最新資料融資租賃業(yè)務(wù)模式詳解

1、K2MG-E畫匕業(yè)技術(shù)人員績效管理L業(yè)務(wù)能力捉升練習(xí)答案 K2MG-E畫匕業(yè)技術(shù)人員績效管理L業(yè)務(wù)能力捉升練習(xí)答案 K2MG-E專業(yè)技術(shù)人員績效管理與業(yè)務(wù)能力捉升練習(xí)與答案 融資租賃業(yè)務(wù)模式詳解融資租賃的基本方式是三方當(dāng)事人(出租人、承租人、廠商)間的兩份合同(購買合同、租賃 合同)所確定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。從最基本的直接購買融資租賃(Direct financial lease),可以誘導(dǎo) 出多種變體，如轉(zhuǎn)融資租賃、售后租回融資租賃、杠桿融資租賃、委托融資租賃、托拉斯融資租賃 等。除這些在北美、西歐及東亞韓日已成熟使用的融資租賃方法外，山于市場的驅(qū)動和業(yè)務(wù)的拓展, 近兒年來國內(nèi)外的一些租賃公司，

2、乂開發(fā)出許多新的行之有效的方法，現(xiàn)將這些方法的要點(diǎn)簡述于 下：1轉(zhuǎn)融資租賃(Sublease):山出租人從另一家融資租賃公司租進(jìn)設(shè)備，然后轉(zhuǎn)租給承租人使 用。第二出租人可以不動用自己的資金而通過發(fā)揮類似融資租賃經(jīng)紀(jì)人的作用而獲利，并能分享第 一出租人所在國家的稅收優(yōu)惠，降低融資成本。轉(zhuǎn)融資租賃多發(fā)生在跨國融資租賃業(yè)務(wù)中。2.售后租回融資租賃(Sale and leaseback lease)： 一般簡稱回租，山設(shè)備使用方首先將自己的設(shè) 備出售給融資租賃公司(出租人)，再山租賃公司將設(shè)備出租給原設(shè)備使用方(承租人)使用。廠 商通過回租可以滿足其改善財務(wù)狀況(資產(chǎn)負(fù)債表)、盤活存量資產(chǎn)的需要，并可

3、與融資租賃公司 共同分享政府的投資減稅優(yōu)惠政策帶來的好處，以較低的租金即可取得繼續(xù)使用設(shè)備的權(quán)利。財產(chǎn) (設(shè)備)所有人通過這種方式可以在不影響自己對財產(chǎn)繼續(xù)使用的情況下，將物化資本轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿?資本。3杠杠融資租賃(Leveraged lease)：國外杠杠融資租賃的運(yùn)作方式十分復(fù)雜,涉及的當(dāng)事人較多， 一般包括承租人、生產(chǎn)廠商、物主出租人、物主受托人、債權(quán)人、經(jīng)紀(jì)人等。融資租賃公司(出租 人)只承擔(dān)設(shè)備成本的一小部分，一般為20-40%,并以此為杠桿，大部分曲銀行或銀團(tuán)等金融 機(jī)構(gòu)提供。出租人要把租賃物的所有權(quán)、融資租賃合同的擔(dān)保受益權(quán)、租賃物的保險受益權(quán)及融資 租賃合同的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押給貸

4、款人，貸款人對出租人無追索權(quán)。該融資租賃對象大都是一些購 置成本非凡高的大型設(shè)備，如飛機(jī)、輪船、衛(wèi)星等。委托融資租賃(Entrusted lease)： 一種方式是擁有資金或設(shè)備的人委托非銀行金融機(jī)構(gòu)從事融 資租賃，第一出租人同時是委托人，第二出租人同時是受托人。第二種方式是出租人委托承租人或 第三人購買租賃物，出租人根據(jù)合同支付貨款。又稱委托購買融資租賃。項目融資租賃(Project lease):承租人是以項U自身的財產(chǎn)和效益為保證，與出租人簽訂 項口融資租賃合同，出租人對承租人項LI以外的財產(chǎn)和收益無追索權(quán)，租金的收取也只能以項口的 現(xiàn)金流量和效益來確定。出賣人通過自己控股的租賃公司采取

5、這種方式來推銷產(chǎn)品，擴(kuò)大市場份額。 通訊設(shè)備、大型醫(yī)療設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備甚至高速公路經(jīng)營權(quán)都可以采用這種方法。銷售式租賃(Firm lease)：生產(chǎn)商或流通部門通過自己所屬或控股的租賃公司采用融資租賃方 式促銷自己的產(chǎn)品。這些租賃公司依托母公司能為客戶提供維修、保養(yǎng)等多方面的服務(wù)。出賣人和 出租人實(shí)際是一家，但屬于兩個獨(dú)立法人。在這種銷售式租賃中，租賃公司作為一個融資、貿(mào)易和 信用的中介機(jī)構(gòu)，自主承擔(dān)租金回收的風(fēng)險。通過綜合的或?qū)ｉT的租賃公司采取融資租賃方式，配 合制造商促銷產(chǎn)品，可減少制造商應(yīng)收帳款和三角債的發(fā)生，有利于分散銀行風(fēng)險，有利于促進(jìn)商 品流通。7抽成融資租賃(Share lease

6、)： 乂稱收益白分比融資租賃。對回籠期較長但現(xiàn)金流穩(wěn)定且具有 一定壟斷性的項LI，可嘗試采用收益權(quán)擔(dān)保、收費(fèi)分成的融資租賃方式。這種融資租賃的租金不是 固定的，而是由承租人的盈利狀況決定，通常山承租人向出租人先支付一定的租金，租金余額按承 租人營業(yè)收入的一定比例抽成。具體的比例可以靈活多變，山承租人和出租人根據(jù)實(shí)際生產(chǎn)狀況確 定。風(fēng)險融資租賃(Venture lease)：出租人以租賃債權(quán)和投資方式將設(shè)備出租給承租人，以獲得 租金和股東權(quán)益收益作為投資回報的租賃交易。在這種交易中，租金仍是出租人的主要回報，一般 為全部投資的50%,其次是設(shè)備的殘值回報，一般不會超過25%左右，這兩項收益相對比

7、較安全可 靠。其余部分按雙方約定，在一定時間內(nèi)以設(shè)定的價格購買承租人的普通股權(quán)。這種業(yè)務(wù)形式為高 科技、高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)開辟了一種吸引投資的新渠道。出租人將設(shè)備融資租賃給承租人，同時獲得與設(shè)備成本相對應(yīng)的股東權(quán)益，實(shí)際上是以承租人 的部分股東權(quán)益作為出租人的租金的新型融資租賃形式。同時，出租人作為股東可以參與承租人的 經(jīng)營決策，增加了對承租人的影響。實(shí)際操作中，一般山融資租賃公司以設(shè)備價款的60%買下設(shè)備, 與承租方共同組建營運(yùn)治理中心，參與各項重大決策，在收回本金后仍保留項口的2030%收益權(quán)。 風(fēng)險融資租賃實(shí)際上是風(fēng)險投資在融資租賃業(yè)務(wù)上的創(chuàng)新表現(xiàn)，與抽成融資租賃(收益白分比融資 租賃)有相同之

8、處，但乂不完全相同，其差別在于風(fēng)險融資租賃中存在的一種質(zhì)的轉(zhuǎn)換：債權(quán)轉(zhuǎn)股 權(quán)，與此相對應(yīng)借貸資本轉(zhuǎn)為權(quán)益資本。 結(jié)構(gòu)式參與融資(Structured participation lease): |1注資、還租、回報3個階段構(gòu)成。其 中注資階段資金注入的方法與常規(guī)融資租賃資金注入方法無異：還租階段是將項H現(xiàn)金流量按一定 比例在出租人和承租人之間分配，例如70%分配給出租人，用于還租，30%由承租人留用?；貓?階段是指在租賃成本全部沖減完以后，出租人享有一定年限的資金回報，回報率按現(xiàn)金流量的比例 提取?；貓箅A段結(jié)束，租賃物件的所有權(quán)山出租人轉(zhuǎn)移到承租人，整個項LI融資租賃結(jié)束。結(jié)構(gòu)式 參與融資租賃

9、和我們熟知的BOT方式有異曲同工之妙。捆綁式融資租賃(Bundle lease) ： 乂稱三三融資租賃。三三融資租賃是指承租人的首付金 (保證金)不低于租賃標(biāo)的價款的30%,廠商在交付設(shè)備時所得貨款不是全額，大體上是30%左右,余款在不長于租期一半的時間內(nèi)分批支付，而租賃公司的融資強(qiáng)度差不多30%即可。這樣，廠商、 出租方、承租人各承擔(dān)一定風(fēng)險，命運(yùn)和利益“捆綁在一起，以改變以往那種所有風(fēng)險由出租人一 方獨(dú)擔(dān)的局面。融資租賃業(yè)務(wù)操作流程一、項目初審向企業(yè)介紹中小企業(yè)融資租賃的特征和優(yōu)勢。調(diào)查項LI是否符合中小企業(yè)融資租賃的要求。為了減少不必要的談判，節(jié)省前期費(fèi)用，承 租人或出賣人首先要了解可以

10、釆取中小企業(yè)融資租賃的原則。山準(zhǔn)備承租的企業(yè)填寫租賃項口申請表，租賃公司根據(jù)表內(nèi)項!_!,按照項口評佔(zhàn)條件對項 目進(jìn)行初步的定性和定量評估。二、項目評估對項目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，取得項口論證笫一手資料。在租賃公司內(nèi)部正式立案對，曲業(yè)務(wù)人員填寫立項報告和可行性分析報告。經(jīng)過部門論證、專家論證、總經(jīng)理論證和主管部門的四級評審，決定項目取舍。將項LI歸檔立案，以備今后對項LI的進(jìn)程和風(fēng)險檢測進(jìn)行對比、控制和調(diào)整。項目評估的基本程序租賃項訂的評估應(yīng)與項的立項同步進(jìn)行，在評估過程中，不斷的對項訂可行性和租賃條件對 應(yīng)調(diào)整，真正能科學(xué)的選擇項目，給予切合實(shí)際的正確的評價才能減少風(fēng)險。評估主要步驟是：雙向選擇合作

11、伙伴在租賃項LI立項初期，企業(yè)應(yīng)與多家租賃公司聯(lián)系，了解租賃條件和費(fèi)用，選擇成本低、服務(wù) 好、資信可靠的公司做合作伙伴。租賃公司則應(yīng)選擇其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，資信好，債務(wù)負(fù)擔(dān)輕，有營銷 能力和還款能力企業(yè)做合作伙伴。只有雙方在互相信任的基礎(chǔ)上，才能對項LI進(jìn)行實(shí)事求是評佔(zhàn)鑒 定。2、項目初評租賃公司根據(jù)企業(yè)提供的立項報告，項LI建議書及其他相關(guān)資料，通過當(dāng)而洽談，摸清項 H的基本情況，將調(diào)查數(shù)據(jù)與同類項U的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)比較，進(jìn)行簡便佔(zhàn)算，結(jié)合一般的感性認(rèn)識對項 U初評。若租賃公司認(rèn)為項U可行，企業(yè)可以進(jìn)一步編制可行性報告，辦理項LI審批手續(xù)。3、實(shí)地考察租賃項LI通過初評后，租賃公司必須派人深入企業(yè)進(jìn)行實(shí)

12、地考全面了解企業(yè)的經(jīng)營能力和 生產(chǎn)能力及其相應(yīng)的技術(shù)水平和管理水平的市場發(fā)展動態(tài)信息，了解項口所在地的匸作環(huán)境和社會 環(huán)境，財務(wù)狀況，重要情況必須取得第一手資料。企業(yè)為了項U能獲得通后的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)給予真 實(shí)的材料和積極的配合。4、項目審批租賃公司的項LI審查部門對企業(yè)提供的各種資料和派出人員的實(shí)地考察報告，結(jié)合企業(yè)立 項的可行性報告，從動態(tài)和靜態(tài)，定性和定量，經(jīng)濟(jì)和非經(jīng)濟(jì)等多方面因素進(jìn)行綜合分析，全面評 價項LI的風(fēng)險和可行性，決定項LI的取舍，并確定給企業(yè)的風(fēng)險利差。如果項LI可行，風(fēng)險在合理 可控的范圍內(nèi)，即可編制項目評估報告，辦理內(nèi)部立項審批手續(xù)。5、合同簽約項U被批準(zhǔn)后，租賃公司接受

13、企業(yè)的租賃項L1委托，就可辦理租賃物件購置手續(xù)，簽定購 貨合同和租賃合同，合同的價格條款和租賃條件都不應(yīng)脫離可行性報告的分析數(shù)據(jù)太遠(yuǎn)，否則對項 目要重新評估。簽約后項目評估的結(jié)論應(yīng)作為項目的優(yōu)化管理提供科學(xué)依據(jù)。6、項目后管理項U的后管理對于確保租金安全回收起著重要作用。在租賃項口執(zhí)行過程中，承租人應(yīng)經(jīng) 常將實(shí)際經(jīng)營狀況與可行性報告進(jìn)行比較，隨時調(diào)整經(jīng)營策略，力求達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營LI標(biāo)。出租人 則應(yīng)經(jīng)常將承租人的經(jīng)營狀況與評估報告的主要內(nèi)容進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施，保證租金 回收的安全運(yùn)做。融資租賃怎樣介入房地產(chǎn)業(yè)中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)始終是一個充滿朝氣與希望的行業(yè)。融資租賃作為一個

14、新興行 業(yè)，如何與房地產(chǎn)業(yè)共謀發(fā)展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我們結(jié)合兩個行業(yè)的實(shí)踐，認(rèn) 為融資租賃介入房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會在于一、房產(chǎn)設(shè)備類融資主要是電梯、空調(diào)、消防、大樓安防系統(tǒng)及照明等設(shè)備（包括軟件及安裝工程等費(fèi)用）。 只要房地產(chǎn)項LI前景好，房地產(chǎn)開發(fā)商只需自籌10-30%的現(xiàn)金（租賃的自籌要求大大低于開發(fā)貸 K2MG-E瓷業(yè)技術(shù)人協(xié)績效管理9業(yè)務(wù)能力捉升練答案 K2MGE纟七業(yè)技術(shù)人員績效管理U務(wù)能力提升練Alt答案 款要求自籌30%以上的標(biāo)準(zhǔn)），其余山融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產(chǎn)開發(fā)10-30% 的資金。出售類房產(chǎn)設(shè)備租金的回收時限住宅等以出售為I的的房地產(chǎn)項LI建設(shè)

15、期應(yīng)為租賃的寬限 期（即只收利息不收本金）。融資租賃公司同意開發(fā)商出售房產(chǎn)的前提下，設(shè)備本金的回收起始點(diǎn) 為房產(chǎn)項LI預(yù)售時，且隨預(yù)售進(jìn)度在扣除的預(yù)售收入滾動投入項LI開發(fā)后的凈現(xiàn)金流量，首先用于 還租，以保證租金回收進(jìn)度快于售樓進(jìn)度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說租金在樓盤售空之 前必須全付完，至少不能出現(xiàn)開發(fā)商利潤都兌現(xiàn)了而租金還未收齊。開發(fā)商持有的（商業(yè)及辦公）房產(chǎn)的設(shè)備租金回收開發(fā)商以持有為U的開發(fā)的商業(yè)及辦公 房產(chǎn)中的設(shè)備融資租賃，是租賃更典型的形式。項LI的整個開發(fā)建設(shè)期均為融資租賃的寬限期，租 金的回收起始于房產(chǎn)的出租經(jīng)營時。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數(shù)量與房產(chǎn)的出租狀態(tài)

16、須 保持高度的協(xié)同（收租的頻率及房產(chǎn)商的租金收入扣除稅費(fèi)后用于還租且呈前高后低的遞增還租分 布），真正體現(xiàn)房地產(chǎn)商以房養(yǎng)租（以房出租收入來保證融資租賃的租金支出）。二、盤活開發(fā)商持有成熟商業(yè)物業(yè)開發(fā)商往往持有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)、辦公物業(yè)（以長期獲得租金收益并分享房產(chǎn)增值的好處），但 卻極大地限制了開發(fā)資金的及時周轉(zhuǎn)。雖然經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款也能解決部分高端物業(yè)的資金，但 是銀行對物業(yè)的質(zhì)量與規(guī)模、租客的品質(zhì)等都有十分嚴(yán)格的規(guī)范，真正能達(dá)到要求的相當(dāng)有限，而 且能融資的數(shù)量也大打折扣（以確保銀行信貸資金的安全）。開發(fā)商將自有的成熟商業(yè)物業(yè)通過融 資租賃公司進(jìn)行融資，門檻更低（對租賃公司來說市場更為廣闊），融資的量更大，可依據(jù)融資租 賃期內(nèi)，開發(fā)商出租房產(chǎn)的租金收入扣除經(jīng)營費(fèi)稅后的余額進(jìn)行拆現(xiàn)，讓開發(fā)商在當(dāng)期獲得更多的 現(xiàn)金用于新項目的開發(fā)。三、優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)代融資租賃標(biāo)的物已非簡單的機(jī)器設(shè)備，中外法規(guī)都約定，凡是列入企業(yè)固定資產(chǎn)的動產(chǎn)和 不動產(chǎn)，都可以作為融資租賃