2004年濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)回顧(doc 13)

1、2004 年濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)回顧1.濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況濟(jì)南是一座古老的城市，隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，其商業(yè)格局逐漸形成。長(zhǎng)期以來(lái)，濟(jì)南一直由當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主導(dǎo)。濟(jì)南百貨大樓，人民百貨大樓，大關(guān)苑百貨大樓，第一百貨大樓，山東華聯(lián)商業(yè)大廈，五個(gè)市級(jí)國(guó)有大型購(gòu)物中心幾乎都占有濟(jì)南的全部業(yè)務(wù)。但是，進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)巨頭的壟斷逐漸被打破，許多有實(shí)力的國(guó)內(nèi)外客商開(kāi)始抨擊濟(jì)南的商業(yè)結(jié)構(gòu)，目前的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)變得越來(lái)越激烈。泉城商業(yè)發(fā)展的不同階段發(fā)展歷程第一階段第二階段第三階段濟(jì)南百貨，人民百貨，大觀園百貨，第一百貨和山東華聯(lián)商業(yè)大廈在濟(jì)南占據(jù)主要市場(chǎng)份額銀座，貴和，大潤(rùn)發(fā)介入，三元組增長(zhǎng)沃爾瑪，蘇寧電器和家樂(lè)福參

2、戰(zhàn)銀座，貴和等企業(yè)“暴發(fā)戶”隨著三聯(lián)家電的崛起，它從小門(mén)頭開(kāi)始，并迅速發(fā)展。臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)（RT-Mart）等外地企業(yè)也紛紛涌入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。除了最熱銷的商家“超市業(yè)態(tài)”外， 濟(jì)南家電市場(chǎng)也吸引了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在新的一年2002 年國(guó)慶節(jié)，總有“價(jià)格殺手”，所謂的國(guó)美電器正式登陸濟(jì)南，并陸續(xù)開(kāi)設(shè)了開(kāi)元店，八一店，北苑店和紅樓店。“搶占了濟(jì)南家電市場(chǎng)的一半”。依靠國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)逐步放開(kāi)的背景，并著眼于濟(jì)南吸引人的市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)的商業(yè)巨頭來(lái)到濟(jì)南征服這座城市。在我的國(guó)家之后加入世界貿(mào)易組織后，商貿(mào)之門(mén)已經(jīng)全面打開(kāi)，更加強(qiáng)大的“外國(guó)商業(yè)巨頭”加入世貿(mào)組織的風(fēng)氣迅速進(jìn)入了濟(jì)南。2002 年中，國(guó)際零售業(yè)“

3、老板”沃爾瑪進(jìn)入泉城，并于 2003 年底正式開(kāi)業(yè)。2004 年 5 月 1 日，另一家世界零售巨頭法國(guó)家樂(lè)福在解放橋附近建造并開(kāi)始營(yíng)業(yè)。兩家主要的國(guó)際企業(yè)：沃爾瑪和家樂(lè)?！按篦{魚(yú)”它將位于泉城路濟(jì)南商業(yè)街的東西兩側(cè)。在穩(wěn)定傳統(tǒng)商業(yè)中心的同時(shí)，也為濟(jì)南的業(yè)務(wù)帶來(lái)了新變化。繼沃爾瑪和家樂(lè)福之后，另一家世界級(jí)的商業(yè)零售掠奪者于今年 8 月在濟(jì)南定居。正大益初蓮花與山東魯能泰山發(fā)展有限公司舉行簽字儀式，正式落戶魯能泰山廣場(chǎng)。在短短幾年內(nèi)，濟(jì)南的商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，商業(yè)形式也發(fā)生了質(zhì)的飛躍。那時(shí)，“雜貨店”的“大而全”，“小而全”由傳統(tǒng)的百貨商店取代，這些專業(yè)商店具有不同的定位和特色。然后，大型超

4、市出現(xiàn)在濟(jì)南， 這是不可接受的。在短短的幾年中，有超過(guò) 15 家大型超市，面積超過(guò) 10,000 平方米，為市民的生活帶來(lái)了極大的便利。銀座， 大潤(rùn)發(fā)和其他專注于連鎖商業(yè)的現(xiàn)代商業(yè)形式和營(yíng)銷方法迅速 崛起，并已成為商業(yè)流通業(yè)中增長(zhǎng)最快的商業(yè)形式。業(yè)務(wù)格式的更新是市場(chǎng)細(xì)分，業(yè)務(wù)水平整體提高的表現(xiàn)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下業(yè)務(wù)的持續(xù)生存與發(fā)展的結(jié)果?！吧c死的選擇”就是結(jié)果調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。從這個(gè)意義上說(shuō)，泉城商業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是濟(jì)南商業(yè)由封閉到開(kāi)放的過(guò)程，也證明了濟(jì)南在全國(guó)商業(yè)地位的迅速提 高。因此，濟(jì)南市政府瞄準(zhǔn)的是“區(qū)域商務(wù)中心”的目標(biāo)并不遙遠(yuǎn)。2.商業(yè)總體規(guī)劃使?jié)系纳虡I(yè)格局日益清晰形成濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的

5、總體布局規(guī)劃，形成“三，一，四，六”的結(jié)構(gòu)，即建設(shè)三個(gè)主要商業(yè)區(qū)，升級(jí)一個(gè)城市級(jí)商業(yè)中心，以及新建四個(gè)城市級(jí)商業(yè)子中心。形成六個(gè)城市商業(yè)發(fā)展軸心，構(gòu)建與濟(jì)南城市空間布局相適應(yīng)的現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展新格局。圖 1濟(jì)南商業(yè)規(guī)劃布局圖城市級(jí)商業(yè)中心將把古城濟(jì)南傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)?城市級(jí)商業(yè)中心，形成位于濟(jì)南的大都市級(jí)商業(yè)中心，服務(wù)山東并輻射周邊省市。四個(gè)城市級(jí)商業(yè)子中心符合城市未來(lái)東，西翼的擴(kuò)展。計(jì)劃在城市級(jí)商業(yè)中心周圍，在東部工業(yè)區(qū)，東部新城市，西部新城市和西部地區(qū)的核心區(qū)域安裝四個(gè)市政級(jí)商業(yè)子中心。該中心旨在減輕舊城區(qū)的負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)新區(qū)的吸引力和服務(wù)功能，為新區(qū)居民提供高端的綜合消費(fèi)服務(wù)，并

6、彰顯現(xiàn)代都市新區(qū)的新風(fēng)格。六個(gè)城市商業(yè)發(fā)展軸心根據(jù)新城市總體規(guī)劃確定“三帶三軸”結(jié)構(gòu)，結(jié)合城市五個(gè)主要區(qū)域在未來(lái)的發(fā)展中，規(guī)劃形成了“五縱一橫”的六個(gè)城市商業(yè)發(fā)展軸心，“五縱”：定位于城市級(jí)商業(yè)中心，沿著傳統(tǒng)的商業(yè)發(fā)展軸心，沿著歷史與傳統(tǒng)的風(fēng)格軸心形成。千佛山穿過(guò)古城，大明湖到黃河；在中部地區(qū)形成了現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展東部新城市和西部新城市分別位于主城區(qū)Axis。在東部工業(yè)區(qū)的中心新興的商業(yè)發(fā)展軸心形成在唐野地區(qū)和西部地區(qū)的城市群中心區(qū)。“一個(gè)水平”：永靖四路泉城路解放路煉油廠南路形成的商業(yè)發(fā)展延續(xù)軸線。濟(jì)南市商業(yè)計(jì)劃的出臺(tái)，為濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了理論依據(jù)，促進(jìn)了濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)新格局的形成，

7、為投資者指明了方向，客觀上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)在濟(jì)南。一個(gè)更加理性的時(shí)代。各種商業(yè)區(qū)，在泉城形成新的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)區(qū)域商業(yè)區(qū)開(kāi)始形成， 城市級(jí)商業(yè)區(qū)繼續(xù)發(fā)展。濟(jì)南市場(chǎng)的商業(yè)地位和計(jì)劃中的商業(yè)中心實(shí)現(xiàn)了舊業(yè)務(wù)與新計(jì)劃的整合。舊商業(yè)區(qū)的擴(kuò)展和新區(qū)的發(fā)展將充分整合現(xiàn)有資源，以在春季城市濟(jì)南形成新的商業(yè)模式。根據(jù)商務(wù)區(qū)的不同業(yè)務(wù)區(qū)域，每個(gè)商務(wù)區(qū)分為綜合商務(wù)區(qū)和專業(yè)商務(wù)區(qū)。其中，根據(jù)輻射范圍和商業(yè)集中度，綜合商務(wù)區(qū)分為三個(gè)層次，如下圖所示。圖 2濟(jì)南商務(wù)區(qū)分布圖根據(jù)濟(jì)南市業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀，已形成七個(gè)綜合商務(wù)區(qū)和四個(gè)主要專業(yè)商務(wù)區(qū)。以下是幾個(gè)商業(yè)區(qū)的比較：從上表可以看出，大多數(shù)商業(yè)區(qū)都將大型企業(yè)（大型購(gòu)物中心

8、或市場(chǎng)）作為其基本聚集點(diǎn)，而將街頭商店作為其商業(yè)輔助區(qū)。從上述主要商業(yè)區(qū)擁有的大型大型商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，泉城路商業(yè)區(qū)位居榜首，處于絕對(duì)領(lǐng)先地位，其商業(yè)地位也可見(jiàn)。圖片3商業(yè)區(qū)租金分配在不同地區(qū)，商業(yè)物業(yè)租金差異很大。上圖顯示，濟(jì)南商業(yè)區(qū)的租金分配呈分層分配。全城路和老東門(mén)商業(yè)區(qū)的租金水平是第一個(gè)梯度，平均租金在10 元/平方米/天以上；區(qū)，盛大路商業(yè)區(qū)， 西部市場(chǎng)商業(yè)區(qū)和紅樓商業(yè)區(qū)為第二梯度，平均租金范圍為 46.5 元/平方米/天；其余的商務(wù)區(qū)是第三層，租金不到 4 元/平方米/天。老東門(mén)商業(yè)區(qū)的平均租金是第一位。由于舊的東門(mén)商業(yè)區(qū)主要圍繞小商品市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)形成，因此該商業(yè)區(qū)規(guī)模較 小，商業(yè)強(qiáng)

9、度較高，并且形式較早。中低端的消費(fèi)人群眾多，因此其核心區(qū)域的租金水平甚至高于全城路商業(yè)區(qū)，但其影響力遠(yuǎn)小于后者。其次是已形成城市級(jí)商業(yè)中心的泉城路商業(yè)區(qū)。泉城路商業(yè)區(qū)已成為中高端收入人群最頻繁的區(qū)域。大觀園，盛大路， 西市，紅樓等二級(jí)商業(yè)區(qū)都有深厚的商業(yè)背景，商業(yè)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定。三級(jí)商務(wù)區(qū)受商業(yè)環(huán)境或面積擴(kuò)大等因素的影響，商店的租金普遍較低。供應(yīng)市場(chǎng)分析自 2002 年以來(lái)，政府已規(guī)劃了濟(jì)南的業(yè)務(wù)，并出現(xiàn)了各種大型商業(yè)市場(chǎng)，為濟(jì)南人民提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和收入。有更多的人從事商業(yè)活動(dòng)和更強(qiáng)大的消費(fèi)能力。 ，也為繁榮的商業(yè)市場(chǎng)注入了活力。圖 419962003 濟(jì)南市零售發(fā)展投資（單位：億元）數(shù)據(jù)

10、來(lái)源：濟(jì)南統(tǒng)計(jì)年鑒with 與住宅和辦公樓市場(chǎng)相比， 濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增長(zhǎng)相對(duì)較低，但其增長(zhǎng)速度逐漸趨于穩(wěn)定，規(guī)模和分布也更加合理。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)的角度看，大型物業(yè)的供應(yīng)占較大比重，如 03-2004 年，珍珠世紀(jì)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，集北國(guó)際物流中心，嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)，國(guó)際風(fēng)情街，南方精品服飾城等十多個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)共投放市場(chǎng)。建筑面積480,000 平方米因此，大型商店和倉(cāng)庫(kù)超級(jí)市場(chǎng)是供應(yīng)的主要市場(chǎng)力量。中型商店和小型商店（或商店）的供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定，主要位于中小型商業(yè)街和新建或在建住宅小區(qū)，尤其是一些大型住宅小區(qū)。此外，市場(chǎng)上還有一些重新定位或裝修過(guò)的購(gòu)物中心。中心城市的潛在供應(yīng)明顯不足，商業(yè)地

11、產(chǎn)郊區(qū)化的步伐加快了。下表列出了 2004 年啟動(dòng)的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中的大多數(shù)位于郊區(qū)：圖 5-濟(jì)南商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)從上圖可以看出，濟(jì)南市在 2004 年啟動(dòng)的商業(yè)項(xiàng)目中，有 90 以上分布在郊區(qū)，總體規(guī)模較大。新的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)移到郊區(qū)， 這也加快了郊區(qū)的發(fā)展。市區(qū)代表性的商業(yè)項(xiàng)目有魯能泰山廣 場(chǎng)，綜合廣場(chǎng)和西部市場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng)。其中，正大宜初蓮花正準(zhǔn)備進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并已與魯能集團(tuán)簽署了初步協(xié)議；西部市場(chǎng)改造工程也如火如荼。業(yè)務(wù)規(guī)模從原來(lái)的 16,000 平方米擴(kuò)大到 50,000 平方米。它將在明年十月正式開(kāi)放。此外，濟(jì)南住宅物業(yè)的發(fā)展也比較火爆。近年來(lái)推出的住宅物業(yè)中，大多數(shù)項(xiàng)目都是商業(yè)性

12、的且價(jià)格昂貴。其中，濟(jì)南的中高端物業(yè)的底價(jià)超過(guò) 100 萬(wàn)平方米，而一些待售高端物業(yè)的底價(jià)則基本維持在 8,000。-11000 元/平方米，住宅業(yè)主已開(kāi)始逐步在濟(jì)南新增商業(yè)物業(yè)中占有一定的市場(chǎng)份額。需求市場(chǎng)分析需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化和多中心的分布。從需求角度看，濟(jì)南商品房市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)分布，從大型商場(chǎng)，高端綜合商場(chǎng)，家庭商場(chǎng)，電器商店等，到各種中小型專業(yè)商店。大型購(gòu)物中心的數(shù)量增長(zhǎng)是有限的，但它們占了面積的很大一部分：相對(duì)而言，小型購(gòu)物中心和中小型商店的數(shù)量迅速增加，每年的租賃交易量是同時(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也迅速增長(zhǎng)。按行業(yè)分類，濟(jì)南的商業(yè)物業(yè)消費(fèi)主要集中在連鎖超市業(yè)，餐飲服

13、務(wù)業(yè)，服裝服飾業(yè)等行業(yè)。從近年來(lái)的發(fā)展來(lái)看， 連鎖超市的需求最大。超市往往在新建或在建住宅社區(qū)附近，尤其是大型住宅社區(qū)建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。高端綜合購(gòu)物中心也是超級(jí)市場(chǎng)投資者的首選目標(biāo)。另一個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有更大需求的行業(yè)是餐飲服務(wù)業(yè)。許多知名品牌的餐廳通常會(huì)投入大量資金來(lái)建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)和占領(lǐng)市場(chǎng)的目的。除了連鎖超市和餐飲業(yè)外， 服裝業(yè)也是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要需求者。位于繁華地段的大型商店是許多服裝品牌商店的首選。長(zhǎng)期以來(lái)，濟(jì)南的商業(yè)中心一直集中在濟(jì)南老城區(qū)的中心。泉城路商業(yè)區(qū)作為核心商業(yè)區(qū)的格局仍然是濟(jì)南商業(yè)布局的重要特征。但是，隨著濟(jì)南城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大和購(gòu)買者流量的增加，這種分配方式受到挑戰(zhàn)

14、，新的分配狀況逐漸形成，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特征。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南的商店（或商店）的分布具有以下特征：A.商店（或商店）的分布是多中心的，區(qū)域消費(fèi)增加了。隨著城市人口的增加和住宅郊區(qū)化的增加，現(xiàn)有的泉城路，文華路等幾條商業(yè)街面對(duì)城市數(shù)百萬(wàn)人， 顯然不能滿足需求，不僅給購(gòu)物帶來(lái)不便，而且勢(shì)不可擋城市交通。因此，商業(yè)中心必須朝著多元化和郊區(qū)化的趨勢(shì)發(fā)展。這種趨勢(shì)的重要體現(xiàn)是商店（或商店）的多中心分布。人們?cè)谌粘Ｙ?gòu)物中越來(lái)越重視便利性，這使得區(qū)域性消費(fèi)區(qū)分開(kāi)了中央商業(yè)圈的資金流。在中央商業(yè)圈購(gòu)物不再只是購(gòu)物，而是許多人的精神生活。請(qǐng)享用。B.在濟(jì)南已形成的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，不同的商業(yè)區(qū)具有不同的經(jīng)營(yíng)特征。這是有歷史原因的，例如由傳統(tǒng)小吃街形成的餐飲業(yè)（芙蓉街）和圍繞大學(xué)科研機(jī)構(gòu)形成的計(jì)算機(jī)街（盛大路科技市場(chǎng)）。C.濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)租金趨勢(shì)分析盡管市場(chǎng)發(fā)展緩慢，但濟(jì)南各大商鋪的開(kāi)發(fā)商對(duì)租戶選擇仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商通常只為非常適合其定位的客戶協(xié)商租