以“文商旅”為核心的地產(chǎn)開發(fā)-萬達第四、五代產(chǎn)品專題研究

1、Part1萬達商業(yè)帝國簡介萬達集團發(fā)展簡史超越自我.追求卓越,實現(xiàn)跨越式發(fā)展一萬達集團志在成為世界一流企業(yè)。1999:開始訂單地產(chǎn)生產(chǎn)T旁大款”沃爾1988:萬達公司成立1992:改制為萬達集團股份存限公司1994:萬達進入足球領(lǐng)域1995-1998:在住宅開發(fā)白勺同|時，經(jīng)歷開辦電梯廠、制藥廠、|葩商暗領(lǐng)域的探索,希望|拓展長線、穩(wěn)定收益的業(yè)務領(lǐng)|域I:退出萬達足球俱樂部，確立商業(yè)、住宅兩條腿走路:正式進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，長春萬達建成:第一、二代產(chǎn)品投資高峰期:遭遇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，資金鏈緊張:與華納合資成立院線2005:開始與麥格理合作,進行REITs探索;調(diào)整管理組織架構(gòu)I2007:產(chǎn)品向第

2、三代轉(zhuǎn)型2008:應對經(jīng)濟和地產(chǎn)調(diào)整，企業(yè)進入短暫觀望期2009:加強土地儲備J201020122010:全國范圍擴張2011:大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè),第四代產(chǎn)品開始動工2012:26億美元與全球第二大院線集團AMC簽署并購協(xié)議；組建運營團隊，準備涉足電商，將整合百貨、高級酒店、旅游、電影院線旗下四大金剛”商業(yè)地產(chǎn)萬達集團旗下主力四大產(chǎn)業(yè)：商業(yè)地產(chǎn).文化旅游.高級酒店.連鎖百貨高級酒店商業(yè)地產(chǎn)是萬達集團的第一支柱產(chǎn)業(yè),現(xiàn)已在全國開業(yè)27個萬達廣場，計劃到2012年開業(yè)80個萬達廣場。包含萬達廣場、萬達商業(yè)管理、萬達規(guī)劃研究院、萬達學院。12萬達集團擁有中國廿的專業(yè)酒店投資建設(shè)團隊一萬達酒店建設(shè)有限公

3、司，目前公司已經(jīng)開業(yè)運營7家五星級酒店,計劃到2012年擁有45家已開業(yè)的五星級或超五星級酒店。包含北京萬達索菲彳寺大飯店、北京萬達帕爾曼大飯店。萬達的四大支柱產(chǎn)業(yè)萬千百貨成立于2007年5月8日，是萬達集團四大支柱產(chǎn)業(yè)之一,是萬達集團第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)城市綜合體的核,心組成部分。文化產(chǎn)業(yè)是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前萬達擁有影院36家，400塊電影銀幕，計劃到2012年擁有1000塊銀幕。包含電影院線（萬達電影）、影視制作、舞臺演繹、主題公園、文化旅游區(qū)域、報刊傳媒文化旅游連鎖百貨產(chǎn)業(yè)版圖萬達目前已經(jīng)進入50多個重點城市f投資項目80J00個,主要位于東部沿海的一二線城市。A2010年：合月巴

4、兩個萬達廣場、廊坊萬達、石家莊萬達、撫）11庾達、無錫萬達、鄂爾多斯（東勝）萬達、包頭萬達、漢中萬達、鄭州萬達、大同萬達20口年：廈門萬迖福州萬達、銀川萬達、蘇州萬達、淮安萬達、呼和浩特萬達2012年：太原萬達、蚌埠萬達、鎮(zhèn)江萬達、重慶萬迖溫州萬迖廣州萬達、唐山萬達、宜昌萬達北京石家莊沈陽太原哈爾濱大連吉林C成都武漢青島濟南南京上海南昌寧波僅薛業(yè)僅住宅兼薛住Part2萬達產(chǎn)品線研究商業(yè)產(chǎn)品線產(chǎn)品不斷升級,萬達已經(jīng)完成從單一購物中心向大型商業(yè)文化購物公園的轉(zhuǎn)變。代第一代萬達的簡單升級，從原來的“主力店驅(qū)動型的單體商業(yè)進化為“主力店驅(qū)動型的多個單體商業(yè)“，總規(guī)模在12J5萬方;第三代稱為萬達城，比

5、第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題；包含65萬方的核心商業(yè)模塊。萬達城市綜合體產(chǎn)品。通過住宅,公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金；總規(guī)模在4080萬方。第一代第一代萬達”通俗講就是一個商業(yè)大盒子：單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模35萬方不等；產(chǎn)品特征萬達經(jīng)歷了三代產(chǎn)品發(fā)展之后開始向體量更大.功能更全.體現(xiàn)文化.休閑.購物為一體的商業(yè)綜合城發(fā)展,并逐步向線上綜合體延伸。類別第一代第二代第三代產(chǎn)品帳純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫揺、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、開發(fā)區(qū)、CBD規(guī)模約5萬耐40-80萬平方米約15萬平方米業(yè)態(tài)購物功能組合購

6、物功能組合2他時不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個盒子多個盒子組合式盒子+街區(qū)+咼層的綜合體向空中發(fā)展,一般是一個5萬平方米左右的單體樓,地下為停車場，第一層開設(shè)精品店，二層、三層租給沃爾瑪，四層是家居廣場或電影城；第二代每個組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場等六到十種業(yè)態(tài)，面積在10萬平方米。避免了只有f主力店、目標客戶不對應的問題。城市綜合體。其中70%80%是主力店，20%30%為室內(nèi)步行街。零售業(yè)態(tài)占60%左右z休閑娛樂餐飲文化等業(yè)態(tài)占40%左右。產(chǎn)品問題萬達充分認識到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)

7、的出路；因此,將第三代產(chǎn)品中銷售部分改為占項目整體比例40%60%的住宅.寫字樓和社區(qū)商業(yè)。業(yè)態(tài)代表問題第T弋購物廣場長春萬達購物廣場、青島萬達購物廣場、南京萬達購物廣場沃爾瑪和一層精品店的目標客戶不對應；僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達快速開發(fā)的現(xiàn)金流;這也是第T弋萬達難以為繼的原因。第二代購物廣場天津萬達購物廣場、南寧萬達購物廣場、武漢萬達購物廣場回報率不高,和一代沒有本質(zhì)的區(qū)別;第代萬達仍然難以解決萬達快速開發(fā)的現(xiàn)金流問題;物業(yè)定位不同、主力店類別不同、消費者不同，使得商業(yè)客流無法做到完全有效互動，人流無法做到共享。第二代購物廣場北京萬達購物廣場、上海萬達購物廣場、寧波萬達購物廣場夕卜街商

8、鋪與主力店無法直接連通，無主力店有效帶動，商業(yè)外街散售后無法做到統(tǒng)一招商運營管理，注定商業(yè)外街的經(jīng)營狀況比起內(nèi)街有天壤之別。Part3萬達第四代產(chǎn)品研究第四代產(chǎn)品介紹萬達第四代產(chǎn)品萬達稱為萬達城，比第三代規(guī)模更大，投資更大曾加旅游文化等主題。萬達敷鞅文比舀漢矽理:漢械心礙昌醸之歐馳S超相當于IIS減幾何軸.飆卿蹄L8平方公里,總團緬積釣340萬平方米，忌萬達集團財500億元耐以文化為核心.兼期歐商見商氨居住戯為*世潮文化皤頂豈中央文化區(qū)總體規(guī)劃第四代模式關(guān)于第四代萬達廣場，目前有兩種說法，一種說法是第四代萬達稱為“萬達城”，比第三代規(guī)模更大，投資更大，增加旅游文化等主題，目前尚在規(guī)劃中；第二種

9、說法是武漢的中央文化區(qū)是第四代萬達的先行者，其各項指標和規(guī)劃均符合“萬達城”的概念。萬達全國的項目按級別分為A+,A,A-,B+,B等幾個等級，中央文化區(qū)是全國唯一的A+級別。核心標準模塊核心標準模塊二15萬方購物中心+20萬方以上寫字樓+10萬方以上酒店+10萬方休閑街區(qū)+10萬芳娛兵中心。io萬盯的創(chuàng)意休閑街區(qū)20萬nf以上的寫字樓15萬打左右的單體購物中心五大核心艇模塊Y121J10萬nf體驗型娛樂中心（大劇院+會展中心+2個電影院+犬型單體娛樂項目+影視主題公園）10萬m21000間以上客房的酒店集群（2家星級酒店+3家以上經(jīng)濟型酒店）產(chǎn)品的三大特征特征之一:規(guī)模大.以建筑群組合的方式

10、存在。第一規(guī)模大.以建筑群組合的方式存在。項目規(guī)模從單體建筑、到簡單組合體、到多樣組合體，目前城長白山國際度假區(qū)建設(shè)用地1L5平方公里市綜合體的規(guī)模已經(jīng)上升到百萬平米的量級。但是,從武漢中央文化區(qū)總建面340萬平方武漢中央文化區(qū)的規(guī)劃來看,更多是以建筑群組合的方西雙版纟內(nèi)國際度假區(qū)占itB6平方公里式構(gòu)成，這一點類1以于上海世博會的功能分區(qū)。通過文哈爾濱萬達文化旅游城總建面90萬平方米化、旅游、商業(yè)、商務、居住等功能建筑群的組合，整南昌萬達文化旅游城475萬平方米個武漢中央文化區(qū)項目的占地面積達到了L8平方米公里，青島東方影都540萬平方米總建筑面積達到了340萬平方米。通過這種組合z開發(fā)企合

11、肥萬達文化旅游城90萬平方米業(yè)將規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢,運用到了新的咼度。無錫萬達文化旅游城120萬平方米產(chǎn)品的三大特征特征之二:資金需求量大.投資門檻高。第二資金需求量大.投資門檻高在過去的綜合體項目中,多數(shù)項目的投資額在40J00億之間。而武漢中央文化區(qū)項目的總投資規(guī)模在500億元,項目的投資門檻大幅提升。從競爭的角度來看，假如武漢中央文化區(qū)項目將會是未來綜合體的發(fā)展方向,這對于參與者而言，門檻要求無疑是大幅提升了,對項目操盤者的融資能力、資金管理能力的要求也大幅提升。項目投資金額長白山國際度假區(qū)230億元武漢中央文化區(qū)500億元西雙版納國際度假區(qū)150億元哈爾濱萬達文化旅游城200億元南昌萬達文

12、化旅游城近400億青島東方影都500億元合肥萬達文化旅游城300億無錫萬達文化旅游城超300億元產(chǎn)品的三大特征特征之三：以文化體驗為核心。第三以文旅體驗為核心。項目文化體驗內(nèi)容長白山國際度假區(qū)滑雪場、會議中心、狩獵場、/票流、高端度假酒店區(qū)、大劇院、商業(yè)街、娛樂中心、溫泉洗浴中心；武漢中央文化區(qū)漢秀劇場、漢街、濱河休閑區(qū)、萬達影城、奢華酒店集群;西雙版納國際度假區(qū)主題公園、度假酒店區(qū)、傣秀劇院、商業(yè)中心、旅游新城；哈爾衍達文化旅游城劇場、電影科技樂園、名人蠟像館、電影樂園、美術(shù)館、室內(nèi)滑雪場、室外主題公園；南昌萬達文化旅游城大型舞臺秀、電影城、量販KTV、電玩城、海洋樂園、室外主題公園；青島東

13、方影都影視產(chǎn)業(yè)園、電影博物館、影視會展中心合肥萬達文化旅游城大型主題公園、室內(nèi)水上樂園、兩個電影科技館、酒店群,文化旅游投資占63%;無錫萬達文化旅游城大型舞臺秀、電影樂園和電影城，文化旅游投資占70%;在過去的城市綜合體項目中,切規(guī)劃和設(shè)計都是圍繞購物中心進行的,購物中心為整個項目帶來了人流，聚集了人氣，是整個綜合體項目的靈魂。而在武漢中央文化區(qū)項目規(guī)劃中，購物中心的地位已經(jīng)弱化了，更加強調(diào)的是“文化體驗“的核心效應。萬達在整個項目中，規(guī)劃了楚河漢街“、”漢秀“居煬、電影文化主題公園、名人廣場、大眾戲臺等文化旅游項目，萬達廣場只是其中的要素之一。通過文化、旅游的參與性和體驗性，有效對沖了電子

14、商務的發(fā)展對傳統(tǒng)購物方式的沖擊。三大核心競爭力1政策優(yōu)惠:以文商旅為核心的地產(chǎn)開發(fā)更迎合政府的意愿，因此萬達的項目在土地位置價格.付款形式都有一定的政策鼓勵。稅收工程提升城市形象.土地:黃金位置一低地價一地價款分期效果1:前期啟動資金壓力小，支持連鎖擴張效果2:成本低，可低租金吸引商家.政策:各地政府給予相應的政策鼓勵效果1:以低價獲取城市核心地段的土地效果2:城市綜合體的建設(shè)提升城市經(jīng)濟影晌力，并借助政策優(yōu)勢拓寬品牌推廣渠道提升城市商業(yè)水準就業(yè)工程三大核心競爭力萬達產(chǎn)品的三大核心競爭力案例一：南昌萬達文化旅游城南昌萬達城是南昌規(guī)模最大的以文化.旅游體驗為核心的綜合體項目。建筑面積:容積率：物

15、業(yè)類型:計劃投資:詳細內(nèi)容:占地面積：項目基礎(chǔ)資料約3950畝475萬平方米1.6酒店、會議中心商業(yè)街、購物中心、主題樂園、真近400億（其中文化、旅游投資210億元）文化旅游：占地160萬冊,建面80萬時;住宅及酉憶商業(yè)：建面82萬nf;!1!區(qū)位圖萬達城商業(yè)中心：建面16萬m2酒店區(qū)：占地35萬nf;濱湖酒吧：建面2萬nf;室外主題樂園：一占地80公頃;其他說明：項目位于南昌市九龍湖新；規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店、濱湖酒吧街五大內(nèi)容，鑒于南昌旅游的現(xiàn)狀，規(guī)劃以室內(nèi)為主。文化項目包括大型舞臺秀、電影樂園、電影城等。室內(nèi)海洋樂園由美國TVSA設(shè)計，是全球規(guī)模最大、創(chuàng)新最多的海洋館，設(shè)置“海底

16、壞游、“國寶中華魴魚館、海洋劇院等7個主題展示區(qū)。五大中心之一:文化中心文化中心：大型翁臺秀.電影城.量販KTV.電玩城?？谖幕行膬?nèi)容：/大型舞臺秀：由世界頂尖藝術(shù)大師馬克菲舍爾策劃導演，演出節(jié)目水準達到世界一流;/電影樂園:引進世界最新電影科技娛樂項目”游客在虛擬的西游記3D立體世界中與各種鬼怪互相打斗，決一勝負；“電影城：設(shè)有14個廳，3000個座位，是中國設(shè)施領(lǐng)銜的電影舷一；/大歌星量販KTV:是匯聚時尚的健康娛樂場所，讓您唱響生活；/電玩城:涵蓋電子競技等娛樂節(jié)目，為市民提供歡快的俶僉場所；/兒童天地:是集教育、購物、餐飲和娛樂為體的兒童館,是中部6省首家兒童主題綜合t直。五大中心之

17、二:旅游中心旅游中心：室內(nèi)主題公園和大型室外主題公園。口文化中心內(nèi)容:/室內(nèi)主題公:海洋樂園由世界著名的美國TVSA公司擔綱設(shè)計,是全球首屈一指，創(chuàng)新獨特的海洋館。精彩的海洋動物表演及互動項目,讓大人和孩子共度歡樂時光；計。其中，驚險刺激的超大型過山車,以及各種世界前沿游樂設(shè)施,讓游客在風馳電掣中感受激情、在巨大落差中體現(xiàn)勇敢。/大型室外主題公園：占地80公頃，規(guī)卿美迪斯尼，由世界知名公司擔綱設(shè)五大中心之三：商業(yè)中心商業(yè)中心：是整個文化旅游城的主軸線，建筑面積為16萬方?？谖幕行膬?nèi)容：/萬達城商業(yè)中心建筑面積16萬平方米，是整個文化旅游城的主軸線，耳各各個項目有機連接在一起萬。薈萃國內(nèi)外時尚

18、品牌和40家鉗美食餐廳，讓游客體驗舌尖上的世界。五大中心之四：度假中心度假中心：包含9個度假酒店和大型會議中心濱湖酒店集群將南昌市的旅游會議設(shè)施提高到世界_流。度假中心：占地35公頃，規(guī)劃9個度假酒店,包括1個六星級酒店、1個五星級酒店、2個四星級酒店和5個三星級酒店，共有4000間客房，6000個床位。大型會議中心建有2000平米的超大宴會廳，將南昌市的旅游會議設(shè)施提高到世界一流。建筑面積2萬平方米，計劃引進20家國五大中心之五:休閑中心休閑中心：計劃引進20家國內(nèi)外著名品牌r為游客提供現(xiàn)代化休閑生活，總體量為2萬方?？谛蓍e中心:濱湖酒吧街內(nèi)夕卜著名品牌，為游客提供現(xiàn)代化休閑生活。案例二：武

19、漢中央文化區(qū)以文商旅為核心驅(qū)動,是萬達第四代產(chǎn)品的先驅(qū)者,是武漢的城市名片。gl廠津中心漢秀7星級酒店190-300m2湖晏豪宅總部國際5翊寫字樓集薛萬達廣場：中國1店宅北總中字P取奪社（:170-190m2精Q金品豪宅K1樂星f占地：規(guī)劃面積1.8平方公里建面：340萬平方米容積率:4.26物業(yè)類型：文化藝術(shù)、旅游休閑、商業(yè)娛樂、商務辦公、高尚居住五大功能計劃投資:近500億詳細內(nèi)容：住宅:155萬方商務辦公：45萬方酒店:20萬方萬達廣場：15萬方漢街:21萬方全球奢侈品購物中心：13萬方室內(nèi)電影樂園：6萬方書城:5000方其他項目基礎(chǔ)資料秀場國際影城五大部分之一:文化藝術(shù)文化藝術(shù)：漢秀場

20、.美術(shù)館博物館國際影視城等。文化藝術(shù)/秀場:秀場由享營全球的藝術(shù)大師弗蘭克先生領(lǐng)導的FrancoDragone公司擔綱設(shè)計，目前世界上僅有美國扌翊濰加斯和中國澳門有同樣設(shè)施。/美術(shù)館：美術(shù)館為武漢中央文化旅游區(qū)的重要組成咅5分,收集眾多名畫,極大提高市民的文化修養(yǎng)。/博物館：博物館收集眾多歷史文物,展現(xiàn)了中華民族的悠久歷史、斑粲文化。/國際影城：中國最大的影城，擁有20廳，其中IMAX影廳1300詔，能部內(nèi)450人；另有350人和280人大影廳”總座位數(shù)達4500座。五大部分之二:旅游觀光旅游觀光：東.沙湖連通河,觀光游船,酒店等。東、沙湖連通河口旅游觀光/東、沙湖連通河：東、沙湖連通河長達L

21、7公里z河面寬度4070米，是V圉妾東湖和沙湖的生態(tài)旅游走廊。東湖是中國最大的城中湖,面積是西湖的六倍；沙湖和西湖面積相當。/觀光游船:萬達集團親力訂制打造豪華貴賓游船及觀光游船,連接東觀光游船酒店沙湖和東湖合旅游資源,打造武漢城市流動風景。/酒店：六星級酒店（君悅）7萬m2,500床；五星級酒店（皇冠）4萬m2,350床；三星級酒店（快捷假日）2萬m2,300床；經(jīng)濟型連鎖酒店1萬m2,300床。五大部分之三：商業(yè)休閑區(qū)商業(yè)休閑區(qū)：漢街f萬達商業(yè)綜合體,濱河餐飲酒吧，電玩.KTV等休閑娛樂區(qū)?？谏虡I(yè)休閑/漢街:漢街長L4公里，建積18萬m2,采用民國建筑風格，多達500個大商家進駐，并設(shè)置3

22、座大酒樓。萬達商業(yè)綜合體:萬達磁商業(yè)綜合體,面積為17萬m2,擁有連鎖百貨及超市，業(yè)態(tài)組合齊全，匯聚眾多國際F品牌。濱河餐飲酒吧風情街:餐飲、酒口疇。“休閑娛樂:設(shè)有健身、電玩、KTV等。萬達商業(yè)綜合體】口-uu=Ji.迸HJsus?1:;戸；曰一“二mJw三*=逼逹m江二匸列srs-1嚴m(xù)simmls兇&姝惟-SNiw五大部分之五:居住及配套居住及配套:總體量155萬方的精品住宅口咼級湖景豪宅：萬達漢街九號共規(guī)劃四個組團，總建筑面積155萬方；口居住配套含有:小學:36班，配備200米跑道及室內(nèi)運動場館。幼兒園：30班，配備室內(nèi)游泳館。3.市政酉憶酉睥站及消防站等。共分4個組團開發(fā)；同時配有學校等生活配套。Part5萬達第四代產(chǎn)品總結(jié)總結(jié):第四代產(chǎn)品的核心是什么？口核心一：文商旅核心驅(qū)動，受人追捧！萬達第四代產(chǎn)品被賦予更多的文化、旅游、觀光內(nèi)涵。對于政府言，有利于拉動內(nèi)需、增加稅收與就業(yè)、提升城市形象；對于客戶言，有利于改變生活方式。核心二:對政府口味,土地成本優(yōu)勢！正是文商旅”的開發(fā)思路符合政府方向，萬達可在拿地上可與政府洽談，選擇優(yōu)質(zhì)地段；在低價上政府