物業(yè)專項(xiàng)維修資金問答

1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金問答問：什么是物業(yè)專項(xiàng)維修資金？ 答：所謂物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指業(yè)主交存的專項(xiàng)用于物業(yè)保修期 滿后物業(yè)共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、 更新、改造的資金。問：什么樣的房屋需交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金？應(yīng)當(dāng)由誰交納？答：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu) 相連的非住宅 物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資 金。問：根據(jù)安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例名詞解釋：物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備以及自用部位、自用設(shè)備包括哪些？答：“物業(yè)共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位 （包括基礎(chǔ)、 內(nèi)外承重墻體、 柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、 走廊通道等；“物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備

2、” 是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)， 建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn) 入房屋銷售價格的共用的上下水管道、 落水管、水箱、加壓水泵、 電 梯、天線、照明、 鍋爐、消防、綠地、道路、渠、池、井、露天廣場、 非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體 器械與場所及使用的房屋等；“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分（包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等） ；“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施。問：物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交比例是如何規(guī)定的？根據(jù)建設(shè)部、 財政部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理 辦法（建 住房 1998） 213 號）、安徽省物業(yè)專項(xiàng)

3、維修資金管理暫 行辦法（省政府令 第 197 號）規(guī)定，蚌埠市物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)如下:物業(yè)類型歸集對象交集基數(shù)一解業(yè)主購房未配備電梯買受人購房款總額1%配備電梯買受人購房款總額2%建設(shè)單位自用或出租的物業(yè)未配備電梯建設(shè)單位同期同類商品房 售房價1%配備電梯建設(shè)單位同期同類商品房售房價2%獨(dú)立非住宅物業(yè)買受人購房款總額1%房改房出售高層住宅公有住房出賣人售房款30 %出售多層住宅公有住房出賣人售房款20 %購買公有住房買受人售房款2%注：各類房屋繳存基數(shù)：1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、安居房、解困房以購房款總額為基數(shù)；2、二手房以評估價為基數(shù)；3、拆遷安置房以房屋結(jié)算價為基數(shù)。問：房屋所

4、有權(quán)轉(zhuǎn)讓時、因拆遷或其它原因造成房屋滅失的，結(jié) 余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金如何處置？答：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余物業(yè)專項(xiàng)維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。因拆遷或其它原因造成房屋滅失的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將業(yè)主個人物業(yè)專項(xiàng)維修資金帳面余額退還給業(yè)主。問：物業(yè)專項(xiàng)維修資金在哪里交納？如何查詢自己的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶余額？答：市房地產(chǎn)管理局在市行政服務(wù)中心分中心（市房地產(chǎn)交易市場，國治街248號）設(shè)有物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳交點(diǎn)。在收繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金時，應(yīng)開具省財政廳統(tǒng)一印制的“安徽省住宅共用維修基金專用收據(jù)”。目前，我市已繳交物業(yè)專項(xiàng)維修資金業(yè)主可以通過以下三種方式查詢自己資金賬戶余額

5、：一、中國建設(shè)銀行股份有限公司蚌埠建龍支行查詢（升平街246號）；二、互聯(lián)網(wǎng)查詢（http:/60.仃0.41.242）；三、電話16895533查詢。問：物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用范圍包括哪些？答：（一）物業(yè)共用部位維修工程1、主體承重結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的；、戶外墻面因損壞需要重新進(jìn)行防水或者保溫層施工的；、整幢樓外檐面層脫落達(dá)到整幢樓外檐面積30以上，需要修 繕的；損需要整體修繕的；、整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破修資金的其他維、經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主三分之二以上同意使用物業(yè)專項(xiàng)維 修工程（ 二） 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程1 、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損

6、 30 以上，需要整體修復(fù)的；2、整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；、智能化系統(tǒng)、 消防控制系統(tǒng)等需要整體更新、 改造或者更換、 維修主要部件， 一次性費(fèi)用超過原造價 20的；、電梯需要整體更新或者更換、 維修主要部件， 一次性費(fèi)用超 過電梯原造價 20 的；、二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的；、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更 新的；、經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主三分之二以上同意使用物業(yè)專項(xiàng)維 修資金的其他維 修、更新、改造工程。問：哪些物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修的資金不得從物業(yè)專 項(xiàng)維修資金 中列支？（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

7、設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，由 物業(yè)管理企業(yè) 從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出；（二）物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費(fèi) 用，由建設(shè)單 位承擔(dān)；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電 視等相關(guān)管線 和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由有關(guān)單位依法承擔(dān)；（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更 新費(fèi)用由責(zé)任 人承擔(dān)。問：使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)遵循哪些程序？答： （一）實(shí)施物業(yè)管理并已經(jīng)成立業(yè)主大會，對全體業(yè)主共 有的物業(yè)共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由業(yè)主 委員會按照年度提出物業(yè)專項(xiàng) 維修資金使用計劃， 經(jīng)業(yè)主大會通過后 實(shí)施；對部分業(yè)主

8、共有的物業(yè)共用部位、 共 用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更 新、改造的，由業(yè)主委員會按照年度提出物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計劃， 經(jīng)具有共有關(guān)系的業(yè)主三分之二以上通過后實(shí)施（二）實(shí)施物業(yè)管理但尚未成立業(yè)主大會的， 由物業(yè)管理企業(yè)按 照年度提出 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計劃， 經(jīng)對該物業(yè)共用部位、 共用 設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的 業(yè)主三分之二以上通過后實(shí)施。（三）未實(shí)施物業(yè)管理的， 由物業(yè)所在區(qū)域居民委員會組織對該 物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主提出物業(yè)專項(xiàng)維修 資金使用計劃， 經(jīng)具有共有關(guān)系 的業(yè)主三分之二以上通過后實(shí)施。物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計劃，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 5 日 后，方可由業(yè) 主大

9、會或者業(yè)主進(jìn)行表決。問：物業(yè)維修和更新、改造費(fèi)用應(yīng)如何列支？答：一、用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、 改造的， 由全體業(yè) 主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)， 并從業(yè)主交存的物 業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支； 二、用于整幢樓或者單元本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更 新、改造的， 由整幢樓或者單元業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例 承擔(dān)，并從業(yè)主交存的物業(yè)專 項(xiàng)維修資金中列支。另根據(jù) 城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 （建設(shè)部令第 94 號修正 發(fā)布）的規(guī) 定，異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞 （因不可抗力造成的損壞， 視同自然損壞），所需 修繕費(fèi)用依下列原則處理：（一）共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的

10、修繕，由共有 房屋所有人按 份額比例分擔(dān)。（二）共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修 繕），按兩側(cè) 均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（三）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù) 責(zé)；其結(jié)構(gòu)部 位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（四）屋蓋的修繕： 1不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人 按份 額比例分擔(dān)。2可上人屋蓋（包括屋面和周邊護(hù)攔） ，如為各層所共用，由修 繕?biāo)胺秶?覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)； 如僅為若干層 使用，使用層的房屋所有 人分擔(dān)一半， 其余一半由修繕?biāo)胺秶采w 下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（五）樓梯及樓梯間

11、（包括出屋面部分）的修繕：1各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)2為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（六）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比 例分擔(dān)。（七）房屋共有、 共用的設(shè)備和附屬建筑 （如電梯、水泵、暖氣、 水衛(wèi)、電 照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比 例分擔(dān)。問：因物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修、 更新以及物業(yè)專項(xiàng)維 修資金發(fā)生 糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)如何處理？答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時 , 相鄰業(yè)主、物 業(yè)使用人應(yīng)當(dāng) 予以配合 ; 因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修、更新造成其 他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的 責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)

12、修復(fù)或者賠償。因物業(yè) 維修、更新造成相鄰業(yè)主、 使用人的自用部 位、自用設(shè)備損壞或者其 他財產(chǎn)損失的 , 責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。 （安徽省物業(yè)管 理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定）業(yè)主或使用人、 物業(yè)管理企業(yè)、 開發(fā)建設(shè)單位之間就物業(yè)專項(xiàng)維 修資金發(fā)生 糾紛的，當(dāng)事人可以通過協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不 成的，可以依法向仲裁機(jī)構(gòu) 申請仲裁，或者向人民法院起訴。 （建設(shè) 部、財政部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備 維修基金管理辦法第十六 條規(guī)定 ） 一）“專項(xiàng)維修資金 ”是根據(jù)國務(wù)院頒布的 物業(yè)管理?xiàng)l理 將以往 “物 業(yè)維修 資金 ”統(tǒng)一更改后的名稱。廣州市機(jī)關(guān)用房管理所負(fù)責(zé)專項(xiàng)維 修資金的日常指導(dǎo)、 監(jiān)督、檢查和管

13、理工作。（二）專項(xiàng)維修資金的交納。1、交納界限及交納標(biāo)準(zhǔn)（1）.核發(fā)商品房預(yù)售許可證在 1998年 10 月 1 日（廣東省物業(yè)管 理?xiàng)l理開始 施行）后，購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在 2003 年 8 月 31 日（國務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l理 施行）前的，且建設(shè)部與購房 者未在預(yù)售合同里約定由購房者交納的， 由建設(shè)單位按住宅 （含別墅） 建筑面積 40元/ ，非住宅建筑面積 50元/ 川的標(biāo)準(zhǔn) 交納首期專項(xiàng)維 修資金。不足物業(yè)總投資 2%部分，則由建設(shè)單位按業(yè)主大會決定方 案 交納。（2）.核發(fā)商品房預(yù)售許可證在 1998 年 9 月 30 日前或者與建設(shè)單位 簽訂物業(yè)買賣 合同在 2003

14、年 9 月 1 日后的，由購房者按住宅（含別 墅）建筑面積 40元/ 。非 住宅建筑面積 50元/ 川的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專 項(xiàng)維修資金。 不足房款 2%部分，由購房 者按業(yè)主大會決定方案交納。2、維修資金的使用 維修資金屬業(yè)主所有。 專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期滿后， 物業(yè)共用 部位、共用設(shè) 施設(shè)備維修、更新和改造的資金。由建設(shè)單位承擔(dān)；人 為原因造成的房屋共用設(shè)施設(shè) 備損壞， 維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)， 不得 使用專項(xiàng)維修資金。共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的分?jǐn)傋裱?“誰受益，誰負(fù)責(zé) ”的原 則。物業(yè)公 司和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)合理分?jǐn)偩S修費(fèi)用， 并經(jīng)業(yè)主大會授 權(quán)業(yè)主委員會同意后，方 可使用。摘自：（廣

15、州市國土資源和房屋管理局 關(guān)于貫徹國家物業(yè)管理 條理有關(guān)問題的通知） 穗國房字 2003592 號（1）. 房屋哪些部位是屬于所有業(yè)主共用的？ 房屋的共用部位就是所有業(yè)主都擁有的， 主要指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部 位，包括基礎(chǔ)、人防地下室、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓 板、門廳、 樓梯間、走廊通道等2）. 房屋共用的設(shè)施設(shè)備有哪些？ 它包括物業(yè)的上下管道、落水渠道、水箱、加壓 水泵、電梯、供電線 路、照明、消防設(shè)施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井， 以 及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等（3）. 專項(xiàng)維修資金有誰交？有誰管？ 專項(xiàng)維修資金是有業(yè)主依法加納的。 專項(xiàng)維 修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期

16、滿后物業(yè)共用部 位，不得挪用作他用。其 收取、使用、管理的辦法有國務(wù)院建行行政 主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。具體 的使用由業(yè)主大會討論決 1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存比例是多少 ?購房人購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資合作建房的，按照購房款的 2.5 繳存物業(yè) 專項(xiàng)維修資金；公有住房出售的，購房人按照房改售房款 2的比例繳存；出售單位按照售房款 35的比例繳存。2、房屋所有權(quán)變更時，維修資金是否變更，如何變更?產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，由買賣雙方持房屋產(chǎn)權(quán)變更證明和繳存 的物業(yè)維修資金專用票據(jù)以及相關(guān)的身份證明等要件到結(jié)算中心基 金歸集部辦理更名手續(xù)。3、產(chǎn)權(quán)人繳存維修資金時應(yīng)獲取什么憑證無論產(chǎn)權(quán)人

17、采取何種方式繳存物業(yè)維修資金， 都要向產(chǎn)權(quán)人開具由 財政廳統(tǒng)一印 制的物業(yè)維修金專用票據(jù)，不得出具其他憑證。4、如何查詢物業(yè)維修資金賬面余額 ? 產(chǎn)權(quán)人只要持本人身份證明及繳存的維修資金專用票據(jù)到結(jié)算中 心核算部即可查 詢。若要查詢“小區(qū)”或者一幢樓繳存的維修資金， 須由小區(qū)業(yè)主大會選舉的業(yè)主委 員會相關(guān)人員， 持業(yè)主委員會出具的 介紹信，方可查詢。5、購買房屋滿兩年（房屋保修期內(nèi)），就發(fā)生墻體裂縫等損壞，應(yīng)由誰負(fù)責(zé)維修 ？住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)發(fā)生的大修、 更新和改造 的費(fèi)用，應(yīng)由 建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不能使用專項(xiàng)維修資金。供水、供電、 供氣、供熱、通訊、有線電視 等管線和設(shè)施設(shè)備的

18、維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任應(yīng) 由相關(guān)單位承擔(dān)。舟山市物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃撥申報表舟房物撥申字（ 200 ）房號業(yè)主（代表）姓名：房 屋 座落： 申 請 日期： 舟山市房地產(chǎn)管理局申請須知一、申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金必須提供的材料。1、舟山市物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃撥申請表。2、業(yè)主代表本人身份證復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件（備帶原件、核對無誤）3、施工協(xié)議書一份。 （附施工單位的資質(zhì)證明）4、經(jīng)全體業(yè)主或其代表簽名認(rèn)可的維修工程預(yù)算書一份 5、物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳交及使用情況清單、表格填寫注意事項(xiàng)1、業(yè)主應(yīng)如實(shí)填寫表格， 字跡清楚， 要求用鋼筆填寫2、維修資金繳交及使用情況，請到市房管局綜合開發(fā)管理科查3、施工單位必須具有相應(yīng)資質(zhì)，業(yè)主選擇施工單位必須簽訂施工協(xié)議書。4、業(yè)主簽名欄中的“住房性質(zhì)”指房改房、集資房、商品房。三、相關(guān)說明1、已繳交專項(xiàng)維修資金的業(yè)主其維修費(fèi)用在維修資金中列支。維修資金不足部分由業(yè)主負(fù)責(zé)籌集。2、全體業(yè)主簽名必須真實(shí)有效，如有不實(shí)業(yè)主代表承擔(dān)一切責(zé)任。3、物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。4、共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)備、設(shè)施是指住宅區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用上（下）水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、樓道照明、消