青椒旅館項目可行性研究報告

1、青椒旅館項目可行性研究報告二一五年八月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc427677094 第1章 總 論 PAGEREF _Toc427677094 h 4 HYPERLINK l _Toc427677095 項目概要 PAGEREF _Toc427677095 h 4 HYPERLINK l _Toc427677096 項目名稱 PAGEREF _Toc427677096 h 4 HYPERLINK l _Toc427677097 膠囊旅館背景 PAGEREF _Toc427677097 h 5 HYPERLINK l _Toc427677098 青椒

2、旅館建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc427677098 h 6 HYPERLINK l _Toc427677099 第2章 項目建設(shè)的可行性分析 PAGEREF _Toc427677099 h 7 HYPERLINK l _Toc427677100 第3章 市場前景分析 PAGEREF _Toc427677100 h 8 HYPERLINK l _Toc427677101 國內(nèi)外膠囊旅館發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc427677101 h 8 HYPERLINK l _Toc427677102 3.1.1 國外膠囊旅館發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc427677102 h 8 HYPE

3、RLINK l _Toc427677103 3.1.2 國內(nèi)膠囊旅館發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc427677103 h 13 HYPERLINK l _Toc427677104 市場機(jī)遇 PAGEREF _Toc427677104 h 15 HYPERLINK l _Toc427677105 3.2.1 旅游大環(huán)境 PAGEREF _Toc427677105 h 15 HYPERLINK l _Toc427677106 3.2.2 高校畢業(yè)生大潮 PAGEREF _Toc427677106 h 16 HYPERLINK l _Toc427677107 3.2.3 創(chuàng)客熱潮 PAGEREF

4、 _Toc427677107 h 17 HYPERLINK l _Toc427677108 3.3 市場前景綜述 PAGEREF _Toc427677108 h 18 HYPERLINK l _Toc427677109 第4章 項目分析及評價 PAGEREF _Toc427677109 h 19 HYPERLINK l _Toc427677110 4.1 項目SWOT分析 PAGEREF _Toc427677110 h 19 HYPERLINK l _Toc427677111 4.1.1 優(yōu)勢（S） PAGEREF _Toc427677111 h 19 HYPERLINK l _Toc4276

5、77112 4.1.2 劣勢（W） PAGEREF _Toc427677112 h 20 HYPERLINK l _Toc427677113 4.1.3 機(jī)遇（O） PAGEREF _Toc427677113 h 22 HYPERLINK l _Toc427677114 4.1.4 挑戰(zhàn)（T） PAGEREF _Toc427677114 h 23 HYPERLINK l _Toc427677115 4.2 主要競爭對手分析 PAGEREF _Toc427677115 h 23 HYPERLINK l _Toc427677116 4.3 產(chǎn)品價格分析 PAGEREF _Toc427677116

6、h 24 HYPERLINK l _Toc427677117 4.4 市場定位及項目評估 PAGEREF _Toc427677117 h 26 HYPERLINK l _Toc427677118 4.4.1 消費者市場分析 PAGEREF _Toc427677118 h 26 HYPERLINK l _Toc427677119 4.4.2 市場定位 PAGEREF _Toc427677119 h 26 HYPERLINK l _Toc427677120 4.5 項目評價 PAGEREF _Toc427677120 h 27 HYPERLINK l _Toc427677121 第5章 項目運營

7、PAGEREF _Toc427677121 h 28 HYPERLINK l _Toc427677122 5.1建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 PAGEREF _Toc427677122 h 28 HYPERLINK l _Toc427677123 面積 PAGEREF _Toc427677123 h 28 HYPERLINK l _Toc427677124 空間布局 PAGEREF _Toc427677124 h 28 HYPERLINK l _Toc427677125 經(jīng)營模式 PAGEREF _Toc427677125 h 28 HYPERLINK l _Toc427677126 第6章 投資估算 PA

8、GEREF _Toc427677126 h 29 HYPERLINK l _Toc427677127 第7章 財務(wù)評價及效益分析 PAGEREF _Toc427677127 h 30 HYPERLINK l _Toc427677128 項目經(jīng)濟(jì)評價 PAGEREF _Toc427677128 h 30 HYPERLINK l _Toc427677129 基本數(shù)據(jù)確立 PAGEREF _Toc427677129 h 30 HYPERLINK l _Toc427677130 營業(yè)收入及稅金測算 PAGEREF _Toc427677130 h 30 HYPERLINK l _Toc427677131

9、 總成本估算 PAGEREF _Toc427677131 h 30 HYPERLINK l _Toc427677132 平均利潤與營業(yè)稅金 PAGEREF _Toc427677132 h 31 HYPERLINK l _Toc427677133 財務(wù)評價 PAGEREF _Toc427677133 h 31 HYPERLINK l _Toc427677134 項目投資回收期 PAGEREF _Toc427677134 h 31 HYPERLINK l _Toc427677135 項目投資利潤率 PAGEREF _Toc427677135 h 32 HYPERLINK l _Toc4276771

10、36 盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc427677136 h 32 HYPERLINK l _Toc427677137 綜合效益評價結(jié)論 PAGEREF _Toc427677137 h 33 HYPERLINK l _Toc427677138 經(jīng)濟(jì)效益 PAGEREF _Toc427677138 h 33 HYPERLINK l _Toc427677139 第8章結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc427677139 h 39 HYPERLINK l _Toc427677140 8.1 結(jié)論 PAGEREF _Toc427677140 h 39 HYPERLINK l _Toc42767

11、7141 8.2 建議 PAGEREF _Toc427677141 h 39第1章 總 論概要青椒旅館即“青年客?！薄澳z囊旅館”，“青年客?！笔侵该嫦蚯嗄耆后w提供可居住與創(chuàng)業(yè)的服務(wù)式公寓，配置全套家私，靈活租賃，強(qiáng)調(diào)小資生活環(huán)境，時尚明亮，現(xiàn)代生活，生態(tài)性和科技性?！澳z囊旅館”()，是“Capsule Ho-tel”的音譯。人們也稱之為“太空艙酒店、旅館”、“膠囊公寓”、“格仔旅館”、“棺材旅館”、“節(jié)能青年客?！?。是一種極高密度的酒店住宿設(shè)施，住客可使用的空間局限于一個大約2m*1m*1.25m，由注模塑膠或玻璃纖維制成的細(xì)小空間，僅足夠睡眠?？臻g內(nèi)通常設(shè)有電腦等電子娛樂設(shè)備，洗手間及淋浴設(shè)

12、施需要共享。這些單元會堆棧起來，住客的行李需要存放在離單元較遠(yuǎn)的儲物柜中，旅館內(nèi)亦設(shè)有餐廳，或自動售賣機(jī)等設(shè)施，方便住客。青椒旅館即以“青春、活力、時尚”文化為主題形象，以膠囊旅館設(shè)施設(shè)備為基礎(chǔ)，加上青年客棧的開放性、便捷性的小資生活環(huán)境的的新型低碳環(huán)保經(jīng)濟(jì)型酒店。青椒旅館是膠囊旅館的升級版，形象更加鮮明，符合時代的發(fā)展，以下的研究分析第2章至第4章是基于膠囊旅館上對青椒旅館的可行性分析。膠囊旅館背景（1）起源上世紀(jì)八十年代，在日本為了解決加班晚了趕不上末班車及酒后不能開車的人臨時住宿過夜的一種快節(jié)奏的旅宿形式。膠囊旅館的最初設(shè)計者是建筑家黑川紀(jì)章。1979年，新日本觀光株式會社在大阪梅田開辦

13、了首家膠囊旅館，1985年，隨著國際科學(xué)技術(shù)博覽會的舉行，為容納大量觀光客而緊急修建的膠囊旅館，經(jīng)電視臺報道之后開始被社會廣知。日本的膠囊旅館多選址在車站等交通便利處，由于存在疏散難、存火患等設(shè)計上的先天缺陷，其對建筑材料的技術(shù)要求卻很高，從框架到配件均為防火耐火材料，連床墊都得經(jīng)過防火檢驗?！澳z囊”像一個個巨大的滾筒洗衣機(jī)，分上下兩層排列在一起，二層有樓梯直達(dá)，內(nèi)部面積一般不超過兩平方米，高度僅有1.25米，人在里面無法站立，但麻雀雖小、五臟俱全，可謂是小空間承載了大生活，電視監(jiān)控器、廣播、電視、無線上網(wǎng)等設(shè)備一應(yīng)俱全，且多與桑拿洗浴一并對外營業(yè)，住宿費用也比一般旅館要低廉許多。（2）發(fā)展現(xiàn)

14、狀土地資源越來越寸土寸金，膠囊旅館的出現(xiàn)本是權(quán)宜之策，卻因其低碳排放、經(jīng)濟(jì)實用、節(jié)約資源、安全衛(wèi)生等優(yōu)點，與人類日益倡導(dǎo)的低碳、環(huán)保理念不謀而合，很快就被世界各國效仿，與經(jīng)濟(jì)是否發(fā)達(dá)無關(guān)，中國、美國、法國、英國、德國、意大利、俄羅斯、新加坡、韓國等國家都出現(xiàn)了膠囊旅館，受到了一部分年輕差旅族的歡迎，但除了日本之外，膠囊旅館難以在其他國家得到推廣和發(fā)展。2010年初，膠囊旅館首次登陸我國蕪湖，“膠囊公寓”因此也被審定入選當(dāng)年年度新詞語，并收錄進(jìn)中國語言生活狀況報告，指在保證住客基本生存權(quán)的前提下，將私人空間做到合理的最小化的公寓。北京、上海、西安、南京、廣州、深圳等地也陸續(xù)籌建這樣的旅館、客棧，

15、有些已經(jīng)開業(yè)。目前國內(nèi)也出現(xiàn)了幾家生產(chǎn)膠囊旅館設(shè)備的廠家，杭州、西安、上海也相繼出現(xiàn)了專業(yè)的生產(chǎn)膠囊旅館設(shè)備的廠家。這種低碳環(huán)保、經(jīng)濟(jì)便捷的青年旅館在短期內(nèi)成為中國新的一種投資業(yè)態(tài)，成為低碳生活的新方式。（1）面積：8001000平方米（2）空間布局 eq oac(,1)宿眠區(qū)：男艙5080個、女艙5080個，每個內(nèi)部空間配有一盞燈，幾個衣架，一條薄毯，一個枕頭和一臺小電視； eq oac(,2)洗浴區(qū)：洗漱、沐浴、洗手間； eq oac(,3)休閑區(qū)：咖啡茶、電腦wifi、閱讀、自助洗衣、自動售賣機(jī)、文旅資訊、留言版。第2章 項目建設(shè)的可行性分析對于中國這樣的人口大國，早已有類似膠囊旅館雛形

16、的蝸居、蟻族、群居、集裝箱屋等降低居住成本的做法。膠囊旅館的引進(jìn)，無疑為應(yīng)對城市化進(jìn)程加速、城市流動人口驟增提供了新思路，也為既經(jīng)濟(jì)實惠又不失尊嚴(yán)地解決住房問題提供了一種可能。土地資源越來越寸土寸金，膠囊旅館的出現(xiàn)本是權(quán)宜之策，卻因其低碳排放、經(jīng)濟(jì)實用、節(jié)約資源、安全衛(wèi)生等優(yōu)點，與人類日益倡導(dǎo)的低碳、環(huán)保理念不謀而合，很快就被世界各國效仿，與經(jīng)濟(jì)是否發(fā)達(dá)無關(guān)，中國、美國、法國、英國、德國、意大利、俄羅斯、新加坡、韓國等國家都出現(xiàn)了膠囊旅館，受到了一部分年輕差旅族的歡迎。青椒旅館是膠囊旅館的升級版，在膠囊旅館的基礎(chǔ)上揚長避短，更順應(yīng)了時代潮流的發(fā)展，符合消費者的需求。伴隨著資本市場發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制

17、改革的逐漸深入，我國將會建立起一個開放的酒店產(chǎn)權(quán)市場，政府會為酒店業(yè)籌集資金、建立、進(jìn)入、退出等方面創(chuàng)造更有利的條件，政府的支持將為我國膠囊旅館提供巨大的發(fā)展空間。膠囊旅館的主要投資方還是來自于民間，有了政府的支持，民間投資的活躍，膠囊旅館的發(fā)展勢在必行。第3章 市場前景分析國內(nèi)外膠囊旅館發(fā)展現(xiàn)狀3.1.1 國外膠囊旅館發(fā)展現(xiàn)狀“膠囊旅館”發(fā)展興起的一個重要的原因就是在于響應(yīng)了綠色消費理念，低碳環(huán)保，經(jīng)濟(jì)節(jié)約，安全健康，便捷衛(wèi)生的消費模式，也受到全世界各個國家比如：美國、英國、法國、俄羅斯、韓國等眾多國家的青睞，成為年輕一族和差旅一族的明智選擇，在各個國家競相發(fā)展。國外的“膠囊旅館”具有一定的

18、代表性。例如：（1）最精致：日本9H9H在時間上定義了住客的生活模式：1小時洗漱、7小時睡眠再加1小時的休息，共9小時。之所以說它是豪華版，原因在于9H的內(nèi)部設(shè)計和平面設(shè)計分別是由日本著名設(shè)計師柴田文江和廣村正彰操刀的，蜂巢一樣排列的睡眠格子由加固塑料制成，房間內(nèi)部安裝了人性化的操作系統(tǒng)，溫度、光線、時鐘和音樂可自行調(diào)節(jié)。 （2）最天然：奧地利公園旅館與日本和紐約的膠囊旅館比起來，奧地利達(dá)斯公園旅館無論從大小還是造型方面都更符合“膠囊”這個概念。旅館單間是用混凝土排水管改造成的，這曾經(jīng)是乞丐們的棲身之所，但是現(xiàn)在變得更體面了：雙人床、儲物空間、照明燈、電插座、羊毛毯和輕質(zhì)棉睡袋讓冷冰冰的水泥管

19、看起來更像是個簡易卻溫暖的小家，唯一不便的是衛(wèi)生間、淋浴、酒吧和咖啡館都設(shè)在旅館房間外面。所幸的是，旅館坐落在多瑙河畔，出了門就是自然美景。安全問題不用擔(dān)心，因為每個“房間”都設(shè)置了密碼鎖。值得一提的是，這里的收費由住客自己決定，給多少都行。（3）最現(xiàn)代：美國的“膠囊公寓”美國的膠囊公寓還有一個顯著的特點，那就是非常干凈整潔，處處流露出驚人的超現(xiàn)代氣息和時尚感覺。住在這樣的蝸居中，雖然空間狹小了一些，但是感覺估計是非常不錯的。這種膠囊公寓出現(xiàn)的地方和中國的可大不一樣，通常出現(xiàn)在機(jī)場、火車站等人員流動很大的地方，名字很貼切：“sleepbox”，翻譯過來就是床位短租，中介勿擾。膠囊屋出現(xiàn)在各個看

20、似不可能的角落里，可謂充分利用了空間，不僅做到了因地制宜，各個房間內(nèi)還有wi-fi無線網(wǎng)絡(luò)、液晶電視、報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、還能為筆記本、 等充電，當(dāng)然還有床、鋪蓋、行李架等。 3.1.2 國內(nèi)膠囊旅館發(fā)展現(xiàn)狀（1）亮相西安首先亮相中國的膠囊旅館便是在西安建立和營業(yè)的，起開始為公寓，歷經(jīng)一年時間，由西安膠囊旅館設(shè)備傾情打造，其價位起初為：38元/天，100元/每三天，200元/每周，800元/每月并且還有免費的數(shù)字電視，寬帶電腦，空調(diào)，暖氣以及全天熱水。（2）現(xiàn)身上海真正的膠囊旅館是在上海建成的，據(jù)相關(guān)人員解釋其位于上海火車站北廣場區(qū)域內(nèi)的膠囊旅館僅在300多平米的地方卻營造出了3個大型區(qū)域以及

21、一共布置了68個1.1米見方，長為2.2米的特殊睡床。并且還具有各種設(shè)備設(shè)施例如電源插頭，壁燈，平板電視以及四級空調(diào)和寬帶網(wǎng)絡(luò)和無線網(wǎng)絡(luò)等。上海膠囊旅館開業(yè)，每人只需28元基本費用。雖然對于“膠囊”來說占地面積實在有點小，僅有一米多點的高寬和2米的長度，但是卻有著精致的建造技術(shù)，安全的保障措施，各種生活基本設(shè)備和設(shè)施，休息，上網(wǎng)娛樂，工作以及燈光等都應(yīng)有盡有。這實屬我國的第一家真正的膠囊旅館，雖西安曾有過膠囊公寓，較為山寨，不是真正的膠囊旅館，而且與真正的膠囊旅館有著較大懸殊，上海的膠囊旅館完全按照國際上的正規(guī)標(biāo)準(zhǔn)來建造的，并且消費方式也有不同，不是以包天計算，而是以小時計算，使得旅客的來源也

22、不同。（3）臺灣“十一”黃金周，與受旅游法影響、臺灣游放緩形成鮮明對比的是，許多大陸背包客抵臺個人游，這讓每晚“千元(新臺幣)有找”的膠囊旅館突然洛陽紙貴。特別是在大陸背包客論壇“家喻戶曉”的品格子旅店、沐舍背包客棧等臺灣島內(nèi)膠囊旅館，最近都遇到了一房難求的局面。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，隨著大陸客個人游的開放，大陸游客背包越來越多，收費低廉的臺灣膠囊旅館成為旅游業(yè)“新商機(jī)”，近期更是愈開愈多，臺北幾間膠囊旅館的大陸客比重，平常約占四至五成，黃金周起已提高到八成。甚至如今，臺灣還出現(xiàn)了膠囊旅館的升級版“NEOSOHO”，它的出現(xiàn)既滿足商務(wù)客，也滿足背包客。（4）其他地方膠囊旅館有著很好的發(fā)展前景，由于其經(jīng)濟(jì)

23、實惠以及資源節(jié)約等因素，受到廣大游客的一致好評，膠囊旅館陸續(xù)再現(xiàn)昆明，重慶、青島、臺北、廣州、深圳等地。從2010年開始全國各地已建造了各種各樣的膠囊公寓，數(shù)不勝數(shù)，品質(zhì)也參差不齊。3.2市場機(jī)遇3.2.1 旅游大環(huán)境2014年國內(nèi)游客36.1億人次，比上年增長10.7%，國內(nèi)旅游收入30312億元，增長15.4%。入境游客12849萬人次，香港、澳門和臺灣同胞10213萬人次。在入境游客中，過夜游客5562萬人次，與上年基本持平。從世界旅游業(yè)的發(fā)展歷史狀況看，一個國家人均GDP達(dá)到3000美元時，就會出現(xiàn)到周邊國家旅游的熱潮。與此規(guī)律相符，我國人均GDP已超過1000美元，出現(xiàn)了國內(nèi)旅游大發(fā)

24、展階段，旅游人數(shù)呈現(xiàn)加速跡象。然而與大眾旅游迅猛發(fā)展不相適應(yīng)的是，大多數(shù)普通游客以及中小企業(yè)的商務(wù)人員在出行時遇到了“高檔酒店太貴，一般酒店太差”的情況。因此規(guī)模龐大的低檔酒店需要新的產(chǎn)品來替代。如此看來，經(jīng)濟(jì)型快捷酒店大行其道是一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟的必然結(jié)果，中國的大眾旅游發(fā)展需要價廉物美的酒店住宿設(shè)施！3.2.2 高校畢業(yè)生大潮隨著各大高校的擴(kuò)招，每年從各大高校畢業(yè)的畢業(yè)生逐年遞增，截止2015年，全國高校應(yīng)屆畢業(yè)生總量將達(dá)到史無前例的749萬，畢業(yè)人數(shù)再創(chuàng)新高，高校越來越包容的態(tài)度讓更多的年輕人有了進(jìn)入象牙塔追求更高階段進(jìn)修的機(jī)遇，同時，一些沒有招生資質(zhì)的高校在利益鏈的驅(qū)動下也進(jìn)行了

25、擴(kuò)招，對于現(xiàn)在年輕人來說，就業(yè)以及住房壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)找過了他們的上一輩人，所以就住房來說催生出了各種各樣的相對廉價的能夠讓他們負(fù)擔(dān)得起的公寓式建筑，膠囊公寓則是其中之一。3.2.3 創(chuàng)客熱潮2015年中國迎來了創(chuàng)新推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的新高潮，創(chuàng)客不是一般人，是有技術(shù)的草根，是沒資金的學(xué)霸。目前，很多“創(chuàng)客”創(chuàng)業(yè)起步階段，都會遇到生活成本較高的難題，尤其是居住，市場租房太貴，所以，低成本的膠囊公寓則是優(yōu)選之一，“洋蔥膠囊”在“創(chuàng)客空間+青年公寓”榜單中，位居第七，膠囊公寓在創(chuàng)客群中是有一定的市場需求。2015中國“創(chuàng)客空間+青年公寓”TOP15榜單3.3 市場前景綜述毫無疑問，膠囊旅館商機(jī)無限。近

26、年來被東南亞、歐洲各國效仿，就連發(fā)達(dá)的英國、法國、德國、立陶宛都相繼建成了類似的膠囊旅館，由于它的低碳環(huán)保、價格低廉和服務(wù)便捷，深受差旅一族年輕游客的歡迎，入住率非常高。當(dāng)然，也有往精品酒店路線發(fā)展的膠囊旅館，比如在新加坡就出現(xiàn)了高端膠囊旅館。目前國內(nèi)也出現(xiàn)了幾家生產(chǎn)膠囊旅館設(shè)備的廠家，杭州、西安、上海還相繼出現(xiàn)了專業(yè)的生產(chǎn)膠囊旅館設(shè)備的廠家。這種“低碳環(huán)保、經(jīng)濟(jì)便捷”的青年旅館有可能在短期內(nèi)成為中國新的一種投資業(yè)態(tài)，成為低碳生活的新方式，市場潛力巨大。 第4章 項目分析及評價4.1 項目SWOT分析4.1.1 優(yōu)勢（S）我國的酒店業(yè)發(fā)展迅速，但酒店的結(jié)構(gòu)非常不合理。一邊是高星級酒店林立、奢侈

27、消費；另一邊是一些小型旅館服務(wù)質(zhì)量和衛(wèi)生條件很差，是大多數(shù)旅游者感覺不適應(yīng)。這兩種情況會促使旅游者對價廉物美的膠囊旅館的需求越來越強(qiáng)烈。膠囊旅館主要有以下優(yōu)勢：（1）價格競爭優(yōu)勢膠囊旅館的固定成本和后期追加成本較少，管理和服務(wù)費率低于高星級酒店的水平，具有一定的價格競爭優(yōu)勢。膠囊旅館的硬件產(chǎn)品功能配置體現(xiàn)實用性，不需要多余浪費的裝飾，節(jié)省了初建成本。高星級酒店服務(wù)要求全面和細(xì)致，需要員工人數(shù)眾多，勞動力成本較高；而膠囊旅館配套簡單，員工可以一人多崗，大大節(jié)約了人工成本，并通過減少一些大型輔助設(shè)施，如豪華宴會廳、健身中心的建設(shè)投入, 大幅度降低成本。（2）客源供給優(yōu)勢在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長背景下，不

28、同層次的國際交往增多，中國已成為國際首選的商務(wù)目的地， 入境游客中不乏一般旅游者和普通大眾。這樣，膠囊旅館和普通社會旅館一樣,也存在著相對固定的、數(shù)量巨大的客源優(yōu)勢。不但節(jié)省打工者及低收入群體的生活成本，而且可滿足一部分背包旅游者的需求，同時可以批量存在，是創(chuàng)業(yè)者居住的福音。膠囊旅館將其客源定位在社會大眾、一般商務(wù)人士、中小企業(yè)主和普通旅游者、自費旅游者，已贏得了客源市場優(yōu)勢。（3）觀念前衛(wèi)優(yōu)勢中國人喜歡貪新求異，對新鮮事物擁有好奇心。上海膠囊旅館一開業(yè)就吸引了無數(shù)媒體和年輕人的眼球，膠囊旅館能夠滿足年輕人求新求奇求省的心理，尤其是在北京、上海、深圳這種大都市的強(qiáng)大工作壓力，職業(yè)疾病纏繞著年輕

29、的白領(lǐng)們，找一個自己的空間休息，有自己的一篇小天地，都可以在膠囊旅館中實現(xiàn)。 劣勢（W）(1)進(jìn)入壁壘較低新生事物往往管理混亂，沒有指定相應(yīng)的法規(guī)規(guī)范，山寨版頻繁出現(xiàn)，盜取膠囊旅館的顧客碩果，膠囊旅館建造成本大大低于高檔酒店，資金幾乎不構(gòu)成行業(yè)進(jìn)人壁壘，對管理的要求比較低，這便使很多缺乏酒店管理經(jīng)驗的投資客們都敢于涉足于此，較低的進(jìn)入壁壘使膠囊旅館成為中小投資者的熱點行業(yè)。雖然可以簡稱或者可以稱作膠囊旅館，但是很大程度上讓旅游者更無法辨認(rèn)什么是膠囊旅館，對膠囊旅館的發(fā)展非常不利。(2)品牌知名度低品牌效應(yīng)能有效提高酒店的經(jīng)營效率，但中國膠囊旅館的集團(tuán)化程度較低，還沒有形成酒店品牌。在抽樣調(diào)查中

30、，只有18.75%的人了解過膠囊旅館。來源于網(wǎng)絡(luò)目前膠囊旅館也僅僅在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)有一定的影響力，整體宣傳促銷不力，更談不上什么是膠囊旅館，一聽說像棺材一樣馬上就想打退堂鼓了。目前，膠囊旅館仍停留在初步階段，形成品牌化還有很久的一段路要走。（3）“膠囊”居住不舒適，隔音效果差膠囊公寓的設(shè)計長約2.4米，寬不到1米，這種尺寸與火車上的硬臥無異，而有過外出經(jīng)驗的人都知道，這種尺寸的住房并非長久之計，這種空間的狹小甚至不能滿足人類正常的生理需求以及心里需求，所以當(dāng)問及為什么不入住這種膠囊公寓時，得到的最多答案便是覺得空間狹小。當(dāng)今時代，人們更加期待的是人性化的住宿設(shè)施，提倡小而全，重視私密性，在安全

31、標(biāo)準(zhǔn)方面，更是不能有一丁點兒馬虎。膠囊旅館兩側(cè)的膠囊殼，隔音效果并不理想，如果旁邊有人講 或者打呼嚕，都能聽見，不具有私密性。（4）安全隱患盡管膠囊旅館生意火爆，但也存在一些安全隱患。艙體的材料為易燃物質(zhì)，并且入住人群密度大。人在進(jìn)入艙體后，很難迅速脫身，一旦發(fā)生火災(zāi)后，難以迅速逃離逃生。除此之外，每個艙門都只是一個伸縮簾，沒有防盜設(shè)施，并且旅館還設(shè)有男女混合區(qū)，旅客入住后很難保證自身安全。 機(jī)遇（O）(1)國內(nèi)旅游市場不斷成熟隨著國內(nèi)旅游的興起，中等消費的工薪階層構(gòu)成了國內(nèi)旅游的主力軍，給膠囊旅館提供了一個廣闊的發(fā)展空間。世界旅游組織的報告預(yù)測：“中國將在2020 年成為世界第一旅游接待國，

32、屆時到中國境內(nèi)旅游的外國客人將超過1.37 億人次”，國際游客的大量涌入必將會極大地促進(jìn)中國飯店業(yè)的飛速發(fā)展，為膠囊旅館在未來的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的外部條件。 (2)政府的支持伴隨著資本市場發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的逐漸深入，我國將會建立起一個開放的酒店產(chǎn)權(quán)市場，政府會為酒店業(yè)籌集資金、建立、進(jìn)入、退出等方面創(chuàng)造更有利的條件，政府的支持將為我國膠囊旅館提供巨大的發(fā)展空間。膠囊旅館的主要投資方還是來自于民間，有了政府的支持，民間投資的活躍，膠囊旅館的發(fā)展勢在必行。(3)營銷技術(shù)的發(fā)展?fàn)I銷技術(shù)的發(fā)展, 尤其是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成熟為膠囊旅館的戰(zhàn)略聯(lián)盟和集團(tuán)化發(fā)展提供了方便而有效的手段，這將有利于膠囊旅館形成戰(zhàn)略同

33、盟，進(jìn)行品牌化建設(shè)，發(fā)展系統(tǒng)化膠囊旅館。(4 )大量流動人口這種旅館形式非誠適合現(xiàn)今社會大都市快捷、便利的生活要求。比快捷酒店更便宜的低廉價格，對流動人口大的城市還是很有吸引力的。4.1.4 挑戰(zhàn)（T）（1）微型旅館的興起伴隨著日益興起的分時度假而出現(xiàn)的微型旅館、家庭旅館、小型山寨版膠囊旅館也同時受到普通旅游者的廣泛歡迎，在價格和硬件設(shè)施上與膠囊旅館差距不大，這將對膠囊旅館造成很大威脅。（2）社會聲譽(yù)危機(jī)市場普遍對膠囊旅館存在不信任感，私密安全難保證。基于遇到火災(zāi)、地震等突發(fā)事件，門會變形，影響住客逃生的因素，“膠囊”裝上門“業(yè)界沒有先例”，每個“膠囊”與外界僅靠一個可拉伸的簾子的隔開。如此半

34、敞開式的結(jié)構(gòu)，讓顧客對自身的人身和財產(chǎn)安全產(chǎn)生擔(dān)憂。 主要競爭對手分析優(yōu)勢劣勢價格傳統(tǒng)形式的連鎖旅館設(shè)備齊全，舒適安全，并且有相當(dāng)?shù)膭萘鸵?guī)模，如七天、如家等價格昂貴，切單人間選擇的余地很少，同時旅店面積龐大，租金昂貴120300元/每天不等小型廉價旅店作坊式的旅店，價格便宜，成本低廉安全舒適度備受質(zhì)疑，衛(wèi)生條件也令人擔(dān)憂.70150元/每天不等小結(jié)：膠囊旅館和一些動輒以豪華、大空間為傲的連鎖酒店相比，膠囊旅館因其低碳、環(huán)保，最大的賣點還在于經(jīng)濟(jì)；與小型廉價旅館相比，優(yōu)勢明顯，略勝一籌。4.3 產(chǎn)品價格分析地區(qū)名稱房型價格（元/晚）北京（14家）夢青旅太空艙客棧經(jīng)濟(jì)艙房83商務(wù)艙房101Min

35、iMe酒店*太空艙房86鼓韻青年旅舍*單人膠囊房106上海（1家）有樂趣青年客棧*太空艙房66青島（17家）避風(fēng)碼頭青年旅舍*膠囊床位50西安（45家）尚儉太空艙公寓經(jīng)濟(jì)艙房19小蜜蜂膠囊公寓*太空艙膠囊房25西安小寨yoyo膠囊公寓*太空艙房48大連（2家）12H太空艙酒店主題太空艙72開業(yè)體驗艙44間隔年間國際青年旅舍*十二星座太空艙間39杭州（12家）漢莎（杭州）頭等太空艙酒店太空艙房60尚儉太空艙公寓火車東站店太空艙房39星際太空艙旅社至尊豪華橫艙69成都（39家）尚儉太空艙青年旅舍經(jīng)濟(jì)艙房29昆明（7家）嘀嗒太空艙青年客棧經(jīng)濟(jì)艙房29廣州（10家）太空艙背包青年旅館太空艙房68深圳（

36、26家）星際太空艙膠囊公寓青年旅舍太空艙房29棲游太空艙青年旅館太空艙房44香港（1家）香港捷舒旅舍*日本太空艙199備注：1. 北京（14家）指：地區(qū)（含該主題房的酒店數(shù)量）；“*”指該酒店非膠囊/太空艙房主營店，還含有其他類型的房源；“去哪兒網(wǎng)”。小結(jié)：全國各地的膠囊旅館，以太空主題的居多；房間類型為經(jīng)濟(jì)太空艙房和商務(wù)太空艙房較多；價格由29100元左右不等，均屬于中低檔類型酒店；以火車站、商圈、旅游景點等人流比較大的位置居多。4.4 市場定位及項目評估4.4.1 消費者市場分析上班族加班有時不可避免，膠囊旅館能很好解決上班族臨時休息的需求年輕人新鮮事物的好奇；緩解生活經(jīng)濟(jì)壓力，對于剛畢業(yè)

37、的年輕人來說，剛投入工作，工資較低，擁有廉價休息空間也是一個不錯的選擇旅客如今交通雖說發(fā)達(dá)，但中轉(zhuǎn)、等車不可避免，在節(jié)約旅途車費的同時，安全舒適的單人休息場所是最佳選擇4.4.2 市場定位“青椒旅館”則給人“經(jīng)濟(jì)、低碳、青春、時尚、整潔”的市場形象。青椒旅館是以接待中低收入商務(wù)客人、青年學(xué)生、背包客和初期創(chuàng)業(yè)者等客人為主。這些客人在消費上講究實用性，要求酒店能夠提供價格實惠、簡單、實用的產(chǎn)品。青椒旅館的目標(biāo)客群可歸納為以下六種：自助出游的年輕一族；創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的創(chuàng)客一族；獨立精神的自由一族；職場拼搏的加班一族；躲避鬧市的悠閑一族；熱情時尚的清新一族。4.5 項目評價在日益競爭激烈的社會上，空間是每

38、個國家的重要的資源?！扒嘟仿灭^”就是充分的利用空間和經(jīng)濟(jì)便捷條件為適用人群提供更好的資源，而且青椒旅館的運用與上市勢必會讓跟多人關(guān)注。因此，“青椒旅館”將會是建筑行業(yè)一個成功的探索方向。第5章 項目運營青椒旅館的建設(shè)面積為5001000平方米 eq oac(,1)宿眠區(qū)：男艙5080個、女艙5080個，每個內(nèi)部空間配有一盞燈，幾個衣架，一條薄毯，一個枕頭和一臺小電視； eq oac(,2)洗浴區(qū)：洗漱、沐浴、洗手間； eq oac(,3)休閑區(qū)：咖啡茶、電腦wifi、閱讀、自助洗衣、自動售賣機(jī)、文旅資訊、留言版。模式項目的經(jīng)營模式為BBX，即B: BED 床位B: Breakfast 簡單早餐

39、 X: 自動售賣等其他增值服務(wù)第6章 投資估算本項目總投資940000元，其中包括設(shè)備成本660000（購艙成本：6000元/艙*100艙+布草成本：500元/套*120套）裝修成本250000（500*500元/）流動資金：30000第7章 財務(wù)評價及效益分析7.1項目經(jīng)濟(jì)評價項目經(jīng)濟(jì)評價的主要參考文件投資項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評估方法與參數(shù)最新稅收制度適用手冊營業(yè)綜合稅率按營業(yè)收入5.5%計算企業(yè)所得稅按項目利潤的25%計算據(jù)太空艙據(jù)點的發(fā)展情況，項目建成后接待住宿客呈遞增趨勢，建設(shè)期為4個月；入住率為60%，日接待住宿客人按60人次計算；接待旅客總?cè)藬?shù)，前3年持平；第4年增長率

40、為5%，第5年至第8年持平；第9年增長率為5%，第10年與第9年人數(shù)持平；消費水平年均增長率為5%； 測算營業(yè)收入為第一年：132.8萬元；第5年174.4萬元；第10年達(dá)233.7萬元；各年的營業(yè)收入詳見附表11）折舊和攤銷：由于旅游業(yè)投資服務(wù)性質(zhì)較高，全部投資轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)原值約91萬元，采用直線折現(xiàn)法，現(xiàn)值率10%，折舊年限10年，年均折舊額為9.1萬元。5）人力成本9）PMS維護(hù)費用年平均費用約2萬元經(jīng)估算，項目年均成本費用133萬元，詳見附表3本項目在整個計算期內(nèi)將實現(xiàn)平均利潤總額25.3萬元。7.2財務(wù)評價財務(wù)效益分析的目的是考察項目在計算期內(nèi)所取得經(jīng)濟(jì)效益的大小。該項目財務(wù)現(xiàn)金流

41、量分析分析結(jié)果如下：序號項目所得稅前所得稅后1財務(wù)內(nèi)部收益率（%）%31.25%2財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）萬元136653投資回報期（年）本項目，在整個計算期內(nèi)將實現(xiàn)年平均利潤25.3萬元，項目自有資金總投資94萬元。經(jīng)測算，項目投資利潤率為26.9%。BEP=年固定成本/（年營業(yè)收入-年可變成本）=57.64%因此，項目正常運營后，如年營業(yè)收入低于103.3萬元時，項目將面臨虧損。7.3綜合效益評價結(jié)論經(jīng)濟(jì)評價綜合匯總表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)和指標(biāo)一主要數(shù)據(jù)1年營業(yè)收入萬元2年平均利潤總額萬元3年營業(yè)稅金萬元4項目總投資萬元945建設(shè)期年4個月二主要評價指標(biāo)1稅后項目投資利潤率%26.9%2

42、項目投資利稅率%20.2%3稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%31.25%4稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%55.77%由以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，項目年均營業(yè)收入179.3萬元，年均利潤總額為25.3萬元，項目年均投資利潤率為26.9%，稅后財務(wù)財務(wù)內(nèi)部收益率31.25%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率10%。從財務(wù)評價的角度來看，該項目可行。附表1：營業(yè)收入預(yù)測 單位：萬元年份12345678910年接待人數(shù)（人次）21600 21600 21600 23328 23328 23328 23328 23328 24494 24494 年接待旅客增長速度（%）5%5%客房收入占年接待人數(shù)的100%旅客消費水平（元/人）606366

43、 69 73 77 80 84 89 93 消費增長水平（%）5%5%5%5%5%5%5%5%5%客房營業(yè)收入小計（萬元）130 136 143 162 170 179 188 197 217 228 其他收入占年接待人數(shù)的20%旅客消費水平（元/人）1516 17 17 18 19 20 21 22 23 消費增長水平（%）5%5%5%5%5%5%5%5%5%其他收入小計3.2 3.4 3.6 4.1 4.3 4.5 4.7 4.9 5.4 5.7 合計132.8 139.5 146.5 166.1 174.4 183.1 192.3 201.9 222.6 233.7 附件2：經(jīng)營成本預(yù)測

44、序號項目名稱合計12345678910備注1工資福利319 20 22 24 27 29 32 35 39 43 47 2營業(yè)成本310 23 24 25 29 30 32 33 35 39 40 水電費179 13 14 15 17 17 18 19 20 22 23 總收入的10%產(chǎn)品成本26 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 按其他收入的60%計算低值易耗品105 8 8 9 10 10 11 11 12 13 14 按客房收入的6%計算3租金478 30 33 36 40 44 48 53 58 64 71 按50元/平米/月4物業(yè)管理費38 3 3 3 3 4 4 4 4 4

45、5 按5元/平米/月5PMS維護(hù)費用20 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 7其他費用73 7 6 6 7 7 7 8 8 9 9 管理費用37 4 3 3 3 3 4 4 4 4 5 總收入的3%市場營銷費用36 3 3 3 3 3 4 4 4 4 5 總收入的2%經(jīng)營成本合計1238 84 90 97 107 116 125 136 147 161 174 其中：固定成本535 35 38 42 45 50 54 59 65 71 77 可變成本702 50 52 55 62 66 71 76 82 90 97 附表3：總成本費用預(yù)測序號合計12345678910年均成本1經(jīng)營成本1

46、238 84 90 97 107 116 125 136 147 161 174 124 2折舊、攤銷費91 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 4總成本費用1329 93 99 106 117 125 134 145 156 170 183 133其中：固定成本626 44 47 51 55 59 63 68 74 80 86 63 可變成本702 50 52 55 62 66 71 76 82 90 97 70 附表4：利潤表序號項目合計經(jīng)濟(jì)效益計算分析期(年)123456789101營業(yè)收入1793 132.8 139.5 146.5 166.1 174.4 183.1 192.

47、3 201.9 222.6 233.7 2營業(yè)稅金及附加99 7 8 8 9 10 10 11 11 12 13 3總成本費用1329 93 99 106 117 125 134 145 156 170 183 4利潤總額366 32 33 32 40 40 39 37 35 40 37 5彌補(bǔ)以前年度虧損0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6應(yīng)納稅所得額366 32 33 32 40 40 39 37 35 40 37 7所得稅91 8 8 8 10 10 10 9 9 10 9 8凈利潤274 24 25 24 30 30 29 28 26 30 28 9提取法定盈余公積金21 1

48、 1 2 1 1 1 1 2 1 10未分配利潤253 24 23 23 29 28 27 26 25 29 27 附表5：現(xiàn)金流量表序號項目合計12345678910一資金流入1793 133 139 146 166 174 183 192 202 223 234 營業(yè)收入1793 132.8 139.5 146.5 166.1 174.4 183.1 192.3 201.9 222.6 233.7 二資金流出1521 195 107 114 126 135 145 155 167 182 196 建設(shè)投資91 91 0 0 0 0 0 0 00流動資金投資3 3 總經(jīng)營成本1329 93 99 106 117 125 134 145 156 17