裕豐大廈項目價值體系構(gòu)建174717958

1、裕豐大廈項目價值體系構(gòu)建項目價值體系構(gòu)建就是要充分挖掘項目價值優(yōu)勢、同時有效弱化項目劣勢和規(guī)避威脅，為傳播策略的擬定及推廣方案的 擬定提供依據(jù)。項目價值的實現(xiàn)最終需要通過價格來體現(xiàn)，即消費(fèi)者購買。因此，項目價值體系構(gòu)建需要與目標(biāo)消費(fèi)者（即市場）緊密 對接，使價值有效地轉(zhuǎn)換成價格。項目價值體系一般從客體與主體角度分析，主要包括四個方面內(nèi)容：項目外部顯性價值、項目外部隱性價值、項目內(nèi)在 硬性價值、項目內(nèi)在軟性價值。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性（土地+地面的建筑物），項目價值體系也可以由基礎(chǔ)價值、區(qū)位價值、產(chǎn)品價值、附加 值、項目核心價值等部分組成，這與上述提到的項目外部、內(nèi)部價值是統(tǒng)一的。本方案由

2、兩個部分組成，第一部分為裕豐大廈住宅部分的價值體系構(gòu)建，第二部分為裕豐大廈商場的價值體系構(gòu)建。裕豐大廈【商場】價值系一一值菜單1、瑯東新商圈城市中心東移2、七星一古城商圈區(qū)域商業(yè) 板塊3、榮寶華（大西南物流中心）4、萬達(dá)商業(yè)廣場小結(jié)：各區(qū)域消 費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí) 慣與偏好以及商 業(yè)的定位與運(yùn)作 等不斷細(xì)分消費(fèi) 市場，將不同程 度地影響各個商 圈的人流。項目外部隱性價值人口狀況-興寧區(qū)商業(yè)規(guī)劃5、其他區(qū)域商業(yè)中心的建立1、老商圈、成熟商圈價值點(diǎn)評：朝陽商圈仍是商業(yè)旺地，并將發(fā)展更專 業(yè)化、完善化；朝陽商圈的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，仍為投 資首選；朝陽商圈分區(qū)趨于明顯，百貨大樓為中 低檔的楚河漢界，共和路區(qū)

3、塊為中高檔區(qū)。 將形成人流分化嚴(yán)重的局面。本項目依托 中低檔的準(zhǔn)確定位，仍會保持原有的經(jīng)營 幅度，但在一定程度上亦會受到影響；區(qū)域商業(yè)物業(yè)的多元化與專業(yè)化發(fā)展， 整體性而言，將會更鞏固該商圈的地位?？诒⑿蜗?、百年商業(yè)旺地小結(jié)：成熟商圈 與商業(yè)格局加強(qiáng) 了其區(qū)域地位和 物業(yè)地位。3、品種豐富強(qiáng)化：核心商圈的地位已深入人心；南寧商業(yè)物業(yè)開發(fā)速度加快；投資意識在高漲；區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)建設(shè)性發(fā)展，經(jīng)營層次 在互補(bǔ)，管理理念在相互促進(jìn)，將更鞏固 朝陽商圈的地位；裕豐物業(yè)開發(fā)和發(fā)展的趨勢，形成其與 市場、市民的互動，強(qiáng)化各方面的信心；弱化：區(qū)域外商業(yè)板塊分化人流的影響；區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)分化人流的沖擊；商業(yè)

4、物業(yè)投資者的分流；“老”商圈的負(fù)面商業(yè)環(huán)境；4、中低檔商鋪規(guī)劃1、面積（供應(yīng)量、面積劃分）小結(jié)：裕豐現(xiàn)有 格局已為廣大消 費(fèi)群體認(rèn)可，擁 有穩(wěn)定的消費(fèi)客 源，但公攤率較 高，商鋪銷售利 弊皆有。2、公攤率較高3、間距（過道、樓梯）較合理4、各層功能規(guī)劃已被認(rèn)可1、中央空調(diào)、電梯、衛(wèi)生間等項目內(nèi)在硬性價值配套內(nèi)外形象價格系統(tǒng)2、指小系統(tǒng)3、餐飲區(qū)、公共區(qū)域等小結(jié)：配套齊 全，尤其是在市 中心擁有四層的 地下車庫是其一 大賣點(diǎn)。4、停車場5、商場外場價值點(diǎn)評：項目定位為中低檔商場，但為適應(yīng)競 爭需求，進(jìn)一步鞏固、提高其商業(yè)地位， 建議在內(nèi)外形象、物業(yè)管理兩方面做得 更好。充分利用商場外場，開發(fā)公共

5、區(qū)域；盡可能完善其他配套；強(qiáng)化：裕豐物業(yè)品牌開發(fā)的決心和力度，正 實施優(yōu)化規(guī)劃，完善配套，深化形象等 建設(shè)性工作；針對裕豐老客戶可實施可行的價格 策略；弱化：原有商場規(guī)劃的不足；商場配套的檔次；形象塑造與定位的落差；與“一站式商場購物”的差距；價值運(yùn)用：提升產(chǎn)品素質(zhì)；強(qiáng)化客戶購買信心；項目內(nèi)在軟性價值價值點(diǎn)評：裕豐商場的準(zhǔn)確定位，增強(qiáng)了其 市場競爭力；形象的滲透面已存在，關(guān)鍵在于 進(jìn)一步完善和加大力度開發(fā)。強(qiáng)化：裕豐物業(yè)品牌建設(shè)的進(jìn)程；裕豐品牌效應(yīng)，正在深化和擴(kuò) 散；裕豐“六年旺場效應(yīng)”的輻射一 一經(jīng)營業(yè)主對裕豐物業(yè)的追捧；穩(wěn) 定的客戶源；同質(zhì)物業(yè)和區(qū)域物業(yè) 的品牌化；商場經(jīng)營的前景；弱化：市

6、民對其負(fù)面印象；價值運(yùn)用：項目價值傳播；促進(jìn)產(chǎn)品銷售；裕豐大廈【商場】價值體系在傳播中的運(yùn)用上述表格的各項內(nèi)容充分展示了項目各層面價值（包括外部顯性價值、外部隱性價值、內(nèi)在硬性價值及內(nèi)在軟性價值等）, 但在整合傳播過程中，需要提煉項目最核心的價值，進(jìn)而提煉與目標(biāo)消費(fèi)群（即市場）的對接價值，實現(xiàn)價格。然而，項目各個層面的價值（外部顯性價值、外部隱性價值、內(nèi)在硬性價值、內(nèi)在軟性價值咬錯構(gòu)成“基礎(chǔ)價值”、“附 加價值”、“產(chǎn)品價值”、“核心價值”等，轉(zhuǎn)換成這個價值體系（基礎(chǔ)價值、區(qū)位價值、產(chǎn)品價值、附加值、項目核心價值） 后更方便于傳播運(yùn)用。裕豐大廈【商場】價值體系運(yùn)用商 場價 值 流 轉(zhuǎn)換價值運(yùn)用

7、：區(qū)位價值突顯出區(qū) 域的絕對優(yōu)勢與項目的絕對 潛質(zhì)。發(fā)展與鞏固商圈物業(yè)， 是趨勢，也是動力。建議:本項目開發(fā)應(yīng)充分利用 區(qū)位絕對價值，實現(xiàn)價值最大 化。價值運(yùn)用：強(qiáng)化項目自身素 質(zhì)，鞏固形象地位，提升品牌 建設(shè)層面。建議：完善內(nèi)部配套，有效 開發(fā)資源;抓好商場規(guī)劃與 管理，延續(xù)“旺場效應(yīng)”； 加強(qiáng)項目硬性元素的塑造，實 現(xiàn)建筑地標(biāo)性和物業(yè)價值絕 對性的既定目標(biāo)。附加價值市場定位形象定位物業(yè)管理價值運(yùn)用：加強(qiáng)附加價值滲透 的廣度和深度，支撐項目價值 的擴(kuò)大化。建議：制定品牌建設(shè)目標(biāo)， 有效包裝并傳播項目形象; 加強(qiáng)形象開發(fā)、物業(yè)管理等方 面的建設(shè);引進(jìn)現(xiàn)代化的管 理與開發(fā)理念、技術(shù)等；【核心商圈

8、的絕對高價值商業(yè)物業(yè)】項目核心價值裕豐大廈【住宅】價值體系構(gòu)建商業(yè)效應(yīng)1、投資物業(yè)小結(jié)：商業(yè)因素有一 定程度的拉動作用。2、商業(yè)與住宅的互動項目外部隱性價值人口狀況小結(jié)：中低檔消費(fèi)群 體在不斷擴(kuò)大；城市 建設(shè)、政策支持、城 鎮(zhèn)進(jìn)程等因素，營造 了居住、工作、經(jīng)營 的良好環(huán)境。價值點(diǎn)評：中低檔市場空間不斷擴(kuò)大，區(qū)域性的 物業(yè)開發(fā)環(huán)境逐漸改善。強(qiáng)化：商業(yè)與住宅的互動：中小經(jīng)營業(yè)主的居住需求；投資空 間擴(kuò)大；區(qū)域物業(yè)的升值潛力大；弱化：居住的高度要求；3、城市改造居住環(huán)境、居住形態(tài)區(qū)域性居住需求區(qū)域商業(yè)對住宅的需求項目內(nèi)在硬性價值價值點(diǎn)評：加強(qiáng)項目內(nèi)在素質(zhì)的塑造，提升產(chǎn)品的市場競爭力。建設(shè)朝陽商圈商

9、住一體的標(biāo)志 性建筑；住宅建筑講究人性化設(shè)計，功能齊全，戶型緊湊；為提升項目的市場競爭力，建議加強(qiáng)其交付標(biāo)準(zhǔn)；強(qiáng)化：區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品高性價比；發(fā)展商注重人性化設(shè)計；項目商場部分對住宅的拉動；促銷手段；弱化：單體樓盤建筑設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃、 內(nèi)部配套等存在的缺陷；物業(yè)管理1、引進(jìn)物業(yè)管理顧問公司小結(jié)：品牌建設(shè)的開 始。2、加強(qiáng)管理的專業(yè)水平項目內(nèi)在軟性價值1、項目傳播形象小結(jié)：借助于裕豐商廈 的好感度，進(jìn)行傳播。項目包裝2、現(xiàn)場包裝3、商場形象價值點(diǎn)評：強(qiáng)調(diào)項目附加價值的運(yùn)用。強(qiáng)化：裕豐物業(yè)品牌建設(shè)路線;項目包裝的應(yīng)用；弱化：現(xiàn)有的物業(yè)管理；裕豐大廈【住宅】價值體系運(yùn)用價值提煉：市中心的繁華、老城區(qū)配套

10、的 完善、以及人文的沉淀，讓人們擁有了居 住的“便利”，也增加了“戀區(qū)情節(jié)”。建議：根據(jù)居民的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣， 利用區(qū)域資源進(jìn)行有效傳播。價值開發(fā)：1、制定合理的性價比；2、加強(qiáng)促銷效應(yīng)拉動 銷售力；價值作用：1、確?？蛻舻馁徺I 信心不動搖；2、確保交付標(biāo)準(zhǔn)與 時間；裕豐大廈公寓，核 心商圈的最佳居 所，宜商宜住宜投 資。配套支持人文支持1、市場定位: 南寧核心街區(qū) 最具價值的旺 業(yè)福地。2、形象定位: 一切以你為中 心。住 宅價 值 流 轉(zhuǎn) 換第一層價值支持激發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群的購買欲望第二層價值支持強(qiáng)化目標(biāo)消費(fèi)群的購買信心項目核心價值最大利益支持項目定位1 r價值拓展（產(chǎn)品素質(zhì)）:1、遵循人性化的建筑設(shè)計與建筑改進(jìn)；2、戶型緊湊，使用率大;3、外立面特色性風(fēng)格;4、充分考慮到居住的適 宜性和方便性等；價值關(guān)系：