調(diào)研報告：關(guān)于長租公寓租戶權(quán)益維護(hù)的現(xiàn)狀、存在問題及對策建議

1、調(diào)研報告：關(guān)于長租公寓租戶權(quán)益維護(hù)的現(xiàn)狀、存在問題及對策建議背景情況“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，住房租賃機構(gòu)通常將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。長租公寓用長期的價格，鎖定了房源，再短期或長期出租，賺取了批發(fā)和零售的差價，在一定程度上解決了出租方與租住方的難題，同時作為“二房東”也獲取了相應(yīng)的利益。隨著長租公寓的發(fā)展，一些問題漸漸浮出水面。租賃機構(gòu)出租長租公寓，講究的是速度、成本、效果以及利用率，如何高效招租、如何提高入住率是他們最關(guān)切的問題。所以很多長租房因租賃機構(gòu)因急于出租回籠成本資金，房屋翻新裝修

2、不到十五天或一個月，就出租給不知情的白領(lǐng)租客。有些租客入住不久就出現(xiàn)皮膚過敏、惡心、干嘔、氣喘、刺激性流淚胸悶等身體不舒服的狀況，更有甚者，去醫(yī)院一查，發(fā)現(xiàn)竟然得了血液病。此類問題在新聞媒體報道里屢見不鮮，溯其根源，都是新房甲醛超標(biāo)惹的禍。甲醛濃度的控制是家裝中非常需要注意的問題，一旦超標(biāo)對人體的呼吸道等方面健康都會造成非常惡劣的影響，甚至?xí)斐稍袐D引產(chǎn)、白血病等極端情況出現(xiàn)。長租房材料控制不嚴(yán)，后期未又急于租出，所引起的甲醛等有毒物質(zhì)的超標(biāo)問題，不僅給租客的健康帶來了危害，而且后期責(zé)任認(rèn)定困難，問題房屋解除合同、退還房租更是手續(xù)繁瑣。問題及分析“長租公寓”是房屋租賃市場的創(chuàng)新探索模式，其初衷

3、的出發(fā)點是希望能為業(yè)主和租房者建立長期穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，穩(wěn)定市場租金水平，保障業(yè)主、租客利益，為租房者提供更好的居住產(chǎn)品和服務(wù)，從而促進(jìn)住房租賃市場乃至房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。初衷不錯，可在實踐過程中，企業(yè)以盈利為第一考量，加之質(zhì)量監(jiān)管不力，反而給房屋租賃市場帶來了“風(fēng)險”。今天，我們暫且不論長租房“資金貸”資本擴張缺乏市場監(jiān)管的問題，就論最基礎(chǔ)的“長租公寓”對租客的健康生存和安全，那才是更急需得到重視和解決的問題。每個人都是社會的財富，如果租客們住在“危險環(huán)境”中，又何以安心創(chuàng)造更多的社會價值？租客的權(quán)益又該如何維護(hù)？長租公寓的租賃市場不應(yīng)以犧牲租客的健康安全作為盈利的代價?，F(xiàn)階段，關(guān)于“

4、長租公寓”，國內(nèi)法律、法規(guī)體系尚不健全，租客們面對重重隱患?！伴L租公寓”的裝修驗收安全標(biāo)準(zhǔn)未定，消防驗收更是困難，管理程序和落實存在諸多問題。其中，長租公寓檢驗標(biāo)準(zhǔn)的缺失，是迫切需要解決的問題。裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)、驗收合格的標(biāo)準(zhǔn)、裝修完工后出租前有毒物質(zhì)的檢測標(biāo)準(zhǔn)等等一系列相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)都需盡快制定落實，每一個項目的管理和落實都與租客的利益、健康和此項目的創(chuàng)新探索的成功都息息相關(guān)，相關(guān)監(jiān)管部門任重而道遠(yuǎn)。建議1、鑒于承租者本就處于弱勢，應(yīng)該建立完善的長租公寓管理體系來介入管理，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，由相關(guān)法律部門協(xié)助，切實保護(hù)租賃雙方合法利益。長租公寓行業(yè)管理體系的職責(zé)包括房屋來源合規(guī)性標(biāo)

5、準(zhǔn)的制定和審查、租賃合同的審查與備案、長租公寓房屋裝修規(guī)范的修正與意見收集、長租公寓房屋出租前的質(zhì)量審核、出租后公寓管理的規(guī)范審核、辦理長租房貸款的房源資質(zhì)的審核、相關(guān)投訴協(xié)助處理等等，以保護(hù)弱勢群體的合法利益為初衷，站好政府的崗，真正做到為弱勢的百姓辦好事，辦大家都滿意的事。2、建議相關(guān)部門協(xié)同設(shè)立專門的長租公寓檢驗部門，職責(zé)包括裝修安全檢驗、租前安全檢驗、消防安全檢驗、定期抽查檢驗等。裝修安全檢驗包括材料安全和結(jié)構(gòu)安全等，杜絕劣質(zhì)材料和違規(guī)更改房屋結(jié)構(gòu)；租前安全檢驗是在出租前對翻新房屋進(jìn)行有毒物質(zhì)檢測，以保障租戶的生命健康安全；消防安全是從消防管理角度出發(fā)，檢驗長租房是否合規(guī)；檢驗部門定期

6、抽查，排除各項安全隱患。檢查合格的，可按國家標(biāo)準(zhǔn)由國家認(rèn)定的專業(yè)部門出具檢驗認(rèn)證證書。3、長租公寓管理體系應(yīng)出具長租合同的標(biāo)準(zhǔn)范本，規(guī)定相關(guān)的長租合同中，必須將房屋的裝修檢驗、消防安全規(guī)范寫入合同文本中，并標(biāo)明符合規(guī)定所需具備的檢驗認(rèn)證證書。管理體系對租賃合同網(wǎng)絡(luò)備案，并有權(quán)進(jìn)行抽查，對未符合裝修檢驗標(biāo)準(zhǔn)的長租公寓，限期整改并延后檢驗合格后出租。如無約違規(guī)出租，“二房東”將承擔(dān)相應(yīng)法律后果。4、對于已出租的長租公寓，承租方有權(quán)要求出租方補全相關(guān)的裝修安全、消防安全檢驗證書。出租方作為利益獲得方，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證及檢驗認(rèn)證義務(wù)。如承租方舉證并查明房屋內(nèi)有毒物質(zhì)超標(biāo)，造成不良影響的，出租方應(yīng)妥善處理并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如承租方要求出租方提供檢驗認(rèn)證合格證明，出租方拒絕提供的，一經(jīng)查實，將由長租公寓管理部門對出租方進(jìn)行懲處。在長租公寓相關(guān)問題的解決上，希望設(shè)立專門的維權(quán)部門，協(xié)助解決舉證難、責(zé)任認(rèn)定難、解除合同難、退還房租難等系列問題。承租者相對于租賃機構(gòu)，屬于弱勢群體，對相關(guān)的法律流程并不熟悉，需要相關(guān)法律部門給予支持和幫助。5、除此之外，對于長租公