保障性住房存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

1、最新【精品】范文參考文獻(xiàn)專業(yè)論文保障性住房存在的問(wèn)題及對(duì)策研究保障性住房存在的問(wèn)題及對(duì)策研究【摘要】改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)城鄉(xiāng)居民的住房狀況有了顯著的改善，人們的居住水平得到大幅度的提高，但是仍有一部分低收入群里無(wú)法解決。保障性住房建設(shè)是解決低收入群體住房難的主要措施，也是解決我們民生現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的關(guān)鍵。但是目前我國(guó)的保障性住房建設(shè)仍存在很多問(wèn)題，比如資金缺口較大、土地供應(yīng)不足、質(zhì)量令人堪憂等等。本文針對(duì)這些問(wèn)題，提出了一些合理性的建議?！娟P(guān)鍵詞】保障性住房；住有所居；終身責(zé)任制；融資一、引言改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)城鄉(xiāng)居民的住房狀況有了顯著的改善，人們的居住水平得到

2、大幅度的提高。但是，由于我國(guó)人均GDP水平和群眾的收入還是不高，加之近年房地產(chǎn)價(jià)格的急速上漲， 即便有大量商品房供應(yīng)，還是有一部分低收入群體無(wú)法在商品房市場(chǎng)中解決住房問(wèn)題。保障性住房建設(shè)是解決低收入群里住房難的主要措施，也是解決我們民生現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的關(guān)鍵。保障房建設(shè)并非一項(xiàng)消費(fèi)性建設(shè)，而是一種投資性建設(shè)。加快保障性住房的建設(shè)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)十七大報(bào)告提出的“住有所居”的目標(biāo)， 對(duì)于我們推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，對(duì)于我們轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、擴(kuò)大內(nèi)需，對(duì)于我們促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)的公平與社會(huì)和諧具有重大的戰(zhàn)略意義。二、保障性住房的基本概念與分類（一）保障房的定義世界各國(guó)將住房大多分為公屋或

3、私屋。公屋是由政府買單的保障性住房， 而私屋則是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場(chǎng)化的商品房。日本有一種保障性住房叫公營(yíng)住房，類似于廉租住房，住戶是沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)的；還有一種是公團(tuán)住房，政府提供相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠條件，使得住房者擁有一部分產(chǎn)權(quán)。新加坡的保障性住房叫“組屋”， 既有出租，也有銷售。而在我國(guó)，保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念， 是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。（二）保障房的分類（ 1）經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房

4、是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的雙重特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。（ 2）廉租房廉租房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對(duì)廉租住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低

5、收入者。在房?jī)r(jià)瘋漲、經(jīng)濟(jì)適用房走入困境、百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。（3）公共租賃房指通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)， 政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。這個(gè)概念正好被定格在新出爐的“租賃型經(jīng)濟(jì)適用房”。 經(jīng)濟(jì)適用房以租代售，可以說(shuō)是將經(jīng)濟(jì)適用房變成“擴(kuò)大版的廉租房”。（4）定向安置房安置房是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆

6、遷戶，也包括征地拆遷房屋的農(nóng)戶。（ 5）兩限商品房即“限套型、限房?jī)r(jià)“的商品住房。為降低房?jī)r(jià)，解決城市居民自住需求，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。兩限房并不是嚴(yán)格意義上的“保障性住房”。（ 6）安居商品房指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)4 平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格

7、低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。三、保障性住房目前存在的問(wèn)題進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)政府十分重視住房困難的中低收入者的安居工程，投入大量的財(cái)政資金用于興建保障房，取得了階段性的成效。“十二五”期間要進(jìn)一步加快保障性安居工程的進(jìn)度，要建設(shè)3600 萬(wàn)套保障性住房，使得保障房占比達(dá)到整個(gè)住房市場(chǎng)的20%。 過(guò)去我國(guó)保障房的建設(shè)取得了前所未有的成就，未來(lái)， 我國(guó)還將繼續(xù)加大投入，進(jìn)一步發(fā)展保障性安居工程。但是，目前我國(guó)保障房建設(shè)還存在很多問(wèn)題。（一）保障房資金可持續(xù)難度較大我國(guó)支持保障房建設(shè)的政策以及融資渠道主要有以下幾個(gè)途徑：土地凈收益中用于保障房建設(shè)的比例不低于10%的資金；各地用于保障性

8、住房的土地使用免征土地使用稅；住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額；全國(guó)社保基金用于保障房建設(shè)的資金；中央以及各省市財(cái)政預(yù)算安排的建設(shè)保障房的資金；社會(huì)捐贈(zèng)的保障資金，其他資金。從以上可以看出，除了土地出讓收益的10%為硬性約束外，其他資金來(lái)源極不穩(wěn)定，也存在漏洞。首先住房公積金增值收益存在極大的風(fēng)險(xiǎn)， 加之收益本身不高，扣除貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)后所剩無(wú)幾。其次省級(jí)市縣政府負(fù)債累累，財(cái)政預(yù)算安排更是形同虛設(shè)。從政府自利性角度來(lái)看，保障房的建設(shè)阻礙了地方政府收取更多的土地出讓金， 如果沒(méi)有硬性的約束，這項(xiàng)資金來(lái)源也是難以得到有效的保障。中央預(yù)算投資雖然能得到很好的發(fā)揮

9、，但是投入仍然較少。社會(huì)捐助資金更是困難，由于商品房暴利和持續(xù)的繁榮，加上社會(huì)人士對(duì)保障房的人士不夠，政府引導(dǎo)不積極，目前的狀況是很不理想的。資金一直是保障房建設(shè)的大難題。以 2011 年為例， 如果 1000 萬(wàn)套保障房全部竣工，就需要13 萬(wàn)多億元。算大賬，中央和地方各級(jí)政府投入 4000 多億元， 企業(yè)和個(gè)人要出5000多億元，銀行貸款等社會(huì)投資要出 3000多億元。在所有投入中，中央財(cái)政2011 年安排了1522億元，剩余的需要地方投入。根據(jù)住建部、財(cái)政部等部門(mén)測(cè)算的結(jié)果，2012 年盡管保障房的開(kāi)工量比2011 年有所減少，但今年的在建工程量將達(dá)到1800萬(wàn)套的歷史新高，因此資金的需

10、求量比2011 年可能持平甚至更多。建設(shè)規(guī)模的大幅增加，建材、 人工等建設(shè)成本不斷上升，則進(jìn)一步加劇了保障房建設(shè)的資金壓力。（二）土地供應(yīng)不足嚴(yán)重影響建設(shè)保障房進(jìn)程據(jù)了解， 今年保障房建設(shè)進(jìn)程中，廣州將下降47%、 深圳下降52%、上海下降38%、北京下降20%，二三線城市如武漢、成都、無(wú)錫、蘇州等地均有明顯下滑這不是對(duì) 2012年各地樓市成交量下滑的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，而是今年各地保障房建設(shè)開(kāi)工目標(biāo)較去年的下跌數(shù)據(jù)。據(jù)知，繼2 月上旬國(guó)務(wù)院派出督查組對(duì)部分地區(qū)保障房2012 年目標(biāo)任務(wù)分解落實(shí)情況進(jìn)行督查后，近日多個(gè)中央部委又出臺(tái)了有關(guān)保障房的政策措施?！暗胤奖Ｕ?房大幅縮水，緣于資金、土地等層面的壓

11、力，中央能否扭轉(zhuǎn)這種下滑的局面，還有待觀察?！鄙虾７康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)的資深人士柴一峰直言。（三）保障房建設(shè)質(zhì)量令人堪憂保障房本是一項(xiàng)惠民工程，承載著眾多低收入者的住房夢(mèng)想。然而， 隨著 2011 年 1000萬(wàn)套保障房人物收官，反映在保障房上的各種亂現(xiàn)象也層出不窮。除了保障房資格造假、騙購(gòu)騙租外，各地頻頻爆出保障房質(zhì)量問(wèn)題，尤其令人堪憂。作為中央政府進(jìn)一步改善民生的重要舉措，保障房質(zhì)量關(guān)系到千千萬(wàn)萬(wàn)中低收入群眾的福祉。由于保障房利潤(rùn)空間有限，刨去稅費(fèi)、土地成本和資金成本等，建設(shè)單位只能獲得微利，其難免在購(gòu)買建筑材料、施工標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)節(jié)上動(dòng)手腳，偷工減料，降低成本；再加上時(shí)間緊任務(wù)重，不少項(xiàng)目匆匆上馬，更是

12、埋下了質(zhì)量隱患。這就要求政府及有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，當(dāng)好保障房的“看門(mén)人”。（四）法律制度不健全，保障薄弱，欠缺執(zhí)行力雖然我國(guó)住房保障行政部門(mén)連同其他相關(guān)部門(mén)在制定保障安居工程的相關(guān)政策規(guī)定上不斷完善。但是， 這些條例主要是在指導(dǎo)思想、基本思路、總體操作規(guī)范和禁止事項(xiàng)上加以闡述，卻將具體的細(xì)則的制定寄望于積極性不高的地方政府和部門(mén)，由于地方對(duì)保障房的認(rèn)識(shí)不足，缺乏行動(dòng)意愿，所以大打折扣，在制定具體的法律規(guī)范上怠于行使， 再加上中央問(wèn)責(zé)機(jī)制不健全，政策文件對(duì)違反規(guī)定的處罰措施也未詳細(xì)列明。所以，法律的空缺為地方怠于建設(shè)保障房、違規(guī)建設(shè)保障房、濫用保障房政策提供了便利的渠道。（五）缺乏有效

13、的公開(kāi)機(jī)制和社會(huì)監(jiān)督，侵犯社會(huì)公平保障房制度實(shí)行以來(lái)，由于缺乏有效的公開(kāi)機(jī)制和社會(huì)監(jiān)督，信息的不對(duì)稱十分嚴(yán)重。一是政府部門(mén)與公眾之間的信息不對(duì)稱，政府部門(mén)占有保障房資金的使用和土地如何開(kāi)發(fā)的完全信息，而公眾卻難以得到這些信息，導(dǎo)致政府部門(mén)不法人員謀取私利，損害社會(huì)公民的利益。 二是政府和申請(qǐng)保障房的個(gè)別人員之間的信息不對(duì)稱。由于目前政府執(zhí)法能力和數(shù)據(jù)庫(kù)信息技術(shù)有限，無(wú)法掌握家庭財(cái)產(chǎn)明細(xì)或付出高成本去搜尋這些信息不可行，造成政府和個(gè)別申請(qǐng)者之間信息的完全不對(duì)稱。這些都會(huì)侵犯社會(huì)公平。四、解決的思路和對(duì)策促進(jìn)保障房的大力建設(shè)和規(guī)范化管理是目前中央十二五規(guī)劃提出的一個(gè)重要舉措，也是真在實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定和

14、改善人民居住條件的惠民工程， 面對(duì)當(dāng)前我國(guó)保障房建設(shè)和管理中存在的問(wèn)題，必須各個(gè)擊破， 從現(xiàn)行的保障房制度、保障房建設(shè)薄弱環(huán)節(jié)以及地方政府責(zé)任等方面考察，提出可行性的解決方案。（一）長(zhǎng)期規(guī)劃，拓寬融資渠道，多方籌集資金對(duì)于保障房建設(shè)，資金來(lái)源才是最大的障礙。而政府的長(zhǎng)期規(guī)劃是比較重要的，可以把保障低收入者住房的任務(wù)分配到多年來(lái)實(shí)施，減輕政府集中建設(shè)保障性住房的壓力。同時(shí)， 保障房建設(shè)的資金來(lái)源還可以通過(guò)多種渠道來(lái)籌措：一是吸引銀行資本的進(jìn)入，商業(yè)銀行可以設(shè)立與保障房建設(shè)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品，將保障房貸款與其他產(chǎn)品合理捆綁銷售，進(jìn)而提高自身的社會(huì)形象。二是鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金參與保障性住房的建設(shè)。保險(xiǎn)資金的投

15、資規(guī)模大、持續(xù)期長(zhǎng)、且追求穩(wěn)定回報(bào)、資金池充足，契合保障性住房建設(shè)的投資需求。三是拉入國(guó)企，使其發(fā)揮重要的作用，成立國(guó)營(yíng)公司來(lái)參與保障性住房的各個(gè)環(huán)節(jié)，國(guó)營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)融資，緩解保障性住房的資金緊缺問(wèn)題。四是深度挖掘公積金沉淀資金。此外，加大政府財(cái)政撥款、地方政府發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托基金、資產(chǎn)證券化、建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓、政府擔(dān)保專項(xiàng)基金以及社會(huì)捐贈(zèng)等等。（二）確保土地供應(yīng)，優(yōu)先安排用于保障房建設(shè)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)應(yīng)當(dāng)加快供地進(jìn)度，保證今年1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)用地。 提前做好明年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)的儲(chǔ)備和預(yù)安排。采取多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)。堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，推進(jìn)商品

16、住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變。繼續(xù)抓好保障性安居工程的質(zhì)量安全工作，全面推行質(zhì)量終身責(zé)任制，實(shí)施保障性住房質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度，所有竣工的保障房必須在醒目位置設(shè)置永久性標(biāo)識(shí)牌。此外， 還將完善住房保障申請(qǐng)、審核、公示、輪候、復(fù)核、退出制度，建立住房保障誠(chéng)信檔案，完善失信懲戒制度。（三）協(xié)調(diào)好各方的利益，調(diào)動(dòng)其積極性為什么地方政府對(duì)建設(shè)保障房不積極？地方政府不愿建保障房，更愿意建商品房。因?yàn)榻ㄉ唐贩浚胤秸梢再u地，地價(jià)越高越好，這樣政府可以收取更多的土地出讓金。而土地出讓金收入是中國(guó)大多數(shù)地方政府的主要收入來(lái)源。建立保障性住房，地方政府則得不到以上那么大的利益，所以不積極。

17、因此，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地方政府建設(shè)保障性住房的問(wèn)責(zé)制。我國(guó)保障房的缺失責(zé)任不在于地方政府或是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商， 而在于缺少一個(gè)協(xié)調(diào)各方利益的政策機(jī)制。政府處理好住房市場(chǎng)的各方利益，是關(guān)乎我國(guó)保障房建設(shè)是否真正落實(shí)的重中之重。（四）轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)現(xiàn)政府干預(yù)方式市場(chǎng)化政府參與保障房建設(shè)的方式由以直接投資建設(shè)為主向以間接提供補(bǔ)貼為主轉(zhuǎn)變。目前，我國(guó)處于保障房建設(shè)的初期，政府設(shè)立專門(mén)公共住宅管理機(jī)構(gòu)，主導(dǎo)保障房建設(shè)，直接增加供給，輔之以貼息。由于保障房明顯的非營(yíng)利性，社會(huì)資金和開(kāi)發(fā)企業(yè)參與的積極性不高， 因此需要政府的大力支持和強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)來(lái)推動(dòng)保障房建設(shè)。隨著保障房建設(shè)的發(fā)展，政府可以對(duì)開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者實(shí)行優(yōu)惠

18、貸款，支持非營(yíng)利機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)低成本低租金住房，通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付維持著對(duì)低收入人群的租金補(bǔ)貼逐漸成為政府的主要參與方式。此外， 政府除直接參與投資建設(shè)和間接提供房租和融資補(bǔ)貼之外，還對(duì)進(jìn)行保障房建設(shè)投資的開(kāi)發(fā)商等給予稅收優(yōu)惠或貸款補(bǔ)貼，以調(diào)動(dòng)商業(yè)資本的積極性，鼓勵(lì)社會(huì)力量、商業(yè)資本進(jìn)入這一領(lǐng)域。（五）實(shí)行科學(xué)管理，建立完善的退出機(jī)制一是建立完善信用體系。建立住房保障數(shù)字信息檔案，實(shí)行網(wǎng)上聯(lián)動(dòng)辦公，對(duì)申請(qǐng)和享受住房保障的家庭自行申報(bào)的收入、人口及住房狀況進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)復(fù)核結(jié)果對(duì)享受住房保障的資格、方式、額度等即時(shí)進(jìn)行調(diào)整。二是積極試行社會(huì)化管理。建立各類保障性住房管理制度，試行保障房的社會(huì)化管理。三是建立完善的退出機(jī)制。在保障低收入家庭的住房需求過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)保障房快速順暢的流轉(zhuǎn)才能發(fā)揮其最大的作用，而建立完善的退出機(jī)制是其中的關(guān)鍵。 “只進(jìn)不退”的現(xiàn)象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障， 也浪費(fèi)了本來(lái)就有限的資源，退出機(jī)制的建立將有助于改善這一現(xiàn)狀。（六）加快立法建設(shè)，完善住房保障制度的法律體系只有完善的住房保障法律體系，才能使保障房有長(zhǎng)期的制度安排，中央和地方政府才能