武漢中心城區(qū)城市綜合體項(xiàng)目埠城項(xiàng)目報(bào)告

1、第一章 項(xiàng)目用地分析一、項(xiàng)目地塊介紹項(xiàng)目為武漢市掛牌出讓的P（2006）059地塊與開發(fā)商儲(chǔ)備地塊，地塊位于洪山區(qū)珞喻路和珞獅南路交匯處。東臨洪山區(qū)政府用地；南臨武漢理工大學(xué)宿舍用地；西臨50米寬珞獅南路；北臨火炬房地產(chǎn)開發(fā)公司和洪山影劇院用地。P（2006）059地塊規(guī)劃凈用地面積約為17360平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地和居住用地，平均容積率控制在4.3以內(nèi)，建筑密度不大于25。項(xiàng)目用地位置圖二、項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況項(xiàng)目地塊所在區(qū)域集商貿(mào)、金融、觀光、購(gòu)物、餐飲、文娛于一體，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，配套完善，屬于武漢市的重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)。其周邊環(huán)境狀況如下：項(xiàng)目四至:用地四至

2、關(guān)系為：東臨群光廣場(chǎng)；南臨武漢理工大學(xué)宿舍用地；西臨50米寬珞獅南路；北臨埠華大廈和洪山影劇院用地。用地開發(fā)情況武昌地區(qū)近年來(lái)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，隨著武漢市對(duì)該地區(qū)舊城改造的不斷深入，大量土地得到了重新的開發(fā)利用。目前用地周邊沿珞獅南路和珞喻路一線用地均為商業(yè)、辦公等用途，商業(yè)氣氛濃厚，如群光廣場(chǎng)新世界百貨武昌店等，沿珞獅南路和珞喻路二線用地有多個(gè)已建成中高檔樓盤，居住氛圍濃厚，使該片區(qū)成為武昌房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。由于項(xiàng)目用地區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，武漢市政府?dāng)M將投入大量資金對(duì)該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造，使該片區(qū)成為武昌房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。用地周邊云集武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)等多所全國(guó)知名高校，該

3、地區(qū)人群具有知識(shí)層面較高，購(gòu)買力較強(qiáng)的特點(diǎn)。交通項(xiàng)目用地地處珞獅南路和珞喻路這兩條武昌地區(qū)交通大動(dòng)脈的交叉口處，地理位置十分優(yōu)越，周邊道路體系較為完善。有709、59、570、521、540、576、581、596、601、608、702、703、710等數(shù)十條公交車在用地附近?？?，形成了縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，但交通時(shí)有擁堵狀況。按照規(guī)劃，珞獅南路和珞喻路交叉口將建設(shè)立體交通，珞喻路將建設(shè)地下軌道交通，隨著這些重大市政交通配套設(shè)施的逐步建設(shè)，項(xiàng)目用地的對(duì)外交通將會(huì)更加方便快捷。商業(yè)金融配套該項(xiàng)目處于武昌商業(yè)金融中心，有群光廣場(chǎng)，亞貿(mào)，新世界百貨，中南商業(yè)大樓，中百超市，武商量

4、販、國(guó)美、武漢電腦城等綜合商場(chǎng)，以及眾多的餐飲娛樂場(chǎng)所。區(qū)域內(nèi)分布著建設(shè)銀行、民生銀行、招商銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)。教育醫(yī)療配套項(xiàng)目周邊醫(yī)療教育配套設(shè)施齊全，有陸軍醫(yī)院，武漢大學(xué)口腔醫(yī)院，華夏醫(yī)院，省婦幼保健院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。用地周邊云集武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)等多所全國(guó)知名高校，以及武珞路中小學(xué)，武漢中學(xué)，華師附小等中小學(xué)校，能充分滿足居住人群的日常需求。三、項(xiàng)目用地條件用地總面積18042平方米（拍賣地）+4262平方米（存量地）=22305平方米容積率：5.37內(nèi)總建筑面積: 119778.92平方米建筑密度：25%特殊要求：(1)按照關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)

5、定住房?jī)r(jià)格的意見（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)）和武漢市的相關(guān)實(shí)施細(xì)則要求，項(xiàng)目用地位于三級(jí)控制區(qū)片，其中套型建筑面積90平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的66%。(2) 用地內(nèi)應(yīng)控制一條南北向和一條東西向、寬度均不低于7米的公共通道，并且新建建筑后退珞獅南路道路紅線不少于15米。四、項(xiàng)目前景分析本項(xiàng)目處于正街道口商圈區(qū)域商業(yè)氛圍良好，且目前洪山區(qū)中心范圍內(nèi)無(wú)同體量樓盤，周邊樓盤多處于尾盤銷售項(xiàng)目市場(chǎng)面狀況良好。現(xiàn)階段街道口區(qū)域正進(jìn)行道路改造工程，完工后街道口區(qū)域的交通狀況將得到極大改善，同時(shí)地鐵2號(hào)線通過(guò)本區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步提升本地塊商業(yè)價(jià)值。未來(lái)的街道口區(qū)域極有可能取代中南區(qū)域成為武昌地區(qū)新

6、的商業(yè)中心。而本項(xiàng)目憑借其優(yōu)異的地段優(yōu)勢(shì)、超大的項(xiàng)目體量、多功能的項(xiàng)目定位將成為街道口地區(qū)具有代表性的新城市中心綜合體。第二章 市場(chǎng)調(diào)查與分析一、區(qū)域樓盤調(diào)查鵬程蕙園項(xiàng)目類型高層、普通住宅項(xiàng)目地址武昌街道口南村110號(hào)項(xiàng)目規(guī)模占地面積: 11024平方米，建筑面積：48293平方米，容積率3.6建筑類型3棟30層高層裝修類型毛坯主力戶型1室1廳、2室2廳、3室2廳、樓盤均價(jià)5500元/平方米物業(yè)管理費(fèi)14元/平方米樓盤描述該項(xiàng)目位于洪山街道口，是該區(qū)域的絕版之作?？偨ㄖ娣e近5萬(wàn)方(不含地下室)，由呈“品”字型分布的三棟高層組成，現(xiàn)已獲得預(yù)銷售許可證，預(yù)計(jì)年后開盤。鵬程蕙園，地處街道口核心商圈

7、內(nèi)，交通便利直達(dá)武漢三鎮(zhèn)，毗鄰武漢科技大學(xué)和武漢大學(xué)，群光廣場(chǎng)、新世界百貨、中商平價(jià)、易初蓮花、國(guó)美家電、電腦城等眾多商業(yè)配套環(huán)伺左右，只需步行的距離，便可滿足居家生活的全部要求。該區(qū)域擁有眾多工作、收入穩(wěn)定的高知消費(fèi)群，且由于周邊地塊大多歸軍區(qū)、高校所有。鵬程蕙園，以高品、節(jié)能的品質(zhì)，配合“蘭文化”的概念，相信屆時(shí)一定能成為街道口區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性建筑，也將為鵬程集團(tuán)的發(fā)展再添輝煌一章。銀海雅苑項(xiàng)目類型高層、普通住宅項(xiàng)目地址武昌區(qū)東湖珞珈山廣八路項(xiàng)目規(guī)模占地面積: 26752.04平方米，建筑面積：143191.48平方米，容積率5.35商業(yè)情況底商兩層（毛坯），售價(jià)23000元/平方米，租金1

8、50元/平方米。主要業(yè)態(tài)有服飾專賣，美容院、網(wǎng)吧、甜品店。裝修類型毛坯主力戶型2室2廳、3室2廳、4室2廳樓盤均價(jià)5700元/平方米物業(yè)管理費(fèi)19元/平方米停車位有500多個(gè)停車位，售價(jià)12萬(wàn)/個(gè)樓盤描述：銀海雅苑占地26700多平方米，總建筑面積約15萬(wàn)平方米。由五棟32-33層的高層住宅組成，整體規(guī)劃呈開放流線型布局。為了充分地采光、通風(fēng)及考量景觀因素，每幢建筑按蝶型原理設(shè)計(jì)，并予外墻以大量弧形流線板裝飾，配縱向線條以及大幅綠色玻璃幕墻，色調(diào)清新的高級(jí)外墻面磚，大面積飄窗及落地窗，使視野極其開闊。賦予建筑以挺拔、俊秀、飄逸、飛翔的感覺。周邊設(shè)施：金融：建行、工行、招行、民生銀行、農(nóng)行、中行

9、、華夏銀行醫(yī)療：武漢大學(xué)口腔醫(yī)院、省婦幼保健醫(yī)院商貿(mào)：群光百貨、亞貿(mào)廣場(chǎng)、電腦城等休閑購(gòu)物場(chǎng)所。教育：華師幼兒園、金蘋果藝術(shù)幼兒園廣埠小學(xué)、華師附小，卓刀泉中學(xué)、武大附中，武大、華師東湖公館項(xiàng)目類型小高層、普通住宅項(xiàng)目地址洪山卓刀泉北路項(xiàng)目規(guī)模占地面積: 6195平方米，建筑面積：24636平方米，容積率4.0商業(yè)情況底商為湖北省藝術(shù)博物館還建部分裝修類型毛坯主力戶型3室2廳（80.03-146.09平方米）樓盤均價(jià)5500元/平方米物業(yè)管理費(fèi)15元/平方米樓盤描述：周邊配套:中、小學(xué)：武大附小、華師附小、武大附中、華師二附中、武漢大學(xué)、華中師大幼兒園：武大幼兒園、華師幼兒園商場(chǎng)：新世界百貨、

10、群光廣場(chǎng)、中商廣場(chǎng)、亞貿(mào)廣場(chǎng)、洪山商場(chǎng)銀行：中行、建行、招行、光大、工行、農(nóng)行、交行、商行醫(yī)院：廣州軍區(qū)武漢總醫(yī)院、武漢大學(xué)中南醫(yī)院、省婦幼保健院其他：艷陽(yáng)天酒店、必勝客、秀玉西餐廳、武大酒吧街 智源財(cái)富中心項(xiàng)目類型高層、商住項(xiàng)目地址武昌楚雄大街（武漢理工大學(xué)旁）項(xiàng)目規(guī)模占地面積: 11276.28平方米，建筑面積：41622.53平方米，容積率3.69底商情況底商三層，主要業(yè)態(tài)有家富富僑足浴城，另外，有2400平方米由銀行整體租賃。租金為50-60元/平方米。寫字樓情況精裝租金：2300-2400元/間毛坯租金：160-1700元/間裝修類型毛坯主力戶型3室2廳、2室2廳、1室1廳樓盤均價(jià)4

11、300元/平方米物業(yè)管理費(fèi)1.2元/平方米停車位240元/月樓盤描述：周邊設(shè)施：教育：出版文化城/武漢理工大學(xué)/華中師范大學(xué)商貿(mào)：中百倉(cāng)儲(chǔ)/電子一條街/亞貿(mào)廣場(chǎng)/群光廣場(chǎng)/新世界百貨金融：各大銀行 建筑材料：完善配套寬敞明亮大堂，智能化品牌電梯，自備發(fā)電機(jī)組，三網(wǎng)合一新凱山泉居項(xiàng)目類型多層、小高層，住宅項(xiàng)目地址洪山區(qū)卓刀泉15號(hào)項(xiàng)目規(guī)模占地面積:25000平方米，建筑面積：40000平方米，容積率1.49商業(yè)情況無(wú)底商裝修類型毛坯主力戶型3室2廳樓盤均價(jià)起價(jià)4700元，層差價(jià)為50元物業(yè)管理費(fèi)13元/平方米停車位售價(jià)：8萬(wàn)/個(gè)，租金：100-200元/月樓盤描述：山泉居位于洪山區(qū)卓刀泉路15號(hào)

12、，華師東門,原武漢空軍司令部的側(cè)門前面，伏虎山上。二期整個(gè)項(xiàng)目占地面積 2.5萬(wàn)平方米，建筑面積 4萬(wàn)平方米，總套數(shù)357套，面積從50180，有一室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)等多種戶型可供選擇。低層1棟,多層5棟，小高層2棟。目前已經(jīng)封頂?shù)挠?1號(hào)樓(多層)。這里人文環(huán)境相當(dāng)不錯(cuò)，一期業(yè)主大多為空司軍人,華師、武大、經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教師。小區(qū)在伏虎山上,卓刀泉公園旁,依山而建,為北高南低的緩坡地勢(shì),綠化依地勢(shì)高低起伏,曲拆掩印,形成豐富的綠化體系,中心建水系,亭臺(tái)樓閣,奇石點(diǎn)綴.園林景觀雖為人造,宛若天成. 整個(gè)小區(qū)雖然規(guī)模不算大，但配套很全，紅外線報(bào)警、電視監(jiān)控、具有網(wǎng)

13、絡(luò)功能的門禁系統(tǒng)、健身場(chǎng)所、健身器材等應(yīng)有盡有。難得的是,身處鬧市中的山泉居小區(qū)周邊綠化保護(hù)很好，門口濃樹成蔭， 居家投資兩相宜.漢飛精英青年城項(xiàng)目類型高層，商住混合（6、8、10樓為紐柯萊酒店）項(xiàng)目地址武昌雄楚大街（尤李東村車站旁）項(xiàng)目規(guī)模占地面積: 2580平方米，建筑面積：12732平方米，容積率4.3商業(yè)情況底商一層，租金70-80元/平方米。商業(yè)業(yè)態(tài)有美容院、副食、藥店、代理店。裝修類型精裝主力戶型1室1廳，以小戶型為主樓盤均價(jià)3900元/平方米物業(yè)管理費(fèi)1.51.8元/平方米停車位地下室停車位租金：600元/月地上室內(nèi)停車位租金：192元/月樓盤描述：緊鄰武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)

14、、武漢大學(xué)、武漢工程大學(xué)、圖書出版城，聞書香，浸人文；享中南、亞貿(mào)、魯巷等三大商圈，生活配套一應(yīng)俱全；擁雄楚大街與珞獅南路兩大主干道，坐享受十多余條公交線路之便利；38-60平米小戶型、廳房廚衛(wèi)全獨(dú)立；小戶型精裝修，生活品質(zhì)一步到位；南湖新城悄然崛起，光谷高科技引領(lǐng)區(qū)域興旺，打造財(cái)富新篇。周邊設(shè)施：金融： 工商銀行，民生，信合，建設(shè)銀行醫(yī)療： 腫瘤醫(yī)院，榮軍醫(yī)院，婦幼保健醫(yī)院商貿(mào)： 工貿(mào)，中百，中商，群光教育： 馬房山中學(xué)，珞獅路小學(xué)，幸福雙語(yǔ)幼兒園總戶數(shù)：259總車位國(guó)際商務(wù)大廈項(xiàng)目類型高層寫字樓項(xiàng)目地址武昌區(qū)珞瑜路58號(hào)項(xiàng)目規(guī)模建筑面積：28800平方米，容積率9.98裝修類型毛坯戶型每層

15、建筑面積1200平方米，基本分成10個(gè)大小不等區(qū)間，面積規(guī)格有74.178平方米，110150平方米，120200平方米， 200500平方米。樓盤均價(jià)5200元/平方米底商情況底商4層，家電賣場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)5元/平方米樓盤描述：國(guó)際商務(wù)大廈.5A級(jí)純寫字樓.設(shè)施齊備.地理位置極好.光谷的咽喉、IT一條街的正中間、武昌區(qū)與洪山區(qū)交界處.大廈共24層，1層為國(guó)美電器.國(guó)際商務(wù)大廈每層建筑面積1200平方米，每層基本分隔成了10個(gè)辦公區(qū)間以及公共衛(wèi)生間，有最小的74.178平方米的，最大的有200500平方米，還有110150，120200平方米的戶型，適合各類商戶辦公。 擁有分戶按流量的中央空調(diào)、

16、酒店式大堂、電梯廳與公共區(qū)域裝修豪華、四部進(jìn)口高速電梯。交通便利，有702，703，540，581，536，59，583，596等30余條公交線二、區(qū)域樓盤分析1、樓盤狀況（1）、該片區(qū)樓盤均以高層商住樓為主，輔以多層住宅，容積率以純寫字樓國(guó)際商務(wù)大廈（9.98）為最高，以純住宅樓新凱山泉居（1.49）為最低，其余的均分布在3.6-5.35區(qū)間，容積率偏高。（2）、住宅戶型多樣化：1*1，2*2，3*2，4*2，面積適中，該區(qū)樓盤主要以3*2戶型（面積在114-137平方米之間）和小戶型1*1（面積大約在50平方米左右）為主、輔以2*2戶型（面積大約90平方米），也有少量4*2大戶型如銀海雅苑

17、，充分滿足都市中心區(qū)不同收入人群的居住需求。（3）、樓盤體量除銀海雅苑較大之外，多在5萬(wàn)方以下，外部公共配套設(shè)施完善。（4）、該片區(qū)交通便利，人口密集，有臨街商住樓，底層商鋪多為1-4層，其中3層居多，也有鬧中取靜的純住宅樓。（5）、商鋪整層發(fā)售或出租形式兼?zhèn)洌虡I(yè)業(yè)態(tài)多樣，主要有銀行、精品服飾專賣、高級(jí)休閑娛樂場(chǎng)所、中西餐廳、商務(wù)式酒店等。（6）、住宅樓物業(yè)管理費(fèi)適中，在1.2-1.9元/平方米之間；寫字樓國(guó)際商務(wù)大廈為5元/平方米。（7）、周邊樓盤的市場(chǎng)銷售狀況較好。2、銷售價(jià)格住宅：均價(jià)5120元/平方米，其中：鵬程蕙園：住宅均價(jià)5500元/平方米東湖公館：住宅均價(jià)5500元/平方米銀海

18、雅苑：住宅均價(jià)5700元/平方米新凱山泉居：住宅均價(jià)5000元/平方米漢飛精英青年城：住宅均價(jià)3900元/平方米商鋪：智源財(cái)富中心：租金50-60元/平方米漢飛精英青年城：租金70-80元/平方米銀海雅苑：售價(jià)23000元/平方米（毛坯），租金150元/平方米。寫字樓：智源財(cái)富中心：毛坯，租金16元/平方米/月 精裝，租金為11元/平方米/月 國(guó)際商務(wù)大廈：5200元/平方米，租金；38元/平方米（精裝）3、主力戶型以及商鋪該片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主力戶型以一室一廳（50平方米左右）、三室兩廳（113-137平方米）為主，少量樓盤設(shè)有四室兩廳的大戶型，面積約為150平方米。面積在100到140的戶

19、型仍為市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)，小戶型也成為近期銷售的新亮點(diǎn)，二者均有較大的市場(chǎng)空間。該區(qū)底商多為3層，整體和單間租售兼?zhèn)?；業(yè)態(tài)豐富：集金融、娛樂、休閑、服飾、美容等于一體；臨街商鋪出租價(jià)格為50元/平方米-150元/平方米，租售情況良好，已基本售完。本區(qū)域處于武漢市房地產(chǎn)項(xiàng)目集中區(qū)域，交通便利，人口密集，商機(jī)交融薈粹。不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，不可再生的稀缺土地資源，使項(xiàng)目地塊蘊(yùn)藏著極大的升值空間和潛力。三、類比項(xiàng)目調(diào)查新世界中心項(xiàng)目類型住宅、寫字樓、商鋪、酒店等項(xiàng)目地址漢口解放大道634號(hào)項(xiàng)目規(guī)模占地面積: 37235平方米，建筑面積：277811平方米，容積率7.41商業(yè)情況新世界百貨中心店裝修類型精裝主

20、力戶型2室2廳、3室2廳、4室2廳、復(fù)式等樓盤均價(jià)8200元/平方米物業(yè)管理費(fèi)19元/平方米樓盤描述：武漢新世界中心地處航空路口，北臨解放大道，東臨利濟(jì)北路，處于內(nèi)環(huán)線上，是連接天河機(jī)場(chǎng)、建設(shè)大道、武昌漢陽(yáng)的中心交匯處，是都市核心區(qū)的絕版黃金地段，交通便利，通往武漢三鎮(zhèn)的車輛應(yīng)有盡有。中心占地3.7234萬(wàn)平方米，建筑面積27.6015立方。星級(jí)酒店、高檔寫字樓、中心百貨以及高檔住宅構(gòu)成的大型復(fù)合型功能建筑群。整體呈圍合式布局，臨北面解放大道及東面武勝路方向設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，賓館和寫字樓，住宅設(shè)計(jì)在不臨街的南面和西面，這重可以保證住宅相對(duì)私密性，減少噪音和空氣污染。商場(chǎng)：新世界百貨中心旗艦店寫字樓：

21、由新世界集團(tuán)管理，26層5A寫字樓酒店：新世界集團(tuán)旗下6星級(jí)豪華酒店，客房約330間住宅：城市中心高層豪宅閩東中天國(guó)際城項(xiàng)目類型商業(yè)步行街、大型超市、高級(jí)公寓、高檔住宅、寫字樓等項(xiàng)目地址漢陽(yáng)漢陽(yáng)大道140號(hào)項(xiàng)目規(guī)模占地面積: 24278.80平方米，建筑面積：137000平方米，容積率5.7商業(yè)情況24045平米商業(yè)賣場(chǎng)裝修類型毛坯主力戶型2室2廳、3室2廳、4室2廳、復(fù)式等樓盤均價(jià)5300元/平方米物業(yè)管理費(fèi)12元/平方米樓盤描述：“閩東中天國(guó)際城”位于漢陽(yáng)大道與鸚鵡大道交匯處，是武漢市2004年度重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，占地面積為36.27畝，總建筑面積16萬(wàn)平方米，總造價(jià)約7億元，是鐘家村區(qū)域目前

22、建筑高度最高、單體面積最大、功能最齊全、周邊環(huán)境最好、交通最便利的“地標(biāo)王”。 項(xiàng)目規(guī)劃集購(gòu)物、娛樂休閑、商務(wù)辦公、居住為一體，設(shè)有大型商業(yè)步行街、大型超市、高級(jí)公寓、高檔住宅、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)精良，各項(xiàng)設(shè)計(jì)均從綠色、環(huán)保出發(fā)，充分體現(xiàn)了精品樓盤的健康理念。四、類比樓盤分析之所以選擇新世界中心與閩東中天國(guó)際城作為本項(xiàng)目重點(diǎn)類比樓盤進(jìn)行分析主要由于，其在區(qū)位狀況、項(xiàng)目體量、商業(yè)狀況等各方面與本項(xiàng)目有較大可比性，且兩樓盤在目前武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的代表性。1、類比樓盤項(xiàng)目特征兩樓盤均為城市中心地帶大規(guī)模綜合體項(xiàng)目，就規(guī)劃形態(tài)而言功能較為全面，商業(yè)、商務(wù)、居住等功能均囊括其中。由

23、于處于城市中心地段，兩項(xiàng)目規(guī)劃容積率及住宅密度均較高，但項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)了這一不足。住宅戶型設(shè)置在定位高端客戶的同時(shí)，設(shè)置豐富的戶型通過(guò)面積段的控制拓寬目標(biāo)客戶來(lái)源。項(xiàng)目均緊靠區(qū)域內(nèi)主要交通道路，在交通動(dòng)線的設(shè)置上不但考慮項(xiàng)目與城市主干道的連接也考慮到住宅與商業(yè)間道路的連接與分離。在出入口的設(shè)置上均采用多出入口設(shè)置以緩解內(nèi)外車流。項(xiàng)目不但擁有完善的外部公共配套設(shè)施，同時(shí)為提升項(xiàng)目檔次在內(nèi)部公共配套設(shè)施的設(shè)置上也較為完善。在商業(yè)的設(shè)置上均采用主力店+街鋪的商業(yè)規(guī)劃，通過(guò)主力店的引入提升項(xiàng)目商業(yè)形象。2、類比樓盤規(guī)劃特點(diǎn)多采用圍合式布局，住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)朝向、通風(fēng)、采光的關(guān)注程度相對(duì)較高；布局中充

24、分考慮了高層視野景觀的最大化利用均為商業(yè)、商務(wù)、居住綜合型項(xiàng)目，但在規(guī)劃中盡量避免三者的相互影響，保證居住區(qū)的相對(duì)獨(dú)立物業(yè)類型以高層+低層商鋪為主，附以部分街鋪，項(xiàng)目綠化商業(yè)與居住共享項(xiàng)目整體為大圍合式組團(tuán)并采取中心集中式綠化重視交通動(dòng)線規(guī)劃，特別是項(xiàng)目商業(yè)部分與城市主干道的交通聯(lián)系第三章 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析一、洪山區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀洪山區(qū)是武漢科教智力密集區(qū)，科教產(chǎn)業(yè)大大促進(jìn)了該區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前洪山區(qū)內(nèi)已形成三大商圈，即中南商圈、街道口商圈與魯巷商圈中南商圈中南商圈是洪山區(qū)最早發(fā)展起來(lái)的商業(yè)區(qū)，通過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)已取代司門口商圈成為武昌地區(qū)新的商業(yè)中心，也是目前洪山區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、條件最為成熟的商圈。

25、中南商圈位置優(yōu)越、各種配套齊全、交通便利。有40多條公交線路可到達(dá)武漢三鎮(zhèn)，規(guī)劃的地鐵2、4號(hào)線在此交匯。區(qū)域內(nèi)擁有省人們政府和人民銀行區(qū)行、建行、工行等，是目前武昌區(qū)的金融、商業(yè)和政治中心。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，近年來(lái)中南商圈的商業(yè)發(fā)展已逐步飽和而其商務(wù)功能優(yōu)勢(shì)逐步凸現(xiàn)，后期中南商圈將由武昌地區(qū)的商業(yè)中心逐步演變?yōu)樯虅?wù)中心，商務(wù)優(yōu)勢(shì)逐步取代商業(yè)優(yōu)勢(shì)。街道口商圈該商圈最突出的特點(diǎn)是高校林立，教育氛圍濃厚，是武漢乃至全國(guó)知名的學(xué)府區(qū)。包括華中師范大學(xué)、汽車工業(yè)大學(xué)、武漢理工大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)等名校都集中分布于該區(qū)域內(nèi)。現(xiàn)在街道口廣埠屯一帶是IT行業(yè)的集散地，后期隨著中南商圈商務(wù)功能的增強(qiáng)，街道口商

26、圈將會(huì)取代中南商圈的商業(yè)形態(tài)，形成以傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)和IT產(chǎn)品銷售為中心的新興商業(yè)中心，成為武昌地區(qū)和中南互為補(bǔ)充的一個(gè)商業(yè)中心，中等檔次的寫字樓和賣場(chǎng)將會(huì)成為主流。依據(jù)目前情況看來(lái)，街道口商圈后期的商業(yè)業(yè)態(tài)較中南商圈將更為豐富，不但聚集傳統(tǒng)的商業(yè)百貨，依托其高校消費(fèi)力可能出現(xiàn)時(shí)尚賣場(chǎng)，最終其商業(yè)業(yè)態(tài)可能與江漢路相似。魯巷商圈魯巷、關(guān)山地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)是洪山區(qū)工業(yè)較為集中的區(qū)塊，包括汽輪發(fā)電機(jī)廠、汽車標(biāo)準(zhǔn)件廠、鼓風(fēng)機(jī)廠等眾多國(guó)有企業(yè)。是洪山區(qū)較老的大型居民聚居區(qū)之一。而隨著中國(guó)光谷的建設(shè)以及該區(qū)域住宅市場(chǎng)所伴生的社區(qū)商業(yè)，魯巷商圈近年來(lái)得以大規(guī)模發(fā)展，蘇寧電器、工貿(mào)家電、光谷書城相繼落戶光谷，更豐富了

27、魯巷商圈的業(yè)種業(yè)態(tài)。但由于區(qū)位原因魯巷商圈的商業(yè)輻射能力近期內(nèi)無(wú)法與中南以及街道口商圈比擬，社區(qū)服務(wù)性商業(yè)將是這一商圈的主流。亞貿(mào)商業(yè)帶亞貿(mào)廣場(chǎng)曾經(jīng)是武昌地區(qū)唯一可與中南商場(chǎng)相提并論的大型商場(chǎng)，但由于在經(jīng)營(yíng)上的定位低端使得其逐步喪失了商業(yè)優(yōu)勢(shì)。由于亞貿(mào)廣場(chǎng)的出現(xiàn)啟動(dòng)了石牌嶺地區(qū)的商業(yè)，也由于亞貿(mào)廣場(chǎng)使得石牌嶺地區(qū)的商業(yè)停留在低端而難以提升。近年來(lái)因?yàn)楹樯絽^(qū)高校消費(fèi)場(chǎng)所的缺失在亞貿(mào)附近形成了一條以休閑服飾銷售為主的商業(yè)街，其消費(fèi)人群主要來(lái)源于洪山區(qū)范圍內(nèi)的高校學(xué)生。二、街道口商圈淺析1、街道口商圈支撐元素（1）街道口商圈輻射范圍街道口位于武珞路中后段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)由于道路優(yōu)勢(shì)其輻射范圍為武

28、珞路沿線。但考慮各商圈間的相互牽制，街道口商圈近期輻射范圍以中南劃斷。（2）街道口商圈商業(yè)消費(fèi)層次構(gòu)成分析街道口商圈的消費(fèi)力大致由以下四個(gè)層次構(gòu)成，是一個(gè)比較明顯的“四元結(jié)構(gòu)”。“一元”：商圈輻射范圍內(nèi)常住居民這一部分消費(fèi)者的消費(fèi)集中在日用品（衣、食、日化）及耐用消費(fèi)品（家電、通訊器材層面）。由于洪山區(qū)人均收入比較高，消費(fèi)力相應(yīng)較強(qiáng)，同時(shí)隨著居民收入及消費(fèi)水平的提高，以及大量住宅項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)的外區(qū)購(gòu)房者流入，消費(fèi)力還將進(jìn)一步放大?！岸保航逃萍紡臉I(yè)人員由于科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及高校的集中使得武漢市大部分教育科技從業(yè)人員集中在洪山區(qū)范圍內(nèi)，這部分人群收入穩(wěn)定、消費(fèi)層次高，綜觀武漢其他區(qū)域難以集

29、中龐大的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)人群?！叭保簩W(xué)生消費(fèi)群洪山區(qū)的教育產(chǎn)業(yè)不但集中了高收入的教育工作者，更儲(chǔ)備了大量的學(xué)生消費(fèi)群。學(xué)生消費(fèi)主要集中在生活用品、時(shí)尚產(chǎn)品和周末節(jié)假日休閑娛樂層面，學(xué)生消費(fèi)群的存在有利于豐富街道口商圈的商業(yè)結(jié)構(gòu)。“四元”：其它隨機(jī)消費(fèi)力構(gòu)成除上述幾個(gè)層面的消費(fèi)力外，還有一些隨機(jī)消費(fèi)力也是支撐街道口商圈商業(yè)的重要元素。如洪山區(qū)學(xué)子帶動(dòng)的聚會(huì)、購(gòu)物、休閑等商業(yè)活動(dòng)比較普遍，又如廣埠屯科技一條街的電子品消費(fèi)人群的交叉消費(fèi)和衍生消費(fèi)，再者森林公園所帶來(lái)的游客過(guò)路消費(fèi)等。2、街道口商圈商業(yè)環(huán)境街道口商圈，是繼中南、徐東之后武昌又一繁華商業(yè)地帶。以珞喻路為軸心的科技一條街，是僅次于北京中關(guān)村的

30、第二大智力密集區(qū)，廣埠屯資訊廣場(chǎng)、賽博電腦城、阜華數(shù)碼電腦城和眾多電子產(chǎn)品商云集于此。除了濃厚的商業(yè)氛圍，街道口周邊文化氣息更加濃郁，武大、華師等眾多知名學(xué)府匯聚于此。與武漢其它商圈不同街道口商圈內(nèi)的商業(yè)劃分非常明顯，商業(yè)消費(fèi)人群的互動(dòng)性較弱且消費(fèi)目的性強(qiáng)。商業(yè)劃分以街道口為界，街道口以東為電子消費(fèi)品市場(chǎng)、以北為休閑娛樂區(qū)、以南為餐飲娛樂區(qū)、以西為中低端商品消費(fèi)區(qū)、正街道口為高端商品消費(fèi)區(qū)。就經(jīng)營(yíng)狀況而言，廣埠屯電子市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)最為穩(wěn)定已形成廣泛的市場(chǎng)認(rèn)知與影響。珞獅北路依靠高校消費(fèi)力形成了一定的休閑娛樂規(guī)模。正街道口通過(guò)群光的多年經(jīng)營(yíng)以及新世界的入駐已逐步形成穩(wěn)定的高端消費(fèi)人群。珞獅南

31、路由于受到道路改造的影響目前的經(jīng)營(yíng)狀況并不理想。街道口以西由于中南商圈的牽制經(jīng)營(yíng)狀況較其它區(qū)域弱但也已形成了固定的中低端消費(fèi)群。3、街道口商圈優(yōu)劣勢(shì)分析（1）優(yōu)勢(shì)街道口商圈的優(yōu)勢(shì)因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：旺盛的消費(fèi)力 洪山區(qū)居民人均收入較高，消費(fèi)觀念比較超前，消費(fèi)檔次較高；正是由于街道口商圈有旺盛的消費(fèi)力作支撐，才使得群光與新世界兩大商業(yè)巨頭齊聚于此高端的商業(yè)形象隨著居民收入水平的增加，耐用消費(fèi)品的全面普及，居民消費(fèi)將更注重精神層次的享受，更注重消費(fèi)帶來(lái)的附加值；從某種意義上來(lái)說(shuō)，這蘊(yùn)涵了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一種新趨勢(shì)，即從單一的商品性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)，向服務(wù)水平、購(gòu)物環(huán)境層面的綜合競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化。而洪山區(qū)由于居民

32、文化水平高，商業(yè)區(qū)人文氣息濃厚，在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中已搶得先機(jī)，為高附加值商業(yè)業(yè)態(tài)營(yíng)造了較好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)；一流的區(qū)位優(yōu)勢(shì)街道口商圈位于武昌主干道武珞路中后段，其商業(yè)輻射能力可沿武珞路延伸，廣埠屯科技一條街保證街道口區(qū)域的商業(yè)人氣，同時(shí)便利的交通可吸引部分漢陽(yáng)、漢口的消費(fèi)群體。后期地鐵二號(hào)線將為街道口商圈提供更大的交通便利。（2）劣勢(shì)街道口商圈處于中南商圈與魯巷商圈之間，特別是隨著魯巷商圈的逐步成型將分流一部分消費(fèi)客戶，對(duì)于街道口商圈而言這是較為不利的因素。同時(shí)目前街道口地區(qū)的交通改造將形成地下隧道（珞獅路）與高架橋（武珞路）的十字交叉通道可能使得街道口商圈成為過(guò)路商圈。在這兩個(gè)制約因素下對(duì)于新開發(fā)的商

33、業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃提出了新的要求，通過(guò)規(guī)劃手段來(lái)規(guī)避過(guò)路交通劣勢(shì)。同時(shí)對(duì)商圈內(nèi)所經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)水平及商業(yè)運(yùn)作能力都提出了更高的要求，方可在激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中獲取市場(chǎng)最大份額。4、未來(lái)交通影響由于付家坡、街道口、卓刀泉三個(gè)十字路口的車流量過(guò)大制約了武珞路的車行狀況，武漢市年內(nèi)將啟動(dòng)這三個(gè)十字路口的交通改造工程。其中街道口的交通改造工程將對(duì)本項(xiàng)目造成直接影響。由街道口立交效果圖可直觀反映出，未來(lái)的街道口將成為高速車行通路這將對(duì)為來(lái)街道口的商業(yè)環(huán)境造成一定的影響，車行狀況得到改善但人流到達(dá)率將有所減弱。未來(lái)群光與新世界的消費(fèi)群將以目的性強(qiáng)的消費(fèi)客戶為主。與街道口立交相配套，理工大門口將修建一大型中心廣場(chǎng)，未

34、來(lái)將成為珞獅南路人群集中區(qū)域，這對(duì)于本項(xiàng)目將有較大的促進(jìn)。中心廣場(chǎng)所匯聚的人氣將為本項(xiàng)目帶來(lái)一定商業(yè)人氣。同時(shí)洪山區(qū)即將啟動(dòng)的街道口“金十字架商圈”工程也將進(jìn)一步為護(hù)本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。未來(lái)的街道口商圈將以周邊居民為主要消費(fèi)群，而隨著街道口商圈的進(jìn)一步經(jīng)營(yíng)并形成足夠的商業(yè)影響力最終街道口商圈將取代中南成為武昌地區(qū)新的商業(yè)中心。第四章 項(xiàng)目定位建議一、項(xiàng)目定位思路對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位建議，最主要從以下兩方面來(lái)考慮：在本報(bào)告中，關(guān)注的重點(diǎn)在于市場(chǎng)需求部分，對(duì)于產(chǎn)品的設(shè)想和觀點(diǎn)趨于未來(lái)理想化的市場(chǎng)銷售。其中可能有與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)有所出入，因此最終對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品建議應(yīng)結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)部門意見對(duì)其調(diào)整修正為

35、準(zhǔn)。二、項(xiàng)目概況1、周邊區(qū)域概況（1）近年總體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較快，商務(wù)、商業(yè)氛圍逐漸濃厚，且屬于武漢市政建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域物業(yè)增值潛力較大,購(gòu)房者職業(yè)以科研設(shè)計(jì)院所職員、設(shè)計(jì)師、教育工作者、科技從業(yè)人員、商業(yè)人員等為主，收入水平相對(duì)武漢整體水平較高。（2）區(qū)域交通便捷，公共配套設(shè)施較為完善，人口密度適中，擁有武漢理工大學(xué)、武漢汽車工業(yè)大學(xué)、華中師范大學(xué)等多所高校，且周邊機(jī)構(gòu)、企業(yè)的高質(zhì)素從業(yè)人員較多，整體文化素質(zhì)水平較高。（3）光谷地區(qū)樓盤供應(yīng)量較大，但本項(xiàng)目周邊目前供應(yīng)量較少且多為尾盤銷售。比較靠近本項(xiàng)目的新近的樓盤有銀海雅苑、東湖公館、新凱山泉居等樓盤，但從項(xiàng)目特征而言與本項(xiàng)目難以形成類比。

36、（4）項(xiàng)目所處區(qū)域商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)大型的購(gòu)物場(chǎng)所多集中于本項(xiàng)目周邊，其中群光廣場(chǎng)、新世界購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)對(duì)本區(qū)域的商貿(mào)檔次有較大的提升，另外廣埠屯的科技商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)而珞獅北路依靠高校消費(fèi)力其娛樂休閑產(chǎn)業(yè)也較為發(fā)達(dá)。（5）周邊初等教育機(jī)構(gòu)主要有卓刀泉中學(xué)、洪山中學(xué)、廣埠屯小學(xué)、華師幼兒園等。整個(gè)區(qū)域教育配套水平高，主要醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)有婦幼保健醫(yī)院、陸軍總醫(yī)院等，醫(yī)衛(wèi)配套全面。總體而言本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，居住方面具備成為城市中心成熟社區(qū)要求，商業(yè)方面具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展前景與基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目四至本項(xiàng)目東向?yàn)閺V埠屯電子科技街、南向?yàn)槠嚬I(yè)大學(xué)、北向?yàn)槲錆h大學(xué)、西向?yàn)閬嗁Q(mào)商業(yè)帶3、項(xiàng)目假定指標(biāo)我方根據(jù)規(guī)劃

37、控制標(biāo)、用地情況以及市場(chǎng)調(diào)查分析擬訂如下規(guī)劃指標(biāo)：計(jì)量單位數(shù)值備注總用地平方米22305.2凈用地平方米19182.97含自有地塊容積率-5.37總建筑面積平方米103000商業(yè)建筑面積平方米約36000含店鋪與街鋪居住建筑面積平方米約67000小于9066%大于9034%總建筑密度%25% -35%左右綠地率%40%左右臨街面長(zhǎng)度米170居住總戶數(shù)戶600居住總?cè)藬?shù)人1800戶車比-1:1600指標(biāo)說(shuō)明：商住面積比為3：7根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化原則，擬訂本項(xiàng)目商業(yè)面積約36000平方米左右，其中商業(yè)面積在20000平方米左右、商務(wù)面積在16000平方米左右建筑密度上調(diào)至35%，其中住宅建筑密

38、度30%左右，建筑形態(tài)為點(diǎn)式高層、商業(yè)建筑密度40%左右，建筑形態(tài)裙樓+塔樓，裙樓為5層面積約20000平方米的店鋪，塔樓為點(diǎn)式高層商務(wù)物業(yè)4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)概算根據(jù)以上假定指標(biāo)假訂本項(xiàng)目明年中旬入市，該區(qū)域住宅均價(jià)6000元/平方米、商鋪均價(jià)20000元/平方米、商務(wù)物業(yè)均價(jià)8000元/平方米，則本項(xiàng)目住宅部分銷售總額為4億、商鋪部分銷售總額為4億、商務(wù)物業(yè)銷售總額為1.4億，整盤銷售額9.6億。刨除本項(xiàng)目各項(xiàng)開發(fā)成本，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目利潤(rùn)率在30%以上，具備一定的利潤(rùn)空間。二、項(xiàng)目總體規(guī)劃定位1、項(xiàng)目類型定位從現(xiàn)供應(yīng)土地容積率方面來(lái)看，本項(xiàng)目周邊區(qū)域未來(lái)出現(xiàn)的樓盤的建筑形態(tài)將以高層物業(yè)。結(jié)合本項(xiàng)目的體

39、量、地段以及市場(chǎng)情況方面考慮，并結(jié)合武漢同區(qū)位特征、同規(guī)模、同檔次的其它類比項(xiàng)目綜合考慮：建議本項(xiàng)目定位為一個(gè)兼顧考慮居住、商業(yè)、商務(wù)功能的高容積率、低建筑密度綜合型商住社區(qū)即高端城市綜合體。2、項(xiàng)目功能定位本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，在商業(yè)、商務(wù)、居住等各方面均有較好的開發(fā)前景，故在項(xiàng)目的功能定位上應(yīng)予以全盤考慮，同時(shí)就各開發(fā)形態(tài)所達(dá)成的開發(fā)利潤(rùn)作為指導(dǎo)考慮項(xiàng)目的功能定位。故本項(xiàng)目在功能定位上應(yīng)成為街道口地區(qū)以集商業(yè)、商務(wù)、居住功能為一體的綜合型商住社區(qū)。3、項(xiàng)目總體規(guī)劃定位針對(duì)于以上的分析可以看出，本項(xiàng)目規(guī)劃定位方面應(yīng)該考慮到與周邊中高檔樓盤在同一價(jià)位水平的基準(zhǔn)上，在建筑風(fēng)格上有所差異，在功能上有

40、所優(yōu)越性。項(xiàng)目的總體規(guī)劃定位為：具有現(xiàn)代都市風(fēng)格、有著豐富的社區(qū)生活資源以及活躍的區(qū)域商業(yè)氛圍的高端城市商住綜合體。三、目標(biāo)客戶群定位1、項(xiàng)目住宅目標(biāo)客戶定位從客戶來(lái)源來(lái)看，目標(biāo)客戶群主要來(lái)自于街道口地區(qū)周邊大專院校、高科技企業(yè)、高科技商務(wù)人群等，還有一部分客戶來(lái)自洪山區(qū)范圍內(nèi)其它大專院校、高科技企業(yè)、高科技從業(yè)人員等，同時(shí)憑借街道口地區(qū)的商業(yè)吸納能力將吸引其它地區(qū)，如武昌、青山的高收入人群，大型商業(yè)集團(tuán)于本項(xiàng)目居住、投資、經(jīng)營(yíng)。隨著項(xiàng)目逐步成為街道口片區(qū)以至整個(gè)武漢市的明星樓盤，其后期必定會(huì)吸引更多外區(qū)域的客戶，甚至武漢市之外的客戶（主要是在武漢經(jīng)商的生意人、企業(yè)主或在外地工作的武漢人等）。

41、通過(guò)對(duì)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的客戶群的調(diào)查、了解，根據(jù)人群收入的水平、穩(wěn)定性、以及未來(lái)預(yù)期，我們發(fā)現(xiàn)以下人群收入水平較高，且相對(duì)穩(wěn)定，前景預(yù)期也比較好，建議將項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶確定為四類人士：教師/科研人員（約占35%）洪山區(qū)應(yīng)該說(shuō)是整個(gè)武昌高等學(xué)校、科研院所最為集中的地區(qū)，教師是社會(huì)上收入較高而且穩(wěn)定的一個(gè)特殊群體。在對(duì)洪山區(qū)許多在售樓盤的調(diào)研中，我們也發(fā)現(xiàn)教師是許多樓盤的重要客戶群體之一。對(duì)于本項(xiàng)目應(yīng)鎖定教師客戶群中的頂尖收入階層。高科技人員/高級(jí)白領(lǐng)（約占25%）隨著東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，“中國(guó)光谷”已經(jīng)成為武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，應(yīng)該說(shuō)，這一類型的客戶收入較高，而且消費(fèi)觀念較為超前，高科技

42、人員/高級(jí)白領(lǐng)將會(huì)是未來(lái)市場(chǎng)上消費(fèi)的主導(dǎo)群體。這部分客戶的年齡相對(duì)較輕，大部分在25-40歲之間。私營(yíng)業(yè)主（約占20%）私營(yíng)業(yè)主是在大部分區(qū)域都廣泛存在的一類客戶群體，他們的收入比一般百姓要高很多，是許多高檔物業(yè)的主力消費(fèi)群體。同時(shí)本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)楹樯絽^(qū)科技貿(mào)易發(fā)達(dá)地區(qū)，存在有大量的科技貿(mào)易經(jīng)營(yíng)業(yè)主，應(yīng)該說(shuō)，私營(yíng)業(yè)主是我們項(xiàng)目很重要的客戶群體，特別是對(duì)于本項(xiàng)目的商務(wù)物業(yè)部分，可能是最主要的客戶群體之一。公務(wù)員（約占10%）公務(wù)員也是社會(huì)上高收入且穩(wěn)定的一個(gè)特殊群體，他們的購(gòu)買力往往能超出一般人的想象。本項(xiàng)目與公務(wù)員最為集中的水果湖片區(qū)交通連接緊密，但由于水果湖片區(qū)是武昌配套、環(huán)境都非常優(yōu)越的區(qū)

43、域，而且距離公務(wù)員上下班的地點(diǎn)很近，項(xiàng)目要想爭(zhēng)取這一部分的客戶，必須營(yíng)造出在整個(gè)武漢市都具有影響力的高品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出的項(xiàng)目。這部分客戶的年齡大部分在30-45歲之間。其它輔助的客戶群體：主要是周邊片區(qū)金融、醫(yī)療、律師等高收入行業(yè)的人士（約占10%）項(xiàng)目主要的客戶群體：教師/科研人員：高科技人員/高級(jí)白領(lǐng)：公務(wù)員：私營(yíng)業(yè)主：其它=35%：25%：20%：10%：10%2、項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)客戶定位（1）目標(biāo)客戶分類商業(yè)客戶與住宅客戶最大的區(qū)別在于其置業(yè)行為不受地域限制而以投資前景為導(dǎo)向，客戶來(lái)源區(qū)域廣但對(duì)客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求高。針對(duì)商用物業(yè)的消費(fèi)特性，目標(biāo)客戶群主要分為以下三類：a、投資者指購(gòu)置物業(yè)并

44、出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場(chǎng)主流，他們購(gòu)置商鋪主要是考慮一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展的空間有多大。這部分客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差但客戶來(lái)源廣泛，置業(yè)目標(biāo)多考慮街鋪且面積要求不大。b、自用商家指購(gòu)置物業(yè)并由自己經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)的收入獲利。這類客戶比投資性商家更注重的是局部的商業(yè)環(huán)境，具體針對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)在項(xiàng)目所在商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景和獲利空間。這部分客戶可分為兩類：一類為小型自用型商戶，其資金實(shí)力不強(qiáng)傾向于購(gòu)置小型街鋪，但客戶來(lái)源廣。另一類為大型自用型商家，這類客戶多為集團(tuán)客戶擁有雄厚的資金背景傾向于購(gòu)置大規(guī)模商業(yè)物業(yè)，但置業(yè)條件苛刻且客戶面較窄。c、租用商

45、家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經(jīng)銷商，此類客戶是面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的終端。在一個(gè)商場(chǎng)中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成果，因?yàn)樽庥蒙碳业臄?shù)量和意向會(huì)直接影響到投資者置業(yè)的信心。同時(shí)通過(guò)大型租用商家的引進(jìn)帶動(dòng)項(xiàng)目整體銷售的案例在商業(yè)地產(chǎn)銷售中比比皆是。（2）目標(biāo)客戶群的需求分析a、投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場(chǎng)租賃暢旺，會(huì)要求在商場(chǎng)配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，使物業(yè)不至于在很短的時(shí)間內(nèi)就被別的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越或取代。最基本要有足夠的停車場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)品牌電梯、中央空調(diào)、精美裝修等。b、經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者希望商場(chǎng)能夠保持長(zhǎng)盛不衰，希望有足夠的人流保證經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)利潤(rùn)，會(huì)要求在商場(chǎng)

46、配套上多考慮顧客的感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，電梯及停車位的數(shù)量夠不夠，商場(chǎng)是否舒適，同時(shí)要求配套設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用要低廉，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運(yùn)行等。四、項(xiàng)目商業(yè)定位建議1、定位目標(biāo)確立本項(xiàng)目在街道口商圈的主導(dǎo)地位本項(xiàng)目正臨發(fā)展中的街道口商圈，加上群光廣場(chǎng)與新世界百貨的經(jīng)營(yíng)，使得在街道口商圈在洪山區(qū)范圍內(nèi)逐漸形成了較強(qiáng)的影響力和認(rèn)可度；地緣優(yōu)勢(shì)突出，毗鄰群光廣場(chǎng)、新世界百貨兩個(gè)洪山區(qū)的高端商業(yè)物業(yè)，易于匯集人氣，從而顯現(xiàn)本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)。商業(yè)實(shí)現(xiàn)：提高日平均吸引人流，對(duì)消費(fèi)者有廣泛的適應(yīng)性、有強(qiáng)烈的吸引力。充分利用地緣優(yōu)勢(shì)，將人流最大限度的引導(dǎo)到本項(xiàng)目來(lái)，延長(zhǎng)消費(fèi)者人均駐留時(shí)間目標(biāo)。由此本項(xiàng)目需要

47、做到：消費(fèi)看點(diǎn)盡量增多；充足的休憩場(chǎng)所；新穎時(shí)尚的商業(yè)環(huán)境；餐飲場(chǎng)所予以配合2、業(yè)態(tài)定位從本項(xiàng)目所面臨的問題來(lái)講，周邊商業(yè)物業(yè)的沖擊力太強(qiáng)，已呈現(xiàn)出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，而且目前街道口商圈的商業(yè)形態(tài)以高端消費(fèi)為主。兩家高端賣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)使得本區(qū)域內(nèi)的高端消費(fèi)市場(chǎng)趨進(jìn)飽和。就本項(xiàng)目而言須尋求商業(yè)定位的差異化，形成大型時(shí)尚賣場(chǎng)的商業(yè)形式，通過(guò)時(shí)尚商業(yè)定位來(lái)填補(bǔ)街道口地區(qū)的商業(yè)空白。內(nèi)部商鋪格局采用半開放式，適合各基本商鋪單位間的相互連同。這里所提出的主力賣場(chǎng)是與新世界百貨、群光百貨定位不同的中端時(shí)尚賣場(chǎng)，如SOGO、新世界時(shí)尚等。或可參考萬(wàn)達(dá)、銷品貿(mào)、民眾樂園的時(shí)尚店中店模式。從項(xiàng)目的快速銷售為目的出發(fā)，建

48、議采取后種開發(fā)模式。這類賣場(chǎng)的特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)目標(biāo)明確以女性消費(fèi)為主、定位明確以時(shí)尚品牌經(jīng)營(yíng)為主、檔次定位明確以中端服飾品牌為主。本方案特征為鎖定時(shí)尚消費(fèi)人群，這與本區(qū)域消費(fèi)群年齡結(jié)構(gòu)年輕的特點(diǎn)一致，同時(shí)時(shí)尚賣場(chǎng)的定位最易形成消費(fèi)熱點(diǎn)與消費(fèi)積聚能力。成功案例：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)3、經(jīng)營(yíng)定位本項(xiàng)目若定位偏低將直接影響到后期經(jīng)營(yíng)，但定位過(guò)高又與目前區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)形成正面競(jìng)爭(zhēng)。故建議本項(xiàng)目的在定位上應(yīng)區(qū)別對(duì)待，部分區(qū)域?yàn)橹懈邫n時(shí)尚購(gòu)物區(qū)所服務(wù)目標(biāo)人群為武昌乃至武漢市范圍內(nèi)的中高檔消費(fèi)者。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要為品牌服飾、時(shí)尚飾品、美容健身、時(shí)尚電子產(chǎn)品及周邊等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主。另一部分區(qū)域?yàn)閵蕵沸蓍e區(qū)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要為網(wǎng)吧、電玩、卡拉OK、時(shí)尚餐飲等。五、項(xiàng)目住宅定位建議近年來(lái)武漢市房產(chǎn)消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到郊區(qū)居住的不便，住宅城市中心回歸的趨勢(shì)逐漸加明顯。就本項(xiàng)目的住宅定位而言應(yīng)順應(yīng)“住宅中