景觀精細(xì)化管理

1、景觀精細(xì)化管理從示范區(qū)的呈現(xiàn)看景觀精細(xì)化管理郭勇（海亮地產(chǎn)景觀專業(yè)經(jīng)理）當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境日益嚴(yán)峻，例如大部分開發(fā)商所呈現(xiàn)出來的產(chǎn)品品質(zhì)越來越好，差異化競爭越來越明顯，另大部分業(yè)主眼界的普遍提高或者說對產(chǎn)品不同方面更加挑剔，諸如此類迫使各開發(fā)商在同質(zhì)地段競爭中想方設(shè)法獲取不同焦點(diǎn)并使之轉(zhuǎn)化為賣點(diǎn)；海亮地產(chǎn)目前仍處于如何提升整體品質(zhì)的道路上，當(dāng)然在競爭如此激烈的前提下，思路的轉(zhuǎn)變和提升也是老生常談。景觀作為地產(chǎn)項(xiàng)目最引人入勝的、最直觀的環(huán)境包裝，理所當(dāng)然占據(jù)著營銷說辭中的重要角色；在保證同檔次品質(zhì)、又體現(xiàn)差異化的同時，成本的投入也被越來越多的開發(fā)商所注重，甚至可以說是吹毛求疵；為了給營銷打造一個良

2、好的品質(zhì)場所，同時又更好的控制成本造價， 項(xiàng)目整體開發(fā)實(shí)施過程中精細(xì)化管理顯得更加重要，并且精細(xì)化管理水平也亟需提升。作為總部設(shè)計(jì)研發(fā)中心景觀組專業(yè)管理人員，現(xiàn)從兩部分談?wù)勀壳笆痉秴^(qū)的呈現(xiàn)景觀專業(yè)管理過程中（ 設(shè)計(jì)版塊 ） 精細(xì)化程度及落實(shí)過程。第一部分 ： 現(xiàn)行的設(shè)計(jì)版塊景觀專業(yè)相關(guān)制度及運(yùn)行情況2014 年已通過紅文先后下發(fā)海亮地產(chǎn)集團(tuán)綠化設(shè)計(jì)制度、 海亮地產(chǎn)集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)全程管理制度；另外通過景觀專業(yè)內(nèi)培訓(xùn)、宣貫海亮地產(chǎn)集團(tuán)景觀配置標(biāo)準(zhǔn)、 景觀鋪裝對縫標(biāo)準(zhǔn) 、 各階段審圖指引及限額成本指標(biāo)表等。其中海亮地產(chǎn)集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)全程管理制度是為規(guī)范全地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)塊管理工作，以達(dá)到所有過程、節(jié)點(diǎn)明晰化

3、，所有管理動作表單化，目的即為打造大而全的規(guī)范的、詳盡的管理細(xì)則，讓所有景觀專業(yè)人員或相關(guān)專業(yè)人員明白和了解為實(shí)現(xiàn)好的景觀產(chǎn)品而所需要做到的必要動作步驟：如項(xiàng)目拿地后前期階段設(shè)計(jì)部景觀專業(yè)主要工作（ 表一 ） ， 包含現(xiàn)場調(diào)研、前期資料收集、景觀設(shè)計(jì)工作時間節(jié)點(diǎn)、參加項(xiàng)目方案評審會、確定景觀設(shè)計(jì)單位等具體工作， 其中具體須上報到總部的表單如景觀設(shè)計(jì)工作時間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表 景觀目標(biāo)成本控制表等，其他階段具體內(nèi)容可見詳細(xì)下發(fā)的制度文件。表一：景觀精細(xì)化管理從該制度可以看出整體景觀設(shè)計(jì)管理工作內(nèi)容已經(jīng)非常詳細(xì)和清晰，對于景觀精細(xì)化管理是具有非常大的支撐作用。實(shí)際管控過程中，針對示范區(qū)，還實(shí)行區(qū)域公司設(shè)計(jì)

4、部景觀專業(yè)填報周報至總報設(shè)計(jì)研發(fā)中心，主要內(nèi)容為示范區(qū)實(shí)施內(nèi)容、圖紙問題、現(xiàn)場問題等匯總，以便加強(qiáng)對示范區(qū)的過程監(jiān)督；示范區(qū)景觀實(shí)施過程中總部景觀設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照流程制度執(zhí)行，審核所有節(jié)點(diǎn)過程表單，并進(jìn)行過程巡檢。為更好說明此部分內(nèi)容，現(xiàn)從兩個項(xiàng)目實(shí)際管控過程來進(jìn)行說明：（1） 成都海亮樾金沙成都項(xiàng)目開始初期，景觀全程管理制度尚未成形，區(qū)域團(tuán)隊(duì)剛剛組建，專業(yè)人員都還未到崗，當(dāng)時前期景觀相關(guān)工作都由總部代為管理，如前期相關(guān)會議、前期資料收集、景觀方案把控、施工圖把控。前期景觀跟進(jìn)管理時雖有管理動作但大部分表單動作未到位，總部與區(qū)域、區(qū)域各部門各條線之間工作對接、溝通都存在諸多混淆不清的地方，以至于出

5、現(xiàn)對接設(shè)計(jì)院出口不一致造成對景觀施工圖意見未統(tǒng)一、部分工程內(nèi)容成本分?jǐn)偛磺逦葐栴}。后期，制度在研發(fā)過程中也已經(jīng)邊完善邊推行。當(dāng)時前期圖紙階段主要表單截取如下：后期過程管控主要表單：成都海亮樾金沙一期成本控制表（ 表二 ） 、綠化設(shè)計(jì)控制表（ 表三） 、材料封樣確認(rèn)表（ 表四 ） 、景觀工程進(jìn)度匯報材料、間歇點(diǎn)驗(yàn)收表單材料等表一：海亮樾金沙景觀成本目標(biāo)控制表表二：海亮樾金沙綠化設(shè)計(jì)制度控制表景觀精細(xì)化管理表三：海亮樾金沙材料封樣確認(rèn)表景觀材料驗(yàn)收單景觀工程進(jìn)度匯報材料整個過程當(dāng)中很多動作和節(jié)點(diǎn)還是缺失的，導(dǎo)致剛實(shí)施完成時效果不是很理想，如景觀材料封樣部分材料未封樣到位（ 但后期現(xiàn)場就直接上材料

6、施工了） ；實(shí)施過程中相關(guān)調(diào)整內(nèi)容沒有按流程制度報審等，一方面說明制度的落實(shí)上缺乏一定的監(jiān)督機(jī)制，另一方面在總部與區(qū)域、區(qū)域各部門各條線之間的管理溝通上欠缺更明細(xì)的流程制度。項(xiàng)目初期呈現(xiàn)效果：景觀精細(xì)化管理效果不好 )項(xiàng)目后期整改后呈現(xiàn)效果：(2) 濟(jì)南藝術(shù)華府藝術(shù)華府項(xiàng)目從前期景觀方案到景觀施工圖進(jìn)展速度較快，而且圖紙質(zhì)量也較高，一方面是因?yàn)閷Τ墒彀咐膹?fù)制；另一方面選擇的景觀設(shè)計(jì)單位整體水平較高，且公司位于上海，使得總部與之能及時有效的溝通管理，海亮地產(chǎn)的相關(guān)制度指引和各種節(jié)點(diǎn)、問題解決落實(shí)景觀精細(xì)化管理的速度也快；但是后期項(xiàng)目實(shí)施過程中，各種流程節(jié)點(diǎn)在區(qū)域沒得到完全落實(shí)，如間歇點(diǎn)驗(yàn) 收、

7、材料驗(yàn)收等，如過程中進(jìn)場雕塑加工達(dá)不到要求、現(xiàn)場鋪裝拼縫不達(dá)要求，如圖：總體來看，該項(xiàng)目實(shí)施景觀質(zhì)量上是較為失敗的，水景根本無法呈現(xiàn)、整體完成面都出現(xiàn)了不同程度的沉降且出現(xiàn)持續(xù)沉降，造成后期多次整改及增加成本；究其原因，首先，對于施工過程中管理上缺少必要的間歇點(diǎn)驗(yàn)收和責(zé)任到人的簽字管理動作；第二缺少問題反饋和處理機(jī)制，各部門各條線之間的協(xié)調(diào)與協(xié)同合作等問題突出，問題出現(xiàn)后得不到解決和反饋?？梢钥闯霈F(xiàn)行相關(guān)制度并沒有完全得到落實(shí)、景觀精細(xì)化管理程度并不高。精細(xì)化管理橫向上各專業(yè)、各部門、 各條線之間互動和統(tǒng)一的思路不夠；另一方面管理的縱向深度較淺，如景觀中標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，如設(shè)計(jì)中標(biāo)準(zhǔn)化做法等。第

8、二部分 ，對目前現(xiàn)行管理制度下景觀精細(xì)化管理的思考目前海亮地產(chǎn)體系內(nèi)的大部分完成的示范區(qū)，效果較好的以江浙長三角地區(qū)最終呈現(xiàn)的產(chǎn)品居多；歸結(jié)起來主要有以下幾大原因：第一，設(shè)計(jì)單位、施工單位、苗木等資源豐富，且施工隊(duì)伍水平普遍處于中上游；第二，離總部較近，管理上溝通便利；第三，部分項(xiàng)目領(lǐng)景觀精細(xì)化管理導(dǎo)的特別重視。雖然最終呈現(xiàn)效果尚可，但對于整個海亮地產(chǎn)而言并無太多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，總體而言景觀精細(xì)化管理程度也還是不夠的，或者說比較欠缺。通過對海亮地產(chǎn)大部分示范區(qū)的實(shí)施管控過程的總結(jié)分析，個人認(rèn)為景觀精細(xì)化管理主要得從兩方面著手，一方面精細(xì)化管理應(yīng)從整個公司層面出發(fā)，而不僅是局限在某一專業(yè)或某一部門

9、，而應(yīng)是各個專業(yè)各個部門各司其職、相互配合共同沿著統(tǒng)一的思路達(dá)成某一目標(biāo)的過程。另一方面，縱向上的深度問題，精細(xì)化管理應(yīng)真正做到精與細(xì)，最關(guān)鍵還得落實(shí)到兩點(diǎn)：第一，崗位齊全，責(zé)任到人，精確；第二，制度完善，落到具體，細(xì)致。要很好的推行精細(xì)化管理，對于公司而言應(yīng)該是全員的，如示范區(qū)景觀實(shí)現(xiàn)過程，從前期拿地到后期效果呈現(xiàn)，整個過程開發(fā)、營銷、運(yùn)營、成本、設(shè)計(jì)、工程、招采、物業(yè)、客服等都不同程度的參與其中，只有在各個部門各個條線通力協(xié)作并履行好各自精細(xì)化管理職責(zé)，一個項(xiàng)目才能做好，才能有好的品質(zhì)保證。海亮地產(chǎn)景觀條線作為一個完整的體系，從總部到區(qū)域再到項(xiàng)目工程都得配置一名景觀專業(yè)人員，或者工程上得有

10、專人負(fù)責(zé)景觀條線的土建工程師（ 可以通過學(xué)習(xí)景觀條線制度、指引等熟悉景觀設(shè)計(jì)管理） ，必須要讓管理責(zé)任落實(shí)到人。另外一個完整的項(xiàng)目要進(jìn)行拆分成很多個部分很多個節(jié)點(diǎn)，如景觀設(shè)計(jì)工作全程管理制度所列。對于三級管控的管理體系而言，總部、區(qū)域、項(xiàng)目相關(guān)景觀專業(yè)人員應(yīng)有明確的分工任務(wù)，如項(xiàng)目拿地后，從總部到區(qū)域到項(xiàng)目相關(guān)景觀專業(yè)人員都應(yīng)參加項(xiàng)目策劃啟動會，并獲取各方面重要信息，如項(xiàng)目定位、前期營銷調(diào)研資料、拿地資料、成本控制相關(guān)數(shù)據(jù)、初步進(jìn)度計(jì)劃等，會后形成景觀單獨(dú)的會議紀(jì)要，并由區(qū)域組織討論根據(jù)制度安排后續(xù)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃并確定景觀設(shè)計(jì)工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃制定完成時間。之后總部、區(qū)域、項(xiàng)目相關(guān)景觀專業(yè)管理人員各司其職

11、協(xié)同各部門各條線，在整個項(xiàng)目實(shí)施過程中通過表單化管理把控各自節(jié)點(diǎn)并保證流程正常進(jìn)行。當(dāng)然前提是流程制度的完善，目前下發(fā)的制度及宣貫的指引基本上都涵蓋了景觀專業(yè)從前到后的景觀設(shè)計(jì)版塊的操作內(nèi)容，但是具體操作上、信息化流程上缺少規(guī)范化管理制度，加上跨部門之間的溝通與管理機(jī)制不清晰，使得部分管理責(zé)任沒有明確清晰的界定。如材料上報審核、方案變更處理、圖紙報審雖有流程，但等都沒有強(qiáng)制約束手段，使得很多流程動作沒有起到真正的作用。流程制度的健全主要體現(xiàn)在落實(shí)管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，它要求每一個景觀精細(xì)化管理管理者都要到位、盡職，每到一個節(jié)點(diǎn)一到就要把工作做到位，工作要日清日結(jié)，每天都要對當(dāng)天的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，及時反饋