土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)-模擬試題(一)-2013年版要點(diǎn)

1、今中大fii椒中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：1、下列選項(xiàng)中，不屬于土地價(jià)格自身特性的是（）。A:價(jià)格基礎(chǔ)不同B:形成時(shí)間不同C:生產(chǎn)成本不同D:具有明顯的地區(qū)性和地域性答案:C解析:考查土地價(jià)格的特征，可用排除法作答。2、一定條件下，（）是影響地價(jià)的主要方面。A:需求B:投資C收益D利潤(rùn)答案:A解析:考查土地的供需關(guān)系對(duì)土地價(jià)格的影響3按照（），可將土地價(jià)格分為申報(bào)地價(jià)和公告地價(jià)。A:土地價(jià)格形成方法B:政府管理手段C:土地價(jià)格表示方法D:土地的存在形態(tài)答案:B解

2、析:考查土地價(jià)格的分類4、在影響土地價(jià)格的諸多因素中，基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件屬于（）A：般因素B:區(qū)域因素C:個(gè)別因素D:經(jīng)濟(jì)因素答案:B5、一般來(lái)講，工業(yè)用地受（）因素影響較大。A:環(huán)境質(zhì)量B:繁華程度C:地形坡度D:交通運(yùn)輸條件答案:D6、我國(guó)在走向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中土地使用制度改革的核心是土地的（）A:價(jià)值B:使用價(jià)值C:有償使用D:無(wú)償使用答案:C7、土地估價(jià)是（）的一種。A:房地產(chǎn)咨詢B:房地產(chǎn)中介C:房地產(chǎn)證券D:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)答案:B8、土地估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A:價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)B:市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)C:客觀價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D:定義的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)答案:B9、如果城市的專業(yè)街道兩邊土地的用途大致相同，則其估價(jià)原則應(yīng)

3、遵循（）。A:變動(dòng)原則B:替代原則C:最有效利用原則D:報(bào)酬遞增遞減原則答案:B10、下列選項(xiàng)中，關(guān)于估價(jià)期日的說(shuō)法不正確的是（）A:估價(jià)期日是變動(dòng)原則的應(yīng)用B:估價(jià)期日根據(jù)估價(jià)目的確定C:估價(jià)期日由估價(jià)師判斷確定D:估價(jià)期日可以在作業(yè)日期內(nèi)的任意一天答案:C中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)校“十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：11、土地估價(jià)報(bào)告審核應(yīng)符合的要求不包括（）。A:合法性B:合規(guī)性C:合理性D:合適性答案:D解析:土地估價(jià)報(bào)告審核的依據(jù)是城鎮(zhèn)

4、土地估價(jià)規(guī)程。估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容和要求包括：估價(jià)所依據(jù)資料的質(zhì)量、合法性審核、合規(guī)性審核、合理性審核。12、收益還原法的理論依據(jù)是（）和生產(chǎn)要素分配理論。A:地租理論B:區(qū)位理論C:替代原則D:報(bào)酬遞減規(guī)律答案:A13、收益還原法的關(guān)鍵在于正確測(cè)定土地純收益及合理確定（）A:土地租金B(yǎng):經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C:投資利率D:土地還原率答案:D中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcnA:46中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：A:46中大網(wǎng)校“十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：14、可直接用于土地評(píng)估的收益是指（）。A

5、:實(shí)際收益B:客觀收益C:最高收益D:平均收益答案:B15、市場(chǎng)比較法以替代關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱（）。A:收益價(jià)格B:替代價(jià)格C:比準(zhǔn)價(jià)格D:等同價(jià)格答案:C16、市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)的首要工作是（）。A:確定比較案例B:收集交易資料C:進(jìn)行交易情況修正D:進(jìn)行區(qū)域及個(gè)別因素修正答案:B17、土地管理法明確規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)最高可以按照該地塊被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）倍計(jì)算。今中大fii椒中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn今中大fii椒中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：

6、中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：B:610C:20D:30答案:D解析:據(jù)土地管理法的中第四十七條規(guī)定：“征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的46倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用

7、前三年平均年產(chǎn)值的30倍?！?8、在剩余法評(píng)估中，應(yīng)根據(jù)土地估價(jià)的（）確定土地利用方式。A:變動(dòng)原則和供需原則B:貢獻(xiàn)原則和預(yù)期收益原貝UC:合法原則和最有效使用原則D:報(bào)酬遞增遞減原則和合法原則答案:C解析:在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用剩余法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩項(xiàng)預(yù)測(cè)：一是是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式；二是是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確預(yù)測(cè)了開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。19、對(duì)一荒地進(jìn)行估價(jià)，獲知該荒地的總面積為2平方千米，適宜進(jìn)行“五通一平”開(kāi)發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”的熟地單價(jià)為1000元/平

8、方米；將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本為2.5億元/平方千米，開(kāi)發(fā)期為3年，開(kāi)發(fā)成本在3年開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12%，投資利潤(rùn)率為20%;土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6%；購(gòu)買荒地需要繳納的稅費(fèi)為荒地價(jià)格的4%，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。若用靜態(tài)方式估算，則該成本荒地的總價(jià)和單價(jià)分別為（）。A:1.332億元，89.65元/平方米B2609億元，130.45元/平方米C2536億元，116.32元/平方米D3416億元，156.88元/平方米答案:B解析:本題考查重點(diǎn)是對(duì)“剩余法的基本公式”的掌握。解題步驟如下：設(shè)該荒地的總價(jià)為P總開(kāi)發(fā)價(jià)值=1000

9、 x2x106x60%=12（億元）總開(kāi)發(fā)成本=2.5x2=5（億元）總利息二P（1+4%）x（1+12%）3-1+5x（1+12%）1.5-1=0.421P+0.92（億元）總轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)=12x6%=0.72（億元）購(gòu)買該荒地稅費(fèi)二Px4%=0.04P總利潤(rùn)二（P+0.04P+5）x20%=0.208P+1（億元）依據(jù)剩余法公式得P二-=（12一5一0.421P一0.926一0.72一0.04P-0.208P-1P=2.609（億元）所以，荒地總價(jià)=2.609（億元），荒地單價(jià)=2.609x108/2x106=130.45（元/平方米）20、路線價(jià)法的基本原則是（）和區(qū)位論的具體應(yīng)用。A:變動(dòng)

10、原則B:預(yù)期原則C:替代原則中大網(wǎng)校“十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址： HYPERLINK D:供需原則答案:C21、下列選項(xiàng)中，屬于蘇慕法則的內(nèi)容的是（）。A:該法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺分為4等份，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40%、30%、20%、10%B:該法則認(rèn)為深度為100英尺的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將深度4等分的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%、12.3%C:該法則認(rèn)為深度為1004英尺深的土地價(jià)值，前半臨街502英尺部分占全宗地

11、總地價(jià)的72.5%，后半502英尺部分占27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增的價(jià)值僅為15%D:該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比答案:C解析:A為四三二一法則的內(nèi)容，B為霍夫曼法則的內(nèi)容，D為哈柏法則的內(nèi)容。22、基本地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是（）。A:區(qū)位原理B:地租理論C:替代原理D收益原理答案:C23、當(dāng)土地的實(shí)際用途與土地使用證登記用途不一致時(shí)，評(píng)估應(yīng)（）。A:根據(jù)客觀原則，按實(shí)際用途評(píng)估中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、

12、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：B:根據(jù)合法原則，按土地使用證登記用途評(píng)估C:根據(jù)最有效使用原則，按實(shí)際用途評(píng)估D:按實(shí)際用途評(píng)估，在評(píng)估結(jié)果中扣除由于變更土地用途需要補(bǔ)繳的土地出讓金答案:B24、下列各因子中，可以用來(lái)評(píng)價(jià)城鎮(zhèn)區(qū)位條件的指標(biāo)是（）。A:城鎮(zhèn)人口密度B:城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)C:城鎮(zhèn)勞動(dòng)力投入強(qiáng)度D:人均郵電業(yè)務(wù)量答案:B25、城鎮(zhèn)土地分等的對(duì)象是（）。A:城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地B:城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的土地C:土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地D:城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的所有土地及城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地答案:A26、城鎮(zhèn)土地定級(jí)中的綜合定級(jí)是指（）。A:對(duì)商住等綜合

13、用地的定級(jí)B:對(duì)商、住、工混合用地的定級(jí)C:綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然因素對(duì)土地的影響，評(píng)定土地級(jí)別D:不考慮具體土地用途的前提下，對(duì)各種影響土地質(zhì)量的因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，得到的答案:D中大網(wǎng)校“十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：答案:D中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址： HYPERLINK 土地級(jí)別答案:D27、在進(jìn)行住宅用地定級(jí)時(shí)，對(duì)人口狀況對(duì)土地質(zhì)量的影響進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，可以不用考慮（）oA:常住人口數(shù)量B:暫住人口數(shù)量C:客流人口數(shù)量D:城鎮(zhèn)最佳人口密度答案:C28、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)及其程序?yàn)椋ǎ?。A:采集監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、設(shè)立監(jiān)測(cè)點(diǎn)、確定監(jiān)測(cè)范圍、測(cè)算監(jiān)測(cè)

14、指標(biāo)、進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析B:確定監(jiān)測(cè)范圍、設(shè)立監(jiān)測(cè)點(diǎn)、采集監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、測(cè)算監(jiān)測(cè)指標(biāo)、進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析C:設(shè)立監(jiān)測(cè)點(diǎn)、采集監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、確定監(jiān)測(cè)范圍、進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析、測(cè)算監(jiān)測(cè)指標(biāo)D:確定監(jiān)測(cè)范圍、采集監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、設(shè)立監(jiān)測(cè)點(diǎn)、測(cè)算監(jiān)測(cè)指標(biāo)、進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析答案:B29、征地區(qū)片價(jià)的實(shí)質(zhì)是（）不包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。A:綜合補(bǔ)償費(fèi)B:征地補(bǔ)償費(fèi)C:綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)D:征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn答案:A,C,D,E中大網(wǎng)校“十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：答案:A,C,D,E中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”

15、網(wǎng)址：30、（）可以不劃入征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算范圍。A:集體建設(shè)用地B:基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)C:集體未利用土地D:基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和生態(tài)保護(hù)區(qū)答案:D31、公告地價(jià)由政府定期公布，它一般是（）的依據(jù)。A:土地抵扌甲B:土地租金C:土地出讓金D:征收土地增值稅E:征用土地補(bǔ)償答案:D,E32、下列選項(xiàng)中，屬于土地價(jià)格主要特征的有（）A:土地價(jià)格是收益價(jià)格B:土地價(jià)格由生產(chǎn)成本決定C:土地價(jià)格主要由土地需求決定D:土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)E:土地價(jià)格具有明顯的地域性中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”

16、網(wǎng)址：中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：答案:B,C,D,E中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：33、下列選項(xiàng)中，可用于分析環(huán)境質(zhì)量的因素有（）。A地質(zhì)B:風(fēng)向C:空氣和噪聲的污染程度D:居民職業(yè)類別和教育程度E學(xué)校答案:A,B,C,D解析環(huán)境質(zhì)量分為自然環(huán)境和人文環(huán)境兩個(gè)方面。34、影響地價(jià)的行政因素一般包括（）。A:土地制度B:城市化進(jìn)程C:地價(jià)政策D:稅收政策E:交通管制答案:A,C,D,E35、土地估價(jià)需要充分考慮（）等因素對(duì)土地收益的影響。A:地塊大小B:社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展C:土地利用方式D:土地預(yù)期收益E:土地利用政策36、安全利率一般可選用（）

17、。A：年期投資年利率B:年期投資回報(bào)率C：年期的銀行定期貸款利率D：年期的銀行定期存款利率E:同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率答案:D,E解析:土地估價(jià)中還原利率可以采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值來(lái)進(jìn)行確定，本題考查的是安全利率的確定方法。37、計(jì)算房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括（）。A:管理費(fèi)B維修費(fèi)C原料費(fèi)D:空房損失費(fèi)E:房屋折舊費(fèi)答案:A,B,E38、市場(chǎng)比較法中，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)包括（）。A:統(tǒng)一幣種B:統(tǒng)一用途C:統(tǒng)一面積內(nèi)涵D:統(tǒng)一面積單位E:統(tǒng)一付款方式答案:A,C,D,E39、選擇比較交易案例時(shí)，應(yīng)符合的要求有（）。A:交易案例為正常交易B:與待估土地大小相近C:與待估土地用途應(yīng)相同D:與待估

18、土地的交易類型不同E:交易時(shí)間與待估土地的估價(jià)期日應(yīng)接近答案:A,C,E40、用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，需考慮的稅費(fèi)主要有（）。A:耕地占用稅B:固定資產(chǎn)稅C:土地管理費(fèi)D:新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金E:新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)答案:A,C,D41、剩余法評(píng)估中，開(kāi)發(fā)建筑成本包括（）。A:直接工程費(fèi)B:間接工程費(fèi)C:建筑承包商利潤(rùn)D:建筑承包商機(jī)會(huì)成本費(fèi)中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcn中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生wwwwangXiaOcnC:市場(chǎng)比較法中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：C:市場(chǎng)比較法中大網(wǎng)?！笆丫W(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、“十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”網(wǎng)址：E:發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)答案:A,B,C,E42、下列選項(xiàng)中，屬于路線價(jià)修正體系中的構(gòu)成內(nèi)容的是（）。A:年期修正B:深度修正C:容積率修正D：般因素修正E:區(qū)域因素修正答案:A,B,C43、基準(zhǔn)地價(jià)的主要作用有（）。A:引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)B:為土地抵押貸款提供依據(jù)C:為確定征用土地提供依據(jù)D:為國(guó)家征收土地使用稅提供依據(jù)E:反映土地市場(chǎng)中的地價(jià)水平及其變動(dòng)趨勢(shì)，為地價(jià)管理提供依據(jù)答案:A,D,E44、作為與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展配套利用的基礎(chǔ)設(shè)施用