重慶LOFT市場(chǎng)分析（共58頁(yè)）

1、重慶LOFT市場(chǎng)分析2014年2月28日PART1LOFT產(chǎn)品概述PART2LOFT市場(chǎng)表現(xiàn)PART3典型個(gè)案簡(jiǎn)析目 錄PART1第1部分LOFT產(chǎn)品概述？LOFT產(chǎn)品定義？閣樓、頂層樓，原指工廠或倉(cāng)庫(kù)的上部樓層“在屋頂之下、存放東西的閣樓”起源越洋衍生變異20世紀(jì)50年代，起源于紐約，年輕的藝術(shù)家為了逃避市區(qū)昂貴租金，將廢舊的廠房或倉(cāng)庫(kù)分離出居住、辦公等功能。20世紀(jì)90年代初，一些留學(xué)海外的藝術(shù)家們將loft改造理念引入到中國(guó)，將工業(yè)空間變成了文化創(chuàng)意空間，從而也成為了一種時(shí)髦的生活方式。20世紀(jì)50年代20世紀(jì)90年代初20世紀(jì)90年代末21世紀(jì)初20世紀(jì)90年代末，中國(guó)的房地產(chǎn)商開(kāi)始把

2、家庭辦公（soho辦公）作為賣(mài)點(diǎn)，并開(kāi)始概念炒作及產(chǎn)業(yè)延伸。21世紀(jì)初，隨著soho辦公的發(fā)展深入，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出一種新的產(chǎn)品形式，lotf商住公寓產(chǎn)品，形成功能立體分離。藝術(shù)LOFT家庭辦公商住LOFTLOFT產(chǎn)品發(fā)展？紐約SOHO區(qū)北京789“大山子藝術(shù)區(qū)”上海蘇州河畔“東廊畫(huà)廊”北京西海國(guó)際中心天津城市之星時(shí)代天街、動(dòng)力國(guó)際萬(wàn)悅匯、中航my town空中商鋪指樓層通高或局部層高超過(guò)5米的住宅或辦公樓產(chǎn)品loft戶(hù)型通常是小戶(hù)型，面積在30-50平米，層高通常在5米以上銷(xiāo)售時(shí)按一層的建筑面積計(jì)算，但實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷(xiāo)售面積的近2倍；LOFT定義要素主要包括：高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)

3、式結(jié)構(gòu)；流動(dòng)性，戶(hù)型內(nèi)無(wú)障礙；通透性，減少私密程度；開(kāi)放性，戶(hù)型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格及格局。本體LOFT產(chǎn)品定義？本體LOFT用地性質(zhì)？居住用地商業(yè)用地工業(yè)用地不適合1、在總高度的情況下，loft產(chǎn)品層數(shù)更少，體量消化更小2、從規(guī)劃角度，居住用地單層層高標(biāo)準(zhǔn)低，超過(guò)部分需計(jì)容可行可行多層及高層居住建筑層高大于3.6米小于等于5.8米的，該層的計(jì)容建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)部分）按2倍計(jì)算；層高大于5.8米小于等于8.0米的（不含陽(yáng)臺(tái)部分），按3倍計(jì)算；以此類(lèi)推。躍層式住宅起居室(廳)的戶(hù)內(nèi)通高部分不大于7.2米的，該通高部分的計(jì)容建筑面積按1倍計(jì)算；通高部分大于7.2米的，

4、該通高部分的計(jì)容建筑面積按第一條規(guī)則計(jì)算。起居室(廳)之外的其他部分（不含陽(yáng)臺(tái)部分）出現(xiàn)通高情況時(shí)，按第一條規(guī)則計(jì)算。當(dāng)居住建筑底部（含裙樓）的小型商業(yè)建筑（包括各類(lèi)配套服務(wù)建筑）層高大于5.1米小于等于7.3米的，該層的計(jì)容建筑面積按2倍計(jì)算；層高大于7.3米小于等于9.5米的，按3倍計(jì)算；以此類(lèi)推。從用地性質(zhì)及市場(chǎng)供給看，loft產(chǎn)品基本為商業(yè)用地本地LOFT表現(xiàn)形式？層高一般在5米以上表現(xiàn)形式一層高一般在5米以上表現(xiàn)形式二全挑空得房率1：2半挑空得房率1：1.5典型項(xiàng)目：時(shí)代天街、動(dòng)力國(guó)際；典型項(xiàng)目：金開(kāi)協(xié)信中心面積以40-50為主，以時(shí)代天街為典型案例，產(chǎn)品建筑面積集中在40-50；從

5、現(xiàn)有案例顯示，套內(nèi)面積集中在30-40。本地LOFT面積分割？局部挑空部分6.6米本地LOFT層高？2012年新規(guī)前或與政府協(xié)商下產(chǎn)生新規(guī)后的項(xiàng)目LOFT最大魅力層高較高，可分割成兩層買(mǎi)一得二1高得房率高性?xún)r(jià)比空間分離個(gè)性化設(shè)計(jì)及需求234高性?xún)r(jià)比是loft產(chǎn)品核心賣(mài)點(diǎn)層高在5米以上LOFT產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)？LOFT產(chǎn)品客群分析？購(gòu)買(mǎi)客群使用客群根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目屬性特點(diǎn)，具體客群會(huì)有一定差異，但從整體需求看，投資占絕對(duì)主力。1創(chuàng)意居住類(lèi)：追求時(shí)尚、獨(dú)立或過(guò)渡性居住的青年一族；2小型辦公類(lèi)：如平面設(shè)計(jì)師、工藝品設(shè)計(jì)人員、藝術(shù)家、音樂(lè)創(chuàng)作、產(chǎn)品銷(xiāo)售員、平面設(shè)計(jì)、廣告制作等等；3商鋪經(jīng)營(yíng)類(lèi)：如特色餐飲、糕點(diǎn)、

6、棋牌、按摩、服裝店等；PART1第2部分LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)？序號(hào)區(qū)域板塊項(xiàng)目1北部新區(qū)汽博融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代2江北區(qū)大石壩江上明珠3北部新區(qū)金開(kāi)大道大雅金開(kāi)國(guó)際4江北區(qū)大石壩東原D75北部新區(qū)龍頭寺動(dòng)力國(guó)際6渝北區(qū)空城新城華辰財(cái)富廣場(chǎng)7渝中區(qū)大坪時(shí)代天街8南岸區(qū)茶園新區(qū)伊頓莊園10沙坪壩區(qū)西永首創(chuàng)光和城11南岸區(qū)茶園同景國(guó)際城12北碚區(qū)蔡家旭輝朗悅郡13北碚區(qū)蔡家中庚城14渝北區(qū)空港新城中航MY TOWN123456710118121314LOFT項(xiàng)目主要分布在成熟區(qū)域或新區(qū)的中央核心地段。典型項(xiàng)目分布2013年全年loft供應(yīng)22.33萬(wàn)方，成交20萬(wàn)方，成交建面均價(jià)10414元/，供銷(xiāo)比1.1

7、2截止2013年底loft庫(kù)存不足10萬(wàn)方，存銷(xiāo)比約5。2014年1月受節(jié)期影響，成交量下降較明顯，但整體Loft產(chǎn)品憑借小面積、低總價(jià)以及較高的性?xún)r(jià)比等特點(diǎn)，受到大量投資客戶(hù)的青睞，市場(chǎng)需求較為旺盛。2013年-2014年1月LOFT市場(chǎng)供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)2013年loft市場(chǎng)表現(xiàn)總價(jià)（萬(wàn)元）面積（）150總計(jì)25-301232433630-35323623935-4038612873516940-45671322353757245-50441181553810060251750-5523855112392542455-601033558837127158560-657612811522065-70

8、12935126149770-75671653475-8022426291613110280-85861433111015485-9026171734590-9542695-10022100-10544110-115157224115-1202428120-1253471256565總計(jì)1570952878147842628212962571981725743610從成交結(jié)構(gòu)顯示：建筑面積集中在40-60，成交總價(jià)集中在30-60萬(wàn)2013年loft成交結(jié)構(gòu)PART1第3部分典型LOFT個(gè)案簡(jiǎn)析？中航MY TOWN（規(guī)劃）體量（萬(wàn)方）30樓層（層）15層高（米）5.1標(biāo)準(zhǔn)層面積（）780-15

9、00面積區(qū)間（）29-30電梯數(shù)量（部）4-6部電梯載重/速度1000kg，2m/s大堂挑高及面積6米，約150項(xiàng)目整體規(guī)劃商務(wù)產(chǎn)品30萬(wàn)方，一期項(xiàng)目有8棟LOFT產(chǎn)品，目前已推出2棟。面積建面區(qū)間（）推出套數(shù)占比50以下29-301200100%合計(jì)1200100%戶(hù)型描述面積分割極小，總價(jià)控制較好，但實(shí)際使用不便，舒適度較低。中航MY TOWN（產(chǎn)品）13年-14年1月銷(xiāo)售體量（萬(wàn)方）13年-14年1月銷(xiāo)售套數(shù)13年-14年1月銷(xiāo)售金額（億元）現(xiàn)場(chǎng)推出去化率7397 639 14129 100%中航MY TOWN（銷(xiāo)售）項(xiàng)目于13年末推出，共推出1200套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化80%以上；熱銷(xiāo)原因

10、：超低總價(jià)。項(xiàng)目于開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月開(kāi)始大量推廣產(chǎn)品，除傳統(tǒng)報(bào)媒外還在網(wǎng)絡(luò)及交通站點(diǎn)進(jìn)行宣傳，邀請(qǐng)明星舉行現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)等。中航MY TOWN（推廣）典型個(gè)案中庚城體量（萬(wàn)方）30樓層（層）19層高（米）5.1標(biāo)準(zhǔn)層面積（）800面積區(qū)間（）39-54電梯數(shù)量（部）3部電梯載重/速度1000kg，2m/s大堂挑高及面積6米，約150項(xiàng)目位于蔡家中心區(qū)域，整體67萬(wàn)方，分4期開(kāi)發(fā)；LOFT公寓共4棟，總體量7.3萬(wàn)方，于12年9月開(kāi)始銷(xiāo)售，整體去化一般。中庚城（規(guī)劃）建面（）推出套數(shù)占比3925650%4512825%5412825%合計(jì)512100%戶(hù)型描述項(xiàng)目戶(hù)型方正，部分開(kāi)間尺寸4.8米，采光相對(duì)較好

11、。典型個(gè)案中庚城中庚城（產(chǎn)品）13年-14年1月銷(xiāo)售體量（萬(wàn)方）13年-14年1月銷(xiāo)售套數(shù)13年-14年1月銷(xiāo)售金額（億元）推出去化率0.97193644965%項(xiàng)目位于蔡家核心區(qū)域，但目前處于發(fā)展初期，周邊配套較缺乏，且區(qū)內(nèi)消費(fèi)力有限，客戶(hù)全部靠外區(qū)吸附；典型個(gè)案中庚城中庚城（銷(xiāo)售）項(xiàng)目周邊配套缺乏，現(xiàn)階段交通不便，對(duì)商務(wù)產(chǎn)品的去化帶來(lái)一定的制約，但項(xiàng)目抓住機(jī)會(huì)主推低首付和投資產(chǎn)品的稀缺性仍穩(wěn)定的去化LOFT產(chǎn)品。典型個(gè)案中庚城中庚城（推廣）旭輝朗悅郡（規(guī)劃）體量（萬(wàn)方）10樓層（層）19層高（米）5.1標(biāo)準(zhǔn)層面積（）950-1100面積區(qū)間（）40-64電梯數(shù)量（部）4部電梯載重/速度10

12、00kg，2m/s大堂挑高及面積6米，約150項(xiàng)目位于蔡家中心區(qū)域，整體29萬(wàn)方，分兩期開(kāi)發(fā)；一期住宅已推完，目前主力銷(xiāo)售商業(yè)商務(wù)產(chǎn)品，loft共4棟10萬(wàn)方，目前已推出兩棟。23451678項(xiàng)目二期建面（）推出套數(shù)占比4012716%5353067%6413517%合計(jì)792100%戶(hù)型描述項(xiàng)目戶(hù)型以53為主，開(kāi)間尺寸稍小，進(jìn)深較大，影響采光。旭輝朗悅郡（產(chǎn)品）13年-14年1月銷(xiāo)售體量（萬(wàn)方）13年-14年1月銷(xiāo)售套數(shù)13年-14年1月銷(xiāo)售金額（億元）推出去化率0.76147527650%項(xiàng)目位于新興區(qū)域蔡家的核心地段，商務(wù)產(chǎn)品周邊區(qū)域消化量有限，項(xiàng)目以小戶(hù)型住宅產(chǎn)品包裝，整體去化一般。項(xiàng)

13、目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目較普通，無(wú)特別優(yōu)勢(shì)。典型個(gè)案旭輝朗悅郡旭輝朗悅郡（銷(xiāo)售）項(xiàng)目周邊配套缺乏，商業(yè)商務(wù)環(huán)境起步較晚，成熟度較低，項(xiàng)目回避產(chǎn)品商業(yè)屬性，以小戶(hù)型躍層產(chǎn)品進(jìn)行推廣，以LOFT的高得房率為賣(mài)點(diǎn)，去化較穩(wěn)定。旭輝朗悅郡（推廣）同景國(guó)際城（規(guī)劃）體量（萬(wàn)方）2.6樓層（層）19層高（米）5.1標(biāo)準(zhǔn)層面積（）830面積區(qū)間（）49-61電梯數(shù)量（部）4部電梯載重/速度1350kg，2m/s大堂挑高及面積6米，約200項(xiàng)目位于茶園新區(qū)，周邊處于發(fā)展階段，住宅客戶(hù)主要依賴(lài)項(xiàng)目?jī)?nèi)部自身配套，項(xiàng)目本期共6棟商務(wù)公寓，已推出2棟SOHO和2棟LOFT，后續(xù)規(guī)劃未定。建面（）推出套數(shù)占比49323 63%51

14、61 12%61128 25%合計(jì)512100%戶(hù)型描述項(xiàng)目采用大開(kāi)間短進(jìn)深設(shè)計(jì)，無(wú)傳統(tǒng)公寓采光方面問(wèn)題，端頭戶(hù)型面積較大，使用較方便、舒適。同景國(guó)際城（產(chǎn)品）13年-14年1月銷(xiāo)售體量（萬(wàn)方）13年-14年1月銷(xiāo)售套數(shù)13年-14年1月銷(xiāo)售金額（億元）推出去化率1.723291466064%項(xiàng)目所在的茶園新區(qū)作為南岸區(qū)政府重點(diǎn)扶持的新區(qū)，區(qū)域價(jià)值不斷提高，區(qū)域內(nèi)商務(wù)產(chǎn)品投資屬性提高，帶動(dòng)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)后整體去化較好。熱銷(xiāo)原因：配套、升值潛力。同景國(guó)際城（銷(xiāo)售）項(xiàng)目利用周邊配套不足，住區(qū)客戶(hù)主要依靠自身商業(yè)配套的特點(diǎn)，以空中商鋪概念推廣LOFT產(chǎn)品，強(qiáng)化商鋪?zhàn)饔玫耐乱缘褪赘稙橘u(mài)點(diǎn)吸引投資客戶(hù)。同

15、景國(guó)際城（推廣）金貿(mào)時(shí)代（規(guī)劃）體量（萬(wàn)方）18樓層（層）9-31層高（米）5.1標(biāo)準(zhǔn)層面積（）770-1200面積區(qū)間（）43-117電梯數(shù)量（部）3-4電梯載重/速度1350kg，2.5-3m/s大堂挑高及面積7.2-8.4米，約2201071312161923214南區(qū)北區(qū)金貿(mào)時(shí)代位于汽博中心核心地段，整個(gè)商務(wù)體量約28萬(wàn)方，分南北兩區(qū)，其中LOFT產(chǎn)品約18萬(wàn)方，已售罄，銷(xiāo)售均價(jià)約7500-8500元/；目前主力在售北區(qū)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓。建面區(qū)間（）推出套數(shù)占比100以下36-99189687%100-200100-11711513%合計(jì)2011100%金貿(mào)時(shí)代（產(chǎn)品）13年銷(xiāo)售體量（萬(wàn)

16、方）13年銷(xiāo)售套數(shù)13年銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）推出去化率5.5865847689100%金貿(mào)時(shí)代（銷(xiāo)售）項(xiàng)目周邊較為成熟，尤其是“奧麥宜金”更是提升了北部新區(qū)的商業(yè)價(jià)值；而金貿(mào)時(shí)代本身商務(wù)體量較大，集群效應(yīng)極佳加上融創(chuàng)自身品牌作用，導(dǎo)致項(xiàng)目從面市以來(lái)銷(xiāo)售情況都較好，去化較快。熱銷(xiāo)原因：升值潛力、配套。項(xiàng)目13年報(bào)媒推廣較多，主要宣傳北部新區(qū)的未來(lái)價(jià)值潛力巨大，金貿(mào)時(shí)代本身處在核心板塊；宣傳語(yǔ)言“一鋪難求”是報(bào)媒主力訴求點(diǎn)，向外界展示項(xiàng)目的熱銷(xiāo)和區(qū)域的成熟度備受關(guān)注。金貿(mào)時(shí)代（推廣）典型個(gè)案保利江上明珠體量（萬(wàn)方）4樓層（層）13層高（米）5.1標(biāo)準(zhǔn)層面積（）1140面積區(qū)間（）48-67電梯數(shù)量（部

17、）3電梯載重/速度1000kg，2.5m/s大堂挑高及面積6m，180項(xiàng)目規(guī)劃3棟LOFT產(chǎn)品，總體量約4萬(wàn)方，目前推出2棟，體量約2.6萬(wàn)方，項(xiàng)目以住宅用途推廣產(chǎn)品，客戶(hù)接受程度較低，去化較差。123在售未售建面區(qū)間（）推出套數(shù)占比100以下48-67448100%100-200200-300300-500500以上合計(jì)448100%典型個(gè)案保利江上明珠3梯20戶(hù)設(shè)計(jì)，面積分割較小，開(kāi)間尺寸較小，進(jìn)深較大，采光不足項(xiàng)目2012年9月首次推出140套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化63%，后持續(xù)去化能力較差。滯銷(xiāo)原因:周邊商務(wù)環(huán)境差、相對(duì)其他住宅產(chǎn)品舒適度較差。13年銷(xiāo)售體量（萬(wàn)方）13年銷(xiāo)售套數(shù)13年銷(xiāo)售金額

18、（萬(wàn)元）推出去化率1173865350%典型個(gè)案保利江上明珠典型個(gè)案保利江上明珠項(xiàng)目主要在年初以住宅用途推廣LOFT產(chǎn)品，但后續(xù)推廣效果有限，以自然銷(xiāo)售為主。典型個(gè)案東原中心體量（萬(wàn)方）4.6樓層（層）24層高（米）5.1標(biāo)準(zhǔn)層面積（）1123面積區(qū)間（）37-85電梯數(shù)量（部）6電梯載重/速度1000kg，2.5m/s大堂挑高及面積7.8m，180在售未售項(xiàng)目位于江北大石壩成熟區(qū)域，緊鄰鴻恩寺森林公園；東原中心包含2棟LOFT，1棟SOHO和一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，共11萬(wàn)方;目前LOFT產(chǎn)品銷(xiāo)售已接近尾聲，均價(jià)11500元/。23建面區(qū)間（）推出套數(shù)占比100以下37-85879100%100-2

19、00200-300300-500500以上合計(jì)879100%典型個(gè)案東原中心5梯20戶(hù)設(shè)計(jì)，產(chǎn)品面積較多，最大達(dá)到120，由于項(xiàng)目四周無(wú)遮擋，因此采光較為充足；項(xiàng)目2012年12月開(kāi)始銷(xiāo)售loft，首次開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)70%，目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已基本售罄。熱銷(xiāo)原因：成熟區(qū)域、無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品、高性?xún)r(jià)比13年銷(xiāo)售體量（萬(wàn)方）13年銷(xiāo)售套數(shù)13年銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）推出去化率3.486764072086%典型個(gè)案東原中心典型個(gè)案東原中心項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前后期報(bào)媒推廣力度大，主要以空中商鋪的概念進(jìn)行宣傳，配以成熟社區(qū)配套和低門(mén)檻低總價(jià)，向客戶(hù)展示項(xiàng)目的投資潛力巨大。典型個(gè)案動(dòng)力國(guó)際體量（萬(wàn)方）6樓層（層）16/17層高（米）

20、6標(biāo)準(zhǔn)層面積（）900-1300面積區(qū)間（）39-348電梯數(shù)量（部）4-6電梯載重/速度1350kg，3m/s大堂挑高及面積7.5-10.8m，200-300在售未售項(xiàng)目位于龍頭寺火車(chē)站對(duì)面，規(guī)劃5棟，其中1、2號(hào)樓已交房入住，剩余房源主要集中在5號(hào)樓，均價(jià)16500元/。售罄34521建面區(qū)間（）推出套數(shù)占比100以下32-8980094%100-200200-300300-500318-348526%500以上合計(jì)852100%典型個(gè)案動(dòng)力國(guó)際項(xiàng)目面積劃分普遍較大，4梯16、4梯20和6梯4戶(hù)，辦公舒適度高，部分樓宇高層視野開(kāi)闊，無(wú)遮擋項(xiàng)目共5棟LOFT公寓，于2011年開(kāi)始銷(xiāo)售，目前已全部推出。熱銷(xiāo)原因：核心區(qū)域、稀缺層高、高性?xún)r(jià)比。13年銷(xiāo)售體量（萬(wàn)方）13年銷(xiāo)售套數(shù)13年銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）推出去化率3.683805662190%典型個(gè)案動(dòng)力國(guó)際典型個(gè)案動(dòng)力國(guó)際項(xiàng)目推盤(pán)期推廣力度較大，持續(xù)銷(xiāo)售期則保持小版量，多頻次的推廣策略，每月都只保持基本的曝光量。典型個(gè)案華辰財(cái)富廣場(chǎng)體量（萬(wàn)方）3.2樓層（層）18層高（米）5.5標(biāo)準(zhǔn)層面積（）1050面積區(qū)間（）42-78電梯數(shù)量（部）4電梯載重/速度1350kg, 2.5米/秒大堂挑高及面積面積150項(xiàng)目位