綠色佳園6#7#樓推廣方案

1、綠色佳園6#、7#樓推廣方案目錄一、庫存資源盤點(diǎn)1、2013銷售回顧2、庫存資源盤點(diǎn)二、新增資源盤點(diǎn)1、6#7#樓房源匯總2、6#7#樓開盤銷售目標(biāo)三、營銷節(jié)點(diǎn)安排四、媒體宣傳計(jì)劃1、目標(biāo)來訪量2、媒體投放計(jì)劃五、項(xiàng)目營銷推廣1、營銷思路2、推廣活動(dòng)3、定價(jià)策略六、開盤前準(zhǔn)備工作1、開盤前準(zhǔn)備工作2、媒體宣傳主題一、庫存資源盤點(diǎn)1、2013銷售回顧綠色佳園項(xiàng)目2013年共銷售182套房源（不含公司銷售），總銷售額14612 萬元。2、庫存資源盤點(diǎn)截止目前，庫存房源為126套，詳見下表:庫存資源面積區(qū)間（E）01A01B2#3#5#合計(jì)占比1000000000.00%1700210103124.

2、60%總計(jì)1125651114126庫存房源戶型占比分析：1、從樓座來看，2號樓庫存房源最多（51.59%）,主要因?yàn)橥剖圯^晚，戶型 較大，推廣方式單一。從面積來看，140廿一170廿庫存最多，140廿以 上約占庫存總房源74.6%。在剛需主導(dǎo)形式下，面積大總價(jià)高是制約銷 售最主要的客觀原因。2、影響銷售的主觀原因：合、項(xiàng)目宣傳面窄量小，2013下半年主要宣傳方 式為樓體廣告與短信，具有較大的局限性。新的一年，建議結(jié)合項(xiàng)目核 心賣點(diǎn)及工程節(jié)點(diǎn)加大宣傳力度，全方位立體式宣傳。B、項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 未得到有效提煉，未進(jìn)行有效傳播。在2014年?duì)I銷推廣中，我們會推出梯度化產(chǎn)品，開展針對性的營銷活 動(dòng)，改

3、變前期工作的不足。二、新增資源盤點(diǎn)1、6#、7#樓房源匯總樓座戶型戶型面積（皿）套數(shù)（套）面積（廿）6#A110.2343747B73.4362642C108.13638927#A2135.18466218B2131.19466035C2126.85465835D2128.99465934合計(jì)29034302按面積匯總:新增資源面積區(qū)間（E）6# （套）7# （套）合計(jì)（套）占比1003603612.41%1700000.00%合計(jì)106184290占比匹 1=1全部未售房源匯總新增資源（6#7# ）面積占比分析：6#7#樓合計(jì)290套房源，總建面34302廿，按現(xiàn)均價(jià)計(jì)算，總銷額約為2.2

4、億元。在售庫存房源126套，總建面約為1.9萬廿。按現(xiàn)均價(jià)計(jì)算（6500元/平 米，6#7#樓價(jià)格另行制定），總銷額約為1.2億元。項(xiàng)目剩余房源總銷額約為3.4 億元。6#7#樓戶型以中小面積為主，均不超過140廿，與庫存資源形成差異化產(chǎn)品， 能夠更好的滿足客戶需求。新舊資源整合后，120廿-140廿房源最多，約占51.2%。 如今房地產(chǎn)市場，剛需為主，漲跌難測。100廿以下僅有6#樓B戶型（73.4廿） 也是廳連臥設(shè)計(jì)，市場接受度有待檢驗(yàn)，需對該產(chǎn)品進(jìn)行相關(guān)多樣化包裝，以滿 足不同人群居住需求。2、6#、7#開盤銷售目標(biāo)2014年全年銷售任務(wù)為2.3億銷售（回款）額，6#7#樓80%去化率（

5、1.57 億元），一期剩余房源50%去化率。按照計(jì)劃任務(wù)推算6月初6#、7#樓開盤要實(shí) 現(xiàn)6#、7#樓60%去化率，即銷售174套房源，方可完成全年任務(wù)。三、營銷節(jié)點(diǎn)安排推廣活動(dòng)時(shí)間6#、7#樓蓄客期2月下旬一3月下旬6#、7#樓認(rèn)籌3月下旬6#、7#樓強(qiáng)力蓄客期3月下旬一5月下旬6#、7#樓解籌（開盤）5月底6月初四、媒體宣傳計(jì)劃1、目標(biāo)來訪量2013年全年來電1990批，來訪量1444批，全年成交182套房源。來電轉(zhuǎn) 來訪率為72.5%，來訪轉(zhuǎn)成交率12.6%。根據(jù)開盤前銷售200張認(rèn)籌卡計(jì)算，需 儲備來訪1587批，來電2189批。按6月初開盤計(jì)算，蓄客期約約為100天，每日需來訪16批

6、，來電22批（純 理論數(shù)據(jù)推算）。實(shí)際來訪2月份來訪40批，來電33批，日均來訪2批，來電 1.6批。面對目標(biāo)來訪量與實(shí)際來訪量的差距，我們該怎么做？2、媒體投放計(jì)劃形象宣傳與活動(dòng)告知相結(jié)合，長期宣傳與重點(diǎn)突破相結(jié)合。媒體投放建議綠色佳園營銷推廣計(jì)劃（2014年上半年）類別項(xiàng)目2月3月4月5月單價(jià)數(shù)量費(fèi)用小計(jì)戶外項(xiàng)目圍擋110000110000道旗大潤發(fā)-項(xiàng)目路段樓體廣告1600016000出租車11120000360000公交站牌站牌廣告更新18元/皿10180酒店展架50042000媒介晨鴻信息3236000848000齊魯晚報(bào)12112000448000日照置業(yè)網(wǎng)及時(shí)更新項(xiàng)目信息免費(fèi)網(wǎng)站

7、信息更新短信30W |30w0.0560000030000電視飛字活動(dòng)信息告知展會房車展150000150000暖場活動(dòng)244425001435000活動(dòng)樣板間開放110認(rèn)籌150000150000開盤150000150000其他不可預(yù)見費(fèi)用推廣費(fèi)用合計(jì)389180項(xiàng)目營銷推廣1、營銷思路短期內(nèi)，以6#7#樓新推房源快速去化，資金快速回籠為目標(biāo)。長期來看， 以中小戶型的銷售氛圍帶動(dòng)大戶型銷售。整合媒體資源，加大宣傳力度，短期內(nèi)迅速造勢。以“二星住宅”及“新風(fēng) 體驗(yàn)”為宣傳重點(diǎn)，配合“豪宅樣板間開放活動(dòng)”?！爸苤苡信瘓?，場場有回音”， 多舉辦低成本聚人氣小活動(dòng)。4、5月份很多樓盤都有推盤計(jì)劃，6

8、#7#樓均價(jià)已定，建議加大體驗(yàn)活動(dòng)力 度及密度，爭取更多客戶到場，以促進(jìn)銷售。2、推廣活動(dòng)“暖場”活動(dòng)：周周有暖場，場場有回音。2.1、主要活動(dòng)：“看房抽大獎(jiǎng)”活動(dòng)：活動(dòng)說明：從3月開始，每周日下午，邀約本周來看房的新老客戶參加抽獎(jiǎng) 活動(dòng)。每周抽取大獎(jiǎng)一名。獎(jiǎng)品為一臺電冰箱/洗衣機(jī)（價(jià)值約2000元）活動(dòng)目的：費(fèi)用投入較低，易于操作，能夠很好的聚集人氣。若活動(dòng)效果較 好，建議持續(xù)開展。費(fèi)用預(yù)算：每周預(yù)算約2500元，開盤前費(fèi)用合計(jì)約35000元。宣傳方式：短信、出租車、報(bào)廣“2014春之律動(dòng)”一一綠色佳園首屆植樹節(jié)活動(dòng)方案一：場地滿足植樹條件，且植樹節(jié)之前能夠購置到適合栽種樹苗。活動(dòng)時(shí)間：20

9、14年3月9日（周日）活動(dòng)地點(diǎn)：綠色佳園1-a#南側(cè)及2#樓東南側(cè)（需提前確認(rèn)場地情況）活動(dòng)說明“植樹賞家識鄰”！為了更好的維系老客戶，增加業(yè)主的歸屬感， 提升項(xiàng)目形象，申請舉辦該活動(dòng)。置業(yè)顧問提前十天邀約老業(yè)主及準(zhǔn)客戶參加植 樹活動(dòng)，活動(dòng)前三四天確定參與人數(shù)?；顒?dòng)當(dāng)天每個(gè)家庭免費(fèi)領(lǐng)取一株樹苗及一 個(gè)號碼牌，在規(guī)定區(qū)域內(nèi)栽種。栽種完成，懸掛自家號碼牌。建議到場每個(gè)家庭 獲贈(zèng)小禮品一份（以家庭為單位，項(xiàng)目現(xiàn)有禮品）媒體宣傳：報(bào)廣方案二:植樹節(jié)之前，場地尚不能滿足植樹要求，或難以買到適合栽種樹苗。則方案調(diào)整如下：活動(dòng)時(shí)間：2014年4、5月份活動(dòng)地點(diǎn)：綠色佳園小區(qū)活動(dòng)說明：“小樹找媽媽”，項(xiàng)目二期

10、綠化基本完成之后，集中時(shí)間邀請業(yè)主 參加小區(qū)綠樹認(rèn)領(lǐng)活動(dòng)。每個(gè)家庭可以認(rèn)領(lǐng)一株綠樹，懸掛自家號碼牌，后期盡 心呵護(hù)它的成長。此活動(dòng)可以強(qiáng)化業(yè)主的歸屬感，愛家愛社區(qū)，同時(shí)對于孩子的 成長也非常有意義。該活動(dòng)建議在開盤之前，配合“看房抽大獎(jiǎng)“新風(fēng)體驗(yàn)” “樣板間體驗(yàn)”等 活動(dòng)進(jìn)行。媒體宣傳：報(bào)廣“愛家愛生活”一一日照城建集團(tuán)&日照置業(yè)網(wǎng)攝影比賽活動(dòng)活動(dòng)說明：每三個(gè)月為一賽季，每賽季確定一個(gè)主題。本賽季主題為“2014 春之律動(dòng)”，時(shí)間為3、4、5月份。攝影作品突出春季萬物復(fù)蘇、生機(jī)盎然之景 象，發(fā)現(xiàn)生活之美。以城建集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目為主題或背景拍攝照片還可參加特別獎(jiǎng) 評審。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：一二三等獎(jiǎng)分設(shè)一二三

11、名，分別獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金3000元、2000元、1000 元及1000元城建項(xiàng)目購房基金。從所有以城建開發(fā)項(xiàng)目為背景或主題照片中評 選出特別獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)金3000元現(xiàn)金及2000元城建項(xiàng)目購房基金。活動(dòng)組織：日照置業(yè)網(wǎng)承辦活動(dòng)宣傳組織工作。獎(jiǎng)項(xiàng)評審由日照城建集團(tuán)領(lǐng) 導(dǎo)連同業(yè)內(nèi)專家評審。作品版權(quán)歸日照城建集團(tuán)所有。媒體宣傳：日照置業(yè)網(wǎng)2.2、輔助活動(dòng)：a、“豪宅樣板間盛情開放”活動(dòng)b、“新風(fēng)體驗(yàn)”及“ LOW-E”活動(dòng)購買基礎(chǔ)材料，自制“新風(fēng)”體驗(yàn)機(jī)及“LOW-E”體驗(yàn)機(jī)（制作方法后 文詳述）2.3、6#7#樓認(rèn)籌活動(dòng)：計(jì)劃時(shí)間：2014年3月30日（集中認(rèn)籌時(shí)間，之后為分散認(rèn)籌）認(rèn)籌金額：方案一：交10

12、000抵30000方案二：交1000抵20000綜合春節(jié)前后認(rèn)籌項(xiàng)目情況來看，門檻高會加重客戶的觀望心理。 我們建議降低認(rèn)籌門檻，增加認(rèn)籌人數(shù)，通過開盤氛圍及價(jià)格策略吸引客 戶成交。即使客戶最終沒有成交，也會增加開盤人氣。因此，我們建議選 用方案二。（具體認(rèn)籌方案另行出具）2.4、6#7#樓開盤活動(dòng)：計(jì)劃時(shí)間：2014年上旬具體開盤時(shí)間根據(jù)預(yù)售證辦理時(shí)間、客戶積累情況及市場情況確 定?；顒?dòng)當(dāng)天同時(shí)舉辦綠色建筑論壇活動(dòng):綠色建筑給我們的生活有 哪些改變（具體開盤方案另行出具）3、定價(jià)策略定價(jià)原則：以不損傷客戶對項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)知為前提，以已售產(chǎn)品成交價(jià) 格為標(biāo)桿，快銷與慢銷價(jià)格形成擠壓，均衡量價(jià)

13、。從戶型布局來看，6#樓110.2廿戶型優(yōu)于108廿戶型優(yōu)于73.4廿戶型。從 1-a、1-b銷售情況來看，東戶去化率明顯高于西戶。建議6#樓定價(jià)110.2廿東 戶110.2西戶108.1廿東戶108.1西戶73.4廿。具體幅度討論后確定。7#樓東西戶135.18廿戶型略優(yōu)于中間戶（中間四戶為相同戶型，尺寸略有 不同），定價(jià)原則建議兩端高，中間低，每單元東戶略高于西戶。五、認(rèn)籌前準(zhǔn)備工作1、相關(guān)部門進(jìn)行預(yù)售面積測算。建議2月下旬完成。2、開盤物料準(zhǔn)備，建議3月10日之前制作完成。3、聯(lián)系裝飾公司為73廿及108廿提供各三套以上裝修方案，并制作戶 型模型。（73廿廳連臥，108廿原衣帽間建議改為

14、書房）。建議3月 10日之前完成。4、購置“新風(fēng)體驗(yàn)”及“LOW-E體驗(yàn)”裝置原材料，并制作完成.“LOW-E 體驗(yàn)”模型：兩個(gè)大小不一的LOW-E玻璃材質(zhì)器皿套置，內(nèi)部器皿 中間為加熱器，兩個(gè)溫度計(jì)分別放置在內(nèi)部器皿及兩個(gè)器皿中間夾 層。加熱后觀察兩溫度計(jì)數(shù)值變化?！靶嘛L(fēng)體驗(yàn)”模型制作示意：新WL放入香煙檢測箱過濾完J曲空汽檢測箱需購置物料：PM2.5檢測儀三個(gè)（兩個(gè)用于新風(fēng)體驗(yàn)機(jī)制作，一個(gè) 用于樣板間室內(nèi)外環(huán)境對比監(jiān)測，建議購置質(zhì)量可靠產(chǎn)品），溫度 計(jì)兩個(gè)，加熱器一個(gè)，其他由廣告公司制作完成。5、銷售人員培訓(xùn)工作2月底之前完成6、媒體宣傳工作應(yīng)盡快開始，樓體及圍擋更新應(yīng)在2月底完成。網(wǎng)站及

15、電視飛字3月上旬全面上線，報(bào)廣按之前計(jì)劃進(jìn)行。各媒體宣傳 主題建議如下：媒體宣傳主題圍擋綠色佳園載譽(yù)而歸，一星級綠色低碳大宅即將呈現(xiàn)/6#7#收官之作完美升級，中小戶型同享低碳奢華樓體綠色佳園三期6#7#收官大作/70-130皿精品戶型即將完美呈現(xiàn)2989777報(bào)廣收官之作，載譽(yù)而歸-#7#完美升級，一星級綠色低碳大宅即將呈現(xiàn)短信綠色佳園三期6#7#收官大作/70-130皿精品戶型即將完美呈現(xiàn)/看房抽大 獎(jiǎng)，每周抽取大型家電一臺/2989777電視飛字日照首席綠色低碳智能社區(qū)綠色佳園喜過一星初評，特推出“看房抽大獎(jiǎng)”活動(dòng)，每周抽取大型家電一臺，2989777活動(dòng)告知定制型豪宅樣板間即將盛情開放

16、/ “看房抽大獎(jiǎng)” / “新風(fēng)體驗(yàn)，全城召集”項(xiàng)目定位語低碳生活，“智”享人生二星評審?fù)ㄟ^綠色建筑論壇活動(dòng)系列文案1標(biāo)題1：站在未來的角度考古現(xiàn)在新風(fēng)系統(tǒng)，“霧霾”與“健康”距離新風(fēng)系統(tǒng)，24小時(shí)自主凈化空氣，拒絕PM2.5，遠(yuǎn)離霧霾/40%綠地率/超大樓間距/15000皿中央景觀帶/四重安防系統(tǒng)/智能家居控制系統(tǒng)，WIFI智能網(wǎng)關(guān)，支持安卓擴(kuò)展，可實(shí)現(xiàn)鄰里可視對講、訪客留言留影、小區(qū)信息發(fā)布、遠(yuǎn)程操控?zé)艄怆娖鞔昂?贈(zèng)送高檔壁掛式太陽能標(biāo)題2：站在未來的角度考古現(xiàn)在智能管家，“生活”與“科技”的戀愛智能家居控制系統(tǒng)，WIFI智能網(wǎng)關(guān)，支持安卓擴(kuò)展，可實(shí)現(xiàn)鄰里可視對講、訪客留言留影、小區(qū)信息發(fā)布

17、、遠(yuǎn)程操控?zé)艄怆娖鞔昂?新風(fēng)系統(tǒng)，24小時(shí)自主凈化空氣，拒絕PM2.5，遠(yuǎn)離霧霾40%綠地率/超大樓間距/15000皿中央景觀帶/四重安防系統(tǒng)/贈(zèng)送高檔壁掛式太陽能標(biāo)題3：站在未來的角度考古現(xiàn)在40%綠地率，悅享現(xiàn)在，造福未來超大樓間距/15000皿中央景觀帶/四重安防系統(tǒng)/新風(fēng)系統(tǒng)，24小時(shí)自主凈化空氣，拒絕PM2.5，遠(yuǎn)離霧霾智能家居控制系統(tǒng)，WIFI智能網(wǎng)關(guān)，支持安卓擴(kuò)展可實(shí)現(xiàn)鄰里可視對講、訪客留言留影、小區(qū)信息發(fā)布、遠(yuǎn)程操控?zé)艄怆娖鞔昂?贈(zèng)送高檔壁掛式太陽能系列文案2標(biāo)題1一輩子的生活，我們應(yīng)該看得更遠(yuǎn)新風(fēng)系統(tǒng)，24小時(shí)自主凈化空氣40%綠地率/超大樓間距/15000皿中央景觀帶/四重安防系統(tǒng)/智能家居控制系統(tǒng)，WIFI智能網(wǎng)關(guān)，支持安卓擴(kuò)展，可實(shí)現(xiàn)鄰里可視對講、訪客留言留影、小區(qū)信息發(fā)布、智能操控?zé)艄怆娖鞔昂?贈(zèng)送高檔壁掛式太陽能標(biāo)題2:一輩子的生活，我們應(yīng)該看得更遠(yuǎn)智能管家，高科技的生活感受智能家居控制系統(tǒng)，WIFI智能網(wǎng)關(guān)，支持安卓擴(kuò)展，可實(shí)現(xiàn)鄰里可視對講、訪客留言留影、小區(qū)信息發(fā)布、智能操控?zé)艄怆娖鞔昂?新風(fēng)系統(tǒng)，24小時(shí)自主凈化空氣，拒絕PM2.5，遠(yuǎn)離霧霾40%綠地率/超大樓間距/15000皿中央景觀帶/四重安防系統(tǒng)/贈(zèng)送高檔壁掛式太陽能標(biāo)題3一