房地產(chǎn)估價師房屋征收評估知識點(diǎn)匯總

1、把第四節(jié)房屋斑征收評估安知識點(diǎn)一：房耙屋征收補(bǔ)償內(nèi)稗涵罷為了把公共利益版的需要，征收安國有土地上單傲位、個人佰的房屋，應(yīng)當(dāng)頒對被征收房屋百所有權(quán)人（被翱征收人）給予矮公平補(bǔ)償。被敗征收人可以選霸擇皚貨幣補(bǔ)償罷，也可以選擇疤房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換挨。房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容“3+1”（1）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226340 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.a

2、spx?id=226340 t _blank 傲知識點(diǎn)二：房板屋征收評骯估皚4澳特點(diǎn)1估價數(shù)量大房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起，隨著我國城市建設(shè)的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模的房屋征收，導(dǎo)致征收數(shù)量大、待征收的戶數(shù)多，由此帶來的房屋征收估價數(shù)量很大，少則一、二幢，多則成片乃至一個或多個小區(qū)。2涉及面廣，社會影響大從企事業(yè)單位來說，征收不僅涉及到企事業(yè)財產(chǎn)的補(bǔ)償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當(dāng)今我國大多數(shù)城市居民的最大財產(chǎn)。因此，房屋征收評估涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會影響很大。3估價對象復(fù)

3、雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系一次估價中還會面對大量的房屋，面對征收人和眾多的被征收人，由于各自對自身利益的維護(hù)，會出現(xiàn)不同的意見，導(dǎo)致估價的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。4補(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的征收補(bǔ)償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的征收補(bǔ)償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的征收補(bǔ)償價之間都具有價格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)征收沖突。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226341 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226341 t _blank

4、 般知識點(diǎn)三：房唉屋征收評估的半相胺關(guān)翱7礙項規(guī)定1 房屋征收評估對象房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。問答題出題點(diǎn)：房屋征收前征收部門需要做

5、哪些工作？或說：房屋征收中性質(zhì)、用途、建筑面積如何確定？2房屋征收評估目的a.被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。b.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。3房屋征收評估范圍被征收房屋評估范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226342 HYPERLIN

6、K /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226342 t _blank 4房屋征收4房屋征收評估時點(diǎn)a.被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。b.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致。5房屋征收評估價值內(nèi)涵被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他

7、法定優(yōu)先受償款。6房屋征收評估標(biāo)準(zhǔn)對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。7房屋征收評估因素被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等情況。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)通過評估確定。問答題出題點(diǎn)：房屋征收應(yīng)考慮哪些因素？裝飾裝修補(bǔ)償應(yīng)如何考慮？ HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226343 HYPERLINK /AnserOnLine/As

8、kOver.aspx?id=226343 t _blank 挨知識點(diǎn)四：房般屋征收評估方芭法和結(jié)果確定板（一）房屋征鞍收評估方法皚被征收房屋的俺類似房地產(chǎn)有跋交易的，應(yīng)當(dāng)扮選用市場法評芭估；被征收房擺屋或者其類似疤房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)隘收益的，應(yīng)當(dāng)傲選用收益法評隘估；被征收房挨屋是在建工程愛的，應(yīng)當(dāng)選用罷假設(shè)開發(fā)法評懊估。笆可以同時選用凹兩種以上評估翱方法評估的，吧應(yīng)當(dāng)選用兩種霸以上評估方法暗評估。罷被征收房屋的爸類似房地產(chǎn)是巴指與被征收房爸屋處瓣在同一供求范拔圍內(nèi)，并在用礙途、規(guī)模、建熬筑結(jié)構(gòu)、新舊愛程度、檔次、扮權(quán)利性質(zhì)搬等方面相同或拜者相似的房地捌產(chǎn)。巴（二）房屋征背收評估結(jié)果確扮定絆被征收房屋

9、價隘值選用兩種或搬者兩種以上評般估方法評估的挨，應(yīng)當(dāng)對各種班評估方法的測胺算結(jié)果進(jìn)行校絆核和比較分析艾后，合理確定稗評估結(jié)果。房伴屋征收評估價埃值結(jié)果應(yīng)當(dāng)以捌人民幣為計價巴的貨幣單位，柏精確到元。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226344 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226344 t _blank 白知識點(diǎn)五：房柏屋征收評估技澳術(shù)路1市場法評估技術(shù)路線（1）收集和測算類似房地產(chǎn)價格收集與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)的市場價格是

10、指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的平均交易價格。類似房地產(chǎn)的市場價格應(yīng)當(dāng)通過搜集評估時點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格，剔除偶然的和不正常的因素以后計算得出。類似房地產(chǎn)的實際成交價格以真實成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實際成交價格為依據(jù)。（2）修正類似房地產(chǎn)價格將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準(zhǔn)價格。（3）確定被征收房屋價格根據(jù)類似房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格，采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終評估價格。2 收益法評估技術(shù)路線當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過市場法測算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并

11、預(yù)測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價值。3 成本法評估技術(shù)路線首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。4假設(shè)開發(fā)法評估技術(shù)路線（1）測算續(xù)建完成后的價值首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價值。（2）測算續(xù)建成本和應(yīng)得利潤根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費(fèi)。（3）測算在建工程價值將續(xù)建完成后價值扣除續(xù)建成本和費(fèi)用，確定在建工程價值。 HYPERLINK /AnserOnL

12、ine/AskOver.aspx?id=226345 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226345 t _blank 板知識點(diǎn)六：房爸屋征收評估工翱作流程七步走暗（一）評估機(jī)扳構(gòu)如何選定？扮【問答題的出案題點(diǎn)】頒房地產(chǎn)估價機(jī)把構(gòu)由百被征收人把在規(guī)定時間內(nèi)昂協(xié)商選定；在瓣規(guī)定時間內(nèi)協(xié)絆商不成的，由絆房屋征收部門百組織被征收人藹投票并以得票敖多的當(dāng)選半，或者采取搖安號、抽簽等隨拌機(jī)方式確定。挨具體辦法由省耙、自治區(qū)、直把轄市制定。背房地產(chǎn)估價機(jī)癌構(gòu)不得采取迎擺合征收當(dāng)事人佰不當(dāng)要求、虛拜假宣傳、惡意昂低收費(fèi)等不正昂當(dāng)手段承攬房熬屋征收評估業(yè)把務(wù)。傲（二

13、）評估機(jī)百構(gòu)業(yè)務(wù)如何承骯攬？叭【問答題的出邦題點(diǎn)】柏房屋征收范圍版內(nèi)的征收評估唉工作，原則上哎由一家房地產(chǎn)癌估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)艾。房屋征收范案圍較大的，可稗以由兩家以上罷房地產(chǎn)估價機(jī)白構(gòu)共同承擔(dān)。板兩家以上房地絆產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承俺擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)明班確一家房地產(chǎn)昂估價機(jī)構(gòu)為牽扮頭單位；牽頭板單位應(yīng)當(dāng)組織辦相關(guān)房地產(chǎn)估叭價機(jī)構(gòu)就吧評估對象、評柏估時點(diǎn)、價值啊內(nèi)涵、評估依唉據(jù)、評估假設(shè)白、評估原則、唉評估技術(shù)路線翱、評估方法、八重要參數(shù)選取、評估結(jié)果俺確定方式等進(jìn)癌行溝通，統(tǒng)一擺標(biāo)準(zhǔn)。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226346 HYPERLINK /AnserOn

14、Line/AskOver.aspx?id=226346 t _blank （三）評估委搬托岸（三）評估委疤托暗房地產(chǎn)估價機(jī)澳構(gòu)選定后，房般屋征收部門應(yīng)礙當(dāng)在愛1百0百日按內(nèi)向估價機(jī)構(gòu)搬出具房屋征收伴評估委托書，靶并與估價機(jī)構(gòu)拔簽訂房屋征收擺評估委托合同吧。房屋征收評罷估委托書應(yīng)當(dāng)靶載明耙委托人的名稱叭、委托的房地疤產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的斑名稱、評估目吧的、評估對象巴范圍、評估要骯求以及委托日疤期暗等內(nèi)容。頒房屋征收評估胺委托合同應(yīng)當(dāng)佰載白明癌1瓣0般項事項同瓣第一章第三般節(jié)岸p60斑的內(nèi)容一樣藹（四）評估準(zhǔn)稗備和業(yè)務(wù)開展百估價機(jī)構(gòu)與房癌屋征收部門簽癌訂房屋征收評般估委托合同后案，應(yīng)制訂相應(yīng)巴工作計劃，哎

15、指派本機(jī)構(gòu)中哎與房屋征收評壩估項目工作量俺相適應(yīng)的足夠靶數(shù)量的注冊房翱地產(chǎn)估價師開鞍展評估工作凹。版房地產(chǎn)估價機(jī)啊構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或礙者變相轉(zhuǎn)讓受安托的房屋征收巴評估業(yè)務(wù)。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226347 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226347 t _blank 拜（五）實地查案勘的內(nèi)容有哪些？或說實地扳查勘中應(yīng)注意疤些什么？白【問答題的出班題點(diǎn)，結(jié)合第跋一百章笆p6擺6骯實地查勘的內(nèi)板容一起回答】鞍【注意】扮被征收人應(yīng)當(dāng)按協(xié)助房地產(chǎn)估叭價機(jī)構(gòu)對被征胺收房屋進(jìn)行實愛地查勘，提供巴或者協(xié)助搜

16、集叭被征收房屋價白值評估所必需白的情況和資料矮。靶房屋征收部門巴、罷被征收人爸和哀房地產(chǎn)估價機(jī)奧構(gòu)澳應(yīng)當(dāng)在實地查柏勘記錄上簽字頒或者蓋章確認(rèn)扳。被征收人伴拒絕在實地查矮勘記錄上簽字愛或者蓋章的，壩應(yīng)當(dāng)由房屋征頒收部門、房地扳產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和敖無利害關(guān)系的斑第三人見證版，有關(guān)情況應(yīng)鞍當(dāng)在評估報告挨中說明。扮（六）初步評半估結(jié)果公示藹房地產(chǎn)估價機(jī)熬構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房背屋征收評估委佰托書或者委托昂合同的約定，啊向房屋征收部擺門提供笆分戶的初步評扒估結(jié)果八。分戶的初步懊評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)把包括評估對象氨的構(gòu)成及其基扳本情況和評估半價值。房屋征胺收部門應(yīng)當(dāng)搬將分戶的初步版評估結(jié)果在征熬收范圍內(nèi)向被瓣征收人公示。昂公示期

17、間，房靶地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)般應(yīng)當(dāng)安排注冊鞍房地產(chǎn)估價師敗對分戶的初步藹評估結(jié)果進(jìn)行班現(xiàn)場說明解釋頒。存在錯誤的版，房地產(chǎn)估價俺機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正壩。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226348 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226348 t _blank 癌（七）提交評靶估報告凹分戶初步評估哀結(jié)果百公示期滿后瓣，房地產(chǎn)估價氨機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房骯屋征收部門提襖供委托評估范案圍內(nèi)被征收房瓣屋的敖整體評估報告柏和拔分戶評估報告啊。房屋征收部扒門應(yīng)當(dāng)及時將奧分戶評估報告辦送達(dá)被征收人昂。耙整體評估報告鞍和分戶評估報礙告應(yīng)當(dāng)由

18、負(fù)責(zé)啊房屋征收評估埃項目的叭兩名以上注冊柏房地產(chǎn)估價師按簽字扳，并加蓋房地安產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公跋章。不得以印瓣章代替簽字。啊（八）解釋說翱明擺被征收人或者般房屋征收部門跋對評估報告有斑疑問的，出具氨評估報告的房翱地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)半應(yīng)當(dāng)向其作出癌解釋和說明。白（九）資料保傲管白房屋征收評估扒業(yè)務(wù)完成后，藹房地產(chǎn)估價機(jī)埃構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估鞍報告及相關(guān)資靶料立卷、歸檔八保管，供房地扒產(chǎn)管理部門、半房地產(chǎn)估價行百業(yè)組織等查驗稗。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226349 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226349 t _

19、blank 案知識點(diǎn)七：房熬屋征收復(fù)核評敗估和鑒定暗第一步：申請唉復(fù)核評估拜被征收人或者疤房屋征收部門挨對評估結(jié)果有疤異議的，應(yīng)當(dāng)隘自收到評估報鞍告之日起吧1叭0半日擺內(nèi)，向般原房地產(chǎn)估價翱機(jī)構(gòu)胺申請復(fù)核評估胺。申請復(fù)核評疤估的，應(yīng)當(dāng)提佰出叭書面傲復(fù)核評估申請啊，指出評估結(jié)芭果存在的問題半。叭第二步：復(fù)核阿評估霸房地產(chǎn)估價機(jī)愛構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到挨書面復(fù)核評估隘申請之日起1擺0翱日罷內(nèi)對評估結(jié)果笆進(jìn)行復(fù)核。復(fù)矮核后，改變原哀評估結(jié)果的，拔應(yīng)當(dāng)熬重新出具盎評估報告；評拌估結(jié)果沒有改吧變的，應(yīng)當(dāng)?shù)K書面告知邦復(fù)核評估申請奧人。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=2

20、26350 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226350 t _blank 礙第三步：評估鞍專家鑒定隘被征收人或者扒房屋征收部門矮對房地產(chǎn)估價般機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)傲果有異議的，靶應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)敗核結(jié)果之日起扳1瓣0絆日霸內(nèi)，向安被征收房屋所凹在地澳評估專家委員跋會申請鑒定。邦評估專家委員伴會應(yīng)當(dāng)組成專叭家組，對復(fù)核八結(jié)果進(jìn)行鑒定按。專家組成員般為拔3扒人背以上單數(shù)，其壩中房地產(chǎn)估價癌師不得少于捌三分之二拜。疤評估專家委員矮會應(yīng)當(dāng)自收到奧鑒定申請之日拜起埃1把0頒日敗內(nèi)，對申請鑒搬定評估報告的頒評估程序、評瓣估依據(jù)、評估版假設(shè)、評估技挨術(shù)路線、評估叭方法選用

21、、參罷數(shù)選取、評估盎結(jié)果確定方式般等評估癌技術(shù)問題翱進(jìn)行審核，出啊具書面鑒定意敖見。翱經(jīng)評估專家委啊員會鑒定，評頒估報告不存在班技術(shù)問題的，百應(yīng)當(dāng)維持評估扮報告；評估報啊告存在技術(shù)問凹題的，出具評岸估報告的房地柏產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)笆當(dāng)改正，重新扳出具評估報告頒。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226351 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226351 t _blank 壩【教材案哀例翱3艾按4捌】擺凹案國有土地上房絆屋征收估價報瓣告封面（略）目錄（略）藹致估價委托人癌函（略）背注冊房地產(chǎn)估伴價師聲明（略唉）

22、哀估價假設(shè)和限翱制條件（略）凹把罷市巴奧區(qū)宏業(yè)板路隘5笆號房屋征收補(bǔ)霸償價格評估結(jié)凹果報告（節(jié)選擺）唉一、估價委托唉人（略）奧二、估價機(jī)構(gòu)頒（略）三、估價對象八根據(jù)房屋征邦收決定公告案（唉辦佰字罷矮201擺1昂拌第癌岸艾號），本次估靶價對象是指位搬于捌巴靶市氨斑爸區(qū)宏業(yè)霸路芭5靶號擬征收的房岸地產(chǎn)。胺根據(jù)房屋征收柏部門提供的被耙征收房屋情況氨與資料，并經(jīng)氨房屋征收部門埃、被征收人、疤房地產(chǎn)估價機(jī)半構(gòu)共同實地查愛勘敖，估價對象位啊于罷敗哎市澳盎敗區(qū)宏業(yè)按路絆5叭號，四至為：拌東吧至敖搬氨三街，南至宏班業(yè)路，西臨空岸地，北臨民宅哎。該處臨敖近斑捌啊大道，周邊道哀路百有瓣瓣壩二路佰、半藹艾三路、宏業(yè)

23、路俺及敖背白干道，八交通比較便利鞍，但道路狀況骯、特別是排水靶狀況較差翱。周邊商業(yè)設(shè)班施捌有芭盎礙區(qū)商場鞍、把暗半商場等；金融艾網(wǎng)點(diǎn)有建設(shè)銀艾行、中信實業(yè)白銀行、工商銀愛行分理處；醫(yī)八療設(shè)施盎有柏隘辦市第九醫(yī)院敖、埃百疤第一職工醫(yī)院擺等；休閑娛樂傲設(shè)施扳有哎百邦區(qū)公園哎、矮半傲公園等；教育佰配套設(shè)施笆有骯班柏第暗霸岸小學(xué)辦、凹岸霸中學(xué)等。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226352 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226352 t _blank 阿被征收房屋總啊建筑面積啊為澳299暗5芭，霸被征收凹房

24、屋總建筑面背積哀為安299扒5柏，占地面積柏為班250奧1啊。其中，非吧住宅建筑面安積拌199百6凹，至估價時凹點(diǎn)，已征收補(bǔ)唉償及拆遷完畢傲。住宅建筑面辦積扳99芭9板，本次評估稗范圍為住宅部哎分，翱為壩l般幢骯2熬層住宅樓扮（皚1壩樓部分住宅現(xiàn)板狀用途為商業(yè)拔門面），建筑背面按積澳99霸9傲。該房屋建伴成耙于辦2百0盎世扳紀(jì)班5阿0把年代，襖整體外觀比較拌陳舊，基礎(chǔ)無澳不均勻沉降，般墻體有少量細(xì)叭微裂紋，部分奧外墻空鼓、起安沙、剝落嚴(yán)重盎，局部有滲水安現(xiàn)象；預(yù)制鋼八筋混凝土樓板版，紅瓦坡屋頂拌，局部滲漏，靶普通木門窗，昂表面油漆剝落敗，風(fēng)化、腐朽藹；單跑樓梯，盎水泥踏板，局盎部破損；電線阿局

25、部老化，上伴、下水管道銹骯蝕。房屋內(nèi)部敗一般為水泥地按面，少數(shù)吧鋪俺300mm澳300m俺m爸地板磚，磨損隘較大；內(nèi)墻面刮大白，有空跋鼓、起砂、剝按落嚴(yán)重，少數(shù)笆部奧位耙1藹啊2奧m絆油漆墻裙，局版部剝落；樓板扒底面刮大白，案少數(shù)簡單塑料背扣板吊頂；衛(wèi)白生間為共用，礙地面霸鋪凹300mm板300m耙m扮地板磚、瓷磚昂墻裙，少數(shù)水傲泥地面、內(nèi)墻埃面上部混合砂八漿抹面。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226353 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226353 t _blank 笆【糾巴錯敗1版】缺建筑結(jié)構(gòu)

26、巴的說明。絆【糾搬錯叭2板】缺估價對象巴權(quán)益狀況說明稗，如產(chǎn)權(quán)人、奧土地使用權(quán)性翱質(zhì)、土地使用稗權(quán)剩余年限等哀情況說明。四、估價目的把為確定被征收跋房屋價值的補(bǔ)捌償提供依據(jù)，哀評估被征收房藹屋的價值。具壩體包括：居住白用途下的住宅胺區(qū)位價，商業(yè)拌用途的門面房皚區(qū)位價和實物跋狀況下的房屋啊重置現(xiàn)價。五、估價時點(diǎn)暗201扳1吧年班4邦月礙1艾5艾日。骯 巴【糾錯芭】敗201搬1吧年教材新要求半，缺估價時點(diǎn)岸確定理由。本般報告估價時點(diǎn)笆應(yīng)為房屋征收罷決定公告之日哀。六、價值定義哀本次估價的價值內(nèi)涵是指估壩價對象被征收捌房屋于估價時佰點(diǎn)類似房地產(chǎn)拌的市場價格。伴【糾錯】壩是熬201般1隘年真題的考點(diǎn)凹

27、，正確的表述壩為岸：唉“敖被征收房屋價版值是指被征收疤房屋及其占用爸范圍內(nèi)的土地凹使用權(quán)在不被拜征收的情況下搬，由熟悉情況暗的交易雙方以按公平交易方式壩在評估時點(diǎn)自捌愿進(jìn)行交易的辦金額，但不考哀慮被征收房屋爸租賃、抵押、拜查封等因素的半影響絆。唉” HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226354 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226354 t _blank 擺七、估價依據(jù)岸（略）白八、估價原則傲（略）九、估價方法霸根據(jù)估價對象安用途、估價目柏的、當(dāng)?shù)胤康剞k產(chǎn)市場狀況，巴以及房地產(chǎn)估岸價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等骯要求，

28、本次估班價選用扮市場法（住宅懊區(qū)位價）、盎收益法（商業(yè)盎區(qū)位價）板和澳成本法（房屋百重置成本價）背（估價方法定八義略）。芭【糾錯】應(yīng)對擺選用的評估方拔法進(jìn)行適用性藹分析，詳細(xì)說版明所選用方法凹的理由。十、估價結(jié)果壩根據(jù)估價分析藹與測算，估價般對象被征收房百屋在估價時唉點(diǎn)挨201氨1暗年絆4辦月安1唉5擺日的住宅區(qū)位暗價暗為絆419巴4八元翱/壩，大寫：人柏民幣肆仟壹佰辦玖拾懊四岸元每平方米；伴估價對象房屋挨重置現(xiàn)價頒為翱47壩2敖元疤/安，大寫：人扳民幣肆佰柒拾拌貳元每平方米哎；估價對象商扳業(yè)區(qū)位價佰為巴605俺0拜元白/愛，大寫：人埃民幣陸仟零伍翱拾元每平方米癌，詳見房屋斑重置價格一覽佰表。

29、盎【糾半錯拜1昂】住宅區(qū)位價藹人民幣大寫四扳錯誤，應(yīng)為肆昂。皚【糾辦錯般2版】估價結(jié)果缺白總價及人民幣耙大寫。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226355 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226355 t _blank 柏房屋重置價格熬一覽挨表扒 序號產(chǎn)別產(chǎn)權(quán)人房屋地址結(jié)構(gòu)重置價格（元/）成新率現(xiàn)價（元/）l私何某6單元1號磚混三等890530%4722私王某6單元2號磚混三等890530%4723私徐某6單元3號磚混三等890530%4724私祝某6單元4號磚混三等890530%4725私肖某7單元

30、1號磚混三等890530%4726私俞某7單元2號磚混三等890530%4727私劉某7單元3號磚混三等890530%4728私朱某7單元4號磚混三等890530%4729私黃某7單元5號磚混三等890530%47210私秦某7單元5號磚混三等890530%47211私劉某7單元6號磚混三等890530%47212私肖某8單元1號磚混三等890530%47213私周某8單元2號磚混三等890530%47214私姚某8單元3號磚混三等890530%47215私秦某8單元4號磚混三等890530%47216私夏某8單元5號磚混三等890530%472稗十一、估價人員（略）搬十二、估價作拔業(yè)日期熬2

31、01骯1昂年澳4氨月邦1搬1隘日熬至襖4把月啊2敗1隘日。岸十三、估價報搬告使用期限瓣本估價報告使阿用期限自出具搬之日起為半年安。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226356 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226356 t _blank 評估技術(shù)報告鞍一、估價對象埃實物狀況描述壩與分析（略）版二、估價對象權(quán)益狀況描述襖與分析（略）爸三、估價對象礙區(qū)位狀況描述斑與分析1區(qū)域概況笆估價對象位拌于拔伴爸市唉熬區(qū)笆，昂般稗區(qū)位芭于澳吧礙市城區(qū)東北部擺，東南安鄰捌稗翱區(qū)，西扒接靶矮阿區(qū)，北靶瀕八把耙江，南疤倚

32、艾愛霸湖。全區(qū)土地敗面鞍積扒4癌7按藹93班k壩，襖轄爸1擺0搬個街道辦事處礙，拔21敖7擺個（家）居委藹會，現(xiàn)有人哀口艾4般1巴哎8擺9翱萬人。爸2伴區(qū)域交通狀骯況奧癌阿區(qū)道路交通挨由熬版扮大道笆、愛昂埃大道阿、稗瓣把大道三條干線襖連貫東西稗，拜吧大道盎、鞍艾壩四路扒、耙襖霸八路鞍、安搬板路哀、邦柏拔號公路疏通南癌北，構(gòu)半成芭按耙區(qū)現(xiàn)有城區(qū)道阿路網(wǎng)骨架，對般外連接其他城凹區(qū)，對內(nèi)有機(jī)扮連接各片區(qū)。案對外交通系統(tǒng)拜由邦絆笆鐵路編組站，拌長途汽車客運(yùn)昂站板，啊鞍藹工業(yè)港白及矮邦般區(qū)外貿(mào)碼頭區(qū)癌，長途客運(yùn)碼吧頭以及沿江其八他對外碼頭構(gòu)成。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOve

33、r.aspx?id=226358 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226358 t _blank 啊3半基礎(chǔ)設(shè)施狀安況矮稗氨區(qū)供水由現(xiàn)有壩的凹5骯座自來水廠供哎應(yīng)，總供水皚量按4吧5唉萬藹t/斑d挨；排水系統(tǒng)分把雨水排放和污澳水排放，雨水按排放統(tǒng)一笆按拜爸挨市總體規(guī)劃實扒施，排水泵站般能滿足需要，唉污水排放由污鞍水處理廠處理稗后直接排入江絆湖；區(qū)域供電擺設(shè)備完善并與愛市政供電網(wǎng)連百接，能滿足企佰業(yè)用電需求；耙區(qū)內(nèi)已開白通壩2鞍2暗萬門程控電話搬并開通國際互矮聯(lián)網(wǎng)的電信大跋樓，同時提供骯國際互聯(lián)網(wǎng)的盎寬帶接入和國白內(nèi)外各類通訊笆業(yè)務(wù)。4環(huán)境條件俺全區(qū)

34、綠化覆蓋疤率拔達(dá)板35礙%霸，人均公共綠熬地面拌積唉5疤罷8壩，名列全市埃前列愛。板埃霸區(qū)環(huán)境質(zhì)量礙屬骯扮罷市輕度污染區(qū)矮，主要污染物岸為二氧化硫、般氮氧化物及少疤量硫化氫等。罷5哀產(chǎn)業(yè)集聚狀捌況岸稗襖區(qū)是以冶金工芭業(yè)為主體，并氨由一定規(guī)模的凹機(jī)械、石化、氨造船、建材、哀建筑、能源等矮工業(yè)的新型工扮業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)骯有拔靶翱市鋼鐵公司叭、頒吧敖區(qū)造船廠等大唉型工業(yè)企業(yè)，板產(chǎn)業(yè)集聚度高巴，形成了以重懊工業(yè)為主的企霸業(yè)集群。藹四、市場背景般描述與分析（敗略）暗五、最高最佳柏利用分析（略背）鞍六、估價方法伴適用性分析（佰略） HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=2

35、26359 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226359 t _blank 霸七、估價測算班過程?。ㄒ唬┦袌龇ò圃u估被征收房安屋住宅區(qū)位價吧的測算過程矮1爸搜集交易實癌例扳估價人員通過礙對估價對象同扮一供求圈內(nèi)類暗似房地產(chǎn)交易耙市場的調(diào)查和暗分析，搜集與拌估價對象相類盎似的房地產(chǎn)交扒易實例，通過擺比較和篩選，岸選取了五宗相凹鄰地塊住宅房搬地產(chǎn)一般交易骯實例作為可比白實例，可比實哎例資料如下表扳所示： HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226360 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOve

36、r.aspx?id=226360 t _blank 表331翱可比實例資料罷表稗襖捌稗跋 搬表熬3辦埃31abcde坐落位置22街坊6門1層2號4街坊52門10號18街坊44門3層10號20街坊9門8層13號7街坊附2門2幢4層6號房屋用途住宅住宅住宅住宅住宅地段等級住宅四級住宅四級住宅四級住宅四級住宅四級交易目的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓交易情況正常正常正常正常正常交易單價5408元/4950元/4500元/4560元/5300元/交易時間近期近期近期近期近期建筑結(jié)構(gòu)磚混一等磚混三等磚混三等鋼混二等磚混一等建筑成新90%70%60%60%85%基礎(chǔ)設(shè)施水、電、衛(wèi)水、電、衛(wèi)水、電、衛(wèi)水、電、衛(wèi)水、電

37、、衛(wèi)配套設(shè)施齊全齊全齊全齊全齊全?！炯m澳錯靶1百】可比實跋例盎d疤是一個鋼混二按等，與估價對氨象結(jié)構(gòu)不相同耙，不適宜做可伴比實例。哎【糾耙錯翱2隘】交易時間都半是近期，表述阿太粗略、不規(guī)襖范，后邊無法稗進(jìn)行交易日期邦調(diào)整，應(yīng)指出擺具體的交易日稗期。昂【糾案錯礙3邦】缺權(quán)益狀況罷修正。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226361 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226361 t _blank 氨2案交易情況修按正芭因為所選可比芭實例均為正常熬交易情況下的搬實例，所以交頒易情況不做修罷正，則可比實愛例啊a

38、熬、拔b愛、白c胺、擺d霸、藹e版交易情況修正搬系數(shù)均扮為柏100/10挨0伴。稗3胺交易時間調(diào)跋整霸因為所選可比實例的交易單邦價均為近期市胺場交易價格，叭與估價時點(diǎn)較澳近，市場價格柏相對較穩(wěn)定，拌所以交易時間安不做調(diào)整，則熬可比實岸例伴a礙、般b哀、背c疤、翱d奧、盎e阿交易時間調(diào)整按系數(shù)均哀為按100/10絆0頒。瓣4懊區(qū)位價格的捌確定岸區(qū)位價格的確扒定根據(jù)房地產(chǎn)拔的交易價格扣扮除房屋重置現(xiàn)伴價的價格，房絆屋價格的確定藹根據(jù)房屋的重傲置價格、樓層芭、成新率等綜澳合確定，具體拜詳見下表： HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226362 HYPERL

39、INK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226362 t _blank 表332abcde坐落位置22街坊6門l層2號4街坊52門10號18街坊44門3層10號20街坊9門8層13號7街坊附2門2幢4層6號交易單價5480元/4950元/4500元/4560元/5300元/交易情況修正100/100100/100100/100100/100100/100交易時間修正100/100100/100100/100100/100100/100修正后交易單價5480元/4950元/4500元/4560元/5300元/重置價格1110元/890元/890元/1010元/1110元

40、/建筑成新90%70%60%60%85%區(qū)位價格448l元/4327元/3966元/3974元/4356.5元/把注：房屋重置哀價依胺據(jù)白200敖4昂年跋柏按市物價局哀、癌伴白市房產(chǎn)局關(guān)般于印哀發(fā)阿般隘市房屋重置價拜格標(biāo)準(zhǔn)的通知凹而確定。鞍區(qū)位價格擺4481爸修正后交易八單價皚5480壩重置價格吧1110伴成新率疤90% HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226363 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226363 t _blank 班5翱區(qū)域因素調(diào)整扮估價人員通過扒調(diào)查分析估價把對象所在區(qū)域俺購買住宅最看

41、把重的區(qū)域因素班的各種因素，般通過分析市場稗資料，并結(jié)合鞍估價經(jīng)驗，選爸取以下幾種因扳子作為比較基八礎(chǔ)，各因子均班以估價對象為搬比較基準(zhǔn)，取伴指數(shù)辦為芭10昂0柏，采用打分法敖對區(qū)域因素進(jìn)壩行調(diào)整，具體敗見下表：巴【糾錯】缺可按比實例區(qū)域因澳素情況說明表擺。俺區(qū)域因素調(diào)整哎情況吧表胺擺瓣扒 藹表傲3叭佰33估價對象abcde繁 華程 度距市、區(qū)商業(yè)中心距離1001029898100102交 通便 捷主要道路距離1001021009898100公交車站網(wǎng)10010210010098102環(huán) 境狀 況環(huán)境污染100100100100100100衛(wèi)生狀況100100100100100100景觀自然環(huán)

42、境1001021029898102人文景觀100100100100100100配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施100100100100100100公共服務(wù)配套100100100100100100小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施1001021009999100 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226364 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226364 t _blank 挨區(qū)域因素修正壩系數(shù)分別如下擺a拜：區(qū)域因素調(diào)澳整系數(shù)伴伴100/10板2100/昂10210斑0/102拜100/10靶0100/瓣10010頒0/102拜100/10伴

43、0100/邦10010柏0/100熬100/10拜2班隘0盎安9057佰b般：區(qū)域因素調(diào)靶整系數(shù)巴唉100/98邦100/1哀00100骯/1001岸00/100阿100/1拔00100愛/1021靶00/100百100/1柏00100翱/1001皚00/10把0骯柏1吧澳0004按c哎：區(qū)域因素調(diào)氨整系數(shù)跋靶100/98稗100/9澳8100/癌10010爸0/100扮100/10吧0100/胺98100隘/1001昂00/100礙100/1霸00100邦/9辦9愛拌1氨巴0732d胺：區(qū)域因素調(diào)疤整系數(shù)挨傲100/10礙0100/澳98100奧/9810扒0/100辦100/10擺0100

44、/扮98100愛/1001拌00/100頒100/1半00100斑/9啊9吧佰1阿敗0625癌e案：區(qū)域因素調(diào)扒整系數(shù)安版100/10絆2100/懊10010懊0/102版100/10芭0100/昂10010爸0/102耙100/10啊0100/絆10010骯0/100笆100/10背0壩翱0吧案9423 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226365 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226365 t _blank 佰6愛區(qū)位比準(zhǔn)價耙格計算半a八：傲4481搬0翱藹905俺7佰拜405邦8吧愛4隘4澳（昂

45、元埃/耙）拌b安：拌4327隘1百班000昂4愛澳432擺8阿疤7埃3耙（挨元岸/愛）敖c絆：扳3966唉1跋昂073氨2艾百425凹6愛芭3般1笆（背元叭/敖）扒d拌：凹3974疤1哎隘062鞍5佰422佰2骯叭3靶8癌（藹元敖/半）皚e八：暗435凹6頒吧5癌0版傲942搬3襖盎401胺5扮搬1凹3奧（巴元瓣/澳）版因為以上各比把準(zhǔn)實例調(diào)整后霸的區(qū)位價格差愛別較小，所以邦取以芭上癌5班個比準(zhǔn)實例修爸正后價格的算術(shù)平均值作為拜最終比準(zhǔn)平均斑區(qū)位價格。捌比準(zhǔn)區(qū)位價格隘伴（叭405絆8板背4罷4奧澳432耙8叭斑7背3辦班425白6藹伴3敖1按壩422扮2瓣白3柏8搬搬401案5百凹1白3扮）板

46、/盎5叭皚419岸4般按20疤4靶半419襖4拌（耙元皚/奧）愛由于估價委托柏人未提供估價阿對象房屋所有鞍權(quán)證書及土地敗使用權(quán)證書辦，故估價人員扳無法核實估價壩對象土地使用案權(quán)類型。拌估價對象建成唉于襖195哀8凹年，該年代建疤成的房屋土地骯使用權(quán)類型為跋劃撥，本次評百估設(shè)定估價對盎象建成后土地鞍使用權(quán)類型沒凹有改變，即估骯價對象土地使笆用權(quán)類型為劃邦撥。半由于本次評估襖所收集耙的哎5昂個可比實例土半地使用權(quán)類型扳均為劃撥，故案比準(zhǔn)區(qū)位價格拔無需扣除出讓按金。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226368 HYPERLINK /AnserOnLin

47、e/AskOver.aspx?id=226368 t _blank 案（二）成本法耙評估被征收房班屋現(xiàn)價的測算過程熬【糾錯】估價拌對象房屋過于扒老舊，不適宜敗成本法估價。霸1拔房屋重置價翱格的確定百被征收房屋建傲筑結(jié)構(gòu)共可分敖為鋼混、磚混矮、磚木及簡易般四大類。其重絆置價格根據(jù)佰市物價局、市罷房地產(chǎn)管理局白關(guān)于印俺發(fā)白霸瓣市房屋重置價安格標(biāo)準(zhǔn)的通知愛愛（藹壩把字伴按200八4班昂癌瓣號）確定。班本報告中的房癌屋重置價格是熬指采用與估價襖對象建筑物相耙同的建筑材料般、建筑構(gòu)配件挨、房屋設(shè)備和唉建筑技術(shù)工藝奧等，胺在估價時點(diǎn)的叭國家財稅制度傲和市場價格體阿系下，開發(fā)建昂造與估價對象隘建筑物（不含背

48、土地）相同的懊全新建筑物般應(yīng)支出的勘察柏設(shè)計費(fèi)、建造邦費(fèi)用、管理費(fèi)罷用、財務(wù)費(fèi)用扳、稅金等必要頒支出及應(yīng)得利奧潤。皚本報告中的白重置現(xiàn)價是指般房屋重置價格擺減去應(yīng)計折舊柏后的余額罷。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226369 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226369 t _blank 表334辦班凹市房屋重置價捌格標(biāo)準(zhǔn)礙表邦斑唉般 扳表襖3絆背34結(jié)構(gòu)類型等級重置價格（元/）鋼混一等1800二等1550三等1300磚混一等1110二等1010三等估價對象為磚混三等 890磚木一等l060二等81

49、0三等660簡易530 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226370 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226370 t _blank 氨2熬成新率的確芭定白因估價對象建跋成阿于按l95哎8挨年，且部分房凹屋經(jīng)過了一次叭或多次更新改扮造或維修，難邦以通過年限法拜測定估價對象昂房屋的成新率斑，故通過觀察吧法測算得出估把價對象的成新懊率拌。成新率的確盎定是依矮據(jù)翱198巴4懊年原城鄉(xiāng)建設(shè)澳環(huán)境保護(hù)部發(fā)奧布的房屋完霸損等級標(biāo)準(zhǔn)懊、原城鄉(xiāng)建設(shè)把環(huán)境保護(hù)部岸經(jīng)租屋清產(chǎn)估敖價拌皚8壩4安城計字罷第靶75壩4敖號及市物

50、價氨局拌、拜啊背市房產(chǎn)管理局胺關(guān)于印發(fā)市房啊屋重置價格標(biāo)埃準(zhǔn)的通知及敗相關(guān)資料，對挨建筑物的結(jié)構(gòu)昂、初裝修和設(shè)斑施等組成部分笆的完好程度進(jìn)哀行鑒定評分，拜對各部分的評疤分進(jìn)行加權(quán)平芭均，最終確定愛估價對象房屋岸的成新率。奧調(diào)整后房屋得頒分（成新）巴結(jié)構(gòu)部分得把分皚耙g百初裝修部分笆得愛分鞍爸s伴設(shè)備部分得俺分吧b俺其中愛：班g皚為結(jié)構(gòu)部分所岸占的權(quán)重百（爸0俺艾7哎）敗，版s傲為初裝修部分傲所占的權(quán)重翱（拔0半版1阿5藹）扮，拌b扮為設(shè)備部分所哀占的權(quán)重阿（瓣0昂巴1耙5壩）。 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226371 HYPERLINK /A

51、nserOnLine/AskOver.aspx?id=226371 t _blank 表335房屋地址宏業(yè)路5號建筑結(jié)構(gòu)磚混三等耐用年限50年項目標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)評定分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)g1基礎(chǔ)有足夠承載能力，有輕微下沉，基本穩(wěn)定25192承重結(jié)構(gòu)基本完好，梁、板、柱等結(jié)構(gòu)穩(wěn)定25173非承重結(jié)構(gòu)有風(fēng)化、輕微裂紋1574屋面隔熱、防水有輕微裂紋，有滲水現(xiàn)象2085地面有起鼓、起砂、剝落現(xiàn)象156小計：（12345）權(quán)重070399%裝飾s6門窗油漆有脫落現(xiàn)象，有腐蝕現(xiàn)象，玻璃、五金個別殘缺25107內(nèi)外裝飾有空鼓，墻面剝落稍大40138其他有輕微裂紋、風(fēng)化現(xiàn)象351l小計：（678）權(quán)重01551%設(shè)備b9供水、

52、排水基本暢通，管道腐蝕較多553210電氣照明老化程度高，個別零件殘缺、損壞452l小計（91011）權(quán)重01580%估價對象房屋的成新率：gsb530% HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226372 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226372 t _blank 哀3埃被征收房屋奧樓層調(diào)整系數(shù)艾的確定熬被征收房屋皚為柏1鞍幢柏2按層建筑物，根艾據(jù)跋骯愛市房產(chǎn)管理局疤頒布的有關(guān)規(guī)阿定盎，壩3靶層以下（巴含皚3半層）房屋不做叭樓層調(diào)整。奧故估價對象不百做樓層調(diào)整。耙4拌被征收房屋翱朝向調(diào)整系數(shù)扒的確定骯估

53、價對象建筑捌物扮共艾2安層班，1百梯佰2爸戶，全部為南百北朝向，胺故不做朝向調(diào)半整罷。扳5懊估價對象建礙筑物現(xiàn)值的確骯定爸重置成本法評瓣估建筑物的價昂格，是按現(xiàn)在壩市場狀況、企澳業(yè)經(jīng)營管理水昂平及建筑材料把、人工價格，挨施工機(jī)械費(fèi)用俺等，重新開發(fā)百建造與估價對半象一樣的建筑擺物所需的全部絆支出。在此基疤礎(chǔ)上，根據(jù)建半筑物的實際使罷用情況，折舊吧扣除建筑物已邦使用的價值，八得到被征收房矮屋重置價格的氨現(xiàn)值。般其計算公式為胺：愛估價對象建筑爸物現(xiàn)值房屋辦重置價辦格襖扮成新安率敖（熬1笆樓層、朝向隘調(diào)整系數(shù)）吧般8905白3板艾0胺%癌背47哀1哎7斑0藹斑47耙2懊（白元哀/拜） HYPERLIN

54、K /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226374 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226374 t _blank 凹（三）收益法案評估拆遷房屋半商業(yè)區(qū)位價的礙測算過程爸1矮年有效租金芭收入的測算襖經(jīng)估價人員實拔地調(diào)查，估價拔對奧象挨1把樓門面（建筑敖面邦積氨2挨9爸疤9擺4愛）招租價為疤每安月八5阿0扳拌7哎0背元俺/瓣之間。估價礙對象周邊商業(yè)罷門面租金都在罷每邦月矮6哎0隘元班/敗左右。參半考敗伴八市房產(chǎn)叭局翱200耙9哎年發(fā)布的凹版耙挨市暗200叭9斑年房屋租賃參拜考租金的通知阿，結(jié)合估價氨對象周邊同類芭房地產(chǎn)的租賃奧

55、情況，耙綜合確定估價熬對象所處區(qū)域矮磚混三等五三扒成新商業(yè)門面癌的平均租金為伴每懊月俺6奧0骯元唉/罷，擺根據(jù)市物價班局、市房產(chǎn)管氨理局關(guān)于印絆發(fā)案俺敗市房屋重置價捌格標(biāo)準(zhǔn)的通知按，吧磚混三等重置懊全價藹為擺89阿0唉元哀/拌，則平均重翱置全價懊為矮89頒0吧元疤/矮，平均成新柏單價鞍為拜47俺2頒元版/拔，租金損失稗率和空置率背為盎12唉%盎。拔則：藹【糾斑錯扮1礙】年有效毛收岸入中沒考慮押壩金或租賃保證版金的利息收入澳。搬【糾愛錯案2拌】翱12藹%皚的空置率取值頒無依據(jù)。拔【糾熬錯骯3絆】未交代租金熬內(nèi)涵。拜年有效租賃收盎入翱敗6012鞍埃（把1跋爸12敖%?。┌寻?3把3愛板6艾（藹元氨

56、/氨） HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226375 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226375 t _blank 巴#澳2扮求取年總費(fèi)挨用案年總費(fèi)用亦即矮租賃經(jīng)營總成笆本。它包含爸：按扳管理費(fèi)氨；暗捌維修費(fèi)白；搬鞍保險費(fèi)白；骯爸稅金。笆把管理費(fèi)：指對背出租房屋進(jìn)行拔的必要管理所耙需的費(fèi)用，把根據(jù)估價對象矮的實際情況白，該類用房管骯理費(fèi)用支出較擺少，估價中按稗年有效租金收敖入按的哀1隘%擺計取。跋管理費(fèi)年總把收皚益耙1白%熬熬63稗3芭皚81岸%瓣俺6傲叭3巴4捌（巴元拜/盎） 絆【糾錯】管理班費(fèi)取值

57、不應(yīng)為皚實際成本，而壩應(yīng)采用社會平邦均客觀成本。絆伴維修費(fèi)：指為伴保障房屋正常案使用每年需支把付的修繕費(fèi)，胺按相關(guān)規(guī)定取拌房屋重置價格唉的鞍2哎%計算。阿維修費(fèi)房屋熬重置價扒格2半%稗昂8902八%暗爸1哀7昂頒8稗（俺元敗/罷） HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226376 HYPERLINK /AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226376 t _blank 保險費(fèi)扳指房屋所有人翱為使自己的房頒屋避免意外損挨失而向保險公凹司支付的費(fèi)用叭。保險費(fèi)率按巴房屋重置價格笆的稗0.爸5柏巴計取。絆【糾錯】保險擺費(fèi)取值芭0.芭5扒板無依據(jù)。隘保險費(fèi)房屋按重置價安格敗跋成新伴率奧唉0岸案5爸捌柏0藹啊2昂4矮（扳元翱/凹）稅費(fèi)邦按規(guī)定收益型安房地產(chǎn)應(yīng)交納爸如下稅款皚：壩a盎房地產(chǎn)稅按矮年租金收入半的敗12柏%埃；敖b伴營業(yè)稅按租癌金收入昂的疤5跋%般計昂；熬c伴城市建設(shè)維胺護(hù)稅按挨營業(yè)稅稅率的哎7背%搬計傲；案d岸教育費(fèi)附加案按頒營業(yè)稅稅率的盎3襖%霸計礙；扳e疤堤防費(fèi)為營安業(yè)稅按的佰2岸%瓣；邦f斑平抑副食品稗價