上海某商業(yè)街策劃報(bào)告

1、前 言首先要感謝*集團(tuán)的各位領(lǐng)導(dǎo)能夠在百忙之中抽空閱讀開啟對(duì)“*商業(yè)街”商業(yè)項(xiàng)目所作的前期項(xiàng)目初步策劃提案。幷同時(shí)感謝各位領(lǐng)導(dǎo)在本項(xiàng)目上對(duì)開啟的支持與幫助！ 1. 商鋪之區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研范圍2. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)情況3. 商鋪之SWOT分析4. 商鋪之總體定位5. 商鋪之時(shí)尚休閑篇6. 商鋪之步行街與沿街商鋪篇商鋪之其余商業(yè)篇商鋪之銷售策略篇第一部分 商 鋪 建 議1. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研范圍2. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)情況閔行開發(fā)區(qū)目前商業(yè)主要分為：江川路區(qū)域交大閔行校區(qū)周邊好又多超市周邊東川路住宅小區(qū)底層商鋪千代廣場(chǎng)外資賣場(chǎng)有好又多與歐尚。江川路區(qū)域 江川路作為目前老閔行地區(qū)的商業(yè)中心，是整

2、個(gè)區(qū)域最為繁榮的地段，目前該地段的商鋪主要沿江川路兩側(cè)分布，面積在3050平方米之間不等，主要以服裝、鞋帽、餐飲和一些比較知名的品牌專賣店為主，經(jīng)營(yíng)情況較好。交大閔行校區(qū)周邊 位于東川路交大閔行大門對(duì)面，為住宅小區(qū)商業(yè)配套用房，全部為住宅底鋪，面積在60100平方米左右，由于靠近大學(xué)，主要是餐飲和便利店等生活服務(wù)設(shè)施，還有一些網(wǎng)吧和圖書、VCD出租店，總體來說商業(yè)氣氛比較好，經(jīng)營(yíng)情況也比較好。好又多超市周邊地區(qū)位于滬閔路東側(cè)，散落在友誼商場(chǎng)周邊，以沿街商鋪為主，但是鋪面比較陳舊，面積比較小，大多在20平方米左右，總的來說由于整體缺少規(guī)劃，商業(yè)氣氛比較差，主要以好又多超市的客流為主。東川路住宅小

3、區(qū)底層商鋪商鋪主要分布在東川路中段，即滬閔路到金平路段，為兩側(cè)商品住宅小區(qū)的商業(yè)配套商鋪，這些商鋪整體規(guī)劃較好，面積大都為5060平主米，但目前商業(yè)氣氛不是很濃，人流量也不多，經(jīng)營(yíng)情況一般。千代廣場(chǎng)千代廣場(chǎng)由兩排三層商鋪組成，樓層之間有近550米長(zhǎng)的寬闊步行街，主要以美容、餐飲、娛樂、休閑、網(wǎng)吧等為主。除去沿街第一排商鋪情況較好外，其余商鋪則不盡人意。周邊小高層商鋪和多層商鋪之市場(chǎng)售價(jià)案例A：江川路沿街商鋪，面積約108平方米，層高約3.8米，售價(jià)約為11000元/平方米案例B：鶴慶路住宅沿街商街，面積約70平方米，層高3.8米，售價(jià)約為10000元/平方米案例C：東川路住宅沿街商街，面積約9

4、0平方米，層高3.8米，售價(jià)約為10500元/平方米案例D：千代廣場(chǎng)內(nèi)街鋪，面積約125平方米，層高4.5米，售價(jià)約為8250元/平方米案例E：金榜沿街外商鋪，面積約200多平方米，分上下兩層，售價(jià)約為13000元/平方米 江川路商鋪與本項(xiàng)目相比較，在地段屬性、交通人流量、業(yè)種業(yè)態(tài)的配比都具有明顯的優(yōu)勢(shì)，屬于老閔行區(qū)域最為成熟、繁華的商業(yè)地段，而本項(xiàng)目是全新板塊、全新社區(qū)、因?yàn)榫用褚L(zhǎng)時(shí)間才能入住，通過項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)比較，該項(xiàng)目的單價(jià)最低。周邊商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格研判鶴慶路商鋪與本項(xiàng)目相比較，交通人流量比較多、但業(yè)種業(yè)態(tài)相對(duì)單一一些，但與本地塊相比較，仍然有較明顯的地段優(yōu)勢(shì)，而且周邊大多數(shù)樓盤都已入住

5、，從項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)比較，該項(xiàng)目的單價(jià)比較高。周邊商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格研判東川路商鋪與本項(xiàng)目相比較，交通人流量比較大，鄰近歐尚大賣場(chǎng)，周邊大商業(yè)氛圍較好，因此商業(yè)綜合價(jià)值較大，從項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)比較，該項(xiàng)目的單價(jià)最高。 周邊商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格研判3. 商鋪之SWOT分析 商鋪之SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標(biāo)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)鄰近輕軌站的交通優(yōu)勢(shì)提供“一站式社區(qū)”商業(yè)服務(wù)的整體規(guī)劃組合：包括時(shí)尚休閑、服飾、餐飲、便民、娛樂等“*”與“開啟” 強(qiáng)強(qiáng)緊密聯(lián)手劣勢(shì)（WEAKNESS） 周邊建筑形態(tài)形象檔次較低周邊現(xiàn)有整體商業(yè)氛圍不夠濃厚機(jī)遇（OPPORTUNITY）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)利好，商業(yè)市場(chǎng)前景樂觀

6、同質(zhì)可比性項(xiàng)目尚未出現(xiàn)符合商業(yè)市場(chǎng)需求趨于多元化的特征區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場(chǎng)狀態(tài)威脅（THREATEN）同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可能隨時(shí)浮出水面各主要節(jié)點(diǎn)未能最后確定，變量較大 4. 商鋪之總體定位1. 完善項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機(jī)； 2. 以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯(cuò)位分布的原則，達(dá)到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（Trade-Mix)； 3. 穩(wěn)定消費(fèi)群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展；4. 考慮各種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍；5. 體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)中心主題，服務(wù)于社區(qū)及周邊區(qū)域；6. 借助鄰近輕軌的立體交通優(yōu)勢(shì)及強(qiáng)大的人氣聚集力，保障整體定位的可實(shí)現(xiàn)性。 商鋪業(yè)態(tài)定位依據(jù)商鋪業(yè)

7、態(tài)定位細(xì)分D 區(qū) 社 區(qū) 服 務(wù)A區(qū)主題商業(yè)C 區(qū) 休 閑 餐 飲 區(qū)B 區(qū) 時(shí) 尚 潮 流 地 帶底層：如：（左）避風(fēng)塘、上島咖啡等（中）小型式的服裝街、名牌服飾為主題 （右）麥當(dāng)勞、肯德基等快餐二層；如：特色酒吧、譚火鍋、西式餐廳、咖啡SHOP為主題三層：如：網(wǎng)吧、迪吧、休閑吧、譚火鍋、多利川菜館、巴西烤肉等底層：如：美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店 商鋪業(yè)態(tài)定位細(xì)分D 區(qū) 社 區(qū) 服 務(wù)A區(qū)主題商業(yè)C 區(qū) 休 閑 餐 飲 區(qū)B 區(qū) 時(shí) 尚 潮 流 地 帶底層：如：（左）避風(fēng)塘、上島咖啡等（中）小型式的服裝街、名牌服飾為主題 （右）麥當(dāng)勞、肯德基等快餐二層；如：特色酒吧、譚火鍋、

8、西式餐廳、咖啡SHOP為主題三層：如：網(wǎng)吧、迪吧、休閑吧、譚火鍋、多利川菜館、巴西烤肉等底層：如：美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店 時(shí)尚潮流地帶（ 1F 部分商場(chǎng)、2F 部分商場(chǎng)） 業(yè)態(tài)組合：精品飾物、咖啡shop、名品鐘表及休閑運(yùn)動(dòng)服飾等 ；時(shí)尚潮流地帶、社區(qū)服務(wù)性行業(yè)（ 1F、2F 步行街與沿街商鋪） 業(yè)態(tài)組合：主題茶館，西式餐廳，精品飾物，時(shí)尚服飾及社區(qū)服務(wù)性配套設(shè)施等，滿足本案及周邊居民的高層次需求，并提供完善的生活配套設(shè)施；休閑餐飲（2-3F 部分商場(chǎng)） 滿足本案及周邊居民的飲食需求；網(wǎng)吧 、特色酒吧、迪吧等休閑娛樂場(chǎng)所（2-3F 左區(qū)部分商場(chǎng)） 滿足本案及周邊居民的娛樂需

9、求。 商鋪業(yè)態(tài)定位分析 就本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，開啟建議以“沿街式”、“組團(tuán)式”、“多點(diǎn)式”為主體。一般來說，“沿街式”上也應(yīng)以工薪階層為主要消費(fèi)群，約設(shè)1家中型超市，1家便利店，1家修配店，以及中小餐館等，而“組團(tuán)式”和“多點(diǎn)式”居住小區(qū)的商業(yè)應(yīng)瞄準(zhǔn)中高檔消費(fèi)群，以大型商業(yè)為主體，重點(diǎn)發(fā)展小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成功能齊全的商業(yè)群落。 1F業(yè)態(tài)布局示意圖西式餐廳時(shí) 尚 服 飾如：麥當(dāng)勞、 肯德基精 品 飾 物社 區(qū) 主 題 店禮品文具時(shí)尚潮流地帶藥店沖印店精品飾物時(shí)尚潮流地帶、社區(qū)服務(wù)性行業(yè)思妍麗護(hù)膚美容美容美發(fā)注 釋：基于本項(xiàng)目底層部

10、分在開間與進(jìn)深方面所面臨的問題，開啟建議底層可作小面積產(chǎn)權(quán)出售，即時(shí)尚潮流地帶與精品飾物區(qū)進(jìn)行有效分隔，同時(shí)與本項(xiàng)目二、三層進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目底商部分面積應(yīng)控制在50平方米左右，單價(jià)提高。減輕客戶初始經(jīng)營(yíng)資金投入的壓力，降低了投資門檻，幫助了部分實(shí)力不太強(qiáng)的客戶實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想，此舉相當(dāng)于為項(xiàng)目的銷售拓寬了客戶層面。開啟建議： 入口處的1F/2F/3F/4F/5F，分別為三層合一為整體，這樣的分割對(duì)未來的銷售會(huì)有影響。初步建議有兩個(gè)：（1）將F1，F(xiàn)2合一；F4，F(xiàn)5合一，作為定向招商銷售；（2）一層作為底鋪，開口對(duì)回遷區(qū)。二三層合一，但在對(duì)內(nèi)街的的入口進(jìn)行架空，形成一個(gè)挑高門廳，送給2

11、-3層（問題點(diǎn)是樓梯的設(shè)置）。另4F的2-3層由于面寬窄進(jìn)深長(zhǎng)，可與3A合并。 2F業(yè)態(tài)布局示意圖 如：上島咖啡咖啡shop 多利川菜館 譚火鍋沈記靚湯巴依餐廳休閑餐飲區(qū)休閑娛樂區(qū)特色酒吧巴西烤肉網(wǎng) 吧主題茶坊上海人家3F業(yè)態(tài)布局示意圖網(wǎng) 吧休閑娛樂區(qū)巴西烤肉露天燒烤區(qū)休閑餐飲區(qū)露臺(tái)區(qū)特色酒吧主題茶坊如：上島咖啡咖啡shop 譚火鍋沈記靚湯多利川菜館巴依餐廳上海人家休閑觀光區(qū)域定位詮示：二、三層區(qū)將是極具特色的商業(yè)內(nèi)街，這種商業(yè)格局比較新穎，但雙層的結(jié)構(gòu)對(duì)行業(yè)的選擇卻有很多的限制。餐飲業(yè)是少數(shù)不受雙層結(jié)構(gòu)影響的行業(yè)，但是首先要讓建筑符合做餐飲的要求。為達(dá)到這個(gè)目的，可以將單獨(dú)鋪面的二樓和與之對(duì)

12、應(yīng)的三樓成為一個(gè)獨(dú)立的銷售（租賃）單位，并在內(nèi)部設(shè)置鋪面二樓直通三樓的樓梯。二、三層區(qū)的餐飲必須選擇休閑餐飲，這有利于項(xiàng)目整體檔次的提升，并形成休閑餐飲一條街的特色核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二、三層區(qū)的最主要的工作是先解決招商的問題。對(duì)于二、三層區(qū)的招商策略是重點(diǎn)攻關(guān)有影響力的休閑餐飲，哪怕是運(yùn)用前半年免租的策略，以此形成連動(dòng)氣候。最終形成成熟休閑餐飲一條街。從而達(dá)到提升項(xiàng)目知名度及塑造核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的效果?；诒卷?xiàng)目二三層部分為整體經(jīng)營(yíng)之基點(diǎn)，開啟建議項(xiàng)目二、三層部分均以休閑餐飲及休閑娛樂為主的特色經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化露天咖啡/酒吧、燒烤的休閑觀光功能，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。并將“*商業(yè)街”建筑3層平臺(tái)的露天咖啡/茶廳與

13、特色餐飲、購(gòu)物作為重要的休閑觀光場(chǎng)所。在銷售方面可做到整體單價(jià)略為降低。使得部分資金實(shí)力雄厚的客戶，增加購(gòu)入商鋪的體量，而不影響投資。對(duì)銷售業(yè)績(jī)更有保障。 注 釋：3、內(nèi)街的一層（整個(gè)建筑的二層）臨街鋪面的入口處建議設(shè)為喇叭狀，以便擴(kuò)大進(jìn)店面的入口面寬。 1、7F首層可根據(jù)柱網(wǎng)再分割成三個(gè)單元底鋪；2、3E-10E一層對(duì)內(nèi)街的連廊過道的設(shè)計(jì)實(shí)際上形成了一條地下過道，建議在滿足規(guī)范要求下，以內(nèi)庭為單位上下。 4、對(duì)于12F、13F的設(shè)計(jì)，需要設(shè)計(jì)方對(duì)該區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)給予一定的解釋，并結(jié)合會(huì)所再進(jìn)深入探討。 就本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)上的疑問初步改進(jìn)建議：就本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)上的疑問初步改進(jìn)建議：6、對(duì)于空調(diào)的

14、位置，原則上建議餐飲設(shè)立小型獨(dú)立中央空調(diào)，空調(diào)機(jī)位設(shè)在頂層。同時(shí)考慮到未來的可變性，可充分利用建筑的立面處理預(yù)留一些分體空調(diào)外掛位。 7、對(duì)于車庫(kù)的位置，建議在社區(qū)入口大體塊商業(yè)設(shè)地下或半地下車庫(kù)。 5、由于初步定位二層以上都作餐飲，所以必須考慮相關(guān)的功能配套，其中最關(guān)鍵的是上下管（氣、水）的布置，建議2B/3B/4B/5B/6B的管道位置設(shè)在每?jī)蓚€(gè)單元的之間的中部位置。對(duì)應(yīng)一側(cè)3A/4A/5A/6A/7A的管道位置設(shè)在兩單元的交接的臨街處。同時(shí)餐飲的排煙系統(tǒng)設(shè)在建筑的頂層。 5. 商鋪之時(shí)尚休閑篇 2003年上海高等、中等收入居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較2003年上海市高等、中等收入居民用於食品服飾消費(fèi)

15、的支出分別占消費(fèi)總支出的 63%和66%。由此可見，經(jīng)營(yíng)日常消費(fèi)品及休閑娛樂的商業(yè)物業(yè)依舊具有較大的市場(chǎng)空間。 2003年個(gè)人平均消費(fèi)總支出：人民幣10，237元 2003年個(gè)人平均消費(fèi)總支出：人民幣7，467元數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒2003休閑娛樂 2003年上海高等、中等收入居民消費(fèi)場(chǎng)所比較休閑娛樂現(xiàn)已逐步佔(zhàn)據(jù)較大的商業(yè)市場(chǎng)份額，在中高等收入居民的消費(fèi)場(chǎng) 所比例中體現(xiàn)得尤爲(wèi)明顯 。 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒2003中等收入居民19%11%37%12%8%13%百貨商店購(gòu)物中心專業(yè)商店大賣場(chǎng)超市便利店休閑娛樂6家上海市休閑廣場(chǎng)分布圖6家楊浦區(qū)虹閘長(zhǎng)寧區(qū)閔行區(qū)寶山區(qū)普陀區(qū)黃浦吳江路休閑街區(qū)盧灣區(qū)

16、浦東新區(qū)靜安區(qū)南匯嘉定徐匯區(qū)口區(qū)北區(qū) 衡山路休閑街 新天地休閑廣場(chǎng) 吳江路休閑街 雁蕩路休閑街 洛城休閑廣場(chǎng) 虹梅路休閑街 弘基休閑廣場(chǎng) 正大廣場(chǎng)特色街 陸家嘴美食街本案梅川路步行街梅川路步行街陸家嘴美食街 正大廣場(chǎng)特色街弘基休閑廣場(chǎng)衡山路休閑街洛城休閑廣場(chǎng)虹梅路休閑街新天地休閑廣場(chǎng)雁蕩路休閑街市民購(gòu)房對(duì)配套設(shè)施的關(guān)注比例近年來，上海市居民對(duì)商業(yè)配套的關(guān)注比例逐漸上升，已經(jīng)和傳統(tǒng)的配套如交通、教育等相差無幾，已成爲(wèi)影響市民購(gòu)房決策的最重要因素之一。數(shù)據(jù)來源：開啟戰(zhàn)略研究商業(yè)部 6. 商鋪步行街、沿街商鋪 定位依據(jù) “時(shí)尚潮流地帶” 延續(xù)項(xiàng)目的整體規(guī)劃建筑特點(diǎn) 塑造讓渡價(jià)值，提高整體項(xiàng)目的軟性價(jià)

17、值量 作為未來實(shí)現(xiàn)區(qū)域社區(qū)商業(yè)中心的重要組成部分 “社區(qū)服務(wù)性行業(yè)”實(shí)現(xiàn)“十全”生活，提高小區(qū)的整體生活質(zhì)量 作為未來*小城二期住宅項(xiàng)目的配套性服務(wù)產(chǎn)品 在一定程度上滿足小區(qū)業(yè)主的不同層次要求 為主力客戶提供一體化服務(wù) 步行街、沿街商鋪業(yè)態(tài)細(xì)分 業(yè)態(tài)定位 建議業(yè)態(tài)細(xì)分 時(shí)尚潮流地帶 咖啡shop，特色酒吧，主題店，西式餐廳禮品文具，精品飾物，時(shí)尚潮流服飾，家居飾物 社區(qū)生活配套 美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店等 開啟推薦的“時(shí)尚潮流地帶” 客戶咖啡shop： 星巴克、上島、真鍋、Gino cafe特色酒吧： ARKlive house、Windows two、樂美頌會(huì)所、主 題 店

18、： 避風(fēng)塘、仙蹤林、錦園茶坊、東田果味綠茶坊西式餐廳： 季諾休閑餐飲（意大利）、德克士、麥當(dāng)勞、KFC禮品文具： 大禾、雅家時(shí)尚、蘇佩琦精品飾物： 黑眼睛、流行飾品、絲蒂奇飾品、亞妮工藝品時(shí)尚服飾： lee、PLAYBOY、堡獅龍、佐丹奴、生活幾何家居飾物： 世家屋、郎德家飾、櫻花衛(wèi)廚、湯美思家居 “時(shí)尚潮流地帶” 部分客戶圖片（主題店）仙蹤林茶房 （咖啡shop ）Simply caf （特色酒吧）樂美頌會(huì)所 （禮品文具）SWAROVSKI （西式餐廳）麥當(dāng)勞（主題店）仙蹤林茶房 （咖啡shop ）Simply caf （特色酒吧）樂美頌會(huì)所 （禮品文具）SWAROVSKI （西式餐廳）麥當(dāng)

19、勞 開啟推薦的“社區(qū)生活配套” 客戶美容美發(fā)：蒂凡尼形象設(shè)計(jì)中心、美麗田園護(hù)膚美容中心、王 壘形象設(shè)計(jì)中心、自然美護(hù)膚美發(fā)中心、思妍麗護(hù) 膚美容中心藥 店：萬壽堂藥店、錦江大藥房、長(zhǎng)徽藥房、雷允上國(guó)藥 公司、寶之林藥店 干 洗 店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、陽光干洗沖 印 店：柯達(dá)、富士、快圖美網(wǎng) 吧：東方網(wǎng)點(diǎn)、易閑網(wǎng)吧工商銀行: 自動(dòng)提款機(jī) “社區(qū)生活配套” 部分客戶圖片（美容、美發(fā)）美麗田園護(hù)膚美容中心（藥 店）人壽堂藥店 （沖印店）柯達(dá) 步行街、沿街商鋪客戶的特殊要求 咖啡shop客戶一般要求建筑面積在100-200；裝修標(biāo)準(zhǔn)較高。特色酒吧一般要求建筑面積在100-300。西式餐廳

20、客戶一般要求建筑面積在300-500，不小于300；需要煤氣容量較大，一般在40m3以上；電容量要求較大，電容量不低于250kv；水管直徑需大于兩寸。美容、美發(fā)客戶一般要求建筑面積在200左右。干洗店客戶一般要求建筑面積在150左右；要求店鋪靠近居民區(qū)，人流量要求較高。藥店客戶一般要求建筑面積在100200左右。沖印店客戶一般要求建筑面積在100左右。 7. 商鋪之其余商業(yè)篇 定位依據(jù)服務(wù)性 服務(wù)于本小區(qū)業(yè)主及周邊社區(qū)居民、服務(wù)于購(gòu)物客戶稀缺性 項(xiàng)目周邊缺乏娛樂場(chǎng)所及中檔酒樓，存在較大的需求群體一站式 作為社區(qū)及商業(yè)中心的重要配套，實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)匹配性 與中高檔住宅區(qū)“十全生活”相匹配，與社區(qū)

21、商業(yè)中心的定位相匹配充沛性 業(yè)已開通的輕軌及未來的社區(qū)商業(yè)中心將為各類商業(yè)帶來充分客流利潤(rùn)性 提供多層次的商業(yè)娛樂配套服務(wù)，滿足不同消費(fèi)者的需求，以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利潤(rùn)最大化 商場(chǎng)1F及2- 3F部分業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)分布：商場(chǎng)1F部分，面積約2677m2，定位為時(shí)尚潮流地帶、 社區(qū)生活配套商場(chǎng)2-3F部分，面積約4520m2，定位為休閑餐飲、 休閑娛樂場(chǎng)所等開啟推薦的休閑服飾客戶美特斯邦威安 莉 芳經(jīng)典故事生活幾何南 極 人寶 路開啟推薦的休閑運(yùn)動(dòng)服飾客戶 Adidas NIKE 美津濃 銳步 GIORDANO U2 班尼路 堡獅龍世家屋郎德家飾櫻花衛(wèi)廚湯美思家居開啟推薦時(shí)尚潮流區(qū)定位客戶開啟推薦的沈

22、記靚湯 粗菜館 上海人家 譚火鍋 多利川菜館 大食代美食廣場(chǎng) 休閑餐飲客戶根據(jù)開啟長(zhǎng)期跟客戶的溝通，對(duì)各業(yè)態(tài)的基本要求也了然于心，現(xiàn)羅列部分供招商參考： 休閑運(yùn)動(dòng)服飾客戶（1F商場(chǎng)） 建筑面積要求在60-100；要求層高3.3米以上；門面寬度6米以上；logo位置最好在門頭正上方，或其它醒目位置；周邊品牌最好為同類型服裝；免租裝修期一般在15天到一個(gè)月左右；租期都在3年以上；期望的物業(yè)管理公司最好為境外公司；要求層面為一層；租金在RMB4-5.5/ d左右。休閑餐飲客戶（ 2-3F商場(chǎng)部分） 當(dāng)客戶需要建筑面積700-800時(shí)，一般能承受的租金略高，當(dāng)需要建筑面積1500-2000時(shí)，能承受的

23、租金相對(duì)較低；煤氣容量要求在30km3以上；電容量要求30KW以上；上水管直徑需大于兩寸；同時(shí)需排污下水管；需要預(yù)留隔油池位置；需要有排煙通道；對(duì)大型客戶需要提供直接上二樓的專用通道式電梯。娛樂場(chǎng)所客戶（ 2-3F商場(chǎng)后部分） 由于其建筑要求必須遵循娛樂場(chǎng)所的具體要求，此方面的建議需目標(biāo)客戶與開發(fā)商共同協(xié)商確定。 從外部環(huán)境到內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的地理人文環(huán)境，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出不同于其它商業(yè)業(yè)態(tài)的主題經(jīng)營(yíng)模式，充分運(yùn)用現(xiàn)有建筑風(fēng)格的文化背景及項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營(yíng)特色，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足的信心。無論經(jīng)營(yíng)布景、經(jīng)營(yíng)模式、開業(yè)時(shí)間、項(xiàng)目包裝

24、、物業(yè)管理等，有關(guān)本報(bào)告所闡述的策略以及具體執(zhí)行方案，開啟將在今后提交的策劃報(bào)告中予以詳細(xì)闡明。 小結(jié)：注解：由于本項(xiàng)目在前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)均已初步確認(rèn)；就本項(xiàng)目上存有二三層銷售面積過大；上下無法分隔銷售？鋪位布局規(guī)劃？進(jìn)深與門面的黃金分割點(diǎn) ？突現(xiàn)商業(yè)中心空間？人流消費(fèi)習(xí)慣？等等問題。因其客觀原因，故我司在此也不一一贅述。故此本策劃報(bào)告基本上是在該項(xiàng)目現(xiàn)有的基礎(chǔ)上加以完善、深化。經(jīng)營(yíng)策略建議二、定向招商、分散經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理營(yíng)銷建議一、前期的部分整體定向招租 二、后期的推廣銷售 一、部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價(jià)值 二、入市時(shí)機(jī)評(píng)估公開時(shí)機(jī)選擇2.預(yù)定時(shí)機(jī)選擇3.預(yù)售時(shí)機(jī)選擇三、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)

25、測(cè)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：價(jià)格定位過高低，導(dǎo)致銷售收益下降。2.風(fēng)險(xiǎn)：入市時(shí)機(jī)選擇錯(cuò)誤，過早或過晚。這些，值得我們將其一一 藏：典未完待續(xù). 注：以上客戶為開啟商業(yè)部成員曾經(jīng)服務(wù)的成交案例，在此僅代表個(gè)人業(yè)績(jī)！總結(jié)： 我司在經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研、結(jié)合本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)作出分析研判，開啟以專業(yè)的策劃及招商經(jīng)驗(yàn)，提出了開啟認(rèn)為最適合本案初步的項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)定位的建議和營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)的建議。希望貴司與我司在今后的密切配合下共同將本項(xiàng)目建造成為區(qū)域內(nèi)最具特色和影響力的商業(yè)中心！第二部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷在本報(bào)告前文中，開啟對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)作了較為具體詳細(xì)的論述，具體到經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷推廣，我司建議先

26、進(jìn)行前期的招商以試探市場(chǎng)反應(yīng)，招商進(jìn)行到一定的進(jìn)度后，進(jìn)行商鋪強(qiáng)銷。但目前存在以下矛盾矛盾一：任務(wù)與目標(biāo)現(xiàn)在的任務(wù)：快速銷售小面積鋪面業(yè)態(tài)混亂檔次低商品品質(zhì)低拉低住宅品質(zhì)降低住宅售價(jià)；延遲銷售周期我們的目標(biāo)：商業(yè)帶動(dòng)住宅商業(yè)品質(zhì)高合理定位品牌經(jīng)營(yíng)以租帶售租售兩旺；滿盤皆贏矛盾二： 商業(yè)價(jià)值提升規(guī)律與本項(xiàng)目運(yùn)作周期矛盾住宅不成熟（未全部入?。I(yè)態(tài)易混亂住宅成熟（入住2-3年）價(jià)格低廉難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)合理售價(jià)提高區(qū)域商業(yè)中心開啟建議： 1、 商業(yè)部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、 提升價(jià)值 2、 商業(yè)先建，形成帶動(dòng)住宅的引擎3、適當(dāng)延長(zhǎng)商業(yè)的銷售周期，最大提升商業(yè)價(jià)值 第三部分商業(yè)對(duì)地產(chǎn)的作用 一、 商業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，對(duì)提升*小城一、二期住宅項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格空間將起到極大的作用。 以點(diǎn)帶面先啟動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)，形成規(guī)模。從而帶動(dòng)整個(gè)*小區(qū)近50萬方的銷售量與銷售價(jià)格的上揚(yáng)。第一、商業(yè)與生活配套服務(wù)將是*小城項(xiàng)目重要的點(diǎn)睛之筆第二、大型商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)投資 第三、經(jīng)營(yíng)管理