尺度地產(chǎn)2011年成都青白江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究預(yù)測(cè)報(bào)告

1、青白江區(qū)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究預(yù)測(cè)報(bào)告 宏觀市場(chǎng)篇目 錄 市場(chǎng)調(diào)查篇 調(diào)查問卷篇 企業(yè)家訪談篇 市場(chǎng)研究總結(jié)宏觀市場(chǎng)篇城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn)宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 當(dāng)前政策環(huán)境特征目錄城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn)宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 當(dāng)前政策環(huán)境特征城市概況 青白江區(qū)位于成都城區(qū)東北25km，東鄰金堂，西界新都，南連龍泉，北接廣漢； 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是成都外圍六組團(tuán)之一，位于第二圈層，處于成德綿經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸門戶； 全區(qū)幅員392.41k，主城區(qū)11.1k ，轄彌牟、大同等9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，紅陽(yáng)、大彎2個(gè)街辦； 境內(nèi)以平原、淺

2、丘為主，屬都江堰自流灌區(qū)，水資源充足，土地肥沃，物產(chǎn)豐富 ； 區(qū)內(nèi)歷史悠久，文物古跡眾多，尤以全省最大漢代青銅馬、搖錢樹、人馬陶燈較為著名。城廂鎮(zhèn)擁有1800多年集鎮(zhèn)歷史、890年縣治歷史，鎮(zhèn)內(nèi)古院落、書院、祠堂等古建筑保存較為完好；彌牟鎮(zhèn)民族文化與傳統(tǒng)文化共存，三國(guó)“八陣圖”遺存于此，文化底蘊(yùn)深厚 區(qū)位、自然、人文資料來源：青白江公眾信息網(wǎng) 城市概況 道路、交通狀況 全區(qū)公路總里程582.8km，其中國(guó)省道5.2km、縣道116km、鄉(xiāng)村道411.6km。包括成綿、成南、川陜大件、唐巴路等4條國(guó)省道路； 截止05年，公路建設(shè)總投入2億元，建設(shè)高等級(jí)公路28.9公里，公路密度1.34kmk，形

3、成以國(guó)道和高速公路為骨架，以省、市、縣級(jí)快速通道為支撐，以鄉(xiāng)村道路為脈絡(luò)的路網(wǎng)連通工程; 構(gòu)建 “七縱五橫”的交通格局。“七縱”分別為彌牟大道、川陜公路青白江段、成綿高速路東面規(guī)劃主干道、青江路延線、大彎路延線、工業(yè)大道及城區(qū)東面規(guī)劃主干道?！拔鍣M”分別為老唐巴路、華金大道、青華路、鐵路北環(huán)線南面規(guī)劃主干道、物流中心規(guī)劃主干道資料來源：青白江區(qū)交通局 城市概況資料來源：青白江區(qū)交通局 總體評(píng)價(jià)： 交通狀況優(yōu)勢(shì)較為明顯，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，連接中心城市的主要道路路況較好，便捷快速，同時(shí)支撐起城北的路網(wǎng)基點(diǎn)，形成對(duì)周邊甚至外省的通達(dá)輻射； 內(nèi)部交通系統(tǒng)，路網(wǎng)建設(shè)情況較佳，能夠有效保障中心城區(qū)的交通聯(lián)系，同時(shí)

4、覆蓋周邊主要城鎮(zhèn)，主要干線均能夠快速、便捷地連通。城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn)宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 當(dāng)前政策環(huán)境特征宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2007年青白江區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在成都9區(qū)中進(jìn)行對(duì)比研究指標(biāo):國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)固定資產(chǎn)投資社會(huì)消費(fèi)品零售總額城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額城市人均可支配年收入實(shí)際利用外資情況人口規(guī)模與人均GDP房地產(chǎn)投資與GDP通過橫向區(qū)域間對(duì)比,梳理青白江區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)在成都9區(qū)中現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2007年青白江區(qū)與成都八區(qū)對(duì)比研究指標(biāo)1：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP） 青白江區(qū)GDP增長(zhǎng)率位居成都九區(qū)中前列，顯示城市經(jīng)濟(jì)的活躍程度和良好的發(fā)展勢(shì)頭

5、2007年青白江GDP總額112.93億元，在成都九區(qū)中排列靠后，基數(shù)較?。?07年青白江區(qū)GDP較06年增長(zhǎng)18.3%，增幅在九區(qū)中位列前位，表明城市發(fā)展后勁十足，顯示活躍的經(jīng)濟(jì)能力和發(fā)展實(shí)力，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展資料來源：各區(qū)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2007年青白江區(qū)與成都八區(qū)對(duì)比研究指標(biāo)2：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 青白江區(qū)三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率位居成都九區(qū)中前列，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，顯示城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭的活躍程度和成熟度不斷加強(qiáng) 2007年青白江三大產(chǎn)業(yè)比為4.2：38.9 ：14.8 ，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，在成都九區(qū)中排列靠后，基數(shù)較小，發(fā)展?jié)摿Υ螅?07年青白江區(qū)三大產(chǎn)業(yè)較06年

6、分別增長(zhǎng)5.9%，22.4%和11.8%，增幅在九區(qū)中位列前位，表明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，消費(fèi)能力提高，人民房地產(chǎn)購(gòu)買能力增強(qiáng)資料來源：各區(qū)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2007年青白江區(qū)與成都八區(qū)對(duì)比研究指標(biāo)3：固定資產(chǎn)投資 青白江區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率位居成都九區(qū)中中等，顯示城市基礎(chǔ)建設(shè)步伐不斷加快 2007年青白江固定資產(chǎn)投資為63.28億元，在成都九區(qū)中排列靠后，基數(shù)較?。?07年青白江區(qū)固定資產(chǎn)投資較06年增長(zhǎng)26.3%，增幅在九區(qū)中位列中等，表明大量投資在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上發(fā)揮了效用，能夠支持房地產(chǎn)的快速發(fā)展資料來源：各區(qū)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2007年青白江區(qū)與成都八區(qū)對(duì)比研究指標(biāo)

7、4：社會(huì)消費(fèi)品零售總額 青白江區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率位居成都九區(qū)中前列，顯示居民消費(fèi)能力激增 2007年青白江社會(huì)消費(fèi)品零售總額為18.85億元，在成都九區(qū)中排列靠后，基數(shù)較小，發(fā)展?jié)摿Υ螅?07年青白江區(qū)固定資產(chǎn)投資較06年增長(zhǎng)16.4%，增幅在九區(qū)中位列中等，表明社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)，居民消費(fèi)明顯升溫，帶動(dòng)成都市房地產(chǎn)發(fā)展資料來源：各區(qū)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2007年青白江區(qū)與成都八區(qū)對(duì)比研究指標(biāo)5：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 青白江區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)速度中等，居民購(gòu)買力成長(zhǎng)逐步加快 2007年青白江城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額為44.21億元，在成都九區(qū)中排列靠后，基數(shù)較小，發(fā)展?jié)摿Υ螅?0

8、7年青白江區(qū)固定資產(chǎn)投資較06年增長(zhǎng)12.5%，增幅在九區(qū)中位列中等城區(qū)未統(tǒng)計(jì)此項(xiàng)資料來源：各區(qū)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2007年青白江區(qū)與成都八區(qū)對(duì)比研究指標(biāo)6：城市人均可支配年收入 青白江區(qū)人均可支配年收入基本與城區(qū)持平，增速靠前 2007年青白江人均可支配年收入為13815元，與城區(qū)基本持平； 07年青白江區(qū)固定資產(chǎn)投資較06年增長(zhǎng)16.7%，增幅在九區(qū)中位列前列，消費(fèi)能力不斷提高資料來源：各區(qū)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2007年青白江區(qū)與成都八區(qū)對(duì)比研究指標(biāo)7：實(shí)際利用外資情況 青白江區(qū)當(dāng)前外資利用仍然距其他區(qū)域有較大差距，但增長(zhǎng)速度明顯加快 2007年青白江實(shí)際利用外資為1

9、0024萬(wàn)美元，在九區(qū)中排位靠后，發(fā)展?jié)摿Υ螅?07年青白江區(qū)實(shí)際利用外資較06年增長(zhǎng)15.3%，增幅在九區(qū)中位列靠后，發(fā)展速度較慢資料來源：各區(qū)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2007年青白江區(qū)與成都八區(qū)對(duì)比研究指標(biāo)8：人口規(guī)模與人均GDP 青白江區(qū)人均GDP與城區(qū)存在較大差距，但在郊縣4區(qū)中，位列中等。 2007年青白江人口總數(shù)為40.28萬(wàn)人，在九區(qū)中排位中等； 07年青白江區(qū)人均GDP28036.25元，在郊縣4區(qū)位列中等，顯示了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力資料來源：各區(qū)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2007年青白江區(qū)與成都八區(qū)對(duì)比研究指標(biāo)9：房地產(chǎn)投資與GDP 青白江區(qū)房地產(chǎn)投資總額較低，市場(chǎng)處

10、于起步階段，房地產(chǎn)投資比重較小，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為滯后 2007年青白江房地產(chǎn)投資總額為4.01億元，在九區(qū)中排位靠后，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段； 07年青白江區(qū)房地產(chǎn)投資占GDP總額3.55%，比例較小，發(fā)展較為滯后資料來源：各區(qū)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 小結(jié)：影響意義：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 青白江區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，城市建設(shè)步伐加快，人居收入快速提高，房地產(chǎn)投資額及占GDP比例較低，相對(duì)于其他區(qū)域發(fā)展軌跡而言，青白江區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，正面臨較大的市場(chǎng)上升空間 城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)速度加快 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)為絕對(duì)支柱，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速 固定資產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)，基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)投資加快

11、人均可支配收入增長(zhǎng)速度加快，人均收入居郊縣4區(qū)前列，增長(zhǎng)率與市區(qū)持平甚至高出 外資利用增長(zhǎng)速度加快 人均GDP在郊縣4區(qū)位列中等， 房地產(chǎn)投資總額較低，市場(chǎng)處于起步階段，房地產(chǎn)投資比重較小，發(fā)展較為滯后近年來青白江區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展情況研究指標(biāo):國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)固定資產(chǎn)投資社會(huì)消費(fèi)品零售總額城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額城市人均可支配年收入實(shí)際利用外資情況人口規(guī)模與人均GDP房地產(chǎn)投資與GDP通過近年成都市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)橫向?qū)Ρ?清晰成都市宏觀經(jīng)濟(jì)逐年發(fā)展的步伐.宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況指標(biāo)1：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP） 青白江區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值歷年持續(xù)增長(zhǎng)，能夠支撐房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 2008年

12、青白江區(qū)GDP總量為141.42億元，較07年增長(zhǎng)25.23%，增速較快；快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)力奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)資料來源：青白江區(qū)歷年年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況指標(biāo)2：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 青白江區(qū)目前以第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，顯示工業(yè)及城市服務(wù)性經(jīng)濟(jì)消費(fèi)力活躍 2007年青白江區(qū)第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值8.15億元，增長(zhǎng)12.88%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值75.92億元，增長(zhǎng)22.49%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值28.86億元，增長(zhǎng)15.49%。一、二、三次產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為4.2：38.9 ：14.8，以第二產(chǎn)業(yè)為主，消費(fèi)能力增強(qiáng)，人民房地產(chǎn)購(gòu)買能力增強(qiáng)。資料來源：青白江區(qū)歷年年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 備注：

13、08年此項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局未提供。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況指標(biāo)3：固定資產(chǎn)投資 青白江區(qū)固定資產(chǎn)投資額持續(xù)性快速增長(zhǎng)，城市基礎(chǔ)建設(shè)得到持續(xù)性快速擴(kuò)張 2008年青白江區(qū)固定資產(chǎn)投資額86.44億元，較07年增長(zhǎng)36.6%；近年來固定資產(chǎn)投資完成額持續(xù)上漲，城市基礎(chǔ)建設(shè)快速擴(kuò)張資料來源：青白江區(qū)歷年年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況指標(biāo)4：社會(huì)消費(fèi)品零售總額 青白江區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，居民購(gòu)買實(shí)力持續(xù)加強(qiáng)，市場(chǎng)日趨繁榮 2008年青白江區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額22.76億元，較07年增長(zhǎng)20.74%；近年來青白江區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),居民購(gòu)買力強(qiáng)，市場(chǎng)繁榮資料來源：青白江區(qū)歷年年度統(tǒng)

14、計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況指標(biāo)5：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 青白江區(qū)居民儲(chǔ)蓄余額08年出現(xiàn)增長(zhǎng)，反映居民消費(fèi)市場(chǎng)降溫，觀望氛圍濃厚 2008年青白江區(qū)居民儲(chǔ)蓄余額，較07年的減小趨勢(shì)變?yōu)樵鲩L(zhǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)降溫，觀望增多；08年青白江區(qū)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)60.17億元資料來源：青白江區(qū)歷年年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況指標(biāo)6：城市人均可支配年收入 青白江區(qū)居民人均可支配收入總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，居民生活水平不斷提高。 2008年青白江區(qū)人均可支配收入為15933元，較07年增長(zhǎng)15.33%；近年來青白江區(qū)人均可支配收入總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),居民購(gòu)買力逐步增強(qiáng)資料來源：青白江區(qū)歷年年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況指標(biāo)7：實(shí)際

15、利用外資情況 青白江區(qū)對(duì)外開放程度不斷提高，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更趨多元化 2007年青白江區(qū)實(shí)際利用外資達(dá)10024萬(wàn)美元，較06年增長(zhǎng)15.27%，對(duì)外開放程度不斷深入資料來源：青白江區(qū)歷年年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 備注：08年此項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局未提供。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況指標(biāo)8：人口規(guī)模與人均GDP 青白江區(qū)人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，人均GDP呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng) 2008年青白江區(qū)總?cè)丝?0.36萬(wàn)人，人均GDP35039元，均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)； 經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，購(gòu)買力增強(qiáng)資料來源：青白江區(qū)歷年年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況指標(biāo)9：房地產(chǎn)投資與GDP 青白江區(qū)房地產(chǎn)投資比例近年來總體增長(zhǎng)，市場(chǎng)表

16、現(xiàn)較好，但比例仍然較小 2008年青白江區(qū)房地產(chǎn)投資比例6.8%，較07年有所增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額絕對(duì)量仍然較小，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投入仍需加強(qiáng)。資料來源：青白江區(qū)歷年年度統(tǒng)計(jì)公報(bào) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)速度加快 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 固定資產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)，基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)投資加快 人均可支配收入總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，居民生活水平不斷提高。 外資利用增長(zhǎng)速度加快 人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，人均GDP呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng) 房地產(chǎn)投資比例近年來總體增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額絕對(duì)量仍然較小，在GDP中所占比列很低，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投入仍需加強(qiáng)。小結(jié)：影響意義：

17、青白江區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，城市建設(shè)步伐加快，人居收入快速提高，房地產(chǎn)投資額較低，投資比例呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但絕對(duì)量仍然較小，相對(duì)于一般發(fā)展速度而言，青白江區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，正面臨較大的市場(chǎng)上升空間城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn)宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 當(dāng)前政策環(huán)境特征青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn) 規(guī)劃定位為成都主城區(qū)北部分中心，以化工、治金、建材、重型設(shè)備制造為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)，與新都區(qū)共同形成北部物流中心并與其共同構(gòu)成北部新城。延續(xù)青白江傳統(tǒng)的帶狀城市形態(tài)，形成“兩帶兩區(qū)”的格局 “兩帶”：即居住帶和工業(yè)帶，以防護(hù)綠地進(jìn)行分隔（在青白江區(qū)建

18、設(shè)用地的北部，沿華金大道和老唐巴路，及在建設(shè)用地西部沿老川陜路布置主要生活區(qū)，形成居住帶；在青白江區(qū)建設(shè)用地的南側(cè)布置工業(yè)用地，沿工業(yè)區(qū)鐵路專用線和從大同居住區(qū)的城市副中心至新都的城市主干道形成工業(yè)帶） “兩區(qū)”：即彌牟組團(tuán)綜合功能區(qū)、大彎組團(tuán)綜合功能區(qū)。（城市公共設(shè)施結(jié)構(gòu)：為“一主一次”兩個(gè)公共中心結(jié)構(gòu)；“一主”指青白江區(qū)城市組團(tuán)中心?！耙淮巍贝笸M團(tuán)次中心）資料來源：青白江區(qū)規(guī)劃局 總體規(guī)劃思路青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃思路 全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局劃分為工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、物流業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)和特色農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)四大功能區(qū)。依托成青（金）快速通道和毗河所構(gòu)成的空間形態(tài)，形成南北

19、向“一線兩翼”（通道兩側(cè)工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)兩大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域）、東西向“一河兩岸”（毗河兩岸生態(tài)旅游和休閑商務(wù)）的“十字支撐”產(chǎn)業(yè)總體布局成青（金）快速通道毗河資料來源：青白江區(qū)規(guī)劃局、青白江區(qū)商務(wù)局 青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn) 居住建筑用地布局共劃分為8個(gè)居住片區(qū)，規(guī)劃以中檔為主 公共建筑用地布局依托現(xiàn)有較集中的青江中路、青江北路地區(qū)，形成區(qū)級(jí)行政辦公中心；保留老城區(qū)主要商業(yè)金融業(yè)設(shè)施，沿華金大道兩側(cè)形成舊城商業(yè)中心。大同組團(tuán)次中心依托現(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設(shè)，形成滿足自身需要的商業(yè)中心；提升現(xiàn)有青江西路、團(tuán)結(jié)西路、團(tuán)結(jié)北路所圍合的三角形地帶范圍內(nèi)的文化娛樂設(shè)施檔次與規(guī)模；保留現(xiàn)狀川化體育館并擴(kuò)建。于青

20、江北路北延線與老唐巴公路相交處的西北側(cè)規(guī)劃分區(qū)體育中心；保留現(xiàn)狀主要醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，擴(kuò)大部分醫(yī)療機(jī)構(gòu)用地規(guī)模。大同次中心規(guī)劃300床綜合醫(yī)院；撤銷規(guī)劃防護(hù)綠地范圍內(nèi)學(xué)校及科研機(jī)構(gòu)用地，大同建設(shè)青白江區(qū)職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)基地。3、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用地布局共劃分 3個(gè)工業(yè)園區(qū)，1個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流片區(qū)彌牟工業(yè)新區(qū)：大件路以東、鐵路北環(huán)線以北，成綿高速以西，規(guī)劃面積約2平方公里左右。傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)：位于鐵路北環(huán)線以北，青白江生活區(qū)南側(cè)，規(guī)劃工業(yè)大道以西規(guī)劃面積約4平方公里。大同工業(yè)區(qū)：位于規(guī)劃工業(yè)大道以東、成青快速路以西、華金大道以南、鐵路北環(huán)線以北，規(guī)劃面積約6.0平方公里。倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)：位于鐵路北環(huán)線南側(cè)，規(guī)劃面積4.0平

21、方公里，以物流運(yùn)輸和簡(jiǎn)單貿(mào)易加工為主。資料來源：青白江區(qū)規(guī)劃局、青白江區(qū)商務(wù)局 文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃思路青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn)依據(jù)青白江十一五規(guī)劃，結(jié)合現(xiàn)狀，全區(qū)劃分為公共文化設(shè)施集中建設(shè)區(qū)、文化旅游業(yè)發(fā)展區(qū)、文化娛樂及新聞出版業(yè)發(fā)展區(qū)三大功能區(qū)。（一）公共文化設(shè)施集中建設(shè)區(qū)主城區(qū)推進(jìn)文化藝術(shù)設(shè)施建設(shè)。加快公共及區(qū)級(jí)文化服務(wù)單位、文化站建設(shè)（二）文化旅游業(yè)發(fā)展區(qū)現(xiàn)代生態(tài)工業(yè)旅游區(qū)。位于毗河以北，包括彌牟、大彎、紅陽(yáng)、大同和城廂依托區(qū)域內(nèi)攀成鋼、川化等大中型企業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)工業(yè)旅游歷史文化旅游區(qū)。位于毗河以北，包括城廂和彌牟兩鎮(zhèn)挖掘城廂鎮(zhèn)歷史傳統(tǒng)文化、革命教育文化，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)文化休閑游、辛

22、亥革命教育游；挖掘彌牟鎮(zhèn)三國(guó)文化都市型現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑旅游區(qū)。位于毗河以南及以北的部分地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展都市型現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑游(三)文化娛樂及新聞出版業(yè)發(fā)展區(qū)于毗河以北城區(qū)范圍，重點(diǎn)發(fā)展電影服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)文化、新聞和出版業(yè)資料來源：青白江區(qū)文化局 青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn)城市化進(jìn)程加快,青白江區(qū)將打造具有較大影響力的新興工業(yè)區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善、城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃定位為北部分中心，以化工、治金、建材、重型設(shè)備制造為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)，與新都區(qū)共同形成北部物流中心并與其共同構(gòu)成北部新城。青白江區(qū)有著深厚的文化底蘊(yùn)小結(jié)：城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn)宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 當(dāng)前政

23、策環(huán)境特征宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 青白江區(qū)宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境研究研究指標(biāo):房地產(chǎn)開發(fā)投資額施工面積、竣工面積、供銷比房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)1：房地產(chǎn)開發(fā)投資額 青白江區(qū)房地產(chǎn)投資額不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍，發(fā)展空間較大 2008年青白江區(qū)房地產(chǎn)投資達(dá)9.63億元，較07年增長(zhǎng)140.15%，較前一年增速明顯加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍資料來源：青白江區(qū)統(tǒng)計(jì)局宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境指標(biāo)2：施工面積、竣工面積資料來源：青白江區(qū)統(tǒng)計(jì)局 青白江區(qū)施工面積、竣工面積均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，08年增速較快 2008年施工面積達(dá)197.7，竣工面積達(dá)37.7萬(wàn)，增幅分別達(dá)到265.84%、129.6%，增速較快宏觀房地產(chǎn)發(fā)

24、展環(huán)境資料來源：青白江區(qū)房管局 根據(jù)2008年房管局備案，批準(zhǔn)預(yù)售總面積為504355.59，總套數(shù)4745套，銷售套數(shù)1486套，市場(chǎng)去化速度慢，存量大，后期市場(chǎng)消化壓力大宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境指標(biāo)3：供銷比指標(biāo)3：供銷比資料來源：青白江區(qū)統(tǒng)計(jì)局 青白江區(qū)08年住宅供銷比1：0.29，市場(chǎng)存量大，消化壓力較大 2008年供銷比為1：0.29，銷售表現(xiàn)不佳，市場(chǎng)存量大，消化壓力較大宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境指標(biāo)4：房?jī)r(jià)收入比 房?jī)r(jià)收入比1：4.92，較上年增幅放緩，反映市場(chǎng)正步入良性穩(wěn)定增長(zhǎng)期2008年青白江區(qū)均價(jià)2613.64元/，全年城市居民人均可支配收入15933元，以90住宅為例，房?jī)r(jià)收入比為1：

25、4.92，較07年增幅放緩，房?jī)r(jià)收入比處于國(guó)際定義標(biāo)準(zhǔn)范圍，屬正?，F(xiàn)象。所謂“房?jī)r(jià)收入比”，是指一個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平年可支配收入之比，國(guó)際上定義房?jī)r(jià)收入比的合理空間為3-6倍。資料來源：青白江區(qū)統(tǒng)計(jì)局、青白江區(qū)房管局 宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 青白江區(qū)房地產(chǎn)投資額不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍，發(fā)展空間較大； 青白江區(qū)施工面積、竣工面積均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，08年增速較快； 青白江區(qū)08年住宅供銷比1：0.29，市場(chǎng)存量大，消化壓力較大； 房?jī)r(jià)收入比1：4.92，較上年增幅放緩，反映市場(chǎng)正步入良性穩(wěn)定增長(zhǎng)期小結(jié)： 青白江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)銷失衡、市場(chǎng)存量大，消化壓力較大。房?jī)r(jià)收入比處于國(guó)際定

26、義標(biāo)準(zhǔn)范圍，屬正常現(xiàn)象。宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn)宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 當(dāng)前政策環(huán)境特征房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)資料來源：青白江區(qū)統(tǒng)計(jì)局、青白江區(qū)房管局 2006年青白江區(qū)商品房成交均價(jià)為1693.84元/ 2007年上漲25.29%為2122.19元/， 2008年青白江商品房成交均價(jià)為2613.64元/，在同圈層區(qū)域內(nèi)，處于較低 水平，存在較大發(fā)展空間城市概況宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況青白江總體規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn)宏觀房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 當(dāng)前政策環(huán)境特征當(dāng)前政策環(huán)境特征 2007年9月 中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) 加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)

27、信貸管理的通知及補(bǔ)充通知 2008年6月 成都市人民政府辦公廳 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見 2008年10月 財(cái)政部 繼續(xù)加大保障民生投入力度,切實(shí)解決低收入群眾基本生活 2008年10月 中國(guó)人民銀行 擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購(gòu)買普通住房 內(nèi)容：一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理二、嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理三、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理四、嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理六、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作要點(diǎn)：“第二套住房首付40%，且利率不低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”影響： 對(duì)減少投資性購(gòu)房需求、抑止房?jī)r(jià)過快上漲、降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)起到調(diào)

28、控作用； 有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)由自住型投資、投資市場(chǎng)向以自住型為主理性市場(chǎng)轉(zhuǎn)變； 市場(chǎng)需求仍以剛性需求為主，投資性需求普遍持觀望態(tài)度加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知及補(bǔ)充通知當(dāng)前政策環(huán)境特征關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見內(nèi)容：一、鼓勵(lì)社會(huì)力量參與災(zāi)后重建二、加大金融支持服務(wù)力度三、依法落實(shí)各項(xiàng)稅收扶持政策四、鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目按期開工五、加大住房保障力度六、降低公積金貸款首付比例七、實(shí)施購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼八、鼓勵(lì)盤活利用已出讓地塊九、簡(jiǎn)化審批，放寬維修資金使用范圍十、提高審批時(shí)效、強(qiáng)化政務(wù)服務(wù)要點(diǎn)：“契稅地方所得全額補(bǔ)貼，0.5-1.5%購(gòu)房補(bǔ)貼，公積金貸款兩成30年”影響：對(duì)房產(chǎn)企業(yè)來講，

29、資金壓力仍然存在； 進(jìn)一步優(yōu)化樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，刺激首次置業(yè)及災(zāi)區(qū)客戶需求，特別是二級(jí)城市客戶； 房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)限延長(zhǎng)，開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況可能因此改善當(dāng)前政策環(huán)境特征繼續(xù)加大保障民生投入力度,切實(shí)解決低收入群眾基本生活內(nèi)容： 七、從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策八、金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各

30、檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購(gòu)置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策保持不變要點(diǎn)：“稅收減免，貸款利率7折，首付兩成，公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)”影響：對(duì)于購(gòu)房者特別是初次購(gòu)房者產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好，改變和提升預(yù)期、穩(wěn)定信心 降低購(gòu)買門檻，釋放一定購(gòu)買力，防止成交價(jià)格繼續(xù)下滑，恢復(fù)市場(chǎng)信心 但由于對(duì)于經(jīng)濟(jì)預(yù)期的不確定性，在一定程度上制約置業(yè)需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買行為當(dāng)前政策環(huán)境特征擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購(gòu)買普通住房 內(nèi)容：一、金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套

31、型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定二、對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高三、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。四、汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購(gòu)置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例以及住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策不變要點(diǎn)：“支持首次置業(yè)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率”影響：支持首次置業(yè)，發(fā)掘市場(chǎng)剛性需求 有

32、利于應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響，擴(kuò)大內(nèi)需，保障和改善民生 取決于對(duì)于經(jīng)濟(jì)預(yù)期的看法當(dāng)前政策環(huán)境特征通過對(duì)當(dāng)前政策環(huán)境的研判分析得出： “9.27新政”以來，置業(yè)需求受到打擊和壓抑，市場(chǎng)觀望氛圍嚴(yán)重； 5.12地震后，客戶購(gòu)房計(jì)劃推遲或取消，對(duì)下半年成都樓市售價(jià)普遍看跌，觀望心態(tài)加重； “市6.15意見”后，7月份宏觀交易小幅回升，觀望情緒有所緩解； “10.22新政”對(duì)于樓市產(chǎn)生的影響和作用有待市場(chǎng)進(jìn)一步驗(yàn)證當(dāng)前政策環(huán)境特征2008年是中國(guó)樓市深度調(diào)整的一年，政府從年初的打壓到年末救市政策的頻繁出臺(tái)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變由控制轉(zhuǎn)為促進(jìn)當(dāng)前政策環(huán)境特征2009年，樓市能否回暖

33、，不僅僅取決于政策的松動(dòng)。國(guó)際金融環(huán)境、國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)、 GDP一切宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的波動(dòng)，都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響！2009年宏觀政策調(diào)控方向預(yù)判：宏觀政策采用“組合拳形式” ，以提振市場(chǎng)信心為主要調(diào)控方向“組合拳”調(diào)控政策放松二套房限制加強(qiáng)土地供應(yīng)限制放松房企開發(fā)貸限制繼續(xù)降低存貸款利率繼續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)降低公積金存貸款利息繼續(xù)提高公積金貸款最高限額加大支持房企開發(fā)貸力度信貸重點(diǎn)支持普通住宅開發(fā)銀行信貸資源向有實(shí)力的大開發(fā)商傾斜政府支持改善型置業(yè)，二套房限制完全放開部分地方政府出臺(tái)購(gòu)房落戶政策部分地方政府出臺(tái)購(gòu)房退稅政策繼續(xù)降息繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)降低房產(chǎn)相關(guān)交易稅費(fèi)當(dāng)前政策環(huán)境特

34、征市場(chǎng)篇調(diào)查說明住宅在售市場(chǎng) 產(chǎn)品特征 銷售情況 客戶特征土地交易市場(chǎng)二手房交易市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)開發(fā)規(guī)模建筑類型戶型特征建筑風(fēng)格園林景觀其他指標(biāo)總體供需情況暢銷戶型價(jià)格情況價(jià)格變動(dòng)情況年后交易情況目錄調(diào)查說明住宅在售市場(chǎng) 產(chǎn)品特征 銷售情況 客戶特征土地交易市場(chǎng)二手房交易市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)開發(fā)規(guī)模建筑類型戶型特征建筑風(fēng)格園林景觀其他指標(biāo)總體供需情況暢銷戶型價(jià)格情況價(jià)格變動(dòng)情況年后交易情況市場(chǎng)篇 調(diào)查目的:通過對(duì)青白江區(qū)所有在銷售樓盤的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,采集現(xiàn)場(chǎng)一手?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行整理分析,真實(shí)表明青白江區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況. 調(diào)查樓盤： 具青白江房管局提供的名單（2009年青白江區(qū)在售商品房開發(fā)企業(yè)明細(xì)），青白江在

35、售住宅項(xiàng)目19個(gè)，我司工作人員實(shí)地走訪所有項(xiàng)目其中：經(jīng)典華庭、力合上域中央、七里溪香、金牛座、宏恩康城、清華逸景、凱萊麗景、廣場(chǎng)花園二期、碧云天、香草洲、大邦第1城、怡和茗居 、廊橋翠庭、鼎鴻尚品、大灣學(xué)府雅居、怡景陽(yáng)光和紫竹居現(xiàn)場(chǎng)售樓部正常開放，我司工作人員對(duì)樓盤詳細(xì)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集分析。紅陽(yáng)花園9、10棟，嘉和麗景現(xiàn)場(chǎng)售樓部處于關(guān)閉狀態(tài)（調(diào)查結(jié)果未統(tǒng)計(jì)兩者在內(nèi)）。調(diào)查時(shí)間：2009年2月17日-2009年2月25日。市場(chǎng)篇調(diào)查說明市場(chǎng)篇 住宅市場(chǎng)調(diào)查指標(biāo)：產(chǎn)品特征開發(fā)規(guī)模（占地面積、建筑面積、總戶數(shù)）建筑類型戶型建筑風(fēng)格園林景觀其他指標(biāo)（容積率、綠化率、車戶比、物管費(fèi)）銷售情況總體供需情況暢銷

36、戶性價(jià)格情況價(jià)格變動(dòng)情況年后交易情況客戶特征分析工具：spss16.0專業(yè)數(shù)據(jù)分析軟件EXCEL統(tǒng)計(jì)分析土地交易數(shù)據(jù)和二手房交易數(shù)據(jù)來自青白江國(guó)土資源局土地交易數(shù)據(jù)和青白江房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)。市場(chǎng)篇調(diào)查說明住宅在售市場(chǎng) 產(chǎn)品特征 銷售情況 客戶特征土地交易市場(chǎng)二手房交易市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)開發(fā)規(guī)模建筑類型戶型特征建筑風(fēng)格園林景觀其他指標(biāo)總體供需情況暢銷戶型價(jià)格情況價(jià)格變動(dòng)情況年后交易情況市場(chǎng)篇樓盤名稱占地面積（畝）總建面（萬(wàn)）總戶數(shù)七里溪香21.42.6（一期）一期287戶經(jīng)典華庭336.4183624戶學(xué)府雅居294.2031451戶清華逸景227.6666戶城市廣場(chǎng)12.72.544180戶碧云

37、天61.1917.24671434戶鼎鴻尚品4.430.693468戶金牛座80.41166戶凱萊麗景213268戶廊橋翠庭8.682.49242戶紫竹居14.61.6535156戶上域中央509.8756867戶香草洲436.2629戶怡景陽(yáng)光72.310.451200戶怡和茗居10.191.7349176戶宏恩康城215485戶大邦第一城112262001戶 青白江在售住宅項(xiàng)目17個(gè)，項(xiàng)目整體規(guī)模較小，10畝以下樓盤共3個(gè)，1050畝樓盤共10個(gè)，50畝及以上樓盤共4個(gè)，總戶數(shù)上千人的樓盤有碧云天、怡景陽(yáng)光和大邦第一城。大邦第一城是區(qū)域最大樓盤，占地面積112畝，總建筑面積26萬(wàn)平米，總戶

38、數(shù)2001戶。青白江區(qū)絕大部分樓盤規(guī)模較小、品質(zhì)大盤數(shù)量極少，整體開發(fā)檔次還有待提升。資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng) 產(chǎn)品特征 開發(fā)規(guī)模樓盤名稱建筑類型七里溪香多層（6+1F）經(jīng)典華庭多層（6F)、多層(7F帶電梯）、小高層（18F）學(xué)府雅居小高層（17F）清華逸景小高層（17F）城市廣場(chǎng)小高層（11F）碧云天小高層（17F）高層（26F）鼎鴻尚品小高層（9F）金牛座小高層（11F）凱萊麗景小高層（11F）、多層（6F）廊橋翠庭小高層（18F）紫竹居多層（6F）上域中央多層（6+1F），小高層（11F）香草洲小高層（17F）、多層（6F）怡景陽(yáng)光多層（6F）、小高層（15F）怡和茗居

39、小高層（11+1F）宏恩康城小高層（10、11F）大邦第一城小高層（18F）在售17個(gè)住宅項(xiàng)目中，具有多層產(chǎn)品的項(xiàng)目有7個(gè)；具有小高層產(chǎn)品的項(xiàng)目有15個(gè)，具有高層產(chǎn)品的項(xiàng)目?jī)H有碧云天項(xiàng)目，為26F高層。小高層電梯和多層的建筑類型為青白區(qū)開發(fā)的主流。高層建筑對(duì)客戶的抗性較大，市場(chǎng)銷售壓力較大。資料來源：項(xiàng)目售樓部 建筑類型 總體產(chǎn)品特征青白江住宅在售市場(chǎng)樓盤名稱套一套二套三套四套五合計(jì)七里溪香2775155282287經(jīng)典華庭1735252/304學(xué)府雅居/166102/268清華逸景/50246/32328城市廣場(chǎng)/11763/180 碧云天/2091418/358鼎鴻尚品/5018/68金牛

40、座668020/166凱萊麗景/140128/268廊橋翠庭/20735/242紫竹居/8472/156上域中央3012717635/368香草洲100200329/ /629怡景陽(yáng)光60204448/316怡和茗居 /13244/176宏恩康城48116/101大邦第一城/ 234162/396合計(jì)3042191200379344611各套型推出量資料來源：項(xiàng)目售樓部 總體產(chǎn)品特征 戶型特征青白江住宅在售市場(chǎng)目前根據(jù)調(diào)查，總共推出可銷售住宅合計(jì)供應(yīng)4611套。多層戶型配比樓盤名稱套一套二套三套四套五七里溪香5060（8%）74113（25%）96135（53%）140176（8%）155、1

41、81（6%）凱萊麗景/92.59(53%)132.89(47%)/紫竹居/74、93（53.84%）113139（46.15%）/上域中央/99.2(3%)109138（79%）157174（18%）香草洲/85（31%）110130（69%）/怡景陽(yáng)光/9091（43%）119131（47%）167171（10%）資料來源：項(xiàng)目售樓部 戶型特征青白江住宅在售市場(chǎng)戶型樓盤怡景陽(yáng)光凱萊麗景七里溪香5060708090100110120130140150以上套一套二套三套四及以上多層供應(yīng)戶型香草洲上域中央紫竹居資料來源：項(xiàng)目售樓部 戶型特征青白江住宅在售市場(chǎng)通過調(diào)查各樓盤戶型配比情況，通過SPSS

42、統(tǒng)計(jì)分析和矩陣研究。目前青白江區(qū)多層供應(yīng)戶型以80-100平方米套二和110-125平方米套三為主流。電梯戶型配比（一）樓盤名稱套一套二套三套四套五經(jīng)典華庭55（6%）7778（12%）93103（82%）學(xué)府雅居/7583（62%）126（38%）/清華逸景/9194（15.24%）104137（75%）/142150（9.7%）城市廣場(chǎng)/7589（65%）105118（35%）/碧云天/8790（58%）109131（40%）163（2%）鼎鴻尚品/8093（75%）118122（25%）/金牛座5356（39.75%）7690（48.19%）126（12.05%）/ 戶型特征青白江住宅在

43、售市場(chǎng)樓盤名稱套一套二套三套四套五凱萊麗景92（50%）133（50%）/廊橋翠庭/78105（85.53%）9092（14.46%）/上域中央50(19%)8188(73%)124、137（3%）145、154、180（5%）/香草洲60（32%）80（32%）90（36%）/怡景陽(yáng)光39（26%）7384（74%）/宏恩康城67.05（3%）6684（81%）104114（16%）/大邦第一城/7291（59%）99123（41%）/電梯戶型配比（二）資料來源：項(xiàng)目售樓部 戶型特征青白江住宅在售市場(chǎng)戶型樓盤碧云天上域中央經(jīng)典華庭香草洲凱萊麗景怡景陽(yáng)光宏恩康城廊橋翠庭鼎鴻尚品50607080

44、90100110120130140150以上套一套二套三套四及以上電梯供應(yīng)戶型城市廣場(chǎng)學(xué)府雅居金牛座清華逸景大邦第一城怡和名居資料來源：項(xiàng)目售樓部 戶型特征青白江住宅在售市場(chǎng)通過調(diào)查各樓盤戶型配比情況，通過SPSS統(tǒng)計(jì)分析和矩陣研究。目前青白江區(qū)電梯住宅供應(yīng)戶型以75-90平方米套二和105-125平方米套三為主流。 青白江區(qū)域樓盤建筑風(fēng)格均為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，無其它建筑風(fēng)格的樓盤。在園林景觀打造上也僅有簡(jiǎn)單的綠化種植，無整體風(fēng)格定位，無會(huì)所、運(yùn)動(dòng)休閑等設(shè)施配套，僅青白江區(qū)域最大項(xiàng)目大邦第一城園林風(fēng)格定位為巴厘島風(fēng)情。整體建筑風(fēng)格的單一化和園林景觀的無主題簡(jiǎn)單化導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域樓盤品質(zhì)較低。巴厘島風(fēng)情

45、資料來源：項(xiàng)目售樓部 建筑風(fēng)格、園林景觀青白江住宅在售市場(chǎng)大邦第一城清華逸景資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng)金牛座怡和名居金牛座資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng)鼎鴻尚品廊橋翠庭資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng)樓盤名稱容積率綠化率車戶比七里溪香2.0360%1：0.5經(jīng)典華庭2.7432%1：0.58學(xué)府雅居332.3%（地）1：0.62清華逸景430%1：0.45城市廣場(chǎng)330%1：0.68碧云天3.4935%1：0.7鼎鴻尚品2.730.30%1：0.67金牛座2.830.00%1：0.48凱萊麗景2.243.00%1：0.44廊橋翠庭3.8530%1：0.48紫竹居

46、1.636.20%1：0.56上域中央2.4635.00%1：0.46香草洲2.630%1：0.48怡景陽(yáng)光2.1735.20%1：0.34怡和茗居2.8930.5%（地）1：0.55宏恩康城3.4935%1：0.6大邦第一城4.1941.65%1：0.48 總體來看青白江區(qū)域容積率均在5以下，容積率23之間的居多，有11個(gè)，綠化率30%40%之間居多，有14個(gè)，車戶比1：0.41：0.6之間均多，有12個(gè)。容積率較低綠化率較高的樓盤有：七里溪香、凱萊麗景、紫竹居、上域中央和怡景陽(yáng)光。部分樓盤低容積率較高綠化率，滿足是品質(zhì)樓盤的先規(guī)劃條件，但是規(guī)模、主題包裝和品質(zhì)打造不到位，導(dǎo)致樓盤本身價(jià)值沒

47、有體現(xiàn)出來。資料來源：項(xiàng)目售樓部 容積率、綠化率、車戶比青白江住宅在售市場(chǎng)樓盤名稱建筑類型物管費(fèi)（元/月）七里溪香多層0.6經(jīng)典華庭多層、小高層0.5（多層）0.9（電梯）學(xué)府雅居小高層0.9清華逸景小高層1城市廣場(chǎng)小高層0.6（3F）、0.7(4F)、08(5F)、0.9(6F)、1（7-11F）碧云天小高層、高層1.2鼎鴻尚品小高層1金牛座小高層1凱萊麗景小高層、多層0.5廊橋翠庭小高層0.8紫竹居多層0.6上域中央多層，小高層0.5（多層）0.9（電梯）香草洲小高層、多層0.5（多層）1（電梯）怡景陽(yáng)光多層、小高層0.5（多層）0.9（電梯）怡和茗居小高層未定宏恩康城小高層1大邦第一城小

48、高層0.9 青白江區(qū)域樓盤多層物管費(fèi)在0.50.6元/月之間，電梯物管費(fèi)大多在0.91元/月之間，僅城市廣場(chǎng)電梯物管費(fèi)是按照樓層高低收費(fèi)，樓層越高物管費(fèi)越高。物管費(fèi)用較符合當(dāng)?shù)貥潜P管理和品質(zhì)水平資料來源：項(xiàng)目售樓部 物管費(fèi)青白江住宅在售市場(chǎng)調(diào)查說明住宅在售市場(chǎng) 產(chǎn)品特征 銷售情況 客戶特征土地交易市場(chǎng)二手房交易市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)開發(fā)規(guī)模建筑類型戶型特征建筑風(fēng)格園林景觀其他指標(biāo)總體供需情況暢銷戶型價(jià)格情況價(jià)格變動(dòng)情況年后交易情況市場(chǎng)篇樓盤名稱推出量銷售量存量銷售率開盤時(shí)間七里溪香28716212556.4%08.12經(jīng)典華庭3042327276.3%08.6學(xué)府雅居268182506.7%09.2

49、清華逸景32814418443.9%07.9城市廣場(chǎng)1806911138.3%09.2 碧云天35819616254.7%08.3鼎鴻尚品68422661.8%08.6金牛座1665810834.9%08.9凱萊麗景26811115741.4%08.9廊橋翠庭2421509262.0%08.7紫竹居1561243279.5%08.7上域中央36825511369.3%08.11香草洲62924838139.4%08.1怡景陽(yáng)光3169821831.0%08.3怡和茗居176未開盤1760.0%未開盤宏恩康城101366535.6%08.7大邦第一城3963009675.8%08.3合計(jì)4611

50、2243236848.6%總體供需情況青白江在售市場(chǎng)資料來源：項(xiàng)目售樓部 （單位：套）備注：存量=（推出量銷售量）青白江住宅在售市場(chǎng)總體供需情況根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)目前市場(chǎng)推出套數(shù)為4611套、銷售套數(shù)2243套，市場(chǎng)存量房2368套，總體銷售轉(zhuǎn)化率為48.6%,不足五成。樓盤名稱套一套二套三套四套五合計(jì)七里溪香134010522162經(jīng)典華庭1732183/232學(xué)府雅居/135/18清華逸景/13121/10144城市廣場(chǎng)/4326/69 碧云天/130651/196鼎鴻尚品/348/42金牛座43141/58凱萊麗景/9021/111廊橋翠庭/12921/150紫竹居/5371/124上域中央3

51、09611613/255香草洲294152/248怡景陽(yáng)光076211/98怡和茗居/00/0宏恩康城0351/36大邦第一城/175125/300合計(jì)1051067104217122243資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng)樓盤名稱套一套二套三套四套五合計(jì)七里溪香143550260125經(jīng)典華庭0369/72學(xué)府雅居/15397/250清華逸景/37125/22184城市廣場(chǎng)/7437/111 碧云天/79767/162鼎鴻尚品/1610/26金牛座236619/108凱萊麗景/50107/157廊橋翠庭/7814/92紫竹居/311 /32上域中央0316022/113香草洲98106

52、177 /381怡景陽(yáng)光60128237/218怡和茗居/ 13244/176宏恩康城44615/65大邦第一城/ 5937/96合計(jì)199112496162222368資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng)戶型樓盤怡景陽(yáng)光凱萊麗景七里溪香5060708090100110120130140150以上套一套二套三套四及以上多層暢銷戶型香草洲上域中央紫竹居資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng)通過調(diào)查各樓盤所有戶型銷售情況，通過SPSS統(tǒng)計(jì)分析和矩陣研究。目前青白江區(qū)多層住宅暢銷戶型以80-95平方米經(jīng)濟(jì)實(shí)用型套二和110-125平方米緊湊實(shí)用型套三為主。戶型樓盤碧云天上域中央經(jīng)典華庭香草洲凱

53、萊麗景怡景陽(yáng)光宏恩康城廊橋翠庭鼎鴻尚品5060708090100110120130140150以上套一套二套三套四及以上電梯暢銷戶型城市廣場(chǎng)學(xué)府雅居金牛座清華逸景大邦第一城資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng)通過調(diào)查各樓盤所有戶型銷售情況，通過SPSS統(tǒng)計(jì)分析和矩陣研究。目前青白江區(qū)電梯住宅暢銷戶型以75-90平方米緊湊實(shí)用型套二和105-125平方米緊湊實(shí)用型套三為主。2740 青白江區(qū)域多層整體均價(jià)在2740元/，怡景陽(yáng)光和凱萊麗景價(jià)格相對(duì)較高分別為3100元/和2900元/，紫竹居價(jià)格相對(duì)較低，為2400元/，其他樓盤都在2700元/左右。資料來源：項(xiàng)目售樓部 價(jià)格描述青白江住宅在售

54、市場(chǎng)2480 青白江區(qū)域電梯整體均價(jià)在2480元/，清華逸景和碧云天價(jià)格相對(duì)較高，分別為2900元/和2600元/ ，學(xué)府雅居、鼎鴻尚品、廊橋翠庭、上域中央價(jià)格相對(duì)較低，在2300元/，其他樓盤均在都在2500元/左右。資料來源：項(xiàng)目售樓部 價(jià)格描述青白江住宅在售市場(chǎng)青白江區(qū)價(jià)格變動(dòng)情況 從上圖可以看出，在2008.32009.2期間，在地震后和2008年年底這兩個(gè)時(shí)間段進(jìn)行了價(jià)格的變動(dòng)，地震后部分樓盤進(jìn)行了降價(jià)，2008年年底大多數(shù)樓盤都進(jìn)行了降價(jià)，幅度在70400元/不等。大多數(shù)樓盤通過降價(jià)促銷的手段刺激樓市剛性需求。資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng)年后交易量據(jù)了解年后各個(gè)樓盤總體

55、銷售情況，部分樓盤成交套數(shù)有所上升,有局部回暖的跡象，如城市廣場(chǎng)、碧云天、上域中央年后銷售達(dá)到40-50套，但多數(shù)樓盤維持在1020套之間，仍有部分樓盤銷售較差，如金牛座年后成交3套，宏恩康城年后未成交。樓盤名稱年后成交上域中央50套城市廣場(chǎng)50套碧云天40套怡景陽(yáng)光20套經(jīng)典華庭20套七里溪香18套學(xué)府雅居18套鼎鴻尚品11套香草洲10余套大邦第一城7套廊橋翠庭6套紫竹居6套清華逸景5套凱萊麗景5套金牛座3套宏恩康城0套資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng)調(diào)查說明住宅在售市場(chǎng) 產(chǎn)品特征 銷售情況 客戶特征土地交易市場(chǎng)二手房交易市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)開發(fā)規(guī)模建筑類型戶型特征建筑風(fēng)格園林景觀其他指

56、標(biāo)總體供需情況暢銷戶型價(jià)格情況價(jià)格變動(dòng)情況年后交易情況市場(chǎng)篇客戶特征樓盤名稱客戶七里溪香教師、企事業(yè)、工廠職工居多經(jīng)典華庭公務(wù)員、工人、企事業(yè)單位居多，少量外地如德陽(yáng)、廣漢客戶學(xué)府雅居企事業(yè)、工廠職工居多清華逸景企事業(yè)、生意人等中高檔人群城市廣場(chǎng)鐵二局、攀鋼職工、教師為主碧云天政府、企事業(yè)、醫(yī)院?jiǎn)T工、個(gè)體戶等中高檔人群居多鼎鴻尚品川化、攀鋼職工居多金牛座教師、公務(wù)員、中鐵二局員工居多凱萊麗景川化、攀鋼職工居多廊橋翠庭川化、水公司、攀鋼職工居多紫竹居拆遷戶、農(nóng)科院職工居多上域中央企事業(yè)單位、教師等中高檔客戶群居多香草洲工廠職工、生意人居多怡景陽(yáng)光工廠、企事業(yè)單位職工居多怡和茗居攀鋼、川化職工居多

57、宏恩康城攀鋼、水利局職工居多大邦第一城生意人、工廠職工居多 青白江區(qū)域購(gòu)房群主要為本地川化、攀鋼兩大企業(yè)職工，其次是企事業(yè)單位員工、教師、個(gè)體戶人群，也有少量如廣漢、德陽(yáng)等地客戶?？蛻舯镜鼗瘦^成都其它區(qū)域比較處于較高水平。資料來源：項(xiàng)目售樓部 青白江住宅在售市場(chǎng)調(diào)查說明住宅在售市場(chǎng) 產(chǎn)品特征 銷售情況 客戶特征土地交易市場(chǎng)二手房交易市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)開發(fā)規(guī)模建筑類型戶型特征建筑風(fēng)格園林景觀其他指標(biāo)總體供需情況暢銷戶型價(jià)格情況價(jià)格變動(dòng)情況年后交易情況市場(chǎng)篇 通過從青白江區(qū)國(guó)土資源局采集的土地交易數(shù)據(jù)， 2006年土地成交8宗，2007年上升到13宗，2008年又下降到6宗；08年單宗土地成交最高

58、價(jià)格有所上升，但是成交宗數(shù)從07年的13宗銳減到08年的6宗，土地市場(chǎng)隨著樓市的調(diào)整出現(xiàn)交易萎縮的跡象。資料來源：青白江區(qū)國(guó)土資源局 青白江土地交易市場(chǎng)青白江土地交易市場(chǎng) 通過從青白江區(qū)國(guó)土資源局采集的土地交易數(shù)據(jù)， 2007土地成交價(jià)格都有較大數(shù)額的溢價(jià)、但08年土地成交價(jià)格基本上和起拍賣價(jià)持平。在樓市調(diào)整的大背景下，多數(shù)開發(fā)商由于資金緊張和信心不足導(dǎo)致08年土地成交溢價(jià)大幅下降。資料來源：青白江區(qū)國(guó)土資源局 調(diào)查說明住宅在售市場(chǎng) 產(chǎn)品特征 銷售情況 客戶特征土地交易市場(chǎng)二手房交易市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)開發(fā)規(guī)模建筑類型戶型特征建筑風(fēng)格園林景觀其他指標(biāo)總體供需情況暢銷戶型價(jià)格情況價(jià)格變動(dòng)情況年后交易

59、情況市場(chǎng)篇 從青白江房管局采集的二手房交易數(shù)據(jù)分析，2007年二手房住宅成交1362套，2008年下降到701套；住宅+非住宅也從2007年的1592套下降到2008年的911套。2008年二手房成交套數(shù)也隨著樓市調(diào)整而萎縮。青白江二手房交易 2007年二手房住宅成交面積為13.45萬(wàn)，2008年銳減到6.04萬(wàn) ；住宅+非住宅從2007年的18.57萬(wàn)下降到2008年的13.58萬(wàn) 。2008年二手房成交面積也隨著樓市調(diào)整而萎縮。青白江二手房交易調(diào)查說明住宅在售市場(chǎng) 產(chǎn)品特征 銷售情況 客戶特征土地交易市場(chǎng)二手房交易市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)開發(fā)規(guī)模建筑類型戶型特征建筑風(fēng)格園林景觀其他指標(biāo)總體供需情況

60、暢銷戶型價(jià)格情況價(jià)格變動(dòng)情況年后交易情況市場(chǎng)篇市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)住宅在售市場(chǎng)產(chǎn)品特征開發(fā)規(guī)模: 青白江區(qū)絕大部分樓盤規(guī)模較小、品質(zhì)大盤數(shù)量極少，整體開發(fā)檔次還有待提升。建筑類型: 小高層電梯和多層的建筑類型為青白區(qū)開發(fā)的主流。高層建筑對(duì)客戶的抗性較大，市場(chǎng)銷售壓力較大。戶型特征:目前青白江區(qū)多層供應(yīng)戶型以80-100平方米套二和110-125平方米套三為主流。目前青白江區(qū)電梯住宅供應(yīng)戶型以75-90平方米套二和105-125平方米套三為主流。建筑風(fēng)格和園林景觀:青白江區(qū)整體建筑風(fēng)格的單一化和園林景觀的無主題簡(jiǎn)單化導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域樓盤品質(zhì)較低。其他指標(biāo)容積率、綠化率、車戶比:部分樓盤低容積率較高綠化率，滿