)解釋1關(guān)于工程建立依據(jù)中土地使用年限的問題：開發(fā)商從拿地到正式開場銷售一般要經(jīng)過一段較長的時(shí)間2年左右比擬常見，因此造成客戶實(shí)際使用年限低于法律法規(guī)規(guī)定的使用年限住宅70年，商業(yè)40年。其中這段時(shí)間內(nèi)開發(fā)商需要做大量的工作，比方前期的市場調(diào)查、方案設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)方案報(bào)批、審核、調(diào)整、以及相關(guān)證照的取得都需要大量的時(shí)間。2關(guān)于買受人所購

37、商品房的根本情況中有關(guān)面積的約定，合同約定和產(chǎn)權(quán)登記的具體含義：合同約定：主要針對期房銷售，也就是我們所說的預(yù)售，該面積只是經(jīng)過開發(fā)商方面測算并報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的面積，并沒有通過產(chǎn)權(quán)測量部門的最終測量，所以我們說是合同約定主要針對產(chǎn)權(quán)登記而言。產(chǎn)權(quán)登記：主要針對現(xiàn)房銷售，此時(shí)該房屋面積已經(jīng)通過產(chǎn)權(quán)測量部門的最終面積核定，也就是我們通常所理解的房產(chǎn)證上的面積。3關(guān)于計(jì)價(jià)方式與價(jià)款中有關(guān)計(jì)價(jià)方式為什么選擇套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)方式的問題：不同工程有不同的計(jì)價(jià)方式A 首先，根據(jù)*省建立廳轉(zhuǎn)發(fā)建立部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知的通知川建廳房發(fā)2002104號，商品房銷售應(yīng)當(dāng)按套內(nèi)

38、建筑面積實(shí)得建筑面積計(jì)算銷售單價(jià)及總價(jià)款。B 其次，*市的一般慣例是銷售報(bào)價(jià)都按照建筑面積單價(jià)來報(bào)，簽訂合同時(shí)按照套內(nèi)建筑面積單價(jià)來簽，可以說是一種行規(guī)。C 最后也可以和客戶這樣解釋，買房實(shí)際上你支付的就是所居住的面積即套內(nèi)建筑面積，公攤的大與小實(shí)際上沒有多大好處或者損失。4關(guān)于面積確認(rèn)及面積差異處理此處有兩處客戶爭議比擬大：A 面積確認(rèn)及差異處理依據(jù)：首先我們在前面選擇了以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，此處當(dāng)然應(yīng)該選擇以套內(nèi)建筑面積作為處理差異的依據(jù)。此處在本條的一開場就有說明根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式。最后也可以和客戶這樣解釋，買房實(shí)際上你支付的就是所居住的面積即套內(nèi)建筑面積，公攤的大與小實(shí)際上沒有多大好處

39、或者損失。B 有關(guān)差異*圍的爭議：在商品房銷售管理方法中有明確的建議，有法律規(guī)定作為保證這對簽訂合同的雙方都比擬公平。在實(shí)際的操作過程中，有很多因素可以造成誤差比方說在放線時(shí)候的差異就會(huì)造成設(shè)計(jì)面積和實(shí)際面積的差異，3%是比擬正常的*圍。5關(guān)于買受人逾期付款的違約責(zé)任和第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任中有兩處常常引起爭議，一般都是因?yàn)榭蛻魡畏矫嬉驗(yàn)樽陨聿贿`約的情況下，要求開發(fā)商縮短時(shí)間或者增加違約金的額度：A 首先應(yīng)該向客戶再次說明第七條和第九條是相互對應(yīng)的，表達(dá)的是合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和公平性；B 其次，可以參照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋有關(guān)上述問題的說明。6關(guān)

40、于交付期限中最容易引起爭議的是有關(guān)交付條件的問題：A 驗(yàn)收合格：通常理解為主體驗(yàn)收合格，具備入主條件，道路、園林等到達(dá)根本使用條件。目前，絕大多數(shù)開發(fā)商都選擇此項(xiàng)作為交付條件；B 綜合驗(yàn)收：在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月內(nèi)，由城建包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)視等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位對小區(qū)主體建筑、總平規(guī)劃、園林、道路、消防、安防、公用設(shè)施等進(jìn)展驗(yàn)收。我們可以發(fā)現(xiàn)綜合驗(yàn)收的時(shí)間比竣工驗(yàn)收的時(shí)間晚且工程眾多。C 分期綜合驗(yàn)收：主要是針對建立規(guī)模比擬大比方有1、2、3期且建立周期比擬長的小區(qū)采用的驗(yàn)收方法，這種做法的優(yōu)點(diǎn)是讓提前竣

41、工的局部提前取得綜合驗(yàn)收報(bào)告而不影響一切證照的辦理。比方，一些大盤，比方卓錦城在進(jìn)展綜合驗(yàn)收的時(shí)候必然采用這種方式。D 取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件：指房地產(chǎn)相關(guān)部門出具的該商品房具備入住使用條件的文字資料或圖紙等，比方竣工驗(yàn)收報(bào)告、竣工圖紙等。E 竣工驗(yàn)收：是由開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、勘察單位、施工單位、監(jiān)理單位五家單位經(jīng)檢驗(yàn)合格后簽字蓋章后，到建委備案，這五家單位須對房屋的平安終身承當(dāng)責(zé)任。7關(guān)于關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，在實(shí)際簽訂合同的過程中此條爭議為最大，通常的問題有：A 產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間的爭議：因?yàn)樵谵k理產(chǎn)權(quán)證的過程中涉及到方方面面的因素，開發(fā)商選擇一個(gè)較長的時(shí)間只是為了躲避過程中的一些風(fēng)險(xiǎn)。比方，

42、綜合驗(yàn)收的時(shí)間會(huì)影響產(chǎn)權(quán)的辦理，而綜合驗(yàn)收又涉及到方方面面的政府職能部門，這些部門時(shí)間上的安排又會(huì)影響驗(yàn)收的速度，最終影響產(chǎn)權(quán)證的辦理；房管局產(chǎn)權(quán)部門辦理時(shí)間也會(huì)影響產(chǎn)權(quán)證的辦理B 逾期辦理產(chǎn)權(quán)的爭議：有關(guān)賠付問題，可以參照相關(guān)法律法規(guī)關(guān)于違約金的規(guī)定；有關(guān)退房問題，向客戶解釋為什么不選擇退房的原因之前必須先了解客戶為什么客戶擔(dān)憂產(chǎn)權(quán)長期辦不下來，比方說擔(dān)憂開發(fā)商在建工程抵押，則可以從開發(fā)商實(shí)力、銷售進(jìn)度及回款狀況等方面和客戶斡旋C 分戶國土證問題：首先要肯定答復(fù)客戶能夠辦下來，時(shí)間是在辦理完房屋所有權(quán)證之后，至于具體時(shí)間開發(fā)商為什么不約定，是因?yàn)榉謶魢磷C也涉及到很多因素，比方說因客戶的原因

43、，房屋所有權(quán)證未辦理完，影響整體的國土證辦理時(shí)間；第2個(gè)方面就是政府相關(guān)單位的辦事效率問題；因?yàn)槟壳伴_發(fā)的工程眾多，政府部門時(shí)間上的安排也會(huì)影響國土證的辦理。應(yīng)該肯定的是，在實(shí)際的操作過程中，很少有客戶因?yàn)樯鲜鰡栴}沒有得到解決而退房的，只要置業(yè)參謀端正心態(tài)，積極的找說法，這些問題都是可以解決的。8 有關(guān)質(zhì)量問題造成業(yè)主損失除及時(shí)修繕外的賠付問題。目前客戶提的比擬多的一個(gè)情況就是，因房屋質(zhì)量問題造成入住以后的裝修賠付問題，客戶一般要求在合同上明示，肯定的是，賠肯定是要賠，因?yàn)樵谏唐贩抠I賣合同司法解釋中第12條明確說明因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)

44、確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持。但同時(shí)為躲避很多風(fēng)險(xiǎn)，類似于這樣的條款在寫進(jìn)合同時(shí)都必須慎重。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋(法釋20037號)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋已于年月日由最高人民法院審判委員會(huì)第次會(huì)議通過?，F(xiàn)予公布，自年月日起施行。二三年四月二十八日為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)中華人民*國民法通則、中華人民*國合同法、中華人民*國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民*國擔(dān)保法等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解

45、釋。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以下統(tǒng)稱為出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃*圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂

46、等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方承受的除外。第

47、七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。第八條具有以下情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：一商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣

48、合同時(shí)，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：一成心隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；二成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；三成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣

49、人承當(dāng)，交付使用后由買受人承當(dāng)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承當(dāng)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第十二條因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人

50、承當(dāng)。第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：一面積誤差比絕對值在以內(nèi)含，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；二面積誤差比絕對值超出，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含局部的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出局部的房價(jià)款由出賣人承當(dāng)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含局部的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超

51、過局部的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)

52、額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。第十八條由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任：一商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；二商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；三商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)

53、額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。第十九條商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建立的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購置，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

54、第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二十四條因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無

55、法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。第二十六條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定歸還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登

56、記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十七條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定歸還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人歸還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。第二十八條本解釋自年月日起施行。中華人民*國城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。中華人民*國城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品

57、房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)視程序決定再審的，不適用本解。中華人民*國城市房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解。常用家具尺寸及家具近旁必要尺寸門的寬度：門的常用寬度：900mm廁所、浴室的門常用寬度：650800mm雙扇門常用寬度：12001800mm廁所、浴室的根本尺度和布置方式：十、房地產(chǎn)相關(guān)政策法律法規(guī)*市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行方法*市人民政府令 第103號*市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行方法已經(jīng)2004年2月11日市人民政府第11次

58、常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予公布，自2004年4月1日起施行。市長 葛紅林二OO四年三月八日*市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行方法第一章 總則第一條 為維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，建立城市住房維修保障機(jī)制，加強(qiáng)住房專項(xiàng)維修資金管理，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例，結(jié)合*市實(shí)際，制定本方法。第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地*圍內(nèi)住房專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、管理和監(jiān)視，適用本方法。第三條 本方法所稱住房專項(xiàng)維修資金以下簡稱專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。本方法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。本方法所稱共用部位，是指一幢房屋內(nèi)部，由整幢房屋的業(yè)主、使用人共用的房屋主體承

59、重構(gòu)造、外墻面、門廳、樓梯間和其他在使用上、功能上為整幢建筑效勞的部位等。本方法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域或者單幢房屋內(nèi)，由業(yè)主、使用人共用的上下水管道、電梯、供配電設(shè)施設(shè)備、消防及平安監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、公益性文體康樂設(shè)施、綠地、道路、路燈、非經(jīng)營性停車場所和有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第四條 擁有二個(gè)以上房屋所有權(quán)人的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓構(gòu)造相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按本方法規(guī)定統(tǒng)一建立專項(xiàng)維修資金。第五條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。第六條 市房產(chǎn)管理部門是本市專項(xiàng)維修資金的主管部門，負(fù)責(zé)對本市專項(xiàng)維修資金的統(tǒng)

60、一歸集和監(jiān)視管理。區(qū)市縣房產(chǎn)管理部門按規(guī)定權(quán)限負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)專項(xiàng)維修資金繳存、使用的監(jiān)視管理。第七條 房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，承受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)設(shè)立的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)對違反本方法行為的投訴。第二章 專項(xiàng)維修資金的繳存第八條 商品房的首次專項(xiàng)維修資金，由房地產(chǎn)開發(fā)建立單位和購房人分別按以下規(guī)定繳存：一房地產(chǎn)開發(fā)建立單位對配備電梯的房屋按每平方米建筑面積本錢價(jià)的3.5%繳存，對未配備電梯的房屋按每平方米建筑面積本錢價(jià)的3%繳存；所繳存的專項(xiàng)維修資金，進(jìn)入當(dāng)期銷售費(fèi)用，歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。二購房人對配備電梯的房屋按每平方米建筑面積本錢價(jià)的2.5%繳存，對未配備電梯的房屋按每