綜合樓項目策劃評估自評總結

1、 沈陽豫園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006年1月目錄前言1項目概況2項目進度打算執(zhí)行和完成情況9項目質量操縱14項目成本打算操盡情況29安全生產(chǎn)、文明施工實施方面33項目部的經(jīng)驗和教訓總結36對承包商、供應商的綜合評估及理由54其他67結束語73前言東方知音項目于2001年10月22日正式開工，2004年1月5日全部交付使用。分二期開發(fā)，其中一期于2002年12月30日交付，二期于2002年7月15日正式開工，2004年1月5日交付，2004年6月2日獲得二期大產(chǎn)證，銷售率達到99.3%，具備了后評估的條件。通過本項目的操作，有必要總結一下經(jīng)驗教訓，對后續(xù)項目開發(fā)有著重要意義。這次項目后評估工作在集

2、團項目治理部指導下完成，由于首次嘗試整個項目的評估，尤其是一期的原始資料比較欠缺，專門多偏差分析無從著手，整體上弱化了對治理上的標準化與量化的要求。特不希望集團領導和相關部門能夠對本報告提出寶貴意見。一、項目概況一、項目的差不多情況：東方知音北臨荻柴浜、東臨金橋路、南接博山東路、西靠棗莊路。小區(qū)主入口：博山東路811弄小區(qū)次入口：棗莊路211號進展商： 復地集團上海新遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 復地集團上海策源置業(yè)顧問有限公司景觀設計： 泛亞易道設計單位： 機械工業(yè)部第二設計研究院上海分院施工單位： 杭州蕭山第二建筑工程有限公司（后更名為浙江國泰建設集團有限公司）上海錦惠建筑工程有限公司工

3、程監(jiān)理： 上海復遠建設監(jiān)理有限公司物業(yè)治理： 上海復瑞物業(yè)治理有限公司項目部要緊人員： 二、要緊技術經(jīng)濟指標：一期一期總用地面積65820M2道路用地8600M2一期總建筑面積94894.22M2居住建筑面積毛密度1.274其中地上建筑面積91266M2居住建筑面積凈密度1.82地下建筑面積3628M2人口毛密度412人/ha一期建筑占地面積15856M2人口凈密度587人/ha一期住宅建筑面積85554M2自行車庫1505M2一期住宅總戶數(shù)778戶汽車停車位174個容積率1.37其中地面汽車停車位75個集中綠化率15. 2%地下汽車停車位99個綠化面積33568M2會所1705M2綠化系數(shù)3

4、9.50%商業(yè)、物業(yè)2451M2二期二期總用地面積49800M2綠化面積19679M2二期總建筑面積80830.75M2綠化系數(shù)39.50%其中地上建筑面積75903.8M2道路用地面積8340M2地下建筑面積4927M2自行車庫1438M2二期建筑占地面積8109.41M2地下汽車庫（兼人防）3492.02M2二期住宅建筑面積75903.8M2汽車停車位181個二期住宅總戶數(shù)686戶其中地面汽車停車位83個容積率1.50地下汽車停車位98個集中綠化率17.4%總用地平衡表總用地面積11.594ha100%其中一期用地面積6.614ha56.90%二期用地面積4.98ha43.10%住宅建筑用

5、地面積7.358ha63.45%公共建筑用地面積0.675ha5.82%道路用地面積1.694ha14.61%公共綠地面積1.867ha16%總綠化系數(shù)39.5%一期總戶型分配表二期戶型分配情況一、二期要緊綠化指標一期二期總用地面積65820M249800M2綠地面積33568M219679.45M2集中綠化面積10000M28665.13M2綠化率39.5%M239.50%集中綠化率15.2%M217.40%人均綠地面積12.3M27.72M2一、二期面積匯總總建筑面積175724.97M2地上自行車庫面積1504.57M2多層住宅面積122034.95M2地下自行車庫面積（兼人防）549.

6、79M2小高層住宅面積39423.16M2半地下室自行車庫面積885.12M2商場會所面積4207.29M2地上面積匯總167162.43M2地下車庫（可售）1785.41M2地下面積匯總7640.80M2地下車庫（兼人防）5334.68M2住宅面積匯總161500.89M2三、建材裝修標準：結構： 沉降操縱復合樁基樁0.25*0.25*22米，純樁基樁0.25*0.25*22米，小高層純樁基樁0.3*0.3*26m，多層采納磚混合結構。樓屋面采納現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，底層設架空板，每層設置圈梁及構造柱。小高層采納短肢鋼筋混凝土框剪結構，樓屋面采納現(xiàn)澆鋼筋混凝土。外墻： 多層采納涂料飾面，小高層采

7、納涂料飾面，局部采納面磚飾面。屋頂屋面：鋪設保溫、隔熱層及聚氯乙烯橡膠共混防水層。門窗： 入戶大門采納防盜子母門，外窗及陽臺門采納彩色鋁合金材料，二期沿金橋路的27#31#房及36#房東單元采納雙層玻璃，內門客戶自理。地面： 室內地坪采納水泥砂漿找平。內墻： 客廳、餐廳、臥房砂漿抹平，膩子批嵌。陽臺：金屬欄桿及玻璃擋板。電梯：三菱電梯，七層住宅載重量550kg，十一層住宅載重量630kg.門廳：每單元建筑設置獨立、寬敞、明亮大堂，廳內采納地磚。公用部位樓梯：地面鋪設防滑地磚。供水：變頻供水，無屋面水箱。電視同意系統(tǒng)：預留二個有線電視終端（除一室一廳一個外）。通信系統(tǒng)：每戶預留二門IDD電話線路

8、，含一路電信寬帶網(wǎng)絡線路。水、電、煤：一并配套到位：一戶一表（電表容量：4KW8KW）煤氣：管道鋪設到戶。車位：355個，其中一期174個，二期181個?？照{：預留空調位置、擱板及空調滴水管。智能化：信息寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)，小區(qū)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、一卡通車輛治理及門禁系統(tǒng)、物業(yè)治理平臺子系統(tǒng)。保安系統(tǒng)：24小時保安、電子巡更系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)、小區(qū)周邊紅外線報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)。四、會所設施：底層設有跑步機、體操房（健身房）、咖吧。二層設有桌球房、美容室、棋牌室、羽毛球場、乒乓球室、攀巖等休閑娛樂項目。會所由上海星之健身俱樂部有限公司治理經(jīng)營。五、智能化：信息通

9、信系統(tǒng)：信息寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)：采納FTTB+LAN接入方式，光纜進小區(qū)到樓，五類線到戶。CATV有線電視系統(tǒng)。安全防范系統(tǒng)：周界防越報警系統(tǒng)：采納總線制，設置紅外線總線制報警器。電子巡更系統(tǒng)：采納離線式巡更系統(tǒng)，顯示巡更時刻、地點。電視監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)所有出入口、車庫內及要緊公共場所設置攝像機，并帶有報警聯(lián)動功能?？梢晫χv系統(tǒng)：總線布線，按鍵式門口機，住戶房號與按鍵一一對應。治理系統(tǒng)：背景音響緊急廣播系統(tǒng)：在小區(qū)公共場所，綠化帶設置音響。小區(qū)一卡通系統(tǒng)：地下車庫治理和IC卡門禁治理。智能化系統(tǒng)治理中心：安保中心和物業(yè)治理中心。六、前期配套開發(fā)治理概況前期與配套方面要緊工作有三塊：一是3100m2的接

10、待中心（該建筑為代建項目）；二是9.5萬m2的一期住宅項目；三是二期8.1萬m2住宅項目。二、項目進度打算執(zhí)行和完成情況在項目時刻治理上，項目部認真做好各項進度打算,組織各項活動的實施，并在項目開展過程中及時跟蹤、調整，采取相應的進度措施，依照預定的打算在前期、配套及現(xiàn)場施工等方面得到嚴格操縱，使整個項目的打算執(zhí)行達到了預期的目標。一、進度節(jié)點打算執(zhí)行情況HYPERLINK N:整理后附件1進度節(jié)點打算執(zhí)行情況.xls詳見附件1二、考核節(jié)點執(zhí)行完成情況除二期交付許可證節(jié)點比打算延期14天外，其余節(jié)點均能按打算完成。三、其他節(jié)點執(zhí)行完成情況一期二期方案審批延期34天建設用地規(guī)劃許可證延期15天配

11、套延期31天結算延期271天其余節(jié)點均差不多按打算完成方案審批延期13天建設用地規(guī)劃許可證延期15天配套延誤26天，景觀延期29天檔案驗收延期16天大產(chǎn)證、結算延期其余節(jié)點均按打算完或提早完成四、節(jié)點滯后緣故分析和采取糾偏手段二期交付許可證延期要緊緣故是完成二期超面積規(guī)劃補證，補簽土地出讓合同和補繳出讓金等事項。我們的執(zhí)行思路是：保證公司的總體利益，利用良好的政府部門關系，有打算、有步驟實施各項任務，最終于2003年12月19日取得新建住宅交付使用許可證；一、二期方案審批延期要緊緣故為建筑面積超標等緣故經(jīng)幾次送審后才給予批準。依照此情況，項目部依照方案報批及擴初報批分不由區(qū)打算進展局及市建委審

12、批的情況，將擴初報批與方案報批同步進行，節(jié)約了辦證的時刻，保證了開工的日期；一、二期建設用地規(guī)劃許可證延期要緊緣故是土地出讓金費用交付的延誤，考慮公司資金流轉，所做的技術調整，此工期延誤對整個項目阻礙不大；配套、綠化節(jié)點延期要緊緣故為：對配套壟斷項目施工工期估算太樂觀，要緊為供電箱變基礎的施工工期及設備吊裝對路面要求高，與景觀綠化搭接要求考慮不夠完善；一期會所裝潢方案的延期，使消防施工延期（后會所作為甩項）驗收；對配套驗收手續(xù)歷時可能不夠。依照此情況項目部積極采取措施，壓縮后續(xù)辦證的時刻（要緊為檔案驗收及交付使用許可證的辦理），保證了交付的時刻要求；結算節(jié)點延期要緊緣故是有打算安排延期；二期大

13、產(chǎn)證延期要緊緣故為補地價問題。五、進度總體評估、經(jīng)驗及教訓東方知音項目時刻治理上形成了較為可靠的治理體系和制度，使項目運作順暢，各項活動能差不多按打算有序的開展。通過項目團隊的共同努力，項目的進度編制、跟蹤調整和操縱等方面都得到了較好的成果，項目重要節(jié)點能夠按時和提早完成，項目時刻治理差不多達到了預定的目標。項目部依照實際情況編制了操縱打算，把工作內容細分，為項目工作安排及各種工作交叉做好了積極的預備，為工作的開展提供了依據(jù)。在實施過程中及時跟蹤及調整打算，出現(xiàn)偏差及時采取有效措施加以改進，形成了打算操縱的治理體系。方案報批及擴初報批分不由區(qū)打算進展局及市建委審批，這兩項工作通過努力可平行進行

14、，節(jié)約了辦證的時刻，保證了開工的日期。在工程開工方面，樁基施工安排在施工許可證之前進行（并作好風險的評估及公關工作），保證項目開盤時刻，積極配合了銷售的工作。施工圖的審圖工作盡管差不多下了較大的功夫，但仍存在設計上的疏忽和漏洞，阻礙了工程的進度；從另一方面反映在方案及擴初的審核時期工作仍不夠認真，產(chǎn)品定位方面工作也不夠細致。項目部在方案及擴初時期參與力度不夠，另外各專業(yè)的配合要緊密；產(chǎn)品定位要提早完成，定位深度要加深。開工前項目部和施工單位擬訂現(xiàn)場施工治理制度，對施工進度操縱要求及措施進行了明確的描述，便于施工過程中的治理和操縱。項目部依照實際情況，分時期對打算進行操縱，找出關鍵線路進行重點操

15、縱，幸免產(chǎn)生大的偏差。開盤前著重操縱結構的封頂時刻，為配合銷售開盤，保證資金回籠。在一期結構施工時期，項目部著重抓915#樓的結構施工進度，一方面在例會中與施工單位進行溝通，強調該進度的重要性，要求其采取一切有效措施，完成進度，并進行跟蹤；另一方面，在工程隱蔽驗收方面要求監(jiān)理單位在驗收時刻上給予施工單位的支持，實行24小時監(jiān)理，為進度的實施提供方便。結構封頂時刻的操縱，出現(xiàn)偏差及時調整、補救。由于施工單位搶915#樓的封頂，一期13#樓未能按打算完成封頂，依照此情況項目部加強了對施工該單體進度的治理力度，要求施工單位增加人員，投入相應的資金，對施工人員和資金到位情況檢查、跟蹤，并采取進度罰款等

16、措施，在后期初裝修施工過程中要求施工單位增加人員投入，各樓層同時作業(yè)，通過項目團隊的努力，追回工期。結構封頂時期抓緊甲方分包隊伍進場的預備工作，協(xié)調分包單位按總包進度打算及時進場施工，不阻礙總包進度安排。配套綠化施工時期，加強施工圖的審核，形成綜合配套集成圖，幸免各工種之間相互矛盾，施工打架等現(xiàn)象。配套施工過程中協(xié)調工作較繁重，周末安排值班及時解決問題。加強設計方案效果的確定工作，考慮好效果和造價的矛盾平衡 所占用的時刻。綠化施工圖、圍墻施工圖、空調擋板樣式以及標示牌的設計方面都存在反復修改、調整，并對施工工期造成一定的阻礙。加強對甲方指定分包單位的治理及與總包、監(jiān)理的協(xié)調工作， 分包單位進度

17、打算要跟總包緊密配合，經(jīng)總包、監(jiān)理及甲方共同審定后按打算施工，強調分包單位必須服從總包治理，并形成制度。加強集團招投標的配合及跟蹤，能盡早開始的招標項目部盡早 安排開始，給施工備料及進場預留空間。為配套施工盡早提供工作面，給配套驗收及項目部不能掌控的工作預留時刻。六、項目部依照現(xiàn)場的實際情況，定期和不定期審核工程進度的操盡情況，及時了解實際進度，為后續(xù)工序的展開做時期性評估。三、項目質量操縱一、質量打算：依照合同規(guī)定，一期A標段的工程質量目標為優(yōu)良率80%，B標段的工程質量目標為100%的優(yōu)良率，同時爭創(chuàng)無滲漏小區(qū)；二期由于質檢部門取消優(yōu)良率，A、B標段工程質量目標為100%的合格率，爭創(chuàng)無滲

18、漏小區(qū)。 質量驗收標準和依據(jù)：工程項目施工圖紙技術講明（包括設計交底、會審紀要），國家標準建設監(jiān)理規(guī)范、建設部工程建設監(jiān)理規(guī)范、建設部建筑安裝工程質量檢驗評定標準和建筑安裝工程施工驗收規(guī)范，施工單位編制的經(jīng)其總工程師批準并經(jīng)業(yè)主、監(jiān)理單位審查同意的施工組織設計等作為質量治理的標準和依據(jù)。項目部配備相應的土建、水、電工程師為質量治理人員并托付監(jiān)理單位進行質量治理。組織設計、施工和監(jiān)理單位認真進行設計交底和圖紙會審，施工中按照國家的有關工程建設法律法規(guī)、技術標準，對工程質量進行檢查，工程竣工后，及時組織有關部門進行竣工驗收。另外，項目部制定了工程施工治理制度（HYPERLINK N:整理后附件2工

19、程施工治理制度.doc詳見附件2），對違反工程施工治理制度中質量治理條款的現(xiàn)象進行處罰，以此作為治理手段，督促施工單位提高工程質量。監(jiān)理單位對施工組織設計進行審查，要求施工單位按審查意見進行修改、補充，并督促施工單位認真組織實施，作好軸線操縱、材料驗收、隱蔽驗收等各時期的驗收工作。通過現(xiàn)場巡視、旁站、平行檢查等手段，對施工質量進行監(jiān)督，協(xié)調處理存在的實際問題，及時發(fā)出各項指令，督促其質保體系的正常運做和工程的正常開展。施工單位執(zhí)行實施ISO-9002質量保證體系，實行項目經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理和項目工程師質量負責制，以項目工程師為質量主管，質量員為日常工程質量負責人的項目治理體系。依照工程達優(yōu)良的目標

20、，制定各級崗位質量責任制，全面提高全體施工人員的質量意識及創(chuàng)優(yōu)信念。對有阻礙質量和施工難度的問題預先與業(yè)主、監(jiān)理溝通，取得共識，為創(chuàng)優(yōu)工程打下良好的基礎。前期物業(yè)的介入，對施工過程進行驗收，對房屋功能性的問題進行預驗收，針對部分質量、安全、功能性使用問題及時反饋項目部，由項目部協(xié)調監(jiān)理公司對施工單位有目的性的整改，以改善存在的各種問題，做好在操縱質量方面的信息循環(huán)，減少質量通病。二、質量保證措施：建筑結構工程質量保證措施。項目部通過現(xiàn)場巡視、檢查，通過監(jiān)理的現(xiàn)場監(jiān)督，實時檢查，結合施工總分包單位的治理，對現(xiàn)場施工過程進行全方位、全過程的質量操縱，協(xié)調各方關系，并及時處理各方反饋信息。結合本工程

21、的特點共分：樁基工程、鋼筋工程、模板工程、砼工程、磚墻工程、防水工程。樁基工程施工前認真審核施工圖紙，分析地質勘察報告。審查施工單位人員資質、設備情況，對操作工人分不檢查上崗證，并要求施工單位項目治理人員加強操作工人的技術交底工作。嚴格操縱材料質量，由于本工程所采納的樁均為成品樁，在成品樁進場時，對產(chǎn)品的出廠合格證、強度報告等資料進行抽檢驗收（回彈強度、外觀檢查等），發(fā)覺不合格的產(chǎn)品進行標識、監(jiān)督退場。另外，對現(xiàn)場焊接的角鋼、焊條等輔助材料按規(guī)范進行嚴格檢查，確保將合格材料使用到工程上。對樁基操縱軸線、樁位進行驗證。檢查和校核施工單位引進場內的標高、水準點及角樁，對每個樁位進行復查，依據(jù)設計圖

22、紙軸線坐標進行核對。對壓樁質量進行檢查，對接樁隱蔽工程進行驗收。在壓樁施工中要求監(jiān)理單位采取旁站觀看和驗收工作，對樁的垂直度、標高、接樁的焊縫質量進行認真檢查、驗收，同時檢查壓樁的施工記錄，要求操作工人認真填寫送樁深度及壓力值。當出現(xiàn)樁項壓碎而未送到設計深度及樁壓不下去時，與設計單位聯(lián)系進行相應處理，確保壓樁的施工質量，在基坑開挖后，從低應變動測結果看，90%以上均為一類樁，其余為二類樁，未出現(xiàn)三類樁。鋼筋工程首先要求施工單位進場的鋼筋必須持有質保書，做好自檢工作，通過現(xiàn)場監(jiān)理對批進場的鋼筋進行復檢，合格后方可投入使用。鋼筋施工時嚴格按照設計圖紙進行操作，做到規(guī)格尺寸、位置正確綁扎牢固，同時必

23、須確保鋼筋愛護層厚度，水泥墊塊到位，搭接長度符合規(guī)定。澆搗砼時專人看護。以上各點項目部隨時安排抽檢，監(jiān)理全方位進行監(jiān)督驗收，以確保鋼筋工程的施工質量。模板工程本工程的支模系統(tǒng)中，模板全部采納組合模板和膠合格板，擱柵采納鋼管和方木。關于柱和高度較大的梁加側撐，以保證其垂直度和穩(wěn)定性。模板拼縫嚴格操縱。在混凝土澆搗前要求施工單位進行技術復核，內容包括標高、軸線、截面尺寸、垂直度、平坦度、支模架強度、剛度、穩(wěn)定性等。幸免混凝土在澆筑時直接沖擊模板，砼厚度較厚的采納分層澆筑的原則，使模板系統(tǒng)受力均勻，以免采集中荷載而變形，脹膜。砼工程由于工程進度要求，要求施工單位結構全部采納商品混凝土。項目部人員通過

24、現(xiàn)場巡視、檢查、監(jiān)理信息反饋等手段進行監(jiān)督，協(xié)調存在的實際問題。在混凝土的澆搗操縱上，對澆搗時振搗、下料進行操縱，保證澆搗質量。砼澆搗后，督促施工單位及時做好砼養(yǎng)護工作，冬季施工時，砼必須按要求摻加外加劑。在拆模操縱中，要求施工單位按規(guī)范規(guī)定的時刻及強度達到后方可拆模。樓板的結構厚度是結構工程的操縱要點，現(xiàn)場經(jīng)實測檢查，板厚均達到了設計要求。磚墻工程在磚墻砌筑操縱中，重點檢查拉結筋的設置位置及長度，砌體的灰縫特不是頭縫的飽滿度。磚砌體分項經(jīng)實測、觀感均達到了預定的質量目標。防水工程該分項涉及面較廣，包括屋面、外墻、門窗，本工程還涉及到地下車庫的防水等。屋面防水涉及到屋面結構的防水，首先必須保證

25、屋面結構不滲水，這是關鍵的一項，該分項質量操縱在砼工程中已介紹。其次是采納防水卷材的鋪貼的質量操縱。該防水層的施工嚴格操縱其施工的條件，天溝、水落口、屋脊、搭頭等節(jié)點必須認真操作，且須增加附加層等。結合監(jiān)理的現(xiàn)場操縱、監(jiān)督，保證了防水層的施工質量。地下車庫防水操縱，集中加強墻板砼的抗?jié)B措施，項目部協(xié)同設計單位，集團相關部門對地下室的設計加以優(yōu)化，采納優(yōu)質的材料，并加強對施工過程的質量操縱，對施工中施工單位各要緊環(huán)節(jié)加以操縱，確保墻板抗?jié)B不漏。同時要求監(jiān)理公司針對墻板模板支撐、墻板鋼筋的綁扎、拆模及專門部位的細部做法加以監(jiān)控，另外地下室外墻設防水涂層，也保證了防水的效果。到目前為止未發(fā)覺防水層有

26、滲水現(xiàn)象。基坑圍護方案及施工由于涉及到地下車庫與周邊建筑物較近，地下車庫基坑圍護采納一般的土釘墻施工方案。結合機械施工方式進行大開挖，為防止超挖，導致樁基受到破壞，要求施工單位嚴格操縱挖土標高及不同標高交界的位置尺寸，最后300厚人工鏟土，嚴禁虛土回填。在開挖過程中，項目部將此作為關鍵環(huán)節(jié)來操縱。開挖初期，由于配合清土的人員偏少，加之夜間挖土期間照明不夠，基坑雖未超挖，但樁頂不同程度受到破壞。為此，項目部督促施工單位拿出具體措施，增加清土人員，并派專人治理對比樁位圖在樁的位置用白灰標示，使得樁得到了有效愛護。一般裝飾工程結合工程特點，項目部對裝飾工程進行技術交底，協(xié)調監(jiān)理公司對墻面抹灰、天棚抹

27、灰、墻面貼面磚、樓地面水泥砂漿、砼地面面層、涂料、木材面與金屬面油漆等各部分分開進行質量操縱，再加上裝飾時期的施工內容又涉及到門窗工程、屋面工程、給排水和煤氣、建筑電氣安裝等分部工程以及室外道路、綠化等獨立單位工程，該時期特點是工作面大、操縱點多，分部分項工程相互穿插進行，針對這些特點在實施質量保證時，采取了一系列的措施，并在措施落實中做了大量的工作，為裝飾時期各分部分項按質完成打下了堅實的基礎。裝飾工程上，堅持要求施工單位做到樣板先行，在樣板房做好后，由項目部、設計部、監(jiān)理單位驗收確認的樣板標準后，施工單位才能進行大面積的裝飾工程施工。在混凝土外墻螺桿補洞時，要求施工單位先出方案，在監(jiān)理審核

28、同意后方可實施，事后須通過監(jiān)理的檢查驗收。樓地面工程大面積尚好，但依舊有局部有空鼓和起砂現(xiàn)象。在各分部、分項工程中，要求施工單位做好必要的功能性試驗，如暗敷水管的氣密性試驗；排水管的通球試驗；天然氣管的氣密性試驗；衛(wèi)生間、廚房間樓、屋面的潑水、滲水試驗；電氣的絕緣、接地、避雷測試；衛(wèi)生間地坪及潔具盛水試驗；排水管道通球試驗；通水、通電試驗均按照有關規(guī)定做了抽查。通過這些試驗查出存在質量問題的部位，并進行修復，減少了成品的質量隱患。對隱蔽部位設置停止點進行專門的質量檢查驗收。例如：門窗工程中，外框安裝好后，對固定件、密封膠及下檻的填嵌等進行了隱蔽驗收；屋面工程中為了操縱質量，對屋面各工序進行隱蔽

29、驗收，驗收通過后，方可進入下一道工序施工。對易產(chǎn)生質量通病的環(huán)節(jié)設置見證點，在日常的巡視中重點進行檢查。例如，在樓地面工程中，重點檢查基層清理及掃漿處理情況，廚衛(wèi)間重點檢查管道穿樓板處止水環(huán)的施工質量，并做盛水試驗。門廳、電梯廳等公共部位及樣板房、精裝飾工程單元門采納鋁合金玻璃防盜門，防盜門采納IC卡門禁系統(tǒng)，可視訪客系統(tǒng)，公用部位地坪，電梯門套采納墻地磚鋪貼，再加上公用部位設備箱的合理布置，使得公用部位既整潔又美觀。結合上述特點，以公用部位扶梯欄桿、地磚、墻面粉刷、涂料、特不是電梯門套的施工質量為重點，加強過程操縱，結合物業(yè)的前期配合檢查，杜絕了各種質量隱患。但通過一段時刻的使用，由于電梯開

30、關門的震動因素電梯門套面磚依舊有許多空鼓和部分脫落。樣板房工程。一、二期共有五套樣板房，總的質量治理操縱從以下幾點著手：做好樣板房整個治理操縱的整體規(guī)劃，使每個環(huán)節(jié)、步驟按預定的打算目標進行。做好產(chǎn)品定位及選用各種材料的標準確認。施工圖設計細化，做到效果與現(xiàn)場統(tǒng)一，設計與施工圖融合選擇好綜合能力強的施工單位。操縱施工隊進場前后的各環(huán)節(jié)，劃分明確的施工界面。加強協(xié)調驗收。協(xié)調物業(yè)日常治理。通過以上各相關步驟，使東方知音苑的樣板房的效果與質量保持在較高的水平。安裝工程：整個現(xiàn)場安裝工程共分六個時期：第一時期：圖紙設計審核深化，這時期是整個安裝質量關鍵時期，好的設計方案、完整的設計施工圖，齊全的產(chǎn)品

31、定位，為下時期安裝施工制造必要的條件。第二時期：施工進場前預備，包括施工單位的人力、物力、設備配備、施工方案、質量操縱方案的編制，要求施工單位、監(jiān)理單位對施工圖進行消化，及時安排施工單位、監(jiān)理單位進行設計交底。完全解決圖紙上存在的設計、功能性問題，并針對部分關鍵步驟進行進場前施工交底。第三時期：安裝施工配合，在結構施工時期，安裝工程要緊表現(xiàn)為配合施工，是與土建結構施工交叉進行。要緊工作內容為管線預留、結構洞預留、配件預埋及部分隱蔽工程的施工。在這一時期的質量操縱，要緊在隱蔽工程的過程質量操縱、協(xié)調監(jiān)理部門對各隱蔽工程的分部分項檢查，做好施工記錄，在關鍵部位如基礎接地，監(jiān)理部門對每個焊接點，每個

32、接地引上點全數(shù)檢查，項目進行抽查，并及時托付防雷檢測中心進行接地檢測，以達到規(guī)范標準，保證施工質量。第四時期：安裝施工，安裝在這一時期工作面全面鋪開。嚴格要求施工單位按規(guī)范施工，特不在布線中的聯(lián)接，開關的接線，線槽內的導線敷設，燈具安裝，線槽施工，配電箱、柜電表箱的安裝以及全面避雷帶的施工。加強現(xiàn)場抽檢，進行觀感驗收，使安裝工程的質量達到標準。第五時期：調試，對設備全面進行系統(tǒng)調試、檢測及功能性試驗。特不對地坪的盛水試驗，屋面的盛水試驗，管道的試壓，電線的絕緣測試，防雷的接地電阻測試等。第六時期：交付使用及物業(yè)接收。加強物業(yè)對交付使用前的驗收，在各方面使安裝工程能夠完全的交付業(yè)主使用。門窗工程

33、：彩鋁門窗的技術要求要符合國家標準，如：抗風壓性能，抗空氣滲透性能，抗雨水滲透性能。彩鋁門窗的附件及玻璃密封條與框邊防水硅膠均須是合格產(chǎn)品，并有質保書及相應的試驗資料。鋁門窗的安裝注意點：嚴格的標高尺寸，連接件固定牢固、不松動，彩鋁門窗與洞口的間隙，采納防水材料分層填塞密實，縫隙表面8mm深的槽口，嵌封防水材料。門窗扇安裝應在室內外裝修差不多完成后進行，最后進行玻璃安裝。通過監(jiān)理公司、施工單位的緊密配合，除一期A標配件較差外門窗工程在一、二期中施工質量較好，維修率操縱在預定的范圍內。消防工程： 一、二期消防工程要緊涉及到四個地下車庫，三個地下自行車庫，小高層的室內消火栓及路面上的消火栓。消防系

34、統(tǒng)的操縱方式為局域報警，噴淋聯(lián)動和公用部位室內消火栓聯(lián)動。結合消防系統(tǒng)的特點，有目的的針對管道的施工質量進行檢查，對系統(tǒng)聯(lián)動進行復檢，對消防起泵，報警及最遠端起泵前后壓力進行監(jiān)測，以達到消防局檢測要求，確保消防系統(tǒng)在正常報警情況下達到設計要求。在工程實施過程中，嚴格遵循標準化、模塊化、靈活性、可靠性、可擴充性和經(jīng)濟性的原則。管線系統(tǒng)敷設在工程督導人員的嚴格指導和監(jiān)督下進行。在管線系統(tǒng)施工完工后，按標準對整個管線系統(tǒng)進行系統(tǒng)化的測試驗收。電梯工程：一、二期多層、小高層共設有86臺三菱HOPE電梯，其中7層71臺，11層15臺。由于電梯屬于專門設備，對電梯井道的要求也比較專門，項目部協(xié)同監(jiān)理先行對

35、電梯井結構施工加以操縱，以滿足電梯安裝的需求。在電梯設備安裝施工中，要求三菱公司總部專職質量部門不定期進行檢查，督促電梯施工隊按規(guī)范施工。同時在電梯安裝完畢后，三菱公司安排專職調試小組進行電梯調試，并在電梯質檢部門驗收前先出具三菱公司的驗收報告。同時在電梯安裝調試結束后，依照國家特種設備驗收規(guī)范邀請市特種設備質量監(jiān)督部門進行驗收。智能化工程：按上海市智能住宅小區(qū)功能配置試點大綱差不多配置所規(guī)定的標準結合對小區(qū)的在公共服務設施方面建立了集中的社區(qū)綜合安保防范體系，以及完善的綜合物業(yè)治理和提供全方位的信息服務功能，實現(xiàn)小區(qū)的高度安全性、舒適性和通訊網(wǎng)絡的便捷性。水、電、煤、通信等配套工程上水、電力

36、、天然氣均由政府相關配套部門進行施工，通信、有線電視也由相關專業(yè)配套單位實施。上水配套工程施工步驟：管線定位、排管（閥門）、開T（市政管道）、沖洗、試壓、接短管、裝水表、室外消火栓、清洗、開通。電力配套工程施工步驟：箱變現(xiàn)場定位、箱變基礎施工、電力排管、電纜施工、箱變吊裝、電纜并頭、測試、送電。天然氣配套工程施工步驟：管線定位、排管、調壓站施工、試壓、內外管嵌接、通氣。通信、有線電視同我方簽訂施工合同后施工，不作展開。在上述配套工程施工中，同各相關專業(yè)配套單位緊密合作，協(xié)調各專業(yè)公司施工單位關系，在保證配套進度的同時，提高了施工質量。同時項目部要確保上述配套單位進場前的場地條件。如場地平坦、腳

37、手架落地、雨污水總管施工完成，道路差不多成型等。按我方的配套綜合管線圖進行施工。小區(qū)景觀、綠化工程東方知音小區(qū)景觀綠化工程要緊有中央水景、噴泉、小溪、景觀小品、綠化植物組成及壓花道路組成。綠化工程是小區(qū)總體的要緊題材之一，由于綠化植物本身是活的有機體，隨著一年四季的變化，即使在同一地點也會表現(xiàn)出不同的景色，形成各異的情趣。結合本工程的特點要求綠化施工單位對小區(qū)景觀設計及綠化設計出的效果加以深化，明確小區(qū)綠化工程的各項主體及分項工程，了解施工地段的地上、地下的土質結構，制定相應的施工組織打算。在苗木預備時，依照設計提出對苗木的規(guī)格樹型的要求外，選擇長勢健旺、無病蟲害、無機械損傷、樹形端正、根須發(fā)

38、達的苗木，而且應該是在育苗期內通過翻栽，根系集中在樹蔸的苗木。起苗時刻和栽植時刻緊密配合，做到隨起隨栽。挖種植穴時，愛護根系充分舒展，種植穴挖好后，保證坑內土質的質地。在定植前苗木必須通過修剪，保證樹木成活。在定植后應加以支撐，樹木定植后24小時內必須澆第一遍水，水要澆透，使泥土充分回收水分，根系與土緊密結合，以利根系發(fā)育。道路鋪地工程作為園林空間的一個重要界面，不僅滿足使用者的功能，也是小區(qū)總體一個部分，道路鋪地工程重點在于操縱好施工面的標高，并注意與園林其它設施的有關環(huán)境相協(xié)調。施工中，要求施工單位對路面基層加以處理，路面面層的鋪貼，做到精細，更要加強施工質量。小區(qū)園林建筑的小品工程。是小

39、區(qū)構圖中心和視覺中心，滿足小區(qū)綠化景觀的選景要求，并使其與小區(qū)環(huán)境緊密結合，與周圍環(huán)境融成一體的建筑。因此，在各種情況下，要求設計與施工效果都應將功能與小區(qū)景觀恰當?shù)?、巧妙地結合起來，統(tǒng)一構思，以體現(xiàn)不同環(huán)境中各具特色的景觀小品。總結以上幾點，東方知音一、二期小區(qū)景觀綠化工程施工差不多體現(xiàn)了景觀設計的意圖，使得小品、綠化、道路有機結合，營造了一個自然、美觀、現(xiàn)代化的居住空間。產(chǎn)品成品質量愛護措施項目開發(fā)過程中，產(chǎn)品成品愛護涉及到施工全過程。例：基坑挖土時應愛護樁基的挖土。結構過程中，土建對安裝管線的愛護措施、裝飾時期、對門窗的愛護措施。收尾時期，對各成品的愛護措施，還包括，對樣板房裝修過程中的

40、愛護措施及開放后的維護措施。各專業(yè)配套管線交叉施工時，相互的管線施工愛護措施。電梯安裝調試完畢后，在交付物業(yè)使用前，在電梯橋廂安裝橋廂愛護板，以愛護電梯橋廂在業(yè)主裝修（搬運材料、家具）過程中對油漆、設備的損壞。入住后的投訴和反映東方知音一、二期交付使用后，業(yè)主總體反映比較好。從規(guī)劃上、總體環(huán)境、房屋質量、銷售前后的服務及物業(yè)治理得到眾多業(yè)主認可?？蛻羧胱『?，對小區(qū)的投訴要緊集中以下幾方面：小區(qū)規(guī)劃配套小區(qū)箱式變壓器的設置。由于小區(qū)一、二期設置了箱式變壓器，特不是一期箱式變壓器箱體較龐大，運行時有一定的噪音。盡管已在箱變周邊種植了綠化進行優(yōu)化，但業(yè)主對箱變依舊有投訴。在銷售合同中沒有將排風口畫入

41、總平面圖，產(chǎn)生兩個投訴。會所的鍋爐房及空調外機的布置、籃球場的設置及健身設施的設置產(chǎn)生噪音而引起客戶投訴。房屋施工質量房屋質量集中反映在進戶門、外墻面的龜裂、彩鋁門窗的配件，陽臺欄桿及一些細節(jié)的地點。進戶門安裝好后，在成品愛護方面還需要加強，有部分投訴。墻面，一期的外墻面細微裂縫較普遍，分析其要緊緣故在于粉刷用料材質方面的問題，在施工過程沒有操縱好。在二期外墻粉刷施工過程中，結合一期的教訓，在面層做好后，再用細砂漿在表面細刮一層，同時加強養(yǎng)護。二期外墻粉刷質量有了較大的改進。陽臺欄桿設計上采納鐵欄桿，防銹采納刷二度一般防銹漆加面漆的工藝。使用一段時刻后出現(xiàn)大面積返銹現(xiàn)象，建議采取其他防銹工藝或

42、改用其他材料，以減少欄桿生銹引起的投訴。電梯門套，房屋正式使用一段時刻后，電梯門套大面積空鼓，個不門套面磚脫落。經(jīng)與集團相關部門協(xié)調后，統(tǒng)一做電梯門套愛護框，以解決磚脫落。建議設計重新評估該設計方案或改用其他面層材料和做法，以完全解決門套面磚脫落問題。物業(yè)治理在業(yè)主入住后，業(yè)主投訴要緊表現(xiàn)在物業(yè)的裝修治理、安保服務的治理、物業(yè)的日常治理。政府部門對小區(qū)的竣工質量綜合評定一期26個單體，一次性驗收合格，其中1#4#、11#13#、8#、9#22#房、1#2#車庫，驗收為優(yōu)良，面積優(yōu)良率61.6%。一期工程分為二標段，其中A標優(yōu)良率58.4%，與合同優(yōu)良率差21.6%。B標優(yōu)良率64%，與合同優(yōu)良

43、率差36%，因承包商在競標時，為了能拿到工程項目，在投標承諾時，承諾了一些做不到的情況。盡管一期的優(yōu)良率達到61.6%，依舊達不到合同的約定。二期16個單體，一次性驗收合格，由于驗收標準的改革，取消了優(yōu)良等級，因此全部工程均為合格。四、項目成本打算操盡情況一、財務狀況分析：成本明細及銷售利潤明細（HYPERLINK N:整理后附件3東方知音成本明細及銷售利潤明細.xls詳見附件3）東方知音二期預算執(zhí)行情況（HYPERLINK N:整理后附件4東方知音二期預算執(zhí)行情況.doc詳見附件4）現(xiàn)金流量表（HYPERLINK N:整理后附件5現(xiàn)金平衡表（一期、二期）.xls詳見附件5）黃山一期開發(fā)時，公

44、司無詳細開發(fā)成本預算細目，故一期不作詳細分析，只作二期成本對比分析。二、黃山二期項目已成功交付使用，各項費用發(fā)生差不多確定，現(xiàn)依照集團審算部初步結算價（尚未審計）對成本治理作如下評估，以利吸取經(jīng)驗教訓，為今后工作制造良好條件與借鑒之用：成本執(zhí)行情況分析成本分析共分為六個方面：1、土地費；2、前期費；3、基礎設施費；4、建筑安裝工程費；5、配套設施費；6、開發(fā)間接費。目前除建筑安裝工程未經(jīng)審計最終確定外，其它費用性情已差不多結束，各部門費用實際金額與操縱金額對比詳見附表二。由成本對比表反映出黃山二期實際成本比預算成本超支1454622.5元，總成本超支0.55%，扣除為了配合上市需要的技術處理成

45、本。如會所6912692.54元，財務費用706178.63元，預留不可預測費和其他3298278.05元，除建筑安裝工程費外，其它費用均有不同程度節(jié)支，實際比預算成本節(jié)約9462526.72元，占3.58%。總體上講黃山二期成本治理是在操縱之中的，下面就各項實際金額與操縱金額差額作簡要分析（詳見東方知音二期預算執(zhí)行情況表）。土地費：實際金額比操縱金額節(jié)約7505713.64元，占操縱額的5.6%，比項費用差不多符合預算值。前期費：前期費用比操縱成本節(jié)支1646053.06元，占操縱成本的7.1%。要緊是規(guī)劃設計費、可研、三通一平、質檢驗收費節(jié)支99.6萬元之多，如規(guī)劃設計費中的應上交墻體辦費

46、用，通過項目部努力，最后免繳，節(jié)支60萬元左右；招標治理費、配套征詢費二項費用未發(fā)生，節(jié)支25萬元之多，其中招標治理費18.58萬元，包含在總包合同中由總包負責，配套征詢6.85萬元，通過溝通，獲得免繳。另外，其他費用中節(jié)余了35萬，要緊為工程保險費10萬元，經(jīng)綜合考慮未保險。總之通過努力對前期的操縱達到專門好效果?；A設施費：基礎設施費支出比預算成本節(jié)支830242.32元，占操縱額2.15%，總體操縱較好，如供水、供氣、環(huán)保的費用通過少報建筑面積等技術手段節(jié)支48萬元之多。建安工程費：建安費用超支557632.54元，超支5.23%，要緊集中在建筑結構工程和裝飾工程二個方面。結構工程超22

47、6萬元左右，要緊緣故是我們編制預算低估了房屋鋼筋的含量，預算時含鋼量按多層52kg/m2，小高層88kg/m2，小高層帶人防按105kg/m2計，實際情況是多層55kg/m2，小高層108/m2到119kg/m2之間（部分帶地下室和人防），如此引起差價就在200萬元左右，鋼含量在翻樣前是不確定的，我們原來的工程量預算也是準確的。但含鋼量的差異引起的差價是專門大的，提醒我們必須對含鋼量的操縱是事前的，設計上必須優(yōu)化，一旦施工圖出來就專門難挽回損失。一般裝飾工程超支43萬元要緊是門窗面積誤差引起，超4.5%左右，消防超7.8萬元占約10%，是后來配合消防局要求增加部分設施和增加防火封堵等原來圖紙上

48、沒有的工程造成，因此在設計圖紙審圖時，應加強行業(yè)標準方面的審圖工作。建安費用如不考慮含鋼量引導起的超支，原來成本預算也是較準確的。另外維修基金在做操縱預算時，由于經(jīng)驗不足，少罷了90.1萬元。因此項目部在這方面的計算要多加咨詢以免超預算。另外為配合上市需要財務在成本結算時在其他和不可預見費中預留了329萬作為不可預測費，如未產(chǎn)生能夠結轉為利潤（該費用在預算時未考慮，如不考慮預留費用建安費用超支2.14%）。公共配套設施費：比預算超支588.6萬，占操縱預算的166.7%，要緊緣故是會所的建安費用690萬由于上市需要由一期打入二期成本內（在二期成本操縱預算中未考慮）。開發(fā)間接費：開發(fā)間接費節(jié)支3

49、13262.1元，占操縱成本12.4%，此項費用操縱良好。財務費用：由于上市需要70.6萬元的其他項目貸款利息放在本項目（實際未發(fā)生）。五、項目安全生產(chǎn)、文明施工實施方面貫徹“安全為了生產(chǎn)，生產(chǎn)必須安全”的方針，為了使本項目在各時期實施過程中順利進行，杜絕事故的發(fā)生，實現(xiàn)安全標化達標的治理目標。項目部要求各總、分包施工隊伍嚴格遵照國家建設部建設工程施工現(xiàn)場治理規(guī)定、上海市建筑工程局制訂的施工現(xiàn)場標準化治理規(guī)定、上海市府頒發(fā)的施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)治理規(guī)定和上海建設工程工地衛(wèi)生治理若干規(guī)定等法規(guī)、規(guī)程的要求執(zhí)行并實施。制定具體的安全生產(chǎn)措施，并把安全生產(chǎn)措施編制入施工組織設計中，確保安全生產(chǎn)。一、施工

50、現(xiàn)場安全治理要求施工單位完善現(xiàn)場安全組織和安全生產(chǎn)責任制。項目經(jīng)理是安全生產(chǎn)的第一責任者，設置質安治理部，并要求設置專職安全員。安全教育與檢查：結合施工進展情況，要求施工單位開展經(jīng)常性安全教育，安全領導小組每月組織一次不同課題講座。項目部組織監(jiān)理單位、施工總分包單位進行定期（每二周一次）安全檢查。對某些專業(yè)性較強的分項組織專業(yè)人員進行不定期抽查。對某些季節(jié)性及節(jié)假日前后要求施工單位項目經(jīng)理親自組織相關人員進行認真檢查、落實防患及整改措施。安全技術治理：督促施工單位做好安全技術方案，技術措施的編制和交底工作。各項安全設施如腳手架、井架、安全網(wǎng)、施工用電、洞口、臨邊等的搭設及其圍護設置完成后，必須

51、組織驗收，合格后方能使用。各項安全設施，防護裝置需臨時拆除或必須經(jīng)有關手續(xù)后方可拆移，并采取其它的防范措施。對腳手架、井架等危險性較大的設施必須有拆除方案并報監(jiān)理和項目部審批后按拆除的相關規(guī)定進行，并有安全監(jiān)護，制定危險區(qū)域，設立警告標志。場地要求：要求施工單位做好工地四周的圍墻、施工道路，做好生活、施工給排水，做好相應的施工標識，危險部位必須懸掛規(guī)定標牌。二、要緊分項工程安全防護為了進一步加強安全生產(chǎn)治理貫徹“安全第一、預防為主”的方針，達到“強化治理，職責分明，嚴肅法規(guī)，消滅違章”的要求，為此項目部要求施工單位在施工過程中做好各項安全技術措施，特不在以下幾方面予以經(jīng)常性的檢查監(jiān)督：基坑支護

52、和模板工程現(xiàn)場消防安全腳手井架、搭機吊裝現(xiàn)場安全用電“三寶”、“四口”高空作業(yè)安全防護、防盜設施等。在主體工程中要求施工單位做好現(xiàn)場安全標記及安全標語，還要強調在過程中的監(jiān)控，腳手架的搭設、井等的搭設、臨邊的圍護，鋼筋的運輸綁扎，模板的運輸及安裝拆除，砼澆搗，砌墻架子的搭設。裝飾時期要求現(xiàn)場在外墻涂料時，架體要做四排一隔離。對現(xiàn)場施工用電加強以下方面檢查：總配箱接地；施工井架、腳手架接地；建立用電安全檢測制度；定人、定時安全用電設備維護制度；成立安全用電，防火領導小組，健全防火檢查制度。但在一期的鋁合金門窗維修過程中，仍出現(xiàn)了安全事故。講明項目部在安全防護和安全操作規(guī)程的治理上還存在不足，沒有

53、做到警鐘常鳴。但在二期安全治理中得到明顯的改善，圓滿完成安全生產(chǎn)治理任務。三、文明施工為了切實有效地抓好施工現(xiàn)場文明衛(wèi)生，要求施工單位嚴格遵照上海市人民政府頒發(fā)的施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)治理規(guī)定及上海市建設建設工地衛(wèi)生治理若干規(guī)定要求，執(zhí)行并實施，并結合集團公司及項目部的部分規(guī)定，制定文明生產(chǎn)治理打算及文明生產(chǎn)治理目標，落實文明生產(chǎn)治理保證措施。在實際操作過程中，項目部結合現(xiàn)場的施工特點，制訂現(xiàn)場安全、文明施工的檢查制度，每隔二星期結合施工單位進行現(xiàn)場的安全、文明施工進行自檢互檢，現(xiàn)場考評、總結，及時落實專人整改。在工程施工中一、二期總包單位分不榮獲文明工地及市標化工地。為集團公司在品牌形象上做了良好

54、宣傳。六、項目部的經(jīng)驗和教訓總結通過東方知音項目的操作積存了一部分經(jīng)驗，同時也存在一些不足，通過總結，能夠使我們在以后的項目開發(fā)中揚長避短，下面將萬盛綜合樓在實際操作中的一些心得體會總結如下。我們的經(jīng)驗：嚴格打算編制，執(zhí)行和追蹤是項目按時完成的關鍵項目部運用現(xiàn)代項目治理知識，認真做好各項進度打算，組織各項活動的實施，并在項目開發(fā)過程中及時追蹤、調整，采納相應的進度措施，依照預定的打算在前期配套及現(xiàn)場施工方面嚴格操縱，使整個項目運作的打算執(zhí)行在前期、配套及現(xiàn)場施工方面嚴格操縱，使整個項目的打算執(zhí)行達到了預期的目標。依照不同時期的條件和資料和政策的調整和銷售的需要對打算進行調整，做好風險分析和公關

55、，使項目的打算與實際進度較為吻合，考核節(jié)點除二期交付許可證的節(jié)點比打算延期14天，其余節(jié)點均能按打算完成。浦東新區(qū)是集團全資開發(fā)的第一個項目，我們迅速與有關政府部門建議良好的公共關系，盡早做好前期證照的申請，為項目的開發(fā)和入住做好預備。項目部在2001年4月19日獲得可研批復，同年12月10日取得預售許可證，僅用了8個月時刻，專門好地完成了集團對工期的目標任務。我們與浦東新區(qū)金楊街道建立良好關系，使新遠公司享受最大的稅收返回政策街道依照我公司對金楊街道財政所作出的實際貢獻額度，除我公司已享受新區(qū)有關優(yōu)惠政策的部分以外，另給予70%的補貼。后注冊的策通公司也享受同等待遇。通過街道協(xié)調，范總也當選

56、為浦東新區(qū)人大代表。東方知音二期規(guī)劃批準面積為71000m2，實際面積為75900m2，共超面積4900m2，通過與新區(qū)規(guī)劃局的溝通，僅繳納罰金人民幣81.9萬元。東方知音在項目實踐過程中，培養(yǎng)了一批骨干。如安君競聘松江香堤苑項目經(jīng)理成功，陸志宏提升為項目經(jīng)理，王莘昌提升至南京盛唐擔任總經(jīng)理助理一職。防滲漏防裂縫方面的總結滲漏水是一個系統(tǒng)工程，從設計、施工工藝、原材料、環(huán)境以及操作工人等，項目部對以上各方面加以綜合考慮，以至整個東方知音工程中滲漏率較小。設計方面：項目部組織設計單位，針對各滲漏部位要求設計院在材料的選用、幾何尺寸、節(jié)點處理等方面加以重點處理和細化并操縱沉降，在設計時期力爭把滲漏

57、隱患降至最低。在二期設計前，項目部牽頭組織設計單位、設計治理部，針對一期交房后出現(xiàn)的問題提出48條設計調整建議，讓設計院按照投訴情況對選材、幾何尺寸、節(jié)點處理等方面加以重點處理和細化，把容易產(chǎn)生的投訴在源頭上加以改進和杜絕。材料方面：在設計確定防水材料的同時，要求監(jiān)理公司對各種材料進行嚴格的取樣、驗收及試驗。對材料的品種、規(guī)格、性能、使用年限等要求進行操縱，外地材料進行許可證檢查。施工工藝及環(huán)境項目部在施工工藝方面組織設計治理部、監(jiān)理公司、總包單位針對各易滲漏部位的操作工藝、細部做法進行討論，確定行之有效的方案，如外墻頭縫的飽滿度，廚衛(wèi)、陽臺的地坪及穿層管的施工工藝等，在廚、衛(wèi)、陽臺穿層管補洞

58、時，做到補2/3后先盛水24小時，經(jīng)監(jiān)理及項目工程師檢查不滲漏后再澆地坪，在物業(yè)驗收交接時盛水試驗微小發(fā)覺滲漏水，效果較好，同時考慮環(huán)境對工程的阻礙。如天氣、溫度（溫差）、濕度、工期、沉降、成品愛護等方面因素，對施工工藝和方法作調整。特不是鋁合金門窗的漏水要緊由下雨天來檢查，下雨又有風向的不同，反映的漏水部位不同。項目部在下雨天就要求總包、門窗分包及監(jiān)理公司到每戶檢查，做好記錄及時修補，到一期交房時約有3%左右戶數(shù)有滲漏的嫌疑。由于施工時天氣較好，下雨天較少，二期交房時約有1%左右戶數(shù)有滲漏的嫌疑。針對一期地坪表面層裂縫（頂層建筑物四角八字裂縫）情況，會同設計部協(xié)商后，對容易產(chǎn)生八字裂縫處，增

59、加了4鋼筋加強，同時對施工時的天氣要求也作了相應協(xié)調，取得了良好效果。操作工人方面在易滲水部位操作前要求總包進行技術交底，做好記錄，在思想上、技術上使操作工人引起足夠的重視，對該分項或部位的操作工人的上崗證和操作水平進行分類，要求總包對關鍵部位操作進行培訓，提高技術水平，同時加強工人的責任心方面的教育。如屋面施工時，對不合格的部位進行返工，經(jīng)多次檢查、整改到交房時僅一戶人家滲水，效果良好。項目部在以上各方面進行操縱外，每一個月進行一個防滲漏研討，對施工中遇到的問題進行討論和總結，把隱患消滅在萌芽中，在交房時將滲漏率降至最低。截止到6月底前為止一期工程質量投訴11例，投訴率1.8%，二期工程到目

60、前為止質量投訴7例，投訴率1.0%，取得良好效果。室外工程實施方面的總結在黃山一期的室外雨污水總體工程、配套工程、景觀綠化工程等室外工程的實施過程中，項目部吸取了集團其它項目的經(jīng)驗、教訓并結合項目部人員的個人工作經(jīng)驗，對一期室外工程的實施進行了監(jiān)控、治理，現(xiàn)將此部分工作總結如下：設計時期：依照項目部制定的項目開發(fā)總進度打算中配套工程施工、打算，對配套管線設計進行操縱。考慮到配套設計單位的設計進度較難掌握，配套單位自行設計的管線走向布置易產(chǎn)生碰、交叉與景觀工程有矛盾等因素，在景觀初步設計完成后，項目部將景觀初步設計圖紙?zhí)峁┙o建筑設計單位，由建筑設計單位結合景觀布置進行室外雨污水管總體設計和配套管