中國物業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)中國物業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展分析 引言我國物業(yè)管理起步于鄧小平同志南巡講話以后，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，同時在從香港引入內(nèi)地一種新服務行業(yè)物業(yè)管理，據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)數(shù)據(jù)顯示：約10500家，其中一級資質(zhì)： 1168家，管理面積：約146億，從業(yè)人員：約700萬人，其中全國大概有4萬余人獲得物業(yè)管理師資格。就是這群人為廣大業(yè)主營造出一個個安居樂業(yè)生活和工作環(huán)境，從而為和諧社會做出一定分量貢獻。 于此同時我國物業(yè)發(fā)展在經(jīng)過一段很長時間摸索和發(fā)展中，國家也相繼出臺了一系列物業(yè)管理法規(guī)

2、、制度頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展挑戰(zhàn)，正朝著精細化發(fā)展方向逐步發(fā)展。分化出不同物業(yè)管理服務類型。國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)也越來越重視物業(yè)里品牌建設。隨著國內(nèi)高端房產(chǎn)涌現(xiàn)，物業(yè)這個與房產(chǎn)息息相關服務行業(yè)，也出現(xiàn)了對高端物業(yè)個性化定制趨勢，并時刻以滿足物業(yè)客戶自尊與服務享受為己任。本文試就物業(yè)管理發(fā)展與現(xiàn)狀進行分析論證。2，我國物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：2.1，什么是物業(yè)管理： 物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設施共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有建筑物、設施、設 備、場所、場地進行管理活

3、動。物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。 狹義物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。 首先廣義物業(yè)管理具有雙重性。它是泛指一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后管理和服務。包括房地產(chǎn)開發(fā)早期介入和前期管理,以及房屋及其設備、公共設施保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、公共綠化,道路養(yǎng)護等公共事務管理內(nèi)容,范圍相當廣泛。有物業(yè)管理還兼營小區(qū)內(nèi)商業(yè)服務、搬家服務、家政服務、房屋裝修裝飾、房屋租賃等經(jīng)營性服務項目

4、。 美國羅伯特.C.凱爾等人著物業(yè)管理案例與分析一書中所闡述物業(yè)管理者基本職能是： 為業(yè)主管理物業(yè)；（2）為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)收入；（3）使物業(yè)保值增值。 就代表了這種廣義物業(yè)管理觀點。所以廣義物業(yè)管理就包含了公共管理與私人管理雙重屬性。2.2、不完善物業(yè)管理架構： 從體制上考察我國萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權自主型物業(yè)管企業(yè)。我們以深圳物業(yè)管理公司為例，在深圳18家首批國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國有企業(yè)或者是國有企業(yè)參股，只有1家是民營企業(yè)

5、，而且，這18家國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)都是開發(fā)商自行開辦，這種現(xiàn)象出現(xiàn)，首先要歸結于以房地產(chǎn)體制內(nèi)分房等歷史發(fā)展軌跡，造成了開發(fā)商不但要管建設好房子還要管理房子。2.3逐步完善中我國物業(yè)管理法律： 從有物業(yè)管理企業(yè)開始十多年時間里，幾乎沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司時間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。2007年10月1日國務院頒布修改后物業(yè)管理方面條例，它是在2003年版物業(yè)管理條例基礎上修改。主要內(nèi)容是明確了業(yè)主、物業(yè)公司和物業(yè)開發(fā)建設單位之間關系及各自義務和權

6、利。規(guī)范了物業(yè)管理單位、業(yè)主大會、業(yè)主委員會各自職責和運作方式。使這些單位更加職責明確，更好地保護了業(yè)主利益。盡管有這些法律法規(guī)出臺，還是有許多有必要完善地方。2.4我國物業(yè)管理市場現(xiàn)狀： 首先我們從物業(yè)管理企業(yè)招投標開始就很不規(guī)范，基本上是誰開發(fā)誰管理，未形成以個良好市場競爭機制，特別是，房子竣工以后交房階段業(yè)主入住比較少，前期都是開發(fā)商自行選聘物業(yè)公司，等業(yè)主入住率達到一定人數(shù)時，小區(qū)城里業(yè)主委員會很難滿意前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司，因為，建設房子人不是住人，再有，從我國目前實際來看，大都把物業(yè)管理簡單看作是企業(yè)行為，按一般企業(yè)來對待，制約了物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展，從大方面來說，物業(yè)管理是加快區(qū)

7、域精神文明建設，推進社會治安綜合治理等方面工作不可忽視有效載體，因此，我們必須讓物業(yè)管理更市場化一些，各有關部門也應從物業(yè)管理具有重要地位和作用出發(fā)，從其服務行業(yè)特征出發(fā)，給與積極支持。2.5我國物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)化程度低： 物業(yè)管理由于發(fā)展歷史不長，相關培訓機構比較少，就造成了從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)人才匱乏，突出表現(xiàn)在：傳統(tǒng)房產(chǎn)管理人才多，從事新型物業(yè)管理人才少，能神人單一崗位工作人多，能勝任多個崗位工作復合型人才少，初級管理人才多，中級管理人才，特別是能中高級管理人才少，現(xiàn)在從事物業(yè)管理人員大多是半路出家，其中很少以部分在時間工作中精于研究，善于創(chuàng)新。物業(yè)企業(yè)成長速度與優(yōu)秀物業(yè)管理人

8、才比較失調(diào)，導致很多物業(yè)公司都請不到合適人才現(xiàn)象。再者，后備人才也少，在之前很長以段時間里，很多物業(yè)公司，對物業(yè)管理認識不夠全面，認為物業(yè)管理是以個勞動密集型行業(yè)，招收都是一些本身就基本素質(zhì)不高員工?，F(xiàn)在值得慶幸是，這幾年高校也相繼設立物業(yè)管理專業(yè)，各有識之士投身物業(yè)管理行業(yè)人員增多，讓我們看到了希望。2.6業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾： 首先是業(yè)主對物業(yè)管理存在認識上誤區(qū)：有認為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是管理者與被管理者關系，還有甚至認為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是“主人”與“仆人”關系。這些誤解導致物業(yè)管理工作難以開展。其實，在物業(yè)管理工作中，物業(yè)管理企業(yè)受托對物業(yè)實施管理，為業(yè)主和使用人提供服務，他

9、們之間是平等合同約定關系，有著各自權利和義務，并且權利和義務均是對等。以致業(yè)主往往因房屋問題、管理關系不順和其他開發(fā)商在賣房時承諾不兌現(xiàn),而遷怒到物業(yè)公司,產(chǎn)生不信任。 再者物業(yè)公司是有償服務，物業(yè)公司運作和發(fā)展都是靠資金來實現(xiàn)，如果沒有資金來源，物業(yè)管理企業(yè)是發(fā)展不下去，而發(fā)展物業(yè)資金正是物業(yè)管理有償服務結晶。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是服務與被服務關系：若業(yè)主享有物業(yè)管理企業(yè)提供服務權利，就應承擔提供服務報酬義務；若物業(yè)管理企業(yè)享有業(yè)主提供服務報酬權利，也同樣具有為業(yè)主提供服務義務。然而，不少人習慣于過去住房福利型政策，對物業(yè)管理“誰受益，誰付款”原則不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理服務費。

10、2.7我國物業(yè)管理實際工作中問題： 首先比較突出問題有: 物業(yè)公司頻繁更換, 空白期小區(qū)物業(yè)無人管理, 造成小區(qū)臟亂差; 從業(yè)人員素質(zhì)低, 服務不合標準, 引發(fā)業(yè)主不滿; 由于房屋施工質(zhì)量造成房屋缺陷, 無人負責; 物業(yè)管理服務過程中不規(guī)范行為無法監(jiān)控, 如收費透明度問題, 維修標準問題, 維修基金使用問題; 服務標準不統(tǒng)一導致業(yè)主不滿等。諸多問題, 造成業(yè)主不交物業(yè)費, 從而形成惡性循環(huán), 服務越來越差。 3 我國物業(yè)發(fā)展分析 就目前物業(yè)管理普遍存在問題，前面我們大致了解了以下我國物業(yè)管理現(xiàn)狀，如法律法規(guī)制度建設滯后，人才匱乏，物業(yè)公司與業(yè)主溝通等問題。那么我國物業(yè)管理要發(fā)展，就必須結合目前

11、問題，來有效去分析研究，下面我大致分析一下：3.1結構重要性： 要大力推行多樣化物業(yè)服務模式。在美國物業(yè)管理信息話建設和發(fā)達專業(yè)服務市場值得我們學習，他們首先籌建物業(yè)管理行政事物中心來實現(xiàn)整合管理資源，形成市局物業(yè)管理處，市物業(yè)管理行政實物中心，市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會同聯(lián)動行業(yè)管理格局，然后將所有物業(yè)管理公司都歸納進來，共同來管理和優(yōu)化市場，形成有指導良性競爭市場環(huán)境。所以，針對于我國經(jīng)濟結構，不應該限制民營物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。并且大力扶植一批專業(yè)化公司，推動物業(yè)管理企業(yè)將服務項目外包，大破物業(yè)管理企業(yè)既要實施管理又要從事作業(yè)傳統(tǒng)運作模式，加快實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理與作業(yè)分離，提高服務效率，降低服務成

12、本，滿足業(yè)主需求。只有這樣才能摸索出以條象其他發(fā)達國家物業(yè)管理一樣良性市場競爭環(huán)境。3.2我國物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)制度健康發(fā)展：我們要要求政府部門盡快簡歷同意物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區(qū)分開發(fā)商.業(yè)主.物業(yè)公司之間責任和權利，以減少糾紛，更好維護各方利益，從而促進物業(yè)管理公司不斷發(fā)展壯大。在推動市場化進程中，嚴格實施招投標制度，由業(yè)主來選擇信得過，能夠提供質(zhì)價相符物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間良性競爭來提高行業(yè)整體水平，讓物業(yè)管理公司參與到房地產(chǎn)開發(fā)，銷售和管理全過程，讓物管公司由以個單純售后服務公司變成以個獨立運營主體，實行物管公司

13、房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間合同制度，是促進我國物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)制度健康發(fā)展必要條件。3.3物業(yè)管理人才培養(yǎng)：要把物業(yè)管理公司做成專業(yè)管理企業(yè)，就必須要注重專業(yè)人才培養(yǎng)。同時還可以通過引進等采取多種形式，來加快培養(yǎng)物業(yè)管理人才，要將人才培養(yǎng)作為物管企業(yè)重要戰(zhàn)略取向，具體方式可以通過借鑒國外實行多年物業(yè)管理師考核辦法以及其他服務行業(yè)對于其高級從業(yè)人員評定方式，改革用人制度，通過素質(zhì)教育，崗位培訓和技術考核等形勢來提高從業(yè)人員專業(yè)和服務意識，通過機制轉換和專業(yè)部門利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)競爭力。3.4物業(yè)公司與業(yè)主建立良好發(fā)展方式： 最重要部分是，物業(yè)管理企業(yè)要明白通過

14、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間溝通交流，建立良好、和諧關系，解決物業(yè)管理收費難問題,坦誠相見，避免業(yè)主因信息不對稱，對物業(yè)管理知識不了解而拒絕交費，所以在加強銷售宣傳基礎上，應對業(yè)主物業(yè)管理知識配套宣傳。如對物業(yè)管理企業(yè)管理費收取標準、開支范圍及服務標準方案展示，通過公告欄、宣傳欄等形式對業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理認識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理相關法律法規(guī)規(guī)定而交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主法定義務，交費合理、拒交可恥；讓業(yè)主知道明白不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理企業(yè)合法權益，影響其正常維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要是損害了全體業(yè)主合法權益，觸犯了國家相關法律法規(guī)，需要負相關法

15、律責任。3.5讓物業(yè)管理向科技化發(fā)展： 科技化發(fā)展是現(xiàn)在每個行業(yè)都在努力前進方向，特別是利用科學管理方式，去通過通訊技術，計算機網(wǎng)絡運用技術，多媒體用用技術，現(xiàn)在控制技術來實現(xiàn)對小區(qū)管理和物業(yè)管理技術提高。再者，隨著市民生活水平提高，人們對居住環(huán)境要求不斷升級，希望有以個舒適安全便捷家，智能化科技化小區(qū)，自然就成為今后小區(qū)物業(yè)發(fā)展方向。當然，在目前技術普及條件下，要普及智能化還存在這許多問題，但是這種趨勢是不可避免，而對于物業(yè)管理科技化，特別是在防盜系統(tǒng)設置，照明系統(tǒng)控制，樓宇設備自控系統(tǒng)處理，公共廣播系統(tǒng)，小區(qū)管線系統(tǒng)，停車系統(tǒng)等等這些方面去發(fā)展，為我們業(yè)主提供優(yōu)美生活質(zhì)量和工作環(huán)境。結論 物業(yè)管理在我國發(fā)展時間還不是很長，目前尚處在成長期，在上文中，我淺析了一下我國現(xiàn)在物業(yè)管理現(xiàn)狀，我們還有這許多問題和可以更好發(fā)展方向 。而隨著人們對物質(zhì)文化需求加大，我相信作為物業(yè)管理在中國還有很好發(fā)展，從而帶動整個行業(yè)甚至社會更快更好發(fā)展。 參考文獻1(美)羅伯特C凱爾,(美)FM貝爾德,(美)MS斯