國際房地產稅制比較

1、 國際房地產稅制比較 完善我國房地產業(yè)體制 北興分局 張國明、崔占武、費俊成摘要：本文通過借鑒國際上房地產稅制的通行做法，認真剖析了國外利用房地產稅收政策調控房地產市場的特點，進而提出了如何借鑒國外先進經(jīng)驗利用好稅收政策對房地產業(yè)的調控作用。關鍵詞：宏觀調控 房地產稅制 稅收手段宏觀調控就發(fā)展歷程來看，我國房地產市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發(fā)展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和

2、阻礙了房地產業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發(fā)展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控

3、，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發(fā)揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。 （一）以高額稅率對房地產行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為房地產市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現(xiàn)象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業(yè)內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域

4、；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80。而我國在房地產保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經(jīng)濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼房地產市場價格的持續(xù)升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平

5、衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建

6、設一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是

7、在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。（三）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。從國際稅收實踐來看，當房地產發(fā)生買賣等有償轉讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的

8、價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。（四）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,

9、就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經(jīng)濟的快速發(fā)展。（五）針對房地產市場征收不動產稅、財產稅，以防止房地產市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅；二是只對土地和房屋合并征

10、收的房地產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產稅的國家，一般征收財產稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅，計稅依據(jù)是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅：該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產

11、市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優(yōu)化配置，同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數(shù)國家對房產和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據(jù)房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產評估機構

12、和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數(shù)國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經(jīng)驗借鑒（一）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。眾所周知，我國房地產市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產企業(yè)的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使用采用

13、高稅負打擊房地產業(yè)投機行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經(jīng)驗，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節(jié)很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮：1.將現(xiàn)行房地產保有環(huán)節(jié)的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統(tǒng)一的房地產稅；2.按房地產評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產價值；3.適當擴大征稅范圍，將發(fā)達地區(qū)農村納入房地產體系；4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；5.房地產稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立

14、法和管理權限。（二）開征“房地產轉讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策,這是當前稅收政策調控的力度點所在。具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗，對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業(yè)稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經(jīng)證明了這一點。（三）切實利用稅收杠桿促進房地產業(yè)的發(fā)展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。稅收政策是國家進行產業(yè)政策調整的重要手段，是在市場