底層資產(chǎn)多樣化市場(chǎng)特征差異大海外REITs產(chǎn)品介紹

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250026 REITs 產(chǎn)品整體介紹 6 HYPERLINK l _TOC_250025 REITs 產(chǎn)品基本概念 6 HYPERLINK l _TOC_250024 REITs 歷史已有超過(guò) 60 年 6 HYPERLINK l _TOC_250023 全球 REITs 產(chǎn)品概況 7 HYPERLINK l _TOC_250022 美國(guó) REITs 概況 8 HYPERLINK l _TOC_250021 美國(guó) REITs 整體表現(xiàn) 8 HYPERLINK l _TOC_250020 1990 年以來(lái)美國(guó) REIT 整體股性有明顯加強(qiáng) 9 HYPER

2、LINK l _TOC_250019 美國(guó) REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)較為多樣 9 HYPERLINK l _TOC_250018 美國(guó)前五大 REITs 均投資基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)領(lǐng)域資產(chǎn) 11 HYPERLINK l _TOC_250017 美國(guó)電塔：全球領(lǐng)先的獨(dú)立通信地產(chǎn)擁有者和運(yùn)營(yíng)商 12 HYPERLINK l _TOC_250016 安博：全球物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)導(dǎo)者 13 HYPERLINK l _TOC_250015 冠城國(guó)際：無(wú)線基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)商 14 HYPERLINK l _TOC_250014 Equinix：網(wǎng)絡(luò)連接與數(shù)據(jù)中心服務(wù)提供商 15 HYPERLINK l _TOC_2500

3、13 Public Storage：美國(guó)最大的自助儲(chǔ)物空間公司 16 HYPERLINK l _TOC_250012 日本 REITs 概況 18 HYPERLINK l _TOC_250011 日本 REITs 整體表現(xiàn) 18 HYPERLINK l _TOC_250010 日本 REITs 債性相對(duì)較強(qiáng) 19 HYPERLINK l _TOC_250009 日本 REITs 產(chǎn)品較多投資于多元資產(chǎn)與辦公室 19 HYPERLINK l _TOC_250008 日本最大的兩只 REITs 公司均投資于辦公室 21 HYPERLINK l _TOC_250007 NBF：日本最早上市的REIT

4、s 公司之一 22 HYPERLINK l _TOC_250006 JRE：日本第二大 REITs 公司 23 HYPERLINK l _TOC_250005 中國(guó)香港 REITs 概況 24 HYPERLINK l _TOC_250004 中國(guó)香港 REITs 整體表現(xiàn) 24 HYPERLINK l _TOC_250003 中國(guó)香港 REITs Beta 近 15 年緩慢提升 25 HYPERLINK l _TOC_250002 中國(guó)香港 REITs 產(chǎn)品以購(gòu)物中心為主要投資資產(chǎn) 25 HYPERLINK l _TOC_250001 領(lǐng)展：香港 REITs 龍頭公司 26 HYPERLINK

5、 l _TOC_250000 展望中國(guó)公募 REITs：產(chǎn)品推動(dòng)正當(dāng)時(shí)，投資價(jià)值可期待. 28中國(guó)公募基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點(diǎn)開(kāi)啟，當(dāng)前政策與規(guī)則已基本就緒 28展望未來(lái)：中國(guó) REITs 產(chǎn)品的投資價(jià)值可期 29風(fēng)險(xiǎn)提示及聲明 29圖表目錄圖 1：REITs 投資類型發(fā)展時(shí)間軸 6圖 2：UNUS 指數(shù)與標(biāo)普 500 指數(shù)歷史表現(xiàn)（凈值）對(duì)比 8圖 3：UNUS 指數(shù)每個(gè)區(qū)間 Beta 與區(qū)間漲跌幅統(tǒng)計(jì) 9圖 4：美國(guó) REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)總市值分布（億美元） 10圖 5：美國(guó) REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量分布 10圖 6：美國(guó) REITs 產(chǎn)品股息率分布情況（單位：%） 10圖

6、7：美國(guó)各資產(chǎn)類型 REITs 產(chǎn)品 2020 年內(nèi)平均波動(dòng)率與股息率中位數(shù)統(tǒng)計(jì) 11圖 8：ATC 歷史價(jià)格變化趨勢(shì) 12圖 9：安博歷史價(jià)格變化趨勢(shì) 13圖 10：冠城歷史價(jià)格變化趨勢(shì) 15圖 11：Equinix 歷史價(jià)格變化趨勢(shì) 16圖 12：PSA 歷史價(jià)格變化趨勢(shì) 17圖 13：TSEREIT 指數(shù)與東證股價(jià)指數(shù)歷史表現(xiàn)（凈值）對(duì)比 18圖 14：TSEREIT 指數(shù)每個(gè)區(qū)間 Beta 與區(qū)間漲跌幅統(tǒng)計(jì) 19圖 15：日本 REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)總市值分布（億萬(wàn)日元） 19圖 16：日本 REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量分布 19圖 17：日本 REITs 產(chǎn)品股息率分布情況（單

7、位：%） 20圖 18：日本各資產(chǎn)類型 REITs 產(chǎn)品 2020 年內(nèi)平均波動(dòng)率與股息率中位數(shù)統(tǒng)計(jì) 21圖 19：NBF 歷史價(jià)格變化趨勢(shì) 22圖 20：JRE 歷史價(jià)格變化趨勢(shì) 23圖 21：HSEREIT 指數(shù)與恒生指數(shù)歷史表現(xiàn)（凈值）對(duì)比 24圖 22：HSEREIT 指數(shù)每個(gè)區(qū)間 Beta 與區(qū)間漲跌幅統(tǒng)計(jì) 25圖 23：香港 REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)總市值分布（億港元） 25圖 24：香港 REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量分布 25圖 25：領(lǐng)展歷史價(jià)格變化趨勢(shì) 27表 1：全球 REITs 產(chǎn)品信息匯總 7表 2：UNUS 指數(shù)與標(biāo)普 500 指數(shù)年度表現(xiàn) 8表 3：美國(guó)股息率前

8、三位與后三位投資資產(chǎn)類型 REITs 產(chǎn)品的股息率統(tǒng)計(jì) 10表 4：美國(guó)前十大 REITs 產(chǎn)品 11表 5：ATC 分年度表現(xiàn)對(duì)比 13表 6：安博分年度表現(xiàn)對(duì)比 14表 7：冠城分年度表現(xiàn)對(duì)比 15表 8：Equinix 分年度表現(xiàn)對(duì)比 16表 9：PSA 分年度表現(xiàn)對(duì)比 17表 10：美國(guó) REIT 龍頭公司價(jià)格表現(xiàn)對(duì)比 17表 11：TSEREIT 指數(shù)與東證股價(jià)指數(shù)年度表現(xiàn) 18表 12：日本各投資資產(chǎn)類型 REITs 產(chǎn)品的股息率統(tǒng)計(jì) 20表 13：日本前十大 REITs 產(chǎn)品 21表 14：NBF 分年度表現(xiàn)對(duì)比 22表 15：JRE 分年度表現(xiàn)對(duì)比 23表 16：HSEREIT

9、 指數(shù)與恒生指數(shù)年度表現(xiàn) 24表 17：香港所有上市 REITs 產(chǎn)品 26表 18：領(lǐng)展分年度表現(xiàn)對(duì)比 27表 19：目前公開(kāi)的基建 REITs 方案公告 28REITs 產(chǎn)品整體介紹REITs 產(chǎn)品基本概念REITs，全稱 Real Estate Investment Trusts，即房地產(chǎn)投資信托，是一種持有或投資于可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的公司類型。大部分 REITs 產(chǎn)品獲取收益的方式都是通過(guò)購(gòu)入房地產(chǎn)，并將其出租獲取租金。REITs 產(chǎn)品可投資于多種不同類型的房地產(chǎn)，包括辦公室、工廠、零售店鋪、度假村、住房、林地、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、個(gè)人倉(cāng)儲(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等。根據(jù) 上對(duì) REIT 公司的定義

10、，REITs 公司必須滿足以下所有條件：總資產(chǎn)內(nèi)有至少 75%投資于房地產(chǎn)；通過(guò)租金、抵押利息、售賣房地產(chǎn)等方式獲取的收益至少為總收入的 75%； 通過(guò)分紅的方式每年支付至少 90%的應(yīng)納稅收益；作為一個(gè)應(yīng)納稅的公司/法人團(tuán)體；由理事會(huì)/受托人管理；擁有至少 100 名股權(quán)人；任意 5人（或以下）不得持有超過(guò) 50%的股權(quán)。REITs 歷史已有超過(guò) 60 年美國(guó)是全世界首先開(kāi)創(chuàng) REITs 產(chǎn)品的國(guó)家。美國(guó)首個(gè) REITs 產(chǎn)品早在 1960 年就在美國(guó)國(guó)會(huì)的授權(quán)下成立了，其旨在給予投資者尤其是中小投資者投資不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)會(huì)。REITs 產(chǎn)品首次將商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)所能帶來(lái)的收益提供給了普通美國(guó)民眾

11、，在此之前房地產(chǎn)投資僅面對(duì)大型金融機(jī)構(gòu)以及小部分富有的個(gè)人投資者。1986年的美國(guó)稅法改革則為現(xiàn)代化 REITs 打下了基礎(chǔ)。該法案令 REITs 產(chǎn)品可以自由地對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行操作和管理，而并非只是簡(jiǎn)單地持有它們。截至目前，根據(jù) 的統(tǒng)計(jì)，REITs 產(chǎn)品已經(jīng)走向了國(guó)際，有數(shù)十個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有其自己的 REITs 產(chǎn)品，其中包括所有的 G-7 國(guó)家以及接近三分之二的 OECD 成員國(guó)。REITs 投資的房地產(chǎn)類型也在過(guò)去的六十年內(nèi)不斷擴(kuò)充。圖 1：REITs 投資類型發(fā)展時(shí)間軸資料來(lái)源：R，研究全球 REITs 產(chǎn)品概況根據(jù) Bloomberg 提供的數(shù)據(jù)，截至 2021 年 2 月 25 日，全

12、球市場(chǎng)上已上市的REITs 產(chǎn)品已有超過(guò) 900 只，分布于 45 個(gè)國(guó)家和地區(qū)。其中美國(guó)就有產(chǎn)品 251 只，總市值合計(jì)超過(guò) 1.35 萬(wàn)億美元。歐洲與亞洲分別有 REITs 產(chǎn)品 262 只與 199 只。目前來(lái)看，REITs 產(chǎn)品主要集中在美國(guó)、加拿大、澳大利亞、英國(guó)等國(guó)家，亞洲 REITs產(chǎn)品則以日本、新加坡等國(guó)家和地區(qū)的產(chǎn)品為主。德國(guó)767.13歐表 1：全球 REITs 產(chǎn)品信息匯總國(guó)家或地區(qū)數(shù)量總市值（美元億元）國(guó)家或地區(qū)數(shù)量總市值（美元億元）美國(guó)美國(guó)25113568.11日本 611493.94英國(guó)54984.54新加坡 34717.96法國(guó)25606.06中國(guó)香港 12321

13、.84比利時(shí)19237.91印度 378.98西班牙73226.97泰國(guó) 4878.74馬來(lái)西亞16 63.72洲土耳其2866.10中國(guó)臺(tái)灣7 45.63希臘327.14韓國(guó)1336.41荷蘭420.26新西蘭233.29愛(ài)爾蘭319.88菲律賓16.95意大利48.47巴基斯坦11.40根西島19.19尼泊爾1-保加利亞413.21加拿大加拿大38611.77亞洲及大洋洲芬蘭10.47澳大利亞澳大利亞55 1067.62其他墨西哥、南非、沙特阿拉伯等 17 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 95 只產(chǎn)品資料來(lái)源：Bloomberg，研究。注：以上統(tǒng)計(jì)為已上市且可查詢到的產(chǎn)品數(shù)據(jù)，總市值因部分產(chǎn)品數(shù)據(jù)缺失存在

14、微小誤差，不影響最終結(jié)論美國(guó) REITs 概況美國(guó) REITs 整體表現(xiàn)我們采用富時(shí) EPRA-NAREIT 美國(guó)指數(shù)（彭博代碼：UNUS）來(lái)代表美國(guó) REITs行業(yè)整體表現(xiàn)，并將其與標(biāo)普 500 指數(shù)進(jìn)行對(duì)比。從 1990/1/2 至 2020/12/31， UNUS 指數(shù)累計(jì)漲跌幅達(dá) 397.25%，低于標(biāo)普 500 的 944.25%。圖 2：UNUS 指數(shù)與標(biāo)普 500 指數(shù)歷史表現(xiàn)（凈值）對(duì)比資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 1990/1/2-2020/12/31而從年度表現(xiàn)來(lái)看，UNUS 指數(shù)的年度勝率為 61.29%，標(biāo)普 500 的勝率則為70.97%。1990 至

15、 2020 年區(qū)間內(nèi)，UNUS 指數(shù)年度相對(duì)標(biāo)普 500 指數(shù)勝率為54.83%。表 2：UNUS 指數(shù)與標(biāo)普 500 指數(shù)年度表現(xiàn)UNUSSPXUNUSSPX1990-21.85%-8.19%200631.44%13.62%199146.66%26.31%2007-19.60%3.53%199213.80%4.46%2008-42.80%-38.49%199314.77%7.06%200922.10%23.45%1994-0.54%-1.54%201023.34%12.78%199512.45%34.11%20113.86%0.00%199632.08%20.26%201213.82%13.

16、40%199716.62%31.01%2013-1.27%29.60%1998-22.64%26.67%201425.58%11.39%1999-11.36%19.53%2015-0.71%-0.73%200021.76%-10.14%20163.77%9.54%20014.06%-13.04%2017-0.21%19.42%2002-4.31%-23.37%2018-7.57%-6.24%200328.92%26.38%201919.53%28.88%200427.18%8.99%2020-13.11%16.26%20057.42%3.00%資料來(lái)源：Bloomberg，研究1990 年以來(lái)

17、美國(guó) REIT 整體股性有明顯加強(qiáng)我們以標(biāo)普 500 指數(shù)的日度收益作為市場(chǎng)收益，對(duì) 1990 年以來(lái)每五年（首個(gè)區(qū)間 1990-1995 為 6 年）的 UNUS 指數(shù)的 Beta 做估算，結(jié)果如下圖所示。2006 年前的三個(gè)區(qū)間內(nèi)的 UNUS 指數(shù)的 Beta 均低于 0.5，可見(jiàn)此區(qū)間內(nèi)美國(guó) REITs 產(chǎn)品的債性相對(duì)較強(qiáng)，而在 2006 年后的三個(gè)區(qū)間內(nèi)，Beta 有明顯增高，2016 至 2020 年區(qū)間內(nèi) Beta 值增加至 0.92。圖 3：UNUS 指數(shù)每個(gè)區(qū)間 Beta 與區(qū)間漲跌幅統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 1990/1/2-2020/12/31美國(guó)

18、REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)較為多樣將美國(guó)市面上的 REITs 按照其投資資產(chǎn)進(jìn)行分類可見(jiàn)，美國(guó) REITs 產(chǎn)品的投資資產(chǎn)較為多樣化，涵蓋十余種不同的資產(chǎn)領(lǐng)域。在這些資產(chǎn)領(lǐng)域中，美國(guó) REITs 產(chǎn)品較為偏好多元資產(chǎn)與住房，總市值占比分別達(dá)到全部 REITs 產(chǎn)品的 32.52%與 11.27%。產(chǎn)品數(shù)量上也有多達(dá) 57 只產(chǎn)品投資于多元資產(chǎn)，占比 22.71%。圖 4：美國(guó) REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)總市值分布（億美元） 圖 5：美國(guó) REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量分布資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/25資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/2

19、5美國(guó) REITs 產(chǎn)品的股息率大多分布在 2%6%區(qū)間內(nèi)。在公布股息率的產(chǎn)品中，有 19 只產(chǎn)品的股息率超過(guò)了 12%，其中 9 只產(chǎn)品屬于抵押型 REITs 產(chǎn)品。抵押型 REITs 產(chǎn)品的平均股息率最高，達(dá)31.64%，中位數(shù)則達(dá)到9.34%。而在非抵押型 REITs產(chǎn)品中，投資于區(qū)域性購(gòu)物商場(chǎng)的 REITs 產(chǎn)品的股息率最高，平均為 19.01%，中位數(shù)達(dá) 8.90%。而投資于工業(yè)/工廠類型資產(chǎn)的 REITs 產(chǎn)品的股息率最低，平均僅有 3.34%，中位數(shù)為 2.32%。圖 6：美國(guó) REITs 產(chǎn)品股息率分布情況（單位：%）資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/

20、25表 3：美國(guó)股息率前三位與后三位投資資產(chǎn)類型 REITs 產(chǎn)品的股息率統(tǒng)計(jì)投資資產(chǎn)類型股息率平均值（%）股息率中位數(shù)（%）抵押型 REITs31.649.34區(qū)域性購(gòu)物商場(chǎng)19.018.90單一承租人7.124.54購(gòu)物中心4.253.82儲(chǔ)藏4.143.41工業(yè)/工廠3.342.32資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/25美國(guó)各類投資資產(chǎn)類型的 REITs 產(chǎn)品的波動(dòng)率存在明顯差異，公共事業(yè)屬性越強(qiáng)的 REITs 產(chǎn)品類型波動(dòng)率越小。以 2020 年為例，在美國(guó)各類型 REITs 產(chǎn)品中，儲(chǔ)藏和醫(yī)療機(jī)構(gòu)是波動(dòng)率最小的兩種產(chǎn)品投資資產(chǎn)類型，平均波動(dòng)率為 19.60%

21、 和 22.48%，活動(dòng)房屋和工業(yè)/工廠波動(dòng)率也較低；而商業(yè)屬性較強(qiáng)的區(qū)域性購(gòu)物商場(chǎng)和住房則波動(dòng)率較高，達(dá) 57.96%和 57.16%。同時(shí)，對(duì)比波動(dòng)率和股息率中位數(shù)來(lái)看，股息率較高的資產(chǎn)類型傾向于擁有較高的價(jià)格波動(dòng)率。圖 7：美國(guó)各資產(chǎn)類型 REITs 產(chǎn)品 2020 年內(nèi)平均波動(dòng)率與股息率中位數(shù)統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，股息率統(tǒng)計(jì)截至 2021/2/25。注：統(tǒng)計(jì)時(shí)剔除部分缺失數(shù)據(jù)以及異常值美國(guó)前五大REITs 均投資基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)領(lǐng)域資產(chǎn)美國(guó)前十大 REITs 產(chǎn)品信息如下表所示。前十大產(chǎn)品的總市值達(dá)到了 5099.41億美元，占所有 REITs 產(chǎn)品的 37.58%，其中

22、最大的產(chǎn)品 American Tower C 總市值達(dá)到 998.50 億元。在前十大產(chǎn)品中，有 6 只產(chǎn)品的投資資產(chǎn)為多元資產(chǎn)，其余 4 只則分別投資于工業(yè)/工廠，儲(chǔ)藏，區(qū)域性購(gòu)物商場(chǎng)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)。表 4：美國(guó)前十大 REITs 產(chǎn)品代碼簡(jiǎn)稱投資資產(chǎn)總市值（億美元）股息率AMT US EquityAMERICAN TOWER C多元資產(chǎn)998.502.02PLD US EquityPROLOGIS INC工業(yè)/工廠762.512.29CCI US EquityCROWN CASTLE INT多元資產(chǎn)695.273.09EQIX US EquityEQUINIX INC多元資產(chǎn)570.551.6

23、7PSA US EquityPUBLIC STORAGE儲(chǔ)藏424.143.29SPG US EquitySIMON PROPERTY區(qū)域性購(gòu)物商場(chǎng)408.005.23DLR US EquityDIGITAL REALTY多元資產(chǎn)389.693.33WELL US EquityWELLTOWER INC醫(yī)療機(jī)構(gòu)307.193.84SBAC US EquitySBA COMM CORP多元資產(chǎn)275.110.77WY US EquityWEYERHAEUSER CO多元資產(chǎn)268.451.48資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/25仔細(xì)查閱美國(guó)前五大 REITs 的資料后

24、可以發(fā)現(xiàn)，這五家 REITs 公司的資產(chǎn)均與基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)。第一大 REIT（美國(guó)電塔）以及第三大 REIT（冠城國(guó)際）資產(chǎn)均主要由通信設(shè)施構(gòu)成；第二大 REIT（安博）則是經(jīng)營(yíng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的工業(yè) REITs 公司；Equinix和 Public Storage 則分別從事數(shù)據(jù)中心和倉(cāng)儲(chǔ)等領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資和服務(wù)。上述五家公司存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)、規(guī)模較大，同時(shí)均投資于基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)資產(chǎn)，對(duì)我國(guó)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 項(xiàng)目有較大的借鑒意義。美國(guó)電塔：全球領(lǐng)先的獨(dú)立通信地產(chǎn)擁有者和運(yùn)營(yíng)商美國(guó)電塔（American Tower Corp，下簡(jiǎn)稱 ATC）成立于 1995 年，并于 2012年轉(zhuǎn)型成 REI

25、T 的商業(yè)結(jié)構(gòu)，并啟動(dòng)了股息計(jì)劃，開(kāi)始向股東定期發(fā)放股息分紅。ATC是全球領(lǐng)先的獨(dú)立通信地產(chǎn)擁有者和運(yùn)營(yíng)商，在美國(guó)國(guó)內(nèi)以及世界其他近二十個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有資產(chǎn)，規(guī)模僅次于中國(guó)鐵塔。公司絕大部分收入來(lái)源于通信資源租賃和管理服務(wù)。ATC 在 2015/1/2 至 2021/2/25 的價(jià)格表現(xiàn)如下圖所示。在不考慮股息分配的情況下，該區(qū)間內(nèi) ATC 的價(jià)格漲幅達(dá) 153.66%，年化收益率為 16.36%，區(qū)間內(nèi)表現(xiàn)超越標(biāo)普 500 指數(shù)（同期年化收益率 10.64%）。從風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，ATC 區(qū)間內(nèi)的年化波動(dòng)率為 24.99%，最大回撤-30.29%（因疫情出現(xiàn)在 2020 年 3 月），與同期標(biāo)

26、普 500 指數(shù)-33.92%的最大回撤相比較小。由于疫情之下居民對(duì)通信的需求不降反增，電塔基礎(chǔ)設(shè)施的特殊性質(zhì)使 ATC 在疫情沖擊后價(jià)格迅速反彈，僅 14 個(gè)交易日就初步修復(fù)了因疫情帶來(lái)的最大回撤，修復(fù)速度大幅領(lǐng)先標(biāo)普 500 指數(shù)的 103 個(gè)交易日。圖 8：ATC 歷史價(jià)格變化趨勢(shì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2015/1/2-2021/2/25分年度來(lái)看，ATC 2015 年以來(lái)相對(duì)標(biāo)普 500 指數(shù)年度勝率較高，6 年中有 4 年收益領(lǐng)先標(biāo)普 500 指數(shù)，且 2017 至 2019 年期間三年年度漲跌幅大幅領(lǐng)先標(biāo)普 500指數(shù)。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，ATC 的波動(dòng)率相比標(biāo)

27、普 500 指數(shù)較高，回撤控制整體較差，但 2018 年與 2020 年回撤控制較好。表 5：ATC 分年度表現(xiàn)對(duì)比漲跌幅波動(dòng)率最大回撤ATCSPXATCSPXATCSPX2015-0.82%-0.73%20.20%15.49%-13.80%-12.35%201611.51%9.54%20.79%13.00%-15.16%-9.30%201737.11%19.42%15.79%6.64%-9.00%-2.80%201814.56%-6.24%20.38%17.03%-9.57%-19.78%201949.23%28.88%18.17%12.46%-14.31%-6.84%20200.09%16

28、.26%43.84%34.42%-30.29%-33.92%資料來(lái)源：Bloomberg，研究安博：全球物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)導(dǎo)者安博（Prologis）為美國(guó)紐約證券交易所上市公司，其前身 Security Capital Industrial Trust 成立于 1991 年。安博的業(yè)務(wù)覆蓋南北美洲、歐洲和亞洲，在全球范圍服務(wù)制造商、零售商、運(yùn)輸公司、第三方物流企業(yè)和其它具有大型物流配送需求的企業(yè)。安博在 2015/1/2 至 2021/2/25 的價(jià)格表現(xiàn)如下圖所示。在不考慮股息分配的情況下，該區(qū)間內(nèi)安博的價(jià)格漲幅達(dá) 180.81%，年化收益率為 18.30%，區(qū)間內(nèi)表現(xiàn)超越標(biāo)普 500 指數(shù)。

29、從風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，安博區(qū)間內(nèi)的年化波動(dòng)率為 26.11%，最大回撤-36.16%（因疫情出現(xiàn)在 2020 年 3 月）。圖 9：安博歷史價(jià)格變化趨勢(shì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2015/1/2-2021/2/25分年度來(lái)看，安博 2015 年以來(lái)相對(duì)標(biāo)普 500 指數(shù)年度勝率較高，6 年中有 5 年年度收益領(lǐng)先標(biāo)普 500 指數(shù)。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，安博的波動(dòng)率相比標(biāo)普 500 指數(shù)較高，大部分年度的最大回撤也相對(duì)較高。2018 和 2019 年雖然回撤控制較好，但較標(biāo)普 500 指數(shù)領(lǐng)先幅度不大。表 6：安博分年度表現(xiàn)對(duì)比漲跌幅波動(dòng)率最大回撤安博SPX安博SPX安博SPX201

30、52.64%-0.73%20.62%15.49%-21.29%-12.35%201630.46%9.54%22.43%13.00%-16.85%-9.30%201725.92%19.42%15.96%6.64%-10.48%-2.80%2018-5.52%-6.24%21.76%17.03%-17.91%-19.78%201960.48%28.88%17.75%12.46%-6.73%-6.84%202015.70%16.26%46.10%34.42%-36.16%-33.92%資料來(lái)源：Bloomberg，研究冠城國(guó)際：無(wú)線基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)商冠城國(guó)際（Crown Castle Internati

31、onal Corp，下簡(jiǎn)稱冠城）創(chuàng)立于 1994 年，總部位于美國(guó)德州休斯頓，是一家多元化通訊服務(wù)公司，從事共享無(wú)線基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)和租賃。冠城主要投資并租賃天線系統(tǒng)、基地臺(tái)等無(wú)線通信基礎(chǔ)設(shè)施，并為其客戶提供相關(guān)設(shè)施的后續(xù)服務(wù)。冠城在 2015/1/2 至 2021/2/25 的價(jià)格表現(xiàn)如下圖所示。在不考慮股息分配的情況下，該區(qū)間內(nèi)冠城的價(jià)格漲幅達(dá) 151.10%，年化收益率為 16.17%，區(qū)間內(nèi)表現(xiàn)超越標(biāo)普 500 指數(shù)。從風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，冠城區(qū)間內(nèi)的年化波動(dòng)率為 23.91%，最大回撤-29.85%（因疫情出現(xiàn)在 2020 年 3 月）。由于投資房地產(chǎn)的類型與 ATC 相同，冠城的價(jià)格變化

32、趨勢(shì)和回撤修復(fù)效率與 ATC 也較為相似。圖 10：冠城歷史價(jià)格變化趨勢(shì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2015/1/2-2021/2/25分年度來(lái)看，冠城 2015 年以來(lái)相對(duì)標(biāo)普 500 指數(shù)年度勝率較高，6 年中有 4年收益領(lǐng)先標(biāo)普 500 指數(shù)。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，冠城的波動(dòng)率相比標(biāo)普 500 指數(shù)較高，但 2015、2018、2020 年的最大回撤控制較好。表 7：冠城分年度表現(xiàn)對(duì)比漲跌幅波動(dòng)率最大回撤CCISPXCCISPXCCISPX201513.22%-0.73%16.85%15.49%-11.04%-12.35%20165.81%9.54%19.02%13.00%-

33、19.73%-9.30%201732.92%19.42%15.64%6.64%-7.34%-2.80%20183.70%-6.24%20.05%17.03%-10.71%-19.78%201938.88%28.88%18.09%12.46%-11.63%-6.84%202015.87%16.26%42.60%34.42%-29.85%-33.92%資料來(lái)源：Bloomberg，研究Equinix：網(wǎng)絡(luò)連接與數(shù)據(jù)中心服務(wù)提供商Equinix 創(chuàng)立于 1998 年，是一家專注于網(wǎng)絡(luò)連接設(shè)施和數(shù)據(jù)中心的美國(guó)公司，于 2015 年轉(zhuǎn)型成 REIT。該公司在全球多個(gè)個(gè)國(guó)家和地區(qū)設(shè)有 205 個(gè)主機(jī)托管和

34、數(shù)據(jù)中心，主要通過(guò)提供網(wǎng)絡(luò)連接基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)和數(shù)據(jù)中心平臺(tái)獲取收益。Equinix 在 2015/1/2 至 2021/2/25 的價(jià)格表現(xiàn)如下圖所示。在不考慮股息分配的情況下，該區(qū)間內(nèi) Equinix 的價(jià)格漲幅達(dá) 232.65%，年化收益率為 21.61%，區(qū)間內(nèi)表現(xiàn)大幅超越標(biāo)普 500 指數(shù)。從風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，Equinix 區(qū)間內(nèi)的年化波動(dòng)率為 26.13%，最大回撤-29.35%（出現(xiàn)在 2018 年 12 月）。Equinix 由于其投資資產(chǎn)為網(wǎng)絡(luò)連接設(shè)施以及數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施，其在近 6 年多的表現(xiàn)優(yōu)于其他美國(guó) REIT 公司以及標(biāo)普 500。同時(shí)，Equinix 在 2020

35、 年的疫情中受影響也較小，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的回撤，且在不到 15 個(gè)交易日內(nèi)就完成了修復(fù)。圖 11：Equinix 歷史價(jià)格變化趨勢(shì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2015/1/2-2021/2/25分年度來(lái)看，Equinix 2015 年以來(lái)相對(duì)標(biāo)普 500 指數(shù)年度勝率較高，6 年中有5 年收益領(lǐng)先標(biāo)普 500 指數(shù)，且領(lǐng)先幅度均相對(duì)較大。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，Equinix 的波動(dòng)率相比標(biāo)普 500 指數(shù)較高，2016 至 2019 年的年度最大回撤也較大，但在 2020年 Equinix 的最大回撤控制優(yōu)于標(biāo)普 500 指數(shù)。表 8：Equinix 分年度表現(xiàn)對(duì)比漲跌幅波動(dòng)率最大回

36、撤EQIXSPXEQIXSPXEQIXSPX201542.35%-0.73%22.88%15.49%-12.09%-12.35%201623.27%9.54%24.20%13.00%-16.14%-9.30%201728.72%19.42%16.99%6.64%-9.91%-2.80%2018-19.29%-6.24%24.12%17.03%-24.73%-19.78%201970.10%28.88%21.22%12.46%-10.38%-6.84%202025.15%16.26%40.54%34.42%-25.13%-33.92%資料來(lái)源：Bloomberg，研究Public Storage

37、：美國(guó)最大的自助儲(chǔ)物空間公司Public Storage（下簡(jiǎn)稱 PSA）創(chuàng)立于 1972 年，于 1995 年轉(zhuǎn)型成 REIT。公司是美國(guó)最大的自助儲(chǔ)物空間公司，也是當(dāng)前規(guī)模最大的儲(chǔ)物 REITs 公司，業(yè)務(wù)遍及美國(guó)、加拿大以及歐洲。公司收入主要來(lái)自于自助儲(chǔ)物空間的租賃和管理。PSA 在 2015/1/2 至 2021/2/25 的價(jià)格表現(xiàn)如下圖所示。在不考慮股息分配的情況下，該區(qū)間內(nèi) PSA 的價(jià)格漲幅為 60.88%，年化收益率為 8.05%，區(qū)間內(nèi)表現(xiàn)弱于標(biāo)普 500 指數(shù)。從風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，PSA 區(qū)間內(nèi)的年化波動(dòng)率為 22.57%，最大回撤-37.64%（因疫情出現(xiàn)在 2020 年

38、 3 月）。圖 12：PSA 歷史價(jià)格變化趨勢(shì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2015/1/2-2021/2/25分年度來(lái)看，PSA 2015 年以來(lái)相對(duì)標(biāo)普 500 指數(shù)年度勝率較低，6 年中有 4 年收益均低于標(biāo)普 500 指數(shù)。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，PSA 的波動(dòng)率相比標(biāo)普 500 指數(shù)較高，2016、2017 和 2019 年回撤控制明顯較差，但 2020 年的回撤控制相對(duì)較好。表 9：PSA 分年度表現(xiàn)對(duì)比漲跌幅波動(dòng)率最大回撤PSASPXPSASPXPSASPX201536.64%-0.73%17.94%15.49%-10.11%-12.35%2016-5.61%9.54%2

39、2.16%13.00%-25.75%-9.30%2017-2.90%19.42%17.10%6.64%-14.27%-2.80%20181.93%-6.24%18.75%17.03%-15.11%-19.78%201913.07%28.88%15.99%12.46%-21.48%-6.84%202013.51%16.26%36.44%34.42%-30.32%-33.92%資料來(lái)源：Bloomberg，研究總體來(lái)看，美國(guó)龍頭 REIT 公司在近 6 年的表現(xiàn)均較為可觀。除了成長(zhǎng)放緩的 PSA以外，其余四家龍頭公司表現(xiàn)均超越了標(biāo)普 500 指數(shù)。四家公司所投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)類型均較為貼合近期的市場(chǎng)

40、需求，部分基礎(chǔ)建設(shè)資產(chǎn)的特殊性質(zhì)也賦予了公司較市場(chǎng)更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力（Equinix 的網(wǎng)絡(luò)通信與數(shù)據(jù)庫(kù)）或回撤修復(fù)能力（ATC 和冠城的通訊基礎(chǔ)設(shè)施）。表 10：美國(guó) REIT 龍頭公司價(jià)格表現(xiàn)對(duì)比區(qū)間漲跌幅年化收益率年化波動(dòng)率最大回撤最大回撤修復(fù)速度ATC153.66%16.36%24.99%-30.29%14 個(gè)交易日安博180.81%18.30%26.11%-36.16%85 個(gè)交易日冠城151.10%16.17%23.91%-29.85%19 個(gè)交易日Equinix232.65%21.61%26.13%-29.35%91 個(gè)交易日PSA60.88%8.05%22.57%-37.64%尚

41、未修復(fù)SPX86.05%10.64%18.59%-33.92%103 個(gè)交易日資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2015/1/2-2021/2/25日本 REITs 概況日本 REITs 整體表現(xiàn)我們采用東證 REITs 指數(shù)（彭博代碼：TSREIT）來(lái)代表日本 REITs 行業(yè)整體表現(xiàn)，并將其與東證股價(jià)指數(shù)指數(shù)進(jìn)行對(duì)比。從 2003/3/31 至 2020/12/31，TSEREIT指數(shù)累計(jì)漲跌幅達(dá) 78.39%，低于東證股價(jià)指數(shù)的 129.02%。圖 13：TSEREIT 指數(shù)與東證股價(jià)指數(shù)歷史表現(xiàn)（凈值）對(duì)比資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2003/3/31-2

42、020/12/31而從年度表現(xiàn)來(lái)看，TSEREIT 指數(shù)的年度勝率為 61.11%，東證股價(jià)指數(shù)的勝率則為 66.67%。2003 至 2020 年區(qū)間內(nèi)，TSEREIT 指數(shù)年度相對(duì)東證股價(jià)指數(shù)勝率為 50%。表 11：TSEREIT 指數(shù)與東證股價(jià)指數(shù)年度表現(xiàn)TSEREITTPXTSEREITTPX200316.64%32.45%201233.60%18.01%200426.84%10.15%201335.91%51.46%20058.26%43.50%201425.27%8.08%200624.27%1.90%2015-7.92%9.93%2007-6.12%-12.22%20166.2

43、0%-1.85%2008-51.82%-41.77%2017-10.39%19.69%2009-0.80%5.63%20186.68%-17.80%201026.59%-0.97%201920.94%15.21%2011-26.21%-18.94%2020-16.85%4.84%資料來(lái)源：Bloomberg，研究日本 REITs 債性相對(duì)較強(qiáng)我們以東證股價(jià)指數(shù)的日度收益作為市場(chǎng)收益，對(duì) 2003 年以來(lái)每五年（首個(gè)區(qū)間 2003-2005 為 3 年）的 TSEREIT 指數(shù)的 Beta 做估算，結(jié)果如下圖所示。除 2006-2010 區(qū)間外（該區(qū)間美國(guó) REITs 的 Beta 也較高），其

44、余三區(qū)間內(nèi) Beta 均低于 0.5，2016-2020 區(qū)間內(nèi) Beta 僅為 0.42，說(shuō)明日本 REITs 產(chǎn)品整體的債性相對(duì)美國(guó)較強(qiáng)。圖 14：TSEREIT 指數(shù)每個(gè)區(qū)間 Beta 與區(qū)間漲跌幅統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2003/3/31-2020/12/31日本 REITs 產(chǎn)品較多投資于多元資產(chǎn)與辦公室將日本市面上的 REITs 按照其投資資產(chǎn)進(jìn)行分類可見(jiàn)，日本 REITs 產(chǎn)品的投資方向偏好多元資產(chǎn)與辦公室，總市值占比分別達(dá)到全部 REITs 產(chǎn)品的 28.73% 與 28.45%。產(chǎn)品數(shù)量上也有多達(dá) 24 只與 13 只產(chǎn)品分別投資于多元資產(chǎn)和辦公室，

45、占比合計(jì) 60.66%。 圖 15：日本 REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)總市值分布（億萬(wàn)日元） 圖 16：日本 REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量分布資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/25資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/25日本REITs 產(chǎn)品的股息率較為相近，大部分產(chǎn)品的股息率集中在3%6%區(qū)間內(nèi)。各類型 REITs 中，投資于酒店的產(chǎn)品平均股息率較高，達(dá) 6.08%，而工業(yè)工廠型 REITs產(chǎn)品的平均股息率較低，僅為 3.56%。圖 17：日本 REITs 產(chǎn)品股息率分布情況（單位：%）資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2

46、/25表 12：日本各投資資產(chǎn)類型 REITs 產(chǎn)品的股息率統(tǒng)計(jì)投資資產(chǎn)類型股息率平均值（%）股息率中位數(shù)（%）酒店6.084.39醫(yī)療機(jī)構(gòu)4.834.83多元資產(chǎn)4.764.53購(gòu)物中心4.484.41辦公室4.334.37住房3.994.06工業(yè)/工廠3.563.24資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/25日本各類 REITs 的平均波動(dòng)率均低于東證指數(shù)的波動(dòng)率，各投資資產(chǎn)類型的 REITs 的波動(dòng)率差異較小。各類型 2020 年平均波動(dòng)率均在 16%21%區(qū)間內(nèi)，其中波動(dòng)率最低的是工業(yè)/工廠，平均波動(dòng)率為 16.36%；而波動(dòng)率最高的是酒店，平均波動(dòng)率 20.16

47、%。同時(shí)，對(duì)比波動(dòng)率和股息率中位數(shù)來(lái)看，與美國(guó) REITs 產(chǎn)品相似，股息率較高的資產(chǎn)類型傾向于擁有較高的價(jià)格波動(dòng)率。圖 18：日本各資產(chǎn)類型 REITs 產(chǎn)品 2020 年內(nèi)平均波動(dòng)率與股息率中位數(shù)統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，股息率統(tǒng)計(jì)截至 2021/2/25日本最大的兩只 REITs 公司均投資于辦公室日本前十大 REITs 產(chǎn)品信息如下表所示。前十大產(chǎn)品的總市值達(dá)到了 7.14 億萬(wàn)日元，占所有 REITs 產(chǎn)品的 44.93%，行業(yè)集中度較高。日本最大的兩只 REITs 產(chǎn)品均投資于辦公室類房地產(chǎn)，前十大產(chǎn)品中其余產(chǎn)品則投資于工業(yè)/工廠、多元資產(chǎn)、住房、購(gòu)物中心等房地產(chǎn)。表

48、 13：日本前十大 REITs 產(chǎn)品代碼簡(jiǎn)稱投資資產(chǎn)總市值（億日元）股息率8951 JP EquityNIPPON BUILDING辦公室11237.003.358952 JP EquityJAPAN REAL ESTAT辦公室9488.693.323283 JP EquityNIPPON PROLOGIS工業(yè)/工廠8720.882.913462 JP EquityNOMURA REAL ESTA多元資產(chǎn)7803.664.143281 JP EquityGLP J-REIT工業(yè)/工廠7683.943.198984 JP EquityDAIWA HOUSE REIT住房6339.854.0789

49、53 JP EquityJAPAN RETAIL FUN購(gòu)物中心5683.824.318954 JP EquityORIX JREIT INC辦公室5199.844.378960 JP EquityUNITED URBAN多元資產(chǎn)4680.624.533269 JP EquityADVANCE RESI INV住房4570.503.50資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/25NBF：日本最早上市的 REITs 公司之一Nippon Building Fund（下簡(jiǎn)稱 NBF）成立于 2001 年 3 月，并于同年 9 月在東京證交所的 REITs 市場(chǎng)上市。NBF 專注

50、于管理經(jīng)營(yíng)辦公類不動(dòng)產(chǎn)，主要投資于東京核心商業(yè)區(qū)以及大東京地區(qū)其他地區(qū)的辦公室類資產(chǎn)（投資占比 70%以上），并通過(guò)提升資產(chǎn)價(jià)值和租賃獲取租金來(lái)維持運(yùn)營(yíng)收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。NBF 在 2015/1/5 至 2021/2/25 的價(jià)格表現(xiàn)如下圖所示。在不考慮股息分配的情況下，該區(qū)間內(nèi) NBF 的價(jià)格漲幅僅為 35.86%，年化收益率為 5.28%，區(qū)間內(nèi)表現(xiàn)略弱于東證指數(shù)（同期年化收益 5.49%）。從風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，NBF 區(qū)間內(nèi)的年化波動(dòng)率為 24.69%，最大回撤-39.92%（出現(xiàn)在 2020 年 10 月），兩項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)均不如東證指數(shù)。從近 6 年的價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，NBF 的價(jià)格與 TPX

51、指數(shù)在大部分時(shí)段內(nèi)走向相反。這一趨勢(shì)在 2016 年至 2019 年尤其明顯，以 2018 年初為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，NBF 在轉(zhuǎn)折點(diǎn)前緩慢下行，在轉(zhuǎn)折點(diǎn)后上行，而 TPX 的整體趨勢(shì)則正好相反。類似的趨勢(shì)在 2020年疫情后至年底也有出現(xiàn)。圖 19：NBF 歷史價(jià)格變化趨勢(shì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2015/1/5-2021/2/25分年度來(lái)看，NBF 與東證指數(shù)的年度表現(xiàn)有較為明顯的互補(bǔ)趨勢(shì)。除 2019 年外，其余各年內(nèi)，TPX 表現(xiàn)好的年度 NBF 表現(xiàn)較弱，TPX 表現(xiàn)較差的年度 NBF 的表現(xiàn)則較好。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，在 NBF 價(jià)格表現(xiàn)相比 TPX 較好的年度，風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)表現(xiàn)

52、也普遍比 TPX 好。表 14：NBF 分年度表現(xiàn)對(duì)比漲跌幅波動(dòng)率最大回撤NBFTPXNBFTPXNBFTPX20153.47%9.93%23.92%20.09%-21.79%-18.67%201612.90%-1.85%24.12%26.35%-16.58%-20.76% 2017-14.32%19.69%14.57%10.57%-17.56%-7.50%201819.01%-17.80%14.69%17.64%-8.42%-25.93%201920.12%15.21%14.48%12.96%-7.58%-9.36%2020-14.64%4.84%39.56%22.44%-38.50%-29

53、.12%資料來(lái)源：Bloomberg，研究JRE：日本第二大 REITs 公司Japan Real Estate Investment Corporation（下簡(jiǎn)稱 JRE）成立于 2001 年 3月，并于同年 9 月在東京證交所的 REITs 市場(chǎng)上市。JRE 投資策略與 NBF 相似，主要投資于東京都市區(qū)的辦公大樓。JRE 在 2015/1/5 至 2021/2/25 的價(jià)格表現(xiàn)如下圖所示。在不考慮股息分配的情況下，該區(qū)間內(nèi) JRE 的價(jià)格漲幅為 40.99%，年化收益率為 5.94%，區(qū)間內(nèi)表現(xiàn)略優(yōu)于東證指數(shù)。從風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，JRE 區(qū)間內(nèi)的年化波動(dòng)率為 23.60%，最大回撤-38

54、.50%（因疫情出現(xiàn)在 2020 年 3 月），兩項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)均不如東證指數(shù)。JRE 的投資策略與投資資產(chǎn)類型均與 NBF 較為類似，其價(jià)格表現(xiàn)也與 NBF 相似。圖 20：JRE 歷史價(jià)格變化趨勢(shì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2015/1/5-2021/2/25分年度來(lái)看，與 NBF 相似，JRE 與東證指數(shù)的年度表現(xiàn)也有較為明顯的互補(bǔ)趨勢(shì)。除 2019 年外，其余各年內(nèi)，TPX 表現(xiàn)好的年度 JRE 表現(xiàn)較弱，TPX 表現(xiàn)較差的年度 JRE 的表現(xiàn)則較好。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上來(lái)看，JRE 價(jià)格表現(xiàn)相比 TPX 較好的年度風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)表現(xiàn)也普遍比 TPX 好。表 15：JRE 分年度表現(xiàn)對(duì)比

55、漲跌幅波動(dòng)率最大回撤JRETPXJRETPXJRETPX2015-1.13%9.93%25.11%20.09%-22.20%-18.67%201616.10%-1.85%25.68%26.35%-14.66%-20.76% 2017-12.96%19.69%14.14%10.57%-17.03%-7.50%201828.33%-17.80%15.43%17.64%-7.47%-25.93%201918.42%15.21%14.21%12.96%-6.68%-9.36%2020-22.74%4.84%41.68%22.44%-39.92%-29.12%資料來(lái)源：Bloomberg，研究中國(guó)香港

56、REITs 概況中國(guó)香港 REITs 整體表現(xiàn)我們采用恒生 REITs 指數(shù)（彭博代碼：HSREIT）來(lái)代表中國(guó)香港 REITs 行業(yè)整體表現(xiàn)，并將其與恒生指數(shù)指數(shù)進(jìn)行對(duì)比。從 2005/11/30 至 2020/12/31，HSREIT指數(shù)累計(jì)漲跌幅達(dá) 97.30%，高于恒生指數(shù)的 82.30%。圖 21：HSEREIT 指數(shù)與恒生指數(shù)歷史表現(xiàn)（凈值）對(duì)比資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2005/11/30-2020/12/31而從年度表現(xiàn)來(lái)看，HSEREIT 指數(shù)的年度勝率為 66.67%，與恒生指數(shù)年度勝率相同。2005 年11 月至2020 年區(qū)間內(nèi)，HSEREIT 指數(shù)

57、年度相對(duì)恒生指數(shù)勝率為60%。表 16：HSEREIT 指數(shù)與恒生指數(shù)年度表現(xiàn)HSEREITHSIHSEREITHSI2005/11-200620.37%33.66%20149.66%1.28%20071.74%39.31%20150.69%-7.16%2008-40.91%-48.27%20164.69%0.39%200953.51%52.02%201721.41%35.99%201037.18%5.32%2018-2.91%-13.61%2011-12.68%-19.97%20191.34%9.07%201235.94%22.91%2020-18.21%-3.40%2013-3.42%2.

58、87%資料來(lái)源：Bloomberg，研究中國(guó)香港 REITs Beta 近 15 年緩慢提升我們以恒生指數(shù)的日度收益作為市場(chǎng)收益，對(duì) 2005 年 11 月以來(lái)每五年（首個(gè)區(qū)間為 2005.11-2010 年）的 HSEREIT 指數(shù)的 Beta 做估算，結(jié)果如下圖所示。三個(gè)區(qū)間的 Beta 值均相對(duì)較低，但有緩慢提升趨勢(shì)，從首個(gè)區(qū)間的 0.36 提升至 2016-2020 年的 0.48。圖 22：HSEREIT 指數(shù)每個(gè)區(qū)間Beta 與區(qū)間漲跌幅統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)區(qū)間 2005/11/30-2020/12/31中國(guó)香港 REITs 產(chǎn)品以購(gòu)物中心為主要投資資產(chǎn)將香

59、港市面上的 REITs 按照其投資資產(chǎn)進(jìn)行分類可見(jiàn)，香港 REITs 產(chǎn)品的投資方向偏好購(gòu)物中心，總市值占比達(dá)到全部 REITs 產(chǎn)品的 68.34%。其余產(chǎn)品投資于多元資產(chǎn)、辦公室和酒店三類其他資產(chǎn)類型。 圖 23：香港 REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)總市值分布（億港元） 圖 24：香港 REITs 產(chǎn)品投資資產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量分布資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/25資料來(lái)源：Bloomberg，研究，數(shù)據(jù)截至 2021/2/25香港 REITs 產(chǎn)品的數(shù)量較少，全部上市 REITs 產(chǎn)品信息如下表所示。香港最大的 REITs 產(chǎn)品 Link REIT 投資于購(gòu)物中心，第二大的

60、產(chǎn)品 Champion REIT 則投資于辦公室房地產(chǎn)，前兩大產(chǎn)品的市值處于絕對(duì)領(lǐng)先地位。香港 REITs 產(chǎn)品的股息率主要集中在 6%8%區(qū)間內(nèi)，相較于日本與美國(guó)市場(chǎng)的平均水平較高。表 17：香港所有上市 REITs 產(chǎn)品代碼簡(jiǎn)稱發(fā)行人行業(yè)總市值（億港元）股息率823 HK EquityLINK REIT購(gòu)物中心1545.783.972778 HK EquityCHAMPION REIT辦公室274.055.23778 HK EquityFORTUNE REIT購(gòu)物中心146.136.50405 HK EquityYUEXIU REIT多元資產(chǎn)132.796.1987001 HK Equit