物業(yè)師實(shí)務(wù)講解考試大論壇精品系列

1、關(guān)于測(cè)試狀態(tài)與答題的技巧大家進(jìn)入到最后的復(fù)習(xí)階段后，要合理安排好自己的時(shí)間，要注意工作時(shí)間與復(fù)習(xí)時(shí)間的 協(xié)調(diào)，還有各門課程之間的平衡與相互補(bǔ)充，以保證在測(cè)試時(shí)能有一種良好的狀態(tài)?？梢赃m當(dāng) 地進(jìn)行一些習(xí)題的訓(xùn)練，但做習(xí)題并不僅僅是檢驗(yàn)自己的復(fù)習(xí)效果，還要通過(guò)做習(xí)題來(lái)完善自 己的復(fù)習(xí)。在測(cè)試時(shí)也要注意答題的技巧，以保證盡可能地多得分。對(duì)于單選題，可根據(jù)自己的記憶 與理解進(jìn)行選擇。做多選題時(shí)要適當(dāng)慎重，盡量保證選擇的答案一定是正確答案，不能選錯(cuò)， 因?yàn)檫x錯(cuò)一個(gè)選項(xiàng)本題就不能得分。案例分析題通常會(huì)根據(jù)背景材料設(shè)計(jì)出 5 道左右的小問(wèn) 題，先要從整體上讀懂背景材料，理解題目要考核的主要內(nèi)容是什么，然后分

2、項(xiàng)作答。每道小 題在回答時(shí)一定要抓住要點(diǎn)，因?yàn)閷?xiě)出要點(diǎn)即能得分。模擬試卷二及分析一、單項(xiàng)選擇題 共 30 題，每題 1 分）1一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣 ）萬(wàn)元以上。A.50B.300C.500D.1000答案： C解讀：一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本為人民幣 500 萬(wàn)元以上，二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本為人民幣 300 萬(wàn)元 以上，三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本為人民幣 50 萬(wàn)元以上。2新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 ）日內(nèi)，向工商注冊(cè)所在地直轄市，設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。A 30B 45C 60D 90答案： A 解讀：新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期

3、。物業(yè)服 務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內(nèi)，持有關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。3某物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬(wàn)平方 M從管理類型和面積上看，該公司符合申報(bào)A. 級(jí) ）資質(zhì)條件二級(jí)三級(jí)三級(jí)暫定答案： .C 解讀：一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)要求管理兩種類型以上物業(yè)，三級(jí)資質(zhì)要求由委托管理的項(xiàng) 目即可。 TOC o 1-5 h z 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起 ）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。A. 7153045答案： C解讀：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文

4、件和中標(biāo)人的 投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo) 人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3 名有排序的合理的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人 ）?？扇芜x其中一個(gè)作為中標(biāo)人應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人答案： D 解讀：在評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng) 標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò) 3 名有排序的合格的中標(biāo)候

5、選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確 定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他 中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。物業(yè)管理投標(biāo)的過(guò)程包括：準(zhǔn)備投標(biāo)文件，獲取招標(biāo)信息，登記并取得招標(biāo)文件，參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)議，送交投標(biāo)文件，簽訂物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標(biāo)步驟是 ）。一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一答案： D 解讀：投標(biāo)的程序?yàn)椋韩@取招標(biāo)信息、項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范、登記并取得招標(biāo)文件、準(zhǔn)備 投標(biāo)文件、送交投標(biāo)文件、參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)、簽約并執(zhí)行合同。7物業(yè)服務(wù)合同由 ）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。各業(yè)主分別業(yè)主大會(huì)業(yè)

6、主委員會(huì)代表業(yè)主物業(yè)建設(shè)單位答案： C解讀：一般情況下，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為 合同主體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。臨時(shí)管理規(guī)約由 ）制定。建設(shè)單位購(gòu)房人物業(yè)服務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)行政主管部門答案： A 解讀：物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制訂臨時(shí)管理規(guī)約。在此階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可協(xié)助建 設(shè)單位按國(guó)家物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和示范文本制訂臨時(shí)管理規(guī)約。物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的 ）。設(shè)計(jì)工作項(xiàng)目監(jiān)理工作開(kāi)發(fā)建設(shè)工作物業(yè)管理咨詢活動(dòng)答案： D解讀：早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè) 管理的咨詢活動(dòng)。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要指從物業(yè)

7、管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出的合理 化意見(jiàn)和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物、業(yè)管理專業(yè)人員提供。 ）之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立C 50%業(yè)主入住物業(yè)服務(wù)合同生效答案： D 解讀：前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為止的物業(yè)管 理階段。選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也就是物業(yè)服務(wù)合同生效。業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向 ）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。建設(shè)單位業(yè)主委員會(huì)政府主管部門新物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案： B解讀：在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同

8、、退出物業(yè)管理項(xiàng)目 的同時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。具體應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)接 收。12 .因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞 等， ）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。裝修人裝修企業(yè)裝修施工人員物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案： A解讀：因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修 人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人 擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施而造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。13.在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，）。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)將視業(yè)主入住不成立建設(shè)單

9、位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)將視業(yè)主入住成立業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立答案： C 解讀：教材中沒(méi)有原話，應(yīng)根據(jù)理解選擇。14檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取 ）查驗(yàn)方法。測(cè)量敲擊使用目測(cè)答案： B.解讀：這是一個(gè)關(guān)于實(shí)踐能力考核的題目。房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括 ）。磚結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)答案： D解讀：按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其 他結(jié)構(gòu)；按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié) 構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重；按房屋的層次和高度可

10、分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑；按 房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。對(duì)于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào) ）。事后維修緊急搶修預(yù)防性維修大修答案： C.解讀：為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要 求進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的維修策略，能 夠降低故障率，將事故隱患消除在初級(jí)階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè) 施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對(duì)重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備， 更應(yīng)該實(shí)行預(yù)防性維修。17.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括A.日常運(yùn)行 ）記錄?？?/p>

11、戶投訴維修和技術(shù)改造各項(xiàng)電器預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其他測(cè)試答案： B.解讀：根據(jù)常識(shí)來(lái)選擇，技術(shù)檔案指與設(shè)備系統(tǒng)緊密相關(guān)的檔案。18下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是 ）。挖巢法藥殺法熏蒸法誘殺法答案： C.解讀：白蟻的防治有挖巢法、藥殺法、誘殺法以及生物防治法等，可根據(jù)不同的情況采用 相應(yīng)方法來(lái)治滅白蟻。 下列四項(xiàng)工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是 ）。澆水病蟲(chóng)害防治雜草防治綠化改造項(xiàng)目答案： D 解讀：物業(yè)綠化管理除了日常綠化養(yǎng)護(hù)管理工作外，還包括綠化翻新改造、花木種植、環(huán) 境布置、綠化有償服務(wù)等工作。綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲(chóng) 害防治、綠化保潔等。 下列關(guān)于

12、物業(yè)管理區(qū)域安全防范工作責(zé)任的說(shuō)法中，表述正確的是 ）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對(duì)嫌疑人進(jìn)行留置詢問(wèn)答案： A解讀：根據(jù)對(duì)教材內(nèi)容的綜合理解選擇。 下列關(guān)于消防通道管理的說(shuō)法中，正確的是 ）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可視具體情況將部分消防通道化為停車位物業(yè)服務(wù)企業(yè)任何時(shí)候都不能將消防通道化為停車場(chǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如將消防通道化為停車位，應(yīng)做好安全警示業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)，無(wú)須進(jìn)行管理答案： B 解讀：車輛管理中，車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞

13、消防通道。部分車主為了 方便，經(jīng)常會(huì)將車輛停放于消防通道，或部分物業(yè)公司為了提高車輛停放收入，擅自將部分消 防通道劃為停車位，這樣往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防疏散及搶救。因此，車輛 停放管理應(yīng)特別注意對(duì)消防疏散通道的管理，確保車輛停放符合消防管理的要求，絕對(duì)不能堵 塞消防通道。22電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí)，乘客應(yīng)采取的正確措施是 當(dāng)乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)詢問(wèn)被困者并 予以安慰；(2 立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救助被困者；(3 被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié) 助；(4 督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患；(5

14、 將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。23實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服 務(wù)資金年度預(yù)決算并每 )不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。三個(gè)月半年一年二年答案： C.解讀： 酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例 收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對(duì)物業(yè) 服務(wù)企業(yè)而言，因?yàn)槌杲鹗前凑疹A(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在 一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)

15、向全體業(yè)主或者業(yè) 主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。24 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括 ）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬 金。物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)服務(wù)支出物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)答案： B 解讀：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬 金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有 或者承擔(dān)。根據(jù)以上解釋判斷。25住宅專項(xiàng)維修資金屬于 。管理規(guī)約公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定員工考核辦法入住管理流程答案： C 解讀：管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其

16、中公眾制度主要包括精 神文明建設(shè)、管理規(guī)約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗(yàn)收管 理、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時(shí)用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部管理制度包括崗 位職責(zé)、員工考核、行政管理、財(cái)務(wù)管理、客戶服務(wù)、項(xiàng)目技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項(xiàng)制度的目錄即可，招標(biāo)文件有具體要求的除外。 27物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是 ）。政府定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)業(yè)主定價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定答案： D解讀：見(jiàn)物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)內(nèi)容。 28新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向 ）索取物業(yè)檔案資料。業(yè)主建設(shè)單位施工單位監(jiān)理單位答案： B 解讀：承接

17、查驗(yàn)不同于項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上， 對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林 綠化項(xiàng)目和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃 設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn) 。 某項(xiàng)目管理處擬購(gòu)置固定資產(chǎn)，須書(shū)面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn)，采用的文書(shū)類型應(yīng)是 給予指示或批準(zhǔn)時(shí)，要用“請(qǐng)示”這個(gè)文種。比如，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)想為保安宿舍安裝空調(diào)，要用“請(qǐng)示”?！罢?qǐng)示”是 上行文或前行文。請(qǐng)示一般是事項(xiàng)性請(qǐng)示，就某一事項(xiàng)請(qǐng)求上級(jí)單位（ 或領(lǐng)導(dǎo) 給予指示或批準(zhǔn)。 按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 建設(shè)部令第 110 號(hào)），業(yè)

18、主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或制定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取 ）。管理服務(wù)費(fèi)審批費(fèi)施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)裝修保證金答案： A 解讀：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議， 約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，物業(yè)裝飾 裝修管理協(xié)議中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn) 費(fèi)。二、多項(xiàng)選擇題 共 15 題，每題 2 分。每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上選項(xiàng)符合題 意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分) 二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)由 )頒發(fā)和管

19、理。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門社區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門答案： BD 解讀：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù) 企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證 書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管 理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)

20、，除應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之 外，還要持 營(yíng)業(yè)執(zhí)照； (2 企業(yè)章程； (3 驗(yàn)資證明； (4 企業(yè)法定代表人的身份證明； (5 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同。33物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)建設(shè)單位業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)所有權(quán)人答案： BCE解讀：物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（ 單一業(yè)主 、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（ 政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門。 三大主體及各自對(duì)應(yīng)的具體情況）在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物 業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施物

21、業(yè)管理的招標(biāo)組織 工作。一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)（ 如機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等 ，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門 或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購(gòu)中心等作為招標(biāo)人組織招 標(biāo)。 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有 ）。簽訂合同的主體不同合同終止條件不同前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同 答案： ABE解讀：注意教材內(nèi)容中暗含的知識(shí)。 下列關(guān)

22、于管理規(guī)約的說(shuō)法中，正確的有 ）。管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力管理規(guī)約對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力管理規(guī)約對(duì)物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力管理規(guī)約僅有道義上的約束力答案： AB解讀：管理規(guī)約是指由業(yè)主大會(huì)制訂，全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指 導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè) 管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。36 某物業(yè)竣工交付 6 個(gè)月時(shí)，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說(shuō)法中，正確的 有 ）。立即通知電梯公司解決故障停梯問(wèn)題電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房

23、的維修責(zé)任及費(fèi)用電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支答案： AC解讀：結(jié)合項(xiàng)目保修的有關(guān)條款進(jìn)行判斷。 37按使用功能劃分，物業(yè)可分為 ）物業(yè)。居住公共商業(yè)工業(yè)其他答案： ACDE解讀：這是對(duì)于物業(yè)基本類型的劃分。 物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括 ）。車輛維修員車輛清洗員交通疏導(dǎo)及管理員停車場(chǎng)保潔員停車收費(fèi)員答案： CDE解讀：根據(jù)車輛管理內(nèi)容來(lái)判斷。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括 ）收入。物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)政策性虧損補(bǔ)貼物業(yè)大修共用部位的租賃收入 答案： ABD解讀：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)的過(guò)程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使 用人提供維修、管理和服務(wù)

24、所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收 入。40 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括 )。企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金營(yíng)業(yè)利潤(rùn)投資凈收益營(yíng)業(yè)外收支凈額補(bǔ)貼收入答案： BCDE解讀：物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收 入。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。記憶類的題目。物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；(2 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；(3 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(4 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；(5 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；(6 辦公費(fèi)用；(7 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；(

25、8 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；(9 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)業(yè)主定價(jià)政府與業(yè)主共同定價(jià)答案： BC 解讀：物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和 相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服 務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅專項(xiàng)維修資金可用于 ）。彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修答案： BCD解

26、讀： 2007 年 12 月 4 日，根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，并于2008 年 2 月 1 日起施行。依據(jù)該辦法，住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更 新、改造的資金。 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說(shuō)法中，正確的有 ）。由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理服務(wù)利潤(rùn)是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)答案： AD解讀：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制

27、是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者 虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管 理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力。 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括 ）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.物業(yè)管理專業(yè)人員業(yè)主委員會(huì)建設(shè)單位物業(yè)使用人答案：AB解讀：根據(jù)國(guó)家建設(shè)部關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知（津住房函2002193f 號(hào) 及其他有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有物業(yè)服務(wù)企 業(yè)和物業(yè)管理師等執(zhí) （從業(yè)人員。三、案例分析題 共2題，每題20分）案例分析題 一）某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分

28、業(yè)主投訴及建議，具體意見(jiàn)匯總見(jiàn)下表。編號(hào)意見(jiàn)與建議1部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患3小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素6樓道燈損壞頻率咼，建議及時(shí)檢查更換7某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修8建議小區(qū)外墻全部翻新9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多 特別是蚊子），建議采取措施10小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)12希望提供家政服務(wù)13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路14建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡

29、量錯(cuò)開(kāi)，避免與業(yè)主爭(zhēng)用電 梯問(wèn)題1 :解決上述問(wèn)題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）？5分）答：1 ）需要資金投入的項(xiàng)目有：第1、6、7、8、9項(xiàng)2）其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支；第 7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支， 或由全體業(yè)主分?jǐn)?。?wèn)題 2：上述不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些？對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如 何處理？ 4 分）答： 1）第 4 項(xiàng)和第 12、 13 項(xiàng)2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主做出解釋，第4 項(xiàng)和第 13 項(xiàng)不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無(wú)權(quán)直接處理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門 城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取 解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供服務(wù)；并跟蹤事態(tài)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)。問(wèn)