做房地產(chǎn)投資的大贏家(共8頁)

1、326 做房地產(chǎn)投資(tu z)的大贏家 北師大房地產(chǎn)研究中心主任(zhrn)董藩教授精彩講演觀點 2009年5月25日，由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟河北分盟和燕趙都市報主辦的紅五月房地產(chǎn)高峰論壇在山水清音中堂別墅(bish)項目現(xiàn)場召開。省、市房協(xié)、全經(jīng)聯(lián)、燕趙都市報及盛邦房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)在會上發(fā)了言。全經(jīng)聯(lián)首席經(jīng)濟學(xué)家、北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授做了“做房地產(chǎn)投資大贏家”的主題演講。以下是董藩教授精彩演講的主要觀點摘要。 我上次來石家莊講過一個觀點，所有反對房地產(chǎn)復(fù)興的想法都是反人類的。今天我和大家交流另外一個問題，房價高是怎么回事？ 在這里我要告訴大家一個道理：對老百姓來說，房地產(chǎn)是最好

2、的理財產(chǎn)品，這是被全世界發(fā)展歷史所證明一個道理，在中國這個特點表現(xiàn)就更加突出。因為房地產(chǎn)價格常態(tài)就是上漲的，或者原則就是上漲的。房子是一個特殊的產(chǎn)品，下跌只發(fā)生在戰(zhàn)爭、瘟疫、香港回歸、稅制改革、經(jīng)濟危機、連續(xù)的地震、嚴重而錯誤的宏觀調(diào)控等等這些特殊的情況。在我們?nèi)祟惏l(fā)展歷史上，這些錯誤的時間并不長。 從房產(chǎn)運行規(guī)律看，不精確的說，可能也就是(jish)十分之一左右下跌，絕大多數(shù)時間房價都是在上漲，或者持平狀態(tài)。 任何商品價格都是由供給和需求直接決定的，供應(yīng)大了價格下跌，供應(yīng)小了價格上漲。和成本沒有直接關(guān)系，成本只是間接影響供應(yīng)。什么意思呢？直接決定價格的是這兩個因素，包括我們通常關(guān)注一個問題，

3、就是地價(d ji)和房價的關(guān)系。因為房地產(chǎn)是商品市場，商品市場上漲的時候，開發(fā)商有利可圖，開發(fā)商有利可圖就想生產(chǎn)更多的房子賺更多的錢，這個就是生產(chǎn)要素，也就是土地的需求，土地需求一大，所以土地價格就上漲，理論上是這么一個邏輯。 房地產(chǎn)市場價格是需求和供應(yīng)(gngyng)共同決定的，但是他們的地位和作用完全不同。需求傾斜的大，供應(yīng)傾斜的小。需求是主動的、強勢的、變化快的。而供應(yīng)是被動、弱勢、變化慢的。為什么供應(yīng)很被動呢？因為供應(yīng)受到重重管制，首先能夠投入建設(shè)用地是有限制的，我們有城市規(guī)劃建設(shè)，我們每年還有一個土地出讓計劃，給你一塊地，有一個紅線，這個有一個容積率、綠化率，所以供應(yīng)受到重重管制，

4、這個和一般商品是不同的。像礦泉水、面包生產(chǎn)，只要有需求可以隨時生產(chǎn)。但是在房地產(chǎn)這個領(lǐng)域不是這個樣子。所以經(jīng)常碰到一塊地，拍到原來底價的兩三倍情況，這個就是供應(yīng)受到管制，大家只能去搶很有限的資源。需求雖然可能會受到調(diào)控的影響，但是沒有直接的管制，比如說利率的變化有一定的影響，但是這個作用是很小的。 還有一個概念就是替代品，這個對房地產(chǎn)市場影響也是很大的。商品相互之間存在一個關(guān)系，比如說今天喝著礦泉水，還可能有茶水、咖啡，它們之間叫做替代品。我們賣水果、橘子、橡膠、梨是替代品，一個價格的變化對于另外一個產(chǎn)品的需求價格都產(chǎn)生影響。昨天賣橘子賣了一百斤，昨天很高興，我決定提價，昨天賣一塊錢，今天賣一

5、塊二，雖然說我單價是上去了，但是總體賺的錢沒有昨天多。由于別的價格沒有變動，所以我們發(fā)現(xiàn)很多人不買了，有人不買橘子了，改買蘋果了。我們發(fā)現(xiàn)這一天只賣30斤，但是今天賣的少，所以總的利潤是下降的。在存在替代品的情況之下，有些產(chǎn)品提價的時候很可能就失敗了。如果沒有替代品是一個什么狀態(tài)呢？比如我是賣鹽的，原來(yunli)一塊錢一斤，現(xiàn)在兩塊錢，你說現(xiàn)在能成功嗎？能成功。你們可能罵我，但是罵我也白罵，我照樣賺錢，因為我利潤大增。為什么是這樣？你能叫號嗎？你說不買了，行不行？不行，這時你可少買一點，但是你們家菜不好吃。就是鹽沒有替代品，在這個過程當中決定房價的時候，這個供應(yīng)者占據(jù)者主動地位，大家想想房

6、子是什么？房子是一種(y zhn)比較特殊的商品，基本上被認為沒有替代品。 開發(fā)商既然想賺錢，開發(fā)商生產(chǎn)的這種房子產(chǎn)品又沒有替代品，提價往往對他有利，但是消費者不往上跟，需求不膨脹他能不能成功(chnggng)呢？他不能成功。你需求沒漲，你價漲了，這個不能成功。所以需求總是在漲，所以漲價總能成功。需求為什么總是在漲？首先總的人口在增加，對房子需求就會增加。另外人均住宅面積需求也在不斷擴大，欲望(ywng)總是在膨脹，這個表現(xiàn)為一種規(guī)律，永遠是這樣。住宅是這個樣子，人均商業(yè)設(shè)施也是這個樣子，我們總是希望買東西越來越方便就產(chǎn)生了對商業(yè)設(shè)施這種需求。而且人口也在增加，還有就是人均的辦公面積也是在不斷

7、擴大的。就業(yè)的人口在不斷增加，所有的人都希望，辦公的條件越來越好，所以什么結(jié)果呢？辦公需求也在膨脹?？傮w的結(jié)果就是需求一般說來只擴大(kud)不縮小，只膨脹不會降低。那么需求在膨脹，開發(fā)商又想賺錢，開發(fā)商一提價，需求在頂著，所以往往總是能夠成功。 房地產(chǎn)市場(shchng)的供給收入彈性小于需求收入彈性。供給彈性是什么呢？供給彈性是0.75，這又是一個比較專業(yè)的詞匯，我用通俗的話給大家解釋，就是需求增加，供應(yīng)增加，到最后都會影響他們之間的關(guān)系。但是影響程度是不一樣的，假定你們代表全社會，去年增加了一千萬的收入，你們知道今年買房子的錢會變成多少嗎？1550萬，而供應(yīng)也在增加，政府多放了一點地也是

8、在增加，但是供應(yīng)遠不如需求的速度，供應(yīng)是0.75，也就是750萬。你們當中有人說，這個賬算的有毛病，我們一共去年長了一千萬，都買房子也不到1550萬，況且大多數(shù)人沒買房子。我們假定陳寶存去年決定買房子，決定買房子決不僅僅是去年賺的五萬塊錢，他要把以前的錢拿出來首付，還要銀行貸款，去年增加5萬塊錢，他可以實現(xiàn)這個購買力，五萬塊錢的增加帶來一百萬的需求，這個收入原來能夠把原來儲蓄貸出來，還能把銀行貸款貸出來。所以供應(yīng)業(yè)在增加，政府想多放一點地，有些人想把二手房賣出來，所以只增加了750萬。需求以供應(yīng)兩倍還多的速度在發(fā)展，所以房價只能是上漲。 房地產(chǎn)肯定沒有房泡沫，房地產(chǎn)泡沫完全是一個三人成虎的東西

9、。告訴大家(dji)一個實話，實體經(jīng)濟基本上不會形成泡沫。虛擬經(jīng)濟就是股票市場、期貨市場可能存在這樣的問題。你們說不是有香港、日本(r bn)房地產(chǎn)泡沫嗎，那個解讀全是錯誤的。 我給大家分享一個(y )結(jié)論：就是非特定狀態(tài)下，房地產(chǎn)價格運行的基本規(guī)律是呈平緩上升的趨勢，房地產(chǎn)價格下跌只發(fā)生在特定時間，比如說戰(zhàn)爭、瘟疫、連續(xù)的地震、特殊的政治事件、經(jīng)濟危機、嚴厲而錯誤的調(diào)整、稅制調(diào)整等等特殊情況下。 決定房價恰恰是什么呢？是總需求而不是平均收入。這里面給大家一個公式，就是房地產(chǎn)投資的回報率是什么？房地產(chǎn)投資很多人說，租金還比不上貸款，算了，因為這個一定要加上升值，這個升值是很厲害。中國這個房子五

10、年左右就要翻一番，所以這個升值很厲害。我們20年前平均每年上漲12%，有什么投資可以保證你上漲12%，如果加上出租收益，那些年應(yīng)該不低于5%，所以就是17%。買房子很少有人失敗。 較高房價，是由七大國情背景(bijng)，即中國特色決定的：第一是人多地少；第二是人口繼續(xù)增長；第三是城市化進程加?。坏谒氖墙?jīng)濟高速增長；第五是城鄉(xiāng)(chn xin)收入差距嚴重；第六是家庭規(guī)模小型化；第七是生活方式的變化； 我上次講了，只有房地產(chǎn)可以救中國，你可以發(fā)消費券和旅游券，他到公園轉(zhuǎn)一圈頂多買一瓶水。只有買房子，我們房地產(chǎn)行業(yè)不恢復(fù)，我們鋼材、水泥賣給誰？所以房地產(chǎn)必須恢復(fù)。我們另外我們發(fā)展其他行業(yè)要建商貿(mào)

11、中心，建旅游中心。建這些東西不得房地產(chǎn)蓋，不蓋出來怎么建這些中心？城鄉(xiāng)收入差距嚴重導(dǎo)致大量農(nóng)村人往城里進。家庭規(guī)模小型化，過去一個(y )家庭老少三代很平常，現(xiàn)在一般都是2.9口人，我們?nèi)丝跀?shù)增加并不快，但是我們需要更多的房子。 還有生活方式的變化，生活方式變化帶來需求巨大的變化。過去很少有人離婚，現(xiàn)在離婚的增加了。過去很少有單身青年，現(xiàn)在有的是，現(xiàn)在獨身了，但是有能力了要買一套房子。還有過去都和老人一起住、養(yǎng)老也不在自己家了，這個都是需求的增加。 還有三大意識背景，城鄉(xiāng)階層意識、群居(qnj)意識、負債消費意識這些都產(chǎn)生了很大的影響。 分析以上這些因素我們會得出一個(y )結(jié)論，如果(rgu

12、)不進行極端的打壓，在中國總需求大于總供給是一個正常狀態(tài)，除了規(guī)定的，中國特色的影響因素在20年之內(nèi)很難消除。所以這就是中國房地產(chǎn)發(fā)展的前景，也就是為什么開發(fā)商在很短時間可以富裕的原因，當然富裕不僅僅是開發(fā)商，老百姓也富了，因為他分享了房地產(chǎn)增值，不買房的人不能夠介入這個過程，當然是失敗者，所以一定要把這個搞清楚。 以上這些因素都決定了房地產(chǎn)長期的明顯的是需求大于供應(yīng)的局面，也決定了房價平緩上漲是一種必然的規(guī)律。 而且還要告訴大家，買房子和買別的都不一樣，買房子失去了錢，但其實你的錢根本就沒丟，還在你的手里，你只是由貨幣形態(tài)變成了實物形態(tài)，跟你吃一頓飯沒了就沒了不一樣，那個叫消費，這個叫實物投資，你可以隨時變回來，而且比原來還多了，如果是這樣，你就會成