南京新華匯創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目前期定位營(yíng)銷(xiāo)建議報(bào)告-思源經(jīng)紀(jì)-88p-生態(tài)辦公區(qū)-案例分析-可行性

1、新 華 匯 項(xiàng) 目 報(bào) 告目 錄案例分析 產(chǎn)品定位第一部分第二部分 客群定位第三部分 項(xiàng)目可行分析第四部分第五局部 營(yíng)銷(xiāo)建議PART 1 案例分析南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)展總結(jié) 雨花臺(tái)區(qū)概況 雨花臺(tái)區(qū)座落于南京的西南郊，是金陵的“南大門(mén)。面積近134平方公里，轄雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和7個(gè)街道辦事處；全區(qū)森林覆蓋率28.6%，城市綠化覆蓋率47.8%，全市第一。 雨花臺(tái)區(qū)氣候宜人，土地肥沃，風(fēng)景秀麗，名勝眾多，擁有一流的人居環(huán)境為南京最好的高檔居住新區(qū)之一。區(qū)內(nèi)根底設(shè)施健全，水、陸、空交通興旺，投資環(huán)境十分優(yōu)越。 區(qū)政府距

2、市中心僅3公里；寧蕪、寧丹、寧溧、寧馬、繞城、中山南路、新機(jī)場(chǎng)路、緯八路、緯九路等十條干道貫穿全境；全國(guó)最大的市內(nèi)立交橋賽虹橋立交、長(zhǎng)江三橋、南京地鐵站已在該區(qū)竣工。南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析雨花臺(tái)區(qū)交通雨花臺(tái)是南京離城區(qū)最近的開(kāi)發(fā)區(qū)，是南京地區(qū)與皖北、皖南、蘇北等地區(qū)的重要連接點(diǎn)。 雨花開(kāi)發(fā)區(qū)是寧滬高速、寧馬高速、京滬高速鐵路、寧蕪鐵路等八條省際交通線路的重要節(jié)點(diǎn)。從開(kāi)發(fā)區(qū)的東部北部延伸，直達(dá)北京、上海、蕪湖、馬鞍山等全國(guó)重大城市。 有 4 條公路與城區(qū)相連接：濱江高速；繞城高速；開(kāi)發(fā)區(qū)的中興大道；寧蕪公路，這四條公路共筑開(kāi)發(fā)區(qū)與南京市區(qū)的快速通道。地鐵一二號(hào)線均在區(qū)內(nèi)有站點(diǎn)。擁有長(zhǎng)江深水岸線

3、10.07 公里 ，擁有梅山碼頭、華潤(rùn)熱電廠碼頭、板橋汽渡等大小碼頭 10 余座，水運(yùn)十分便利。南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析 雨花臺(tái)軟件園企業(yè)概況 園區(qū)主要開(kāi)展通信領(lǐng)域支撐軟件和應(yīng)用軟件、嵌入式軟件、公用事業(yè)和公共效勞產(chǎn)品軟件。目前園區(qū)已有華為軟件、中興通訊、中國(guó)普天、東軟研發(fā)、宏圖三胞、潤(rùn)和外包、蘇豪科技、舜天研發(fā)、華博科技、中軟華通、豐富軟件園、新華科技等多家軟件企業(yè)入駐，形成中國(guó)最大的通信軟件園區(qū)。 預(yù)計(jì)至“十二五末期入園軟件企業(yè)可達(dá)300家以上，建成軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積400萬(wàn)平方米以上，實(shí)現(xiàn)軟件及系統(tǒng)集成銷(xiāo)售收入1000億元以上，成為“國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名的軟件研發(fā)及軟件外包特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。南京雨

4、花產(chǎn)業(yè)園案例分析PART 1 案例分析南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)展總結(jié) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的提法，最初來(lái)自于20世紀(jì)90年代的英國(guó)。所謂“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，一般是指那些“源自個(gè)人或整個(gè)團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)造力、技能加天賦，通過(guò)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)用，具有創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)潛力的行業(yè)南京市開(kāi)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)與政策背景南京具有開(kāi)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)支撐力南京具有一定的文化消費(fèi)市場(chǎng)政府重視開(kāi)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃根據(jù)?南京市文化產(chǎn)業(yè)開(kāi)展“十一五規(guī)劃綱要?，明確全市文化產(chǎn)業(yè)“一主三副兩組團(tuán)的空間結(jié)構(gòu)。“

5、一 主：主城區(qū)，主城將形成三圈新街口文化消費(fèi)圈、湖南路文化消費(fèi)圈、河西新城文化產(chǎn)業(yè)圈協(xié) 同、四帶濱江旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)帶、秦淮河歷史文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶、明城墻歷史文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶、 鐘山生態(tài)文化休閑產(chǎn)業(yè)帶貫穿的開(kāi)展格局； “三副：指依托新市區(qū)建設(shè)，形成浦口、江寧、仙林三個(gè)文化產(chǎn)業(yè)開(kāi)展副中心；兩 組 團(tuán)：指六合、溧水高淳組團(tuán)。玄 武 區(qū)：對(duì)一批文化資源進(jìn)行整體包裝，集中打造江蘇文化產(chǎn)業(yè)園、中央文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)江路文化 街區(qū)等文化產(chǎn)業(yè)工程；鼓 樓 區(qū)：以石頭城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶、頤和路民國(guó)歷史文化風(fēng)光帶、寶船遺址濱江風(fēng)光帶和江蘇工業(yè)設(shè)計(jì) 園為主干，帶動(dòng)和促進(jìn)全區(qū)文化產(chǎn)業(yè)開(kāi)展；白 下 區(qū)：確立了重點(diǎn)培育文化創(chuàng)

6、意、文化旅游、演藝娛樂(lè)、文博古玩、報(bào)刊圖書(shū)等有開(kāi)展?jié)摿Φ奈幕a(chǎn) 業(yè)，重點(diǎn)打造“世界之窗創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和金城科技創(chuàng)意園南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析南京市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總體目標(biāo)2021年根本建成與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)、有力支撐創(chuàng)新型城市建設(shè)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)體系。到“十一五期末，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)要成為全市文化產(chǎn)業(yè)增量的主體局部，成為全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要推動(dòng)力，成為南京經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)文化資源大市向文化產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市跨越。 南京市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展文化產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)全市圍繞壯大文化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和提高產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，扎實(shí)推進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)，夯實(shí)文化產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展平臺(tái)，一批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交易市場(chǎng)、休閑街區(qū)、演藝場(chǎng)館、

7、產(chǎn)品基地等，或規(guī)劃立項(xiàng)，或開(kāi)工建設(shè)，或掛牌開(kāi)園、初顯規(guī)模。文化產(chǎn)業(yè)增加值和市民文化消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)近年南京文化消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明了南京創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)前景很好。南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析總 投 資：12億美元占地面積：1300畝，是國(guó)內(nèi)目前投資額最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。工程定位：在浦口珍珠泉旅游度假區(qū)打造一個(gè)“復(fù)合式創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，并把南京打造成中國(guó)的“創(chuàng)意之都。開(kāi)發(fā)時(shí)長(zhǎng)：5年工程組成局部：軟件園區(qū)、展覽展示館、教育培訓(xùn)中心、創(chuàng)意商品步行街、主題樂(lè)園及相關(guān)效勞配套等投 資 單 位：臺(tái)灣亞洲創(chuàng)新文化集團(tuán)獨(dú)資建設(shè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：數(shù)字動(dòng)漫、影音娛樂(lè)、市場(chǎng)運(yùn)作、媒體整合及人才培育，同時(shí)還將引進(jìn)包括動(dòng)漫籌劃制作等相 關(guān)數(shù)字內(nèi)容的1

8、50家優(yōu)秀企業(yè)分批入駐。最遲開(kāi)放時(shí)間：“創(chuàng)意主題樂(lè)園最遲于2021年建成并對(duì)外開(kāi)放。 亞洲創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園南京晨光1865科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程位置：南京市正學(xué)路1號(hào) 占地面積：21萬(wàn)平方米 建筑面積：約9萬(wàn)多平方米開(kāi)園時(shí)間：2007年9月 開(kāi)發(fā)單位：晨光集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)模式：出租、出售園區(qū)目標(biāo)： “充分挖掘園區(qū)深厚歷史人文底蘊(yùn)、不可復(fù)制的原創(chuàng)清、民國(guó)建筑風(fēng)貌、獨(dú)特的園區(qū)生態(tài)環(huán)境和周邊優(yōu)越的旅游資源尤其是美麗的秦淮河河岸景觀，力爭(zhēng)通過(guò)35年的建設(shè)開(kāi)發(fā)，將“晨光1865園區(qū)打造成為國(guó)內(nèi)知名的融科技、文化、商業(yè)、旅游為一體的綜合性時(shí)尚消費(fèi)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心和時(shí)尚地標(biāo)?！俺抗饪萍紕?chuàng)意產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)分布一覽表主要業(yè)態(tài)區(qū)域

9、總建（M2）占園區(qū)比例（%）招商對(duì)象沿河時(shí)尚生活休閑區(qū)2145523.7國(guó)內(nèi)外具有知名品牌的從事高檔餐飲、休閑文化、特色零售、精品酒店等商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司科技創(chuàng)意博覽區(qū)1397415.5國(guó)內(nèi)外具有一定實(shí)力、從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、影視傳媒、廣告設(shè)計(jì)、創(chuàng)意博覽等公司山頂花園酒店商務(wù)區(qū)1273914.1國(guó)內(nèi)外具有知名品牌的從事精品酒店，高檔賓館等公司招商科技創(chuàng)意研發(fā)區(qū)3293136.5國(guó)內(nèi)外從事高科技研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)等公司招商工藝美術(shù)創(chuàng)作區(qū)920810.2國(guó)內(nèi)外具有一定影響的從事繪畫(huà)、雕塑、動(dòng)漫軟件等公司合 計(jì)90307南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析南京世界之窗創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園(創(chuàng)意東8區(qū))工程地址：光華東街2-6

10、號(hào)工程內(nèi)容：土地面積61300平方米目前狀況：廠房改造經(jīng)營(yíng)模式：出租建成后占地：60畝建筑面積：6萬(wàn)平米運(yùn)營(yíng)規(guī)模：方案吸納150200家創(chuàng)意企業(yè)，實(shí)現(xiàn)5000人以上的知識(shí)型人才就業(yè)。經(jīng)35年的運(yùn)作，園區(qū)整體年?duì)I業(yè)額可達(dá)2030億元，年繳納稅收可達(dá)23億元。園區(qū)定位五大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)、廣告產(chǎn)業(yè)、咨詢籌劃產(chǎn)業(yè)、動(dòng)漫科技軟件產(chǎn)業(yè)、工藝與工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)。南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析PART 1 案例分析南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)展總結(jié) 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況 目前上海已建、在建和即將建設(shè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園已到達(dá)52個(gè)，其中已建成并使用

11、中的有29個(gè)；即將建成的工程有2個(gè)；即將開(kāi)始建設(shè)的有9個(gè)工程。主要集中在市中心各個(gè)區(qū)，其中，西部地區(qū)的長(zhǎng)寧和徐匯開(kāi)展數(shù)量最多，分別到達(dá)11個(gè)和8個(gè)；北部地區(qū)主要集中在虹 口、楊浦和閘北，分別有7個(gè)、5個(gè)和4個(gè)，普陀相對(duì)略少，僅2個(gè)；中心城區(qū)的靜安、盧灣和黃浦，分別有6個(gè)、3個(gè)和2個(gè)；浦東新區(qū)數(shù)量比較少，僅3個(gè)；另外，青浦朱家角旅游區(qū)內(nèi)也有1個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。區(qū)域分布區(qū)域分布上海主要區(qū)域創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園分布情況長(zhǎng)寧區(qū)徐匯區(qū)虹口區(qū)楊浦區(qū)閘北區(qū)普陀區(qū)靜安區(qū)盧灣區(qū)黃埔區(qū)浦東新區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)11個(gè)徐匯區(qū)8個(gè)虹口區(qū)7個(gè)楊浦區(qū)5個(gè)閘北區(qū)4個(gè)普陀區(qū)2個(gè)靜安區(qū)6個(gè)浦東新區(qū)3個(gè)黃埔區(qū)2個(gè)盧灣區(qū)3個(gè)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況上海創(chuàng)意產(chǎn)

12、業(yè)園案例概況歷史保護(hù)建筑改造 此種類(lèi)型在不改變建筑外貌及建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的情況下，將建筑外部環(huán)境進(jìn)行整治，并完善相應(yīng)的配套工程，使之適應(yīng)現(xiàn)代化辦公需求。歷史保護(hù)建筑改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，雖然本錢(qián)不高可改造局部很少，但最大的難度在于無(wú)法對(duì)外墻、內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，使一些公建配套設(shè)施無(wú)法更新，如中央空調(diào)外機(jī)安裝、衛(wèi)生間設(shè)施等，另外，底層也無(wú)法開(kāi)辟通透的櫥窗展示空間。但是，歷史保護(hù)建筑所散發(fā)的文化氣息是現(xiàn)代建筑無(wú)法比較的，也受到創(chuàng)意型企業(yè)的追捧。 代表案例：2577創(chuàng)意大院 建筑類(lèi)型上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況 舊廠房改造 是創(chuàng)意園區(qū)最普遍的模式，一般可分以下兩種模式： 改造型模式：通常用于容積率較低的工程，通過(guò)對(duì)

13、外立面改造以及內(nèi)部空間的再次分割，目前大局部舊廠房改造型工程都邀請(qǐng)世界著名建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，表達(dá)出強(qiáng)烈的文化氣氛。舊廠房改造型創(chuàng)意園區(qū)，改造本錢(qián)相對(duì)較高，但比較受市場(chǎng)歡送，尤其是建筑風(fēng)格比較有特色的工程，十分受創(chuàng)意型企業(yè)的追捧。 代表案例：普陀的M50上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況 改善型模式：一般以獨(dú)幢的廠房辦公樓為主，樓層較高，外立面根本不作改造，僅進(jìn)行翻新，同時(shí)，對(duì)內(nèi)部配套設(shè)備進(jìn)行更新，比較適合IT軟件行業(yè)入駐。舊廠房改善型創(chuàng)意園區(qū)，多為七、八十年代建造，以單幢十層左右舊辦公樓為主，內(nèi)部設(shè)施相對(duì)略新，改造本錢(qián)不高，相對(duì)市場(chǎng)租金略低。 代表案例：長(zhǎng)寧天山軟件園 以獨(dú)幢高檔辦公樓為主，配套標(biāo)準(zhǔn)相比

14、照較高。 代表工程：海上海新建工程上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況 根據(jù)調(diào)研情況，目前上海市已開(kāi)業(yè)的以及即將開(kāi)業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中，其產(chǎn)業(yè)多分為以下五大類(lèi)：研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意 占主導(dǎo)地位，主要包括有：廣告設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)、多媒體設(shè)計(jì)、軟件開(kāi)發(fā)、動(dòng)漫影視制作等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)2577創(chuàng)意大院廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)98創(chuàng)意園工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意 主要包括有：建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝潢設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)靜安創(chuàng)意空間環(huán)境建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園裝潢設(shè)計(jì)、建筑藝術(shù)E倉(cāng)室內(nèi)設(shè)計(jì)田子坊室內(nèi)設(shè)計(jì)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況文化藝術(shù)創(chuàng)意 主要包括有：動(dòng)

15、漫藝術(shù)、模型制作、視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)、廣告攝影、文化藝術(shù)、環(huán)境藝術(shù)等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)傳媒文化園動(dòng)漫藝術(shù)、影視制作靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園模型制作E倉(cāng)視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意 主要包括有：娛樂(lè)休閑、時(shí)尚會(huì)展、網(wǎng)絡(luò)媒體、畫(huà)廊、數(shù)字娛樂(lè)、多媒體等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)同樂(lè)坊娛樂(lè)休閑、零售概念店、時(shí)尚會(huì)展傳媒文化園網(wǎng)絡(luò)媒體旅游紀(jì)念品發(fā)展中心旅游紀(jì)念品展示田子坊畫(huà)廊咨詢籌劃創(chuàng)意 多個(gè)創(chuàng)意園區(qū)涉及該產(chǎn)業(yè)，主要包括有：投資咨詢、設(shè)計(jì)咨詢、教育培訓(xùn)等行業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)行業(yè)卓維700投資咨詢8號(hào)橋設(shè)計(jì)咨詢樂(lè)山軟件園教育培訓(xùn)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)展 從調(diào)查情況看，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

16、商鋪業(yè)態(tài)中，餐飲類(lèi)占主導(dǎo)地位，咖啡廳緊隨其后，另外，還有超市、美容店、洗衣店、服飾店、面包房等。配套商業(yè)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)展區(qū)域商業(yè)目前上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)大局部都是舊廠房改造工程，地理位置都處于市區(qū)，工程周邊的商業(yè)應(yīng)該說(shuō)相比照較成熟，而園區(qū)內(nèi)的商鋪，不僅為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供便利，同時(shí)，還向社會(huì)開(kāi)放，因此，商鋪的業(yè)態(tài)定位更多地應(yīng)符合區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)。園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不同的創(chuàng)意者，有著不同的生活和工作方式，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的商鋪應(yīng)充分考慮創(chuàng)意者的特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)定位。創(chuàng)意園區(qū)商鋪業(yè)態(tài)決定因素：上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況名稱地址規(guī)模特征業(yè)態(tài)（活動(dòng)）田子坊盧灣區(qū)泰康路210弄建面約2萬(wàn)以創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)為主的 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，引

17、入18 個(gè)國(guó)家和地區(qū)及本土 160余家的創(chuàng)意設(shè)計(jì)機(jī) 構(gòu)和藝術(shù)企業(yè)加盟私人工作室、藝術(shù) 中心、音樂(lè)沙龍、 鋼琴咖啡吧、時(shí)裝 發(fā)布會(huì)、攝影展、 收藏展等八號(hào)橋建國(guó)中路8-10號(hào)占地約7333建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨 詢、影業(yè)制作國(guó)外設(shè)計(jì)公司、時(shí)尚生活用品店傳媒文化園昌平路990號(hào) 和1000號(hào)占地5300，建面 12700動(dòng)漫、影視、網(wǎng)絡(luò) 傳媒各類(lèi)設(shè)計(jì)公司 代表個(gè)案上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況 田子坊 位于泰康路210弄，泰康路是打浦橋地區(qū)的一條小街，1998年前這里還是一個(gè)馬路集市，自1998年9月區(qū)政府實(shí)施馬路集市入室后，把泰康路的路面進(jìn)行重新鋪設(shè)，使原來(lái)下雨一地泥，天晴一片塵的馬路煥然一新。在區(qū)委，區(qū)府的

18、領(lǐng)導(dǎo)支持下，泰康路依據(jù)打浦橋地區(qū)的功能定位開(kāi)始實(shí)施特色街的工程。 產(chǎn)業(yè)定位以室內(nèi)設(shè)計(jì)、視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)、畫(huà)廊等為主，本工程為弄堂工廠改建工程，商鋪多為入駐企業(yè)租賃作為藝術(shù)作品展示和交易場(chǎng)所。古老的建筑風(fēng)格與時(shí)尚、設(shè)計(jì)等新興的產(chǎn)業(yè)結(jié)合有機(jī)的融合在一起形成獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)魅力。上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況 八號(hào)橋 位于建國(guó)中路8-10號(hào)的8號(hào)橋，這個(gè)有其獨(dú)特建筑風(fēng)格的時(shí)尚創(chuàng)意中心園區(qū)曾經(jīng)是上海汽車(chē)配件廠。在占地7333平方米的廢舊廠房經(jīng)過(guò)時(shí)尚生活中心的獨(dú)特概念籌劃打造后，成為上海最具有魅力的創(chuàng)意文化時(shí)尚集聚地。 8號(hào)橋之所以命名為“橋是有特別意義的：功能上，每一座辦公樓都有天橋相連；內(nèi)涵上，它是連接國(guó)內(nèi)外各

19、創(chuàng)意咨詢專(zhuān)業(yè)效勞團(tuán)隊(duì)的溝通之橋。 名稱8號(hào)橋，但其實(shí)是7座建筑物的連成體，整個(gè)園區(qū)由四個(gè)不同主題的公共空間構(gòu)成，辦公樓都有天橋相連，它方便各租戶之間的溝通與聯(lián)絡(luò)，同時(shí)更是寓意了連接國(guó)內(nèi)外各創(chuàng)意咨詢專(zhuān)業(yè)效勞。團(tuán)隊(duì)的溝通之橋。它的建筑風(fēng)格富于創(chuàng)新，在舊廠房中注入新元素，新舊結(jié)合的創(chuàng)造，展現(xiàn)獨(dú)特的魅力風(fēng)氣。同時(shí)整個(gè)空間充滿了工業(yè)文明時(shí)代的滄桑韻味。上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況 傳媒文化園 傳媒文化園位于上海市中心繁華地段，鄰近靜安寺、曹家渡、南京西路商業(yè)街，交通極為便利。原為上海輕工控股集團(tuán)下屬上海窗鉤廠的廠房，該區(qū)域聚集了幾十家動(dòng)漫、廣告、影視等公司，同時(shí)上海美術(shù)電影制片廠、中國(guó)動(dòng)畫(huà)學(xué)會(huì)等國(guó)內(nèi)頂尖企業(yè)機(jī)

20、構(gòu)都集中于此，這為傳媒文化園提供了良好的開(kāi)展氣氛。 定位明確的行業(yè)特色使入駐企業(yè)之間形成了以東方明珠四達(dá)尖兵、合音制作等公司為主的影視制作和以IC傳媒、尊藝攝影等公司為主的圖片、平面廣告設(shè)計(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)之間產(chǎn)生互動(dòng)效應(yīng)，相輔相成，溝通合作。PART 1 案例分析南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)展總結(jié) 北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京798藝術(shù)區(qū) 798藝術(shù)區(qū)已被北京市政府列為首批10個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，并被朝陽(yáng)區(qū)政府列入朝陽(yáng)區(qū)首批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；藝術(shù)區(qū)將通過(guò)吸引國(guó)內(nèi)外知名藝術(shù)家及藝術(shù)機(jī)構(gòu)的入駐，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)藝術(shù)

21、區(qū)的宣傳與推廣，為藝術(shù)品的制作、展示、交易與拍賣(mài)； 藝術(shù)區(qū)搭建良好平臺(tái)，推進(jìn)其產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從而展示藝術(shù)區(qū)的魅力，打造798藝術(shù)區(qū)品牌，把798藝術(shù)區(qū)建設(shè)成為北京最具特色和影響力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地和世界著名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。石景山數(shù)字娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)基地4個(gè)功能區(qū)：研發(fā)孵育、人才培養(yǎng)、 體驗(yàn)娛樂(lè)、產(chǎn)品交易；8 大 中 心：網(wǎng)絡(luò)游戲、移動(dòng)游戲、動(dòng)漫制作、 人才培訓(xùn)、測(cè)試推廣、娛樂(lè)體驗(yàn)、 交易展示、產(chǎn)業(yè)信息；2 個(gè) 體 系：效勞、技術(shù)北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況PART 1 案例分析南京雨花產(chǎn)業(yè)園案例分析南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例分析上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例概況創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)展總結(jié) 企業(yè)贏利模式控制本錢(qián)，創(chuàng)

22、意創(chuàng)富控制本錢(qián) 創(chuàng)意型企業(yè)都屬于小規(guī)模企業(yè)，本錢(qián)控制是企業(yè)營(yíng)利重要手段，這就包括了從財(cái)務(wù)本錢(qián)、辦公本錢(qián)等多方面內(nèi)容，假設(shè)有一個(gè)統(tǒng)一效勞或采購(gòu)中心，為這些小企業(yè)主持日常財(cái)務(wù)工作或辦公用品采購(gòu)等工作，既可為企業(yè)減少人力支出，也可借助規(guī)模效應(yīng)，降低本錢(qián)；創(chuàng)意創(chuàng)富 創(chuàng)意型企業(yè)最直接的營(yíng)利就是從“創(chuàng)意創(chuàng)富，如果園區(qū)可以提供一個(gè)相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，就可以使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)完成這一“創(chuàng)富過(guò)程，因此，在園區(qū)初期的產(chǎn)業(yè)定位中，應(yīng)把產(chǎn)業(yè)鏈的因素予以充分考慮!創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展園總結(jié)贏利模式企業(yè)營(yíng)利 商戶營(yíng)利模式前期扶植、后期支持 前期扶植 在創(chuàng)意園區(qū)設(shè)計(jì)定位時(shí)就應(yīng)對(duì)商鋪進(jìn)行選址定位，盡可能擴(kuò)展商鋪的沿街面，使商業(yè)價(jià)值在設(shè)計(jì)

23、時(shí)就到達(dá)最優(yōu)化，同時(shí)，在開(kāi)業(yè)初期給予一定的租金優(yōu)惠，也是吸引優(yōu)質(zhì)商戶的重要手段；后期支持 在后期管理中，應(yīng)將入駐企業(yè)和商戶之間建立聯(lián)動(dòng)關(guān)系，如可派發(fā)各類(lèi)宣傳單或優(yōu)惠券等，同時(shí)，園區(qū)內(nèi)經(jīng)常舉辦展示活動(dòng)，也可聚集相當(dāng)人氣，為商戶提供良好的商業(yè)氣氛。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展園總結(jié)贏利模式商戶營(yíng)利 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一般包括以下三大功能：產(chǎn)業(yè)辦公、配套效勞和園區(qū)商業(yè)產(chǎn)業(yè)辦公 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的根本，是整個(gè)園區(qū)的靈魂，占整個(gè)園區(qū)的比例應(yīng)在80%左右；配套效勞 專(zhuān)為入駐創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)提供商務(wù)效勞的場(chǎng)所，如商務(wù)中心、會(huì)議室、展示中心等，占整個(gè)園區(qū)比例應(yīng)在10%左右；園區(qū)商業(yè) 既可為園區(qū)內(nèi)企業(yè)效勞，也可面向社會(huì)，應(yīng)結(jié)合區(qū)域商業(yè)情況以

24、及園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，設(shè)置合理業(yè)態(tài)，占整個(gè)園區(qū)比例應(yīng)在5-10%左右，同時(shí)，必須注意的是，園區(qū)內(nèi)商鋪面積不應(yīng)過(guò)多，以免喧賓奪主，破壞整個(gè)園區(qū)的創(chuàng)意辦公氣氛。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展園總結(jié)開(kāi)發(fā)模式功能分區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在設(shè)計(jì)定位上應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：外立面設(shè)計(jì)是影響工程成敗的關(guān)鍵；設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)充分挖掘歷史文化，突出工程的文化特征；園區(qū)整體環(huán)境應(yīng)表達(dá)鬧中取靜的休閑氣氛；內(nèi)部設(shè)施改造要充分考慮用戶根本需求；本錢(qián)控制也是重要的考量因素。設(shè)計(jì)定位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展園總結(jié)開(kāi)發(fā)模式 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在后期管理上應(yīng)著重從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：日常物業(yè)管理效勞 應(yīng)保證完善的效勞，并經(jīng)常與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通，形成友善的關(guān)系；建立企業(yè)效勞平臺(tái) 以效勞于企業(yè)為

25、目的，打造園區(qū)內(nèi)企業(yè)的全方位的效勞平臺(tái)，從各個(gè)方面為企業(yè)開(kāi)展提供便利；經(jīng)常組織展示活動(dòng) 創(chuàng)意型企業(yè)要到達(dá)創(chuàng)富目標(biāo)，渠道十分關(guān)鍵，經(jīng)常性地組織創(chuàng)意產(chǎn)品的展示活動(dòng)，可以為園區(qū)內(nèi)企業(yè)建立一個(gè)有效地推廣渠道，為創(chuàng)富提供便利；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展園總結(jié)開(kāi)發(fā)模式后期管理 工程指標(biāo) 工程SWOT分析 工程業(yè)態(tài) 工程定位PART 2 產(chǎn)品定位工程土地信息豐盛商匯南京軟件外包園華為軟件園本案東軟軟件園斯威特雨花臺(tái)區(qū)緯九路以南，藍(lán)籌谷以西，江蘇移動(dòng)以東地理位置64.5畝總占積容積率出讓方式占地面積土地性質(zhì)容積率停車(chē)位6.6萬(wàn)方建筑面積工業(yè) 2.0337個(gè)9棟3185萬(wàn)35%1.5元/平米3.9米，4.2米5.5米拿地價(jià)格

26、綠化率租金價(jià)格層高棟數(shù)工程指標(biāo)地塊四至信息豐盛商匯南京軟件外包園華為軟件園本案東軟軟件園斯威特工程已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)工。工程周邊人群較少。工程指標(biāo)工程已封頂三棟，A樓2棟，B樓1棟地塊現(xiàn)狀信息工程指標(biāo)公交車(chē)站點(diǎn)有112路，120路和安廣線離地鐵軟件大道站步行約6分鐘， 離天隆寺站步行約10分鐘地塊交通信息工程指標(biāo)區(qū)域內(nèi)主要在售競(jìng)品共計(jì)3個(gè)：歷史在售工程2個(gè)，待開(kāi)新盤(pán)工程1個(gè)。其中，華為軟件園、東軟軟件園自己持有。在 售 項(xiàng) 目自 己 持 有待 售 項(xiàng) 目藍(lán)籌谷華為軟件園豐盛商匯東軟軟件園斯威特南京軟件外包園周邊市場(chǎng)概況區(qū)域工程分布豐富商匯待售豐富商匯目前在建，局部樓棟已封頂辦 公 面 積：60-300

27、0物 業(yè) 類(lèi) 別：商業(yè)、辦公、酒店預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2021年價(jià) 格：待定交 通：地鐵1號(hào)線天隆寺站占地面積40萬(wàn)方（一塊18萬(wàn)方、一塊20多萬(wàn)方）容積率1.79開(kāi)發(fā)商豐盛集團(tuán)物業(yè)形態(tài)6層小高層商業(yè)定位中高端餐飲及酒店周邊市場(chǎng)概況藍(lán)籌谷工程辦公樓只剩一套，500平米辦 公 面 積：500-1000出租或是出售：出租價(jià) 格：元/平方米天合 同 方 式：3年一簽，年租金上漲5%電 梯：2梯2戶物 業(yè) 費(fèi)：元/ 平方米月開(kāi) 發(fā) 商：康益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司優(yōu) 惠：可以免一個(gè)月裝修期租金建筑面積2.6萬(wàn)方容積率1.7優(yōu)勢(shì)租金低劣勢(shì)內(nèi)部設(shè)施較差藍(lán)籌谷在售周邊市場(chǎng)概況斯威特在售斯威特工程即將上市2萬(wàn)多方辦公樓辦 公

28、 面 積：2000，3500可拆分建 筑 面 積：萬(wàn)方出租或是出售：出租價(jià) 格：元包括物業(yè)費(fèi)合 同 方 式：可以商談電 梯：2梯優(yōu) 惠：裝修期間免費(fèi)，可以有其他優(yōu)惠項(xiàng) 目 動(dòng) 態(tài)：工程共3棟樓，1棟只剩4層2700平 方；2棟售罄；3棟樓5層，每層 3500，暫無(wú)業(yè)主有戶主準(zhǔn)備建 經(jīng)濟(jì)酒店周邊市場(chǎng)概況軟件外包園工程月底推出1棟樓，萬(wàn)方辦 公 面 積：500-1000出租或是出售：出租價(jià) 格：元/平方米天合 同 方 式：具體可以詳談電 梯：2梯物 業(yè) 費(fèi)：元/ 平方米月優(yōu) 惠：最多免2個(gè)月裝修期車(chē) 位：免費(fèi)特 殊 要 求：必須為總公司或子公司項(xiàng) 目 動(dòng) 態(tài)：暫時(shí)沒(méi)有辦公室出租，9月 底會(huì)有1棟萬(wàn)

29、方的辦公樓軟件外包園在售周邊市場(chǎng)概況 工程指標(biāo) 工程SWOT分析 工程業(yè)態(tài) 工程定位PART 2 產(chǎn)品定位地理位置優(yōu)越交通便利產(chǎn)業(yè)鏈完整，同類(lèi)企業(yè)集群開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚工程容積率低工程周邊自然景觀資源優(yōu)越 周邊商業(yè)配套缺乏工程周邊交通、生活配套有待完善良好的市場(chǎng)前景所處開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀政府扶持周邊知名企業(yè)密集，拉升工程形象產(chǎn)業(yè)化差異區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)劇烈位于安德門(mén)和南京南站兩大未來(lái)商業(yè)圈之間工程SWOT分析S-優(yōu)勢(shì)O-時(shí)機(jī)W-劣勢(shì)T-威脅PART 2 產(chǎn)品定位 工程指標(biāo) 工程SWOT分析 工程業(yè)態(tài) 工程定位工程概念：智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中式、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè) 總部集群基地。建筑特色：獨(dú)體

30、、獨(dú)棟，分割自由靈活建筑設(shè)計(jì)：通過(guò)樓體間靈活連接，群體結(jié)構(gòu)上的巧妙布局，使各建筑物在追求 獨(dú)立的同時(shí)，可大、可小，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部或分公司開(kāi)展 性需求的組合形式。景 觀 上：庭院式中心綠化、點(diǎn)式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，層次清楚， 分級(jí)明確。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡(jiǎn)潔明快，表現(xiàn)總 部商務(wù)的現(xiàn)代感、節(jié)奏感、速度感，并滿足總部辦公的靜謐與舒暢環(huán) 境要求。工程總體綠化率做到50%左右為佳。工程業(yè)態(tài)工程業(yè)態(tài)建議產(chǎn)業(yè)園外立面示意圖工程業(yè)態(tài)園區(qū)標(biāo)示整體建議道路邊設(shè)立指示牌樓前設(shè)立樓層指示牌區(qū)域邊設(shè)立區(qū)域業(yè)態(tài)分布指示牌工程業(yè)態(tài)大型商務(wù)會(huì)談平臺(tái)辦公樓商務(wù)，給企業(yè)活力商務(wù)，讓企業(yè)成長(zhǎng)工程業(yè)

31、態(tài)工程對(duì)面是華為軟件基地，會(huì)有一定的商務(wù)往來(lái)，周邊缺少酒店快捷酒店：以群眾觀光旅游者和中小商務(wù)旅行者為主要效勞對(duì)象，以客房為唯一產(chǎn)品或核心產(chǎn)品，以加盟或特許經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)模式為主優(yōu)惠的價(jià)格價(jià)格低廉，效勞標(biāo)準(zhǔn)、性價(jià)比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)。 連鎖的品牌的快捷酒店在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，知名度，統(tǒng)一化管理，客源等多方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)。建議招商適當(dāng)經(jīng)濟(jì)型酒店工程業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)型酒店高檔餐廳或特色西式餐廳 商業(yè)配套建議：高端餐飲業(yè)，以滿足IT精英慶祝、聚餐、接待大客戶場(chǎng)所特色西餐或印度餐，具有異國(guó)風(fēng)情周邊聚集眾多在國(guó)內(nèi)工作的國(guó)外友人經(jīng)濟(jì)型酒店，以滿足軟件園區(qū)工作人員來(lái)寧出差居住工程業(yè)態(tài) 工程指標(biāo) 工程SWOT分析 工程業(yè)態(tài) 工

32、程定位PART 2 產(chǎn)品定位工程定位南京首個(gè)健康景觀主題的產(chǎn)業(yè)園健康2.5產(chǎn)業(yè)景觀籃球場(chǎng)足球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)慢跑道知識(shí)和技術(shù)密集生產(chǎn)性服務(wù)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)中起著核心的作用集約化園林式綠化壞境優(yōu)雅人文特色產(chǎn)業(yè)特征生產(chǎn)性效勞在整個(gè)產(chǎn)業(yè)中起著核心的作用，能有效地提升生產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，涵蓋面廣泛，如金融、保險(xiǎn)、法律、會(huì)計(jì)、管理咨詢、研究開(kāi)發(fā)、工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)、工程和產(chǎn)品維修、運(yùn)輸、通信、廣告、倉(cāng)儲(chǔ)、人事、行政等 。是知識(shí)和技術(shù)密集的產(chǎn)業(yè)，其效勞具有知識(shí)化、技術(shù)化的特征，是促進(jìn)高素質(zhì)人才集聚，提供高智力、高效率的知識(shí)技術(shù)效勞。從資源利用上來(lái)看，產(chǎn)業(yè)具有“集約化特點(diǎn)。能最大限度優(yōu)化商務(wù)本錢(qián)，主要表達(dá)在對(duì)土地資源、有形

33、資源、人力資源三大資源利用方面。 南京產(chǎn)業(yè)開(kāi)展南京明確提出將大力開(kāi)展現(xiàn)代生產(chǎn)型效勞業(yè)，將現(xiàn)代效勞業(yè)作為制造業(yè)開(kāi)展的動(dòng)力源泉，同時(shí)外向型經(jīng)濟(jì)在南京經(jīng)濟(jì)中其者重要作用，2021年上半年全市二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值億元與1223.41億元，各占上半年南京市GDP總量的47.4%與%，與前年同期相比，分別到達(dá)了11.3%增幅、1.5%的降幅。在外資與三產(chǎn)的合力下，南京產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。工程定位產(chǎn)業(yè)工程定位健康主題由于從事IT行業(yè)的人群多數(shù)處于“亞健康狀態(tài)，因此健康的生活理念對(duì)其尤為重要。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的提供，不僅可以改善個(gè)人的身體素質(zhì)，而且可以使企業(yè)更加團(tuán)結(jié)，企業(yè)文化更加鮮明。運(yùn)動(dòng)示意圖工程定位景觀

34、主題緊張的工作，快節(jié)奏的生活，百忙之中放眼望去，綠意盎然，這是屬于自己的“私家園林。園林式的壞境，既使得工程形象優(yōu)雅，又使業(yè)主感到健康、舒心。景觀示意圖工程定位為南京城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中衍生出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)度身打造的多元化產(chǎn)業(yè)、健康生活、壞境優(yōu)雅的新型EOD生態(tài)辦公區(qū)。為客戶提供多樣性的空間選擇，到達(dá)“產(chǎn)業(yè)園可以接納大多數(shù)企業(yè)或公司，客戶在辦公面積選擇上可大可小。整體定位園區(qū)示意圖 目標(biāo)客群定位 目標(biāo)客群細(xì)分PART 3 客群定位目標(biāo)客群定位 以伴隨城市開(kāi)展而迅速滋長(zhǎng)壯大的 城市新興產(chǎn)業(yè)即產(chǎn)業(yè) 為主，創(chuàng)造城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的新推動(dòng)力?？腿憾ㄎ籔ART 3 客群定位 目標(biāo)客群定位 目標(biāo)客群細(xì)分第一類(lèi)是第二

35、產(chǎn)業(yè)中附加值較高的局部上游的研發(fā)設(shè)計(jì)和下游的營(yíng)銷(xiāo)、結(jié)算包括總部經(jīng)濟(jì)，以及由此衍生的售后效勞、會(huì)展等功能性中心。當(dāng)然，也包括一些高附加值、少污染、具有核心技術(shù)的新興制造業(yè)，如通信電子、醫(yī)療器械、環(huán)保材料制造等產(chǎn)業(yè)。又分為信息、研發(fā)、生產(chǎn)型效勞三大子類(lèi)。 諸如跨國(guó)公司集團(tuán)總部、上市集團(tuán)公司總部、大型公司總部、通信運(yùn)營(yíng)商企業(yè)總部、通信產(chǎn)品研發(fā)中心、電子產(chǎn)品研發(fā)中心、生物醫(yī)藥研發(fā)中心、珠寶研發(fā)中心、醫(yī)療器械公司、新型環(huán)保材料制造公司、建筑設(shè)計(jì)研究院、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)公司、中小型會(huì)展中心等等。第二類(lèi)是以IT產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)等，如電子商務(wù)、軟件業(yè)。 諸如軟件研發(fā)中心、辦公自動(dòng)化制造

36、公司、大型門(mén)戶網(wǎng)站、中小型特色網(wǎng)站、網(wǎng)上購(gòu)物平臺(tái)、網(wǎng)上搜索引擎、網(wǎng)絡(luò)資源庫(kù)、網(wǎng)絡(luò)游戲制作公司、網(wǎng)上貿(mào)易平臺(tái)等等。第三類(lèi)是第三產(chǎn)業(yè)，但其受眾對(duì)象主要是其他產(chǎn)業(yè)，如物流、培訓(xùn)、廣告。 諸如物流公司、快遞效勞公司、外語(yǔ)培訓(xùn)公司、 咨詢效勞公司、廣告設(shè)計(jì)公司、各類(lèi)傳媒公司、動(dòng)畫(huà)制作公司等等。 三類(lèi)客戶群目標(biāo)客群細(xì)分客群定位主力客群價(jià)值觀念分析他們是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，是知識(shí)與技術(shù)密集型企業(yè)他們?cè)趧?chuàng)業(yè)期和積累期，進(jìn)入開(kāi)展期，渴望有一處辦公場(chǎng)所展示企業(yè)實(shí)力 和形象的表征，便于企業(yè)沉淀和培育文化他們渴望讓合作伙伴對(duì)企業(yè)形象有一個(gè)直觀的感受作為開(kāi)展階段的企業(yè)，為降低企業(yè)的運(yùn)作本錢(qián)，資金周轉(zhuǎn)靈活，他們渴望低本錢(qián)

37、的優(yōu)美的辦公環(huán)境客群定位三類(lèi)客戶群細(xì)分1企業(yè)總部、新興制造業(yè)或生產(chǎn)型效勞業(yè)開(kāi)展階段：成熟與開(kāi)展階段，從業(yè)人員：企業(yè)有較多的研發(fā)、工程與管理人才，員工素質(zhì)普遍較高，對(duì)生活的質(zhì)量要求相對(duì)較高，追求比較舒適、自然的工作環(huán)境。租住意向：依企業(yè)不同的開(kāi)展階段，主力面積需求可能是需要獨(dú)棟樓，可能是需要幾層，也可能是需要單層，或者更小。 影響租房因素：除卻最為關(guān)注的交通便利因素以外，周邊生態(tài)、配套都要有所跟進(jìn)，既能滿足辦公所需，又能享用區(qū)域氣韻，利于塑造企業(yè)文化和形象。主要信息來(lái)源：報(bào)紙廣告、戶外廣告、口碑宣傳。開(kāi)展分析：本類(lèi)客戶將占到總客戶的80%以上。他們對(duì)地域沒(méi)有固定的要求，但是建筑風(fēng)格、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)

38、及交通便利有較好高要求；周邊的生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)配套都在完善之中，人文地脈與新興商務(wù)辦公氣息交相輝映，使他們感到自己生活無(wú)論在物質(zhì)上還是精神上，都有進(jìn)一步上沖跳躍的空間。因此更要做好本案未來(lái)藍(lán)圖的描繪工作，用以刺激和拉攏這局部群體?？腿憾ㄎ?IT產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)等企業(yè)性質(zhì)：涉及電子商務(wù)、軟件業(yè)等行業(yè)，有著新型信息化、數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化的特征，主要表現(xiàn)在數(shù)字技術(shù)在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的推廣，并構(gòu)建互聯(lián)互通的數(shù)字信息流和效勞平臺(tái)。3第三產(chǎn)業(yè)如廣告、培訓(xùn)、文化傳媒等企業(yè)性質(zhì)：涉及金融、咨詢、廣告、中介效勞、物流等現(xiàn)代效勞業(yè)，甚至還有一些駐寧的外地企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦事處。企業(yè)規(guī)模較小，組織靈活，如環(huán)境設(shè)計(jì)公司、三維

39、動(dòng)畫(huà)工作室、事務(wù)所、色彩工作室等企業(yè)，均以中小型居多，甚至僅以兩、三個(gè)核心智力為主，形成精稅的微型企業(yè)客群定位PART 4 工程可行分析 對(duì)于創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的建議 工程小結(jié) 了解周邊企業(yè)類(lèi)型，建設(shè)“產(chǎn)業(yè)生態(tài)商圈 作為新開(kāi)發(fā)的物業(yè)，需要了解周邊已有的企業(yè)類(lèi)型，并據(jù)此選擇適宜類(lèi)型的創(chuàng)意類(lèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)，使得入駐企業(yè)與現(xiàn)有企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈上存在一定的相關(guān)聯(lián)性、互補(bǔ)性，企業(yè)之間相互依存，組成相互促進(jìn)的“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈層。滿足顧客需求，合理設(shè)置空間布局 開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，需要根據(jù)方案引入的企業(yè)的類(lèi)型，特點(diǎn)，在產(chǎn)品的外立面表現(xiàn)，內(nèi)部空間設(shè)計(jì)，車(chē)位交通動(dòng)線等方面做出有針對(duì)性的設(shè)計(jì)，對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行征詢，了解他們對(duì)

40、于辦公地點(diǎn)的潛在需求，以便于日后在產(chǎn)品上做出鮮明的特色感。聘請(qǐng)優(yōu)秀的管理公司進(jìn)行招商、管理 對(duì)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行管理，這是維持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園開(kāi)展的重要因素，作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)，要通過(guò)市場(chǎng)培育，來(lái)吸引更多企業(yè)的入駐，從而到達(dá)獲取其長(zhǎng)線價(jià)值的目的。加強(qiáng)與政府的合作 加強(qiáng)與政府的溝通，了解政府對(duì)于對(duì)于經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的意圖，通過(guò)工程得以有效的配合。 工程可行性研究分析對(duì)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建議PART 4 工程可行分析 對(duì)于創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的建議 工程小結(jié)1、由于本案的是以出租物業(yè)為主要營(yíng)利方式，而目標(biāo)客戶的入駐那么是根據(jù)自身的業(yè)務(wù)開(kāi)展情況，結(jié)合工程的特點(diǎn)，周邊環(huán)境，開(kāi)展預(yù)期，政策優(yōu)惠等多方因素，判斷該物業(yè)與企業(yè)開(kāi)展規(guī)劃是否